住房保障制度

1、專題五 住房保障制度住房保障：一個(gè)國(guó)家或地區(qū)政府和社會(huì)為滿足中低收入家庭的基本居住需要而采取的特殊政策，包括供應(yīng)、分配、補(bǔ)貼、協(xié)調(diào)機(jī)制等一系列的總稱。保障型住房：為實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平和中低收入階層居民的基本居住權(quán)，由政府直接出資建造或收購(gòu)，或由政府以一定方式對(duì)建房機(jī)構(gòu)提供補(bǔ)貼、由建房機(jī)構(gòu)建設(shè)，并以較低價(jià)格或租金向中低收入家庭進(jìn)行出售或出租的住房。在我國(guó)現(xiàn)階段主要指經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。1住房保障產(chǎn)生的本質(zhì)原因 大量中低收入家庭的支付能力與具有適宜標(biāo)準(zhǔn)的住房?jī)r(jià)格之間存在著巨大的鴻溝。2住房保障產(chǎn)生的條件人類文明的進(jìn)步：住房成為人類“生存必需品”得到普遍認(rèn)可市場(chǎng)機(jī)制在住房資源的配置中起主導(dǎo)作用：政府建立住

2、房保障制度對(duì)市場(chǎng)運(yùn)作進(jìn)行修正 故計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的福利分房制度不是住房保障制度，1998年住房實(shí)物分配讓位于貨幣化、市場(chǎng)化分配，我國(guó)才有了真正意義上的住房保障。3住房保障政策住房供給政策公共住房政策：廉租房住房供給者補(bǔ)貼（磚頭補(bǔ)貼）：經(jīng)濟(jì)適用房住房消費(fèi)政策：人頭補(bǔ)貼住房金融政策住房開(kāi)發(fā)政策4公共住房政策（廉租房）由政府提供建設(shè)的、面向城市最低收入家庭的社會(huì)保障性住房。如美國(guó)的“公共住房”，英國(guó)的“社會(huì)房”，日本的“公營(yíng)住宅”特點(diǎn)：建造標(biāo)準(zhǔn)以滿足家庭基本居住需要為原則建造數(shù)量視城市最低收入家庭的數(shù)量而定，通常供給適當(dāng)少于需求數(shù)量，使申請(qǐng)人有合理的輪候期租金標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)租金不允許進(jìn)入二手房市場(chǎng)，也

3、絕對(duì)禁止轉(zhuǎn)租5廉租房存在的問(wèn)題政府前期投入較大容易形成貧民窟6磚頭補(bǔ)貼通過(guò)向生產(chǎn)者提供補(bǔ)貼，建造大量符合現(xiàn)實(shí)需求的大眾化住房。適用前提：住房極度短缺，旨在解決住房危困問(wèn)題政府財(cái)政支出是一種隱性支出，通過(guò)地價(jià)、稅費(fèi)減免等間接措施替代直接現(xiàn)金補(bǔ)貼缺陷：政府對(duì)住房市場(chǎng)的直接干預(yù)有悖于市場(chǎng)化改革目標(biāo)政府為監(jiān)督開(kāi)發(fā)商付出巨大成本7經(jīng)濟(jì)適用房政府組織建造、面向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售、價(jià)格適中、具有社會(huì)保障性質(zhì)的微利普通住房。性質(zhì)：具有經(jīng)濟(jì)性、適用性和社會(huì)保障性質(zhì)的微利商品房有一般商品房的共性特殊性：享受政府的扶持政策 房?jī)r(jià)受政府政策的約束和限制 綜合區(qū)位條件不如一般商品房好 開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)控制在3%以下 不完全

4、產(chǎn)權(quán)，轉(zhuǎn)讓受到限制8經(jīng)濟(jì)適用房存在的問(wèn)題保障目標(biāo)定位模糊：如何理解中低收入家庭？助長(zhǎng)社會(huì)不公平競(jìng)爭(zhēng)和違規(guī)操作提高政策的調(diào)控成本，降低政府調(diào)節(jié)市場(chǎng)的效率結(jié)論：經(jīng)濟(jì)適用房政策只能是過(guò)渡性的政策選擇，而不宜成為市場(chǎng)發(fā)展的主流。9城鎮(zhèn)職工居民收入的階層劃分高收入階層：平均收入的400%以上中上收入階層：平均收入的200%以上中等收入階層：平均收入的80%-200%中低收入階層：平均收入的50%-80%低收入階層：平均收入的50%以下10人頭補(bǔ)貼直接提高居民的住房購(gòu)買(mǎi)力以帶動(dòng)住房需求的增長(zhǎng)。常用手段：免稅減稅，補(bǔ)貼購(gòu)買(mǎi)自住住房者現(xiàn)金補(bǔ)貼，通常用來(lái)補(bǔ)貼租房者11人頭補(bǔ)貼的優(yōu)勢(shì)避免對(duì)住房市場(chǎng)的直接干預(yù)財(cái)政補(bǔ)

5、貼直達(dá)人頭并全部轉(zhuǎn)化為消費(fèi)者的福利政府不需付出巨額監(jiān)督成本充分鼓勵(lì)居民自置住房問(wèn)題：磚頭補(bǔ)貼和人頭補(bǔ)貼孰優(yōu)孰劣？ 12住房金融政策（住房公積金制度）指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長(zhǎng)期儲(chǔ)金。個(gè)人繳存單位繳存不低于職工上年度月平均工資的5%，上限為20% 13住房公積金的特點(diǎn)強(qiáng)制繳存長(zhǎng)期繳存所有權(quán)屬職工個(gè)人只能用于職工的住房消費(fèi)14住房公積金貸款與商業(yè)抵押貸款的比較不同點(diǎn)住房公積金貸款商業(yè)性住房貸款貸款性質(zhì)屬委托性個(gè)人住房貸款屬自營(yíng)性個(gè)人住房貸款資金來(lái)源單位和個(gè)人繳存的公積金存款銀行吸收的各類存款資金執(zhí)行者受委托的銀行商業(yè)銀

6、行風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者住房公積金管理中心商業(yè)銀行貸款對(duì)象住房公積金的繳存者自然人貸款利率實(shí)行優(yōu)惠利率中國(guó)人民銀行規(guī)定的利率貸款額度上限住房公積金管理委員會(huì)定抵押貸款的抵借價(jià)值比率小于80% 15住房公積金制度存在的問(wèn)題住房公積金覆蓋面窄資金大量沉淀，使用效率偏低管理不夠完善，資金違規(guī)使用情況嚴(yán)重，有擠占、挪用等違規(guī)操作等問(wèn)題公積金管理工作不規(guī)范16住房保障制度改革引導(dǎo)居民樹(shù)立正確的住房消費(fèi)觀念動(dòng)態(tài)調(diào)整住房保障的適度水平建立統(tǒng)一協(xié)調(diào)的保障型住房管理服務(wù)體系建立和完善住房保障制度的進(jìn)入、退出機(jī)制綜合運(yùn)用各種住房保障手段17正確的住房消費(fèi)觀念梯度消費(fèi)的觀念政府住房保障是“保障居民基本居住需要”的觀念買(mǎi)方和租房

7、都是住房消費(fèi)之合理形式的觀念18住房保障的適度水平的影響因素及相互關(guān)系保障需要層面之影響因素供需雙方之交叉影響因素供給能力層面之影響因素家庭收入住房消費(fèi)比例恩格爾系數(shù)保障面積標(biāo)準(zhǔn)人均GDP人均財(cái)政收入住宅用地投放固定資產(chǎn)投資商品房?jī)r(jià)格城市發(fā)展水平：城市化率和城市人口密度適度保障水平的住房保障量19恩格爾系數(shù)與住房支出的一般規(guī)律消費(fèi)水平類型恩格爾系數(shù)平均住房支出比恩格爾系數(shù)平均住房支出比小康型405015.54045455018.912.1溫飽型50909.45055555911.27.620世界銀行標(biāo)準(zhǔn)：房?jī)r(jià)收入比為36倍比較合適21統(tǒng)一協(xié)調(diào)的保障型住房管理服務(wù)體系決策協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)：建設(shè)部門(mén)、房管部門(mén)、房改辦等實(shí)施和管理機(jī)構(gòu)：經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)中心、政府職能部門(mén)中介金融機(jī)構(gòu)：各相關(guān)商業(yè)銀行、