置業(yè)有限公司公館項目策劃申請報告

1、 濰坊大有置業(yè)有限公司 大有公館二期項目 申 請 報 告 XXXX有限公司 二一三年四月目 錄 TOC o 1-3 u 第一章 申報單位及項目概況 PAGEREF _Toc339971663 h 1第一節(jié) 項目申報單位概況 PAGEREF _Toc339971664 h 1第二節(jié) 報告編制依據(jù)及范圍 PAGEREF _Toc339971665 h 2第三節(jié) 項目總結(jié)論 PAGEREF _Toc339971666 h 3第四節(jié) 項目概況 PAGEREF _Toc339971667 h 64.1 項目建設(shè)背景 PAGEREF _Toc339971668 h 64.2 項目建設(shè)的必要性 PAGERE

2、F _Toc339971669 h 74.3 項目市場需求分析 PAGEREF _Toc339971670 h 134.4 工程建設(shè)規(guī)劃 PAGEREF _Toc339971671 h 154.5 總圖運(yùn)輸 PAGEREF _Toc339971672 h 164.6 建筑工程設(shè)計 PAGEREF _Toc339971673 h 174.7 公用輔助工程 PAGEREF _Toc339971674 h 194.8 物業(yè)治理 PAGEREF _Toc339971675 h 284.9 實施打算 PAGEREF _Toc339971676 h 294.10 項目招標(biāo) PAGEREF _Toc3399

3、71677 h 304.11 投資估算 PAGEREF _Toc339971678 h 324.12 資金籌措 PAGEREF _Toc339971679 h 33第二章 進(jìn)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 PAGEREF _Toc339971680 h 34第一節(jié) 進(jìn)展規(guī)劃分析 PAGEREF _Toc339971681 h 34第二節(jié) 產(chǎn)業(yè)政策分析 PAGEREF _Toc339971682 h 35第三節(jié) 行業(yè)準(zhǔn)入分析 PAGEREF _Toc339971683 h 36第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析 PAGEREF _Toc339971684 h 38第四章 節(jié)能方案分析 PAGEREF

4、 _Toc339971685 h 40第一節(jié) 用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 PAGEREF _Toc339971686 h 40第二節(jié) 能耗狀況和能耗指標(biāo)分析 PAGEREF _Toc339971687 h 41第三節(jié) 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 PAGEREF _Toc339971688 h 46第四節(jié) 節(jié)能建議 PAGEREF _Toc339971689 h 48第五節(jié) 節(jié)能效果結(jié)論 PAGEREF _Toc339971690 h 49第五章 建設(shè)用地和征地拆遷分析 PAGEREF _Toc339971691 h 51第一節(jié) 項目選址及用地點(diǎn)案 PAGEREF _Toc339971692 h 51第二節(jié)

5、 土地利用合理性分析 PAGEREF _Toc339971693 h 52第三節(jié) 征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案 PAGEREF _Toc339971694 h 52第六章 環(huán)境和生態(tài)阻礙分析 PAGEREF _Toc339971695 h 53第一節(jié) 設(shè)計依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn) PAGEREF _Toc339971696 h 53第二節(jié) 場區(qū)周圍環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc339971697 h 53第三節(jié) 設(shè)計原則 PAGEREF _Toc339971698 h 54第四節(jié) 生態(tài)環(huán)境阻礙治理措施 PAGEREF _Toc339971699 h 54第五節(jié) 生態(tài)環(huán)境阻礙分析 PAGEREF _To

6、c339971700 h 59第六節(jié) 生態(tài)環(huán)境阻礙結(jié)論 PAGEREF _Toc339971701 h 59第七章 經(jīng)濟(jì)阻礙分析 PAGEREF _Toc339971702 h 60第一節(jié) 總投資估算及資金籌措 PAGEREF _Toc339971703 h 60第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效益分析 PAGEREF _Toc339971704 h 62第三節(jié) 行業(yè)阻礙分析 PAGEREF _Toc339971705 h 67第八章 社會阻礙分析 PAGEREF _Toc339971706 h 69第一節(jié) 社會阻礙效果分析 PAGEREF _Toc339971707 h 69第二節(jié) 社會適應(yīng)性分析 PAGERE

7、F _Toc339971708 h 70第三節(jié) 社會風(fēng)險及對策分析 PAGEREF _Toc339971709 h 71附件：1、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照2、項目規(guī)劃設(shè)計條件3、項目規(guī)劃批復(fù)4、土地成交確認(rèn)書5、項目招標(biāo)方案附圖：1、項目平面布置圖 2、項目區(qū)域位置圖 第一章 申報單位及項目概況第一節(jié) 項目申報單位概況一、項目名稱大有公館二期項目二、項目建設(shè)性質(zhì)新建三、建設(shè)單位項目建設(shè)單位:濰坊大有置業(yè)有限公司法定代表人：蔡婉玲注冊資本:陸仟萬元公司類型:有限責(zé)任公司經(jīng)營范圍:房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售。通訊地址：濰坊高新區(qū)福壽東街4988號郵編：261041四、建設(shè)單位概況濰坊大有置業(yè)有限公司，始建于2

8、007年10月，是一家房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)，具有房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)。公司注冊資金6000萬元，現(xiàn)有在職職員50人，其中中級以上職稱27人，年開發(fā)能力達(dá)20萬平方米。公司是依據(jù)中華人民共和國都市房地產(chǎn)治理法、山東省都市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營治理條例設(shè)立的以開發(fā)為龍頭、以房地產(chǎn)交易為依托，集房地產(chǎn)開發(fā)、策劃、經(jīng)營為一體的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團(tuán)。公司堅持“制造精品，奉獻(xiàn)社會”的經(jīng)營理念，遵循“追求卓越，筑造精品”的宗旨，積極探究房地產(chǎn)進(jìn)展的新思路，拓寬經(jīng)營領(lǐng)域，以提供優(yōu)質(zhì)住宅為己任。公司堅持“以人為本”的設(shè)計思想，營造居住消費(fèi)新時尚，制造居住生活新感受。公司將接著發(fā)揚(yáng)“為客戶所想，創(chuàng)一流項目”的企業(yè)精神，嚴(yán)

9、格遵守“科學(xué)治理，嚴(yán)守承諾，精雕細(xì)作，質(zhì)量第一”的經(jīng)營理念，堅持以優(yōu)質(zhì)服務(wù)贏得社會信譽(yù)，科學(xué)治理提高企業(yè)素養(yǎng)，全面提高經(jīng)濟(jì)效益和社會效益為經(jīng)營方針，竭誠為社會各界奉獻(xiàn)更多的精品項目，提供最超值的服務(wù)，為您展示住房建設(shè)成果，更新居民住房觀念，改善居民居住環(huán)境，共建美好家園。五、報告編制單位Xxxx有限公司工程咨詢資格等級：乙級證書編號：工咨乙發(fā)證機(jī)關(guān)：國家進(jìn)展和改革委員會第二節(jié) 報告編制依據(jù)及范圍一、工作依據(jù)1、項目建設(shè)單位關(guān)于編制本項目申請報告的托付書、合同書2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2011年本)3、山東省國民經(jīng)濟(jì)和社會進(jìn)展第十二個五年規(guī)劃綱要4、濰坊市國民經(jīng)濟(jì)和社會進(jìn)展第十二個五年規(guī)劃綱要

10、5、中華人民共和國都市規(guī)劃法、都市規(guī)劃編制方法、都市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范6、濰坊市都市總體規(guī)劃、濰坊市都市規(guī)劃治理方法7、濰坊市人民政府關(guān)于支持和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康進(jìn)展的意見8、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究與經(jīng)濟(jì)評價9、建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)、投資項目可行性研究指南10、項目用地范圍內(nèi)現(xiàn)狀及周圍環(huán)境等基礎(chǔ)資料11、有關(guān)部門提供的證明和資料等二、研究范圍1、項目申報單位概況2、項目概況3、進(jìn)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析4、資源開發(fā)及綜合利用分析5、節(jié)能方案分析6、建設(shè)用地和征地拆遷分析7、環(huán)境和生態(tài)阻礙分析8、經(jīng)濟(jì)阻礙分析9、社會阻礙分析第三節(jié) 項目總結(jié)論該項目的開發(fā)建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和濰坊

11、市都市進(jìn)展規(guī)劃，關(guān)于改善都市面貌，加快都市化進(jìn)程具有積極的作用，且能夠提高和改善當(dāng)?shù)鼐用竦木幼…h(huán)境條件，同時可帶動當(dāng)?shù)亟ú墓I(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。一、建設(shè)地址大有公館二期項目位于濰坊市奎文區(qū)鳶飛路以東、健康街以北、虞河路以西、幸福街以南。規(guī)劃總用地面積40180平方米。該項目地塊市政配套服務(wù)設(shè)施齊全，交通、通訊十分方便，是開發(fā)建設(shè)一般商住區(qū)的理想地段。二、建設(shè)規(guī)模大有公館二期項目規(guī)劃用地面積40180平方米?？偨ㄖ娣e133209.88平方米，其中地上建筑面積93209.88平方米，地下建筑面積40000平方米。本項目地上建筑包括住宅建筑面積83409.88平方米（

12、其中5棟多層，4棟高層），商業(yè)建筑面積9800平方米（沿街房）；地下建筑要緊為停車場及地下室。本項目規(guī)劃建設(shè)見下表，總戶數(shù)為556戶，戶均人口3.2人，總居住人數(shù)1779人。地上停車位24個，地下停車位976個。三、物業(yè)治理該項目建成后，通過招標(biāo)擇優(yōu)選擇一家物業(yè)治理公司負(fù)責(zé)進(jìn)行物業(yè)治理，中標(biāo)公司應(yīng)嚴(yán)格按照建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)治理條例及山東省人民政府公布的山東省物業(yè)治理條例等有關(guān)規(guī)定為居民提供多層次、全方位、細(xì)致周到的物業(yè)治理服務(wù)。四、實施打算大有公館二期項目，建設(shè)工期3年，打算于2013年3月份開工建設(shè)，可能2016年3月全部竣工。五、投資估算該項目建設(shè)總投資為45000萬元，其中：土地費(fèi)用127

13、77.54萬元，工程費(fèi)用28746.32萬元，其他費(fèi)用1958.17萬元，不可預(yù)見費(fèi)1517.97萬元。項目資本金13500萬元，占項目總投資的30%。六、資金籌措項目建設(shè)資金全部由建設(shè)單位自籌解決。七、項目要緊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項目要緊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見下表：要緊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號項 目單位數(shù)量備注1總用地面積平方米401802總建筑面積平方米133209.88其中地上建筑面積平方米93209.88住宅建筑面積平方米83409.88商業(yè)配套建筑面積平方米9800地下建筑面積平方米40000綠地率%40.00容積率3.05建筑密度%26.3總戶數(shù)戶556總?cè)藬?shù)人17793建設(shè)期年34總投資萬元4500

14、05銷售收入萬元96418.156銷售稅金及附加萬元53037利潤總額萬元38443.098所得稅萬元9610.779稅后利潤萬元28832.3210投資利潤率%85.411投資利稅率%33.1412財務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=12%）萬元4562.53第四節(jié) 項目概況4.1 項目建設(shè)背景改革開放30年,我國的都市化率從1978年的17.9%上升到了2009年的44 .9%,2億農(nóng)民進(jìn)城,以后30年還將有4億農(nóng)民進(jìn)城,這是都市化加快進(jìn)展時期我國房地產(chǎn)業(yè)面臨的最核心的矛盾。持續(xù)的都市化進(jìn)程是房地產(chǎn)市場需求最堅決的基石，改善性需求是房地產(chǎn)市場需求的重要部分，隨著我國城鎮(zhèn)居民可支配收入的持續(xù)高速增長，城鎮(zhèn)居民

15、的居住條件不斷改善，都市人均居住面積超過了26平方米，在10年時刻里增長了50%以上。據(jù)建設(shè)部政策研究中心公布的報告預(yù)測，到2020年城鎮(zhèn)人均居住面積將達(dá)到35平方米。都市化帶來的新增人口需求和都市原有居民的改善性需求將長期存在，依照以上數(shù)據(jù)估算，截至2020年，我國城鎮(zhèn)居民住房需要126.44億平方米的新增供應(yīng)量，平均每年約9.73億平方米。濰坊市是山東省重要工業(yè)都市，在歷屆黨委、政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，全市國民經(jīng)濟(jì)保持了快速連續(xù)增長的勢頭，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了巨大的變化，綜合經(jīng)濟(jì)實力顯著增強(qiáng)。隨著經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)展，都市建設(shè)步伐越來越快，都市建設(shè)有了長足進(jìn)展，特不是近幾年來，濰坊市委、市政府提出了加快舊城

16、改造、退城進(jìn)園及都市建設(shè)的都市建設(shè)方針，都市面貌發(fā)生了翻天覆地的變化。濰坊市奎文區(qū)位于世界風(fēng)箏都山東省濰坊市的都市核心區(qū)域，是全市的金融、商貿(mào)、文化中心，因建于清代的“奎文門”而得名。1994年9月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)正式成立，轄區(qū)面積71平方公里，轄7處街道及奎文都市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、奎文鋼城經(jīng)濟(jì)進(jìn)展區(qū)，共65個村、44個社區(qū)，總?cè)丝?5.3萬。為進(jìn)一步加快城區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展步伐，實現(xiàn)濰坊市經(jīng)濟(jì)的超常規(guī)、跨越式進(jìn)展，市委、市政府高度重視城區(qū)的建設(shè)進(jìn)展，為城區(qū)建設(shè)進(jìn)展制定了一系列優(yōu)惠政策，加大招商引資力度，優(yōu)化投資環(huán)境，加快都市化進(jìn)展速度?；谝陨嫌欣麠l件，為支持和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康進(jìn)展，進(jìn)一步改善都市環(huán)境和居

17、民居住條件，推動經(jīng)濟(jì)社會又好又快進(jìn)展，濰坊市人民政府出臺了濰政發(fā)200831號文濰坊市人民政府關(guān)于支持和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康進(jìn)展的意見，制定了一系列加快城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的策略。該項目地處濰坊市奎文區(qū)。為加快都市化進(jìn)展進(jìn)程，經(jīng)濰坊市奎文區(qū)政府研究決定，開發(fā)建設(shè)大有公館二期項目。該項目規(guī)劃起點(diǎn)高，開發(fā)力度大，建成后，將對提高濰坊都市檔次，保障居民用房，改善市民居住條件，具有一定的歷史意義和現(xiàn)實意義。同時該項目的建設(shè)符合濰坊市都市建設(shè)及規(guī)劃要求。濰坊大有置業(yè)有限公司綜合上述因素，決定在此開發(fā)建設(shè)大有公館二期項目工程。該項目的開發(fā)建設(shè)，在促進(jìn)濰坊大有置業(yè)有限公司自身進(jìn)展的同時，必將大大改善濰坊市都市形

18、象，促進(jìn)招商引資進(jìn)展，為濰坊市社會經(jīng)濟(jì)進(jìn)展做出一定貢獻(xiàn)。4.2 項目建設(shè)的必要性一、項目的建設(shè)符合國家相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策房地產(chǎn)業(yè)是我國新時期的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康進(jìn)展，有利于保持國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長，有利于滿足寬敞群眾的差不多住房消費(fèi)需求，有利于實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)。依照國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2011年本)，本項目屬于房屋建筑業(yè)，不屬于“應(yīng)急安置房屋開發(fā)項目”、“保障性住房建設(shè)與治理”等鼓舞類建設(shè)項目，也不屬于“在林地上從事工業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)的項目”、“不墅類房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目”等限制類建設(shè)項目，因此本項目屬于同意類建設(shè)項目，符合國家產(chǎn)業(yè)政策。中華人民共和國國

19、民經(jīng)濟(jì)和社會進(jìn)展第十二個五年打算綱要中提出“加強(qiáng)土地、財稅、金融政策調(diào)節(jié)，加快住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善符合國情的住房體制機(jī)制和政策體系，合理引導(dǎo)住房需求。強(qiáng)化各級政府職責(zé)，加大保障性安居工程建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)改造，進(jìn)展公共租賃住房，增加中低收入居民住房供給。加強(qiáng)市場監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，抑制投機(jī)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康進(jìn)展?！睘H坊大有置業(yè)有限公司充分依托公司雄厚的實力和豐富的房地產(chǎn)開發(fā)治理經(jīng)驗，開發(fā)建設(shè)大有公館二期項目，能夠改善項目區(qū)居民的居住與生活環(huán)境，提升居民生活質(zhì)量，改善都市形象，促進(jìn)現(xiàn)代化都市建設(shè)的進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，是國家鼓舞進(jìn)展的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，符合國家相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策。二、項目建設(shè)符

20、合濰坊都市建設(shè)指導(dǎo)思想和差不多原則濰坊市都市建設(shè)的指導(dǎo)思想是：堅持以人為本的科學(xué)進(jìn)展觀，按照構(gòu)建和諧濰坊、效益濰坊的要求，以全面提升都市綜合功能、提高土地使用效益為核心，結(jié)合全面提升都市建設(shè)品質(zhì)和新城建設(shè)，長期、持續(xù)、全面開展都市建設(shè)，不斷改善都市運(yùn)行機(jī)制，為濰坊市建設(shè)現(xiàn)代化都市，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)進(jìn)展作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。堅持積極穩(wěn)妥、有序推進(jìn)的原則。都市建設(shè)必須以建設(shè)現(xiàn)代化都市為總目標(biāo)，以都市規(guī)劃為先導(dǎo)，依照深入推進(jìn)都市化的要求，積極、穩(wěn)妥、有序地推進(jìn)，盡量減少對都市社會、經(jīng)濟(jì)的消極阻礙，確?！俺墒煲粋€，改造一個；改造一個，成功一個”。堅持政府主導(dǎo)、市場化運(yùn)作的原則。各級政府應(yīng)牢牢把

21、握都市建設(shè)的方向，通過政策、規(guī)劃、打算的適時調(diào)控，保證都市建設(shè)符合公共利益，維護(hù)改造過程中的社會公平，努力使改造惠及所有居民。同時堅持政府主導(dǎo)下的市場化運(yùn)作，努力提高改造項目的經(jīng)濟(jì)效益，盡可能利用有限的資源達(dá)成最好的工作目標(biāo)。堅持統(tǒng)籌兼顧、綜合改造的原則。積極開展體制創(chuàng)新，綜合運(yùn)用法律、政策、行政、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等各種資源和手段開展綜合改造，既要推動都市的空間形態(tài)改造，又要推動其社會形態(tài)改造和經(jīng)濟(jì)再造，以實現(xiàn)都市與都市的全面融合。堅持區(qū)不對待、因地制宜的原則。深入認(rèn)識不同都市的特點(diǎn)和問題，針對不同地區(qū)、不同類型都市的具體情況，制定不同的改造具體目標(biāo)和改造策略，分不采取全面改造或綜合整治等不同的改造

22、方式，解決特定都市的實際問題。落實科學(xué)進(jìn)展觀、建設(shè)節(jié)約型社會的原則。依照落實科學(xué)進(jìn)展觀的要求，都市建設(shè)中要高度重視資源節(jié)約和循環(huán)利用，努力實現(xiàn)進(jìn)展綠色經(jīng)濟(jì)、循環(huán)經(jīng)濟(jì)和節(jié)約型經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)。珍視都市積存的巨大財寶，針對不同的建筑狀況采取不同的改造措施，同時在建設(shè)過程中要貫徹節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、節(jié)地等要求，努力構(gòu)建節(jié)約型社會。本項目大有公館二期項目建成后堅持政府主導(dǎo)下的市場化運(yùn)作，努力提高改造項目的經(jīng)濟(jì)效益，盡可能利用有限的資源達(dá)成最好的工作目標(biāo)。該項目的建設(shè)符合濰坊市都市建設(shè)指導(dǎo)思想和差不多原則。三、項目建設(shè)符合濰坊市都市建設(shè)目標(biāo)濰坊市都市建設(shè)的長遠(yuǎn)目標(biāo)是：按照建設(shè)現(xiàn)代化國際化都市總目標(biāo)的要求，通過全

23、方位的綜合改造，促使全市都市在居住環(huán)境、治理秩序、經(jīng)濟(jì)進(jìn)展和文化心理等方面與都市全面融合，成為“和諧濰坊、效益濰坊”的重要組成部分。依照這一目標(biāo)要求，必須做到：空間融合。通過對建筑空間實體及各類配套設(shè)施的改造，改善都市的生活環(huán)境，將都市的土地按照都市規(guī)劃進(jìn)行統(tǒng)一利用，完善都市用地布局結(jié)構(gòu)，營造整體協(xié)調(diào)的都市面貌。治理融合。按照現(xiàn)代都市社區(qū)建設(shè)的要求，完善都市的治理體制和社區(qū)組織體系，將都市納入都市治理的統(tǒng)一法制秩序。經(jīng)濟(jì)融合。將都市的集體股份合作公司改造成為參與平等競爭的市場主體，集體和原居民的經(jīng)濟(jì)來源由過度依靠于物業(yè)出租轉(zhuǎn)型為多元化的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營，融入都市產(chǎn)業(yè)進(jìn)展體系，實現(xiàn)可持續(xù)進(jìn)展。文化融合。

24、妥善愛護(hù)都市的寶貴歷史文化遺存和優(yōu)秀地點(diǎn)文化傳統(tǒng)，打破封閉的文化心理，使都市居民融入具有深圳特色的現(xiàn)代都市文化。濰坊市都市建設(shè)在以后五年的工作目標(biāo)是：以空間形態(tài)改造為重心，以綜合整治為突破口，全面推進(jìn)，突出重點(diǎn)，逐步實現(xiàn)都市生活環(huán)境的普遍改善，促進(jìn)都市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)提升和空間布局優(yōu)化，推動一體化建設(shè)，促進(jìn)都市化水平和都市面貌的大改善。本項目大有公館二期項目建成后，能夠改善都市的生活環(huán)境，完善都市用地布局結(jié)構(gòu)，促進(jìn)都市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)提升和空間布局優(yōu)化，逐步實現(xiàn)都市生活環(huán)境的普遍改善。本項目的建設(shè)符合濰坊市都市建設(shè)的目標(biāo)要求。四、項目的建設(shè)符合地區(qū)政策和進(jìn)展規(guī)劃自2008年以來，濰坊市為響應(yīng)國家促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)

25、展的有關(guān)政策，為進(jìn)一步提高濰坊市民居住水平和居住質(zhì)量,促進(jìn)交易活躍,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,推動經(jīng)濟(jì)社會又好又快進(jìn)展，出臺了濰坊市人民政府關(guān)于支持和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康進(jìn)展的意見，該意見指出：要以建立市場化的房地產(chǎn)市場體系為差不多方向，堅持把滿足不同收入家庭的住房需要作為差不多動身點(diǎn)和落腳點(diǎn)，完善住房保障制度，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；堅持宏觀調(diào)控，努力實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量差不多平衡，結(jié)構(gòu)差不多合理，價格差不多穩(wěn)定；以國家產(chǎn)業(yè)政策、財政政策和金融政策為導(dǎo)向，創(chuàng)新進(jìn)展思路，對不利于房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的治理制度和規(guī)則進(jìn)行改革創(chuàng)新，進(jìn)一步改善房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的外部環(huán)境；加強(qiáng)行業(yè)自律，鼓舞和支持企業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新、治理機(jī)制創(chuàng)新、企業(yè)形

26、態(tài)創(chuàng)新，推動傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)向現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型；強(qiáng)化政府服務(wù)，簡化工作程序，提高服務(wù)效率，努力實現(xiàn)我市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定進(jìn)展。本項目的建設(shè)可改善、提升濰坊市都市居民的居住及生活水平，滿足其他居民購房居住需求，進(jìn)而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代化都市進(jìn)展的步伐。因此本項目的建設(shè)符合地區(qū)政策和進(jìn)展規(guī)劃。五、本項目建設(shè)可進(jìn)一步完善都市的配套基礎(chǔ)設(shè)施，加快都市現(xiàn)代化進(jìn)展進(jìn)程該項目位于濰坊市奎文區(qū)，在濰坊市委、市政府的領(lǐng)導(dǎo)下，奎文區(qū)得到飛速的進(jìn)展。投資環(huán)境和都市基礎(chǔ)設(shè)施得到不斷完善，濰坊市的經(jīng)濟(jì)、社會、文化等領(lǐng)域得到飛速的進(jìn)展。通過該項目的實施建設(shè)，可進(jìn)一步完善城區(qū)的配套基礎(chǔ)設(shè)施，緩解住宅供需矛盾，而且能夠改善當(dāng)?shù)囟际芯?/p>

27、民的生活居住條件，提高都市服務(wù)功能，改善投資環(huán)境，推動都市建設(shè)的快速進(jìn)展。六、本項目的建設(shè)可促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)展，拉動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)建設(shè)的生產(chǎn)和消費(fèi)，與建筑業(yè)、建材、冶金、紡織、化工、機(jī)械、儀表等50多個物質(zhì)生產(chǎn)部門緊密相關(guān)，并直接阻礙到家用電器、家具、裝飾產(chǎn)品以及金融、旅游、園林、運(yùn)輸、商業(yè)、服務(wù)等行業(yè)的進(jìn)展。同時，住宅銷售增長10%，可帶動GDP增長0.5%。因此，本項目的開發(fā)建設(shè)實施將極大地促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，拉動地點(diǎn)經(jīng)濟(jì)增長。七、本項目的建設(shè)是增加當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)機(jī)會，推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速進(jìn)展的需要我國人口眾多，勞動力豐富。隨著都市化水平的提高，大量農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)槎际惺忻?，同時隨著高校的擴(kuò)招，每年有數(shù)

28、百萬的大學(xué)畢業(yè)找工作，我國就業(yè)形勢嚴(yán)峻。20世紀(jì)90年代以來，我國推出了一系列的體制改革措施和政策安排，對提高社會就業(yè)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展方面起到了積極作用。建筑業(yè)屬于勞動密集型項目，它的日常運(yùn)營需要大量的工作人員。本項目建設(shè)工期長，工程量大，提供的就業(yè)崗位多，可有效緩解當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)壓力，同時推動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)快速進(jìn)展。綜上所述，本項目的建設(shè)，不僅能夠改善都市面貌，提升當(dāng)?shù)鼐用竦纳钇焚|(zhì)，而且對濰坊市的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展產(chǎn)生巨大的拉動作用。因此，該項目的開發(fā)建設(shè)是十分必要的。4.3 項目市場需求分析一、從宏觀政策分析隨著國家房地產(chǎn)政策調(diào)控的逐步細(xì)化，中國房地產(chǎn)行業(yè)迎來了史上最為重大的拐點(diǎn)。國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分都市房

29、價過快上漲的通知（國發(fā)201010號，以下簡稱國發(fā)10號文件）印發(fā)后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了積極的變化。國務(wù)院指出：各地要接著增加土地有效供應(yīng)，進(jìn)一步加大一般住房建設(shè)力度；接著完善嚴(yán)格的差不化住房信貸和稅收政策，進(jìn)一步有效遏制投機(jī)投資性購房；加快個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，逐步完善房地產(chǎn)統(tǒng)計基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；接著做好住房保障工作，全面落實好年內(nèi)開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房的目標(biāo)任務(wù)。2011年，全國建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。中央將加大對保障性安居工程建設(shè)的支持力度。地點(diǎn)人民政府要切實落實土地供

30、應(yīng)、資金投入和稅費(fèi)優(yōu)惠等政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極參與保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造，確保完成打算任務(wù)。加強(qiáng)保障性住房治理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，能夠把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。二、從消費(fèi)需求分析首先，經(jīng)濟(jì)進(jìn)展迅速，生產(chǎn)總值不斷提高。隨著人們生活水平的日益提高，提高生活質(zhì)量，提高生活品味已成為中國人的一種生活理念。2010年山東省實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）39416.2億元，按可比價格計算，同比增長12.5%；實現(xiàn)地點(diǎn)財政收入2749.3億元，同比增長25.1%；2010年濰坊市生產(chǎn)總值（GDP）完成3090.9億元，按可比價格比上年增長13.3%；實現(xiàn)財政總收

31、入380.9億元，其中地點(diǎn)財政收入202.4億元，分不增長27.2%和28.2%。完成全社會固定資產(chǎn)投資215億元，增長22.6%。從以上數(shù)據(jù)能夠看出，我省和我市的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展專門快，人民的消費(fèi)潛力專門大。其次，消費(fèi)市場尤其是房地產(chǎn)市場十分旺盛，社會需求專門大。在國家接著擴(kuò)大消費(fèi)需求的宏觀政策主導(dǎo)下，山東省消費(fèi)品市場承接上年良好的進(jìn)展勢頭，接著保持快速增長勢頭，2010年山東省共實現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額14211.6億元，比上年增長18.6%。 2010年濰坊市實現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額1151.1億元，增長18.6%。其中用于居住性方面的消費(fèi)增長穩(wěn)中有升。而隨著2009年初國家和省頒布的優(yōu)惠政策的落實

32、，房地產(chǎn)行業(yè)銷售市場全面回暖。2010年全國商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長10.1%，其中商品住宅銷售面積增長8.0%；2010年全國商品房銷售額5.25萬億元，比上年增長18.3%，其中商品住宅銷售額增長14.4%。2010年濰坊市實現(xiàn)商品房銷售額412.9億元，增長73.4%。由以上的數(shù)據(jù)能夠看出，隨著人民生活水平的提高，對居住環(huán)境的需求，質(zhì)量要求越來越高，當(dāng)前的房地產(chǎn)消費(fèi)市場進(jìn)展平穩(wěn)健康，消費(fèi)需求量專門大。由以上的數(shù)據(jù)能夠看出，隨著人民生活水平的提高，對居住環(huán)境的需求，質(zhì)量要求越來越高，當(dāng)前的房地產(chǎn)消費(fèi)市場進(jìn)展平穩(wěn)健康，消費(fèi)需求量專門大。三、具有優(yōu)越的地理位置大有公館二期項

33、目位于濰坊市奎文區(qū)鳶飛路以東、健康街以北、虞河路以西、幸福街以南。項目區(qū)附近濰坊人民醫(yī)院、同心醫(yī)院等休閑、娛樂、醫(yī)療、學(xué)校等設(shè)施一應(yīng)俱全，還有多條四通八達(dá)的公交線路途經(jīng)于此，出行極為方便。該地塊基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，交通、購物、通訊等條件便捷，是開發(fā)建設(shè)商住區(qū)的理想地段。四、消費(fèi)能力分析濰坊市（含轄區(qū)、縣）總?cè)丝?50.7萬，其中市區(qū)136萬人。隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程的加快，市區(qū)人口不斷增加，濰坊流淌人口也逐年增長，據(jù)濰坊市統(tǒng)計局提供的數(shù)據(jù)顯示，2010年濰坊市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到19675.1元，同比增長13.9%；農(nóng)民人均純收入8871.6元，同比增長15.3%。從收入來源結(jié)構(gòu)看，職工的工薪

34、收入依舊是拉動國民收入增長的要緊因素，城鎮(zhèn)居民具有較強(qiáng)的購買力，居民消費(fèi)能力的提高帶動了流通商業(yè)企業(yè)的快速進(jìn)展。綜上所述，本項目良好的人文環(huán)境，便捷的交通條件，完善的生活服務(wù)設(shè)施，合理的市場定位，為項目建設(shè)提供了極大的開發(fā)潛力和增值空間，市場前景十分樂觀。4.4 工程建設(shè)規(guī)劃大有公館二期項目位于濰坊市奎文區(qū)鳶飛路以東、健康街以北、虞河路以西、幸福街以南, 大有公館二期項目規(guī)劃用地面積40180平方米。該項目總建筑面積133209.88平方米，其中地上建筑面積93209.88平方米，地下建筑面積40000平方米。本項目地上建筑包括住宅建筑面積83409.88平方米，商業(yè)建筑面積9800平方米；地

35、下建筑要緊為停車場及地下室。本項目規(guī)劃建設(shè)見下表，總戶數(shù)為556戶，戶均人口3.2人，總居住人數(shù)1779人。地上停車位24個，地下停車位976個。項目區(qū)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表數(shù)值單位用地面積40180平方米總建筑面積133209.88平方米地上建筑面積93209.88平方米其中住宅建筑面積83409.88平方米商業(yè)配套建筑面積9800平方米地下建筑面積40000平方米總戶數(shù)556戶總停車位556個其中地下停車位976個地上停車位24個容積率3.05建筑密度26.3%綠化率40.00%4.5 總圖運(yùn)輸本規(guī)劃地塊的道路交通系統(tǒng)分為三個要緊的組成部分：都市主干道、支路、步行系統(tǒng)。各

36、部分分工明確、協(xié)調(diào)組織。地塊周邊的都市主干道網(wǎng)提供了都市各地區(qū)通往該區(qū)的快速交通聯(lián)系，并擔(dān)負(fù)著將住宅區(qū)人流快速疏散的作用。在規(guī)劃上突出其交通功能和景觀功能，通過沿街建筑的合理退讓及充足的便道寬度、交通設(shè)施的現(xiàn)代化使其交通順暢，通過沿街建筑空間界面的豐富變化和綠化環(huán)境的設(shè)計提高其景觀水平。支路系統(tǒng)擔(dān)負(fù)著本區(qū)域內(nèi)的交通聯(lián)系的作用。在設(shè)計上從整合地塊功能入手，嚴(yán)格操縱支路對都市主干道的出口，尤其盡量幸免出口方向的模糊不清，以減少交通干擾，保障交通安全。步行系統(tǒng)以住宅區(qū)為中心通道向外圍輻射，形成豐富多彩的綠色空間景觀。4.6 建筑工程設(shè)計大有公館二期項目位于濰坊市奎文區(qū)，規(guī)劃用地總面積為40180平方

37、米，總建筑面積133209.88平方米，其中地上建筑面積93209.88平方米，地下建筑面積40000平方米。1、結(jié)構(gòu)講明 設(shè)計依據(jù)建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)GB50068-2001建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)GB50223-2008建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范GB50009-2001（2006年版）混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范GB50010-2002建筑抗震設(shè)計規(guī)范GB50011-2001（2008年版）建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范GB50007-2002高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程JGJ3-2002人民防空地下室設(shè)計規(guī)范GB50038-2005砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范GB50003-2001建筑樁基技術(shù)規(guī)范JGJ94-2008地下工程防

38、水技術(shù)規(guī)范GB50108-2001 抗震設(shè)防本工程建筑場地類不屬類，結(jié)構(gòu)使用年限為50年，民用建筑抗震按7度設(shè)防，幼兒園按8度設(shè)防。 地震烈度依照建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)（GB50223-2008），本項目抗震設(shè)防類不為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)防類。據(jù)中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖(GB18306-2001)劃分，本項目抗震設(shè)防烈度為7度，設(shè)計差不多地震加速度值為0.10g，屬設(shè)計地震第一組。 液化判定依照建筑抗震設(shè)計規(guī)范（GB50011-2001）(2008年版)中判定，場區(qū)深度20米范圍內(nèi)7度地震時，為輕微-中等液化；無軟弱下臥層分布；為對建筑抗震一般地段。 風(fēng)荷載取值依照建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范GB50009-2001（2

39、006年版）及高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程JGJ3-2002的有關(guān)規(guī)定，差不多風(fēng)壓按50年一遇，為0.45KN/m2；建筑高度超過60米時，差不多風(fēng)壓按100年一遇，為0.45KN/m2。地面粗糙度為C類。差不多雪壓按50年一遇為0.35KN/m2。2、結(jié)構(gòu)設(shè)計設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)本工程建筑結(jié)構(gòu)的安全等級為二級，結(jié)構(gòu)的重要性系數(shù)為1.0。在正常設(shè)計、正常施工、正常使用、正常維護(hù)的情況下結(jié)構(gòu)主體的使用年限為50年。本工程地基基礎(chǔ)設(shè)計等級為乙級。結(jié)構(gòu)選型區(qū)內(nèi)住宅建筑采納磚混結(jié)構(gòu)，商業(yè)建筑采納框架結(jié)構(gòu)?；A(chǔ)選型建筑采納鋼筋混凝獨(dú)立基礎(chǔ)。采納要緊原料：混凝土：基礎(chǔ)部分：C40，上部結(jié)構(gòu)：C25及C30；砌體材料：粉

40、煤灰磚、燒結(jié)磚、水泥沙漿及混合砂漿。鋼筋：一級鋼-HRB235，二級鋼-HRB335，三級鋼-HRB9800。3、豎向規(guī)劃項目基地內(nèi)地形變化不大，地勢平坦，為減少土方量，規(guī)劃盡量接近自然標(biāo)高，在幸免大填大挖的前提下，人工制造地形變化，形成豐富的居住空間。為滿足國家有關(guān)技術(shù)規(guī)定，符合道路行車安全要求，規(guī)劃道路盡量低于自然地坪。項目周圍都市主干道按照都市規(guī)劃早已成形。區(qū)內(nèi)各級道路中心線的設(shè)計標(biāo)高，依照四周都市主干道現(xiàn)狀標(biāo)高依次得出，道路坡度操縱在0.3%左右，滿足地面排水的要求。底層室內(nèi)地坪高出室外地面0.3米以上。地面排水采納車行道和宅前道路排泄地面雨水，一般單側(cè)設(shè)雨水口，局部低洼易積水地段可設(shè)

41、雙側(cè)雨水口，其數(shù)量可依照匯水面積、流量、道路縱坡等設(shè)計段確定。4.7 公用輔助工程一、電力工程1、設(shè)計依據(jù)(1)低壓配電設(shè)計規(guī)范(2)10KV變電所設(shè)計規(guī)范(3)建筑設(shè)計防火規(guī)范(4)民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范、高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范(5)火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范(6)建筑防雷設(shè)計規(guī)范(7)住宅設(shè)計規(guī)范2、負(fù)荷等級該項目要緊由住宅組成，無商業(yè)建筑。依照電氣負(fù)荷等級劃分規(guī)范要求，該項目消防用電設(shè)備、應(yīng)急與疏散照明為二級用電負(fù)荷，其余為三級用電負(fù)荷。3、負(fù)荷估算依照全國民用建筑工程設(shè)計技術(shù)措施節(jié)能專篇 電氣及建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（GB50034-2004）中的相關(guān)規(guī)定分析估算項目用電負(fù)荷，具體分析如下：（

42、1）建筑用電負(fù)荷該項目居住建筑面積83409.88m2，夏季用電負(fù)荷按40W/m2估算，用電負(fù)荷為3336.4kW；其它季節(jié)用電負(fù)荷按20W/m2估算，用電負(fù)荷為1688.2kW。（2）公共建筑用電負(fù)荷該項目公共建筑面積9800，夏季用電負(fù)荷按50W/計，用電負(fù)荷為490kW；其它季節(jié)用電負(fù)荷按25W/計，用電負(fù)荷為245kW。（3）建筑用電負(fù)荷該項目地下建筑面積為40000，平均用電負(fù)荷按5W/m2估算，用電負(fù)荷為200kW。 （4）其他其它公用輔助設(shè)施（水泵、風(fēng)機(jī)等）用電負(fù)荷估算為40kW。4、供電電源項目用電取自都市配套電網(wǎng)，自10KV市政供電線路引線至各區(qū)內(nèi)10KV變配電站，電壓降至0

43、.4KV后，引至各用電單位作為生活電源。5、導(dǎo)線選型及敷設(shè)方式依照負(fù)荷分布情況和負(fù)荷估算結(jié)果，在小區(qū)內(nèi)建設(shè)1座變配電室，依照規(guī)劃設(shè)計，該項目擬選用1臺S11-1000/10/0.4和1臺S11-630/10/0.4的節(jié)能變壓器，變配電室安裝的變壓器數(shù)量依照所供負(fù)荷情況確定，高壓開關(guān)柜選用JYN2手車式開關(guān)柜，每個高壓柜上均配有微機(jī)型繼電愛護(hù)裝置，低壓開關(guān)柜采納GGD固定式開關(guān)柜，變壓器與低壓柜的聯(lián)接采納封閉式母線槽，無功功率補(bǔ)償靜電電容器選用PGJ2型。具體供配電方案依照全國民用建筑工程設(shè)計技術(shù)措施節(jié)能專篇 電氣、供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范(GB50052-2009)、通用用電設(shè)備配電設(shè)計規(guī)范(GB5

44、0055-93)等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范進(jìn)行設(shè)計。6、計量住宅計費(fèi)到戶，住宅、公用照明等，分?jǐn)傆趹粲嬋。员阒卫?。商業(yè)部分按在變電所設(shè)高壓計量，以便內(nèi)部治理。7、建筑物防雷接地依照自然條件、當(dāng)?shù)乩纂娙諗?shù)、建筑物的高度和重要程度，區(qū)內(nèi)所有建筑物均屬二類防雷建筑物。在屋頂設(shè)有避雷帶，30米及以上，每層利用結(jié)構(gòu)圈梁主鋼筋設(shè)置均壓環(huán)，并與防雷接地系統(tǒng)可靠連接，以防雷電及靜電。防雷引下線利用結(jié)構(gòu)柱內(nèi)主鋼筋。樓內(nèi)所有的金屬豎向干管及外墻上的金屬門窗、構(gòu)件等，均應(yīng)與均壓環(huán)可靠連接；所有進(jìn)出本建筑的金屬管線在入戶處均須接地。 本工程低壓配電系統(tǒng)為變壓器中性點(diǎn)直接接地系統(tǒng)，其接地愛護(hù)系統(tǒng)為TN-C-S接地系統(tǒng)。設(shè)置一共

45、用接地系統(tǒng)，接地電阻應(yīng)小于1歐姆，接地極利用建筑物的基礎(chǔ)鋼筋。二、弱電工程規(guī)劃1、設(shè)計依據(jù)民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范 JGJ/T16-92智能建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) GB/T50314-2006建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計規(guī)范 GB/T50311-2000民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范 GB501910-94有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范 GB650200-94高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范（2005版） GB50045-952、設(shè)計范圍：通信系統(tǒng)、計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等。3、建設(shè)方案電話通訊系統(tǒng)該區(qū)內(nèi)的所有住宅及其它公用建筑有電話用戶均設(shè)電話通訊，住宅按每戶1.2門電話考慮，公建按有關(guān)指標(biāo)估算。電話自市網(wǎng)引入

46、光纜進(jìn)該區(qū)交接箱，交接箱設(shè)在物管中心。有線電視系統(tǒng)通過在區(qū)內(nèi)建立分支分配網(wǎng)絡(luò)，將有線電視信號傳輸?shù)礁饔脩魞?nèi)，有線電視信號接自市政有線電視網(wǎng)，機(jī)房設(shè)在物管中心。用戶寬帶接入系統(tǒng)建立寬帶接入網(wǎng)絡(luò)，在住宅中設(shè)立網(wǎng)絡(luò)接入信息點(diǎn)，可使用戶享受寬帶接入的信息網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。使區(qū)內(nèi)的用戶能夠?qū)崿F(xiàn)與互聯(lián)網(wǎng)(INTERNET)的高速通訊。安防監(jiān)控系統(tǒng)保安監(jiān)控要緊是安全防盜，在監(jiān)控室內(nèi)設(shè)置監(jiān)控設(shè)備，對出入口治理、周邊防越和保安巡更進(jìn)行監(jiān)控。出入口治理及周邊界防越系統(tǒng)報警中心由語音、警笛、警燈提示，夜間與周邊空照燈聯(lián)動，與閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動、記錄。閉路電視圖像監(jiān)控針對公共場所重要出入口等場所設(shè)置監(jiān)控，中心監(jiān)視系統(tǒng)采納多

47、媒體視像顯示技術(shù)，由計算機(jī)操縱、治理及進(jìn)行圖像記錄與攝像機(jī)連鎖操縱，并與周界防越系統(tǒng)聯(lián)動。住戶報警在監(jiān)控室設(shè)有報警系統(tǒng)，接收住戶的煤氣泄漏報警和緊急呼救報警。三、給排水工程規(guī)劃1、設(shè)計依據(jù)建筑設(shè)計防火規(guī)范室外給水設(shè)計規(guī)范室外排水設(shè)計規(guī)范建筑給水排水設(shè)計規(guī)范建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范汽車庫、修車庫、停車庫設(shè)計防火規(guī)范2、規(guī)劃范圍該項目范圍內(nèi)室內(nèi)外給水排水設(shè)計，含室內(nèi)生活給水、污廢水系統(tǒng)、建筑物滅火器具配置以及區(qū)內(nèi)室外污廢水排放、場地雨水排放等。3、生活給排水規(guī)劃生活給水規(guī)劃水源項目給水水源取自濰坊市白浪河水廠給管網(wǎng)，擬從市政給水管接入進(jìn)水管DN200至基地，在基地四周形成環(huán)管

48、作為生活、消防合用管。用水估算該項目住宅用水指標(biāo)按85L/人d計，每年按365天估算；其它配套公建用水指標(biāo)按5L/d計，每年按300天估算；道路噴灑及綠化用水指標(biāo)按5L/d，每年按180天估算；其它未預(yù)見用水量按居民生活用水的10%估算。供水系統(tǒng)及計量方式項目供水管線采納直埋敷設(shè)，由都市干管引入到預(yù)留口相接，保證多水源供水。在區(qū)內(nèi)沿道路敷設(shè)，形成環(huán)狀供水系統(tǒng)，以DN200球墨鑄鐵管為主供水管道，來滿足正常用水需求。區(qū)內(nèi)樓房通過統(tǒng)一變頻供水系統(tǒng)供給。在每幢樓進(jìn)戶設(shè)總水表，各戶設(shè)分水表，單獨(dú)計量。生活排水規(guī)劃室內(nèi)生活污廢水合流，室外雨污分流，污廢水均采納單立管排水系統(tǒng)。生活污水量按生活用水量的80

49、%計，日生活污水量為121.0m3/d。所有生活污、廢水經(jīng)化糞池處理后經(jīng)區(qū)域收集系統(tǒng)進(jìn)入都市污水管網(wǎng)。4、屋面雨水規(guī)劃按濰坊市暴雨強(qiáng)度公式，q=重現(xiàn)期P=1年，徑流系數(shù)取0.7。查建筑給水排水設(shè)計手冊，當(dāng)降雨歷時為5min時，降雨量為126mm。屋面雨水經(jīng)雨水排水立管有組織排入室外市政雨水管網(wǎng)，通過濰坊市城西污水處理廠處理后，最終進(jìn)入白浪河。5、消防給水規(guī)劃消火栓給水系統(tǒng)設(shè)計參數(shù)依照規(guī)范要求，其室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)用水量分不為15L/s和30L/s，火災(zāi)連續(xù)時刻為2小時?；馂?zāi)發(fā)生時最不利點(diǎn)應(yīng)滿足0.1Mpa充實水柱。室外消防室外消防給水管與生活給水管共用，統(tǒng)一由市政管網(wǎng)供給，設(shè)置SSl50-1.0

50、型地上式消火栓，布置間距不大于120米。(2)建筑滅火器配置依照建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范，本工程差不多屬于中、輕危險級，按中危險及A類火災(zāi)設(shè)計，滅火器最小配置級不為5A，最大愛護(hù)面積為15m2/A。所有消火栓箱均配置MFA2型磷酸銨鹽干粉滅火器兩具。6、管材選用室外埋地給水管采納球墨鑄鐵管；室外雨水管和污水管DN9800采納U-PVC加筋管，DN9800采納鋼筋混凝土管。室內(nèi)生活給水管、給水主管及立管采納鋼塑復(fù)合管，給水支管采納PP-R管；消火栓給水管DN100采納鍍鋅鋼管，DN100采納無縫鋼管鍍鋅；室內(nèi)雨水管和污水管采納U-PVC塑料排水管。四、暖通工程規(guī)劃1、設(shè)計依據(jù)采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計

51、規(guī)范GB500111-2003公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)GB501811-2005民用建筑采暖通風(fēng)設(shè)計技術(shù)措施(2003版)高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范GB50045-95 (2005版)2、設(shè)計參數(shù) 室外氣象資料冬季：空調(diào)計算干球溫度-11；通風(fēng)計算溫度-3；采暖計算溫度-7；相對濕度61%；大氣壓力1022.6kpa；室內(nèi)設(shè)計參數(shù)冬季溫度16-18 ，相對溫度40%。3、熱負(fù)荷測算依照采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范的相關(guān)規(guī)定，該地區(qū)屬于采暖地區(qū)，采暖面積93209.88，采暖耗熱量指標(biāo)按10.62kgce/計（采暖時刻按120d、每天24h計），該項目年采暖熱力消耗折合熱量為8353萬GJ。4、空調(diào)所有

52、建筑均考慮預(yù)留空調(diào)電源插座，空調(diào)設(shè)備由用戶自行選購。5、采暖設(shè)計 = 1 * GB2 熱源：來自都市供熱熱網(wǎng)，熱媒為95/70熱水。管材采納PE-RT塑料加熱管，地?zé)嵊瞄y門均采納熱熔連接型；地面敷設(shè)采暖系統(tǒng)設(shè)置若干套集、分水器，并由該分、集水器引出若干路加熱管線至各個房間。五、燃?xì)夤こ淘擁椖克O(shè)有燃?xì)庹{(diào)壓站，管線全部采納地下直埋敷設(shè)，供各用戶使用，居民氣化率為100%。依照濰坊地區(qū)人均天然氣用量統(tǒng)計數(shù)據(jù)，居民生活用氣耗熱指標(biāo)為2930MJ/人年（即75.26Nm/人年）計算，項目設(shè)計居住1779人，則該項目居民生活年用天然氣為75.261779=133887.54（Nm）。該項目年用天然氣13

53、.40萬Nm。六、建筑新材料、新技術(shù)的應(yīng)用依照建設(shè)部科技進(jìn)步進(jìn)展規(guī)劃，結(jié)合目前建筑科技進(jìn)展情況，該項目擬采納以下幾項科技進(jìn)步成果：1、大量推廣使用建筑節(jié)能新型墻材，該技術(shù)能減少污染，節(jié)約能源，提高居住質(zhì)量。2、高效鋼筋和預(yù)應(yīng)力混凝土技術(shù)的應(yīng)用。該技術(shù)具有降低工程造價、提高工程質(zhì)量的特點(diǎn)，應(yīng)在各項建筑中積極推廣、應(yīng)用。3、生活垃圾粉碎處理，大大降低污染，節(jié)約能量，應(yīng)在小區(qū)建設(shè)中大量推廣。4、其它新材料、新技術(shù)的應(yīng)用，包括新型建筑防水材料，PVC塑料管應(yīng)用技術(shù)等。通過對新型材料、新技術(shù)的利用，提高居住環(huán)境質(zhì)量，節(jié)約能源和資源，降低造價，建設(shè)生態(tài)性居住小區(qū)。4.8 物業(yè)治理該項目的物業(yè)治理擬通過招標(biāo)

54、擇優(yōu)選擇一家物業(yè)治理公司負(fù)責(zé)進(jìn)行物業(yè)治理。物業(yè)治理公司對該項目的物業(yè)治理將提早介入，積極推行社會化、專業(yè)化、科學(xué)化、經(jīng)營型的物業(yè)治理體制，按照邊建邊管、建管結(jié)合的原則，對項目開發(fā)建設(shè)的全過程（規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)等）進(jìn)行熟悉、改進(jìn)和質(zhì)量監(jiān)督，做好物業(yè)治理的各項預(yù)備，為竣工驗收、接管和物業(yè)治理奠定良好的基礎(chǔ)。項目建成后，物業(yè)治理單位要嚴(yán)格按照建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)治理條例及山東省人民政府公布的山東省物業(yè)治理條例等有關(guān)規(guī)定，本著“為民、便民、利民”的原則，對物業(yè)及配套設(shè)施進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)，確保物業(yè)的正常運(yùn)行。其職責(zé)要緊包括：物業(yè)治理機(jī)構(gòu)的職責(zé)包括：1、保安：包括二十四小時保安值勤及巡更任務(wù)。2、衛(wèi)生清潔：區(qū)內(nèi)

55、環(huán)境清潔、保潔，樓道等公共部分清潔、保潔及垃圾收集、清運(yùn)。3、綠化維護(hù)：區(qū)內(nèi)花草樹木的生長維護(hù)、雜草清理等。4、公共設(shè)施維護(hù)：區(qū)內(nèi)景觀、休閑、運(yùn)動、娛樂設(shè)施保養(yǎng)、維修、維護(hù)。5、房屋及配套設(shè)施(上下水、電、暖、燃?xì)獾?維修、維護(hù)。6、區(qū)內(nèi)供暖、供水，供暖指住宅及公共場所的冬季供暖；供水包括住宅及區(qū)內(nèi)綠化景觀等用水。7、公建的治理、維修、維護(hù)等。8、代收相關(guān)費(fèi)用(水、電、暖、物業(yè)等)。9、搞好社區(qū)治理，創(chuàng)建健康文明的社區(qū)文化；協(xié)助政府進(jìn)行社會治理，為用戶提供全面的服務(wù)。10、建立物業(yè)檔案，隨時掌握產(chǎn)權(quán)變動情況，維護(hù)物業(yè)的完整和統(tǒng)一治理等。物業(yè)治理機(jī)構(gòu)的設(shè)立，擬采取示范園物業(yè)治理機(jī)構(gòu)合一組建的形式

56、，對公共建筑、設(shè)施托付經(jīng)營。4.9 實施打算該項目立項后，應(yīng)立即著手項目的初步設(shè)計編制及施工前的預(yù)備工作。初設(shè)批復(fù)后，設(shè)計單位立即組織施工圖設(shè)計，通過招標(biāo)，選定施工隊伍和材料供應(yīng)廠家，在工程監(jiān)理公司的監(jiān)理下，保證工程進(jìn)度，力求高速、優(yōu)質(zhì)地完成項目的建設(shè)。大有公館二期項目，建設(shè)工期3年，打算于2013年3月份開工建設(shè)，可能2016年3月全部竣工，詳見實施進(jìn)度表：實 施 進(jìn) 度 表時間項=項目名稱2013.3-2016.32009.1-2009.12101112123項目立項施工預(yù)備施工圖設(shè)計工程施工竣工驗收4.10 項目招標(biāo)依照中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法等有關(guān)規(guī)定，本工程項目的建設(shè)應(yīng)依法進(jìn)行招標(biāo)，

57、以提高建設(shè)工程質(zhì)量。1、招標(biāo)投標(biāo)的差不多原則依照中華人民共和國招投標(biāo)法的要求，為確保項目建設(shè)的質(zhì)量，縮短工期，節(jié)約投資，防范和化解工程建設(shè)中的違規(guī)、違法行為，愛護(hù)國家利益，本項目建設(shè)的各要緊環(huán)節(jié)應(yīng)通過招標(biāo)方式進(jìn)行。依照本項目的具體情況，招標(biāo)工作應(yīng)遵循以下原則：公開原則。工程項目招標(biāo)應(yīng)具有高的透明度，實行招標(biāo)信息、招標(biāo)程序公開。公平原則。應(yīng)給予所有投標(biāo)人平等的機(jī)會，使其享有同等的權(quán)利，并履行共同的義務(wù)。公正原則。評標(biāo)時應(yīng)按事先公布的標(biāo)準(zhǔn)對待所有的投標(biāo)人。老實信用原則。招標(biāo)人應(yīng)以老實、守信的態(tài)度行使權(quán)利，履行義務(wù)，以維護(hù)招投標(biāo)雙方的利益平衡，以及自身利益與社會利益的平衡。獨(dú)立原則。招標(biāo)人應(yīng)是獨(dú)立的

58、法人，在招標(biāo)過程中應(yīng)自主決策，不受任何外界因素的干擾。同意行政監(jiān)督原則。遵守有關(guān)法律法規(guī)以及有關(guān)規(guī)定，同意有關(guān)行政監(jiān)督部門依法實施的監(jiān)督。2、招 標(biāo)招標(biāo)程序依照有關(guān)規(guī)定，項目工程招標(biāo)應(yīng)按下列程序進(jìn)行：建設(shè)單位向招標(biāo)主管部門提出招標(biāo)申請，經(jīng)批準(zhǔn)后，編制招標(biāo)文件?；蛲懈督?jīng)建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)的具有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理。公布招標(biāo)公告或招標(biāo)通知書。對招標(biāo)企業(yè)進(jìn)行資格審查，組織投標(biāo)企業(yè)勘察施工現(xiàn)場。編制標(biāo)底。托付招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)時，審定標(biāo)底。工程開標(biāo)。由招標(biāo)單位主持，在招標(biāo)治理部門的監(jiān)督下進(jìn)行。當(dāng)眾啟封標(biāo)書，宣布標(biāo)價，公開標(biāo)底，進(jìn)行評標(biāo)、決標(biāo)。簽訂承包合同，中標(biāo)企業(yè)確定后，由招標(biāo)單位發(fā)出經(jīng)招標(biāo)治理

59、部門簽發(fā)的中標(biāo)通知書，招、投標(biāo)雙方在一個月內(nèi)簽訂承發(fā)包合同，并經(jīng)招標(biāo)治理機(jī)構(gòu)審定。招標(biāo)方案招標(biāo)方案要緊包括：設(shè)計招標(biāo)，施工、監(jiān)理招標(biāo)等。設(shè)計招標(biāo)。要緊包括方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計等。施工、監(jiān)理招標(biāo)。在工程施工之前，應(yīng)針對主體建筑、附屬設(shè)施、綠化、道路等不同建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行招標(biāo)，確定施工、監(jiān)理單位。招標(biāo)差不多情況詳見山東省建設(shè)項目招標(biāo)方案。對中標(biāo)單位的要求 對中標(biāo)的工程施工、工程監(jiān)理以及安裝單位，其項目負(fù)責(zé)人、技術(shù)負(fù)責(zé)人通訊標(biāo)書中各專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人必須親自到現(xiàn)場，原則上不得中途換人，如確實需要換人，必須征得甲方同意，且一旦甲方發(fā)覺所換人員不稱職，中標(biāo)單位必須立即撤換，如由于換人而引起質(zhì)量、延誤工

60、期、增加造價等問題，應(yīng)由乙方負(fù)全責(zé)。 本項目不同意聯(lián)合投標(biāo)，不同意中標(biāo)人向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項目，也不同意將中標(biāo)的項目分解后向他人轉(zhuǎn)讓。4.11 投資估算一、估算依據(jù)及講明1、國家計委、建設(shè)部公布的建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第三版）2、國家計委投資司、建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所編建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)有用手冊3、中國國際工程咨詢公司編投資項目經(jīng)濟(jì)咨詢評估指南4、建筑工程按當(dāng)?shù)卦儍r估列5、裝置性材料購置按市場詢價估列6、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅按國家稅務(wù)總局國稅發(fā)1999158號文件有關(guān)規(guī)定暫緩征收7、建設(shè)單位治理費(fèi)按總建筑面積*13元/平方米測算8、不可預(yù)見費(fèi)按土地費(fèi)用、工程費(fèi)用和其他費(fèi)用之和4%計算