貴陽(yáng)市星竹園項(xiàng)目策劃書

1、貴陽(yáng)市星竹園項(xiàng)目策劃書一項(xiàng)目分析項(xiàng)目概況1.位置：項(xiàng)目地處貴陽(yáng)市大營(yíng)坡地區(qū)，筑新路與貴烏北路交匯處， 距貴州日?qǐng)?bào)社、大營(yíng)坡車站僅300米。2周邊設(shè)施學(xué)校：貴烏小學(xué)、宅吉小學(xué)、實(shí)驗(yàn)幼兒園、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、二十三 中、六中、財(cái)校、商專、醫(yī)學(xué)院、實(shí)驗(yàn)二中菜場(chǎng)：百花山菜場(chǎng)、貴烏農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)醫(yī)院：貴醫(yī)附院、醫(yī)學(xué)院、市五醫(yī)其它：神奇假日酒店、神奇星島酒店、新聯(lián)酒店、思君超市、 黑馬裝飾材料市場(chǎng)、相寶山家具市場(chǎng)、市北供電局交通：7路、12路、17路、18路、70路、76路、64路、82路、 67路、73路3項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)總占地面積：6270平方米總建筑面積：12514平方米容積率：2.0建筑密度：30.3綠化率：36總

2、戶數(shù)：153戶（其中41戶為回遷戶）（二）項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)1市場(chǎng)有空間貴陽(yáng)，作為大西南開發(fā)的前沿，在國(guó)家提供有利政策的前提下，市場(chǎng)對(duì)具有特色，綜合素質(zhì)較高的精品小區(qū)有較強(qiáng)的承接力。隨著外來的和本地經(jīng)營(yíng)的成功人士、高級(jí)白領(lǐng)的不斷擴(kuò)大，面向他們而建的講求整體規(guī)劃，理念設(shè)計(jì)，功能配套先進(jìn)的高尚住宅小區(qū)，將有一個(gè)持續(xù)成長(zhǎng)的市場(chǎng)空間。2有策劃前置觀念很多發(fā)展商是在項(xiàng)目建起來后才想到銷售，銷售不暢才想到促銷，促銷未果而想到整體策劃，也有的發(fā)展商開盤前有整體規(guī)劃，但開盤后策劃理念的貫徹實(shí)施不到位，致使項(xiàng)目虎頭蛇尾，市場(chǎng)中爛尾樓眾多，而貴司目光敏銳，注意到“凡事預(yù)則立”從各方面整合社會(huì)精英資源，貫徹如一，使項(xiàng)目有的

3、放矢，自然先機(jī)在握。（三）項(xiàng)目問題點(diǎn)1發(fā)展商尚未有較高知名度現(xiàn)時(shí)貴陽(yáng)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了規(guī)模和品牌的競(jìng)爭(zhēng)階段，而貴司目前在業(yè)界尚未有較高知名度建議：需要和實(shí)力較強(qiáng)的代理公司、設(shè)計(jì)公司、物業(yè)管理公司合作，共同創(chuàng)造出精品樓盤，在項(xiàng)目的推廣中逐步營(yíng)造和樹立發(fā)展商和項(xiàng)目的品牌。2項(xiàng)目市場(chǎng)定位不夠清晰3.項(xiàng)目沒有鎖定目標(biāo)客戶群項(xiàng)目的市場(chǎng)定位與目標(biāo)客戶群是相輔相承的，一個(gè)清晰的市場(chǎng)定位可以直接吸納目標(biāo)客戶群的注意度。反過來說，沒有確定的項(xiàng)目客戶群就很難確定項(xiàng)目形象定位與市場(chǎng)定位，這是該項(xiàng)目是否成功銷售的關(guān)鍵，同時(shí)也是價(jià)格是否可以拉高的重點(diǎn)。4項(xiàng)目需要系統(tǒng)性的全局統(tǒng)籌項(xiàng)目的形象定位與市場(chǎng)定在貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)還

4、沒有前期炒作過，它推出時(shí)很難在短期內(nèi)讓市場(chǎng)接受。為了避免銷售期間過長(zhǎng)，增加許多不必要的費(fèi)用；同時(shí)也為了發(fā)展高能在較短的時(shí)間內(nèi)回籠資金作再投資，該項(xiàng)目需要系統(tǒng)性的全局統(tǒng)籌，有效整合各種優(yōu)勢(shì)資源，才能達(dá)到一氣呵成的效果。二、貴陽(yáng)房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析：(一) 2000年貴陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展分析：2000年貴陽(yáng)房地產(chǎn)將面臨前所未有的發(fā)展良機(jī)，與全國(guó)許多城市相比，貴陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)一直較好，前幾年空置房比例在15%左右，近幾年空置年率一直較低，這與國(guó)家支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策逐步完善有關(guān)，也與百姓住房消費(fèi)觀念的加強(qiáng)和房改的深入，住房信貸投入增加，開放住房二級(jí)市場(chǎng)，減免部分稅費(fèi)等有很大關(guān)系。貴陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格近年

5、來呈穩(wěn)中有升趨勢(shì)，尤其是中心區(qū)房?jī)r(jià)，高層多層升幅不同，多層升幅更大，究其原因，由于市區(qū)土地供應(yīng)減少而使市區(qū)商品房（尤其多層）供應(yīng)相對(duì)減少，因而市區(qū)房?jī)r(jià)上揚(yáng)在所難免。市民將應(yīng)改變過去那種不愿離開中心區(qū)居住的觀念，目光朝城郊結(jié)合部環(huán)境好配套設(shè)施齊全的住宅小區(qū)轉(zhuǎn)移。烏當(dāng)、白云、小河地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)潛力很大，現(xiàn)在交通道路又有了很大改觀，老百姓住房投資升值保值的觀念加強(qiáng)，會(huì)有更多的市民將余錢投向房地產(chǎn)，從這個(gè)角度上看，2000年的筑城樓市將會(huì)出現(xiàn)新的發(fā)展勢(shì)頭。(二) 2000年貴陽(yáng)市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)房?jī)r(jià)將適度上揚(yáng)；土地交易活躍，“換手”量增大；花溪等郊區(qū)置業(yè)者增多；多層住宅精品樓盤將會(huì)增多；高層公寓將更多

6、采用新技術(shù)、新設(shè)備；空置積壓房會(huì)特價(jià)優(yōu)惠拋售；房屋置換量大大增加；中華路住宅的交易將日漸火爆，商業(yè)氣氛日漸復(fù)蘇。(三) 貴州將推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化貴州屬聯(lián)合國(guó)土地警戒線以下的省份，而住宅又多是磚混結(jié)構(gòu)，為什么？因?yàn)楸阋耍@就很矛盾。按市場(chǎng)物以稀為貴的原則，土地稀缺的必然結(jié)果是磚的價(jià)格應(yīng)較高，住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)就要“糾正”這種錯(cuò)誤。住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)，實(shí)際上是在告訴企業(yè)如何看市場(chǎng)的問題。比如說，出臺(tái)以經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)為重點(diǎn)的政策，實(shí)際上是告訴開發(fā)商目前市場(chǎng)需求中，中低水平的消費(fèi)仍是主流。住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)涉及面還很廣，各地的實(shí)際情況，也有差異，但首先應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的是觀念更新。據(jù)了解，許多省份在機(jī)構(gòu)改革中，已有意增

7、設(shè)省級(jí)中心。住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)是一個(gè)過程，也是一個(gè)必然的發(fā)展趨勢(shì)。（四） 貴州省2000年居民住房消費(fèi)狀況2000年貴州省將重點(diǎn)啟動(dòng)居民住房消費(fèi)，實(shí)際上是在去年居民住房消費(fèi)居領(lǐng)導(dǎo)地位之后的延續(xù)和發(fā)展。目前，據(jù)稱房管部門仍有60萬M2存量房。因而盤活存量有大量工作要做。而通常手法是通過減免、補(bǔ)貼稅費(fèi)降低交易門檻，房改房暫緩交土地收益金亦可入市等辦法。存量房大多存在位置、房型、配套等不理想之外，因而以合理價(jià)格出售是最好的方法之一。房管部門將會(huì)有更大的動(dòng)作，更優(yōu)惠的政策刺激，從而盤活存量，促進(jìn)二、三級(jí)市場(chǎng)大力發(fā)展。貴州省經(jīng)濟(jì)適用房投資成倍增長(zhǎng)，房改刺激是主因。貴州省經(jīng)濟(jì)適用房去年完成投資20.76億元

8、，較上年增長(zhǎng)108%，并帶動(dòng)其它相關(guān)住宅產(chǎn)業(yè)投資增加一倍以上。出臺(tái)了以存量補(bǔ)貼為特點(diǎn)的住房分配貨幣化方案及主要立足于中低收入家庭的住房供應(yīng)體系等措施，有力帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年貴州省共完成住宅總投資37億元，比上年增長(zhǎng)90%。住房新開工面積480多萬M2，竣工面積近420萬M2，分別比去年增長(zhǎng)64%和56%。其中經(jīng)濟(jì)適用房約占全省新開工面積的80%，較上年增長(zhǎng)95%，經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積占住房竣工面積的75%，是商品房竣工面積的2.7倍。（五）貴陽(yáng)房地產(chǎn)郊區(qū)化發(fā)展成為趨勢(shì)隨著貴陽(yáng)市兩城區(qū)舊城改造的基本完成，市中心區(qū)土地資源越來越稀缺，特別是今年市政府嚴(yán)格控制市區(qū)土地的批租，使市中心

9、土地供應(yīng)更趨緊張。與此同時(shí)，國(guó)家取消福利實(shí)物分房，實(shí)行住房分配貨幣化，增加住房信貸的投入，開放住房二級(jí)市場(chǎng)，減免部分稅費(fèi)等一系列措施，極大地提高了群眾改善和購(gòu)買住房的積極性，住房開始成為人們最大消費(fèi)。面對(duì)這一市場(chǎng)局面，開發(fā)商們躍躍欲試。據(jù)悉，貴陽(yáng)這樣一個(gè)不大的城市，現(xiàn)已注冊(cè)400多家房開企業(yè)，仍有不少?gòu)氖缕渌袠I(yè)的企業(yè)家，準(zhǔn)備進(jìn)軍房地產(chǎn)，貴陽(yáng)近年來的房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭使深圳、廣州等地的諸多房地產(chǎn)商“搶攤貴陽(yáng)”已成為共識(shí)。在目前市中心地帶土地供應(yīng)十分緊缺的情況下，開發(fā)商們開始把目光投向郊區(qū)地帶，沙沖路至小河一線及小河一帶，花溪一帶，貴鋼至二戈寨沿線，省政府背后小關(guān)一帶，二橋至貴工一帶，這些昔日不被看

10、好的土地資源紛紛升值，一塊土地，好幾家房開公司“較勁”，市郊房地產(chǎn)開發(fā)“行情”看漲已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。以中天花園、榕筑花園等為代表的城郊物業(yè)，代表著一種以城郊結(jié)合部綠色和環(huán)境文化為主要特征，倡導(dǎo)回歸自然，脫離城市喧囂，通過綠色環(huán)境和整體平面規(guī)劃的主要內(nèi)容及人性化“以人為本”為賣點(diǎn)的突出特點(diǎn)，從內(nèi)涵、價(jià)值上更加符合廣大中低收入消費(fèi)群需求，故銷售都比較紅火，同時(shí)，筑城郊區(qū)住宅的文化板塊正在形成，市民居住城市中心的傳統(tǒng)觀念正在發(fā)生變化，投資者越來越重視物業(yè)的環(huán)境，配套設(shè)施和物業(yè)管理，郊區(qū)地塊大有可為，關(guān)鍵是你怎樣去做。（六）貴陽(yáng)市2000年1-6月批準(zhǔn)商品房預(yù)售情況13月：棟數(shù)：31 建筑面積：178

11、7942.87M2其中批準(zhǔn)預(yù)售非住宅申報(bào)預(yù)售價(jià)781127.6M23100-15000 元/M2住 宅申報(bào)預(yù)售價(jià)1006815.3M21500-3000元/M2抵押登記信息在建工程項(xiàng)目16宗14528.7M23110萬元個(gè)人房產(chǎn)抵押122宗13292.5M22188.8萬元個(gè) 人 按 揭741宗75381.1M210644.6萬元46月商品房預(yù)售信息（單位：平方米，元/平方米）批準(zhǔn)商品房預(yù)售其 中 批 準(zhǔn) 預(yù) 售棟 數(shù)建筑面積非住宅申 報(bào)預(yù)售價(jià)住 宅申 報(bào)預(yù)售價(jià)38692574.6096465.133000-16000596109.47130031004月6月商品房預(yù)售信息（單位：平方米，萬元

12、）名 稱單 位 購(gòu) 房個(gè) 人 購(gòu) 房住宅營(yíng)業(yè)辦公住宅非住宅戶 數(shù)9611922193面 積1827.145902.13238.85221821.6817933.22交易額354.951890.3966.4042730.948533.754月6月抵押登記信息（單位：平方米、萬元）類別戶數(shù)建筑面積金額在建工程項(xiàng)目3535805.9011918.00個(gè)人房產(chǎn)抵押23726372.954305.40單位房產(chǎn)抵押46114225.0713625.00個(gè) 人 按 揭1394119653.9322160.60三、貴陽(yáng)市房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)分析：（一）從市場(chǎng)板塊角度分析貴陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)從價(jià)位等不同層次進(jìn)行分類,可

13、分三種不同的區(qū)域板塊：中華路板塊、環(huán)市路內(nèi)(除中華路)板塊、環(huán)市路外圍板塊。中華路板塊(均價(jià)3600元/M2左右)作為貴陽(yáng)的商業(yè)中心,也是貴陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域,近兩來一直是房地產(chǎn)的熱點(diǎn)市場(chǎng),房地產(chǎn)業(yè)在本區(qū)域得到了飛速發(fā)展,同時(shí)引進(jìn)了先進(jìn)、超前的開發(fā)理念,對(duì)推動(dòng)貴陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)起了巨大的作用,因此本區(qū)域的物業(yè)較被消費(fèi)者所接受,成為貴陽(yáng)市民眾望所歸的置業(yè)地帶,置業(yè)區(qū)域物業(yè)價(jià)位不斷上升,由于開發(fā)相對(duì)過量,處于供過于求的狀態(tài),加上價(jià)格提高增加了置業(yè)的門檻,因此現(xiàn)階段該區(qū)域處于競(jìng)爭(zhēng)的熾熱化狀態(tài)。2）環(huán)市路內(nèi)(除中華路)板塊(均價(jià)2480元/ M2左右)此區(qū)域有強(qiáng)烈的市區(qū)概念,據(jù)敞司的了解,貴陽(yáng)市民多數(shù)

14、喜歡居住在市中心或副中心地段。由于市中心的房?jī)r(jià)高企,該區(qū)域成為眾多貴陽(yáng)市民首選的位置,因此它的房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在極大的發(fā)展空間環(huán)市路外圍板塊(均價(jià)1750元/ M2左右)環(huán)市路外圍的部分地區(qū)給人一種郊區(qū)的感覺,物業(yè)普遍處于中、低檔水平,由于價(jià)格低,為中低薪階層所接受;特別貴陽(yáng)的西部準(zhǔn)備開發(fā)一個(gè)金羊小區(qū),因此郊區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)商機(jī)無限,但要把握好時(shí)機(jī)。（二）從房地產(chǎn)實(shí)體分析貴陽(yáng)的房地產(chǎn)實(shí)體如建筑物、園林、道路等硬件設(shè)施都處于一種初級(jí)階段,與西部大開發(fā)的貴陽(yáng)城市不是很匹配,部分小區(qū)雖然借鑒選進(jìn)的建筑理念,但實(shí)操能力還有一段距離,也只能處于表的模仿階段,精品物業(yè)在貴陽(yáng)市存在很大的市場(chǎng)空間。（三）從項(xiàng)目包

15、裝推廣手法分析策劃及項(xiàng)目包裝理念有超前意識(shí),但建筑商對(duì)精品的筑造不能匹配社區(qū)的概念,因此整體性的效果不明顯;部分項(xiàng)目的前期策劃水平比較高,但營(yíng)銷階段專業(yè)人士往往沒有介入,或者介入不深,因此好的策劃方案得不到實(shí)操的驗(yàn)證,這是造成個(gè)別樓盤銷售不力的原因;項(xiàng)目的全程營(yíng)銷缺管乏系統(tǒng)性,連貫性等,停留在某個(gè)階段的促銷,對(duì)品牌的塑造帶來很多不利因素,同時(shí)也沒有達(dá)到整合營(yíng)銷的效果。（四）從房地產(chǎn)發(fā)展的成熟度上分析貴陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)處于成熟的階段,開發(fā)意識(shí),建筑水平、物業(yè)管理等落后沿海發(fā)達(dá)地區(qū)5-10年,但也有個(gè)別樓盤開發(fā)理念比較前衛(wèi),造成市場(chǎng)參差不齊。從一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度來看,每個(gè)行業(yè)的發(fā)展都有一定的階段性,

16、消費(fèi)者對(duì)新事物的了解,接受也有一過程。因此超前的物業(yè)開發(fā)具一定的風(fēng)險(xiǎn)性,同時(shí)也具超額利潤(rùn)回報(bào)的可行性,這就要對(duì)物業(yè)作前期適度超前的開發(fā)研究與本地市場(chǎng)作恰到好處才是成功的關(guān)鍵,否則項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)虎頭蛇尾的現(xiàn)象,以至于造成后期爛尾。這一點(diǎn)對(duì)本項(xiàng)目有很大的借鑒意義。（五）從價(jià)格定位上分析貴陽(yáng)市樓盤項(xiàng)目的價(jià)格基本上順應(yīng)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行定位,即在一個(gè)區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格范圍內(nèi)定價(jià),這反映了市場(chǎng)處于不成熟的發(fā)展中階段,同時(shí)給本項(xiàng)目的價(jià)格浮動(dòng)預(yù)留一定的空間,因此發(fā)掘區(qū)域經(jīng)濟(jì)文化和建造精品成為項(xiàng)目高檔物業(yè)定位的關(guān)鍵。（六）從消費(fèi)群體上分析不成熟的市場(chǎng),消費(fèi)者的置業(yè)觀念必然滯后,處于感性階段,還沒有形成理性置業(yè)觀念,因此,本項(xiàng)

17、目在推廣時(shí)應(yīng)認(rèn)引導(dǎo)置業(yè)者的消費(fèi)觀念成為主導(dǎo)思想。四、貴陽(yáng)市樓盤廣告分析樓盤名稱廣告訴求點(diǎn)廣告內(nèi)容要點(diǎn)評(píng)析銀通山莊入主銀通,財(cái)福享通千禧園概念即將現(xiàn)樓的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)其綜合素質(zhì)的品牌如:服務(wù),環(huán)境,配套,交通,設(shè)計(jì),位置.小區(qū)規(guī)劃圖,體現(xiàn)社區(qū)概念此樓盤訴求點(diǎn)過多,又沒有可支撐的要素,因此體現(xiàn)不了它的樓盤獨(dú)特性友誼花園夢(mèng)中家園就在這里展示會(huì)地點(diǎn)貴陽(yáng)友誼集團(tuán)順在時(shí)代廣場(chǎng)做SHOW之勢(shì)再推出精品樓.借迎國(guó)慶,賀中秋時(shí)機(jī)推盤.該盤能抓住時(shí)機(jī)推盤,但推盤的連續(xù)性不夠強(qiáng),浪費(fèi)之前宣傳之勢(shì).立云大廈酒店式小型公寓可自住出租參與酒店經(jīng)營(yíng)一年后三年內(nèi)可原價(jià)回購(gòu)10月8日后部分房?jī)r(jià)上調(diào)10%星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的居室一份自尊一種驕傲

18、6) 三萬元作酒店業(yè)主開發(fā)商有比較前衛(wèi)的經(jīng)營(yíng)理念免費(fèi)住三年,但沒有金融機(jī)構(gòu)支持作保障,因此不能給到置業(yè)者信心中天宅吉大廈讓你免費(fèi)住三年開全國(guó)先河的高層全包式住宅現(xiàn)金概念小區(qū)配套貴陽(yáng)第一立體綠化,疊泉水景在戶型設(shè)計(jì)上比較超前,對(duì)市場(chǎng)有引導(dǎo)的作用;但過多宣傳其它方面因素,而應(yīng)該側(cè)重體現(xiàn)躍式戶型帶來的一種與眾不同的生活空間.銀海大廈千呼萬喚大公開,發(fā)售價(jià)2880元/m2起中華北路與黔靈東路交匯黃金地段平層,錯(cuò)層,躍層的戶型贈(zèng)送電話,有線電視, 對(duì)講門鈴,煤氣入戶,互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)入戶等 該項(xiàng)目以2880元/M2的低價(jià)入市造勢(shì),而且又贈(zèng)送多件物品作優(yōu)惠措施,本來可以促銷,但沒有限定時(shí)間,因此目標(biāo)客戶群多數(shù)會(huì)處

19、于觀望狀態(tài).樓盤名稱廣告訴求點(diǎn)廣告內(nèi)容要點(diǎn)評(píng)析時(shí)代名仕樓享不盡的都市風(fēng)情高貴典雅,婷婷玉立精美樣板房敬請(qǐng)參觀1600M2的高級(jí)觀光會(huì)所24小時(shí)中央供熱水系統(tǒng)居都市之巔,全景觀落地大玻電子遙控門鎖在廣告畫面上可以看到一個(gè)婷婷玉立的女士與項(xiàng)目外觀的相對(duì)比，一語雙關(guān)，襯手鉆石廣場(chǎng)南明河畔,貴陽(yáng)外灘鉆石廣場(chǎng),甲秀天下龍騰盛世,惟我獨(dú)尊選擇的七大理由:地段,自在,輕松,便利,星級(jí),享受,實(shí)力大南廣場(chǎng)的標(biāo)志性建筑七成三十年按揭成就一生的榮華與富貴能盡量借周邊的配套優(yōu)勢(shì)進(jìn)行推盤,塑造大南，廣場(chǎng)的標(biāo)志性建筑,但作為標(biāo)志性建筑要具備什么?為什么?沒有將支持點(diǎn)宣傳出去.中天廣場(chǎng)歐陸風(fēng)情,典雅氣派登峰造極締造經(jīng)典的

20、歐式高層建筑群最有價(jià)值的文化配套最具完美的生活配套最大規(guī)模的休閑配套最高檔次的物業(yè)配套購(gòu)買中天廣場(chǎng)房產(chǎn)可采用舊房置換新房的辦法中天廣場(chǎng)由于規(guī)模大,又具中天集團(tuán)的品牌,地理位置相對(duì)優(yōu)越,因此極度塑造經(jīng)典高尚社區(qū);但廣告推廣手法沒能將氣派和身份尊貴一面體現(xiàn)出來千禧苑千禧經(jīng)典,尊貴華庭城市中心唯一擁有花園廣場(chǎng)的高尚住宅今日集團(tuán)(香港)有限公司特別恭賀5月1日開盤沒有塑造其內(nèi)涵,素質(zhì)和宣傳一種尊貴華庭的品味,但現(xiàn)場(chǎng)布置相當(dāng)不錯(cuò)樓盤名稱廣告訴求點(diǎn)廣告內(nèi)容要點(diǎn)評(píng)析龍港國(guó)際中心投資回報(bào)的最佳捷徑幫您抓住成功成立商場(chǎng)經(jīng)理部為業(yè)主服務(wù),打破傳統(tǒng)的既經(jīng)營(yíng)又投資引進(jìn)國(guó)內(nèi)外名店替業(yè)主商鋪組織競(jìng)租或拍賣會(huì)中華中路將成為

21、步行街,機(jī)會(huì)將越來越少投資龍港國(guó)際中心等于購(gòu)置一臺(tái)印鈔機(jī)如果廣告中能宣傳有實(shí)力的業(yè)主進(jìn)駐,更能具說服力,以及提高市民投資的信心,否則說再多也沒用嘉信華庭都市里的校園,校園里的家敬請(qǐng)光臨99貴陽(yáng)房地產(chǎn)交易展示會(huì)C展區(qū)選擇家就是選擇一種生活方式生活是恬靜開揚(yáng),優(yōu)越尊貴,充滿愛,澆灌希望主題鮮明,但宣傳比較文字化,缺圖像視覺效果月亮巖商住樓您實(shí)實(shí)在在的選擇2000年三月入住房地產(chǎn)交易中心2-15室躍式住宅作為這種沒有什么優(yōu)勢(shì)的樓盤,集中宣傳力度 推廣價(jià)格,或許效果能更好.港天大廈實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想只一步之遙!凈使用面積比一般的高4-8%毗鄰黔靈公園感煙自動(dòng)報(bào)警消防系統(tǒng)一次性付款優(yōu)惠3%作為2680元/M2樓盤

22、做此種廣告可以說在市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng),因?yàn)闆]有任何的生活品味.樓盤名稱廣 告訴求點(diǎn)廣告內(nèi)容要點(diǎn)評(píng)析中天花園把風(fēng)景掛在窗前的住居品牌,質(zhì)量,服務(wù),中天企業(yè)誠(chéng)摯奉獻(xiàn);貴州省唯一的國(guó)家級(jí)城市住宅示范小區(qū);省內(nèi)唯一大型,高品質(zhì)住宅小區(qū);建筑面積78萬M2;山,水,建筑物,綠化景觀構(gòu)成山水畫,風(fēng)景就在窗前.中天花園為貴陽(yáng)房地產(chǎn)向郊外發(fā)展起了典范作用,雖然該盤銷售不錯(cuò),但其品牌的延續(xù)不足使其成為住宅的經(jīng)典,也就是物業(yè)管理及配套所帶的生活方式不夠理想天恒城市花園都市里的花園,花園里的家整個(gè)廣告版面只有鮮花和樓宇,底色用紅黃色,襯托其高貴.突出主題花園的家但缺乏居住的理念.陽(yáng)光都市做陽(yáng)光下最快樂的人入住在即戶型

23、設(shè)計(jì),內(nèi)在質(zhì)地,外部色彩,到您心動(dòng)的價(jià)位廣告畫面向日蔡花中央為樓盤,與主題相結(jié)合廣告版面搶眼,如果將心動(dòng)的價(jià)位打出來,可能會(huì)吸引到更多的客源.經(jīng)協(xié)大廈頂尖地段的高尚物業(yè)座落人民廣場(chǎng)旁,擁75000M2綠色;商住辦一體的綜合樓;省唯一獲建設(shè)部建筑工程安全獎(jiǎng)工程;3.1米層高塑造地段優(yōu)勢(shì)的概念,但缺乏樓盤素質(zhì)與地段相襯.樓盤名稱廣 告訴求點(diǎn)廣告內(nèi)容要點(diǎn)評(píng)析九龍花園首席度假式居住特區(qū)綠色特色回歸大自然躍式,復(fù)式,錯(cuò)式950元/M2作為如此的低價(jià)盤,做出首席度假式居住特區(qū),應(yīng)該比較吸引置業(yè)人士榕筑花園工薪階層的高尚住宅真誠(chéng)相約榕筑花園小區(qū);實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想,只一步之遙;1138元/M2起價(jià);面積106-300

24、M2,躍層,錯(cuò)帶躍層;因?yàn)槲业墓廨x也有你的光輝(借教師節(jié)推盤);營(yíng)造陽(yáng)光綠意的自然生活給您-老師;教師購(gòu)房?jī)?yōu)惠12%.廣告內(nèi)容比較人性化,能抓住工薪階層的心理,但戶型定位偏大,與其低價(jià)位相矛盾.鑫海大廈封頂在即4月10日前優(yōu)惠價(jià)2780元/M2起;機(jī)不可失,欲購(gòu)從速;四套配屋頂花園的躍層空中別墅.封頂在即以優(yōu)惠價(jià)促銷倒不如在限期送禮品等,因?yàn)橘I家還會(huì)期望之后的價(jià)格下降.冠竹苑環(huán)城線內(nèi)唯一大型的花園式住宅小區(qū)世人關(guān)注的居家之所;花明天的錢,圓今天的夢(mèng);六個(gè)風(fēng)格各異的綠色庭院;離塵不離城的綠色家園;廣告宣傳過于超前或夸大其辭,如果能把握適當(dāng)?shù)某岸葘?huì)更好,因?yàn)椴恢劣谧屬I家到現(xiàn)場(chǎng)而失望.樓盤名稱廣

25、告訴求點(diǎn)廣告內(nèi)容要點(diǎn)評(píng)析金輝大廈抹不去的都市情節(jié)成熟穩(wěn)重,紳士風(fēng)度客廳落地大玻,全景觀式房間;24小時(shí)中央供熱水系統(tǒng);錯(cuò)層,標(biāo)準(zhǔn)層,躍層;多種戶型選擇;電子遙控門鎖.都市情節(jié)沒有什么去體現(xiàn);紳士風(fēng)度的生活品味沒有塑造.溫州公寓首座全歐式設(shè)計(jì)首座天文觀景臺(tái)擁南明甲秀之美景;聚東山仙人之靈氣;居住不僅是有屋而居,而是美居;強(qiáng)調(diào)人與空間的親和;借西部開發(fā)將成各熱點(diǎn)襯托自身樓宇,也將成名熱點(diǎn).廣告策劃能使樓盤具有文化內(nèi)涵,而它的目標(biāo)客戶群又是注重素質(zhì)的,可以說比較成功.逸豪峰黃金寶地,商機(jī)無限住宅全為錯(cuò)躍式結(jié)構(gòu),單元獨(dú)立電梯;樓頂花園,游泳池;兒童樂園,平臺(tái)花園;空中樓閣式停車場(chǎng);各行業(yè)自助模式,用于

26、醫(yī)療,美容,辦公,飲食等.項(xiàng)目引用了有新意的概念如自助模式等,但促銷手法欠缺.樓盤名稱廣告訴求點(diǎn)廣告內(nèi)容要點(diǎn)評(píng)析新大陸廣場(chǎng)貴陽(yáng),明天發(fā)現(xiàn)新大陸!都市正中心,成功新起點(diǎn).聚焦新大陸貴陽(yáng),今天.涌向新大陸貴陽(yáng)今天.坐擁中心方可縱覽全局,領(lǐng)悟先機(jī);居住中心,事為業(yè)半徑定會(huì)寬廣無限;五大全新豪宅理念:全機(jī)關(guān)報(bào)中心地位,全新歐陸風(fēng)格,全新會(huì)所內(nèi)涵,全新健康戶型,全新智能管家;為力爭(zhēng)超越一切,追求全新生活的您奉現(xiàn).首先給市民新大陸的懸念,而且版是豎向半版,比較搶眼,色彩和畫面比較能突出主題.中天星園智能化生活享受,唾手可得(智能篇)打開水龍頭,就是純凈水(凈水篇)美麗的絕對(duì)(環(huán)境篇)舒適,安全,實(shí)用,高品

27、位,超質(zhì);高品質(zhì)的生活體現(xiàn)于高品質(zhì)的生活細(xì)節(jié);中天房產(chǎn)第四代產(chǎn)品;360O全方位的綠公視野感受,國(guó)際文明居住標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)碼房產(chǎn);公園式的生活環(huán)境,酒店式的舒適感覺;ISO9000質(zhì)量認(rèn)證的物管.中天星園在廣告推廣中都是以大手全版形式出現(xiàn),體現(xiàn)它的實(shí)力,塑造它的品牌,及高素質(zhì)社區(qū),能使業(yè)主的身份有自豪感,從而增加了附加值使價(jià)位在同地段中遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出.五、個(gè)案分析景藤堡地點(diǎn):大營(yíng)坡貴開路一側(cè),毗鄰友誼花園和貴開花園及本項(xiàng)目規(guī)模:占地20余畝,建筑面積26000平方米綠化率: 53竣工日期:2000年10月裝修特色:外立面淡黃色面磚,鋁合金窗框和淡藍(lán)色玻璃幕墻 配套:考慮功能性和景觀性休閑會(huì)所；運(yùn)動(dòng)中心；主

28、題園景；住處傳輸平臺(tái)市場(chǎng)形象定位: 個(gè)性化的現(xiàn)代數(shù)字家園廣告語: 幸福e時(shí)代 與幸福聯(lián)網(wǎng)相對(duì)本樓盤優(yōu)勢(shì)分析：建筑風(fēng)格：打出歐式建筑和歐式園林設(shè)計(jì)基調(diào)，采用變維建筑專利技術(shù)，采取荷蘭鹿特丹鄉(xiāng)間小鎮(zhèn)居民的風(fēng)格；配套設(shè)計(jì)除了會(huì)所、運(yùn)動(dòng)中心外，引入主題園景景觀；提出現(xiàn)代家居數(shù)字生活，營(yíng)造因特網(wǎng)數(shù)字信息傳輸平臺(tái)。相對(duì)本樓盤劣勢(shì)分析：數(shù)字化生活與目標(biāo)客戶群不是很匹配；沒有重點(diǎn)體現(xiàn)變維躍式戶型帶來的一種與眾不同的生活；戶型偏大，使其的總價(jià)偏高 華宇世紀(jì)花園案例：該項(xiàng)目位于清溪路段以南的位置，距馬路僅1020米，離花溪公園也不過400米左右?？偨ㄖ娣e約5萬平方米，綠化率超過35%，1800平方米的停車場(chǎng)，1

29、500平方米的康體中心，商務(wù)中心、家政中心、診所及保安設(shè)施等。該項(xiàng)目于2000年4月份開工，5月份正式推出市場(chǎng)，第一期推出西邊的幾幢樓宇，由于其地理優(yōu)越，再加上目前郊區(qū)樓盤逐步走俏的趨勢(shì)，因此其推盤至今，銷售業(yè)績(jī)比較好。1華宇世紀(jì)花園推出市場(chǎng)的形象是：濃縮自然生態(tài)平衡美的超前住宅小區(qū)推廣的廣告語：真山真水的自然家園生態(tài)平衡的花園小區(qū)起居如度假的居家樂園2華宇花園推廣手法：借人類發(fā)展到物質(zhì)文明高度發(fā)達(dá)的21世紀(jì)，生態(tài)遭到人們的嚴(yán)重破壞（貴陽(yáng)如貴鋼、電廠等的污染）。久居城市倍受噪音喧囂危害，呼喚真山真水，回歸自然，成為人們追求的夢(mèng)想。與項(xiàng)目自然生態(tài)平衡美的形象定位相呼應(yīng)。塑造“世外桃園”，這里有鳥

30、兒的輕鳴，這里沒有擁擠狹窄的街道，只有寬敞，幽靜“私家馬路”，這里沒有漫天的塵埃；只有泥土和鮮花的芳香。極力打擊城區(qū)居住環(huán)境來襯托自身樓盤的環(huán)境質(zhì)素。塑造項(xiàng)目一年四季如春的自然環(huán)境。借花溪公園來塑造項(xiàng)目“起居如度假”的形象，再極力推廣小區(qū)設(shè)計(jì)的生態(tài)化式綠化結(jié)構(gòu)，幾十種奇花異草和珍貴樹木，營(yíng)造出一個(gè)天然的大空調(diào)，四季鳥語花香，推窗就見綠色，出門就是花園，真山真水的大自然超值享受。推廣的生活方式：市區(qū)工作、郊區(qū)生活。產(chǎn)品策略：依山而建的住宅樓呈“步步高”生態(tài)式立體布局。每一幢樓，每一間住房都能充分享受陽(yáng)光、雨露和風(fēng)。開放型的落地大窗戶，四面來風(fēng)。采用歐式經(jīng)典設(shè)計(jì)與浮雕、噴泉、空中花園，“主題式花園

31、屋苑”，追求人與自然的和諧交流。戶型定位“標(biāo)準(zhǔn)戶型、復(fù)式躍層到變維式住宅”，從62到200平方米的戶型面積。3項(xiàng)目評(píng)述 項(xiàng)目的規(guī)劃為后落的兵營(yíng)式設(shè)計(jì)，推廣的主題不夠準(zhǔn)確，而且支持點(diǎn)不足，由于其地理位置的優(yōu)越等因素使其業(yè)績(jī)不錯(cuò)，一旦同區(qū)域有規(guī)劃設(shè)計(jì)比其優(yōu)勢(shì)的樓盤，將對(duì)其后期銷售造成極大的威脅。銀通山莊案例：銀通山莊位于宅吉路段，在省老干部活動(dòng)中心旁，小區(qū)規(guī)模19幢多層建筑。青山環(huán)抱，位置得天獨(dú)厚，是此區(qū)域樓盤中較具規(guī)模的樓盤，由于其規(guī)劃設(shè)計(jì)相對(duì)適合市場(chǎng)，因此銷售業(yè)績(jī)比較理想。1銀通山莊推出市場(chǎng)的形象是：以“入主銀通、財(cái)福亨通”與“千禧園”形象定位推出市場(chǎng)2推廣策略產(chǎn)品策略采用歐陸風(fēng)格的建筑設(shè)計(jì)，

32、色彩上比較清朗，具高雅的品味，比較適合市場(chǎng)。價(jià)格策略以1800元/M2的低價(jià)進(jìn)入市場(chǎng)，由于其整體規(guī)劃上比較前衛(wèi)，又以低價(jià)入市，因此市場(chǎng)反應(yīng)熱烈。推廣手法借千禧年時(shí)機(jī)以“千禧園”主題推出市場(chǎng)，比較吸引置業(yè)者的注意力。以后下幾大優(yōu)勢(shì)推向市場(chǎng)位置：得天獨(dú)厚，龍脈寶地設(shè)計(jì)：歐陸風(fēng)格，以人為本交通：緊連鬧市，交通便捷配套：配套齊全，生活方便環(huán)境：青山環(huán)抱，高層視野服務(wù)：服務(wù)到位，居者舒心銀通山莊在報(bào)紙廣告推廣中，以規(guī) 劃 設(shè)計(jì)為表達(dá)方式，較具優(yōu)勢(shì)，但主題不夠明確，不能形成概念，因此其品牌難以塑造，其價(jià)格的升值空間也不大。長(zhǎng)沖小區(qū)案例： 長(zhǎng)沖小區(qū)（沙河花園）位于貴陽(yáng)市北郊沙河，是貴陽(yáng)市具有一定規(guī)模的經(jīng)濟(jì)適

33、用住宅小區(qū)之一。小區(qū)北靠茶店中天花園，西靠貴州省植物園，東靠大營(yíng)坡，南靠貴陽(yáng)林汽宿舍。占地面積30公頃，總建筑面積36萬M2，可容納4560戶居民，小區(qū)分四期開發(fā)，綠化率達(dá)31%。沙河花園占地47畝，建筑面積6.3萬M2，住宅820套，九五年底竣工，九七年底售完。占地180畝，建筑面積12萬M2，可容納1527套。九七年八月竣工，九八年底售完。占地195畝，建筑面積13萬M2，住宅1625套，已售10萬M2。占地63畝，住宅588套，計(jì)劃2000年7月開工。 整個(gè)小區(qū)配有小學(xué)、中學(xué)、托幼、商業(yè)服務(wù)，物業(yè)管理，水、電、氣配已逐漸完善。有公汽20、11、67、70等車直達(dá)小區(qū)，交通便利，生活方便，

34、子女上學(xué)在小區(qū)內(nèi)一應(yīng)得到解決。小區(qū)銷售提供銀行按揭服務(wù)。成為貴陽(yáng)市住宅一個(gè)熱點(diǎn)。此項(xiàng)目屬經(jīng)濟(jì)適用房，均價(jià)在12001280元/M2，將對(duì)商品房市場(chǎng)形成一個(gè)極大的沖擊，同時(shí)也將分流部分本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群。世紀(jì)園案例： 世紀(jì)園屬經(jīng)濟(jì)適用住宅小區(qū)，位于貴陽(yáng)市北郊蠻坡，是目前貴陽(yáng)市最有規(guī)模的經(jīng)濟(jì)適用小區(qū)，規(guī)劃總占地37公頃，總建面積40萬M2，可容納5000戶居民。小區(qū)綠化率高達(dá)32%，區(qū)內(nèi)中小學(xué)、幼兒園、體育娛樂設(shè)施、水、電、氣配套，商業(yè)服務(wù)，文化藝術(shù)等配套齊全。整個(gè)小區(qū)分為三期開發(fā)：第一期10萬M2，于2001年底全部建成。1自然環(huán)境 各組團(tuán)形成獨(dú)立的庭院，以春、夏、秋、冬的花卉命名并進(jìn)行營(yíng)造。整

35、個(gè)小居都洋溢在如詩(shī)如畫的景致之中，小區(qū)綠化和后山翠綠的環(huán)境相協(xié)調(diào)，揉合都市便利與郊區(qū)自然氣息。2設(shè)計(jì) 戶型45200多M2，兼獨(dú)立式小住宅，小區(qū)廣泛采用“四新”技術(shù)，賦予優(yōu)化的建設(shè)主題，外墻優(yōu)質(zhì)乳膠漆。3物業(yè)管理 24小時(shí)監(jiān)察巡邏，單元防盜門；電視監(jiān)控，紅外線自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)與110聯(lián)網(wǎng)。六、大營(yíng)坡片區(qū)樓盤狀況分析盡管筑城各區(qū)都打住宅牌，然而選擇大營(yíng)坡片區(qū)居住的人還是很多，上班近，交通、購(gòu)物方便，配套齊全，仍是購(gòu)房者最注重的條件。大營(yíng)坡片區(qū)地處貴陽(yáng)市北面，城市副中心地帶，交通便利，環(huán)境配套設(shè)施齊全，此區(qū)目前正成為都市的新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)熱點(diǎn)，更是房開商和購(gòu)房者共同的投資焦點(diǎn)。以下，我們從不同的角度來分析本

36、區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的一些現(xiàn)況。從價(jià)格方面分析，1600元/ m22000元/ m2之間的樓盤，有新聯(lián)小區(qū)、麒龍2號(hào)商住樓、銀佳花園、貴開花園、貴新園、陽(yáng)光都市等，而價(jià)位在2000元/ m22500元/ m2的樓盤，購(gòu)買力相對(duì)稍弱，且集中體現(xiàn)如景藤堡、奔馬商住樓、上海公寓、冠竹苑二期住宅等樓盤的躍式、變維式結(jié)構(gòu)房，這表明中價(jià)位的實(shí)用房仍占據(jù)市場(chǎng)需求的主導(dǎo)地位。也充分說明在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上，發(fā)展商對(duì)消費(fèi)者收入情況、住房標(biāo)準(zhǔn)、潛在購(gòu)房心理的研究已開始深入。從戶型結(jié)構(gòu)分析從已開發(fā)和待看開發(fā)的樓盤看，6080平方米的二房一廳和120平方米左右的三室一廳、三室二廳雙衛(wèi)、四室二廳雙衛(wèi)戶型受到追捧，此類戶型的樓盤如冠

37、竹苑一期、貴新苑、新聯(lián)小區(qū)、陽(yáng)光都市、銀佳花園、友誼花園等占主要比例。由于能滿足家庭生活需要而又不奢侈，已成為目前不少開發(fā)商的主力戶型，在40m260m2一室一廳一衛(wèi)、二室一廳一衛(wèi)戶型也較易吸引都市中工作不久的藍(lán)領(lǐng)人士。但此類樓盤如上海公寓、潤(rùn)豐園，目標(biāo)客戶群不多，也不足以成為主力戶型，面積在150m2250m2各種躍層、復(fù)式結(jié)構(gòu)的戶型銷售勢(shì)頭比較緩慢，如景藤堡的躍式戶型、奔馬商住樓、銀佳花園、新聯(lián)小區(qū)、貴開花園的復(fù)式結(jié)構(gòu)等都在“深閨”里等待。不難看出，大戶型對(duì)于一般購(gòu)房者來說門檻稍高。從居住環(huán)境分析在樓盤外環(huán)境中，幾乎所有置業(yè)者均會(huì)選擇污染少、清靜、周邊成熟、生活方便的片區(qū)，這點(diǎn)需要開發(fā)商及

38、政府的共同努力。在樓盤的內(nèi)部環(huán)境中，發(fā)展商們開始重視綠化率的提高及園林的規(guī)劃、設(shè)計(jì)，如景藤堡2600m2的中庭花園，動(dòng)靜結(jié)合，力求塑造一種藝術(shù)與自然相結(jié)合的生活方式。從規(guī)劃設(shè)計(jì)上分析大營(yíng)坡片區(qū)的樓盤在規(guī)劃設(shè)計(jì)上已逐步走入成熟，規(guī)劃面積適中，附含周邊客戶群的需要，園林藝術(shù)也慢慢走入發(fā)展商的圖紙中，只是目前還缺乏一個(gè)系統(tǒng)、科學(xué)的統(tǒng)籌及針對(duì)市場(chǎng)變化的創(chuàng)新。樓盤賣點(diǎn)分析大營(yíng)坡片區(qū)的花園小區(qū)，在樓盤賣點(diǎn)上都打優(yōu)美的環(huán)境，價(jià)格低廉，位置絕佳的廣告牌，如陽(yáng)光都市的“做陽(yáng)光下最快樂的人”，這些無疑都是目前房產(chǎn)樓盤的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)。同時(shí)智能化也被提上日程，如景藤堡，打出“數(shù)字化生活”的口號(hào)，作為副中心地帶位置，大營(yíng)

39、坡片區(qū)樓盤缺少些內(nèi)涵、素質(zhì)，物管檔次不高，使得部分買家處于觀望狀態(tài)，同時(shí)在營(yíng)銷廣告的策劃上，視覺效果不搶眼。不難看出，大營(yíng)坡片區(qū)的樓盤走勢(shì)正處于上升階段，經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)、技術(shù)和創(chuàng)新正受到越來越多的發(fā)展商重視，但“為老百姓建房”的初衷不能變，因此在倡導(dǎo)新住宅運(yùn)動(dòng)，倡導(dǎo)更為舒適，附加值也更高的21世紀(jì)住宅中，我們的發(fā)展商還有很多的工作要做，創(chuàng)新思想、技術(shù)創(chuàng)新和營(yíng)銷手法創(chuàng)新還有待完善，但更重要的是在項(xiàng)目推廣及實(shí)施中體現(xiàn)出“以人為本”這個(gè)中心。七、項(xiàng)目定位項(xiàng)目形象定位依據(jù)市調(diào)的結(jié)果，本項(xiàng)目購(gòu)買者以工薪階級(jí)為主，即尋常老百姓。但項(xiàng)目所帶給他們的并不是一個(gè)普通冷冰冰的住宅，而是經(jīng)過精心園林設(shè)計(jì)，全封閉式，不豪

40、華但很精致的物超所值的理想家園，故將項(xiàng)目定位為：物超所值-尋常人家的精致雅居之所以如此定的關(guān)鍵在于市場(chǎng)的需求,及項(xiàng)目的規(guī)模.本項(xiàng)目是”再創(chuàng)業(yè)”的處女作,基于硬件的限制,如景藤堡的生活需投入較大的費(fèi)用。我們不可能與大項(xiàng)目、大型小區(qū)同樣的規(guī)?；蛳嗨频亩ㄎ唬覀冎荒芡怀鲎约旱奶厣珜⑹袌?chǎng)細(xì)分，同時(shí)區(qū)別于周邊部份樓盤。我們的戶型面積比較適中，總價(jià)上較周邊樓盤為低，這一點(diǎn)是我們的主力優(yōu)勢(shì)，在媒體推廣中是主題，因此突出“物超所值”意在烘托價(jià)格優(yōu)勢(shì)。有價(jià)格優(yōu)勢(shì)后，必須使樓盤區(qū)別于經(jīng)濟(jì)適用類住房的檔次。因此，環(huán)境設(shè)計(jì)對(duì)本項(xiàng)目的推廣也具有十分重要的作用，“精致”的園藝設(shè)計(jì)同綠茵、彩亭相映襯，真正的體現(xiàn)出一個(gè)較完善

41、的外部環(huán)境。有了物質(zhì)基礎(chǔ)的鋪墊后，“逸靜”的空間自然使人的精神世界得到了升華，寧?kù)o、舒逸暢想人生。這就是我們所訴求的主題：給您一個(gè)買得起的家-寫意生活盡在它（二）目標(biāo)客戶群定位目標(biāo)消費(fèi)群的確定首先必須從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來分析，因此，我們首先對(duì)不同戶型的面積、價(jià)格等進(jìn)行研究。筑新苑平層套間購(gòu)買力分析表（以每平方米均價(jià)2000元計(jì)）編號(hào)面積戶型總價(jià)首付（成）年月供（等額）80.96二房16192041920687.3686.76二房17352043520744.6489.75二房17950039500801.92139.65三房279300593001260.1695.38二房19076040760859

42、.2117.23三房234460544601031.04124.11三房248220582201088.32121.20三房242400524001088.3294.88二房18976039760859.287.86二房17572035720801.92111.27三房22254052540973.7688.25二房17650036500801.92121.58三房243160531601088.32123.85四房247700577001088.3264.20二房12840028400572.867.64二房13528035280572.8二房戶占56.2、三房戶占37.5、四房戶占.二房平

43、均面積：83.96m2 三房平均面積：122.50m2平均首付:37928.9元平均首付：55013.3元平均月供：744.64元平均月供：1088.32元分析上表我們可以看出，本項(xiàng)目的目標(biāo)主要客戶群應(yīng)有以下特點(diǎn)：年齡層次：2845歲。家庭總收入狀況（月收入）：15004000元。家庭結(jié)構(gòu)：三口之家或三代同堂為主。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)：現(xiàn)有存款4萬元15萬元。消費(fèi)水準(zhǔn)：中低消費(fèi)水平。購(gòu)屋動(dòng)機(jī)：自住為主，也存在二次置業(yè)人士。購(gòu)屋心態(tài)：經(jīng)濟(jì)實(shí)惠又要求一定之品質(zhì)，物超所值。環(huán)境偏好：治安良好，周邊配套齊全，綠化程度好地段偏好：不求住市區(qū)，但勿離市區(qū)太遠(yuǎn)。據(jù)此，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群應(yīng)為：工薪階層（為主目標(biāo)客戶）收入

44、中等喜好住多層小區(qū)的人士；有一定積蓄，其收入足夠供樓的人士；對(duì)該地段有偏好，目的是居家、工作方便的人士。2二次或以上的置業(yè)人士35歲左右的中級(jí)管理層；社會(huì)圈子十分廣泛；夫婦雙方多數(shù)皆參加工作；經(jīng)濟(jì)收入豐厚；欲改善現(xiàn)有居住狀況；需求選擇自然環(huán)境質(zhì)素更好的住所；3私營(yíng)經(jīng)濟(jì)中成長(zhǎng)的“新貴”該類居民主要以私營(yíng)業(yè)主占多數(shù)，文化程度、年齡大小參差不齊，生活條件寬裕，消費(fèi)能力強(qiáng)。該類居民都有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，手頭上擁有不只一個(gè)物業(yè)。4原住這一帶的“老市民” 對(duì)于大多數(shù)原住在這一帶的“老市民”來說，他們經(jīng)歷了這里的昨天和今天的發(fā)展及巨變，他們熱愛這一帶，在這里長(zhǎng)期養(yǎng)成的生活方式、習(xí)慣和心理使大多數(shù)“老市民”對(duì)此

45、懷有濃郁的感情。這一類客戶亦是我們重點(diǎn)要抓的對(duì)象。八、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及功能配套建議（一）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議1、原則：1設(shè)計(jì)要善于挖掘潛力，既可以體現(xiàn)獨(dú)特的居住生活方式，又可以成為宣傳的素材，制造成多的賣點(diǎn)；2設(shè)計(jì)要有超前的意識(shí)，項(xiàng)目要成為精，必須具有極強(qiáng)的可延續(xù)性，若沒有前衛(wèi)的意識(shí)作支撐則會(huì)輕易被市場(chǎng)更新?lián)Q代所淘汰；3設(shè)計(jì)要使居住者的休閑、娛樂、社交等活動(dòng)互不干擾，各得其所。建議：1借鑒西方藝術(shù)風(fēng)格，采用簡(jiǎn)約、致精、寫意的空間設(shè)計(jì)來塑來 社區(qū)的唯一性。戶型平面設(shè)計(jì)方面，除了方正實(shí)用外，應(yīng)注意居 住功能分布的合理性和私密性；2.2客廳建議采用全落地玻璃配以防護(hù)檻；2.3頂層復(fù)式要有平臺(tái)花園及頂層中空

46、花園；2.4所有套間的窗均采用淡綠色玻璃。（注：戶型修改見附件）3、園林設(shè)計(jì)建議（見附件）（二）項(xiàng)目功能配套建議會(huì)所配套建議會(huì)所功能要求充分體現(xiàn)和支持項(xiàng)目的市場(chǎng)定位及形象定位，成為項(xiàng)目個(gè)性形象的有力支撐點(diǎn)。1原則：并不要包羅萬有，重要的是匹配項(xiàng)目的檔次和風(fēng)格，更理想的是填補(bǔ)周邊住宅社區(qū)配套的空白，使項(xiàng)目附加值提升；2功能項(xiàng)目設(shè)置要求“小而精”，規(guī)模不用太大，要能滿足小區(qū)居民的實(shí)際需要，詳細(xì)建議如下：洗衣中心干洗店，可設(shè)置于小區(qū)邊上的商業(yè)物業(yè)內(nèi)，滿足部份居住者洗、燙衣物的需要，同時(shí)也是物管部門自己自足的一個(gè)好方法；小型超市，同樣也可以設(shè)置在商業(yè)物業(yè)內(nèi)，交由物管部門經(jīng)營(yíng)或承包；棋牌室：根據(jù)貴陽(yáng)的小

47、區(qū)居民情況來看，增設(shè)棋牌室、麻將房是必要的；乒乓球室：小區(qū)居民的體育活動(dòng)空間比較小，因此，在商業(yè)物業(yè)中設(shè)置一些簡(jiǎn)單的活動(dòng)內(nèi)容是必要的；室外的自然景觀融健身、休憩為一體，為老人與小孩提供更多的空間；幼兒園。（三）物業(yè)管理建議在實(shí)際的推廣過程中，不用過于推崇物業(yè)管理的概念，專注于更能產(chǎn)生親和力的園林設(shè)計(jì)及小區(qū)規(guī)劃即可，但這并不是說物業(yè)管理對(duì)整個(gè)小區(qū)就不重要，良好的物業(yè)管理形象對(duì)開發(fā)商而言是最佳的廣告宣傳。物業(yè)管理方面，可以實(shí)現(xiàn)：門鈴對(duì)講系統(tǒng)（無需可視）保安巡邏防盜系統(tǒng)組織居住戶成立小區(qū)物管監(jiān)督委員會(huì)，提供建議并監(jiān)督執(zhí)行九、項(xiàng)目推廣策略、計(jì)劃 （一）正式推出前需準(zhǔn)備的工作現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境1售樓處：售樓處的裝

48、修以平實(shí)而不失檔次的設(shè)計(jì)理念為主軸，尤其需要注意燈光色彩及明亮度。（見附件）2施工現(xiàn)場(chǎng)包裝，主要以圍墻將工地圍起來，配柔和色彩上畫標(biāo) 志及宣傳口號(hào)及上插雙幟式小彩旗為主，所費(fèi)不多，卻對(duì)形象塑造有積極作用。（見附件）3從售樓處到施工現(xiàn)場(chǎng)沿路的布置，用橫幅或彩旗，以增加現(xiàn)場(chǎng)售樓的氣氛4看樓專車（視具體情況而定）主要為外據(jù)點(diǎn)接送客戶看樓推廣工具（詳細(xì)請(qǐng)參看附件）1售樓書及平面戶型插圖2.2模型（已做好）2.3展板（6塊，此展板可於房交會(huì)時(shí)使用，之后移至售樓部避 免浪費(fèi)）2.4單張廣告（樓盤資料簡(jiǎn)介）2.5報(bào)紙廣告稿2.6大幅廣告牌（豎立品牌形象）2.7指示牌2.8彩旗、橫幅、訂價(jià)及付款方式（詳細(xì)內(nèi)容

49、見附錄）、法律文件及銀行按揭制定客戶認(rèn)購(gòu)協(xié)議書，按揭應(yīng)爭(zhēng)取30年成貸款、銷售隊(duì)伍的成立及培訓(xùn)由我司安排銷售人員至現(xiàn)場(chǎng)售樓處負(fù)責(zé)銷售工作，初定為三至四名人員，財(cái)務(wù)人員同負(fù)責(zé)銀行按揭的人員由貴司聘請(qǐng)。注：以上工作均需在房交會(huì)之前完成。（二）項(xiàng)目公開發(fā)售前具體銷售工作借房交會(huì)的大好環(huán)境，以出位的形象推出我們樓盤的預(yù)售展銷會(huì)，首先讓市場(chǎng)了解并接受我們的形象。根據(jù)預(yù)展的反應(yīng)調(diào)整推出單位的數(shù)目及售價(jià)，若反應(yīng)理想更可乘勢(shì)追擊，再選址做小型展示會(huì)。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)1內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的客戶可利用發(fā)展商的關(guān)系網(wǎng)先向有關(guān)人員寄出樓盤 資料，讓其優(yōu)先挑選單位。3.2利用本司人員耳語散播，告知親朋好友及業(yè)界人士，擴(kuò)大影響 面。3.3利

50、用互聯(lián)網(wǎng)吸引一些網(wǎng)友之關(guān)注及詢問。3.4房交會(huì)作為本項(xiàng)目首次面對(duì)大眾，主要作告知作用，但也同時(shí)開始非正式內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。3.5房交會(huì)后需現(xiàn)場(chǎng)包裝完畢，廣告指示牌全部堅(jiān)立，人員正式進(jìn)駐售樓處，開始正式內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。3.6正式內(nèi)部認(rèn)購(gòu)可在公開發(fā)售前兩周左右開始進(jìn)行。4、銷售單位安排4.1針對(duì)貴陽(yáng)市場(chǎng)現(xiàn)況，加上本項(xiàng)目銷售總套數(shù)僅105套，故不采 取分期推出的方式。2預(yù)展期間可首先以策略性的“震憾價(jià)”開售部份戶型，以便更有效的觀察市場(chǎng)的反應(yīng)，及時(shí)做出相應(yīng)的調(diào)整，緊接著啟 動(dòng)整體的銷售。（三）前期推廣工作實(shí)施細(xì)則( 具體工作進(jìn)度請(qǐng)參考附件)房交會(huì)期間的推廣工作房交會(huì)展示場(chǎng)地的設(shè)計(jì)推廣工具已訂樓書三千冊(cè)，在房交會(huì)期間盡量的少發(fā)，以節(jié)約成本，三千份單張廣告再輔以“開發(fā)商簡(jiǎn)介”應(yīng)能夠滿足房交會(huì)天