7經(jīng)營場所的選擇

1、經(jīng)營場所的選擇1主要內(nèi)容：一 經(jīng)營場所的重要性二 經(jīng)營選址應(yīng)考慮的因素三 不同行業(yè)的選址技巧2一.經(jīng)營場所的重要性 孫子曰“凡用兵之法：將受于君，合軍聚眾，圮地?zé)o舍，衢地合交 ，絕地?zé)o留，圍地則謀，死地則戰(zhàn)”。 中國人做事講究“天時(shí)、地利、人和”，開店創(chuàng)業(yè)尤以占有地利為重要，如果找對(duì)開店的地點(diǎn)，即可掌握良好的商機(jī)。3二 經(jīng)營選址應(yīng)考慮的因素 1、 所處位置是否有吸引力 2、成本要適當(dāng) 3、要注意對(duì)環(huán)境的保護(hù)4二 經(jīng)營選址應(yīng)考慮的因素（一）所處地理位置是否有吸引力 地理環(huán)境的好壞 交通條件是否便利 周圍設(shè)置對(duì)選址是否有利 服務(wù)區(qū)的人口情況 目標(biāo)顧客收入水平5二 經(jīng)營選址應(yīng)考慮的因素創(chuàng)業(yè)企業(yè)經(jīng)營的

2、一般會(huì)受創(chuàng)業(yè)企業(yè)所處的環(huán)境和地理位置的影響，但是好的地理位置往往地價(jià)、房價(jià)高。 創(chuàng)業(yè)企業(yè)應(yīng)根據(jù)節(jié)約支出的原則，考慮本企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)和承受能力，選擇合適的經(jīng)營場所。6二 經(jīng)營選址應(yīng)考慮的因素（三）要注意對(duì)環(huán)境的保護(hù)生產(chǎn)易燃、易爆、有毒產(chǎn)品或噪聲大的創(chuàng)業(yè)企業(yè)，應(yīng)遠(yuǎn)離城市可能產(chǎn)生“廢水、廢渣、廢氣”的創(chuàng)業(yè)企業(yè)，應(yīng)考慮當(dāng)?shù)仫L(fēng)向和城市整體規(guī)劃。7三、不同行業(yè)的選址技巧（一）商店的選址（二）餐飲業(yè)的選址（三）文化娛樂場所選址（四）農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)的選址（五）工業(yè)創(chuàng)業(yè)企業(yè)的選址8（一）商店的選址1 該地區(qū)的交通是否良好2 該地區(qū)是否有便利的銀行服務(wù)3 該地區(qū)是否離商品主要供應(yīng)商相近4 該地區(qū)同行業(yè)的競爭是否激

3、烈5 與臨近商店是否能形成相容互補(bǔ)9（一）商店的選址6 若在郊區(qū)開店，道路是否良好、停車廠是否足夠7 商店在該地區(qū)是否有發(fā)展?jié)摿? 若在市中心開店，是否便利的大量運(yùn)輸系統(tǒng)，或能否允許通行大型貨車9 經(jīng)營商品是否有別于其他的大型商店10家樂福選址策略速度規(guī)模家樂福模式 11 一個(gè)“空降兵” “每次家樂福進(jìn)入一個(gè)新的地方，都只派1個(gè)人來開拓市場。進(jìn)臺(tái)灣家樂福只派了1個(gè)人，到中國內(nèi)地也只派了1個(gè)人。”9月11日，家樂福的企劃行銷部總監(jiān)羅定中用這句令記者吃驚不已的話做他的開場白。 羅解釋說，這第一個(gè)人就是這個(gè)地區(qū)的總經(jīng)理，他所做的第一件事就是招一位本地人做他的助理。然后，這位空投到市場上的光桿總經(jīng)理，

4、和他惟一的員工做的第一件事，就是開始市場調(diào)查。他們會(huì)仔細(xì)地去調(diào)查當(dāng)時(shí)其它商店里的有哪些本地的商品出售，哪些產(chǎn)品的流通量很大，然后再去與各類供應(yīng)商談判，決定哪些商品會(huì)在將來家樂福店里出現(xiàn)。一個(gè)龐大無比的采購鏈，完完全全從零開始搭建。 12從當(dāng)?shù)亟M織采購本地人熟悉的產(chǎn)品 這種進(jìn)入市場的方式粗看難以理解，但卻是家樂福在世界各地開店的標(biāo)準(zhǔn)操作手法。這樣做背后的邏輯是，一個(gè)國家的生活形態(tài)與另一個(gè)國家生活形態(tài)經(jīng)常是大大不同的。在法國超市到處可見的奶酪，在中國很難找到供應(yīng)商；在臺(tái)灣十分熱銷的檳榔，可能在上海一個(gè)都賣不掉。所以，國外家樂福成熟有效的供應(yīng)鏈，對(duì)于以食品為主的本地家樂福來說其實(shí)意義不大。最簡單有效

5、的方法，就是了解當(dāng)?shù)?，從?dāng)?shù)亟M織采購本地人熟悉的產(chǎn)品。 1995年進(jìn)入中國市場后，短時(shí)間內(nèi)家樂福便在相距甚遠(yuǎn)的北京、上海和深圳三地開出了大賣場，就是因?yàn)樗麄兏髯元?dú)立地發(fā)展出自己的供應(yīng)商網(wǎng)絡(luò)。13Carrefour十字路口 十字路口的商圈這個(gè)“空降兵”的落點(diǎn)注定是十字路口，因?yàn)镃arrefour的法文意思就是十字路口，而家樂福的選址也不折不扣地體現(xiàn)這一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)所有的店都開在了路口，巨大的招牌500米開外都可以看得一清二楚。而一個(gè)投資幾千萬的店，當(dāng)然不會(huì)是拍腦袋想出的店址，其背后精密和復(fù)雜的計(jì)算，常令行業(yè)外的人士大吃一驚。 14家樂福的選址理論 第一就是商圈內(nèi)的人口消費(fèi)能力。中國目前并沒有現(xiàn)有的資料

6、（GIS人口地理系統(tǒng)）可利用，所以店家不得不借助市場調(diào)研公司的力量來收集這方面的數(shù)據(jù)。有一種做法是以某個(gè)原點(diǎn)出發(fā)，測算5分鐘的步行距離會(huì)到什么地方，然后是10分鐘步行會(huì)到什么地方，最后是15分鐘會(huì)到什么地方。根據(jù)中國的本地特色，還需要測算以自行車出發(fā)的小片、中片和大片半徑，最后是以車行速度來測算小片、中片和大片各覆蓋了什么區(qū)域。如果有自然的分隔線，如一條鐵路線，或是另一個(gè)街區(qū)有一個(gè)競爭對(duì)手，商圈的覆蓋就需要依據(jù)這種邊界進(jìn)行調(diào)整。 然后，需要對(duì)這些區(qū)域進(jìn)行進(jìn)一步的細(xì)化，計(jì)算這片區(qū)域內(nèi)各個(gè)居住小區(qū)的詳盡的人口規(guī)模和特征的調(diào)查，計(jì)算不同區(qū)域內(nèi)人口的數(shù)量和密度、年齡分布、文化水平、職業(yè)分布、人均可支配

7、收入等等許多指標(biāo)。家樂福的做法還會(huì)更細(xì)致一些，根據(jù)這些小區(qū)的遠(yuǎn)近程度和居民可支配收入，再劃定重要銷售區(qū)域和普通銷售區(qū)域。 15家樂福的選址理論 第二，就是需要研究這片區(qū)域內(nèi)的城市交通和周邊的商圈的競爭情況。如果一個(gè)未來的店址周圍有許多的公交車，或是道路寬敞，交通方便。那么銷售輻射的半徑就可以大為放大。上海的大賣場都非常聰明，例如家樂福古北店周圍的公交線路不多，家樂福就干脆自己租用公交車定點(diǎn)在一些固定的小區(qū)間穿行，方便這些離得較遠(yuǎn)的小區(qū)居民上門一次性購齊一周的生活用品。16沃爾瑪選址17沃爾瑪?shù)倪x址方法沃爾瑪在進(jìn)入中國之前，它一直在對(duì)當(dāng)?shù)厣倘Φ慕煌ā⑷丝?、競爭狀況和市場發(fā)展格局進(jìn)行考察，以便于選

8、擇一個(gè)好的店址。其選址過程非常復(fù)雜謹(jǐn)慎：在確定商圈后，沃爾瑪?shù)男碌曛芬话愣歼x在城鄉(xiāng)結(jié)合處、次商業(yè)區(qū)、新開辟的居民區(qū)中，在該商場周圍要有20萬30萬的常住人口。 沃爾瑪?shù)倪x址的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)就是要有地利之便。當(dāng)初，在美國鄉(xiāng)鎮(zhèn)城市化發(fā)展的過程中，沃爾瑪避開了大城市中心，到接近大城市的鄉(xiāng)鎮(zhèn)社區(qū)及交通便利地點(diǎn)開店，從而實(shí)現(xiàn)了快速成本低的開店布局，最終完成對(duì)大城市購買力的強(qiáng)大拉動(dòng)和圈定。18沃爾瑪選址要求一、對(duì)商圈的要求1、在項(xiàng)目1.5公里范圍內(nèi)人口達(dá)到10萬以上為佳，2公里范圍內(nèi)常住人口可達(dá)到12-15萬人2、須臨近城市交通主干道，至少雙向四車道，且無綠化帶，立交橋，河流，山川等明顯阻隔為佳3、商圈內(nèi)人口年

9、齡結(jié)構(gòu)以中青年為主，收入水平不低于當(dāng)?shù)仄骄?、項(xiàng)目周邊人口暢旺，道路與項(xiàng)目銜接性比較順暢，車輛可以順暢的進(jìn)出停車場19沃爾瑪選址要求5、核心商圈內(nèi)（距項(xiàng)目1.5公里）無經(jīng)營面積超過5000平方米的同類業(yè)態(tài)為佳二、對(duì)停車場的要求1、至少提供300個(gè)以上地上或地下的顧客免費(fèi)停車位2、必須為供應(yīng)商提供20個(gè)以上的免費(fèi)貨車停車位3、如商場在社區(qū)邊緣需做到社區(qū)居民和商場客流分開，同時(shí)為商場供貨車輛提供物流專用場地，40尺貨柜車轉(zhuǎn)彎半徑18米20沃爾瑪?shù)倪x址原則隨著越來越多的店鋪的開發(fā)，沃爾瑪總結(jié)了一套自己的選址經(jīng)驗(yàn)，并在新店的選址過程中認(rèn)真遵循這些經(jīng)驗(yàn)。原則一：從連鎖發(fā)展計(jì)劃出發(fā) 沃爾瑪設(shè)立門店要從

10、發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，通盤考慮連鎖發(fā)展計(jì)劃，以防設(shè)店選址太過分散。沃爾瑪門店分布有長遠(yuǎn)規(guī)劃，并且具有一定的集中度，這有利于總部實(shí)行更加精細(xì)科學(xué)的管理，節(jié)省人力、物力、財(cái)力，而且每一個(gè)門店的設(shè)立都為整個(gè)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略服務(wù)。 21沃爾瑪?shù)倪x址原則原則二：選擇經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城鎮(zhèn) 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、居民生活水平較高的城市是零售商店的首選地。因?yàn)樵谶@些城市人口密度大，人均收入高，需求旺盛，工商業(yè)發(fā)達(dá)，零售店在當(dāng)?shù)赜休^高的發(fā)展水平。有研究報(bào)告指出，有沃爾瑪折扣店的小鎮(zhèn)，一般比沒有折扣店的小鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)更發(fā)達(dá)。在這樣的城鎮(zhèn)中沃爾瑪會(huì)保證自己有充足的客源。 原則三：選擇城鄉(xiāng)接合部 以中小零售店和居民作為主要目標(biāo)市場的山姆會(huì)員店，其店址

11、一般都選在遠(yuǎn)離市中心的城鄉(xiāng)接合部，或在次商業(yè)區(qū)或新開辟的居民區(qū)中，在該商場周圍要有2030萬人的常住人口。這樣的地點(diǎn)也一般應(yīng)具備這樣兩個(gè)條件： 22沃爾瑪?shù)倪x址原則 第一，該地點(diǎn)土地價(jià)格和房屋租金要明顯低于市中心，土地價(jià)格一般為市中心的l10以下，這樣減少了零售店投資，降低運(yùn)營成本，為沃爾瑪倉儲(chǔ)式零售店的低價(jià)格銷售創(chuàng)造條件；第二，要符合城市發(fā)展規(guī)劃，與城市拓展延伸的軌跡相吻合，這樣由于城市的發(fā)展會(huì)給倉儲(chǔ)式零售店帶來大量客流量，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。 原則四：交通便利性 主要需要了解兩方面的情況：一是該地是否接近主要公路，交通網(wǎng)絡(luò)能否四通八達(dá)，商品從火車站、碼頭運(yùn)至商店是否方便，白天能否通過大型貨車，因?yàn)榇蟪鞘衅毡閷?duì)大型貨車實(shí)行運(yùn)輸管制，中心區(qū)許多街道不允許貨車通 23沃爾瑪?shù)倪x址原則 過，有的只允許夜間通行。二是該地是否有較密集的公交汽車路線，商店附近各條公交路線的停*點(diǎn)能否均勻全面地覆蓋整個(gè)市區(qū)。原則五：可見度 可見度用來衡量店鋪被往來行人或乘車者所能看到的程度。該店的可見度越高，就越容易引起客流的重視，他們來店里購物的可能性越大。所以，沃爾瑪選址時(shí)要選擇可見度高的地點(diǎn)，一般都會(huì)選在兩面臨街的十字路口或三岔路口。 24餐飲業(yè)的選址1 是否靠近消費(fèi)群體2 了解居民