茶陵東錦國際商貿(mào)城項(xiàng)目前期規(guī)劃開發(fā)報(bào)告

1、東錦國際商貿(mào)城項(xiàng)目前期規(guī)劃運(yùn)營開發(fā)報(bào)告湖南邵陽商會The east jin trade city The early stage of the project location study 您 將 擁 有 值 得 圓 滿 講 述 的 成 功 實(shí) 踐 “The future is not what it used to be.We are your reliable partners and gateway to China”繁 華 與 靜 謐 ， 歷 史 與 現(xiàn) 代 的 時(shí) 光 交 錯 中 ,看 見 商 業(yè) 模 式 誕 生 的 理 由 ， 發(fā) 現(xiàn) 商 業(yè) 價(jià) 值 傳 承 的 依 據(jù) . 商戰(zhàn)之

2、道 貴在有謀NO.1城市背景市場機(jī)會LOCATION城市背景城市簡介歷史名城，湘贛樞紐茶陵縣位于湖南東部，隸屬株洲市，北抵長沙，南通廣州，西接衡郴、東鄰江西。水陸交通便捷，是湘贛邊境地區(qū)交通樞紐，京廣、京九鐵路側(cè)翼東西，醴茶鐵路、衡茶吉鐵路、衡炎高速、醴茶高速、壟茶高速、106國道、三南（閩南、贛南、湘南）公路交匯于此，洣水河環(huán)城而流。作為湘贛邊境的經(jīng)濟(jì)和物流重鎮(zhèn)，茶陵已經(jīng)成為周邊城鎮(zhèn)的小商品集散地。國家實(shí)施的羅霄山脈片區(qū)開發(fā)和扶貧攻堅(jiān),將我縣列重點(diǎn)實(shí)施的六縣之一,茶陵縣在大開發(fā)中的戰(zhàn)略定位是將其建設(shè)成為該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)中心，更好的發(fā)揮中心城市的戰(zhàn)略支撐、對外窗口和輻射帶動功能，形成全縣經(jīng)濟(jì)新的增

3、長點(diǎn)。茶陵作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的控制和決策中心，具有強(qiáng)大吸引能力、輻射能力和綜合服務(wù)能力，能夠滲透和帶動周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的城市，將會成為優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)聚集地。城市發(fā)展雙核驅(qū)動，功能偏弱茶陵由于老城區(qū)已趨飽合，新城區(qū)主要向西部和西北部發(fā)展，打造茶陵新城區(qū)，犀城大道、茶陵大道、朝陽路的拉通，打通了新中心發(fā)展的大動脈，未來城市將呈現(xiàn)雙核城市功能布局，城市中心向犀城大道轉(zhuǎn)移大勢所趨。LOCATION城市背景經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)資源主導(dǎo)，結(jié)構(gòu)落后茶陵資源豐富，已探明的礦石資源20余種，其中鉭鈮礦儲量居全國第一、亞洲第二，優(yōu)質(zhì)花崗巖儲量達(dá)2億立方米，水能開發(fā)量達(dá)20萬千瓦。茶陵是全國商品糧、茶葉和生豬生產(chǎn)基地，是全國陶瓷產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承

4、接示范基地，是全國重點(diǎn)油茶縣、省煙葉生產(chǎn)基地縣。資源產(chǎn)業(yè)為主：茶陵以第二產(chǎn)業(yè)為主，未來將發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，目前縣城擁有眾多如貴派電器等大中型企業(yè)，匯聚大量的高級管理人員，也將給茶陵房地產(chǎn)市場的需求提供了高質(zhì)、高量的客源保證，但是整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)單一，落后，急需新型經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)帶動整體經(jīng)濟(jì)提升發(fā)展。LOCATION城市背景經(jīng)濟(jì)漲幅基礎(chǔ)薄弱，增長緩慢茶陵在十二五期間經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，由于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)薄弱，區(qū)域等各方面條件限制，整體經(jīng)濟(jì)上漲緩慢，2014年茶陵GDP預(yù)計(jì)達(dá)到150億元，位居株洲市五縣一市第四，茶陵經(jīng)濟(jì)的急需快速增長。茶陵縣2011年-2014年CDP總量分布圖LOCATION城市背景人

5、口規(guī)模中等水平，流入有限茶陵常住人口約為60萬，人口規(guī)模位于處于中低等水平，伴隨茶陵城市化水平速度加快，同時(shí)外來人口有限，造成人口規(guī)模漲幅不大，消費(fèi)力上漲幅度較小。2011-2014年茶陵城鎮(zhèn)化率呈現(xiàn)明顯上升。城市化率超45%，茶陵城鎮(zhèn)化發(fā)展較快。LOCATION城市背景消費(fèi)能力收入不高，消費(fèi)偏高茶陵目前房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段，即將邁入平穩(wěn)發(fā)展階段，中產(chǎn)階層快速形成，改善升級型居住需求迅速積累，近年來茶陵人均GDP總量保持增長，2014年人均GDP達(dá)到5000元，根據(jù)人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系判斷，茶陵房地產(chǎn)處于啟動發(fā)展時(shí)期。LOCATION城市背景消費(fèi)結(jié)構(gòu)以生活零售小商品必需品支出為主，

6、需求旺盛茶陵居民支出主要用于居住、零售、生活必須品，食品類占據(jù)比重較大，汽車之類大宗高值消費(fèi)品的普及消費(fèi)能力有限，同時(shí)結(jié)合恩格爾系數(shù)可知區(qū)域消費(fèi)結(jié)構(gòu)正處于溫飽向小康過渡階段。LOCATION城市背景城市層面茶陵縣處于湘贛邊界中心核心位置，是邊界中心縣、模范縣，十二五期間，城鎮(zhèn)化迎來了城市化加速期，城市化進(jìn)程明顯提速城市能級急需快速提升經(jīng)濟(jì)層面茶陵縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于中下游水平，增幅緩慢；第二產(chǎn)業(yè)占據(jù)國民經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)，目前第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好居民收入緩慢上升，具有一定的消費(fèi)力城市經(jīng)濟(jì)水平急需加速提升規(guī)劃層面茶陵縣未來城市空間發(fā)展框架為雙心規(guī)劃+五區(qū)結(jié)構(gòu)，城市建設(shè)以向西和西北方向發(fā)展為主，城市快速擴(kuò)張為未來

7、城市對周邊縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)輻射提供了動力茶陵的對外吸納能力急需進(jìn)一步加強(qiáng)LOCATION城市背景商戰(zhàn)之道 貴在有謀NO.1城市背景市場機(jī)會LOCATION市場機(jī)會茶陵縣中心商圈調(diào)研交通街所處位置：位于主干道炎帝中路，另一頭通至目前該縣唯一的廣場犀城廣場，對面即是該縣城北客運(yùn)站。具備諸多優(yōu)勢，故其地理位置極佳。商業(yè)狀況：該縣核心商業(yè)街。是該縣品牌服裝、大型超市、影院、西餐廳等高端商業(yè)標(biāo)識項(xiàng)目的集中地。 目前交通街現(xiàn)存大小共計(jì)143家經(jīng)營實(shí)體（含部分二層經(jīng)營體，及醫(yī)院、銀行等非私營事業(yè)體，但不含步行街等該街面之外的實(shí)體。）各類別項(xiàng)目中，所占比例最高的為：服裝類54家（38%）、鞋類11家（8%）、餐廳類11

8、家（8%）、珠寶類7家（5%）。各分類實(shí)體中，高檔實(shí)體所占比例分別為：服裝類22家（41%）、鞋類3家（27%）、餐廳類3家（27%）、珠寶類3家（43%）。此處年租金單層單門頭約為15萬左右（男人之家、沙縣小吃為例），進(jìn)入至地王商業(yè)（縣人民醫(yī)院處），此地段租金為最高，單層單門頭年租金約為18萬左右（七匹狼、勁霸店為例），此后向前租金逐步遞減。至吉多多超市處，底層單門頭年租金約為8萬左右（骨湯麻辣燙店、對面小倉買為例）。自2010年地王商業(yè)開盤起，交通街租金已居該縣門面租金峰值，自2010年以來，平均租金漲幅大概5%10%之間。目前該縣僅有的2家大型超市均集中在此，以及唯一一家影院等，該街有三

9、家銀行營業(yè)，是三大商街中擁有銀行數(shù)目最多的街道（銀行作為商業(yè)活動繁榮與否的標(biāo)志，在商圈評估中具有重要作用。LOCATION市場機(jī)會茶陵縣中心商圈調(diào)研陵園路所處位置：一頭插在交通街中段，另一頭匯入炎帝中路、隔路與東陽街相望。商業(yè)狀況：應(yīng)是傳統(tǒng)商業(yè)街，該街集中了法院、公安局、社會保障局、防洪指揮所等諸多該縣政府部門，烈士陵園、婦幼保健院等公共事業(yè)單位等，可形成早期原始商業(yè)人流，但街面狹小擁擠、店鋪面積普遍偏小，故商業(yè)形象提升必大受影響。該街目前共存經(jīng)營實(shí)體203家，以服裝類居多（共89家），但品牌專賣所占服裝類比例僅為 9%。靠近交通街附近為該街租金最高段，單層單門頭年租金大概56萬（阿依蓮店為例

10、），進(jìn)入中端租金大概45萬（勁霸店為例），靠近紫薇路一頭，年租金24萬（某超市為例）。陵園路近年來租金漲幅并不高，同比去年漲幅應(yīng)小于5%。該街集中了該縣大多數(shù)的童裝店和母嬰店。該街集中了為數(shù)較多的鮮花店。LOCATION市場機(jī)會茶陵縣中心商圈調(diào)研東陽街所處位置：連通該縣兩大主干道炎帝路和犀城大道。商業(yè)狀況：新開的商業(yè)街。由于交通街等原有商業(yè)街的存在，及其本身新上街的條件限制，故東陽街目前集中的實(shí)體以家裝、廚衛(wèi)等眼下熱銷的室內(nèi)裝修行業(yè)和賓館等可以自營性行業(yè)為主。本商業(yè)街目前共存實(shí)體241家，其中家裝類148家，所占比例為61%?？拷椎壑新犯浇鼮樵摻肿饨鹱罡叨?，單層單門頭年租金大概在34萬（夢潔

11、家紡為例），進(jìn)入中段年租金在23萬（東陽大碗菜為例），至犀城大道段由于人氣不足，人流稀少，目前尚有部分門面未租，預(yù)估此段門面租金市價(jià)為1萬元左右。東陽街近年租金幾乎無漲幅。LOCATION市場機(jī)會茶陵縣工業(yè)品大市場缺乏理念，急需升級目前茶陵小商品批發(fā)市場為茶陵縣工業(yè)品市場，系縣內(nèi)最大的綜合市場，建成以來交易量一直占據(jù)茶陵小商品貿(mào)易龍頭位置。該市場占地約30畝，交易大廳面積6000，攤位150個，門面200家。囿于當(dāng)時(shí)規(guī)劃的局限性，工業(yè)品市場基礎(chǔ)設(shè)施不全，功能不配套，經(jīng)營場地狹小局促，區(qū)域功能規(guī)劃模糊不清，消防通道狹窄，設(shè)施落后，并且被攤檔擠占，一旦發(fā)生火情后果不堪設(shè)想。無論是規(guī)劃、規(guī)模和經(jīng)營、

12、消費(fèi)還是安全、物流等基準(zhǔn)元素配置，早已遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了今日之所需；陳舊、臟亂不堪的工業(yè)品市場已經(jīng)成為提升茶陵城市品味的絆腳石。而且因?yàn)樯碳乙?guī)模普遍偏小，進(jìn)貨成本普遍偏高，市場競爭力不大，信息渠道不暢通，市場基本上變成了零售市場，批發(fā)業(yè)務(wù)也就是面對一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)的小商店。周邊縣的商業(yè)也不怎么發(fā)達(dá)，沒有什么大型的綜合性批發(fā)市場，平常商家進(jìn)貨、補(bǔ)貨，都得跑兩百公里開外的長沙、株洲等地，或者是通過一些代理商送貨，價(jià)格高不說，品種更是有限，極不方便。LOCATION市場機(jī)會茶陵縣湘贛大市場缺乏運(yùn)營，急需升級商業(yè)狀況：項(xiàng)目位于紫云街西段，財(cái)富一號的后面。是茶陵新興的專業(yè)市場，經(jīng)營業(yè)態(tài)以建材、裝修等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)為核心，但

13、規(guī)模較小，產(chǎn)業(yè)能級偏弱，項(xiàng)目雖早已建成，但當(dāng)前只開放了中心通道區(qū)域，且經(jīng)營業(yè)態(tài)為區(qū)域性的菜市場；一樓的個別商鋪雖處于營業(yè)中狀態(tài)，但是數(shù)目寥寥，效益低下，二樓尚未開放，個別區(qū)域似成倉庫屬性；由于商業(yè)氛圍的急劇下降，導(dǎo)致項(xiàng)目的經(jīng)營狀態(tài)不佳，深入研究不難發(fā)現(xiàn)，缺乏統(tǒng)一運(yùn)營，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理是項(xiàng)目缺乏發(fā)展活力的根本原因。LOCATION市場機(jī)會茶陵縣義烏商品城缺乏品質(zhì)，急需升級商業(yè)狀況：項(xiàng)目處于中心商圈交通街中段，為二樓一個平層的商業(yè)經(jīng)營體，屬性為傳統(tǒng)小商品商場，經(jīng)營品類包括家居、日用生活品、兒童玩具、化妝品類、服裝類、裝飾品類等數(shù)百種商品。以統(tǒng)一采購、量販銷售為經(jīng)營模式，故形成“百貨超市”為其推廣

14、概念，產(chǎn)品類型豐富，該商場相對工業(yè)品市場這種粗獷經(jīng)營的市場來說規(guī)劃結(jié)構(gòu)較優(yōu)，購物環(huán)境也相對提升；但因其體量小、經(jīng)營規(guī)模有限等不利因素，產(chǎn)品檔次偏低，精美度不夠，加之地王商業(yè)運(yùn)營失敗而導(dǎo)致人氣不足的外因影響，故導(dǎo)致當(dāng)前客戶消費(fèi)力不強(qiáng)，經(jīng)營狀態(tài)不佳。LOCATION市場機(jī)會根據(jù)茶陵及周邊縣城商業(yè)現(xiàn)狀，在糖酒副食、中低檔服裝、家居布藝、酒店用品、工藝禮品等方面的批發(fā)市場方面處于空白，小商品的批發(fā)也是處于低層次水平，價(jià)格偏高、品種較少，而且這些商品都是屬于易耗品，如果能做到廠商結(jié)合或引入一批渠道供應(yīng)商，價(jià)格與一級批發(fā)市場或二級批發(fā)市場接軌的話，市場將長期處于熱銷狀態(tài)，而且必將重新成為湘贛邊界各種商業(yè)產(chǎn)

15、品的集散地。城鎮(zhèn)名稱人口數(shù)（萬人）國民生產(chǎn)總值（億元）社會消費(fèi)品零售總額（億元）小商品批發(fā)市場情況茶陵縣62115.440.3一個凌亂不堪的工業(yè)品市場攸縣79.525276.5一個比較新的湘東市場炎陵縣2042.512.4無大型批發(fā)市場安仁縣38.949.423.9無大型批發(fā)市場耒陽市14630272.7無大型批發(fā)市場永新縣51.763.518.8無大型批發(fā)市場蓮花縣26.839.59.7無大型批發(fā)市場遂川縣57.876.220.8無大型批發(fā)市場井岡山市16.44414.5無大型批發(fā)市場合計(jì)499.1984.5289.6以正合 以奇勝NO.2地塊研究項(xiàng)目定位規(guī)劃方案開發(fā)運(yùn)營區(qū)位：位于茶陵縣東陽

16、街與犀城大道交匯處，茶陵縣檢察院對面。交通：東鄰歐江路，接向陽財(cái)富城；南為白云街與居民區(qū)及籌建中的文體廣場，西接犀城大道與中華茶祖產(chǎn)業(yè)園隔路相望，北臨東陽商街。規(guī)模：項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積為150 畝，用地性質(zhì)為商住用地，容積率2.0，總建筑面積20萬方，其中商業(yè)17萬平方，商住3萬方，建筑密度為40.95%，綠化率為15.23% 。功能：項(xiàng)目它承載著東山壩村村民失地后的生活保障和社會保障的重任。該項(xiàng)目的建成將為東山壩村城市化進(jìn)程中產(chǎn)生的失地農(nóng)民提供生活保障、社會保障以及就業(yè)機(jī)會。LOCATION地塊研究項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀成熟地段，城市新商圈中心區(qū)位地塊處于東陽街與犀城大道的交匯處，地塊基本平整，屬于生

17、地，沒有完成三通一平基礎(chǔ)平整，地塊有一定程度的拆遷。東向：臨歐江路，接向陽財(cái)富街。南向：臨白云街，接茶陵縣規(guī)劃中的文化中心廣場。西向：臨犀城大道，中華茶祖產(chǎn)業(yè)園。北向：臨東陽商街，3分鐘即直達(dá)縣正商業(yè)中心。地塊swot分析W地塊存在一定程度的拆遷，成本高；地塊地塊有一定落差，不易規(guī)劃；沿街商業(yè)展示距離小，會制約一定商業(yè)價(jià)值；地塊地下車庫面積大，樓面成本高。湘贛邊經(jīng)濟(jì)圈崛起，茶陵未來中心縣區(qū)位優(yōu)勢明顯；傳統(tǒng)商貿(mào)市場落伍，急需產(chǎn)業(yè)模式升級與更新；茶陵專業(yè)小商品專業(yè)市場空缺，可滿足未來城市發(fā)展需要；傳統(tǒng)經(jīng)營模式難以滿足小商品集散貿(mào)易需求，急需升級。SOT傳統(tǒng)市場經(jīng)營習(xí)慣短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)；商貿(mào)客戶分流嚴(yán)

18、重，招商客戶容量有限；缺乏穩(wěn)定的品牌口碑，招商運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)大。項(xiàng)目處于茶陵未來政務(wù)中心，消費(fèi)中心，物流中心；地塊方正，三面臨街，毗鄰茶陵未來城市廣場；路網(wǎng)通達(dá)，東陽街，犀城大道是城市經(jīng)濟(jì)主動脈；地段成熟，可輻射茶陵縣城的華天酒店、農(nóng)業(yè)銀行等高端醇熟配套；邵商聚合，運(yùn)營能力強(qiáng)，招商資源豐富，實(shí)力雄厚。項(xiàng)目分析關(guān)鍵詞：輻射湘贛邊新中心地段/成熟商業(yè)環(huán)境/穩(wěn)定的消費(fèi)人群/傳統(tǒng)市場急需升級/商管運(yùn)營景氣指數(shù)較高LOCATION地塊研究地塊綜合價(jià)值分析 本項(xiàng)目核心優(yōu)勢是位置優(yōu)越、綜合交通區(qū)位優(yōu)勢和地塊規(guī)模優(yōu)勢，最大劣勢則體現(xiàn)在市場競爭大、招商運(yùn)營難度大和知名度影響力不夠，本項(xiàng)目暫未給予市場一個鮮明而有價(jià)值的

19、市場形象。但同時(shí)也為定性項(xiàng)目價(jià)值、依靠本身意愿塑造項(xiàng)目形象創(chuàng)造了條件。如何揚(yáng)長避短，樹立有效獨(dú)特的市場形象和影響力是成功關(guān)鍵。面對競爭，我們須對自身進(jìn)行市場定位深化，相應(yīng)須清晰自身的核心競爭力在哪里，即項(xiàng)目的核心價(jià)值。以正合 以奇勝NO.2地塊研究項(xiàng)目定位規(guī)劃方案開發(fā)運(yùn)營LOCATION參考案例江西萍鄉(xiāng)湘贛國際物流港贛湘國際物流港于2012年5月中博會簽約，項(xiàng)目占地1000畝，總投資25億，在市區(qū)鎮(zhèn)三級黨委政府及相關(guān)部門的正確領(lǐng)導(dǎo)和大力支持下，項(xiàng)目已完成立項(xiàng)、土地報(bào)批、規(guī)劃設(shè)計(jì)等工作，并列入省重大項(xiàng)目。目前，連接園區(qū)的主干道-物流大道已貫通，完成了680畝土地的征地拆遷，460畝土地的平整。已

20、進(jìn)入施工階段，預(yù)計(jì)，2014年8月，項(xiàng)目一期260畝完成建設(shè)并進(jìn)入運(yùn)營階段。LOCATION參考案例江西萍鄉(xiāng)湘贛國際物流港贛湘國際物流港以物流為依托，創(chuàng)新性的通過全供應(yīng)鏈整合，全功能集成，全業(yè)態(tài)聚集，全方位服務(wù)以全新的商貿(mào)物流新模式，引領(lǐng)制造業(yè)、商貿(mào)業(yè)、物流業(yè)以及電子商務(wù)的未來發(fā)展。電子商務(wù)物流港物流中心電子商務(wù)體驗(yàn)中心金融商品展示中心看樣下單交錢提貨區(qū)域型高安全重體驗(yàn)重電子商務(wù)深度覆蓋湖南全省 個市轄區(qū) 個縣級市 個縣 個自治縣共122個網(wǎng)點(diǎn) 未來的零擔(dān)物流-電子商務(wù)物流港LOCATION市場定位項(xiàng)目整體市場定位思路 根據(jù)茶陵商貿(mào)市場現(xiàn)狀、以及周邊縣鎮(zhèn)商貿(mào)工業(yè)品發(fā)展水平，為了擴(kuò)大客戶層面，進(jìn)

21、一步滿足需要。我司主張結(jié)合實(shí)際情況，將項(xiàng)目定位輻射范圍跳出茶陵，放眼湘贛邊地區(qū)及相鄰縣鎮(zhèn)，項(xiàng)目打造成領(lǐng)袖在湘贛邊地區(qū)的創(chuàng)新商貿(mào)交易物流平臺，以整合湘贛邊地區(qū)商貿(mào)行業(yè)的上下游鏈條企業(yè)。市場定位：湘贛邊首席億級小商品市場集群因此，我們將此項(xiàng)目定位為一個輻射湘贛邊境，以小商品、中低檔服裝、鞋帽批發(fā)、糖酒副食批發(fā)為主體，家居、食品、餐飲娛樂為輔的高品位、高品質(zhì)標(biāo)桿性“一站式”城市商業(yè)綜合體。LOCATION功能定位東錦國際商貿(mào)城項(xiàng)目進(jìn)行全供應(yīng)鏈資源系統(tǒng)整合體系原材料(供應(yīng)商)產(chǎn)品(采購商、消費(fèi)者)LOCATION平臺定位東錦國際商貿(mào)城項(xiàng)目打造商業(yè)業(yè)態(tài)全功能集成體系LOCATION業(yè)態(tài)定位東錦國際商貿(mào)城

22、項(xiàng)目四大統(tǒng)一全業(yè)態(tài)聚集體系LOCATION服務(wù)定位東錦國際商貿(mào)城項(xiàng)目進(jìn)行全方位平臺服務(wù)體系LOCATION電商定位鎮(zhèn)級零擔(dān)貨運(yùn)超市網(wǎng)絡(luò)東錦國際商貿(mào)城項(xiàng)目OTO電子商務(wù)模式體系縣級零擔(dān)貨運(yùn)超市網(wǎng)絡(luò)東錦國際商貿(mào)城流通加工、倉儲、展示、配送、電子商務(wù)平臺LOCATION整合定位東錦國際商貿(mào)城項(xiàng)目供應(yīng)鏈的整合體系LOCATION形象定位項(xiàng)目整體形象定位思路 立足湘贛區(qū)域核心，以產(chǎn)品展示交易、信息、推廣、倉儲、配送為主要業(yè)務(wù)，為領(lǐng)袖級商貿(mào)交易集群，提供商貿(mào)供應(yīng)鏈銷售鏈上下游整合服務(wù)。形象定位：湘贛邊中心最大規(guī)模小商品集散交易基地茶陵政府指定市場外遷第一商貿(mào)升級平臺LOCATION客群定位項(xiàng)目整體客群定位

23、思路目標(biāo)經(jīng)營類客戶群細(xì)分：主力客群：以邵東工業(yè)品市場商戶為代表的邵商陣營；輔助客群：茶陵工業(yè)品市場為代表的本地建材、家電及小商品經(jīng)營者；邊緣客群：茶陵大型家電連鎖銷售企業(yè)；縣家電物流企業(yè)、零擔(dān)物流企業(yè)等。傳統(tǒng)市場經(jīng)營戶/代理商/小商品產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)以正合 以奇勝NO.2地塊研究項(xiàng)目定位規(guī)劃方案開發(fā)運(yùn)營LOCATION規(guī)劃思路項(xiàng)目地塊規(guī)劃理念東錦國際商貿(mào)城的建設(shè)，我們準(zhǔn)備按照“提升硬件，加強(qiáng)軟件，引導(dǎo)理念”的總體要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。聘請專業(yè)的商業(yè)建筑設(shè)計(jì)院，為項(xiàng)目量體裁衣。我們將擯棄高橋那種“從地到天”的陳舊建筑風(fēng)格，以領(lǐng)先二十年不落后的硬件建設(shè)作為規(guī)劃原則，從建筑布局、立面特色、立體交通、客流引導(dǎo)、

24、商業(yè)配套等方面創(chuàng)新規(guī)劃，形成了一個大氣、開放、突出標(biāo)志性、集聚性商業(yè)建筑群，實(shí)現(xiàn)高端專業(yè)市場的領(lǐng)先規(guī)劃效果。交易展廳與街鋪的結(jié)合。項(xiàng)目將規(guī)劃建設(shè)一個多層的現(xiàn)代化交易展廳，主要為經(jīng)營業(yè)主提供產(chǎn)品的交易展示，交易展廳布局合理。將電子商務(wù)平臺終端直接設(shè)立于大廳，讓客戶一進(jìn)入就能很方便的檢索到整個市場商家的各種信息。立體、三級交通循環(huán)。商城通過市政道路：歐江路、白云路、東陽街、犀城大道組成了整個大市場的一級交通循環(huán)；市場內(nèi)部又通過建筑物外圍廣場、中央大道、中心廣場組成了二級交通循環(huán)；每幢建筑物之間均由井字形道路相連，四通八達(dá)，形成了三級交通循環(huán)。我們將另行擇地設(shè)立專門的物流區(qū)，市場建成后我們擬成立物流

25、公司、物業(yè)管理公司，成立物流車隊(duì)、引進(jìn)各種物流、快遞公司入駐，開通至周邊縣城多條物流專線，規(guī)范市場物流行為；物業(yè)管理人員將協(xié)同城管部門對市場進(jìn)行網(wǎng)格化管理，分片定人，統(tǒng)一開關(guān)門時(shí)間，杜絕亂停亂放現(xiàn)象，從而根治市場的“臟亂差”。 硬件的提升，使商城具備了發(fā)展的基礎(chǔ)；軟件的加強(qiáng)，則是商城區(qū)別于其他同類市場、展現(xiàn)核心競爭力的最主要砝碼。LOCATION初步方案初步規(guī)劃方案構(gòu)想現(xiàn)狀與需求現(xiàn)狀：場地內(nèi)地勢東高西低，高差達(dá)到6-7米，總面積約150畝。地塊現(xiàn)狀建筑中，大多為低層民宅，布局零亂，景況不佳，擬全部拆除重建。另有一條由南至北的小河貫穿整個用地，且該河流規(guī)劃要求保留。設(shè)計(jì)要求： 1、形成商貿(mào)中心，

26、安置村民就業(yè)；2、形成商場配套服務(wù)中心； 3、打造現(xiàn)代化的城市景觀；設(shè)計(jì)目標(biāo)：安居樂業(yè)物質(zhì)環(huán)境：美化東城新區(qū)城市環(huán)境，形成新區(qū)商業(yè)氛圍。生活環(huán)境：利用原有自然生態(tài)要素，提供舒適、方便、安全。充滿“景”、“綠”自然要素的城市外部空間。經(jīng)濟(jì)效益：以合理的地塊調(diào)整與建設(shè)，促進(jìn)商業(yè)發(fā)展，為村民的就業(yè)和生產(chǎn)安置打好基礎(chǔ)。社會效益：以人文交融、生態(tài)良好的高品質(zhì)城市環(huán)境，培育新的市民文化。功能分區(qū)：三區(qū)四軸三區(qū)：商貿(mào)區(qū)、生活區(qū)、服務(wù)區(qū)。商貿(mào)區(qū)位于東陽街、犀城大道和歐江路圍合的區(qū)域，區(qū)內(nèi)商業(yè)建筑層高一層為5.1米，24層為4.5米。本項(xiàng)目結(jié)合基地內(nèi)每個地塊的特性，配置不同類型的商業(yè)建筑，做到大空間商業(yè)與小空間

27、商業(yè)的穿插結(jié)合，吸引不同的消費(fèi)群體。生活區(qū)位于交警隊(duì)后與歐江路以西，位置相對獨(dú)立和安靜。服務(wù)區(qū)位于地塊的東面沿歐江路以及地塊的南邊，白云路的北側(cè)，配套了物業(yè)管理用房和餐飲娛樂區(qū)，以解決市場管理經(jīng)營公司辦公及與市場配套的各方面服務(wù)。四軸：東西方向：設(shè)軸線一根。它穿過商業(yè)入口廣場、中心廣場，沿著商業(yè)內(nèi)街，到達(dá)服務(wù)區(qū)的入口等一系列景觀點(diǎn)。南北方向：設(shè)軸線三根。一根為穿過生活區(qū)綠地形成的自然綠軸；另一根為南北方向主軸線，貫穿商貿(mào)區(qū)、服務(wù)區(qū)和生活區(qū)，兩端分別指向東陽商街和文化廣場；第三根為沿歐江路形成的交通軸線，聯(lián)通了東陽街和白云街。LOCATION初步方案初步規(guī)劃方案構(gòu)想交通設(shè)計(jì)動態(tài)交通：商貿(mào)區(qū)充分利

28、用城市道路引入人流及車流，分別在周邊的城市道路開設(shè)出入口，通過18米寬的內(nèi)街，匯集到中央廣場，以帶動商貿(mào)城內(nèi)部的商業(yè)氣氛。 生活區(qū)的動態(tài)交通采用人車分流的模式，車流從開設(shè)在白云路上的主入口或歐江路進(jìn)入小區(qū)后，直接通過車道進(jìn)入地下車庫，或者是沿著環(huán)形車道緩慢到達(dá)每棟建筑底層，但不能進(jìn)入小區(qū)的中心花園。小區(qū)的人流可以在中心花園沿著小徑進(jìn)入各自的單元，不用擔(dān)心機(jī)動車的干擾。服務(wù)區(qū)的交通結(jié)合城市道路及商貿(mào)區(qū)的設(shè)計(jì)，主入口開設(shè)在歐江路，且建筑退后道路10-20米，形成廣場，以解決人流和車流的疏散匯集。靜態(tài)交通：包含了地下停車庫和地面停車位兩種形式，各個區(qū)域均有固定的地下停車庫，通過各自的車道進(jìn)入。地面停

29、車位主要是沿著城市道路及內(nèi)部道路擺布。停車位數(shù)量設(shè)計(jì)為2110個，其中地下停車位1880個，地面停車位230個。綠化設(shè)計(jì)結(jié)合地形和優(yōu)勢景觀要素，采用“兩心四軸八節(jié)點(diǎn)” 的景觀結(jié)構(gòu)；兩心分別為商貿(mào)區(qū)中心的城市廣場，和生活區(qū)的中心花園；四軸分別為貫穿整個區(qū)域的東西向和南北向的四個景觀軸線；八節(jié)點(diǎn)為位于四軸線上的幾個各具特色的空間節(jié)點(diǎn)。區(qū)域內(nèi)的植物配置以本地速生樹種為主，大量種植高大喬木以形成濃蔭綠帶，喬、灌木、地被組合的多層次群體結(jié)構(gòu)，不但豐富了內(nèi)部景觀，又為區(qū)域的小氣候的形成提供了基礎(chǔ)。在景觀設(shè)計(jì)上，注重顏色、氣味、形態(tài)的搭配，并針對各組團(tuán)的設(shè)計(jì)主題，設(shè)定主體樹種，使植物景觀顯得統(tǒng)一且又帶有變化

30、。豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)按東陽街及犀城大道標(biāo)高的豎向要求，本地段場地標(biāo)高在106-115米之間，設(shè)計(jì)成東高西低、南高北低的豎向形式。消防規(guī)劃設(shè)計(jì)區(qū)域內(nèi)消防通道結(jié)合車行道路設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)寬度為最小為4.5米，部分不宜進(jìn)車的區(qū)域結(jié)合景觀設(shè)置隱形消防通道，與外部城市道路共同形成統(tǒng)一的消防體系，且每棟高層建筑均保證了至少一個長邊的消防撲救面，符合消防要求。LOCATION初步方案初步方案區(qū)位分析圖LOCATION初步方案初步方案規(guī)劃效果圖LOCATION初步方案初步方案規(guī)劃功能分析圖LOCATION初步方案初步方案規(guī)劃效果圖以正合 以奇勝NO.2地塊研究項(xiàng)目定位規(guī)劃方案開發(fā)運(yùn)營LOCATION開發(fā)運(yùn)營項(xiàng)目整體開發(fā)模

31、式綜合考慮茶陵整體政治、經(jīng)濟(jì)、行業(yè)的未來發(fā)展趨勢，結(jié)合東山壩村的土地類型以及未來村民的集中安置發(fā)展問題，提出聯(lián)合運(yùn)營開發(fā)，共同盈利的項(xiàng)目開發(fā)收益模式?！斑\(yùn)營商+東山壩村”聯(lián)合項(xiàng)目開發(fā)模式LOCATION開發(fā)運(yùn)營項(xiàng)目整體運(yùn)營模式項(xiàng)目將以茶陵市場外遷為契機(jī)，拋棄傳統(tǒng)只售不管的商業(yè)傳統(tǒng)，致力于打造以小商品一級代理商為平臺的商業(yè)綜合體，以品牌招商為龍頭，打造以商業(yè)管理為輔助，以租代售，共同盈利的運(yùn)營模式?！罢猩套猿?商管運(yùn)營”相互結(jié)合的項(xiàng)目運(yùn)營模式LOCATION開發(fā)運(yùn)營1、項(xiàng)目的包裝 招商手冊的制定招商手冊是招商工作中面對客戶的第一手資料，是客戶了解項(xiàng)目的直接工具，在內(nèi)容上要求簡潔明了，外觀上要專業(yè)

32、精致。 獨(dú)立項(xiàng)目的包裝對項(xiàng)目內(nèi)的主要業(yè)態(tài)進(jìn)行獨(dú)立包裝，在招商工作中針對不同的客戶群體進(jìn)行針對化招商，要求每個項(xiàng)目業(yè)態(tài)產(chǎn)品詳細(xì)清晰，主要內(nèi)容有：業(yè)態(tài)產(chǎn)品在整體項(xiàng)目中的位置描述業(yè)態(tài)產(chǎn)品用地面積業(yè)態(tài)產(chǎn)品用地的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：容積率、綠化率、建筑密度、建筑系數(shù)等業(yè)態(tài)產(chǎn)品特殊項(xiàng)目優(yōu)惠政策LOCATION開發(fā)運(yùn)營2、招商的策劃制定招商計(jì)劃包括年計(jì)劃、月計(jì)劃（考慮到招商工作的隨機(jī)性，不制定周計(jì)劃），確定招商任務(wù)。目標(biāo)客戶群體的確定針對不同產(chǎn)業(yè)確定客戶群體，主要按照客戶等級劃分，一般分為三級，每個級別制定相應(yīng)的跟蹤方案。制定項(xiàng)目跟蹤方案根據(jù)劃分的客戶群體等級制定不同的招商方案，從時(shí)間、資金以及人力上進(jìn)行區(qū)分化、重點(diǎn)

33、化實(shí)施招商。具體制定標(biāo)準(zhǔn)按照項(xiàng)目的實(shí)際情況定。LOCATION開發(fā)運(yùn)營3、招商的宣傳與推介宣傳和推介是項(xiàng)目拓展及信息擴(kuò)散的主要方式，也是招商中的重要環(huán)節(jié)，然而，傳統(tǒng)的招商宣傳和推介雖然有一定效果，但 耗時(shí)耗力，效果并不是很明顯，如電視廣告、戶外廣告、展會推介等，為此，必須采取有效的宣傳途徑，對項(xiàng)目進(jìn)行推介和推廣，在這里進(jìn)場項(xiàng)目推介渠道組合為：學(xué)術(shù)推介：把區(qū)域經(jīng)濟(jì)和物流經(jīng)濟(jì)作為推介主題，以論壇、訪談等多種形式進(jìn)行學(xué)術(shù)推介。網(wǎng)絡(luò)推介：是一個機(jī)遇型的推介方式，特點(diǎn)是成本低、機(jī)遇性強(qiáng)，在這里只推薦兩個網(wǎng)站茶陵縣政府官網(wǎng)和茶陵房地產(chǎn)網(wǎng)。?？平椋涸诘禺a(chǎn)雜志及?？戏制诘倪M(jìn)行項(xiàng)目宣傳，此類?？容^多，可適

34、當(dāng)選擇。專場推介：此推介方式目的性強(qiáng)，效果明顯，但是耗費(fèi)比較大，可根據(jù)實(shí)際情況考慮此種方式。LOCATION開發(fā)運(yùn)營4、招商的客戶資源的整合根據(jù)整體項(xiàng)目的定位，確定客戶源，并對目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行劃分，其劃分標(biāo)準(zhǔn)為產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、市場、資金、投資額、人才、資信、稅收等。一般分為三類，其中一類客戶是重點(diǎn)招商目標(biāo)，二類客戶屬于一般招商目標(biāo)，三類客戶屬于可選招商目標(biāo)。之后根據(jù)客戶分類進(jìn)行招商，同時(shí)更具不同業(yè)態(tài)以及不同招商目標(biāo)客群制定不同的招商優(yōu)惠政策，促進(jìn)“放水養(yǎng)魚”的運(yùn)營政策落地。LOCATION開發(fā)運(yùn)營5、招商的渠道建立招商渠道是實(shí)現(xiàn)招商成功的途徑，在招商工作中，必須明確招商渠道，招商渠道一般可分為主要和次要

35、兩種，具體如下：主要渠道產(chǎn)業(yè)鏈招商，按照本項(xiàng)目定位及功能組合進(jìn)行項(xiàng)目的整合，劃分為上、中、下三游企業(yè)，首先選中主導(dǎo)企業(yè)，以主導(dǎo)企業(yè)的先導(dǎo)性引導(dǎo)其他企業(yè)的入住，最終實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈招商的完整性。次要渠道個案攻關(guān)，在招商工作中，可能會遇到好項(xiàng)目、大項(xiàng)目，這就涉及到項(xiàng)目定位的調(diào)整，針對此情況，首先保證整體不變的原則，之后進(jìn)行個別項(xiàng)目的引進(jìn)，實(shí)現(xiàn)大企業(yè)落戶。LOCATION開發(fā)運(yùn)營6、運(yùn)營商管體系建立成立項(xiàng)目專業(yè)、高效的商業(yè)運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)整個項(xiàng)目的商管運(yùn)營工作，重點(diǎn)進(jìn)行招商資源的系統(tǒng)優(yōu)化以及資源平臺運(yùn)營。優(yōu)化商戶管理體系深化商戶 “分類管理”的原則，對大商戶嚴(yán)管，對中等商戶公平性規(guī)范化管理，對小型商戶實(shí)

36、行人性化管理。對商戶經(jīng)營情況進(jìn)行判斷，總結(jié)經(jīng)營好的原因及經(jīng)營差的原因，對好經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行推廣，對差的商戶找原因并提出改進(jìn)的意見。對非正常經(jīng)營和疑是炒鋪（包括鋪貨量少、未配置營業(yè)員、不正常營業(yè)、裝修和鋪貨未達(dá)到經(jīng)營要求、張貼轉(zhuǎn)讓信息等）的商戶加強(qiáng)溝通管理，按季度施行未位淘汰制度。加強(qiáng)商鋪轉(zhuǎn)讓的合同化管理，鼓勵經(jīng)營不善的商家通過規(guī)范化的合同進(jìn)行鋪位的轉(zhuǎn)讓。對占鋪炒鋪的商戶，發(fā)現(xiàn)一例治理一例。對經(jīng)營差又不積極主動做生意的商戶進(jìn)行市場規(guī)律的自然淘汰，對不良商戶進(jìn)行清理和調(diào)整，引進(jìn)符合市場業(yè)態(tài)定位的實(shí)力商戶，給市場注入新鮮的血液。建立商戶管理委員會，定期組織商戶座談溝通及市場經(jīng)營交流。商戶之間經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)的交流，

37、有利于大家相互學(xué)習(xí)。LOCATION開發(fā)運(yùn)營優(yōu)化商品管理體系a、根據(jù)商品品種、商家類別，對市場進(jìn)行功能分區(qū)；b、根據(jù)經(jīng)營現(xiàn)狀，對市場內(nèi)的業(yè)態(tài)和品類進(jìn)行逐一調(diào)整，健全上下游數(shù)據(jù)庫，通過打通商品上下游渠道。c、小商品經(jīng)營的核心是交易，交易的核心是商品。所以商品是市場經(jīng)營的核心。優(yōu)化商品結(jié)構(gòu)，進(jìn)行差異化經(jīng)經(jīng)營；防止商戶私自改變業(yè)態(tài)，防止商品惡性競爭和不正當(dāng)競爭行為。優(yōu)化市場配套體系a、建立商品物流配送中心，通過建立市場到上游批發(fā)市場的物流，能夠加快采購的便利性。b、在市場內(nèi)及配套的物流中心建立倉儲，租賃給有需要的商家,保障商戶貨品安全。加快商品的中轉(zhuǎn)；c、完善市場交通，申請?jiān)黾娱L短途巴士?？奎c(diǎn)；市場

38、開通到鄉(xiāng)鎮(zhèn)的免費(fèi)采購巴士，以提高客流到場率和商品的輻射范圍。LOCATION開發(fā)運(yùn)營優(yōu)化產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系a、引進(jìn)餐飲和酒店，解決市場內(nèi)商戶及外來采購者食宿問題；引進(jìn)銀行網(wǎng)點(diǎn)、設(shè)置自動取款機(jī)等，給商戶和顧客取款、轉(zhuǎn)賬提供便利；設(shè)置工商駐點(diǎn)，為市場內(nèi)商戶及采購者提供工商執(zhí)照辦理、顧客投訴處理的便利；設(shè)置警務(wù)室，配置警務(wù)人員，為市場商戶及周邊的居民安全提供保障。b、根據(jù)茶陵及周邊養(yǎng)殖業(yè)發(fā)達(dá)的特點(diǎn)，以及依托湖南制革龍頭企業(yè)茶陵湘南制革廠，我們準(zhǔn)備將部分箱包、皮具、皮鞋的加工基地轉(zhuǎn)移至茶陵；c、依托茶陵豐富的勞動力資源以及充足的電力資源，我們準(zhǔn)備建立五金工具生產(chǎn)基地；d、利用這些基地和批發(fā)市場形成新的產(chǎn)業(yè)鏈

39、。LOCATION開發(fā)運(yùn)營優(yōu)化電子商務(wù)體系a、依托批發(fā)市場建立起自主電子商務(wù)平臺，由公司免費(fèi)幫各經(jīng)營戶開通網(wǎng)店，對商品按類別進(jìn)行檢索；b、利用公司擁有的地產(chǎn)物業(yè)擔(dān)保建立起第三方支付擔(dān)保平臺，為網(wǎng)上支付提供支持；c、針對目前普遍存在的網(wǎng)絡(luò)購物信用危機(jī)，將建立信用評估體系，對交易及售后全程進(jìn)行監(jiān)管評估，堅(jiān)決杜絕假冒偽劣產(chǎn)品進(jìn)入市場流通，保證優(yōu)質(zhì)服務(wù)；d、設(shè)立電子商務(wù)培訓(xùn)中心，免費(fèi)對入場商家長期進(jìn)行電子商務(wù)培訓(xùn)，與相關(guān)技術(shù)學(xué)校聯(lián)絡(luò)設(shè)立電子商務(wù)課程，以本批發(fā)市場為實(shí)戰(zhàn)基地，培育電子商務(wù)的沃土；e、物流是電商交易的基礎(chǔ)，由公司統(tǒng)一與物流快遞公司簽訂合同，降低物流成本；f、公司對電子商務(wù)平臺定期在周邊縣市

40、和各知名購物網(wǎng)站進(jìn)行廣告宣傳，并由公司對通過電子商務(wù)交易的客戶進(jìn)行物流補(bǔ)貼，以盡快形成電子商務(wù)的氛圍。LOCATION開發(fā)運(yùn)營優(yōu)化運(yùn)營管理體系制定市場運(yùn)營管理制度、商戶撤場管理制度、商戶補(bǔ)充管理規(guī)定、商戶公約等，這些制度和公約里面明確了各項(xiàng)工作的操作流程及處理辦法，商戶如果違反里面的規(guī)章制度將面臨扣分、罰款的處罰，通過市場管理公約和市場管理制度規(guī)范商戶的日常行為，對違反規(guī)章制度的商戶實(shí)行口頭警告、取消管理費(fèi)優(yōu)惠 及扣分罰款處理。打通市場上下游采購?fù)ǖ?，提高商戶和商品競爭力，市場開通到一級批發(fā)市場（浙江義烏、廣州、上海）采購專線。針對不同經(jīng)營品類的商戶，分批組織商戶進(jìn)行上游市場的考察，幫助商戶找

41、到優(yōu)質(zhì)貨源，擴(kuò)大商戶批發(fā)份額，增強(qiáng)產(chǎn)品的輻射能力。對下游市場進(jìn)行調(diào)研，收集下游商家名錄，建立下游市場標(biāo)準(zhǔn)化體系；明確下游市場采購的情況，調(diào)動商戶的經(jīng)營的主動性，拓寬商戶的生意渠道和生意機(jī)會。對市場輻射區(qū)內(nèi)的工廠、酒店賓館、餐飲店進(jìn)行市場拓展，建立專項(xiàng)采購，通過采購聯(lián)誼會等形式將工廠、酒店賓館、餐飲領(lǐng)導(dǎo)、采購經(jīng)理邀請到市場考察、與商戶聯(lián)誼，建立雙向長久的合作關(guān)系。要牢牢樹立“小商品的海洋”的主題形象，要突出數(shù)萬種小商品、一站式購齊、價(jià)廉物美、省錢到家的理念；圍繞“社區(qū)終端零售”+“城區(qū)采購”兩條主線，針對性推廣宣傳。小商品市場涵蓋了十幾種商品大類，近萬種商品。每次營銷推廣一定要到產(chǎn)品層面，挑選市

42、場內(nèi)各業(yè)態(tài)的暢銷商品，制作DM采購畫冊，畫冊上的商品一定要物美價(jià)廉，以低價(jià)和驚爆價(jià)吸引顧客的眼球。每次促銷活動以城區(qū)的市民為重點(diǎn)宣傳對象，對他們進(jìn)行DM采購畫冊、短信、電視、報(bào)紙、戶外廣告的立體宣傳推廣，以吸引他們到市場內(nèi)采購。按年度制定月促銷計(jì)劃，組織商戶進(jìn)行各類優(yōu)惠促銷活動，各類商品專題促銷。如土特產(chǎn)展銷會、春裝優(yōu)惠展銷；六一兒童節(jié)玩具區(qū)促銷、雙11購物狂歡節(jié)、圣誕元旦購物中大獎促銷、年貨采購盛會等。每次促銷活動前要找準(zhǔn)目標(biāo)消費(fèi)群體，找到優(yōu)惠又吸引顧客的產(chǎn)品，針對目標(biāo)客戶進(jìn)行花車、派單、郵寄、短信、戶外等方式進(jìn)行立體的宣傳推廣。LOCATION開發(fā)團(tuán)隊(duì)邵商聚核 頂級團(tuán)隊(duì)單純地開發(fā)一塊土地，

43、建設(shè)一個市場，許多企業(yè)都可以辦到。但是如何建設(shè)一個高端市場，并保持市場的長久繁榮，使之成為影響一定區(qū)域的“龍頭市場”或“核心市場”，則是一門學(xué)問，一項(xiàng)系統(tǒng)工程。在茶陵以及其他很多城市的商業(yè)市場開發(fā)項(xiàng)目都不同程度的出現(xiàn)“火爆開發(fā)，慘淡經(jīng)營”的現(xiàn)象，究其根本原因就是開發(fā)商不是做市場的，對市場沒有一個準(zhǔn)確的定位，市場開發(fā)完成售賣賺取利潤后立馬退場，市場缺乏整體規(guī)劃、缺乏龍頭，一盤散沙，沒有實(shí)力，缺乏競爭力。邵商作為湘商的先驅(qū)，在湖南商界首屈一指，在湖南本土還沒有哪個地域的商人能與之相提并論。在全國范圍內(nèi)，能商善賈的也是邵陽人、溫州人。有“天生市場派”之稱的邵商，據(jù)邵陽市商務(wù)部門不完全統(tǒng)計(jì)，邵陽在全國及世界各地具有一定規(guī)模的生意人近60萬人。邵陽人走到哪里，哪里的商貿(mào)就會活躍起來，這話不假，邵商的能量確實(shí)不可估量，在邵商的大本營邵東縣，就