二手房交易檢查清單注意事項(共26頁)

1、二手房交易(jioy)注意事項1、核實產(chǎn)權(quán)是否(sh fu)清晰:賣方(mi fn)必須是房屋的所有人，通過查驗產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實，確認無誤即可。只樣做到這一點，你才能防止無效買賣合同的出現(xiàn)或者合同詐騙案情況的發(fā)生。否則，糾紛在所難免。2、核實房屋狀況：你一定要謹慎對待看房行為，至少應(yīng)核實以下幾個方面： 房屋建筑狀況。如房屋坐落、戶型、結(jié)構(gòu)、朝向、通風(fēng)、采光、質(zhì)量、面積、層高、裝修、家具等。 房屋小區(qū)狀況。如周邊交通、生活配套、小區(qū)綠化、噪聲、電梯、保安、業(yè)委會、物業(yè)管理等。房屋權(quán)利情況。如土地使用權(quán)類型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有權(quán)性質(zhì)、房屋共有人情況、房屋是否存在抵押、出租、

2、查封、凍結(jié)轉(zhuǎn)讓、列入拆遷范圍等等。這些情況的核實，有利于你控制好交易的實際成本和風(fēng)險，比如房屋的裝修，有利于評估二次裝修的費用；土地使用權(quán)為劃撥的，涉及補交土地使用權(quán)出讓金；房屋租賃期未滿的，涉及承租方有權(quán)租住至期滿以及優(yōu)先購買權(quán)；房屋仍在抵押期內(nèi)的，則涉及登記過戶前先行解除抵押的問題；被查封或凍結(jié)轉(zhuǎn)讓的房屋，則在解除凍結(jié)之前不得買賣活動等等，你要先做到充分了解房屋狀況之后再履行合同才會讓你放心省心。3、明確交易程序：二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定時間付房款、過戶、交房幾大步驟。如果房屋涉及抵押或買方需要按揭付款的，還需要辦理相關(guān)的解除抵押或按揭貸款等手續(xù)。（1）看房、簽約： 看房滿意

3、后，買方?jīng)Q定購房，應(yīng)與賣方確定合同的內(nèi)容，如房屋狀況、付款方式、交房條件、解押手續(xù)、買賣合同備案過戶、違約責任、稅費承擔等等。房屋中介公司為體現(xiàn)其居間身份，往往作為合同第三方。由于房管局大多提供二手房買賣合同范本并要求交易雙方使用，因此實踐中買賣雙方常常還需要按照范本重簽買賣合同，可以說這兩份買賣合同都是有效的，買賣雙方可以約定兩個版本合同發(fā)生沖突的解決原則，否則通常以后簽的協(xié)議為準。所以注意讓兩個版本的合同內(nèi)容保持一致，是你和賣方雙方都務(wù)必注意的問題。（2）按合同約定付房款：支付房款是買方的主要義務(wù)，一般(ybn)有一次性付款或者(huzh)按款付款兩種方式。前者常需要雙方足夠互信、買方有足

4、夠資金、賣方已取得房產(chǎn)證、房屋可立即(lj)交付使用、房屋轉(zhuǎn)讓不存在（或可立即解除）抵押等權(quán)利限制等條件，按交易進度支付房款（簽合同付定金/過戶后付大部分房款/交房后付余款）。后者則簽合同付定金/簽按揭合同付首期款/余下的房款由銀行打到賣方帳戶上）。（3）交房：交房有利于防止賣方一房兩賣的機會，買方也可以盡快使用房屋，但需要明確以下事項：交房的時間和條件。交房一般與尾款支付同時或稍后進行，如無約定交鑰匙視同交房。雙方應(yīng)明確交付房屋狀況，如賣方負責清空房間，不得留有大件廢棄家具等。物業(yè)費、水電費等承擔方式。通常買方自收房后開始繳納，賣方應(yīng)提供此前最后繳費證明。房屋出租的，應(yīng)約定交房后由誰收取剩余

5、租金或買方如何重簽租賃合同等。（4）過戶：過戶即將房屋的權(quán)屬人由賣方變更為買方。雙方對此須明確：到房管局辦理買賣合同登記和過戶的時限，一般為賣方取得產(chǎn)權(quán)證或解除抵押后的某一時間。過戶所涉稅收和費用的承擔。買方的人數(shù)。買方應(yīng)確定過戶后產(chǎn)權(quán)證上登記的權(quán)屬人，避免簽約后家庭成員變化再考慮變更或增減房屋權(quán)屬人情形出現(xiàn)。戶口遷出。在賣方（原戶主）未遷出前，現(xiàn)行政策不同意(tngy)買方（新戶主）戶籍遷入，因此賣方戶口遷出交易房屋的時限應(yīng)予以約定。4、明確違約責任：和賣方要明確嚴格的違約責任，是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。實踐中，小額的定金處罰或簡單的“違約方應(yīng)承擔守約方損失”，缺少實際效果。當房價

6、波動、資金不足、稅費改革等情況出現(xiàn)時，一方拖延或拒絕履行合同的情形時有發(fā)生。如有的買方簽約后認為房價偏高或不想支付過戶稅費，就拖延辦理過戶手續(xù)，致使賣方交房后無法及時收到余款；有的賣方發(fā)現(xiàn)房價飆升，則稱未征得其他共有人同意的買賣合同無效，要求買方退房。因此，雙方在簽約時就應(yīng)當(yngdng)明確違約責任，具體應(yīng)注意以下幾點：合同義務(wù)的履行時限必須是簡單易定的日期，盡量避免抽象的“之前(zhqin)”“之后”表述。每項主要義務(wù)均應(yīng)有違約責任一一對應(yīng)。違約責任承擔方式應(yīng)首選違約金，數(shù)額應(yīng)考慮違約造成的損失，但以不超過總房款的20%為宜，因為違約金被認為過高時法院會依法調(diào)低，反而又處于不確定狀態(tài)。應(yīng)

7、約定如解除合同，買方支付占用房屋期間使用費用的計算方法以及賣方承擔買方裝修損失的計算依據(jù)。另外，守約方主張權(quán)利的成本如訴訟費、律師費也可約定由違約方承擔。 總之，在二手房交易中堅持以上原則，嚴格確認產(chǎn)權(quán)情況、交易程序和違約責任，將大大降低買賣雙方的交易風(fēng)險，特別是買方的風(fēng)險。 物業(yè)交割注意事項二在收房做物業(yè)交割的時候一定要注意以下問題：(1)結(jié)清水表賬單。交房之前，買家要詢問賣家是否已付清水費，同時別忘了保留交房日上個月份已繳納的水費賬單收據(jù)。(2)告知電表狀況。在房屋交接驗收時，買家必須(bx)親自查驗電表有否移動、改裝、線路走向是否正常等，同時保留交房日上個月份已繳納的電費賬單收據(jù)。(3)

8、協(xié)助煤氣過戶。按照燃氣公司的規(guī)定(gudng)，買賣雙方必須憑房屋買賣合同且已寫明本房價已包含燃氣設(shè)施費以及雙方的身份證、賣家在交房日前一個月已繳納的煤氣費賬單，一起到燃氣部門辦理過戶手續(xù)。對于沒有約定或約定不清的，燃氣部門可能將拒絕辦理。(4)簽訂新的物業(yè)供暖協(xié)議。有供暖的城市要注意(zh y)與物業(yè)簽訂新的物業(yè)供暖協(xié)議，以免影響來年供暖。(5)結(jié)清電話費。有的家庭已經(jīng)安裝了多條電話線路，買家要問清楚，并且在合同補充條款中約定是一根還是兩根線路，是普通電話線還是ISDN電話線，轉(zhuǎn)讓價是否包含電話線。購房者可以讓原房主將電話移走，然后另外申請安裝電話。如確因電話線路或號源緊張而非要賣家的不可，

9、那么在交房前就要和賣家一起到電信部門辦截止到交房日的結(jié)算賬單，一并結(jié)清后，再辦理過戶手續(xù)。(6)協(xié)助有線電視過戶。有線電視實行一戶一卡制，由于有些二手房是空置房，平時無人居住，賣家也沒有去付有線電視的月租費，造成拖欠。時間一長，有線站會作封端處理。因此，在房屋交接時買家可要求賣家提交交房日上月的有線電視費收據(jù)憑證，以及有線電視憑證。買家憑上述兩樣資料和新的房地產(chǎn)權(quán)證，即可辦理過戶手續(xù)。(7)結(jié)算維修基金。按照相關(guān)規(guī)定，住宅轉(zhuǎn)讓時，維修基金賬戶中剩余部分的款額是不予退還的，其中賣家繳納的剩余部分，由物業(yè)管理企業(yè)提供證明，憑住宅維修基金結(jié)算交割單可向買家收取，同時維修基金的所有人更名為買家。(8)

10、附屬設(shè)施。一般來講，買方(mi fn)在交房時都會對房屋附屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附贈家電、家具等事項進行驗收，其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。(9)遷移戶口。買賣二手房，除房屋交接和權(quán)利轉(zhuǎn)移以外，賣家的戶口沒有及時遷出，是發(fā)生糾紛最多的因素之一，也是最易危及到買家利益的一種糾紛。因此，買家在房屋交接日前一天可到相關(guān)(xinggun)部門查閱賣家的戶口是否已經(jīng)遷出。如果賣家戶口要在交房后才可遷出，則買家一定要與賣家就此問題約定清楚。注意事項（1.）房屋(fngw)手續(xù)是否齊全房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主

11、可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。（2.）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。（3.）交易房屋是否在租有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋

12、買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。（4）.土地情況是否清晰二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。（5.）市政規(guī)劃(guhu)是否影響有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近(fjn)要建高層住宅，可能影

13、響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細情況。（6）.福利房屋是否(sh fu)合法房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。（7.）單位房屋是否侵權(quán)一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。（8）物管費用是否拖欠有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時

14、，其物業(yè)管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。（9）.中介公司是否違規(guī)有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責任有可能自己都要承擔。（10.）合同約定是否明確二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮 HYPERLINK /view/

15、229850.htm 編輯本段二手房交易流程二手房交易2的整個過程大致分以下幾個階段：（1）、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。（2）、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。（3）、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請

16、手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。（4）、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。（5）繳納稅費。稅費的構(gòu)成(guchng)比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的。（6）、辦理(bnl)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，

17、交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。（7）、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同(h tong)后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。（8）、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。 HYPERLINK /image/bbe0d311a8f69052b8127b65 o 查看圖片 t _blank HYPERLINK /th

18、read-15050-1-1.html 專家解答二手房交易注意的八大問題 HYPERLINK /thread-15050-1-1.html o 您的朋友訪問此鏈接后，您將獲得相應(yīng)的積分獎勵 復(fù)制鏈接 HYPERLINK /space-uid-16672.html t _blank LGtao 當前離線 注冊時間2011-10-15最后登錄2012-2-20閱讀權(quán)限70積分2378精華0帖子 HYPERLINK /home.php?mod=space&uid=16672&do=thread&type=reply&view=me&from=space t _blank 732 電梯直達 HYPER

19、LINK /thread-15050-1-1.html o 您的朋友訪問此鏈接后，您將獲得相應(yīng)的積分獎勵 樓主 發(fā)表于 2011-10-20 14:02:03 | HYPERLINK /forum.php?mod=viewthread&tid=15050&page=1&authorid=16672 只看該作者 | HYPERLINK /forum.php?mod=viewthread&tid=15050&extra=page%3D1&ordertype=1 倒序瀏覽 1、在簽訂二手房買賣合同時候應(yīng)注意些什么？答：當事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，因此買賣雙方在簽署合同之前應(yīng)注意看清合同各條約約

20、定的權(quán)利義務(wù)，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、履行期權(quán)、違約責任、糾紛解決等問題，均應(yīng)全面考慮，結(jié)合自身情況對合同中約定做好預(yù)算，以免因合同簽訂的約定的條件對自己不利。2、房地產(chǎn)買賣合同何時生效？答：一、如果交易雙方?jīng)]有特別約定，則交易雙方簽字后合同即為生效。二、交易雙方對合同的效力可以約定附加條件，附件條件自合同成立時生效。三、交易雙方對合同的效力可以約定附件期限，附件期限的合同自期限到時而生效。3、物業(yè)存在租約或家私附帶交接，在簽署買賣合同時應(yīng)注意些什么？答：根據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，承租人享有在同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)，因此在簽署合同之前要確定交易房產(chǎn)是否在租約或家私附帶轉(zhuǎn)讓的，如有

21、租約一定要讓租客簽署放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明，并且在合同中寫明租約是否繼續(xù)履行，列明家私清單，交房保證金要保證高于租客的租賃押金及家私之價值總和。4、履行合同應(yīng)注意什么？答：根據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，當事人應(yīng)當按照合同約定履行義務(wù)，否則應(yīng)當承擔違約責任，因此合同各方當事人應(yīng)注意履約的時間，如果一方違約，那么守約方也有義務(wù)防止損失擴大，因此守約方應(yīng)按時履行自身義務(wù)。5、如何防范業(yè)主高價轉(zhuǎn)賣房產(chǎn)？答：當今市場屬于賣方市場，并且變動過快過大，因此如業(yè)主一旦發(fā)現(xiàn)房價上漲，因利益催動就會冒險將房產(chǎn)另賣，因轉(zhuǎn)賣房產(chǎn)后業(yè)主如無其他可執(zhí)行之財產(chǎn)，客戶起訴也就無法保障執(zhí)行了，因此二手樓的客戶發(fā)現(xiàn)業(yè)主故意拖延履行時應(yīng)及時通

22、知催告(包括電話錄音、書信)，盡最大的努力督促業(yè)主繼續(xù)履行合同、減少損失，同時讓中介密切留意房產(chǎn)變動情況，隨時做好維權(quán)準備。6、戶籍，學(xué)位如何保障？答：戶口遷移一直是二手房買賣的難題，因為戶籍管理屬于公安機關(guān)專屬管轄的行政事務(wù)，法院不受理關(guān)于戶籍轉(zhuǎn)移的訴訟請求，且一個物業(yè)只能有一個戶主，因此在簽訂合同時要求業(yè)主出示戶口本，復(fù)印留存，并在合同中做明確約定未按時遷出戶口的違約責任;關(guān)于學(xué)位也因教育局不允許查詢導(dǎo)致無法舉證，因此也應(yīng)該在合同約定違約責任。7、合同款項的交付如何防范風(fēng)險？答：合同中約定的款項應(yīng)以權(quán)利人為支付對象，如傭金收費主體是中介方，稅費收費主體是國家稅務(wù)機關(guān)，擔保費的收費主體是擔保

23、公司，因此客戶在繳納相關(guān)款項時應(yīng)該要求收款權(quán)利人出具收據(jù)或者發(fā)票;同時大額款項如首期款等均應(yīng)采用銀行監(jiān)管方式。8、二手房交房應(yīng)注意些什么？答：二手房交易最后一關(guān)是交房手續(xù)，雖然它在整個交易流程中并不算特別重要的一步，但如果不注意一些細節(jié)問題，同樣會引發(fā)許多糾紛和后遺癥。綜合而言，在接受二手房屋時應(yīng)注意以下事項：一、要注意接受全部鑰匙，包括各房間及信箱鑰匙;二、檢查房屋質(zhì)量問題;三、交接家私、家電時，要檢查是否和家私清單中列明的品牌數(shù)量保持一致;四、注意結(jié)清相關(guān)水、電、煤氣、物業(yè)管理等費用。 HYPERLINK /thread-10429-1-1.html 收房時有三大“二手房交易注意” HYP

24、ERLINK /thread-10429-1-1.html o 您的朋友訪問此鏈接后，您將獲得相應(yīng)的積分獎勵 復(fù)制鏈接 HYPERLINK /space-uid-14458.html t _blank 一路有你 HYPERLINK /space-uid-14458.html t _blank 一路有你 當前離線 注冊時間2011-10-1最后登錄2012-1-7閱讀權(quán)限50積分644精華0帖子 HYPERLINK /home.php?mod=space&uid=14458&do=thread&type=reply&view=me&from=space t _blank 199 電梯直達 HYP

25、ERLINK /thread-10429-1-1.html o 您的朋友訪問此鏈接后，您將獲得相應(yīng)的積分獎勵 樓主 發(fā)表于 2011-10-2 21:33:57 | HYPERLINK /forum.php?mod=viewthread&tid=10429&page=1&authorid=14458 只看該作者 | HYPERLINK /forum.php?mod=viewthread&tid=10429&extra=page%3D1&ordertype=1 倒序瀏覽 在購買新房時，買家懂得事事小心，手續(xù)以及相關(guān)保障等都能確保無誤后才收房，相對于一手房交易而言，二手房交易卻更容易出現(xiàn)疏漏，由此

26、引起糾紛也屢見不鮮。據(jù)中原地產(chǎn)最近調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，二手樓市初次置業(yè)者的比例已提高到了78.3%。為避免稍有不慎而引發(fā)的糾紛以及相關(guān)后遺癥，二手房買家更應(yīng)留意在收房時二手房交易注意些什么。二手房交易注意清楚了解業(yè)主交樓時房屋設(shè)施的狀況如果購買的二手房業(yè)主已將屋中家私、電器等設(shè)施設(shè)備連同房屋一起出售，在合同中應(yīng)注明這些設(shè)施設(shè)備是包含在總房款之內(nèi)。在簽訂房地產(chǎn)買賣合同時，購房者應(yīng)先對留下來的物品進行檢查，將這些設(shè)施設(shè)備的品牌、型號、成色、數(shù)量以及能否正常使用等細節(jié),標識清楚寫入合同約定的清單中。在收房時，買家可嚴格按照合同約定的清單一一核查，確保其狀況跟所簽合同差別不大。二手房交易注意檢查房屋質(zhì)量問題

27、二手房買家收房時，應(yīng)注意檢查房屋內(nèi)水、電、煤氣等屋內(nèi)管道設(shè)施是否正常運行。還應(yīng)特別注意查看房屋的工程質(zhì)量問題，例如，窗臺位、陽臺位、天花板、墻壁、地面有無裂痕、滲漏、積水等情況，以及門、窗是否密封，有無破損。如果所買的房子是頂層，還要查看頂面是否有雨水滲漏的痕跡。如買家覺得把握不準，可請專業(yè)維修工檢查一遍,以確保房屋質(zhì)量。二手房交易注意各項費用需結(jié)清買家在收房時，需親自到相關(guān)部門核查原業(yè)主是否已經(jīng)結(jié)清房屋的各項服務(wù)費用，包括水、電、煤氣、寬帶、電話、電視、物業(yè)管理費等。若沒有結(jié)清費用可要求業(yè)主結(jié)清費用。二手房交易注意只有確認業(yè)主已將各項費用俱已結(jié)清，雙方方可辦理相關(guān)的過戶手續(xù)。 HYPERLI

28、NK /thread-11463-1-1.html 二手房交易注意“意向金”條款 HYPERLINK /thread-11463-1-1.html o 您的朋友訪問此鏈接后，您將獲得相應(yīng)的積分獎勵 復(fù)制鏈接 HYPERLINK /space-uid-14469.html t _blank 青山綠水 當前離線 注冊時間2011-10-1最后登錄2012-1-7閱讀權(quán)限50積分633精華0帖子 HYPERLINK /home.php?mod=space&uid=14469&do=thread&type=reply&view=me&from=space t _blank 193 電梯直達 HYPER

29、LINK /thread-11463-1-1.html o 您的朋友訪問此鏈接后，您將獲得相應(yīng)的積分獎勵 樓主 發(fā)表于 2011-10-9 15:41:44 | HYPERLINK /forum.php?mod=viewthread&tid=11463&page=1&authorid=14469 只看該作者 | HYPERLINK /forum.php?mod=viewthread&tid=11463&extra=page%3D1&ordertype=1 倒序瀏覽 近期有關(guān) HYPERLINK /info/fangdichan/ershoufang/ t _blank 二手房買賣的消費投訴的內(nèi)

30、容看，有些二手房產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，還有些房屋性質(zhì)特殊，都不適合普通交易。專家指出，在購買二手房前，消費者需到房地產(chǎn)管理部門了解有關(guān)房屋的“老底”。在房屋產(chǎn)權(quán)上，消費者應(yīng)確認賣房人是否為獨立擁有房屋產(chǎn)權(quán)之人，如果與其他人共有，必須與全部共有人訂簽房屋買賣合同；如果購買的房屋曾被租賃，需了解房屋租賃情況，如果購買時該房屋已出租，只要租賃合同不到期，購買人就無法正常入住。此外，福利房屬于交易受限制的房屋，國家對于福利政策房轉(zhuǎn)讓年限、買房人資格等有特別規(guī)定，消費者必須提前了解。 同時，部分二手房交易合同上的“意向金”也可能給消費者帶來煩惱。目前房產(chǎn)中介經(jīng)常要求消費者在簽訂二手房交易合同前支付“意向金”，并

31、在相關(guān)單據(jù)上注明“意向金自動轉(zhuǎn)定金”條款。部分消費者對此類條款不夠重視，誤認為“意向金”可無條件退回而輕易付款。其實，二手房交易中“意向金”雖不具有“定金”的性質(zhì)，但依據(jù)雙方約定轉(zhuǎn)為“定金”后，將適用擔保法有關(guān)定金罰則的規(guī)定，消費者應(yīng)當謹慎支付。 提醒，二手房交易要注意簽訂好三個合同，分別是與房產(chǎn)中介簽訂的“居間合同”、與賣房人交易的“二手房交易合同”、向銀行貸款的“貸款抵押合同”。簽訂合同前，可向相關(guān)機構(gòu)咨詢；簽訂合同時，要看清合同條款，口頭約定務(wù)必以書面形式寫入合同內(nèi)容。 由于二手房多為舊房，其房屋建筑在使用過程中會或多或少地暴露出一些問題，特別是一些特殊的樓層更是如此。因此，購房者在選擇

32、二手房時，應(yīng)明確自己的購房目的和使用狀況，分析各樓層的優(yōu)劣，選擇最適宜自己的樓層。二手房交易在選擇一些特殊樓層(如底層、頂層)時，更要注意仔細分析和考察。雖然說現(xiàn)在有“頂天立地”的說法，底層可利用周邊空地種草養(yǎng)花，臨街面還能穿墻作店，頂層也可搞“屋頂花園”，但由于二手房中老式建筑居多，建筑水平有所局限，不僅“頂天立地”會受到一定限制，而且還可能隱藏著不少其他樓層不一定具有的問題建議您在買二手房的時候(sh hou),請先瀏覽以下(yxi)二手房交易注意事項: 二手房交易(jioy)注意事項:屋手續(xù)是否齊全 房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證,沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房

33、屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣,即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后,房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。二手房交易注意事項:房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰 有些房屋有多個共有人,如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的,對此買受人應(yīng)當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn),買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。二手房交易注意事項:交易房屋是否在租 有些二手房在轉(zhuǎn)讓時還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證,只注重過戶手續(xù),而不注意是否存在租賃時,買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買

34、賣不破租賃”,也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視,也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。 二手房交易注意事項:土地情況是否清晰 買受人應(yīng)注意二手房土地的使用性質(zhì),看是劃撥還是出讓,劃撥的土地一般是無償使用,政府可無償收回,出讓是房主已繳納了土地出讓金,買受人對房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限,房屋的土地使用權(quán)是40年還是70年,價格肯定應(yīng)該有所區(qū)別。二手房交易注意事項:市政規(guī)劃是否影響 有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷,或者房屋附近要建高層住宅,可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況,才急于出售,作為買受人

35、在購買時應(yīng)全面了解詳細情況。二手房交易注意事項:福利房屋是否合法 房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房,在轉(zhuǎn)讓時有一定限制,而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定,買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。二手房交易注意事項:單位房屋是否侵權(quán) 一般單位的房屋有成本價的職工住房,還有標準價的職工住房,二者土地性質(zhì)均為劃撥,轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費。再者,對于標準價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán),職工在轉(zhuǎn)讓時,單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些,可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。二手房交易注意事項:物業(yè)管費用是否拖欠 有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時,其物業(yè)管理費、

36、電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠,且已欠下數(shù)目不小的費用,買受人不知情購買了此房屋,所有費用買受人有可能要全部承擔。 二手房交易注意事項:中介公司是否違規(guī) 有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù),如在二手房貸款時,為買受人提供零首付的服務(wù),即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜,豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn),所有的責任有可能都要自己承擔。二手房交易注意事項:合同約定是否明確二手房交易(jioy)十個注意事項是什么？（1.）房屋手續(xù)(shux)是否齊全 房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大(j d)風(fēng)險。房主可

37、能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。 （2.）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰 有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。 （3.）交易房屋是否在租 有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是

38、說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。 （4）.土地情況是否清晰 二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。 （5.）市政規(guī)劃是否影響 有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、

39、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細情況。 （6）.福利房屋是否合法 房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。 （7.）單位房屋是否侵權(quán) 一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。 （8）物管費用是否拖欠 有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管

40、理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。 （9）.中介公司是否違規(guī) 有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責任有可能自己都要承擔。 （10.）合同約定是否明確 二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮 。房改房又可以叫做(jiozu)已

41、購公房。已購 HYPERLINK /view/449793.htm t _blank 公有住房，是指 HYPERLINK /view/719681.htm t _blank 城鎮(zhèn)(chngzhn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革(gig)政策規(guī)定，按照 HYPERLINK /view/407846.htm t _blank 成本價或者標準價購買的已建公有住房。按照成本價購買的，房屋所有權(quán)歸 HYPERLINK /view/460948.htm t _blank 職工個人所有，按照標準價購買的，職工擁有部分房屋 HYPERLINK /view/26756.htm t _bl

42、ank 所有權(quán)，一般在5年后歸職工個人所有。 1房改房是國家對職工工資中沒有包含住房消費資金的一種補償，是住房制度向住房商品化過渡的形式，它的價格不由市場供求關(guān)系決定(judng)，而是由政府根據(jù)實現(xiàn)住房簡單再生產(chǎn)和建立具有社會保障性的住房供給體系的原則決定，是以標準價或成本價出售。 12房改(fn i)房的銷售對象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的優(yōu)惠政策，購買房改出售的住房的人只能是承住獨用(d yn)成套公有住房的居民和符合分配住房條件的職工。 3在房改售房中對購房的面積有所控制，規(guī)定人均可購房的 HYPERLINK /view/43753.htm t _blank 建筑面積的控制指

43、標，以防止一些人人大量低價購買公有住房，造成國有資產(chǎn)的流失。 4購買房改出售的公有住房有一定的優(yōu)惠政策，公有住房的價格在標準價或成本價的基礎(chǔ)上還有工齡、職務(wù)或職稱方面的優(yōu)惠折扣。 另外購買房改中的公有住房，在進入市場方面是有限制的。出售給職工的公有住房，一般要在住用若干年以后才可出售，如職工以標準價或成本價購買的公有住房。 HYPERLINK /view/30878.htm?wtp=tt 編輯本段過戶流程1買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及 HYPERLINK /view/73580.htm t _blank 產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證

44、件。 2如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是 HYPERLINK /view/30881.htm t _blank 商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂 HYPERLINK /view/3320848.htm t _blank 房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。 3買賣雙方共同向 HYPERLINK /view/9346.htm t _blank 房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手

45、續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。 HYPERLINK /albums/30878/30878/0/0.html l 0$027a45b55590b38e36d3ca98 o 查看圖片 t _blank 4立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限(qunxin)逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契 HYPERLINK /view/1464530.htm t _blank 手續(xù)(shux)。現(xiàn)在(xinzi) HYPERLIN

46、K /view/2431.htm t _blank 北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。 5繳納 HYPERLINK /view/1103003.htm t _blank 稅費。稅費的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改 HYPERLINK /view/752896.htm t _blank 回遷房、 HYPERLINK /view/58124.htm t _blank 經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的。 6辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取 HYPERLINK /v

47、iew/278892.htm t _blank 房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的 HYPERLINK /view/2065123.htm t _blank 產(chǎn)權(quán)證。 7對 HYPERLINK /view/62273.htm t _blank 貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款 HYPERLINK /view/20233.htm t _blank 銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的 HYPERLINK /view/2062942.htm t _blank 資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房

48、屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。 8買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有 HYPERLINK /view/1168513.htm t _blank 物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。 HYPERLINK /view/30878.htm?wtp=tt 編輯本段過戶詳細流程1首先，去房改辦政策法規(guī)科（在市房產(chǎn)局）領(lǐng)取房改房上市交易申請表； 2產(chǎn)權(quán)所有人填寫好上述申請表后，到原產(chǎn)權(quán)單位蓋章并領(lǐng)取職工個人住房檔案建檔登記表房改出售公有住房完全產(chǎn)權(quán)評估價核定表； 3拿單位蓋好章的申請表到市房產(chǎn)局公房科蓋章（需要10個工作曰左右時間）； 4完成后，帶齊上述三張表及房改房

49、相關(guān)資料回到房改辦，需要帶的資料有： HYPERLINK /view/1157057.htm t _blank 房屋產(chǎn)權(quán)證、 HYPERLINK /view/36230.htm t _blank 土地證、 HYPERLINK /view/403802.htm t _blank 房屋所有權(quán)人及配偶身份證、 HYPERLINK /view/549884.htm t _blank 戶口簿、 HYPERLINK /view/364942.htm t _blank 結(jié)婚證等（需要查看原件及留復(fù)印件2份）（夫妻離異的提供財產(chǎn)分割協(xié)議書、夫妻一方已故的提供財產(chǎn)分割兌證書、未婚的提供未婚證明原件）； 5用以上

50、資料在房改辦辦理房改房上市交易備案表，即說的上市證。 6完成了在房改辦的所有手續(xù)。 HYPERLINK /albums/30878/30878/0/0.html l 0$570f8c583b77159e9d820464 o 查看圖片 t _blank HYPERLINK /view/30878.htm?wtp=tt 編輯(binj)本段雙方準備(zhnbi)資料(全款)產(chǎn)權(quán)證過戶(guh)材料舊產(chǎn)權(quán)證、買賣契約、權(quán)屬申請登記表 賣方身份證、授權(quán)委托公證書（在賣方不能到場時可授權(quán)他人代辦） 買方身份證、一張委托書（在買方不能到場時可授權(quán)他人代辦） 注：在辦理產(chǎn)權(quán)證過戶時，要先配圖 HYPERLI

51、NK /view/30878.htm?wtp=tt 編輯本段土地證過戶當新的產(chǎn)權(quán)證辦理出件后便可到土地局辦理土地證的過戶手續(xù)了 材料：新產(chǎn)權(quán)證（原、復(fù)印件）、買賣契約、老土地證原件、產(chǎn)權(quán)人身份證 （原、復(fù)印件） 注：若產(chǎn)權(quán)人不能親自辦理土地證可委托他人辦理，委托人需提供本人身份證（原、復(fù)印件）、土地登記委托書 HYPERLINK /albums/30878/30878/0/0.html l 0$814b07d84eba177532fa1c62 o 查看圖片 t _blank HYPERLINK /view/30878.htm?wtp=tt 編輯本段房改房稅費房改房，又稱為“已購公房”、“上市公

52、房”，是職工將單位以 HYPERLINK /view/2108854.htm t _blank 福利分房形式分配的房產(chǎn)以有關(guān)部門指定的價格將產(chǎn)權(quán)買斷為個人所有的房產(chǎn)類型，在房改房中，只有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為“成本價購買”的房產(chǎn)可以直接上市交易： 契稅、印花稅按照商品房的 HYPERLINK /view/30882.htm t _blank 契稅和 HYPERLINK /view/259.htm t _blank 印花稅標準交納； 土地出讓金房改房需要交納 HYPERLINK /view/58984.htm t _blank 土地出讓金，計算公式為：當年成本價建筑面積1%/。【名詞解釋：當年成本價指的是該

53、房產(chǎn)實際上市出售的當年，由政府頒布的房改房成本價，也就是“今年”的成本價】，北京市市區(qū) HYPERLINK /view/528737.htm t _blank 目前的房改房成本價為1560元/平米（部分郊區(qū)縣有所下?。簿褪钦f，成本價房改房的土地出讓金實際上就是15.60元/建筑平米；房改房在上市出售并且交納土地出讓金之后，其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)即等同于商品房產(chǎn)權(quán)了； 個人所得稅房改房的 HYPERLINK /view/118.htm t _blank 個人所得稅計算方法與商品房相同，只是起算時間(shjin)上，房改房是以該房產(chǎn)當初房改時，交納房改價款（購房款）的實際交付時間為起算，需提供當時的繳款憑

54、證作為計算依據(jù)，另外，在按照“（實際成交(chng jio)價格原購買價格合理費用）20%”的標準計算時，房改(fn i)房的原購買價格不是以房改時所交納的款項為計算依據(jù)，而是統(tǒng)一核定為4000元/平米； 需要注意的是，除了可以直接上市的成本價房改房以外，還存在有“優(yōu)惠價”、“標準價”兩類房改房類型，標準價和優(yōu)惠價的房改房上市，需要先交納部分款項變更為成本價房改房方可直接上市，優(yōu)惠價、標準價補足成本價的計算公式為：當年成本價（1560元/平米）建筑面積6%，交納該款項后就可以按照成本價房改房有關(guān)規(guī)定上市交易了。 按相關(guān)規(guī)定，以標準價購得的“房改房”上市時，應(yīng)先補足標準價和成本價之間的差價。消費

55、者在購買這種二手“房改房”時，要確認該房屋是否已按照成本價補足差價。 流程與稅費會因為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、 HYPERLINK /view/3411.htm t _blank 房產(chǎn)證簽發(fā)時間等因素而有所不同。 HYPERLINK /albums/30878/30878/0/0.html l 0$8367d1fc589c2cc2b801a069 o 查看圖片 t _blank HYPERLINK /view/30878.htm?wtp=tt 編輯本段房改房政策一覽一、已購公有住房上市需知 A、何謂公有住房？又何謂公有住房上市？ 公有住房是指職工已按照國家 HYPERLINK /view/467274.ht

56、m t _blank 住房制度改革政策購買的公有住房；而公有住房上市是指已購公有住房依法出售、交換、出租的行為。 B、已購公有住房必須具備什么條件才可出售、交換及贈與？已購公有住房具備下列條件的可以出售、交換、贈與： 1已取得房地產(chǎn)權(quán)證； 2出售的，已按揭準價或成本價付清房款； 3交換、贈與(zn y)的，已按成本價付清房款； 4交納(jion)應(yīng)分攤 HYPERLINK /view/58828.htm t _blank 共有(n yu)建筑面積價款； 5已按規(guī)定交納 HYPERLINK /view/36206.htm t _blank 國有土地使用權(quán)出讓金； 已購公有住房已按標準價或成本價付

57、清房款，取得房地產(chǎn)權(quán)證的，可以 HYPERLINK /view/136756.htm t _blank 抵押、出租。 C、未分攤的共有建筑面積的已購公有住房在出售、交換及贈與時，須作什么安排？ 1未分攤共有建筑面積的已購公有住房出售、交換、贈與時，需經(jīng)廣州市房地產(chǎn)測繪所測量計算屬于該房屋分攤的共有建筑面積； 2對于10層以上（包括10層）的高層建筑，分攤的共有建筑面積，由產(chǎn)權(quán)人以該面積的交易評估價的20%向原產(chǎn)權(quán)單位購買； 3對于10層以下的 HYPERLINK /view/735834.htm t _blank 多層建筑，分攤的共有建筑面積，由產(chǎn)權(quán)人以該面積的交易評估價的10%向原產(chǎn)權(quán)單位購

58、買； 4原產(chǎn)權(quán)單位已撤消的，該房款應(yīng)交付其 HYPERLINK /view/2300916.htm t _blank 上級主管部門；無上級主管部門的，應(yīng)交付 HYPERLINK /view/5649.htm t _blank 廣州市住房制度改革辦公室； 5以上收入應(yīng)全額存入廣州市住房制度改革辦公室在銀行開設(shè)的單位 HYPERLINK /view/407862.htm t _blank 住房基金專戶管理； 6已購公有住房應(yīng)分攤共有建筑面積的測量費用，由收取共有分攤建筑面積價款的單位負責； 7已購買所分攤共有建筑面積的已購公有住房出售、交換、贈與時，所得價款應(yīng)全額歸原產(chǎn)權(quán)人。 D、出售、交換及贈與

59、已購公有住房需要繳交什么費用？ HYPERLINK /albums/30878/30878/0/0.html l 0$6648d73d74409d879e3d6274 o 查看圖片 t _blank 1、已購公有住房出售、交換、贈與的，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按交易 HYPERLINK /view/1450654.htm t _blank 評估價格的1%繳納國有土地使用權(quán)出讓金； 2原產(chǎn)權(quán)單位已繳納國有土地使用權(quán)出讓金的，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)補交的國有土地使用權(quán)出讓金向原產(chǎn)權(quán)單位交納； 3已購公有住房上市時，應(yīng)當依照國家、省、市的有關(guān)規(guī)定征收稅費，但交易時免征(min zhn)營業(yè)稅（及其附征的城市建設(shè)稅、教育費附加等）

60、、 HYPERLINK /view/58986.htm t _blank 土地(td)增值稅； 4、自住滿5年以上(yshng)的，免征個人所得稅。 E、何種公有住房不得出售、交換及贈與？下列已購公有住房不得上市： 1 HYPERLINK /view/296545.htm t _blank 司法機關(guān)和 HYPERLINK /view/35736.htm t _blank 行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其它形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； 2在市房屋拆遷主管機關(guān)拆遷公告范圍內(nèi)的； 3產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意上市的； 4違反產(chǎn)權(quán)人與原產(chǎn)權(quán)單位購房約定的； 5國家、省、市規(guī)定不能上市的。 F、已購公