XXXX08年世聯(lián)安徽蕪湖宇培項(xiàng)目企劃攻略152p

1、X項(xiàng)目企劃攻略世聯(lián)地產(chǎn) 2013.8.22我們的目標(biāo)突破市場(chǎng)和地塊局限，打造XX高端地產(chǎn)品牌以法式人文奠定南陵人居全新高度實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌和銷售利潤的雙贏為XX集團(tuán)后續(xù)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)積累品牌美譽(yù)度解讀企業(yè)品牌解讀項(xiàng)目價(jià)值解讀市場(chǎng)環(huán)境戰(zhàn)略綱領(lǐng)擬定戰(zhàn)略推進(jìn)計(jì)劃創(chuàng)新營銷戰(zhàn)術(shù)提報(bào)脈絡(luò)一、解讀企業(yè)品牌XX集團(tuán)卓越的物流設(shè)施提供商與服務(wù)商是一家集商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、工業(yè)地產(chǎn)租賃，建筑工程，特種建材生產(chǎn)銷售、金融信貸/擔(dān)保服務(wù)、園林綠化為核心產(chǎn)業(yè)的多元化企業(yè)集團(tuán)。當(dāng)宇培來到南陵構(gòu)建基層城市國際化居住理念引領(lǐng)南陵人居走向世界樹立XX居住樣板啟動(dòng)城西板塊的適居價(jià)值為南陵高端人群筑成可以匹配身份的第一居所我們面對(duì)什么樣市場(chǎng)環(huán)

2、境、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？二、解讀市場(chǎng)環(huán)境 南陵縣城房地產(chǎn)業(yè)處于快速發(fā)展階段，大盤不斷涌現(xiàn)，城市大力發(fā)展城東新區(qū)，因縣城中心土地出讓較少，拆遷難度較大，區(qū)域大部分以綜合體面世，城東樓盤密度，代表南陵縣城發(fā)展趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)因工廠較多，人口導(dǎo)入較多，樓盤日逐增多。 南陵縣城均價(jià)達(dá)4000元/左右，價(jià)格未能拉開距離，預(yù)示整體品質(zhì)相差不大，整體發(fā)展速度緩慢。 隨著地產(chǎn)開放熱情不斷上升，未來1-2年將近100萬方的體量入市，后期將面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)。 只有不斷提升產(chǎn)品品質(zhì)，適應(yīng)市場(chǎng)，滿足消費(fèi)者未來潛在需要，差異化打造，才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。市場(chǎng)整體綜述26幢多層、7幢小高層共計(jì)1807戶重點(diǎn)案例：杉杉名都開盤

3、時(shí)間：2013年2月2日推出樓棟：B10#-B15#，共計(jì)264套優(yōu)惠政策：1、開盤優(yōu)惠10000元/套、一次性付款5000元/套、幸運(yùn)轉(zhuǎn)盤1888/2888/3888元/套 。前期認(rèn)籌增值1萬抵2萬，所有優(yōu)惠可疊加。2、杉杉服裝廠內(nèi)部員工可享受8886折優(yōu)惠。價(jià)格及銷售概況：2月2日開盤六棟樓共計(jì)264套，目前已銷售179套，每月銷售約30套左右，計(jì)劃項(xiàng)目整個(gè)銷售周期均勻去化。面積88-105，總體去化較好，成交均價(jià)3550元/ ，整體項(xiàng)目由于產(chǎn)品定位剛需客戶，價(jià)格較周邊市場(chǎng)偏低，項(xiàng)目去化較好。項(xiàng)目預(yù)計(jì)6-9月將于二期最后六棟多層240套分批開盤。重點(diǎn)案例：杉杉名都 項(xiàng)目概況發(fā)展商：蕪湖瑞邦

4、置業(yè)設(shè)計(jì)單位：湖南鼎泰物業(yè)公司:自成立公司占地面積：52029總規(guī)模：81685容積率：1.57綠化率：40.5%建筑形態(tài):多層、小高層產(chǎn)品類別：住宅、商業(yè)車位比：1:0.7項(xiàng)目地址：秋浦路與朋濟(jì)路交叉口項(xiàng)目配套：太陽能一體化工程，太陽能熱水系統(tǒng)裝修情況：屋面保溫材料、擠塑聚苯板、外墻保溫、無機(jī)保溫砂漿、墻體材料、砂加氣砌塊、鋁合金中空玻璃外觀設(shè)計(jì)：顏色：棗紅、白灰；材料：面磚、涂料；風(fēng)格：歐式新古典主義戶型面積：75-86價(jià)格走勢(shì)預(yù)計(jì)3600元/推出量：400套左右去化量：基本售罄12幢多層、6幢小高層共計(jì)786戶重點(diǎn)案例：景福家園 2、近期營銷活動(dòng)：開盤時(shí)間：2012年6月16日推出樓棟：

5、小高層13#15#16#，共計(jì)163套，其中政府回購30套優(yōu)惠政策：小高層享受單價(jià)358元/優(yōu)惠后再享受總價(jià)3000元優(yōu)惠，一次性付款享受9.8折優(yōu)惠（可疊加）。多層只有前期申請(qǐng)會(huì)員可享受3000元的優(yōu)惠，一次性付款享受9.8折優(yōu)惠。價(jià)格及銷售概況：該項(xiàng)目目前基本售罄，所?；緸檠亟稚啼伔e89 -114 ，總體去化較好，成交均價(jià)3600元/ ，整體項(xiàng)目由于產(chǎn)品定位剛需客戶，面積多為75 -86 為主，價(jià)格較周邊市場(chǎng)偏低，項(xiàng)目剩余房源約20套。重點(diǎn)案例：景福家園 開盤時(shí)間：2012年6月22日優(yōu)惠政策：按揭98折，一次性付款93折銷售概況：推出12#、21#、22#、23#、25#目前去化率逾8

6、0%銷售價(jià)格：均價(jià)3900，內(nèi)部員工約3600元/重點(diǎn)案例：憶灣世家 項(xiàng)目集住宅、公寓、集中綜合商業(yè)、主題商業(yè)街等物業(yè)業(yè)態(tài)于一體，8棟34層高層，2.5萬方集中商業(yè)，大潤發(fā)入駐，50-70平米的公寓產(chǎn)品，4萬方主題商業(yè)街，產(chǎn)品線豐富，典型的城市綜合體，占據(jù)南陵中央?yún)^(qū)域。其中8萬房回遷房，5萬方的商業(yè)，能對(duì)外銷售的住宅體量為約7萬。重點(diǎn)案例：鼎盛廣場(chǎng) 、近期營銷動(dòng)態(tài)： 開盤時(shí)間：2011年12月18日推出樓棟：9#、10#、12#、13#、14#，共計(jì)806套戶型區(qū)間：90-160銷售價(jià)格：樓層差價(jià)1050元，均價(jià)約4300元/銷售概況：截止上午10:40，去化率約75%，剩余210套左右，主要

7、分布在13#開盤活動(dòng)：售樓處公開表演節(jié)目，吸引眾多行人，且售樓部內(nèi)人氣火爆。重點(diǎn)案例：鼎盛廣場(chǎng) 近期銷售動(dòng)態(tài)： 中央商業(yè)廣場(chǎng)在2011年元月開盤，推出戶型為105、117、143三種戶型，截止目前為止，140戶型部分剩余 銷售率達(dá)99%，總銷售率達(dá)45% 付款方式：按揭9.9折；一次性付款：9.8折 重點(diǎn)案例：中央商業(yè)廣場(chǎng) 開盤時(shí)間：2012-12月認(rèn)籌產(chǎn)品：D/E組團(tuán)約570套認(rèn)籌政策：認(rèn)籌金10萬，且可訂房認(rèn)籌情況：D組團(tuán)主要為90平米左右的二房，約250套，目前基本認(rèn)籌完畢；E組團(tuán)主要為100-120平米三房，認(rèn)籌約20套；目前整體認(rèn)籌約50%預(yù)計(jì)均價(jià)：約4200元/平米重點(diǎn)案例：魯班書

8、香名邸 2011年9月10號(hào)開盤，無開盤活動(dòng)開盤棟數(shù)：5棟，分別為1、2、3、4、6#開盤數(shù)量：約390套，其中回遷戶150套，對(duì)外出售約240套戶型面積：75-151，75約10多套，117占大半，其中回遷占一半，151約72戶優(yōu)惠：貸款9.8折開盤方式：憑認(rèn)籌號(hào)順序選房開盤價(jià)格：起價(jià)3900元/，均價(jià)約4200元/；小戶型成交均價(jià)4400元/去化率：目前僅剩余1套1樓120平米戶型，其余剩余150平米的大戶型，約40套，去化率約80%產(chǎn)品類別：高層重點(diǎn)案例：魯班金色水岸 開盤時(shí)間：2011年9月22日（近期將推出最后剩余房源，價(jià)格未定）； 入市樓棟：15#，共88套；產(chǎn)品戶型：主力戶型為1

9、20、140的三房、四房； 開盤方式：交定金，直接訂房，或直接簽約買房；優(yōu)惠政策：1、貸款優(yōu)惠99折，如首付達(dá)70%，則優(yōu)惠9.6折；一次性付款優(yōu)惠9.2折 2、最低價(jià)3490元/平米，一次性付款起價(jià)3800元/平米成交均價(jià)：4000元/平米銷售情況：銷售不理想，原因?yàn)椋?、地段較偏；2、戶型單一且面積較大；3、宣傳力度欠缺；4、周邊樓盤競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。重點(diǎn)案例：水岸蘭庭 開盤時(shí)間：2013年5月8日盤)開盤方式：搖號(hào)產(chǎn)品概況：5棟共180套房源，戶型面積為95-110平米；銷售價(jià)格：起價(jià)4200元/平米，最高價(jià)5000元/平米，均價(jià)約4600元/平米；層差約100元/平米，朝向差約50元/平米

10、；銷售概況：截止當(dāng)天11時(shí)整，去化約100套，去化率約56%，重點(diǎn)案例：和順陽光城市 目前在售二期18#、19#、21#、24#、25#、27#大戶型，戶型面積為120-150，均價(jià)4000元/，一次性付款享受100元/優(yōu)惠按揭享受9.9折重點(diǎn)案例：茗桂華庭二期 項(xiàng)目概況發(fā)展商：南陵逸和長潤承建單位：南天建設(shè)物業(yè)公司:協(xié)和物業(yè)占地面積：18萬總規(guī)模：27萬容積率：1.8綠化率：35%建筑形態(tài):多層、高層產(chǎn)品類別：住宅、商業(yè)車位比：1:0.88項(xiàng)目地址：南陵縣東北部，北鄰漳河大道，南為新塘路項(xiàng)目配套：幼兒園、南陵一中、濱湖公園裝修情況：毛坯外觀設(shè)計(jì)：歐式花園戶型面積：90-120價(jià)格走勢(shì)均價(jià)38

11、00元推出量：138套去化量：94套 開盤優(yōu)惠： 1、認(rèn)籌優(yōu)惠：開盤之前認(rèn)籌的客戶享受10萬抵12萬優(yōu)惠/5萬抵6萬優(yōu)惠，將存款轉(zhuǎn)為首付，贈(zèng)送金額抵總房款，享受認(rèn)籌的客戶截止11月18日。 2、付款優(yōu)惠：一次性付款優(yōu)惠150元/，按揭、分期且首付60%以上優(yōu)惠100元/，首付款50-60%的優(yōu)惠50元/； 3、額為優(yōu)惠：凡是簽約客戶，在以上優(yōu)惠基礎(chǔ)上，額外享受總價(jià)2%的開盤優(yōu)惠，優(yōu)惠截止11月18日止； 4、加贈(zèng)優(yōu)惠：凡在開盤期間購買儲(chǔ)藏室、車位，將贈(zèng)送所選儲(chǔ)藏室、車位20%的面積，優(yōu)惠時(shí)間截止11月18日止； 5、抽獎(jiǎng)活動(dòng)：一等獎(jiǎng)10萬元（1名）、二等獎(jiǎng)5萬元（2名）、三等獎(jiǎng)2萬（3名），抽

12、獎(jiǎng)時(shí)間為2011年11月13日。重點(diǎn)案例：逸和香江潤園 2011年11月12日開盤 銷售概況：推出138套房源，當(dāng)天去化93套，去化率為67%，剩余房源主要為120的三房及部分頂層和首層； 銷售價(jià)格：折后價(jià)為3600-4100元/； 客戶群體：多為購買南陵中學(xué)的學(xué)區(qū)房，為子女上學(xué)或投資； 總結(jié)：目前南陵暢銷戶型為80-110戶型。 開盤時(shí)間：2013年5月18日 開盤樓號(hào)：小高層1幢（11層）計(jì)108套 銷售情況：1銷售66套，剩余42套 銷售價(jià)格：起價(jià)3700元/，最高價(jià)為4600元/，均價(jià)約4200元/； 優(yōu)惠政策：一次性付款優(yōu)惠250元/；首付50%，按揭優(yōu)惠100元/ 重點(diǎn)案例：華億國

13、際新城（香榭麗舍） 南陵市場(chǎng)最近開盤僅為景福家園，推出高層產(chǎn)品，整體價(jià)格呈下降趨勢(shì)，但下跌幅度較??；年前南陵市場(chǎng)開盤較多，搏回鄉(xiāng)置業(yè)客戶，整體去化一般，價(jià)格呈下降趨勢(shì)，優(yōu)惠增多，中小8090左右戶型相對(duì)暢銷，剛需成就市場(chǎng)。 2012年為政府換屆年，維穩(wěn)成為各級(jí)政府首要任務(wù)，世界經(jīng)濟(jì)不確定，國內(nèi)發(fā)展面臨居多問題，經(jīng)濟(jì)增長缺乏動(dòng)力，從最新的市場(chǎng)大環(huán)境看來，宏觀調(diào)控不斷強(qiáng)調(diào)保持控制力度及保持延續(xù)性。鑒于上述，我們認(rèn)為2012年國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)行政調(diào)控將繼續(xù)，貨幣政策將微調(diào)，首套置業(yè)的政策將出現(xiàn)適當(dāng)松動(dòng)，鼓勵(lì)剛需入市。十八大后，政策將持續(xù)維穩(wěn)的延續(xù)，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)將延續(xù)目前的狀況。市場(chǎng)總結(jié)我們有什么？沒

14、有什么？三、解讀項(xiàng)目價(jià)值東側(cè)：機(jī)械工廠；西側(cè)：宇航商貿(mào)城；南側(cè)：鞋業(yè)公司；北側(cè)：杉杉名都項(xiàng)目西側(cè)宇航商城北側(cè)杉杉小區(qū)東側(cè)瑞創(chuàng)機(jī)械南側(cè)宜德鞋業(yè)自然景觀資源匱乏于是，我們面臨巨大的挑戰(zhàn)！地段價(jià)值不足先天資源匱乏生活氣氛稀薄如何解決問題？主觀：清醒認(rèn)識(shí)，樂觀面對(duì)硬件：提升小環(huán)境和產(chǎn)品硬件打動(dòng)力，弱化區(qū)位不足的影響軟件：注入高品位生活價(jià)值觀，滿足精神消費(fèi)需求主觀：清醒認(rèn)識(shí)，樂觀面對(duì)關(guān)于地段：不被關(guān)注才有價(jià)值！正因?yàn)轫?xiàng)目所在的城西被忽略被遺忘，它的價(jià)值沒有被認(rèn)識(shí)和發(fā)掘，更沒有被透支，那么，未來價(jià)值空間才會(huì)更大！關(guān)于資源：我們無法改變大環(huán)境，但是我們可以改變小環(huán)境！幸好，我們有足夠的空間來營造屬于我們的國

15、度：115畝占地面積，小于1.6的容積率，小大于35%的綠地率，足夠打造一座美輪美奐的莊園！關(guān)于生活：本身已是一座城！一個(gè)總戶數(shù)超過1100戶，居住人口4千人的社區(qū)，本身已經(jīng)是一座小城！項(xiàng)目的出現(xiàn)，將為所在地塊注入強(qiáng)大的生活活力與價(jià)值張力！硬件：提升產(chǎn)品決勝力產(chǎn)品決勝力包括社區(qū)環(huán)境和建筑構(gòu)造兩部分這兩部分在目前建筑規(guī)劃和市場(chǎng)研究與產(chǎn)品建議中已經(jīng)基本成型。初步可以理解為歐式皇家園林與法式建筑設(shè)計(jì)。這也是目前受市場(chǎng)歡迎程度比較高的硬件產(chǎn)品。仿原生坡地，法式建筑原汁原味的法式建筑風(fēng)格，現(xiàn)代化社區(qū)氣度令人仰望！人車分流，陽光車庫人性化交通動(dòng)線布局，對(duì)業(yè)主貴重財(cái)物的細(xì)心呵護(hù)風(fēng)情商街，社區(qū)幼兒園照顧業(yè)主日

16、常生活，提高生活品質(zhì)。管家服務(wù)模式體現(xiàn)歐式生活理念精髓，賦予業(yè)主最高的生活禮遇。宇培南陵項(xiàng)目硬件價(jià)值羅列 品牌價(jià)值：宇培集團(tuán)，物流行業(yè)巨頭；宇航商貿(mào)城，已經(jīng)成為當(dāng)?shù)氐臉?biāo)簽地段價(jià)值：城市中軸線旁，從沒被關(guān)注就是最大的價(jià)值所在生活價(jià)值：教育配套博文中學(xué)、蕪湖理工學(xué)校、惠民中學(xué) 生活配套皖南商城、宇航商貿(mào)城、項(xiàng)目風(fēng)情商業(yè)街 生活氣氛南北兩處安置房，生活氛圍漸漸濃郁產(chǎn)品價(jià)值：內(nèi)部環(huán)境仿生坡地、景觀廣場(chǎng)、皇家園林、人車分流 內(nèi)部配套社區(qū)幼兒園、陽光車庫、風(fēng)情商業(yè)街 適居環(huán)境歐式景觀、法式建筑 適居產(chǎn)品105高層三房主力；95105多層主力 高性價(jià)比適中價(jià)位，宜居社區(qū) 高端服務(wù)管家服務(wù)模式項(xiàng)目硬件價(jià)值體系

17、再梳理1、景觀體系： 1仿生坡地、2皇家園林2、建筑體系： 3法式建筑、4陽光車庫3、居住體系： 5精致戶型、6靈動(dòng)飄窗4、人文體系： 7社區(qū)幼兒園、8高端服務(wù)5、價(jià)值體系： 9宇航口碑、10高性價(jià)比五大創(chuàng)新體系，十項(xiàng)領(lǐng)先人居標(biāo)準(zhǔn)軟件：嫁接法式生活理念與方式，拔高項(xiàng)目形象應(yīng)該說，這一部分才是企劃工作需要解決的最關(guān)鍵的問題！不必在乎產(chǎn)品是什么，需要在乎的是消費(fèi)者認(rèn)為你是什么！這是一個(gè)消費(fèi)洗腦，也就是市場(chǎng)教育的過程，在本提報(bào)接下來的部分，都是在為解決這個(gè)問題進(jìn)行創(chuàng)想。那就是：如何通過產(chǎn)品形象與客戶需求進(jìn)行完美對(duì)接！法蘭西，一個(gè)以浪漫情懷馳名世界的國度里，這里的人們過著什么樣的生活？歷史文化法蘭西共

18、和國La Rpublique Franaise藍(lán)、白、紅三色分別代表自由、平等、博愛自由、平等、博愛自由平等博愛Libertgalitfraternit服裝文化建筑文化飲食文化香水文化居住文化法國文化飲食文化法國飲食以精致豪華的高尚品味，風(fēng)靡全球。 法國人最愛吃的菜是蝸牛和青蛙腿 法國人最喜歡的食品是奶酪 法國最名貴的菜是鵝肝 法國的家常菜是炸牛排外加土豆絲另外，法國葡萄酒酒文化也源遠(yuǎn)流長。法國紅酒世界聞名，法國不但是全世界釀造最多種葡萄酒的國家，也出產(chǎn)無數(shù)聞名于世的高級(jí)葡萄酒，其口味種類極富變化，法國生產(chǎn)的紅酒有六大生產(chǎn)地包括波爾多(Bordeaux)、布 跟 地 (Burgundy) 、

19、香 檳 (Champagne) 以 及 阿 爾 薩 斯(Alsace)、羅瓦河河谷(Loire Valley) 、隆河谷地(Cotes duPhone)等其中又以氣候溫和土壤富含鐵質(zhì)的波爾多產(chǎn)地最具代表。 化妝水 科勞尼水 化妝香水 濃香水 香精性香水按照香精濃度分類法國文化香水文化法國香水舉世聞名香水文化：每種香水都具有其意義內(nèi)涵和審美效果，選用香水時(shí)要做到個(gè)人他人相宜、場(chǎng)合時(shí)辰相宜、濃淡相宜。法國文化服裝文化法國時(shí)裝一直引導(dǎo)著世界時(shí)裝潮流。法國人穿衣習(xí)慣：注重衣服的面料、色彩和款式，。男士通常穿深色服裝和皮鞋。 法國女士大多穿美觀、舒適的流行時(shí)裝。圣洛朗、香奈爾和克里斯汀迪奧并稱法國時(shí)裝界

20、“三圣”伊夫圣洛朗加布里埃爾香奈兒克里斯汀迪奧法國文化居住文化法國人的住宅許多法國人不愿意住現(xiàn)代化的高樓大廈，而樂意住在古色古香的老房子和獨(dú)門獨(dú)院的住宅。因此，法國幽靜的鄉(xiāng)村或郊區(qū)，類似農(nóng)舍的別墅格外受到青睞。法國文化小結(jié)居住文化建筑文化飲食文化服裝文化香水文化平等自由博愛法國生活價(jià)值提煉優(yōu)雅 禮貌 尊貴 閑適 浪漫法式色調(diào)法國代表顏色普羅旺斯的深情紫色法國足球的真情藍(lán)色波爾多的激情酒紅色法國是一個(gè)擁有浪漫情懷并多姿多彩的國家法式色調(diào)法國小鎮(zhèn)特別能代表這個(gè)絢麗多彩的國家我們需要絢麗多彩的小鎮(zhèn)色調(diào)來打造屬于宇培南陵的法式小鎮(zhèn)園林景觀總述法式園林特點(diǎn)為：多用規(guī)則的幾何圖形來布局，并且追求對(duì)稱，有較

21、為明確的中軸線，強(qiáng)調(diào)秩序，多灌木矮花，高大樹木較少。法式園林組成元素草坪、地被花卉、花草灌木喬木藤蔓水景地面鋪裝雕塑景觀設(shè)施園林景觀綠植法式小鎮(zhèn)綠化=攀援綠化+陽臺(tái)綠化+門庭綠化+花架綠化+柵欄綠化=園林景觀水景法式小鎮(zhèn)水景：鄉(xiāng)村小鎮(zhèn)風(fēng)格水景多以流水小品為主，配合綠植，并結(jié)合樸實(shí)、樂觀的鄉(xiāng)土人情，體現(xiàn)了積極向上的生活態(tài)度。園林景觀裝飾法式小鎮(zhèn)硬景裝飾：所有的道路、雕塑都記錄著每個(gè)地方的歷史本案建議總述15萬方法蘭西小鎮(zhèn)如何打造？沿街商業(yè)本案建議沿街商業(yè)不只以盈利為目的，關(guān)鍵要造福社區(qū)民眾、體現(xiàn)企業(yè)的博愛精神我們的景觀不只體現(xiàn)在高價(jià)值區(qū)域，同時(shí)居住區(qū)域的所有業(yè)主都能享受純正法式園林帶來的天然綠色

22、，體現(xiàn)企業(yè)的平等精神集中式商業(yè)街，不只是這個(gè)小鎮(zhèn)的招牌，更是對(duì)生活向往的激情詮釋，我們的理念是自由的主商業(yè)街節(jié)點(diǎn)本案建議園林景觀節(jié)點(diǎn)建議園林節(jié)點(diǎn)愜意的旋轉(zhuǎn)木馬花草休息區(qū)、長椅中心廣場(chǎng)噴泉本案建議入口昭示建議項(xiàng)目主入口處，要起到招牌作用；在第一時(shí)間給人一種法國小鎮(zhèn)的感覺公寓區(qū)低密公寓區(qū)本案建議集中商業(yè)街區(qū)建議 集中式商業(yè)街區(qū)必須引人注目、不光要有華麗的外表，還要擁有豐富的內(nèi)涵。園區(qū)主入口集中式商業(yè)街區(qū)外街沿街咖啡館法式服裝店喧囂與霓虹元素構(gòu)想風(fēng)格招牌絢麗的雨棚商店的霓虹燈街邊復(fù)古風(fēng)格路燈鐵藝欄桿我們將致力打造浪漫、愜意、溫馨的法式生活法式元素法式風(fēng)情法式生活本案建議總結(jié)客群需求與項(xiàng)目形象的對(duì)接演

23、示彰顯身份，炫富攀比改善居住環(huán)境工作生活兼顧新婚婚房需要衣錦還鄉(xiāng)投資保值身份感舒適感品質(zhì)感生活感安全感價(jià)值感品牌要求高端環(huán)境要求優(yōu)美戶型要求舒適配套要求完善服務(wù)要求尊貴置業(yè)要求輕松法蘭西小鎮(zhèn)上恬靜的生活法國小鎮(zhèn)的杰出代表滿足置業(yè)心理需要2013年，浪漫法國貴胄生活藍(lán)本，禮遇南陵項(xiàng)目品牌DNA架構(gòu) 戰(zhàn)略綱領(lǐng)擬定項(xiàng)目定位南陵首席法式多層官邸項(xiàng)目案名構(gòu)思1、以法式浪漫情懷為構(gòu)思方向；2、以地中海風(fēng)情為構(gòu)思方向；3、以西歐冷靜之美為構(gòu)思方向；【陽光巴黎】 演繹法蘭西貴族生活藍(lán)本 以項(xiàng)目風(fēng)格定位為出發(fā)點(diǎn)，進(jìn)行項(xiàng)目氣質(zhì)詮釋，以特定地標(biāo)冠名具有極強(qiáng)的指向性，可以賦予項(xiàng)目更多文化內(nèi)涵，如巴黎的經(jīng)典建筑風(fēng)格體現(xiàn)

24、、法式浪漫情懷的渲染、時(shí)尚典雅的生活追求等；“巴黎”二字悄無聲息滲透意識(shí)感官，即是對(duì)項(xiàng)目構(gòu)想的輔助引導(dǎo)，更是對(duì)未來潛在價(jià)值的期許；“陽光”所蘊(yùn)含的童話色彩及營造的高貴、堂皇貴族氣息，與法式風(fēng)情建筑風(fēng)格相得益彰，讓整個(gè)項(xiàng)目氣質(zhì)得到有力提升，會(huì)吸引個(gè)年齡層顧客的青睞，樹立高端的品牌形象。 ！【香榭麗舍】 給TA一個(gè)浪漫縈繞的香榭麗舍 香榭麗舍原為音譯，但從漢字看來又別有一番意境。 “香”聞香識(shí)味，浪漫總是與鮮花同行，一個(gè)香字透出多少繁花錦簇的景象；“榭”樓觀亭榭，榭舞歌臺(tái)，“榭”是中國園林建筑中依水架起的觀景平臺(tái)，平臺(tái)一部分架在岸上，一部分伸入水中，自由自在，空透、暢達(dá)、簡(jiǎn)潔、大方；“麗”綺麗、優(yōu)

25、雅、明亮、靈動(dòng)；“舍”精巧、內(nèi)斂，可引申為田園、亦有歸隱者般出世的博大胸懷和包容性，讓居住在這里的人們得到心靈的無限舒展，符合香榭麗舍希望傳達(dá)的無憂意境！巴黎盧浮宮巴黎圣母院香榭麗舍大街埃菲爾鐵塔馬賽塞納河奇伊夫堡2、以地中海風(fēng)情為構(gòu)思方向感受地中海風(fēng)情宇培印象西西里宇培藍(lán)色海岸【印象西西里】 迷情地中海，一步西西里 “西西里島”宛如親水近水的“西西里島”，坐落城西邕江灣畔，那地中海特有的蔚藍(lán)水色、白墻和環(huán)形梯、滿城盤繞的綠蔓紅花，蜿蜒的路徑，浪人彈奏和鉉琴，晨曦下長裙及地的少女跳起歡樂圓舞曲 西亦可指代南寧城西；西西里，可使人聯(lián)想到“茜茜公主”，沒有看過這部電影的人，也能感受到一種吐詞中的可

26、愛之意；一個(gè)“島”字，即刻獲得臨江近水的畫面感?！舅{(lán)色海岸】 尋找曠世的浪漫 藍(lán)色，永恒的象征，它的純凈似海洋、天空、水、宇宙，純凈的藍(lán)色表現(xiàn)出一種美麗、冷靜、理智、安詳與廣闊，藍(lán)色沉穩(wěn)的特性，還傳達(dá)出理智、準(zhǔn)確的意象；海岸，有綿延、深遠(yuǎn)、廣闊之感。藍(lán)色海岸，引發(fā)人們遠(yuǎn)離都市喧囂、追尋遺世獨(dú)立浪漫愛情的構(gòu)想，這種構(gòu)想與項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)立意契合度高，為項(xiàng)目后期延展及開發(fā)提供支持！西西里島嶼風(fēng)情西西里地中海風(fēng)情地中海度假2、以西歐冷靜之美為構(gòu)想方向案名宇培藍(lán)堡城宇培西城星座【藍(lán)堡城】 都市新貴生活領(lǐng)土 藍(lán)，藍(lán)圖，藍(lán)色更是一種冷靜色彩，藍(lán)色非常純凈，通常讓人聯(lián)想到海洋、天空、水、宇宙。純凈的藍(lán)色表現(xiàn)出一

27、種美麗、冷靜、理智、安詳與廣闊?！氨ぁ背潜?，歐洲中世紀(jì)的產(chǎn)物，貴族棲息地，除了極致奢侈的大面積生活空間外，還設(shè)有宏偉的噴泉及精致的貴族庭院。【西城星座】都市貴胄新院落 “西”可以是西面，也可以是“西方”；“城”體現(xiàn)現(xiàn)代感；“西”、“城”結(jié)合，風(fēng)格與方向大致被劃定，西城是一種生活理念，一種生活方式，一種文化。在西式建筑和項(xiàng)目林立的今天，我們似乎慢慢混淆了傳統(tǒng)所指“西方”和今天的“歐美”有何差異；傳統(tǒng) “西方”之于“東方”，如“星座”之于“生肖”，是兩種文化，不同派生。我們看到，西式生活與星座理念緊緊相扣，西城生活與文化息息相關(guān)，西城星座與夢(mèng)想密不可分，西城星座倡導(dǎo)有夢(mèng)想的生活、時(shí)尚而不失傳統(tǒng)的生

28、活方式。 項(xiàng)目價(jià)值平臺(tái)搭建高品位人居價(jià)值法式官邸美好生活藍(lán)本稀缺多層、宜居典范南陵首席法式多層官邸面向城市中堅(jiān)階層的傳世宅邸根植家族血脈中的高貴基因法國浪漫與文藝復(fù)興的踐行者項(xiàng)目即以上元素共同完美融合的代名詞項(xiàng)目VI設(shè)計(jì)展示戰(zhàn)略推進(jìn)計(jì)劃企劃基本思想以宇培品牌為基石，以紳士精神為支撐，以法式風(fēng)情為血肉，以產(chǎn)品價(jià)值為核心，用多層洋房的產(chǎn)品品質(zhì)，拉升整個(gè)項(xiàng)目的高端品牌氣質(zhì)！企劃推進(jìn)架構(gòu)1個(gè)核心形象：法蘭西風(fēng)情1個(gè)主力戰(zhàn)場(chǎng)：售樓現(xiàn)場(chǎng)（售樓部、樣板區(qū)、樣板房）4個(gè)推進(jìn)階段：亮相期、預(yù)熱期、升溫期、爆發(fā)期4大品牌活動(dòng)：宇培品牌亮相活動(dòng)、樣板房開放活動(dòng) 明星活動(dòng)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展活動(dòng)、品牌企劃推進(jìn)脈絡(luò)項(xiàng)目動(dòng)工現(xiàn)場(chǎng)售

29、樓部啟用一期洋房首次開盤現(xiàn)場(chǎng)大型明星活動(dòng)10月12月底5月8月中8月中10月底宇培品牌影響力嫁接項(xiàng)目形象亮相品牌形象塑造豐滿生活想象項(xiàng)目價(jià)值深度剖析高性價(jià)比強(qiáng)力促銷套餐優(yōu)惠吸引為后續(xù)加分VI及銷售物料現(xiàn)場(chǎng)圍墻接待點(diǎn)包裝戶外廣告手機(jī)短信接待點(diǎn)抽獎(jiǎng)售樓處包裝圍墻更換戶外更換手機(jī)短信法國文化節(jié)各地巡展資料郵寄戶外更換圍墻更換繼續(xù)巡展明星活動(dòng)開盤準(zhǔn)備看樓車包裝開盤抽獎(jiǎng)促銷策略后市儲(chǔ)客小型活動(dòng)鋪墊期預(yù)熱期升溫期爆發(fā)期線上拉形象樹平臺(tái)，結(jié)合活動(dòng)引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注；線下開展多渠道主動(dòng)拓客，直接滲透、精準(zhǔn)營銷！雙線推廣，活動(dòng)爆破。主動(dòng)出擊，多點(diǎn)蓄客。推廣原則線上：渠道策略大眾媒體鑒于本案所處區(qū)域，常規(guī)的報(bào)紙、網(wǎng)

30、絡(luò)的作用將會(huì)受到很大的限制，我司建議通過大范圍的戶外媒體進(jìn)行替代，在城南新區(qū)和人流集中地段進(jìn)行戶外廣告封殺。小眾媒體通過中郵DM、夾報(bào)等小眾媒體填補(bǔ)區(qū)域報(bào)紙、戶外尚不能覆蓋的情況。實(shí)效媒體圈地短信對(duì)于本案來說應(yīng)該是最具性價(jià)比的推廣手段，根據(jù)不同節(jié)點(diǎn)，對(duì)縣中心、大中型企業(yè)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行覆蓋發(fā)送。線下：活動(dòng)策略走出去、拉進(jìn)來針對(duì)本地客戶具有的集中性（縣城客戶）和分散性（鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶）共存的特點(diǎn)，同時(shí)傳統(tǒng)媒體無法發(fā)揮有效作用的情況下，變坐銷為行銷“走出去、拉進(jìn)來”通過各種活動(dòng)將信息傳達(dá)到目標(biāo)客戶眼中、耳中。第一階段鋪墊期：品牌亮相推進(jìn)時(shí)間：5月初-8月中關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：項(xiàng)目動(dòng)工核心思路：將宇培品牌注入項(xiàng)目品牌

31、，奠定堅(jiān)實(shí)品牌基石企劃工作： VI及銷售物料水杯、卡片、手挽袋、戶型冊(cè)、宣傳單頁等 現(xiàn)場(chǎng)圍墻、待點(diǎn)包裝、戶外廣告、手機(jī)短信階段重點(diǎn)：A：將宇培集團(tuán)品牌影響力迅速注入項(xiàng)目品牌B：項(xiàng)目在宇培品牌基礎(chǔ)上，借勢(shì)亮相階段主題：A：宇培集團(tuán)，又一鼎力巨做 B：陽光巴黎，南陵首席純法式多層官邸 戶外大牌戶外大牌道旗圍墻第二階段預(yù)熱期：形象建立推進(jìn)時(shí)間：8月中-10月底關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng)售樓部啟用核心思路：以法式風(fēng)情和紳士文化訴求提升項(xiàng)目形象，增加好感企劃工作：售樓處包裝、圍墻/戶外更換、手機(jī)短信營銷建議：各地巡展、資料郵寄第一次活動(dòng)陽光巴黎南陵唯一純法式風(fēng)情售樓部濃情啟動(dòng)設(shè)計(jì)：邀請(qǐng)知名的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，濃縮法式風(fēng)情打

32、造禮品：陳年紅酒（男人的最愛）、品牌香水（女人的最愛）氣氛：法蘭西風(fēng)情表演、法式冷餐及現(xiàn)場(chǎng)紳士淑女打扮的置業(yè)顧問的點(diǎn)綴階段重點(diǎn)：塑造項(xiàng)目法式多層官邸的形象豐滿未來生活想象階段主題：純情演繹法蘭西貴族生活藍(lán)本奢適的生活空間，法式風(fēng)情的園林景觀、精致的貴族庭院。戶外秀稿陽光巴黎首屆“戛納電影節(jié)”激爽夏夜，南陵今夜無眠售樓部廣場(chǎng)播放85屆奧斯卡影片，李安導(dǎo)演的少年派的奇幻漂流、法語電影Amour愛等?，F(xiàn)場(chǎng)提供免費(fèi)的冷飲、啤酒、冷餐、燒烤等第二次活動(dòng)陽光巴黎點(diǎn)亮希望，陽光助學(xué)在行動(dòng)預(yù)先跟南陵各鄉(xiāng)鎮(zhèn)教育部門聯(lián)系好，尋找當(dāng)?shù)乩щy戶，資助其家庭兒女上學(xué)基金。然后，開展大型的慰問演出活動(dòng)，現(xiàn)場(chǎng)頒發(fā)貧困戶助學(xué)基

33、金，借助當(dāng)?shù)孛襟w及公益平臺(tái)大力宣傳本項(xiàng)目。讓宇培品牌深入人心，樹立項(xiàng)目良好形象。第三次活動(dòng)第三階段升溫期：利益深化推進(jìn)時(shí)間：10月-12月底關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：首期房源認(rèn)籌，大型明星活動(dòng)核心思路：以產(chǎn)品核心利益和超高性價(jià)比為訴求重點(diǎn)，煽動(dòng)消費(fèi)欲望企劃工作：戶外更換、圍墻更換、各地巡展繼續(xù)、明星活動(dòng) 開盤準(zhǔn)備、看樓車包裝營銷準(zhǔn)備：增值VIP卡發(fā)行，預(yù)付1萬開盤抵2萬，實(shí)質(zhì)性儲(chǔ)客開始階段重點(diǎn)：以高性價(jià)比為支點(diǎn)，強(qiáng)力促銷階段主題：30萬/套起，圓您巴黎夢(mèng)！VIP認(rèn)籌交1萬抵2萬，全城火爆開啟邀請(qǐng)當(dāng)下歌選賽季當(dāng)紅明星評(píng)委在VIP卡認(rèn)籌當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)助陣，為VIP卡預(yù)訂者簽名，將項(xiàng)目品牌徹底引爆！“音樂教父”羅大佑相約

34、南陵陽光巴黎VIP紳士卡簽售會(huì)璀璨上演，誠邀共賞！第四次活動(dòng)明星活動(dòng)主角建議：當(dāng)下歌選賽季各大明星評(píng)委好聲音：楊坤最強(qiáng)音：羅大佑夢(mèng)之聲：李玟第四階段品牌爆發(fā)：強(qiáng)勁促銷推進(jìn)時(shí)間：12月底關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：首批房源開盤核心思路：繼續(xù)以產(chǎn)品利益和超高性價(jià)比為訴求重點(diǎn)，促動(dòng)消費(fèi)爆發(fā)企劃工作：戶外更換、圍墻更換、短信、單張、抽獎(jiǎng)券、抽獎(jiǎng)活動(dòng)營銷準(zhǔn)備：開盤價(jià)格確認(rèn)，促銷策略確認(rèn)，房源確認(rèn)，開盤活動(dòng)準(zhǔn)備階段重點(diǎn)：營造開盤氛圍，收獲品牌成果，為后續(xù)產(chǎn)品推出加分階段主題：法式多層官邸，12.28華麗綻放開盤六重禮，最高享8萬元優(yōu)惠項(xiàng)目開盤，多重優(yōu)惠陽光巴黎首期開盤，禮贈(zèng)全城，幸運(yùn)轉(zhuǎn)盤100%中獎(jiǎng)一場(chǎng)聲勢(shì)浩大、全城皆知的

35、開盤儀式，既是項(xiàng)目品質(zhì)的明證，也是后續(xù)推廣最有利的宣傳武器。通過室內(nèi)外氛圍的整體包裝，將整個(gè)開盤現(xiàn)場(chǎng)做成一場(chǎng)全城同慶的節(jié)日盛宴，將項(xiàng)目推向首波高潮。盛大慶典隆重開盤限時(shí)折扣優(yōu)惠疊加開盤氛圍100%異域風(fēng)情演出助興邀請(qǐng)來自合肥的外籍樂隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)助興點(diǎn)燃現(xiàn)場(chǎng)激情，預(yù)示著首輪銷售高潮的到來歡樂抽獎(jiǎng)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置幸運(yùn)轉(zhuǎn)盤或巨型抽獎(jiǎng)箱，凡開盤日成交客戶均可參加，贏取多種獎(jiǎng)項(xiàng)，人人有份，永不落空現(xiàn)場(chǎng)氛圍全面配合開盤日，利用紅毯、花籃、空飄、室內(nèi)吊旗等將熱鬧升騰的氛圍做足好房配好車，開盤抽獎(jiǎng)選擇中端車系，價(jià)值10萬左右的轎車。僅此一輛，玩噱頭，引起市場(chǎng)關(guān)注度，隱性體現(xiàn)項(xiàng)目高端的品牌形象。將項(xiàng)目品牌徹底引爆！“購房抽大

36、獎(jiǎng)，贏品牌轎車陽光巴黎一期房源盛大開盤終端活動(dòng)策略一、價(jià)格策略策略二、優(yōu)惠策略策略三、定位包裝策略策略四、推廣策略策略五、鄉(xiāng)鎮(zhèn)策略策略六、渠道策略策略七、禮品節(jié)日策略策略八、客服策略營銷策略之天龍八部策略一：價(jià)格策略方式一、多批次開盤，低量入市，每次開盤根據(jù)前期銷售勢(shì)頭較好的位置、戶型、樓層進(jìn)行10-20元/的價(jià)格上調(diào)，封頂50元/，采用一房一價(jià)的方式，讓老客戶有買房即賺的感覺的同時(shí)也保證公司利潤盈利；方式二、針對(duì)銷售速度緩慢的一層及頂層房源進(jìn)行實(shí)體房銷售環(huán)節(jié)，帶領(lǐng)客戶現(xiàn)場(chǎng)感官，加大產(chǎn)品賣點(diǎn)，后期加入一層實(shí)體樣板房促進(jìn)銷售力度；方式三、針對(duì)銷售難度較大的一層和大戶型此類高總價(jià)房屋，我們將注重挖

37、掘消費(fèi)能力較強(qiáng)的客群，在企事業(yè)單位內(nèi)部發(fā)行貴賓卡發(fā)放結(jié)合樓盤高品質(zhì)宣傳進(jìn)行銷售。策略二：優(yōu)惠策略方式一、采用VIP會(huì)員卡發(fā)放形式在開盤前進(jìn)行認(rèn)籌，給予存錢辦卡客戶給予一定購房優(yōu)惠額度，如存1萬抵2萬；方式二、因地制宜，通過總價(jià)額度優(yōu)惠體現(xiàn)刺激眼球和關(guān)注度，如總價(jià)優(yōu)惠10000元/套；方式三、根據(jù)項(xiàng)目整合資源能力出發(fā)，通過宇培員工和老客戶推薦購房給予獎(jiǎng)勵(lì)；團(tuán)購購房優(yōu)惠；政府發(fā)行貴賓卡等形式，如獎(jiǎng)勵(lì)500元/張超市購物卡；方式四、從客戶討巧心理出發(fā)，制定一系列幸運(yùn)抽獎(jiǎng)購房等活動(dòng)，如3888元/套購房抵用券；策略三、定位包裝策略方式一、精心打造南陵首席法式風(fēng)格小區(qū)定位，景觀采用皇家園林式景觀；方式二

38、、創(chuàng)立南陵首家樣板房及樣板區(qū)示范小區(qū)，讓客戶親臨體驗(yàn)小區(qū)實(shí)景，促進(jìn)來人及成交；方式三、采用“2888元/起”、“首付6萬5起”、“最高優(yōu)惠2萬5/套”等刺激眼球的文案吸引客戶關(guān)注度。策略四、推廣策略方式一、通過有效的短信、橫幅、電視飛字、網(wǎng)站、公交車身等傳統(tǒng)推廣方式；方式二、行銷推廣。鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展會(huì)結(jié)合海報(bào)散發(fā)，通過采用轉(zhuǎn)盤形式讓客戶抽取購房抵用券或禮品吸引客戶前往營銷中心咨詢；方式三、啟用社區(qū)巴士，拉進(jìn)我們項(xiàng)目與城市中心的距離的問題，一定程度上彌補(bǔ)項(xiàng)目周邊配套不足的情況；策略五、鄉(xiāng)鎮(zhèn)策略方式一、通過告知老客戶帶新客戶優(yōu)惠政策，電話邀約老客戶介紹新客戶，銷售人員隨身攜帶項(xiàng)目資料前往客戶所在村鎮(zhèn)進(jìn)行

39、推廣，專車接送；方式二、重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展推薦會(huì)，通過幸運(yùn)轉(zhuǎn)盤抽獎(jiǎng)、年歷性質(zhì)的海報(bào)和禮品券、項(xiàng)目賣點(diǎn)和戶型設(shè)計(jì)的折頁進(jìn)行客戶推廣和留取聯(lián)系方式，進(jìn)行后期回訪成交。策劃六：渠道策略方式一、凡是宇培員工介紹客戶成交獎(jiǎng)勵(lì)500元/張超市購物卡；方式二、注重老客戶的口碑宣傳作用，給予老帶新政策的優(yōu)惠方式為購物卡和物業(yè)費(fèi)減免的形式；方式三、在政府內(nèi)部發(fā)行購房優(yōu)惠貴賓卡，重視公務(wù)員的同時(shí)通過他們作為行政服務(wù)的窗口進(jìn)行宣傳推廣。策略七：禮品節(jié)日策略方式一、春節(jié)將至，臺(tái)歷、掛歷、對(duì)聯(lián)等節(jié)日禮品經(jīng)濟(jì)適用；方式二、帶有二次宣傳作用的歐式雨傘、禮品杯，家庭小電器等也是必不可少的物品道具；方式三、中西結(jié)合加上因地制宜的風(fēng)俗

40、習(xí)慣，通過各種國內(nèi)外節(jié)日舉行冬季進(jìn)補(bǔ)、猜字謎、周末兒童嘉年華、冷餐會(huì)、開盤抽獎(jiǎng)等形式吸引人氣，賺取客戶好感和市場(chǎng)良好的口碑宣傳效果。策略八：客服策略方式一、秉承微笑服務(wù)的理念，對(duì)待客戶做到言語熱情，服務(wù)到位，注重細(xì)節(jié)處理方式；方式二、對(duì)來訪的客戶半月發(fā)送溫馨提示短信，提醒天氣變化等。成交客戶生日時(shí)發(fā)送祝福短信；方式三、服務(wù)好客戶在辦理過程中或后期出現(xiàn)的相關(guān)問題，做到及時(shí)到位并跟蹤檢查結(jié)果。媒體戰(zhàn)術(shù) 定向戰(zhàn)術(shù) 攻心戰(zhàn)術(shù)創(chuàng)新營銷戰(zhàn)術(shù)創(chuàng)新營銷之：媒體精選由于南陵當(dāng)?shù)厝鄙儆杏绊懥Φ闹髁髅襟w，我們將主要以二線媒體平臺(tái)為主要陣地，進(jìn)行品牌推廣。地毯式轟炸占位市場(chǎng)：戶外廣告牌、候車站牌（針對(duì)所有人群）定向式爆破選準(zhǔn)突破口： 宣傳單張派發(fā)、手機(jī)短信（針對(duì)部分人群）一對(duì)一點(diǎn)射有效攻擊：重點(diǎn)人群電話拜訪（針對(duì)重點(diǎn)個(gè)人）創(chuàng)新營銷之：