幾種營銷模式的比較

1、 關(guān)于鎮(zhèn)江7-2項(xiàng)目幾種營銷模式的比較、鎮(zhèn)江中集潤宇置業(yè)有限公司自行銷售，代理公司提供策劃推廣服務(wù)1)優(yōu)勢最為經(jīng)濟(jì)的一種服務(wù)模式。代理公司提供經(jīng)驗(yàn)豐富的策劃團(tuán)隊(duì)，提交高水準(zhǔn)的策劃方案。代理公司參與所有銷售會(huì)議，確保策劃工作完美配合。節(jié)省開發(fā)方在項(xiàng)目策劃推廣方面上的時(shí)間和精力。2)劣勢策劃推廣工作受限于整體策略，無法獨(dú)自實(shí)現(xiàn)利益最大化。無市場、產(chǎn)品等環(huán)節(jié)支持。由于銷售團(tuán)隊(duì)非代理方提供，策劃與銷售環(huán)節(jié)易脫節(jié)，難于形成合力最大的團(tuán)隊(duì)。開發(fā)方需在營銷團(tuán)隊(duì)方面投入相當(dāng)精力，方能把握整體銷售流程乃至各個(gè)環(huán)節(jié)。代理方不負(fù)責(zé)銷售工作，無法對銷售業(yè)績進(jìn)行考核。2、該形式的策劃推廣服務(wù)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)代理公司策劃推廣月8

2、-10萬元/月每月25日前，支付本月策劃推廣月服務(wù)費(fèi)服務(wù)費(fèi)考核方面，不做銷售業(yè)績考核。不包括服務(wù)過程中發(fā)生的任何第三方費(fèi)用，如：發(fā)布、印刷、制作、活動(dòng)執(zhí)行等費(fèi)用二、銷售公司提供全程營銷代理服務(wù)1、此種形式的優(yōu)劣勢1)優(yōu)勢代理公司的整合營銷力最優(yōu)。代理公司營銷團(tuán)隊(duì)分工明確，術(shù)業(yè)專攻案場管理直接有力。代理公司提供專業(yè)、訓(xùn)練有素的銷售人員，。銷售執(zhí)行力最大化。從市場到產(chǎn)品到策劃直至銷售執(zhí)行，各環(huán)節(jié)有效結(jié)合，真正實(shí)現(xiàn)利益最大化。銷售業(yè)績直接影響我司收入，激發(fā)營銷團(tuán)隊(duì)潛力。最為節(jié)省貴司團(tuán)隊(duì)時(shí)間和精力。2）劣勢開發(fā)方無自有銷售團(tuán)隊(duì)（亦可考慮長期戰(zhàn)略合作，此劣勢可忽略）對代理公司的選擇尤為重要，需選擇專業(yè)、

3、負(fù)責(zé)、服務(wù)到位的公司。2、代理公司全程營銷代理服務(wù)取費(fèi)實(shí)際銷價(jià)100兀以下部分的銷口10%,100元以上的部分，代理方分成20%；300元以上的部分代理普通住宅、車位、儲(chǔ)藏室1.0%別墅1.2-1.4%商業(yè)1.3%方不參與分成。參與分成實(shí)際銷售單價(jià)超出銷售底價(jià)200元以下的部分的銷售額，我司分成10%,200元以上的部分，我司分成20%；500元以上的部分我司不考核期及考核目標(biāo)的具體設(shè)定由雙方另行商定。不包括服務(wù)過程中發(fā)生的任何第三方費(fèi)用，如：發(fā)布、印刷、制作、活動(dòng)執(zhí)行等費(fèi)用三、開發(fā)方提供銷售人員，代理公司提供全程營銷顧問服務(wù)（派駐案場經(jīng)理、主管）1、此種形式的優(yōu)劣勢（1）優(yōu)勢有利于開發(fā)方培養(yǎng)

4、自己的銷售團(tuán)隊(duì)。服務(wù)內(nèi)容與營銷代理模式基本相同，代理方僅不提供銷售一線人員，取費(fèi)低，是性價(jià)比最高的服務(wù)模式。從市場到產(chǎn)品到策劃直至銷售指導(dǎo)，各環(huán)節(jié)有效結(jié)合，策略最優(yōu)化。節(jié)省開發(fā)方營銷工作的時(shí)間和精力。2）劣勢對于一線銷售人員，開發(fā)方需投入相當(dāng)精力，人員的素質(zhì)及能力需一定時(shí)間挖掘和培養(yǎng)。由于銷售人員非代理方提供，策劃與銷售執(zhí)行環(huán)節(jié)易脫節(jié)，難于形成合力最大的團(tuán)隊(duì)。銷售人員的勞動(dòng)關(guān)系屬于開發(fā)方，在管理上會(huì)有一定干擾。案場可能同時(shí)存在甲乙兩個(gè)銷售經(jīng)理，管理易混亂。由于代理方不提供最終的銷售執(zhí)行工作，因此不直接對銷售業(yè)績進(jìn)行考核2、代理公司全程營銷顧問服務(wù)取費(fèi)取費(fèi)項(xiàng)目物業(yè)類型取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)營銷策劃月服務(wù)費(fèi)/5

5、.5萬元/月銷售指導(dǎo)費(fèi)住宅、車位、儲(chǔ)藏室總銷金額的0.4%別墅總銷金額的0.5%商業(yè)總銷金額的0.8%考核獎(jiǎng)勵(lì)/雙方另行商定如需對銷售業(yè)績考核，可另行設(shè)定相應(yīng)考核獎(jiǎng)勵(lì)，具體考核設(shè)定雙方另行約定。不包括服務(wù)過程中發(fā)生的任何第三方費(fèi)用，如：發(fā)布、印刷、制作、活動(dòng)執(zhí)行等費(fèi)用銷售人員由開發(fā)方提供，銷售人員傭金由開發(fā)方支付，代理方提供案場經(jīng)理、主管，如參與現(xiàn)場接待銷售，傭金由開發(fā)方支付。四、幾種服務(wù)模式的優(yōu)劣勢對比匯總一一服務(wù)模式評判項(xiàng)目一全程營銷代理全程營銷顧問全程策劃推廣市場、產(chǎn)品研究支持全面支持全面支持無策劃推廣支持全面支持全面支持專業(yè)支持整合營銷策略全面貫徹全面貫徹需貴司把控銷售執(zhí)行力度較好需磨

6、合需貴司把控案場管理水平非常好良好無銷售人員素質(zhì)非常好需貴司挖掘，我司培養(yǎng)需貴司挖掘及培養(yǎng)牽扯貴司精力非常少有一定耗費(fèi)耗費(fèi)大銷售業(yè)績考核有與考核獎(jiǎng)勵(lì)對應(yīng)無客戶維護(hù)服務(wù)有無無開發(fā)方營銷團(tuán)隊(duì)無有助于建設(shè)貴司自建本項(xiàng)目商業(yè)補(bǔ)充建議由于本項(xiàng)目商業(yè)臨近金山湖景區(qū)，并且該區(qū)域?qū)儆阪?zhèn)江著力打造區(qū)域，環(huán)境、形象等均呈蒸蒸日上之勢，在整體項(xiàng)目定位上可考慮為市級中高端休閑娛樂中心。目前有將本項(xiàng)目商業(yè)部分引進(jìn)“經(jīng)濟(jì)型酒店”、“餐飲”、“足療”等業(yè)態(tài)的考慮，因此對上述幾種業(yè)態(tài)進(jìn)行初步了解，提出些許建議，以供參考。1、三種的業(yè)態(tài)的常規(guī)面積需求見下表：一一業(yè)態(tài)規(guī)模-經(jīng)濟(jì)型/精品酒店餐飲足療小型3000-5000平米特色餐

7、飲：300-500平米500平米中型、大型4000-6000平米中餐廳：1000-3000平米1000-2000平米2、引進(jìn)經(jīng)濟(jì)型/精品酒店常規(guī)注意事項(xiàng)：（1）經(jīng)濟(jì)型/精品酒店需要獨(dú)立的大堂和電梯。（2）常規(guī)的客房數(shù)量約為70-120間。（3）客房上下水預(yù)留，自助餐區(qū)排油煙工作需考慮周詳（4）常規(guī)租期10年起，根據(jù)鎮(zhèn)江市場行情，日租金約在0.8元至1元左右。（5）位置要求相對餐飲等較低。（6）建筑設(shè)計(jì)上，進(jìn)深和長寬比要做適當(dāng)考慮，方便分割客房房間。3、引進(jìn)餐飲業(yè)常規(guī)注意事項(xiàng)（1）排油煙及安全工作需考慮周詳，不宜影響居住區(qū)域。（2）常規(guī)需求臨主要交通道、位置醒目、臨街面廣、方便進(jìn)出的區(qū)域。（3）店面與街道間盡量不設(shè)置過多遮擋視線、通行的綠化，小品等，盡可能做到視野開敞。（4）停車問題應(yīng)提前考慮