[北京]住宅項目定位策劃分報告（125頁）

1、萬科順義望泉家園項目初步定位策劃報告七月 22第 2 頁 思源顧問本案定位基本思路項目現(xiàn)狀分析：優(yōu)勢、劣勢、機遇、威脅順義區(qū)城市功能定位望泉家園主題概念定位目標市場定位目標客群定位本案初步產(chǎn)品定位和規(guī)劃布局建議經(jīng)濟分析和營銷推廣（下一步深化工作）七月 22第 3 頁 思源顧問對本項目開發(fā)目標的理解1、規(guī)范和促進順義區(qū)土地一級市場的健康發(fā)展；2、保證土地資源的合理利用和綜合效益最大化；3、推動順義區(qū)的城市化開發(fā)進程；七月 22第 4 頁 思源顧問目 錄一、用地開發(fā)條件及SWOT分析從城市運營的高度把握總體方向二、順義區(qū)城市功能定位在大北京區(qū)域打造“順義同核新城”三、望泉家園主題概念定位“樣板化”

2、的新城市生活主義功能區(qū)四、望泉家園總體開發(fā)戰(zhàn)略循序漸進、逐步完善功能建設(shè)五、望泉家園整體定位鎖定目標市場和目標客群，開發(fā)優(yōu)勢產(chǎn)品六、總體規(guī)劃設(shè)計初步建議進行容積率拆分、錯落布局七、C區(qū)開發(fā)策略及項目定位首期開發(fā)必須與市場有效對接七月 22第 5 頁 思源顧問地理位置本案位于順義區(qū)仁和鎮(zhèn)中心地區(qū)，交通便利。從本案所在地出發(fā)，沿順平路乘車15分鐘可以到達首都國際機場用地東側(cè)為順西路，地塊東面是煤炭公司貨場和石油公司用地南側(cè)為順平路，規(guī)劃中的二、三、四期用地都有一部分靠近順平路用地西側(cè)為城市主干道順義西二環(huán)七月 22第 6 頁 思源顧問規(guī)劃范圍（紅線內(nèi)為策劃范圍）A區(qū)D區(qū)C區(qū)B區(qū)E區(qū)F區(qū)G區(qū)順美服裝

3、廠已出讓給漁陽公司的七月 22第 7 頁 思源顧問用地經(jīng)濟技術(shù)指標各項指標BCDEFG合計招標漁陽總用地面積（公頃）14.755.4101.6建設(shè)用地面積（公頃）19.8213.14.714.5010.274.5518.1184.4總建筑面積（萬平米）26.6418.347.6717.3413.943.4617.20101.3住宅建筑面積（萬平米）25.0418.347.6711.8411.5413.387.3（86.2%）公建總建筑面積（萬平米）1.65.502.403.461.013.96（13.8%）容積率1.341.41.61.201.360.860.951.2說明C區(qū)招標地塊已有規(guī)劃

4、意見書，因此指標確實；其它地塊以現(xiàn)有規(guī)劃方案計算，整體容積率按1.2估算。七月 22第 8 頁 思源顧問地塊現(xiàn)狀C區(qū)和G區(qū)地塊已經(jīng)基本完成拆遷，平整情況較好；其他地塊有待拆遷。七月 22第 9 頁 思源顧問周邊環(huán)境宗地南端的順平路宗地西側(cè)待建的西二環(huán)路現(xiàn)狀七月 22第 10 頁 思源顧問周邊環(huán)境G地塊南端的綠化隔離帶宗地內(nèi)的現(xiàn)狀水渠及林帶七月 22第 11 頁 思源顧問周邊環(huán)境在宗地東南側(cè)保留的順美服裝廠會對地塊整體開發(fā)帶來不利影響。特別是對東南側(cè)靠近順西路的地塊開發(fā)，此地塊上建筑物業(yè)形態(tài)的選擇就會受到限制。七月 22第 12 頁 思源顧問C地塊現(xiàn)狀地塊本身已經(jīng)基本平整地塊本身沒有自然景觀從規(guī)

5、劃圖上可以看到該地塊不完整（東北方有保留的學校，西北方有已經(jīng)出讓給漁陽公司的地）七月 22第 13 頁 思源顧問C地塊內(nèi)現(xiàn)狀地塊北側(cè)的保留建筑地塊南側(cè)已建的居住建筑七月 22第 14 頁 思源顧問C地塊周邊環(huán)境地塊東側(cè)的煤炭公司貨場（據(jù)悉會搬遷）地塊東南側(cè)的石油公司七月 22第 15 頁 思源顧問配套設(shè)施本案周邊的配套設(shè)施極少順義二中將搬遷周邊建材市場較為集中，區(qū)域整體形象欠佳七月 22第 16 頁 思源顧問順平路綠化帶首都國際機場待建的二環(huán)路及綠化帶本案可利用的優(yōu)勢資源七月 22第 17 頁 思源顧問順平路噪音干擾待建的二環(huán)路噪音干擾本案的劣勢因素煤廠石油公司建材城鐵路回遷樓七月 22第 1

6、8 頁 思源顧問地塊SWOT分析S 優(yōu)勢W 劣勢處于順義區(qū)仁和鎮(zhèn)中心地帶，占據(jù)順義西大門的特殊地帶；地塊臨順平路和擬建的二環(huán)路，交通便利；本項目100萬建設(shè)規(guī)模，具備規(guī)模效應(yīng)；地塊內(nèi)的水渠和綠化林帶，改造后可提升項目品質(zhì)；地塊東側(cè)的煤炭公司貨場和石油公司的儲油罐嚴重影響項目的景觀；地塊內(nèi)保留的漁陽公司土地、順美服裝廠以及保留的學校會對地塊整體開發(fā)不利；地塊南側(cè)的順平路白天機動車輛噪音太大整個地塊周邊的環(huán)境很差，目前不能對本項目價值的提升發(fā)揮作用；整個地塊周邊的基礎(chǔ)配套和生活配套少；O 機遇T 威脅 奧運經(jīng)濟對該區(qū)域的拉動；順義區(qū)新城建設(shè)和城市規(guī)劃的大力推進；在北京規(guī)劃的軌道交通中，有沿地塊南界

7、順平路至現(xiàn)狀鐵路處（項目東界外約300米）折向北的輕軌線；地塊西側(cè)對面在“順義區(qū)域結(jié)構(gòu)空間發(fā)展規(guī)劃”中為沿六環(huán)的綠化隔離帶，將來可能成為借景資源北京主城區(qū)的向心力和不可動搖的地位，在短期內(nèi)無法改變；北京擴大化和郊區(qū)化建設(shè)的整體啟動有可能形成競爭的態(tài)勢，而有基礎(chǔ)的郊區(qū)集合將導(dǎo)致資源的分流；順義城區(qū)周邊中、低檔別墅項目和順義城區(qū)價格在4500左右的高檔住宅項目（如：金漢.綠港、裕龍花園五期）對本案的沖擊七月 22第 19 頁 思源顧問優(yōu)勢處于順義區(qū)仁和鎮(zhèn)中心地帶，占據(jù)順義西大門的特殊地帶；地塊臨順平路和擬建的二環(huán)路，交通便利；本項目100萬建設(shè)規(guī)模，具備規(guī)模效應(yīng)；地塊內(nèi)的水渠和綠化林帶，改造后可提

8、升項目品質(zhì)；七月 22第 20 頁 思源顧問劣勢地塊東側(cè)的煤炭公司貨場和石油公司的儲油罐嚴重影響項目的景觀；地塊內(nèi)保留的漁陽公司土地、順美服裝廠以及保留的學校會對地塊整體開發(fā)不利；地塊南側(cè)的順平路白天機動車輛噪音太大；整個地塊周邊的環(huán)境很差，目前不能對本項目價值的提升發(fā)揮作用；整個地塊周邊的基礎(chǔ)配套和生活配套少；七月 22第 21 頁 思源顧問機遇奧運經(jīng)濟對該區(qū)域的拉動；順義區(qū)新城建設(shè)和城市規(guī)劃的大力推進；在北京規(guī)劃的軌道交通中，有沿地塊南界順平路至現(xiàn)狀鐵路處（項目東界外約300米）折向北的輕軌線；地塊西側(cè)對面在“順義區(qū)域結(jié)構(gòu)空間發(fā)展規(guī)劃”中為沿六環(huán)的綠化隔離帶，將來可能成為借景資源；七月 2

9、2第 22 頁 思源顧問威脅 北京主城區(qū)的向心力和不可動搖的地位，在短期內(nèi)無法改變；北京擴大化和郊區(qū)化建設(shè)的整體啟動有可能形成競爭的態(tài)勢，而有基礎(chǔ)的郊區(qū)集合將導(dǎo)致資源的分流；順義城區(qū)周邊中、低檔別墅項目和順義城區(qū)價格在4500左右的高檔住宅項目（如：金漢.綠港、裕龍花園五期）對本案的沖擊；七月 22第 23 頁 思源顧問SWOT分析結(jié)論從本案位于順義西大門的特殊地理位置，交通條件優(yōu)越，但是地塊內(nèi)存在原有保留建筑物，不利于整體開發(fā)，同時周邊環(huán)境有待改善。因此，本項目的開發(fā)要積極借勢奧運效應(yīng)和順義區(qū)“新城”開發(fā)的大形勢，從城市運營的更高起點，認清項目開發(fā)的宏觀戰(zhàn)略意義，把握本項目的開發(fā)方向。七月

10、22第 24 頁 思源顧問目 錄一、用地開發(fā)條件及SWOT分析從城市運營的高度把握總體方向二、順義區(qū)城市功能定位在大北京區(qū)域打造“順義同核新城”三、望泉家園主題概念定位“樣板化”的新城市生活主義功能區(qū)四、望泉家園總體開發(fā)戰(zhàn)略循序漸進、逐步完善功能建設(shè)五、望泉家園整體定位鎖定目標市場和目標客群，開發(fā)優(yōu)勢產(chǎn)品六、總體規(guī)劃設(shè)計初步建議進行容積率拆分、錯落布局七、C區(qū)開發(fā)策略及項目定位首期開發(fā)必須與市場有效對接七月 22第 25 頁 思源顧問區(qū)域城市功能定位的基本原則從城市運營的高度出發(fā)，把握項目總體開發(fā)戰(zhàn)略；跳出1500畝用地，考慮順義區(qū)在大北京區(qū)域的整體定位；配合順義區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和居住區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略

11、，提升區(qū)域價值；配合順義區(qū)城市總體規(guī)劃，協(xié)調(diào)健康發(fā)展；從北京市城市運營面臨的問題和順義區(qū)發(fā)展存在的問題入手；充分借鑒既有的城市發(fā)展經(jīng)驗，探討本區(qū)域的城市功能定位；如何打破現(xiàn)有的城市行政區(qū)劃，以更開放的視野進行思考，是我們對該區(qū)域進行城市功能定位的基本出發(fā)點。七月 22第 26 頁 思源顧問順義區(qū)城市功能定位北京市城市規(guī)劃研究國內(nèi)外城市發(fā)展研究順義區(qū)城市功能定位七月 22第 27 頁 思源顧問北京城市發(fā)展的階段目標 2004年至2008年北京要率先在全國基本實現(xiàn)現(xiàn)代化，構(gòu)建國際大都市的基本構(gòu)架；2009年至2020年全面實現(xiàn)現(xiàn)代化，確立具有鮮明特色的國際大都市的地位；2021年至2050年將建設(shè)

12、成為經(jīng)濟、社會、生態(tài)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的城市，進入世界城市行列。 七月 22第 28 頁 思源顧問北京城市總布局的基本方針改變?nèi)丝诤彤a(chǎn)業(yè)過于集中在市區(qū)的狀況，從現(xiàn)在起城市建設(shè)重點要逐步從市區(qū)向遠郊區(qū)作戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，市區(qū)建設(shè)要從外延擴展向調(diào)整改造轉(zhuǎn)移；大力發(fā)展遠郊城鎮(zhèn)，實現(xiàn)人口和產(chǎn)業(yè)的合理布局，進一步加強與首都周圍的城市和地區(qū)的協(xié)調(diào)發(fā)展。七月 22第 29 頁 思源顧問北京市最新城市發(fā)展規(guī)劃“兩軸”北京傳統(tǒng)中軸線和長安街沿線構(gòu)成的十字軸；“兩帶”北起懷柔、密云，重點為順義、通州、亦莊的“東部發(fā)展帶”，以及包括延慶、昌平、良鄉(xiāng)、黃村等在內(nèi)的“西部生態(tài)帶”；“多中心”在市區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)CBD、奧運公園、中

13、關(guān)村等多個綜合服務(wù)區(qū)，在“兩帶”上規(guī)劃11個新城。 確定“兩軸兩帶多中心”的新格局 七月 22第 30 頁 思源顧問北京市最新城市發(fā)展規(guī)劃在原有的衛(wèi)星城基礎(chǔ)上，承擔疏散中心城人口和功能、集聚新的產(chǎn)業(yè)，帶動區(qū)域發(fā)展的規(guī)模化城市地區(qū)，具有相對獨立性。規(guī)劃新城11個分別為通州、順義、亦莊、大興、房山、昌平、懷柔、密云、平谷、延慶、門頭溝。 其中，重點發(fā)展位于東部發(fā)展帶上的通州、順義和亦莊3個新城。 七月 22第 31 頁 思源顧問北京市最新城市發(fā)展規(guī)劃根據(jù)北京城市總體規(guī)劃（20042020年），新城是新的城市空間結(jié)構(gòu)中的重要節(jié)點。新城應(yīng)成為北京中心城人口和職能疏解及新的產(chǎn)業(yè)聚集的主要地區(qū)，形成規(guī)模效

14、益和聚集效益。 郊區(qū)化發(fā)展是未來重點數(shù)據(jù)來源：北京城市總體規(guī)劃（20042020年）七月 22第 32 頁 思源顧問1兩軸兩帶多中心的城市新規(guī)劃促進郊區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展；北京市城市規(guī)劃對本案的影響2 郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)需求增長隨之帶來的潛在消費客戶多；3房地產(chǎn)市場的良好發(fā)展態(tài)勢有效降低本項目開發(fā)和運營的市場風險；七月 22第 33 頁 思源顧問順義區(qū)城市功能定位北京市城市規(guī)劃研究國內(nèi)外城市發(fā)展研究順義區(qū)城市功能定位七月 22第 34 頁 思源顧問國內(nèi)外城市發(fā)展研究1、國內(nèi)衛(wèi)星城發(fā)展歷程2、國外“新城”發(fā)展模式3、區(qū)域發(fā)展理論新都市主義4、區(qū)域發(fā)展理論同核城市規(guī)劃七月 22第 35 頁 思源顧問世界城

15、市發(fā)展的四個階段 城市化郊區(qū)化同核城市新都市主義追求品質(zhì);交通便利;人氣夠旺;身份象征親近自然；空間開闊；低人口密度道路通暢由于交通及配套問題，許多人重新回到城市，要求城市具有與郊區(qū)生活相近的環(huán)境品質(zhì)郊區(qū)逐步發(fā)展城市功能，具備城市的生活品質(zhì)，形成城鄉(xiāng)同質(zhì)化和各個城市群七月 22第 36 頁 思源顧問中國城市發(fā)展所處的階段第二階段城市化郊區(qū)化（衛(wèi)星城）由于市區(qū)高昂的房價和生活成本難以承受，同時郊區(qū)的環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施也在逐步改善，中國已逐步出現(xiàn)郊區(qū)化居住的趨勢，衛(wèi)星城的規(guī)劃不斷出現(xiàn)；七月 22第 37 頁 思源顧問衛(wèi)星城發(fā)展歷程第一階段居住功能為主第三階段新 城第二階段小配套、小產(chǎn)業(yè)臥城，完全承擔解

16、決居住的任務(wù)，與城市中心區(qū)距離不超過20公里；衛(wèi)星城的獨立性有所提高，即在臥城的基礎(chǔ)上發(fā)展工業(yè)與配套設(shè)施。具有完全的獨立性，擁有工業(yè)區(qū)、生活區(qū)和整套文化、消費等配套設(shè)施由單一功能逐步走向完全獨立七月 22第 38 頁 思源顧問我國衛(wèi)星城發(fā)展歷程衛(wèi)星城的三大功能與發(fā)達國家和地區(qū)的衛(wèi)星城不同，我國大都市周邊的衛(wèi)星城在功能定位上，不僅有分解中心都市區(qū)的功能，還承擔著衛(wèi)星城周邊農(nóng)村地區(qū)城市化的重任。北京市在規(guī)劃時確立有兩大綜合功能，一是要分擔市區(qū)的相應(yīng)功能，吸引市區(qū)人口向衛(wèi)星城轉(zhuǎn)移，緩解市區(qū)人口壓力；二是要承擔本地區(qū)的綜合功能，發(fā)揮輻射作用，帶動周邊地區(qū)的經(jīng)濟和社會發(fā)展。產(chǎn)業(yè)聚集和經(jīng)濟輻射功能人口聚集

17、功能城鄉(xiāng)聯(lián)系協(xié)調(diào)功能七月 22第 39 頁 思源顧問北京市衛(wèi)星城鎮(zhèn)的發(fā)展50年代，衛(wèi)星城思想引入北京規(guī)劃1982年確定四個衛(wèi)星城鎮(zhèn)燕化、通縣(通州)、黃村、昌平 93年北京提出建14個衛(wèi)星城2001年對北京14個衛(wèi)星城提出定位 通州、亦莊、黃村、良鄉(xiāng)、房山(含燕化)、長辛店、門城、沙河、昌平(含南口、捻頭)、延慶、懷柔(含橋梓、廟城)、密云、平谷和順義(含牛欄山、馬坡) 12確立的衛(wèi)星城鎮(zhèn)確立的衛(wèi)星城鎮(zhèn)七月 22第 40 頁 思源顧問目前北京市衛(wèi)星城鎮(zhèn)發(fā)展存在的問題不能有效吸引市區(qū)人口 以吸引本區(qū)和外省市人口為主，不能有效吸引城近郊區(qū)人口區(qū)的人口壓力將得不到緩解，市區(qū)人口會繼續(xù)呈現(xiàn)“攤餅式”擴

18、張，使北京城市的總體布局受到影響；交通不便交通問題仍然沒有得到解決城市功能不完善與北京中心區(qū)城市功能配套存在差異發(fā)展不平衡 衛(wèi)星城非農(nóng)業(yè)人口比重仍然較低；市區(qū)人口吸引能力存在差異 ；住宅條件存在差異 七月 22第 41 頁 思源顧問北京衛(wèi)星城發(fā)展戰(zhàn)略升級新城模式衛(wèi)星城目前的戰(zhàn)略定位和功能規(guī)劃并不很適合目前城市發(fā)展的需求，需要探討適合城市發(fā)展的新模式。衛(wèi)星城未來的發(fā)展應(yīng)該建立平等意識，強調(diào)全面、完善的城市功能設(shè)施；同時將人文價值和物質(zhì)價值放在同等重要的地位；北京城市總體規(guī)劃修編已將現(xiàn)有的衛(wèi)星城升級為“新城”，并對每個新城適合發(fā)展的產(chǎn)業(yè)做出規(guī)劃；七月 22第 42 頁 思源顧問新城的開發(fā)目標、標準

19、和功能新城開發(fā)讓居民在當?shù)鼐幼?、就業(yè)、就學、就醫(yī)，以緩解中心區(qū)的壓力開發(fā)目標開發(fā)標準70以上的就業(yè)人口可以在本地就業(yè)，同時發(fā)展一批名牌醫(yī)院、名牌學校的“連鎖店”進入郊區(qū)，以此吸引常住人口 1、產(chǎn)業(yè)聚集和經(jīng)濟輻射功能2、人口聚集功能3、城鄉(xiāng)聯(lián)系協(xié)調(diào)功能 開發(fā)功能七月 22第 43 頁 思源顧問國內(nèi)外城市發(fā)展研究1、國內(nèi)衛(wèi)星城發(fā)展歷程2、國外“新城”發(fā)展模式3、區(qū)域發(fā)展理論新都市主義4、區(qū)域發(fā)展理論同核城市規(guī)劃七月 22第 44 頁 思源顧問美國紐約衛(wèi)星城發(fā)展逐步走向新城鎮(zhèn)模式第一階段第二階段第三階段目前狀況將居民的住宅遷到郊區(qū)20世紀50年代到60年代是居民外遷的高潮期 在紐約郊區(qū)城鎮(zhèn)建立大型購

20、物中心等商業(yè)網(wǎng)點將工廠企業(yè)搬到郊區(qū)從而使城市中心的功能發(fā)生了巨大的變化 在紐約周邊郊區(qū)基礎(chǔ)上建立具備居住、購物、娛樂等城市功能的新城鎮(zhèn) 進展成功重要原因是美國政府相關(guān)政策的正向促進和支持：推行大規(guī)模援助公路建設(shè)的政策；長期實行有利于郊區(qū)發(fā)展的住宅政策1234發(fā)展階段七月 22第 45 頁 思源顧問法國巴黎新城理論特點 規(guī)模一般比其他國家的衛(wèi)星城規(guī)模大;每個新城的人口規(guī)模平均達到30萬人 管理上 從事新城規(guī)劃和建設(shè)的人員，就是未來新城的居民，從而把新城的建設(shè)同建設(shè)者的切身利益聯(lián)系在一起 新城建設(shè)過程中 國家保證新城政策的連續(xù)性，政策上的連續(xù)性使新城建設(shè)能按計劃有條不紊地進行。財政上的大力支持規(guī)劃

21、設(shè)計上 除了規(guī)劃師和建筑師注意設(shè)計思想的革新，設(shè)計過程中，設(shè)計者還經(jīng)常邀請居民參加設(shè)計方案的討論并密切合作 七月 22第 46 頁 思源顧問韓國漢城新城理論布局規(guī)劃在布局上由近及遠逐步外擴；第一批幾個衛(wèi)星城均建在距漢城30至40公里的交通要道附近或地鐵能夠延伸之處。宅地價格發(fā)揮地皮便宜、造價低廉的優(yōu)勢；衛(wèi)星城宅基地價格原本大大低于漢城配套設(shè)施營造舒適、方便、清潔的生活環(huán)境；衛(wèi)星城的人均稅負低于漢城，但城市按高標準規(guī)劃建區(qū)內(nèi)商店、飯館、學校、醫(yī)院等生活服務(wù)設(shè)施應(yīng)有盡有，布局合理；七月 22第 47 頁 思源顧問英國倫敦新城理論就業(yè)問題 新城千方百計引進工業(yè)，并注意避免工業(yè)部門單一化，為新城居民提

22、供相當數(shù)量的工作崗位生活配套 除居住建筑外，新城配有基本的生活服務(wù)設(shè)施，基本地滿足居民的工作和日常生活的需要 七月 22第 48 頁 思源顧問日本東京新城發(fā)展50年代末到60年代 在距東京2560公里的東京郊區(qū)，在靠近鐵路或高速公路干線，建設(shè)了7座新城，且多為臥城 。自身功能不健全 ，對于疏散人口作用不大。80年代 改變城市機能過度集中于東京中心部的單極依存結(jié)構(gòu)，將其分散開來，形成有多個核心和圈城的多核多圈型的地區(qū)結(jié)構(gòu)，將東京大都市圈建成由東京都城區(qū)和幾個自立都市圈組成的聯(lián)合大都市圈七月 22第 49 頁 思源顧問國內(nèi)外城市發(fā)展研究1、國內(nèi)衛(wèi)星城發(fā)展歷程2、國外“新城”發(fā)展模式3、區(qū)域發(fā)展理論

23、新都市主義4、區(qū)域發(fā)展理論同核城市規(guī)劃七月 22第 50 頁 思源顧問“新都市主義”理念的導(dǎo)入新都市主義降低生活成本降低時間成本強調(diào)生活輕松便利的居住環(huán)境強調(diào)個性化生活七月 22第 51 頁 思源顧問新都市主義包含的意義通過舊城改造改善城區(qū)的居住環(huán)境，提倡回歸城市的理念 在城市郊區(qū)發(fā)展基礎(chǔ)的城市功能，對城市邊緣進行重構(gòu) 新都市主義讓城市生態(tài)化讓郊區(qū)城市化 新都市主義的一個重要內(nèi)容是對“住宅郊區(qū)化”運動的深化或修訂；在新都市主義理論中，郊區(qū)住宅的自然生態(tài)和環(huán)境質(zhì)量與城區(qū)住宅的配套設(shè)施和人文環(huán)境是可以二者兼得的；但仍然僅僅限于通過郊區(qū)的功能升級，使郊區(qū)成為城市的延伸，直接結(jié)果將導(dǎo)致城市擴大化失控！

24、七月 22第 52 頁 思源顧問新都市主義的經(jīng)驗和教訓(xùn)新都市主義是對“住宅郊區(qū)化”的理性調(diào)整；“新都市主義”同樣存在問題；仍然是城市的附屬功能區(qū)；美國的郊區(qū)化模式所形成的新都市主義是一種需要高能耗支持的模式，并不完全適用于中國國情；新加坡的發(fā)展經(jīng)驗有借鑒意義理性構(gòu)建城市功能，合理布局城市規(guī)模！七月 22第 53 頁 思源顧問國內(nèi)外城市發(fā)展研究1、國內(nèi)衛(wèi)星城發(fā)展歷程2、國外“新城”發(fā)展模式3、區(qū)域發(fā)展理論新都市主義4、區(qū)域發(fā)展理論同核城市規(guī)劃七月 22第 54 頁 思源顧問同核城市及同核城市群具備城市功能核心，能夠提供和大城市中心區(qū)相似品質(zhì)生活方式的地區(qū)即為同核城市；一組不少于三個的同核城市在一

25、定的區(qū)域內(nèi)，其中任何一個城市至少和其中一個城市距離不超過30公里至50公里。我們稱這一組同核城市為同核城市群。著名的有德國的同核城市群，美國和日本的同核城市群。七月 22第 55 頁 思源顧問歐洲國家的經(jīng)驗同核化構(gòu)建一個地區(qū)、一個國家達到同核城市比例越高，那么這個國家的城市系統(tǒng)越自由；自由的城市系統(tǒng)具有兩個帶動城市發(fā)展的明顯優(yōu)點：交流高效率和生活、工作的低成本；歐洲國家的城市發(fā)展經(jīng)驗具有可借鑒的意義；譬如德國的同核城市發(fā)展模式；七月 22第 56 頁 思源顧問典型國家德國和美國 德國美國同核國際城市組成的國家德國在德國，除了柏林、漢堡、科隆、慕尼黑、法蘭克福、杜塞爾多夫、漢諾威、波恩這八個世界

26、著名城市外 ，還可以舉出在歐洲甚至世界都有影響力的100個德國城市，這些城市都有規(guī)模不大、人口規(guī)模不超過50萬的共同特點 ：哥庭根、基爾、奧格斯堡、魏瑪、曼海姆、海德堡 等，大城市由若干同核城市組合而成，這是美國大部分大城市的構(gòu)成方式，以舊金山為例，雖然行政區(qū)劃不同，但人口660萬的大城市舊金山即是由上述舊金山市、奧克蘭市、伯克利市等城市組合而成，通過海灣橋和軌道交通，只需30分鐘或10分鐘即可抵達另外一個大城市奧克蘭。同樣通過軌道交通，也只需10分鐘即可到達著名的伯克利大學所在地伯克利城七月 22第 57 頁 思源顧問硅谷和復(fù)合同核城市群硅谷是一個同核城市群，并沒有一個可以掌控一切的中心。很

27、像洛杉磯，是一個縮小的高科技的洛杉磯。但它卻沒有集聚而成為一個大都市，各個城市保持著相對的距離形成了一個中小企業(yè)異?；钴S的城市體系。硅谷的成功很大程度上取決于這樣一種城市體系。這種分散而不是聚集的體系支持了科學技術(shù)的創(chuàng)新和分工的精細。在美國經(jīng)濟發(fā)達的加利福尼亞州、馬薩諸塞州、康涅狄克州、紐約州、賓夕法尼亞州、馬里蘭州、特拉華州、弗吉尼亞州、北卡來羅納州、南卡來羅納州、佐治亞州、佛羅里達州、俄亥俄州、印第安納州、伊利諸伊州、密歇根州、威斯康星州、華盛頓州、俄勒崗州，形成了若干同核城市群相連相交，再一次的聚合，迸發(fā)出了巨大的能量的復(fù)合同核城市群。七月 22第 58 頁 思源顧問租界：同核城市建設(shè)的

28、典范全局和細部的同核建設(shè)營造同核生活方式、配套品質(zhì)的高度同核、建筑風格同核；正是這些同核因素不僅從經(jīng)濟、政治、技術(shù)等層面，也從心理、文化層面上進行的細致建設(shè)，才使得租界成為中國最早開發(fā)區(qū)建設(shè)的成功典范 ； 七月 22第 59 頁 思源顧問同核城市理論對區(qū)域發(fā)展的借鑒1、在中國，郊區(qū)的發(fā)展只有同時提供和城市中心區(qū)相近生活品質(zhì)和高收入工作機會，才能找到適合自身的戰(zhàn)略定位；2、北京的衛(wèi)星城建設(shè)未能實現(xiàn)當初的開發(fā)目標，僅僅起到截流的作用，而沒有起到吸引的作用；3、如果將衛(wèi)星城建設(shè)成為與城市中心區(qū)同核的新城，衛(wèi)星城將有更多的吸引力和積聚能力；七月 22第 60 頁 思源顧問順義區(qū)城市功能定位北京市城市規(guī)

29、劃研究國內(nèi)外城市發(fā)展研究順義區(qū)城市功能定位七月 22第 61 頁 思源顧問城市功能定位的出發(fā)點從北京市城市運營面臨的問題和本項目區(qū)域存在的問題入手，充分借鑒既有的城市發(fā)展經(jīng)驗，探討順義區(qū)的城市功能定位！七月 22第 62 頁 思源顧問順義區(qū)域在北京城市中的地位？其他工業(yè)區(qū)順義老城區(qū)順義區(qū)高端別墅區(qū)空港工業(yè)城 北京機場 馬坡奧運賽場七月 22第 63 頁 思源顧問世界城市發(fā)展軌跡城市化郊區(qū)化同核城市新都市主義追求品質(zhì);交通便利;人氣夠旺;身份象征親近自然；空間開闊；低人口密度道路通暢由于交通及配套問題，許多人重新回到城市，要求城市具有與郊區(qū)生活相近的環(huán)境品質(zhì)郊區(qū)逐步發(fā)展城市功能，具備城市的生活品

30、質(zhì)，形成城鄉(xiāng)同質(zhì)化和各個城市群七月 22第 64 頁 思源顧問同核城市的內(nèi)涵提供和大城市中心區(qū)相似品質(zhì)生活方式 。同核城市之間，城市資源均衡地分布。各個同核城市之間是一種平等關(guān)系，而不是從屬的郊區(qū)關(guān)系、衛(wèi)星城關(guān)系。同核城市比衛(wèi)星城具備更強的吸引力和集聚能力。七月 22第 65 頁 思源顧問國內(nèi)城市發(fā)展趨勢同核城市及同核城市群我國改革開放以來，隨著東部沿海地區(qū)的率先開放，近年來逐漸形成了以上海為中心的長江三角洲經(jīng)濟圈，以廣州深圳為中心的珠江三角洲經(jīng)濟圈，以北京天津為中心的京津唐經(jīng)濟圈。它們的發(fā)展壯大帶動了東部乃至全國經(jīng)濟的發(fā)展。北京城市總體規(guī)劃修編將現(xiàn)有的衛(wèi)星城升級為“新城”，來完善城市的功能；

31、未來“新城”的發(fā)展方向為：同核城市，同核城市群；七月 22第 66 頁 思源顧問從更高層面分析順義區(qū)順義區(qū)的地理位置在大北京規(guī)劃當中具有重要意義和優(yōu)越條件；在其發(fā)展過程中，還不能較好地提升自己的城市功能定位，區(qū)域城市功能有待升級；北京城市發(fā)展重點向“郊區(qū)化”和“新城”方向發(fā)展；經(jīng)濟發(fā)展具備產(chǎn)業(yè)支持，與北京中心具有一定獨立性；區(qū)域周邊工業(yè)區(qū)高素質(zhì)消費客群的大量積累；地緣上與北京主城區(qū)接壤；具備發(fā)展同核城市的基礎(chǔ)條件七月 22第 67 頁 思源顧問順義區(qū)城市功能定位以順義區(qū)主城區(qū)為發(fā)展基礎(chǔ)，逐步構(gòu)建“順義同核新城” 。建設(shè)“具有和諧特征的同核新城”，成為2008年奧運會期間的標志性郊區(qū)新城，形成與

32、北京市區(qū)基本相當?shù)某鞘泄δ芎诵?。從而實現(xiàn)與北京、順義以及其它郊區(qū)縣共同構(gòu)成環(huán)北京的“同核城市群”和經(jīng)濟發(fā)展帶。七月 22第 68 頁 思源顧問生活方式的同核：購物、休閑、娛樂、出行與市中心無差異。生活品質(zhì)的同核：物質(zhì)消費和精神消費的品質(zhì)、檔次與市中心無差異。同核城市群北京順義密云平谷通州大興延慶門頭溝七月 22第 69 頁 思源顧問如何構(gòu)建同核城市？提升城市功能定位，賦于城市人文關(guān)懷，平等于城市中心區(qū)順義同核新城的開發(fā)建設(shè)規(guī)劃，不僅要從經(jīng)濟、政治、技術(shù)等層面，也要從心理、文化層面上進行細致的建設(shè)，才能使得順義同核新城的規(guī)劃建設(shè)成為中國城市建設(shè)的成功典范。 提供不低于北京市區(qū)的生活品質(zhì)，很好地

33、解決本地區(qū)的生活、工作、就學、就醫(yī)等基本需求，留住區(qū)域內(nèi)的消費力，同時進一步吸引區(qū)域外高素質(zhì)人群和消費力，促進順義區(qū)本地經(jīng)濟和社會的發(fā)展上一個臺階。 七月 22第 70 頁 思源顧問同核新城內(nèi)的產(chǎn)業(yè)互動其他工業(yè)區(qū)（產(chǎn)業(yè)、居?。╉樍x老城區(qū)（大眾消費）順義區(qū)高端別墅區(qū) （高消費）空港工業(yè)區(qū) （物流、科技）首都機場 （商務(wù)、運輸）馬坡奧運賽場（注意力資源）區(qū)域內(nèi)各類產(chǎn)業(yè)有機互補，形成有效的產(chǎn)業(yè)價值鏈。七月 22第 71 頁 思源顧問有效輻射和連接周邊工業(yè)區(qū)七月 22第 72 頁 思源顧問同核新城定位的積極意義從城市運營和城市規(guī)劃的戰(zhàn)略層面進行區(qū)域功能定位；回避衛(wèi)星城發(fā)展模式帶來的從屬地位，形成自身的

34、特色化產(chǎn)業(yè)和商業(yè)，從而構(gòu)建一個與其他同核城市相互交流、促進的平臺；構(gòu)建一個與北京城區(qū)一致的生活品質(zhì)和城市功能；解決城市擴大化的弊病，比如交通、人流頻繁轉(zhuǎn)移等問題；改變“臥城”現(xiàn)狀，逐步培育本區(qū)域自己的產(chǎn)業(yè)，從而能夠留住人群保證城市發(fā)展合理規(guī)劃，為區(qū)域人群提供完善的城市功能，使區(qū)域價值最大化。 七月 22第 73 頁 思源顧問目 錄一、用地開發(fā)條件及SWOT分析從城市運營的高度把握總體方向二、順義區(qū)城市功能定位在大北京區(qū)域打造“順義同核新城”三、望泉家園主題概念定位“樣板化”的新城市生活主義功能區(qū)四、望泉家園總體開發(fā)戰(zhàn)略循序漸進、逐步完善功能建設(shè)五、望泉家園整體定位鎖定目標市場和目標客群，開發(fā)優(yōu)

35、勢產(chǎn)品六、總體規(guī)劃設(shè)計初步建議進行容積率拆分、錯落布局七、C區(qū)開發(fā)策略及項目定位首期開發(fā)必須與市場有效對接七月 22第 74 頁 思源顧問順義新城建設(shè)規(guī)劃由順義鎮(zhèn)、牛欄山組團和馬坡組團組成，是全區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化中心，其主要功能是接納中心城市的人口和產(chǎn)業(yè)擴散，適宜發(fā)展汽車、食品、服裝、微電子等產(chǎn)業(yè)。區(qū)域的城鎮(zhèn)布局大致呈“十字形”排列，大部分城鎮(zhèn)分布在京密公路和順平公路沿線，它們構(gòu)成了區(qū)域空間發(fā)展的主要軸線；區(qū)域的城鎮(zhèn)體系構(gòu)成分為三個等級：中心城區(qū)、中心鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)。規(guī)劃以中心城區(qū)為發(fā)展核心，同時重點發(fā)展幾個中心鎮(zhèn)，使之成為帶動整個區(qū)域的新經(jīng)濟增長點。馬坡組團是順義衛(wèi)星城的一部分，總用地面積平方

36、公里，是馬坡地區(qū)政治、經(jīng)濟、文化教育中心，更是北京市的旅游休閑度假基地之一，以食品和旅游服務(wù)為主要產(chǎn)業(yè)。在未來幾年內(nèi)，順義馬坡地區(qū)的總?cè)丝陬A(yù)計將達到萬人，其中大部分將是北京市區(qū)的擴散人口，該地區(qū)將逐漸發(fā)展為北京市重要的休閑健身、旅游度假基地、專項體育運動比賽訓(xùn)練中心和中高檔生活居住組團。七月 22第 75 頁 思源顧問順義奧運場館建設(shè)啟動實施2008年北京奧運會將在順義區(qū)建設(shè)馬術(shù)和水上運動兩個場館，進行賽艇、皮劃艇、馬術(shù)三個項目的比賽，產(chǎn)生36枚金牌，占本屆奧運會金牌總數(shù)九分之一強。 順義奧林匹克水上中心 七月 22第 76 頁 思源顧問產(chǎn)業(yè)區(qū)分布較散；七月 22第 77 頁 思源顧問順義區(qū)規(guī)

37、劃及市場對本案的影響 各自為政順義區(qū)各功能區(qū)域規(guī)劃各自為政，功能設(shè)施布局分散； 產(chǎn)業(yè)支持以物流產(chǎn)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)為主，對區(qū)域發(fā)展有產(chǎn)業(yè)支持作用； 結(jié)構(gòu)失衡現(xiàn)有設(shè)施多以社區(qū)配套為主，大型商業(yè)等配套缺乏，結(jié)構(gòu)失衡，無外部輻射能力，成為臥城，急待新產(chǎn)品投入； 前景看好未來的發(fā)展規(guī)劃有利于區(qū)域來構(gòu)建新的城市功能與外向型的區(qū)域核心； 奧運拉動奧運經(jīng)濟的發(fā)展將有力拉動區(qū)域的城市功能發(fā)展和升級；七月 22第 78 頁 思源顧問新城市生活主義新城市生活主義生活層面可持續(xù)發(fā)展層面文化層面要解決“人文城市”的問題要解決生活便利和鄰里溝通的問題要解決生態(tài)居住和土地利用的問題七月 22第 79 頁 思源顧問新城市生活主

38、義的精神內(nèi)核“新城市生活主義”倡導(dǎo)在住宅開發(fā)過程中，將公益設(shè)施與環(huán)境綠化同步配套到位，注重歷史文脈的構(gòu)建及傳統(tǒng)文化的弘揚，從而在有限的土地資源中，創(chuàng)造出更多更適宜人居住的生活空間。“新城市生活主義”主張進行規(guī)?；呐f城改造，這不僅有助于形成統(tǒng)一的建筑風格，也留有更大的空間給開發(fā)商做環(huán)境，做公益設(shè)施，從而吸引人們固守城市中心地帶，避免城市空心化現(xiàn)象在我國再現(xiàn)?！靶鲁鞘猩钪髁x”主張在新區(qū)開發(fā)中營造城市的氛圍，即用街坊型的開發(fā)模式建造居住小城，聞名遐邇的比利時布魯日小城就是最好的典范。七月 22第 80 頁 思源顧問拒絕急功近利，認真研究市場和消費者的心理、行為。推進住宅產(chǎn)業(yè)化，促進建筑材料、設(shè)備

39、及建造技術(shù)的發(fā)展和進步。更重視人的價值，更好地滿足現(xiàn)代人個性化的需求；提倡合理利用寶貴資源，呼吁所有的人都來關(guān)注城市環(huán)境和自然生態(tài)，使人的安居與自然和睦共處；主張住宅開發(fā)要尊重并努力延續(xù)地方文脈，使新住宅有機地融入城市的傳統(tǒng)之中。新城市生活主義的開發(fā)原則七月 22第 81 頁 思源顧問望泉家園順義西大門的重要地理位置；順義區(qū)為數(shù)不多的、離城區(qū)最近的、可供整體開發(fā)的集中地塊；望泉家園的開發(fā)具有帶動鐵路以西城市發(fā)展的重要意義；順義新城跳躍式發(fā)展的重要契機；七月 22第 82 頁 思源顧問望泉家園主題概念定位打造順義同核新城的“樣板化新城市生活主義”為特征的城市功能區(qū)兼顧除住宅以外的其它城市功能設(shè)施

40、，開發(fā)集居住、商業(yè)、辦公、學習、休閑娛樂為一體的城市功能示范新區(qū)。七月 22第 83 頁 思源顧問主題概念的分解在城市建設(shè)與發(fā)展中，重視居住文化中的城市情結(jié)；用街坊型的開發(fā)模式打造優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境、完善的社區(qū)配套，使人們無論居住在城區(qū)或郊區(qū)，均能享受到便捷的交通、繁華的商業(yè)、高雅的文化和優(yōu)美的環(huán)境； 打造既有中國傳統(tǒng)文化思想，又能滿足現(xiàn)代人生活需求的現(xiàn)代建筑；在社區(qū)環(huán)境塑造上，注重城市文脈的構(gòu)建及傳統(tǒng)文化的弘揚。 七月 22第 84 頁 思源顧問生態(tài)住宅的一大特點是健康。 舒適。安靜、空氣、綠化被列為舒適性的基礎(chǔ)三要素。方便。居住區(qū)內(nèi)外交通的方便程度；公共服務(wù)的配套程度；服務(wù)方式、服務(wù)項目、服務(wù)

41、時間的方便程度安全。居住區(qū)環(huán)境保證居民的日常安全和在發(fā)生特殊情況時的安全。衛(wèi)生。居住環(huán)境保持空氣清新，對有害氣體和有害物質(zhì)的濃度要規(guī)定標準。美觀。主要取決于建筑群體的空間組合、建筑小品的裝飾、綠化種植的配置方式、建筑立面處理和建筑墻面 裝飾材料與色彩的選配等。居住小區(qū)環(huán)境還應(yīng)與其周圍的環(huán)境有機地結(jié)合。 新城市生活主義生態(tài)住宅思想 七月 22第 85 頁 思源顧問目 錄一、用地開發(fā)條件及SWOT分析從城市運營的高度把握總體方向二、順義區(qū)城市功能定位在大北京區(qū)域打造“順義同核新城”三、望泉家園主題概念定位“樣板化”的新城市生活主義功能區(qū)四、望泉家園總體開發(fā)戰(zhàn)略循序漸進、逐步完善功能建設(shè)五、望泉家園

42、整體定位鎖定目標市場和目標客群，開發(fā)優(yōu)勢產(chǎn)品六、總體規(guī)劃設(shè)計初步建議進行容積率拆分、錯落布局七、C區(qū)開發(fā)策略及項目定位首期開發(fā)必須與市場有效對接七月 22第 86 頁 思源顧問本項目總體開發(fā)策略跳出1500畝用地，從城市運營的高度把握項目的總體開發(fā)方向；打造順義樣板化功能社區(qū)；提供完善的城市功能，豐富城市生活的內(nèi)容；保護生態(tài)環(huán)境，提倡綠色、健康的居住空間；開發(fā)步驟上，循序漸進、逐步完善功能建設(shè)。七月 22第 87 頁 思源顧問目 錄一、用地開發(fā)條件及SWOT分析從城市運營的高度把握總體方向二、順義區(qū)城市功能定位在大北京區(qū)域打造“順義同核新城”三、望泉家園主題概念定位“樣板化”的新城市生活主義功

43、能區(qū)四、望泉家園總體開發(fā)戰(zhàn)略循序漸進、逐步完善功能建設(shè)五、望泉家園整體定位鎖定目標市場和目標客群，開發(fā)優(yōu)勢產(chǎn)品六、總體規(guī)劃設(shè)計初步建議進行容積率拆分、錯落布局七、C區(qū)開發(fā)策略及項目定位首期開發(fā)必須與市場有效對接第 88 頁 思源顧問本案目標市場模式選擇M1 M2 M3P1 P2 P3M1 M2 M3M1 M2 M3M1 M2 M3M1 M2 M3P1 P2 P3P1 P2 P3P1 P2 P3P1 P2 P3密集單一市場 產(chǎn)品專門化 市場專門化 全面進入 選擇性專門化 P=產(chǎn)品M=市場客群本案占地101.6公頃，開發(fā)單一產(chǎn)品造成產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，且不利于分散風險。本區(qū)域住宅消費行為多樣，針對同一

44、客群開發(fā)不同產(chǎn)品不利于滿足多方客群需求由于房地產(chǎn)市場的區(qū)位性特征和不可復(fù)制性，本案不適用七月 22第 89 頁 思源顧問產(chǎn)品1市場1：市場2：市場3：目標市場選擇性專門化產(chǎn)品2產(chǎn)品3七月 22第 90 頁 思源顧問市場細分塑造差異化STP模型的運用Segmentation-細分市場對住宅產(chǎn)品市場進行細分Targeting-目標市場選擇適合本案的組合化市場Positioning-客群定位根據(jù)組合市場進行鎖定客群七月 22第 91 頁 思源顧問產(chǎn)品細分大盤開發(fā)的產(chǎn)品形態(tài)疊拼別墅多層板樓小高層板樓高層板樓塔樓獨棟別墅聯(lián)排別墅七月 22第 92 頁 思源顧問市場細分塑造差異化STP模型的運用Segme

45、ntation-細分市場對住宅產(chǎn)品市場進行細分Targeting-目標市場選擇適合本案的組合化市場Positioning-客群定位根據(jù)組合市場進行鎖定客群七月 22第 93 頁 思源顧問目標市場本案開發(fā)的目標與方向城市運營的高度把握總體方向在大北京區(qū)域打造“順義同核新城”“樣板化”的新城市生活主義功能區(qū)循序漸進、逐步完善功能建設(shè)在1500畝用地上，構(gòu)建“多功能混合的新型城市功能區(qū)”；住宅部分：集聯(lián)排、疊拼、多層、小高層為一體的，產(chǎn)品形態(tài)多樣的大型居住社區(qū)。城市功能部分：商業(yè)、辦公、生活配套設(shè)施等。七月 22第 94 頁 思源顧問整體產(chǎn)品定位多功能混合的新型城市功能區(qū)住宅部分城市功能部分聯(lián)排疊拼

46、多層板樓小高層板樓辦公相關(guān)產(chǎn)業(yè)教育相關(guān)產(chǎn)業(yè)醫(yī)療保健相關(guān)產(chǎn)業(yè)七月 22第 95 頁 思源顧問住宅產(chǎn)品建議聯(lián)排疊拼七月 22第 96 頁 思源顧問住宅產(chǎn)品建議4-5層板樓小高層七月 22第 97 頁 思源顧問城市功能設(shè)施的開發(fā)方向初步探討 例如：會議服務(wù)中心、商務(wù)會館等設(shè)施的職能在于為會議備選地址，并開發(fā)大量集聚特色、服務(wù)設(shè)施完善豪華的服務(wù)中心或酒店，以此為基礎(chǔ)提供商務(wù)型、休閑型、學習型、觀光型、訓(xùn)練培訓(xùn)型、環(huán)保型、聯(lián)誼互動型、主題生態(tài)型等多種形式的會議服務(wù)。辦公相關(guān)產(chǎn)業(yè)教育相關(guān)產(chǎn)業(yè)醫(yī)療保健相關(guān)產(chǎn)業(yè)會議中心、會議酒店等公司培訓(xùn)、學習、拓展訓(xùn)練等健身中心、休閑娛樂等七月 22第 98 頁 思源顧問市

47、場細分塑造差異化STP模型的運用Segmentation-細分市場對住宅產(chǎn)品市場進行細分Targeting-目標市場選擇適合本案的組合化市場Positioning-客群定位根據(jù)組合市場進行鎖定客群七月 22第 99 頁 思源顧問客群定位目標市場的潛在客群疊拼/聯(lián)排別墅多層板樓小高層板樓？七月 22第 100 頁 思源顧問順義地區(qū)現(xiàn)有住宅消費客群研究分布區(qū)域消費水平職業(yè)身份順義地區(qū)高中端私營企業(yè)主企事業(yè)單位高級管理人員政府官員中低端當?shù)氐脑∶裢鈦眄樍x務(wù)工人員空港工業(yè)區(qū)高中端空港入駐企業(yè)的中、高級管理人員中低端空港入駐企業(yè)中的普通管理人員及工作人員北京市區(qū)高中端望京、燕莎區(qū)域工作的高收入人群北京

48、市內(nèi)希望擁有郊區(qū)住宅的人群七月 22第 101 頁 思源顧問鎖定目標區(qū)域及目標消費水平順義區(qū)和空港地區(qū)中高端住宅消費市場輻射北京市中端低密度住宅消費市場兼顧順義的中端住宅消費市場分布區(qū)域消費水平順義地區(qū)高端中端空港工業(yè)區(qū)高端中端北京市區(qū)中端低端低端低端由于交通成本，北京市區(qū)低端消費人群不選擇順義高端多選擇低檔板樓或塔樓產(chǎn)品，非本案定位方向。多選擇低檔板樓或塔樓產(chǎn)品，非本案定位方向。多選擇獨棟別墅及順義別墅區(qū)產(chǎn)品，非本案定位方向。七月 22第 102 頁 思源顧問從目標區(qū)域與消費水平中發(fā)掘目標客群安全的需要滿足生理需要歸屬的需要贏得認同尊重自我價值實現(xiàn)本案目標客群，主要由處在金字塔中上段的較大范

49、圍人群組成中產(chǎn)階層本案主力客群范圍延展延展發(fā)掘目標客群以便于本案產(chǎn)品定位七月 22第 103 頁 思源顧問目標客群定位區(qū)域定位描述置業(yè)特征備注順義區(qū)私營企業(yè)主、企業(yè)老板、企事業(yè)單位高層管理人員以二次、三次置業(yè)為主企事業(yè)單位中層管理人員以二次置業(yè)為主空港地區(qū)入駐企業(yè)的高層管理人員以二次置業(yè)為主入駐企業(yè)的中層管理人員以一次、二次置業(yè)為主北京市望京區(qū)域、燕莎區(qū)域的中產(chǎn)階級以二次置業(yè)為主七月 22第 104 頁 思源顧問產(chǎn)品定位與目標客群的統(tǒng)一 目標產(chǎn)品目標客群 聯(lián)排/疊拼別墅多層板樓小高層板樓高端順義區(qū)域空港工業(yè)區(qū)中端北京市內(nèi)順義區(qū)域空港工業(yè)區(qū)七月 22第 105 頁 思源顧問價格定位順義老城區(qū)內(nèi)住

50、宅項目銷售報價從左圖可以看出，普通住宅項目的銷售均價在2200-3150元/平米之間，最高報價達3900元/平米，最低僅1951元/平米老城區(qū)內(nèi)項目售價均在4000元/平米以下。七月 22第 106 頁 思源顧問價格定位順義空港工業(yè)區(qū)住宅項目銷售報價采集的6個樣本中，銷售均價在4000元/平米的項目有4個，其它2個項目的售價也在3000元/平米以上。空港工業(yè)區(qū)內(nèi)住宅項目的銷售均價明顯高于老城區(qū)內(nèi)項目，大部分項目售價多在4000-4700元/平米。七月 22第 107 頁 思源顧問產(chǎn)品升級戶型設(shè)計建筑設(shè)計園林景觀內(nèi)部配套物業(yè)管理普通的平層為主順義還沒有錯層、聯(lián)排、疊拼立面普通，風格單一簡潔明快、

51、注重細部設(shè)計園林設(shè)計缺乏特色營造高檔的內(nèi)部景觀環(huán)境個別有會所，缺商業(yè)配套開發(fā)齊備的城市功能設(shè)施物業(yè)管理水平有待提升物業(yè)管理更加專業(yè)和規(guī)范現(xiàn)有項目望泉家園七月 22第 108 頁 思源顧問策略：產(chǎn)品檔次提升，支持價格提升，實現(xiàn)銷售目標現(xiàn)有項目望泉家園C區(qū)4000元/平米5000元/平米 產(chǎn)品升級：新城市生活主義高尚社區(qū)完善的內(nèi)部配套園林景觀高質(zhì)量的物業(yè)管理品質(zhì)、售價時間、位置七月 22第 109 頁 思源顧問目 錄一、用地開發(fā)條件及SWOT分析從城市運營的高度把握總體方向二、順義區(qū)城市功能定位在大北京區(qū)域打造“順義同核新城”三、望泉家園主題概念定位“樣板化”的新城市生活主義功能區(qū)四、望泉家園總體開發(fā)戰(zhàn)略循序漸進、逐步完善功能建設(shè)五、望泉家園整體定位鎖定目標市場和目標客群，開發(fā)優(yōu)勢產(chǎn)品六、總體規(guī)劃設(shè)計初步建議進行容積率拆分、錯落布局七、C區(qū)開發(fā)策略及項目定位首期開發(fā)必須與市場有效對接七月 22第 110 頁 思源顧問規(guī)劃設(shè)計總體建議進行容積率拆分，拔高項目形象，形成良好的城市景觀；高密度布