某地塊市場分析報告文案

1、WORD.31/31淞江路地塊市場分析報告前沿房地產(chǎn)咨詢目 錄第一部分 宏觀環(huán)境一、市概況二、轄區(qū)簡述三、市歷年主要經(jīng)濟指標四、市房地產(chǎn)市場概況第二部分 宗地評價一、宗地現(xiàn)狀二、環(huán)境評價三、交通條件四、市政規(guī)劃五、綜合評價第三部分 競爭市場分析一、市樓盤整體情況二、周邊競爭個案分析三、區(qū)域房地產(chǎn)市場研判第四部分 SWOT分析一、優(yōu)勢二、劣勢三、機會四、威脅第五部分 市調(diào)總結(jié)第一部分 宏觀環(huán)境一、市概況1、市概況市位于省中部,伏牛麓平原與平原交錯地帶,地理坐標為東經(jīng)11327-11416,北緯3324-3359,屬暖濕性季風(fēng)氣候,四季分明,常年降水量786毫米,農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)條件較好。境河流為淮河流域

2、沙潁河水系,淮河兩大支流沙河、澧河貫穿全境并在市區(qū)交匯,城市特色明顯。是歷史悠久、文化燦爛的城市，早在新石器時代,先民就在這里定居生息；是交通便捷、環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)宜居的城市，境地勢平坦,四通八達,是國家二類交通樞紐城市，京廣、漯寶(豐)、漯阜(陽)3條鐵路和京珠、漯周、漯平高速公路與107國道、5條省道貫穿全境,成為全省重要的鐵路和高速公路“雙十字”交通樞紐；是經(jīng)濟發(fā)展快、效益較好的城市?！鞍宋濉睍r期是全國發(fā)展最快的30個城市之一,“九五”、“十五”時期經(jīng)濟發(fā)展一直保持兩位數(shù)的增幅,并高于全國、全省平均增長水平；是全國首家“中國食品名城”，食品加工主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)特色和優(yōu)勢日益明顯,培育出了全國最大的

3、肉類加工企業(yè)雙匯集團、全國最大的方便面生產(chǎn)企業(yè)之一南街村集團、全國第一家葡萄糖飲料生產(chǎn)企業(yè)澳的利集團等一批知名食品加工企業(yè)；是改革創(chuàng)新、充滿活力的開放城市，改革開放不斷取得新進展。國有企業(yè)改革較早完成轉(zhuǎn)機建制任務(wù),非公有制經(jīng)濟發(fā)展迅速、完成增加值占全市生產(chǎn)總值的52%,其它方面的改革全面深化。市的城市定位為國家食品工業(yè)城、豫中區(qū)域性中心城市和具有較高品位的生態(tài)宜居城市。2. 市區(qū)現(xiàn)狀與經(jīng)濟發(fā)展（1）城市面積與人口 1948年7月，設(shè)立縣級市。1949年1月，市與郾城縣合署辦公。同年10月，和郾城分設(shè)。1960年6月郾城縣并入市。1961年11月，、郾城再次分設(shè)。1986年1月，經(jīng)國務(wù)院批準，市

4、由縣級市升格為省轄市，現(xiàn)轄郾城、舞陽、臨潁3個縣和源匯區(qū)，總面積約2600平方公里。2004年新的行政區(qū)劃調(diào)整后，轄區(qū)由原來的郾城、臨潁、舞陽、源匯區(qū)“三縣一區(qū)”調(diào)整為郾城、源匯、召陵三區(qū)和臨潁、舞陽二縣。城區(qū)面積1020平方公里，城市規(guī)模不斷擴大，郾城、源匯、召陵、高新區(qū)等新城區(qū)建設(shè)以與淞江新區(qū)、開源新區(qū)的開發(fā)步伐加快，市區(qū)建成區(qū)面積由“九五”末的平方公里發(fā)展到平方公里，常住人口由萬人增加到萬人。到年，市區(qū)建成區(qū)面積平方公里，常住人口萬人以上，中心城市區(qū)域率先實現(xiàn)一體化。到2015年，市區(qū)建成區(qū)面積80平方米公里，人口80萬，到2020年，市區(qū)建成區(qū)面積100平方米公里，人口100萬。前沿提

5、示：了解市城市人口與面積，對項目的消費人群與市場容量分析提供參考依據(jù)。按照市的城市發(fā)展速度，其城市化率進程是迅速的，相應(yīng)的對房地產(chǎn)的對房地產(chǎn)的消費能力也將不斷增加。二、轄區(qū)簡述市轄臨潁縣、舞陽縣、 源匯區(qū)、郾城區(qū)、召陵區(qū)和高新區(qū)，總面積2617平方公里，2006年底全市總?cè)丝?53.10萬人。1948年設(shè)縣級市，1986年升格為省轄市，是省定“陸特區(qū)”，2004年9月經(jīng)國務(wù)院批準，市再次進行區(qū)劃調(diào)整，由三縣一區(qū)調(diào)整為兩縣三區(qū)， 并設(shè)立高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。這給市的發(fā)展帶來了新的機遇。臨潁縣位于市北部，因濱臨潁河而得名。臨潁縣轄9鎮(zhèn)6鄉(xiāng)，361個行政村，71萬人，面積821平方公里，其中耕地面積74萬

6、畝。臨潁縣歷史悠久,文化燦爛，時屬“潁川邵“，西漢初年置縣迄今2200余年，境有全國重點廣物保護單位漢政權(quán)交替的歷史見證“受禪臺”、“受禪碑”，早于州橋的隋代石拱橋“小商橋”，被譽為“天下第一橋”。臨潁縣是國家級無公害農(nóng)產(chǎn)品示基地縣、全國食品加工強縣、全國科技工作先進縣；是省對外開放重點縣、依法治理百強縣、社會治安綜合治理?？h、省級衛(wèi)生縣城；是省定35個擴權(quán)縣和26個城鎮(zhèn)化建設(shè)重點縣之一。“豫南枝花”南街村就座落在這片沃土上。舞陽縣位于市西部偏南，地處淮河流域，地勢南高北低，自西向東緩斜，分崗地、平原和洼地。全縣總面積777平方公里，耕地76萬畝?，F(xiàn)轄7鄉(xiāng)7鎮(zhèn)，397個行政村，人口60萬。舞陽

7、南臨舞水，北跨沙澧二河，三河橫跨全境，形成了獨特的風(fēng)景線。舞陽歷史悠久、人杰地靈。賈湖遺址出土的骨笛和契刻符號距今已有8000年歷史。舞陽被國家文化部命名為“中國現(xiàn)代民間繪畫畫鄉(xiāng)”。舞陽地下資源豐富，鹽巖總儲量億噸，是全國品位第一，儲量第二的大型礦藏，而且礦體厚度大，鹽質(zhì)純，氯化鈉含量91.4098.88%，具有較高的食用價值和工業(yè)價值，開發(fā)前景十分廣闊。舞陽的河沙資源也很豐富，澧河中沙是良好的建筑材料，因其“沙質(zhì)純凈，粗細適宜”而譽享八方，暢銷周邊省市。源匯區(qū)地處淮河平原，區(qū)地勢平坦，土壤肥沃，水資源豐富，以壤質(zhì)土壤為主。源匯區(qū)現(xiàn)轄5個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，3個街道辦事處，109個行政村，18個城市社區(qū)，面

8、積201.6平方公里，全區(qū)總?cè)丝?2萬人，民族以漢族為主，另有回、滿、蒙、壯、苗等11個少數(shù)民族。源匯區(qū)是市的商貿(mào)、經(jīng)濟、文化中心。京廣鐵路縱貫?zāi)媳?，漯（河）寶（豐）鐵路、漯（河）阜（陽）鐵路橫跨東西。107國道、京珠高速公路、漯周高速公路和漯平高速公路穿境而過，構(gòu)成鐵路、公路“雙十字架”，是豫中南地區(qū)的重要交通樞紐，為歷代商家必爭之地。郾城區(qū)屬淮河流域大沙河中游平原地區(qū)。轄9個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，面積413.1平方公里，總?cè)丝?7.4萬人。郾城區(qū)歷史悠久，境的“許南閣祠”是海外學(xué)者的向往之地，北宋“彼岸寺經(jīng)幢”，清道光年間的“八角硫璃井”、“鎮(zhèn)河鐵牛”，以與新時器時代的化身臺遺址，五千年前龍山文化中期的高

9、臺建筑郝家臺等景觀，顯現(xiàn)出郾城深厚的歷史文化底蘊。這里是憑吊先賢、品味歷史文化旅游勝地。交通便利，四通八達，京廣鐵路、107國道、高珠高速公路縱貫?zāi)媳?、漯界公路橫貫東西，漯寶（豐）鐵路西接焦枝線，北部的孟廟車站是火車站的貨運站，城區(qū)距新國際機場僅90公里。召陵區(qū)位于市區(qū)東半部，總面積為405.38平方公里，轄4個鎮(zhèn)（召陵鎮(zhèn)、老窩鎮(zhèn)、鄧襄鎮(zhèn)、萬金鎮(zhèn)）、3個鄉(xiāng)（青年鄉(xiāng)、姬石鄉(xiāng)、翟莊鄉(xiāng)）、1個街道辦事處（天橋街），208個行政村、13個居委會。全區(qū)總?cè)丝?9.7萬人。京廣、滬渝鐵路在此交匯,京珠高速公路縱貫?zāi)媳?漯周高速公路、洛界(-界首)公路橫穿東西。京珠高速公路入路口與召陵行政新區(qū)區(qū)址僅數(shù)百米之

10、遙。召陵歷史悠久，戰(zhàn)國時期，國在此建立了召陵邑。召陵是東漢時期著名的文字學(xué)家、訓(xùn)詁學(xué)家、詞匯家許慎的故里，他所撰著的說文解字是世界上第一部漢語大字典。這里名勝古跡豐盛，是旅游觀光的好去處。高新區(qū)成立于1992年5月，1994年被省政府批準為省級高新區(qū)，位于市東南部，控制區(qū)41平方公里，建成區(qū)10平方公里，現(xiàn)轄一個后鄉(xiāng)，總?cè)丝诮?0萬人。歷經(jīng)10多年的創(chuàng)業(yè)拼搏，高新區(qū)實現(xiàn)了“一年快速起步，二年打好基礎(chǔ)，三年初見成效，五年形成規(guī)模，十年有一個大發(fā)展”的目標。創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心被國家科技部認定為國家級創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心；2004年被省科技廳評為“十五火炬計劃管理先進單位”和省級“專利試點園區(qū)”；2003-200

11、5年，連續(xù)三年全省省級高新區(qū)綜合加權(quán)得分排名第一。三、市歷年主要經(jīng)濟指標市歷年主要經(jīng)濟指標指標2003年2004年2005年2006年建成區(qū)面積36平方公里39平方公里467平方公里48.6平方公里總?cè)丝?311萬人331萬人4363萬人46萬人零售物價指數(shù)99.9105.61019101.2貨物周轉(zhuǎn)量117444137811222403311120工業(yè)增加值環(huán)比發(fā)展速度116311451202119.4生產(chǎn)總值定基發(fā)展速度157481789206922350.1職工人均工資7951元8971元10270元12000元城市居民人均可支配收入6997元7687元8458元9034元社會消費品零售

12、額731733萬元835639萬元954466萬元109.5億元工業(yè)總產(chǎn)值4485484萬元5455990萬元6682880萬元243.1億元工業(yè)增加值1115788萬元1418220萬元1894586萬元231.3億元全社會固定資產(chǎn)投資599340萬元713391萬元1042497萬元138.7億元現(xiàn)住房人均建筑面積2651平方米/人2681平方米/人3332平方米/人34.6平方米/人由上表可以看出，市近兩年市注重舊城改造和路網(wǎng)規(guī)劃，城市風(fēng)貌有了較大改觀；物價指數(shù)穩(wěn)定，職工平均工資穩(wěn)步增長，消費能力日益提高；從全社會固定資產(chǎn)投資來看，市住宅消化量基本在40-60萬平方米之間；食品工業(yè)與商品

13、貿(mào)易作為市的支柱產(chǎn)業(yè)，直接反映了市的經(jīng)濟發(fā)展，餐飲業(yè)總額維持高位?？傮w來看，以食品工業(yè)和中部貿(mào)易為支柱產(chǎn)業(yè)的市，近幾年經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，居民生活水平日益提高，在崗職工月收入已經(jīng)接近千元，消費力日益提高，現(xiàn)人均住房面積仍然較小，房地產(chǎn)需求日益放大，前景非常樂觀。四、市房地產(chǎn)市場概況1.市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀目前，市的主要商業(yè)均集中在人民路北側(cè)火車站西邊，尤其是零售業(yè)比較齊全，從經(jīng)營業(yè)態(tài)上看幾乎包括了各種業(yè)態(tài)，有百貨商場、超市、專業(yè)店、專賣店、雜食店等，從經(jīng)營環(huán)境硬件設(shè)施和經(jīng)營品種檔次上看，中匯廣場在市處在領(lǐng)先的位置。隨著社會的發(fā)展，消費水平的提高，中等收入階層已成為社會消費的最大群體，大眾品牌消費成為這

14、一階層的主要消費特征，其消費人數(shù)和消費總量都呈快速發(fā)展的趨勢。發(fā)展經(jīng)驗表明：當人均可支配收入達到600美元時，大眾品牌消費開始出現(xiàn)，人均可支配收入在1000美元3000美元時，進入大眾品牌消費的快速發(fā)展階段；人均可支配收入達到3000美元以上時，大眾品牌消費進入成熟階段。2006年，市的人均可支配收入為8950元人民幣，增長，高于全省平均水平個百分點，農(nóng)民人均純收入元，比全省平均水平高出元，增長，高出全省平均水平個百分點；說明正處在大眾品牌消費的快速增長階段。如果按人均國民生產(chǎn)總值年平均增長率10%計算，則未來的7-8年都應(yīng)屬大眾品牌消費的快速發(fā)展階段。前沿認為：在進入大眾品牌消費快速發(fā)展階段

15、，市商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀是不能滿足需求的，相關(guān)品牌的缺乏和精品品牌經(jīng)營場所的缺乏在一定程度上形成了市場空白，也給新的項目開發(fā)帶來市場機會。整個城市的商業(yè)布局呈現(xiàn)中心開花局面，以人民路火車站為核心的小商品零售業(yè)非常繁榮。2.住宅市場總體發(fā)展現(xiàn)狀從調(diào)查情況看，目前市的房地產(chǎn)住宅市場的發(fā)展處在初步發(fā)展階段，在2007年之前，市的房價仍處在比較低的水平。2006年房產(chǎn)交易中，存量房(二手房)成交量為4295套，成交面積53.5萬平方米，成交金額3.2億元，其中住宅3666套，面積41.04萬平方米，金額2.45億元，成交均價890元/平方米，套均面積112平方米；新建商品房銷售3920套，面積45萬平方米，成

16、交金額6.4億元，其中住宅3450套，面積41.6萬平方米，金額5.3億元，成交均價1600元/平方米，套均面積120.58平方米。根據(jù)同類地市住宅市場的發(fā)展情況看，在經(jīng)歷初步發(fā)展階段以后，住宅市場的發(fā)展會進入一個快速增長的階段，如、等地。進入快速增長階段后，市場需求會比較旺盛。3.關(guān)于市房地產(chǎn)市場容量的預(yù)測城市定位為豫中南區(qū)域性商貿(mào)物流中心、中國食品工業(yè)城、宜居城市。作為一個新興城市，交通位置便利，小商品貿(mào)易發(fā)達，食品工業(yè)經(jīng)濟發(fā)達，城市環(huán)境相對較好，因此在其市區(qū)開發(fā)的商品房項目較容易輻射到市區(qū)以外的區(qū)域。隨著，市城市化進程的加大，將會吸引越來越多的周邊地區(qū)的置業(yè)者。在一個針對區(qū)域性市場的條件

17、下，必須結(jié)合實際情況對其開發(fā)物業(yè)需求的市場容量進行預(yù)測。（1）住宅市場容量目標需求預(yù)測方式一：按人口計算。2006年市城鎮(zhèn)居民人均住房面積達到27.1平方米。目前，市區(qū)人口46萬人，按照城市發(fā)展規(guī)劃，到2010年城市人口將達到60萬人。2006年平均每戶平均人口3.05人，到2010年，僅新增人口每年需要增加：（60-46）*27.1/4=94.85萬按照市的2020年規(guī)劃計劃，到2015年，城區(qū)人口將達到80萬，到2020年，城區(qū)人口將達到100萬。那么，到2015年每年需要增加：（80-46）*27.1/10=62.14萬到2020年每年需要增加：（100-46）*27.1/15=97.5

18、6萬2006年，市存量房和新建商品房共計消化為82.64萬平方米。方式二：按建成區(qū)面積測算2006年底，市建成區(qū)面積為48.6平方公里，預(yù)計2010年建成區(qū)面積達到60平方公里，新建成區(qū)凈增加11.4平方公里，按照住宅用地占新建成區(qū)面積的20%的通用比例計算，在4年的發(fā)展時間需新建住宅228萬平方米，同時考慮現(xiàn)建成區(qū)舊城改造和自然折舊等因素，需新建住宅138萬平方米。兩項相加測算出到2010年需新建住宅366萬平方米，平均每年新建住宅73.2萬平方米。一個住房的目標需求，只是一個投放需求量的數(shù)字投放和意念需求，它是根據(jù)城市的發(fā)展和消費群體的家庭結(jié)構(gòu)的變化進行有依據(jù)的預(yù)測，這僅僅是提供一個量化的

19、需求數(shù)量，給開發(fā)商一個心理的需求圍。前沿認為：如果市的城市發(fā)展規(guī)劃能按計劃實施，市的住宅市場發(fā)展前景是比較樂觀的。（2）商業(yè)用房市場容量預(yù)測按照商業(yè)發(fā)達國家和地區(qū)經(jīng)驗，一個區(qū)域性地區(qū)人均商業(yè)面積合理區(qū)間為0.8-1.2平方米，超過1.6平方米就會導(dǎo)致商業(yè)面積過剩，出現(xiàn)局部商業(yè)死亡，目前人均商業(yè)面積為2.1，已經(jīng)超過上限，但作為中原地區(qū)中心城市，其輻射力遠遠超出了市的圍，批發(fā)類商業(yè)未受太大影響，但零售業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)過剩，如二七塔周邊五大商場紛紛項目專業(yè)店、主題店轉(zhuǎn)變，匯龍城的多次癱瘓都說明了這個問題。結(jié)合調(diào)查情況估計，市商業(yè)經(jīng)營面積約為65萬平方米左右，按市區(qū)人口計算，合人均1.41平方米，如果考慮

20、對下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)和周邊地區(qū)的輻射能力，預(yù)計人均在1.5平方米左右；到2020年，市區(qū)人口將達到100萬人，按市區(qū)人均商業(yè)面積計算每年需增加5.4萬平方米。（3）總結(jié)通過上述分析可以看出，在不論開發(fā)住宅還是商業(yè)都具有一定的市場需求空間，但為了保證消化的速度和單平方的利潤水平，一定要對供給體量進行控制。第二部分 宗地評價一、宗地現(xiàn)狀淞江路地快位于市沙北的淞江新區(qū)淞江路中段。地塊東臨路，呈長方形狀，地塊規(guī)整，臨街面較大，北臨淞江路，西邊為都市村莊和在建的紫竹苑小區(qū)，總占地約60畝。現(xiàn)在宗地平整、南邊為在建的路商住樓。二、環(huán)境評價宗地處于城區(qū)行政中心，道路平整，周邊工廠企業(yè)較少，居住環(huán)境好。同時，宗地靠近淞

21、江路，屬于市沙北區(qū)域的行政區(qū)版塊。目前由于市各大領(lǐng)導(dǎo)班子和下屬單位多集中在本區(qū)域故可稱為沙北行政區(qū)。宗地開發(fā)成住宅，廣大消費者心中的接受認可難度小。三、交通條件目前宗地周邊已有36路、33路、29路等公交車通過、淞江路作為沙北的主要干道，交通十分便捷。四、市政規(guī)劃市政配套設(shè)施齊全、道路寬敞、環(huán)境優(yōu)美、教育設(shè)施完善，是一個理想的辦公、居住、體閑娛樂區(qū)域，已得到廣大市民的認可。五、綜合評價大環(huán)境上本案位于沙河以北、太行山路以東，嫩江路以南，昆侖路以西這部分區(qū)域，由于市各大領(lǐng)導(dǎo)班子和下屬單位多集中在本區(qū)域故可稱為沙北行政區(qū)，屬于市高檔住宅區(qū)域，幾乎每次的樓盤開盤都會達到一個價格的最高水平。屬于供不應(yīng)

22、求的區(qū)域。更值得欣慰的是受全國房地產(chǎn)大氣候和城市發(fā)展重心北移的影響，市房價穩(wěn)步提高，消費習(xí)慣逐漸成熟。第三部分 競爭市場分析為確保本案在市場中的定位更加準確，為項目的前期市場定位與后期操作提供市場決策支持，我司市場部對市主要在售的房地產(chǎn)項目進行了全面的市場調(diào)查。通過市場調(diào)研我司掌握了詳細的市場數(shù)據(jù)，以下將從規(guī)模、價格等主要方面分析競爭市場信息。市樓盤整體情況市目前主要在售房地產(chǎn)項目市場調(diào)查匯總表 項目名稱產(chǎn)品類型開盤時間總建筑面積銷售率均價元/戶型比例地理位置建業(yè)森林半島多層小高層高層2006.07（一期）、一期2007年6月交房、目前二期小高層咨詢中21萬90%（一期、目前二期小高層部認購中

23、）2300（一期開盤前）2600（一期開盤后）1室、3室、4室、別墅10%60%20%10%嵩山路與沙河交叉口3112222歐洲故事多高層2006-1030萬多層部分80%、小高層暫時沒有推出20002室、3室4室、躍層15%、65%10%、10%沙北新區(qū)5933333雙匯國際花園多層小高層2005.0122萬一二期入住、三期小高層部咨詢中1500（多層）2600（別墅）2室、3室4室、別墅25%、60%10%、5%金山路與淞江路交叉口3939333金地紫薇花園多層2006.069萬已交房入住16002室、3室4室20%、70%10%人民路中段2667666旺旺家園多層2006.0911萬60

24、%15002室、3室躍層30%、60%10%湘江路與燕山路中段2670999半島藍岸多層高層2004.0613萬50%1600（多層2100（高層）2室、3室20%、80%龍江路中段2391111龍勝豪門多層2006.104萬45%14002室、3室4室30%、55%15%解放路與湘江路交叉口2650000雅典未城多層2006.0621萬55%14502室、3室4室、躍層20%、60%10%、10%湘江路中段6117007錦繡淞江躍式2006.0712萬一期60%、二期部認購中一期1800、二期19003室、4室5室30%、50%20%鐵東黃河?xùn)|路3292222沙田新空間多層2006.0611

25、萬60%14002房、3房40%、50%人民路與湘江路交匯處3370000沙田錦繡天地多層高層2004.096萬一二期入住、三期皇府山75%2600（高層）2室、3室20%、65%嵩路北段3517777沙田萊因風(fēng)景三期多層2006.1216萬前三期售完、四期柏林園80%1400（柏林園）2室、3室4室30%、55%10%松路6179111中華家園多層2006.016萬70%15002室、3室4室35%、45%10%海河路6151222沙河景苑多層小高層2006-94萬95%1350（多層）、小高層20002室、3室45%、45%路5907777碧水軒多層高層2006-124.5萬75%1450

26、（多層）2050（小高層）2室、3室4室20%、60%20%路2653666中央特區(qū).尚郡高層2006.013萬70%24002室、3室躍層25%、65%10%交通路與人民路交匯處2310000花園高層2006.014.5萬95%20502室、3室躍層35%、55%10%路與交通路交叉口2113333世紀新城多層2007-15萬65%17002室、3室4室25%、65%10%淞江路與昆侖路交叉口3365999銀河灣多層小高層2006-1111萬40%1700（多層）、2200（小高層）2室、3室、4室、躍式15%、65%10%、10%金山路與黃河路交叉口3931111福源居多層高層2006-1

27、210萬40%1450（多層）1900（高層）2室、3室4室10%、70%20%嵩山路與柳江路交叉口3296777市樓盤的總體特征：目前在售的住宅項目有40余個，區(qū)域的主要樓盤有在熱銷中的，有部分已經(jīng)入住的；沙田萊茵風(fēng)景、雙匯歐洲故事、雙匯國際花園、銀河灣等超過30萬平米的規(guī)模也越來越多，充分展示了房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了大盤時代；住宅整體供應(yīng)量較大；在售項目中，小戶型公寓的供應(yīng)量較小，僅有雙匯新旺角、尚郡為主，其他少量的如建業(yè)森林半島和舒漫新空間，普通住宅的供應(yīng)量較多，面積主要為80100平米的兩房和120140平米的三房；住宅項目主要分布在沙北新區(qū)和源匯區(qū)，可以看出沙北新區(qū)是城市發(fā)展的方向，房

28、地產(chǎn)開發(fā)的熱點。建筑類型上，一般項目都以多層為主，一部分成熟社區(qū)和樓盤在后期有一部分小高層樓盤，市中心好位置開始有高層出現(xiàn)。物業(yè)類型上，住宅開發(fā)是市場的主導(dǎo)，成熟商圈附近有大量商業(yè)開發(fā)，如中匯廣場、新天地、商貿(mào)城。辦公用房的開發(fā)量較少，如美盛大廈。大多數(shù)社區(qū)住宅開發(fā)有社區(qū)商業(yè)，一般為底層一層-二層商業(yè)，但是社區(qū)商業(yè)售價不高，僅為30004000元之間，社區(qū)商業(yè)的價值有待挖掘。容積率基本在0.82.0之間；區(qū)域住宅在售項目的戶型中，140平米以下的三房是主流產(chǎn)品；價格根據(jù)位置、建筑類型和樓盤品質(zhì)不同，從13003000元/平米不等；客戶大多為公務(wù)員、私營業(yè)主、企事業(yè)單位職員、外來置業(yè)者等中高收入

29、人群，二次以上置業(yè)者在購房者中占有較大比例。目前各個項目銷售速度最快的戶型是三房的，面積大約120140平米，這種戶型功能齊全，面積適中。速度最慢的是小高層、高層的價位高的部分，這類房子價格較高，還有一部分是多層的頂層復(fù)式。區(qū)域情況來看，沙北新區(qū)由于其城市基礎(chǔ)建設(shè)良好，政府的引導(dǎo)，將是以后開發(fā)的重點，一些大盤將會把這個區(qū)域的房價帶動起來，成為市人們居住向往的首選區(qū)域。小結(jié)：在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中，諸如建筑設(shè)計、外觀風(fēng)格、硬件配套等方面極易為競爭者和跟隨者所復(fù)制和借鑒，在房地產(chǎn)市場中處于領(lǐng)先地位的樓盤，適應(yīng)市場消費需求的同時一般都具有一定的個性，具有獨特的價值和競爭力。二、本地塊周邊個案分析本

30、案周邊目前主要在售項目有盛隆世紀新城、紫竹苑、惠賓財富廣場、新城財富廣場和即將開工的文萃滿庭芳等盛隆世紀新城案名盛隆世紀新城項目位置路與淞江路交叉口售樓中心嶗山路與遼河路交會處開發(fā)商隆盛房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)業(yè)績名邸廣告行銷推廣紅和溝通廣告代理商前期博盛天下、目前思城策劃建筑設(shè)計華匯建筑項目總投資物管商盛隆物業(yè)開盤日一期2007年1月開工日2006年11月27日交房日一期2007年10月總占地面積43畝、一期30畝總建筑面積5萬一期3.2萬（3排7棟樓）規(guī)劃用途住宅用地住宅類型多層樓層高3米土地價格萬/畝均價目前1700元/、07年5月1500元/車位比1:04車庫價格待定底商價格待定推出戶數(shù)一期26

31、0戶可售戶數(shù)80戶建筑結(jié)構(gòu)磚混外立面黃藍灰三色立面、局部紅瓦坡屋頂容積率1.78綠化率42%得房率80%建筑風(fēng)格現(xiàn)代主義一次性優(yōu)惠2%按揭優(yōu)惠1%其它優(yōu)惠無本項目亮點產(chǎn)品戶型1/12/2/13/2/15/2/24/2/23/2（錯層）主力戶型3房2廳錯層設(shè)計、五重安防系統(tǒng)、最寬樓間距26米面積（）5399130、121127166147117126、134套數(shù)（戶）153080255070銷售情況一期銷售近70小區(qū) 公建幼兒園水系社區(qū)商業(yè)街超市會所電梯紅外對講運動場配套天然氣暖氣寬帶雙玻防盜門塑鋼窗熱水社區(qū)商業(yè)求救窗門磁費用天然氣集資費暖氣集資費智能化物業(yè)管理費2500元/戶0.4元/月本案S

32、WOTS（優(yōu)勢）沙北行政區(qū)中央生活圈、戶型設(shè)計多樣適用、周邊配套全W（劣勢）小區(qū)景觀差、緊臨鐵路線噪音大O（機會）城市拉大框架和城區(qū)中心往沙北淞江新區(qū)發(fā)展的機會T（風(fēng)險）周邊同類項目分化客戶、工程緩慢影響交房日期基地位置圖與小區(qū)規(guī)劃圖33659993365333公交車36路、33路、29路后期開發(fā)紫竹苑案名紫竹苑項目位置淞江路與路交叉口西150米預(yù)售證號接待中心遼河路與嶗山路交匯處開發(fā)商市隆云房地產(chǎn)開發(fā)廣告行銷推廣鑫業(yè)行機構(gòu)代理商鑫業(yè)行機構(gòu)建筑設(shè)計沙澧建筑項目總投資物管商物業(yè)開工日2007年8月開盤日預(yù)計2007年10月交房日總占地面積11.4畝總建筑面積1.5萬共5棟多層、2棟小高層規(guī)劃用途

33、住宅用地住宅類型多層小高層樓層高3米土地價格均價1570元/，6樓1280、5樓1400、4樓1650、3樓1720、2樓1670、1樓1650地下庫價格底商價格推出戶數(shù)130戶可售戶數(shù)120戶建筑結(jié)構(gòu)磚混外立面藍色坡屋頂、紅色端墻、白色腰線容積率1.98綠化率35%得房率%建筑風(fēng)格北歐現(xiàn)代風(fēng)格一次性優(yōu)惠%按揭優(yōu)惠%其它優(yōu)惠一樓松花園、頂層送閣樓產(chǎn)品戶型2/2/13/2/1項目已經(jīng)開工、后期小高層會成為本案主要競爭對手面積（）85、88122125套數(shù)（戶）6770銷售情況目前剛剛開始銷售、最多10小區(qū) 公建幼兒園音樂噴泉花園健身休閑會所電梯紅外對講運動場配套天然氣暖氣寬帶雙玻防盜門塑鋼窗地?zé)?/p>

34、溫泉精裝修求救窗門磁費用天然氣集資費暖氣集資費智能化物業(yè)管理費元/本案SWOTS（優(yōu)勢）戶型設(shè)計精細、周邊配套全W（劣勢）小區(qū)規(guī)模小、單氣O（機會）城市發(fā)展重心往沙北新區(qū)發(fā)展帶來的機會T（風(fēng)險）工程進展慢、同類項目競爭基地位置圖與小區(qū)規(guī)劃圖0公交車36路、29路位于遼河路與路交叉口由惠賓房地產(chǎn)開發(fā)的惠賓財富廣場、總建筑面積1.1萬、住宅已經(jīng)賣完、只剩下臨街商鋪、售價3500元/。而其對面的新城財富廣場、總建面積15萬，已經(jīng)售完。位于嶗山路與淞江路的文萃滿庭芳經(jīng)濟適用房小區(qū)、總建面積5萬，由11棟6層多層和2棟11層小高層組成，即將開工.三、區(qū)域房地產(chǎn)市場研判1、區(qū)域房地產(chǎn)概況房地產(chǎn)市場目前處于

35、蓬勃發(fā)展的良好時期，無論開、竣工面積，還是社區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計、景觀設(shè)計、戶型結(jié)構(gòu)、新技術(shù)、新建材的使用上，都處于省地市的領(lǐng)先水平。市每年上市的商品房面積相當可觀，加上二級市場每年有數(shù)億元的成交額，因此市場相當活躍，價格較為平穩(wěn)。目前每平方米商品房的單價為1550元左右，總價在20萬元左右、面積為120平方米的套房，在市場上最為緊俏且最受市民歡迎。市商品房的目前售價，實踐證明是符合市場發(fā)展規(guī)律的，不僅開發(fā)商有較好的利潤空間，而且居民無論從心理上和價格上均能接受，市民的居住條件已大大改善。在全國各地房地產(chǎn)市場如火如荼的今天，的房地產(chǎn)市場發(fā)展也已呈現(xiàn)出四大發(fā)展特點。開發(fā)企業(yè)追求品牌化。為擴大市場占有率

36、和提高公眾認知度，目前眾多房產(chǎn)商都競相利用廣告和媒體樹立企業(yè)品牌，實力強者已導(dǎo)入CI系統(tǒng)。項目開發(fā)追求個性化。開發(fā)商利用位置、景觀、質(zhì)量、新建材、新工藝等因素，追求開發(fā)樓盤的個性化來吸引購房者，經(jīng)濟適用房開發(fā)商則以低價格和完善的配套設(shè)施滿足消費者。產(chǎn)品設(shè)計追求人性化。以人為本、房適應(yīng)人已成為市場導(dǎo)向，樓盤的設(shè)計更趨人性化，戶型設(shè)計注重功能分區(qū)，景觀設(shè)計注重人與自然、環(huán)境的和諧統(tǒng)一，實力強的開發(fā)商已把申報人居獎作為經(jīng)營目標。物業(yè)管理追求規(guī)化。在房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展的前提下，一些早些時候開發(fā)的房產(chǎn)品，由于缺乏必要的維修維護和綜合管理，逐步失去了往日的魅力，使得居民怨聲載道?！百I房子就是買物業(yè)”已經(jīng)成

37、為大多數(shù)購房者的共識，在此基礎(chǔ)上，對物業(yè)管理規(guī)化、有序化的呼聲漸高，也成為房地產(chǎn)企業(yè)體現(xiàn)開發(fā)實力的一個重要方面。綜上，房地產(chǎn)業(yè)已成為市國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，在追求“以小換大、以舊換新、以差換好，不斷改善居住條件”的房產(chǎn)經(jīng)營管理目標中，房產(chǎn)開發(fā)業(yè)正在成熟中步入艷陽天。2、市房地產(chǎn)市場區(qū)域分析由于房地產(chǎn)市市場具有區(qū)域性的特點，按照目前市的總體規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的實際情況，姑且把市房地產(chǎn)市場按區(qū)域細劃為九大版塊：即鐵東版塊、沙南商業(yè)區(qū)版塊、源匯新區(qū)版塊、貿(mào)易區(qū)版塊、雙龍區(qū)版塊、沙北行政區(qū)版塊、郾城區(qū)版塊、沙北東區(qū)版塊和行政新區(qū)版塊。（1）鐵東版塊這個區(qū)域東至高速公路，北至沙河，西至京廣鐵路線，南

38、至南環(huán)路，占地面積較大，主要分布著市大中小型企業(yè)，如雙匯、銀鴿、煙廠等，屬于工業(yè)區(qū)，市區(qū)配套設(shè)施不夠完善，教育設(shè)施落后，城市污燃較為嚴重，綠化覆蓋率較低，不是理想的居住環(huán)境，房地產(chǎn)開發(fā)一般以中低檔樓盤為主，來滿足現(xiàn)有中低收入家庭的需求，該區(qū)域房地產(chǎn)的價格自東向西呈上升趨勢，已經(jīng)開發(fā)的小區(qū)有龍?zhí)┬略?、燕山花園、恒星苑、鐵東安居小區(qū)、金山花園、水畔人家、龍?zhí)┟T、家園小區(qū)等；正在開發(fā)的小區(qū)有旺旺家園、新空間和金地紫薇花園。按目前的現(xiàn)狀，本區(qū)域的房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)供大于求局面，營銷只有打價格戰(zhàn)。（2）沙南商業(yè)區(qū)版塊是指湘江路以北，鐵路以西，沙河以南，澧河以東這部分區(qū)域，本區(qū)域是市商業(yè)最繁華最密積地方，

39、人口流量最大，屬于市商業(yè)開發(fā)的黃金地段，由于這部分是老城區(qū)，開發(fā)較早，市政府配套齊全，地價較高，開發(fā)一般以拆遷為主，成本較高，若沒有商鋪，僅開發(fā)住宅，往往得不償失，目前本區(qū)域的商業(yè)大作新天地正在紅紅火火地開發(fā)建設(shè)中，前景一片光明。本區(qū)域的開發(fā)建設(shè)，應(yīng)謹重考慮、多方調(diào)查，尋找市場的空白點，準確定位，快下手，才能得到理想的利潤。目前本區(qū)域已經(jīng)開發(fā)的居住小區(qū)有都市、紅日文景苑、錦輝花園、美好嘉園、富豪花園、雅園等；正在開發(fā)的主要是新天地、中匯廣場、老橋頭的兩棟小高層住宅和永冠花園，目前本區(qū)域市場供需兩旺，前景一片大好。（3）源匯新區(qū)版塊本區(qū)域是源匯區(qū)政府的又一大作，投資新建的一個新型住宅、經(jīng)濟、政治

40、、文化區(qū)域，北到湘江路，東到京廣線，南至南環(huán)，西至嵩山路，文化路以西是由干河鄉(xiāng)開源集團投資興建的開源新區(qū)，以東是由源匯區(qū)房地產(chǎn)公司投資開發(fā)的源匯新區(qū)，由于本區(qū)域?qū)儆谡鞘锌傮w規(guī)劃，政策上有一定的優(yōu)惠，開發(fā)前景較好，但是其市政配套設(shè)施極不完善，甚至一片空白，需開發(fā)商進行總體規(guī)劃，花大資金投資用于拆遷與市政配套設(shè)施，最后才能開發(fā)建設(shè)進行收益，具有極大的風(fēng)險性，解決辦法就逐步把區(qū)政府與其下屬單位都搬到本區(qū)域，再引進商業(yè)與其它投資進行多元化發(fā)展，進行陣地戰(zhàn)和持久戰(zhàn)，等房地產(chǎn)市場通過周期變化后，小的房地產(chǎn)公司被淘汰出局，留下的就是有實力、有信譽的大公司，誰擁有的土地越多，誰就是最后勝利者，這是中國土地

41、改革和房地產(chǎn)發(fā)展的必然結(jié)果，另外房地產(chǎn)界還有這樣一個規(guī)律：一個開發(fā)周期快結(jié)束時，房地產(chǎn)市場處于低谷，這時就要搶占房地產(chǎn)的一級市場，即大量地低價購買土地，儲蓄土地資源，一旦經(jīng)濟恢復(fù)，市場需求量就會大增，這時候再進行大圍開發(fā)，財源就會滾滾而來。本區(qū)域所開發(fā)的樓盤主要是開源集團開發(fā)的森林莊園，具體情況如下：天源集團所開發(fā)的樓盤可分成二期，一期主要是五一路南段西側(cè)沿街房，價位較低，已出售完畢，二期工程森林莊園的東半部分，約600多套，共計29棟，房型大中小套都有，銷售時以一室一廳、二室一廳的小套和三室一廳的小套銷售最快，四室二廳和復(fù)式的銷售速度最慢，其消費階層主要是來自本區(qū)域附近收入中等偏下的客戶，目

42、前開源公司主要在在莊園附近開發(fā)一些小盤子，樓盤定位為中等偏上，由于其它區(qū)域的房價普遍上漲，開源的房產(chǎn)吸引了大量的低收入家庭前來購買。（4）貿(mào)易區(qū)版塊本區(qū)域?qū)儆?987年建市時所劃定的商業(yè)區(qū)，由于政府的投資和引導(dǎo)，這兩年才有所起色，這個區(qū)域西臨107國道，主要是進行商貿(mào)活動的地區(qū)，市政配套設(shè)施不夠完善，教育設(shè)施落后，屬于中低檔房屋開發(fā)區(qū)。由于市經(jīng)濟實用房在這里進行大規(guī)模開發(fā)，匯集了社會各個階層的人物，行成一個新的集居住、辦公、貿(mào)易、休閑于一體的社區(qū)，在這里所開發(fā)的樓盤主要有柳江小區(qū)、康平花園、東京花園、東京新苑、文翠江南等，人員組成以市區(qū)中低收入家庭為主。（5）雙龍區(qū)版塊本區(qū)域是在建市時劃定的文

43、化區(qū)，匯集了市各類大中專院校，如大學(xué)、藝師、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)中專等，市政配套已趨于完善，九八年又建起一個大型體育場，本區(qū)域三面環(huán)水，一面臨107國道，理應(yīng)是一個較為理想的居住場所。但由于市的機關(guān)、企業(yè)、商業(yè)與高等中小學(xué)教育大部分都沒在此區(qū)域，大多數(shù)市民對本區(qū)域的認可度不夠，所以本區(qū)的商品房銷售并不太理想，商品房檔次多以中等偏上樓盤為主。已經(jīng)開發(fā)的居住小區(qū)有清華園、金普花園、龍?zhí)┤A庭、嵩山小區(qū)南區(qū)、永冠都市文苑、金光小區(qū)、怡景花園、嘉園、碧水花園、錦苑小區(qū)、郾城房產(chǎn)小區(qū)、美好嘉園等。（6）沙北行政區(qū)版塊本區(qū)里指沙河以北、嵩山路以東，淞江路以南，昆侖路以西這部分區(qū)域，由于市各大領(lǐng)導(dǎo)班子和下屬單位多集中在本

44、區(qū)域故可稱為沙北行政區(qū)，本區(qū)市政配套設(shè)施齊全、道路寬敞、環(huán)境優(yōu)美、教育設(shè)施完善，是一個理想的辦公、居住、體閑娛樂區(qū)域，已得到廣大市民的認可，屬于市高檔住宅區(qū)域，幾乎每次的樓盤開盤都會達到一個價格的最高水平。目前已開發(fā)樓盤有中房小區(qū)、金地翠園、海河小區(qū)、華東世紀城、花園、金光花園、嵩山小區(qū)、海河新區(qū)、金匯小區(qū)、世紀苑、蘭天小區(qū)、錦繡天地等。這部分樓盤由于位置優(yōu)越，絕大部分都已銷售完畢，屬于供不應(yīng)求的區(qū)域。（7）郾城區(qū)版塊是指沙河以北、嵩山路以西、淞江路以南，107國道以東這個區(qū)域，屬于郾城區(qū)，區(qū)有一整套的縣委班子，人員居住較為復(fù)雜，由于與源江區(qū)相臨，有部分市民購房多選擇沙北行政區(qū)，本城區(qū)的政府人

45、員多集中在淞江小區(qū)居住，一般都有房子，市場需求量不大，目前已開的樓盤主要有大唐世家、沙田世紀苑、沙田藝林苑、沙田知音、淞江小區(qū)、遼河花園等，現(xiàn)開發(fā)的樓盤主要是中檔的德國小鎮(zhèn)和高檔的建業(yè)森林半島（8）沙北東區(qū)版塊是指沙河以北，昆侖路以東，淞江路以南這個區(qū)域，本區(qū)域位于城區(qū)結(jié)合部位，沒有大的工廠和企業(yè)，市政設(shè)施、教育設(shè)施與其它配套設(shè)施不完善，這里的居民多是些新城區(qū)的市民，一般都有自家的獨家小院，多以出租房屋或做個小生意謀生，對商品房需求的檔次不是太高，本區(qū)域不易再開發(fā)高檔的大模樓盤，目前已開發(fā)的樓盤主要有金龍花園、香城別墅、雙匯國際花園和銀鴿新苑。（9）行政新區(qū)版塊 本區(qū)域主要是指淞江路以北、龍江

46、路以南、107國道以西、鐵路以東這個部位，該區(qū)域主要是根據(jù)市的城市總體規(guī)劃，把部分政府的職能部門移到淞江路以北，投入大量的資金來完善市政配套設(shè)施，未來的前景被市民看好，況且目前中實、雙匯和恒潤三大家房地產(chǎn)公司在該區(qū)域購置上千畝的土地進行高檔的商品房開發(fā)，強強聯(lián)合，行成了一定的規(guī)模效應(yīng)，市場前景被普遍看好。值得一提的是恒潤所開發(fā)的世紀苑小區(qū)大部分是以銷的形式賣給政府的有關(guān)部門，均價大大低于市場價，在這方面得到好處的中高層政府人員購買欲望極為強烈，這樣其它公司所開發(fā)的高檔商品房就會失去這部分目標客戶，只有從其它方面來尋找潛在的客戶源。第四部分 項目SWOT分析一、優(yōu)勢1.位于市沙北中央行政生活區(qū)，緊鄰眾多住宅小區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢顯著2.臨淞山路和道等城市主干道，交通便利3.土地較平整，地上沒有拆遷物、縮短工程日期、適合建中高檔品質(zhì)環(huán)境的社區(qū)4.緊鄰眾多行政企事業(yè)單位人群，人群消費力強5.城區(qū)框架拉大和城區(qū)發(fā)展重心往北偏移給項目帶來良好外部環(huán)境。二、劣勢1.地塊臨淞江路太近、存在噪音污染和交通安全隱患 2.地塊目前只有36路公交車、出行不太方便 3.地塊規(guī)模不大、與沙北區(qū)域大盤項目相比沒有優(yōu)勢三、機會1.沙北區(qū)域眾多企事業(yè)單位和生活小區(qū)，提供數(shù)量巨大的消費群2.隨著市政建設(shè)和城區(qū)規(guī)劃的實施，居住生活的便利舒適度將有較大提高3.項目地塊良好的外部條件適合做快打快銷的中高檔項目4.專業(yè)房地