房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)教學(xué)課件(74p)

1、成邦地產(chǎn)房地產(chǎn)基本知識(shí)大課堂 1課程培訓(xùn)須知培訓(xùn)目標(biāo) 1、熟悉房地產(chǎn)相關(guān)基本知識(shí) 2、了解房地產(chǎn)相關(guān)的建筑知識(shí) 3、熟悉房地產(chǎn)銷(xiāo)售基本知識(shí)培訓(xùn)對(duì)象 二、三級(jí)市場(chǎng)全體同事 我們的目標(biāo)用專(zhuān)業(yè) 造服務(wù)2課程：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)1房地產(chǎn)基本概念2土地及地產(chǎn)知識(shí)概要4房地產(chǎn)銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析3住宅、建筑工程概論3第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念房地產(chǎn) 房地產(chǎn)又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱(chēng)，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權(quán)利，包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。 房產(chǎn) 是指房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系

2、，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其他用途的房屋。 地產(chǎn) 是指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來(lái)收益或滿(mǎn)足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無(wú)權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒(méi)有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個(gè)統(tǒng)稱(chēng)。4第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面： 1、實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分 2、從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買(mǎi)賣(mài)價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格3、從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的。5第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念 房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)的自然特性 1、位置的固定性 2、使

3、用的耐久性 3、資源的有限性 4、物業(yè)的差異性 房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性 1、生產(chǎn)周期長(zhǎng) 2、資金密集性 3、相互影響性 4、易受政策限制性 5、房地產(chǎn)的保值增值性6第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念 房地產(chǎn)業(yè) 以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，包括土地的開(kāi)發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合性產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。 7第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念*房地產(chǎn)業(yè)帶頭大哥王石先生 著名論述樓市拐點(diǎn)來(lái)了8第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念 房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi) 一級(jí)市場(chǎng)政府

4、出讓土地予開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)（也稱(chēng)土地市場(chǎng)）二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商出售商品房予消費(fèi)者的市場(chǎng)（也稱(chēng)“一手房”市場(chǎng)）三級(jí)市場(chǎng)消費(fèi)者將已購(gòu)商品房再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)（也稱(chēng)“二手房”市場(chǎng)）9*常德地產(chǎn)第一營(yíng)銷(xiāo)代理品牌成邦地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)10第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念 房地產(chǎn)價(jià)格 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成：土地價(jià)格和建筑物及其附屬物價(jià)格的統(tǒng)一，是土地價(jià)值和房屋價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式。 房地產(chǎn)總價(jià)格：指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。 房地產(chǎn)單位價(jià)格：指單位面積或單位建筑面積的價(jià)格，它可以反映房 地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。11第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念 房地產(chǎn)價(jià)格 樓面地價(jià)：指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格 樓面地價(jià) = 土地總價(jià)格/總建筑面積 = 土地單價(jià)/容積率

5、 12第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成1、土地出讓金或征地費(fèi)2、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)3、城市土地開(kāi)發(fā)費(fèi)4、土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 土 地 價(jià) 格1、房屋建筑成本2、流通費(fèi)用3、稅金4、利潤(rùn) 房 屋 價(jià) 格 房 地產(chǎn) 價(jià) 格 13第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念*房地產(chǎn)暴利 人類(lèi)的未解之謎14第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素 1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等） 2、房屋的戶(hù)型、樓層、朝向、視野、新舊程度等 3、小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、美容院等） 4、小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等） 5、房屋的市場(chǎng)價(jià)格定位 6、房屋的供需狀況 7、物業(yè)管理公司的口碑 8、房屋的市場(chǎng)租

6、賃價(jià)格前景及回報(bào)率的多少 10、政府因素、土地價(jià)格的變動(dòng) 11、其它因素15第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念*難道漲的不是房?jī)r(jià)，是寂寞?16第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要 土地分類(lèi)按所有制分：國(guó)有土地和集體土地 國(guó)有土地：在我國(guó)社會(huì)主義制度下，屬于全民所有的土地叫國(guó)有土地。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國(guó)家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國(guó)家依法征用和沒(méi)收的土地、國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)、牧場(chǎng)、漁場(chǎng)、草場(chǎng)的土地；國(guó)有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國(guó)家所有。 集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。根據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理法第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；

7、宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。 17第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要 我國(guó)的土地制度土地所有制：在我國(guó)，先行全部土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制，分為全民所有制（即國(guó)家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個(gè)人均不能取得土地所有權(quán)。土地使用權(quán)：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。 18第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要 國(guó)有土地 城市用地可以分為九類(lèi)： 1、 居住用地 2、 公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地） 3、 工業(yè)用地 4、 倉(cāng)儲(chǔ)用地 5、 對(duì)外交通用地 6、 道路廣場(chǎng)用地 7、 市政公用設(shè)施用地 8、 綠化用地 9、 特殊用地 19第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)

8、概要國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式 國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式：土地使用權(quán)出讓、 轉(zhuǎn)讓、劃撥三種形式。 1、土地使用權(quán)出讓?zhuān)菏侵溉嗣裾耘馁u(mài)、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 拍賣(mài)：是指在指定的時(shí)間、公開(kāi)場(chǎng)合，在土地管理部門(mén)授權(quán)的拍賣(mài)主持人的主持下，競(jìng)投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。 招標(biāo)：是指由土地管理部門(mén)公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評(píng)標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為。 20第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要 國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)菏侵负戏〒碛型恋厥褂脵?quán)的自然人、法人

9、和其它組織，通過(guò)買(mǎi)賣(mài)等方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。3、土地使用權(quán)劃撥：是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。21第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要*中國(guó)地王長(zhǎng)沙新河三角洲 宗地面積：110萬(wàn) 出讓價(jià)格：92億總建筑面積：500萬(wàn) 樓面地價(jià)：1840元/22第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要 土地分類(lèi) 按開(kāi)發(fā)程度分：生地、熟地 1、生地：是指空地、田地、未開(kāi)墾地等不具備直接使用條件的土地。 2、熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。 三通一平：是指土地開(kāi)發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路和土地

10、平整工作。 七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場(chǎng)地平整。 23第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要 土地分類(lèi) 按用途分類(lèi) 土地按用途分類(lèi)及使用年限確定： 1、居住用地70年； 2、工業(yè)用地50年； 3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年； 4、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年； 5、綜合或者其他用地50年。 另外，加油站、加氣站用地為20年。 注意：首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問(wèn)題的，房屋一經(jīng)購(gòu)買(mǎi)并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無(wú)居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過(guò)出讓方式取得的國(guó)有土地的使用權(quán)是有限的，不同開(kāi)發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開(kāi)發(fā)企

11、業(yè)在取得土地用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，都要與國(guó)土局簽訂土地使用權(quán)出讓合同書(shū)，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。 24第三節(jié)：房屋建筑工程概論房屋的分類(lèi)按使用功能分類(lèi) 1、 住宅 2、 工業(yè)廠房和倉(cāng)庫(kù) 3、 商場(chǎng)和店鋪 4、 辦公樓 5、 賓館酒店 6、 文體娛樂(lè)設(shè)施 7、 政府和公用設(shè)施 8、 多功能建筑25第三節(jié)：房屋建筑工程概論住宅的種類(lèi) 住宅種類(lèi)繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等。*Townhouse 萬(wàn)科城26第三節(jié)：房屋建筑工程概論*波普洋房 陽(yáng)光10027第三節(jié)：房屋建筑工程概論*獨(dú)棟別墅 美洲故事28第三節(jié)：房屋建筑工程概論 住宅分類(lèi)：按樓體高度分類(lèi)，主

12、要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。 多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4 -6層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)。多層房屋通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱(chēng)為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點(diǎn) 。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M 的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物。 29第三節(jié)：房屋建筑工程概論一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*

13、康橋藍(lán)灣30第三節(jié)：房屋建筑工程概論 住宅分類(lèi)： 按樓體結(jié)構(gòu)形式分類(lèi)： 1、磚木結(jié)構(gòu) 2、磚混結(jié)構(gòu) 3、鋼混框架結(jié)構(gòu) 4、鋼混剪刀墻結(jié)構(gòu) 5、鋼混框架一剪刀墻結(jié)構(gòu) 6、鋼結(jié)構(gòu)31第三節(jié)：房屋建筑工程概論 住宅分類(lèi)：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合板樓： 板樓一般建筑層數(shù)不會(huì)超過(guò)12層。 長(zhǎng)度明顯大于寬度，板樓有兩種類(lèi)型，一種是長(zhǎng)走廊式的，各住戶(hù)靠長(zhǎng)走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓。 板樓的優(yōu)勢(shì)：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)將朝陽(yáng)面讓位于居室，通風(fēng)采光條件優(yōu)于其它結(jié)構(gòu)。比較典型的是一梯兩戶(hù)式設(shè)計(jì)，南北朝向時(shí)，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽(yáng)面；東西朝向時(shí)，前后居室各有半天的朝陽(yáng)面

14、。32第三節(jié)：房屋建筑工程概論 住宅分類(lèi)：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合塔樓： 一般多于四五戶(hù)共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長(zhǎng)度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過(guò)35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶(hù)到12戶(hù)。 塔樓的優(yōu)勢(shì)：節(jié)約土地資源；塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶(hù)內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶(hù)型；塔樓結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好；居高望遠(yuǎn)，視野開(kāi)闊。塔樓的劣勢(shì)：塔樓每層都有部分住戶(hù)的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后。塔樓戶(hù)型的使用率普遍低于板樓10個(gè)百分點(diǎn)左右，而且戶(hù)型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱(chēng)為“

15、灰色空間”。33第三節(jié)：房屋建筑工程概論 板樓、塔樓*水星香榭里34第三節(jié)：房屋建筑工程概論 住宅分類(lèi)：按房屋戶(hù)型結(jié)構(gòu)分類(lèi)，主要分為： 1、普通單元式住宅 2、公寓式住宅 3、復(fù)式住宅 4、躍層式住宅 5、花園洋房式住宅 6、小戶(hù)型住宅（超小戶(hù)型）35第三節(jié)：房屋建筑工程概論 住宅分類(lèi)： 復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā)，但層高要低于躍層式住宅（復(fù)式設(shè)計(jì)為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。 復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無(wú)法直立。 *溫馨浪漫的復(fù)式樓36第三節(jié)：房屋建筑工程概論 *大氣豪華的躍式樓37第三節(jié)：房屋建筑工程概論 經(jīng)

16、典花園洋房*融科檀香山38第三節(jié)：房屋建筑工程概論 住宅分類(lèi)：按房屋政策屬性分類(lèi)： 1、廉租房 2、已購(gòu)公房（房改房） 3、經(jīng)濟(jì)適用住房 4、住宅合作社集資建房等 5、商品房39第三節(jié)：房屋建筑工程概論 商品房 商品房主要是指由各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資建設(shè)，以營(yíng)利為目的，按市場(chǎng)規(guī)律經(jīng)營(yíng)的房屋。 商品房的“五證” “兩書(shū)”： “五證”包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證建筑工程規(guī)劃許可證國(guó)有土地使用證建設(shè)工程施工許可證商品房預(yù)(銷(xiāo))售許可證。 “兩書(shū)”：新建住宅商品房質(zhì)量保證書(shū)、商品房使用說(shuō)明書(shū)。 從銷(xiāo)售看，商品房又分現(xiàn)房銷(xiāo)售和期房預(yù)售； 從銷(xiāo)售對(duì)象看，分內(nèi)銷(xiāo)商品房、外銷(xiāo)商品房； 從用途看，分普通住宅、公寓、別墅

17、等。40*1987年 深圳 東曉華園中國(guó)第一個(gè)商品房住宅小區(qū)41第三節(jié)：房屋建筑工程概論商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來(lái)劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結(jié)構(gòu)住宅 磚混結(jié)構(gòu)住宅：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗的講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。 由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。42第三節(jié)：房屋建筑工程概論商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來(lái)劃分：2、磚木結(jié)構(gòu)住宅 磚木結(jié)構(gòu)的住宅：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)共同構(gòu)筑

18、成的房屋。3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)搞震性能好，整體性強(qiáng)，搞腐蝕，耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結(jié)構(gòu)等。43第三節(jié)：房屋建筑工程概論住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關(guān)系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來(lái)表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。44第三節(jié)：房屋建筑工程概論住宅的進(jìn)深：通常指房間長(zhǎng)度。住宅的開(kāi)間：通常指房間寬度。 進(jìn)深、開(kāi)間可以衡量房屋的通透性，進(jìn)深太深，房屋的通透性就會(huì)比較差，空氣質(zhì)量不高

19、。 * 房間進(jìn)深16.5米 房間開(kāi)間8.8米 *臥室進(jìn)深6米 臥室開(kāi)間4.4米 *客廳進(jìn)深6.5米 客廳開(kāi)間8.8米45第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析商品房銷(xiāo)售方式： 按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預(yù)售兩種； 商品房預(yù)售條件： 1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)； 2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； 4、向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。 5、商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備

20、案。 46第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析住宅權(quán)益 住宅的產(chǎn)權(quán)：一般是指住宅的所有權(quán)。住宅的所有權(quán)，是一種民事法律關(guān)系，指的是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)住宅全面支配的權(quán)力。 住宅的所有權(quán)一般包括對(duì)房屋的占有、使用、收益、處分四個(gè)方面，這四個(gè)方面也構(gòu)成了住宅所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容。 47第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析住宅權(quán)益1、住宅的占有權(quán)：一般由所有權(quán)人來(lái)行使。當(dāng)使用權(quán)與所有權(quán)相分離的時(shí)候，占有權(quán)就為使用人行使比如出租，當(dāng)使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，占有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。2、住宅的使用權(quán)：對(duì)住宅使用的權(quán)力稱(chēng)住宅的使用權(quán)。使用權(quán)的人，既可以是所有權(quán)人本人，也可以是租房人等。在占有權(quán)和使用權(quán)暫時(shí)不歸房主所有時(shí)，房主的所有權(quán)并未

21、喪失。 3、住宅的收益權(quán)：是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生某種利益的權(quán)力，比如出租收益。4、住宅的處分權(quán)：由房主行使。只有房主才有權(quán)力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈(zèng)予、變賣(mài)、抵押等。但當(dāng)房屋、住宅作為抵押物抵押給債權(quán)人時(shí)，債權(quán)人擁有房屋的處分權(quán)。 48第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析房屋產(chǎn)權(quán)分類(lèi)：1、產(chǎn)權(quán)證書(shū)：是指房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)包括：產(chǎn)權(quán)類(lèi)別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來(lái)源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門(mén)的分戶(hù)房屋平面圖。 2、使用權(quán)房：是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有房

22、產(chǎn)。3、公房：也稱(chēng)公有房產(chǎn)，國(guó)有房產(chǎn)。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷(xiāo)售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有。目前居民租用的公有房產(chǎn)，按房改政策分為兩大類(lèi)：一類(lèi)是可售公有房產(chǎn)，一類(lèi)是不可售公有房產(chǎn)。均為使用權(quán)房。49第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析房屋產(chǎn)權(quán)分類(lèi)：4、不可售公房：根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產(chǎn)。5、已購(gòu)公房：又稱(chēng)售后公房，就是購(gòu)買(mǎi)的公有房產(chǎn)。 6、單位產(chǎn)權(quán)房：是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱(chēng)系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。7、共同共有房產(chǎn) ：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對(duì)全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。50第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析房屋分類(lèi)：1、期房：

23、在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱(chēng)為期房。房地產(chǎn)管理部門(mén)將沒(méi)有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱(chēng)為期房，只要還沒(méi)辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，沒(méi)取得房屋產(chǎn)權(quán)證，就是期房。開(kāi)發(fā)商出售期房稱(chēng)為預(yù)售，購(gòu)房者買(mǎi)房時(shí)就要與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同。 2、現(xiàn)房：按照我國(guó)銷(xiāo)售商品房“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證的商品房才叫“現(xiàn)房”。在銷(xiāo)售商品房的過(guò)程中，現(xiàn)房銷(xiāo)售不需要“銷(xiāo)售許可證”，購(gòu)房者只需查看房屋所有權(quán)證，在簽合同的時(shí)候也必須使用國(guó)土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同。51第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析房屋分類(lèi)：3、準(zhǔn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。4、二手房：經(jīng)過(guò)二

24、次轉(zhuǎn)手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為一手，第二次交易則為二手。5、尾房：一般情況下，當(dāng)房產(chǎn)銷(xiāo)售量達(dá)到80以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤(pán)銷(xiāo)售階段，此時(shí)所銷(xiāo)售的房產(chǎn)，一般稱(chēng)為尾房。 52第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析房屋權(quán)屬分類(lèi)：6、爛尾房 ：是指由于開(kāi)發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，無(wú)法回收前期投資，無(wú)力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤(pán)停滯的積壓樓宇。 *世界最大的爛尾樓 韓國(guó) 柳京飯店53第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)價(jià)格篇： 1、一次性買(mǎi)斷價(jià)：指買(mǎi)方與賣(mài)方商定的一次性定價(jià)。一次性買(mǎi)斷價(jià)屬房產(chǎn)銷(xiāo)售合同中的專(zhuān)用價(jià)格術(shù)語(yǔ)，確定之后，買(mǎi)方或賣(mài)方必須按此履行付款或交房的

25、義務(wù)，不得隨意變更。 2、定金：為保證合同的履行，買(mǎi)方預(yù)先向銷(xiāo)售者賣(mài)方交納一定數(shù)額的錢(qián)款。依據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，一方違約時(shí)，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如無(wú)約定，賣(mài)方違約時(shí)，“定金”雙倍返還；買(mǎi)方違約時(shí)，“定金”不返還?！岸ń稹钡目傤~不得超過(guò)合同標(biāo)的的 20% 。 3、訂金：目前法律上沒(méi)有明確規(guī)定，一般可視為“預(yù)付款”。“訂金”的效力取決于雙方當(dāng)事人的約定。雙方當(dāng)事人如果沒(méi)有約定，“訂金”的性質(zhì)主要是預(yù)付款，銷(xiāo)售者違約時(shí)，應(yīng)無(wú)條件退款；消費(fèi)者違約時(shí)，可以與銷(xiāo)售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營(yíng)者退款。如果雙方當(dāng)事人另有約定，則按照約定執(zhí)行。 54第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)價(jià)格篇： 定金與訂金的區(qū)別，

26、主要表現(xiàn)在： 1)、從合同、依約定應(yīng)交付定金而未交付的，不構(gòu)成對(duì)主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對(duì)主合同的違反。 2)、交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時(shí)，不發(fā)生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。 3)、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如擔(dān)保法就規(guī)定定金數(shù)額不超過(guò)主合同標(biāo)的額的20；而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。 4)、定金具有擔(dān)保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性。55第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)價(jià)格篇： 4、違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨

27、幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。 5、均價(jià)：均價(jià)是指將各單位的銷(xiāo)售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷(xiāo)售價(jià)。 6、起價(jià)：也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷(xiāo)售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷(xiāo)售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷(xiāo)售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷(xiāo)售價(jià)為起步價(jià)。 56第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)面積篇 1、商品房銷(xiāo)售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷(xiāo)售面積即為購(gòu)買(mǎi)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。 銷(xiāo)售商品房，

28、必須明示商品房的銷(xiāo)售面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。 商品房銷(xiāo)售面積=套內(nèi)實(shí)際建筑面積+公攤面積 例：某房源廣告：玉園小區(qū) 、112 、30萬(wàn) ，其中的112即為商品房的銷(xiāo)售面積。57第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)面積篇 2、套內(nèi)建筑面積：商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積*套內(nèi)面積 58第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)面積篇 3、套內(nèi)使用面積：套內(nèi)房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計(jì)算： 1)、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)

29、道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和； 2)、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積； 3)、不包括在結(jié)構(gòu)面積只的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積； 4)、內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。59第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)面積篇 4、套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體所占的面積。商品房的套內(nèi)境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內(nèi)墻體面積的計(jì)算法為： 1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積

30、。60第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)面積篇 5、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積：按照建筑面積計(jì)算規(guī)則的規(guī)定，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中： 1）、原設(shè)計(jì)的封閉式陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積； 2）、挑陽(yáng)臺(tái)（底陽(yáng)臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建設(shè)筑面積； 3）、凹陽(yáng)臺(tái)按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積； 4）、半挑半凹陽(yáng)臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積。61第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)面積篇 6、公用建筑面積：又稱(chēng)公攤。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為每幢樓內(nèi)的公用建筑面積。 公用建筑

31、面積由兩部分組成： 1）、大堂、公共門(mén)廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務(wù)的專(zhuān)用設(shè)備用房； 2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。62第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)面積篇 公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內(nèi)建筑面積之和-單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間的建筑面積（如地下車(chē)庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)、人防工程等） 另外，購(gòu)房人所受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房

32、，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，要在銷(xiāo)（預(yù)）售合同中寫(xiě)明房屋名稱(chēng)，需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。 公用建筑面積不包括倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、車(chē)道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間、售房單位自營(yíng)自用的房屋，以及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計(jì)入公用建筑面積。63第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)面積篇 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算：根據(jù)建設(shè)部商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）規(guī)定，各套（單元）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算公式如下： 1）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積*公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 2）公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨(dú)立

33、使用空間（如租售的地下室、車(chē)棚、人防工程地下室）的建筑面積 3）公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和64第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)面積篇 7、面積計(jì)算公式匯總： 商品房銷(xiāo)售面積 = 套內(nèi)建筑面積 + 分?jǐn)偣妹娣e 套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 陽(yáng)臺(tái)建筑面積 使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和 輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和 結(jié)構(gòu)建筑面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪(均為投影面積)等所占面積的總和。65第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)面積篇 使用率：使用面積與建筑面積之

34、比。板樓：80%；塔樓75%；寫(xiě)字樓70%；商場(chǎng)65%。使用率與人流量密切相關(guān)，人流量大的地方，使用率低。 實(shí)用率：套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。 套內(nèi)墻體面積：公用墻為水平投影面積一半計(jì)入非公用墻為水平投影面積計(jì)入套內(nèi)使用面積為室內(nèi)各居室面積，如壁櫥等，以及不包含在結(jié)構(gòu)面積中的煙囪、通風(fēng)道、管道井。 公攤的公用建筑面積 = 套內(nèi)面積 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) = 公用建筑面積 套內(nèi)建筑面積總和 66第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)面積篇 容積率：總建筑面積與所用建筑用地面積(總占地面積)之比。 建筑覆蓋率：又稱(chēng)“建筑密度”，是指建筑物基底占地面積與規(guī)劃用地之比。 綠化率

35、：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 綠地率：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠蔭面積(包括綠地面積)與規(guī)劃用地面積之比。67第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析銷(xiāo)售實(shí)時(shí)稅費(fèi)新房交易稅費(fèi) 1、購(gòu)買(mǎi)新房繳納的稅費(fèi)： 個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住宅要繳納的稅是印花稅和契稅。2009年6月1日-12月31日期間購(gòu)買(mǎi)市城區(qū)的商品房，普通住宅契稅稅率1%；非普通住宅（除別墅）契稅稅率為4%，享受契稅稅率2%-3%的財(cái)政優(yōu)惠，其中購(gòu)非普通住宅的獎(jiǎng)勵(lì)3%，購(gòu)門(mén)面等經(jīng)營(yíng)性用房（不含二手經(jīng)營(yíng)性用房）的獎(jiǎng)勵(lì)2%。印花稅，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為5元/證。 2、購(gòu)房交納的費(fèi)用一般有： 在購(gòu)房時(shí)交納維修基金、物管費(fèi)，在房屋交付使用時(shí)應(yīng)交納有線(xiàn)電視、

36、煤氣管道開(kāi)戶(hù)費(fèi)等；辦理國(guó)土證、產(chǎn)權(quán)證時(shí)繳納產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、土地分戶(hù)費(fèi)、轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)等，如果是按揭購(gòu)房還應(yīng)交納按揭手續(xù)費(fèi)，除以上費(fèi)用外，可能還要交納和開(kāi)發(fā)商購(gòu)房合同約定的其它費(fèi)用。 但是從2009年7月開(kāi)始，我市商品房交易實(shí)行一費(fèi)制，除物管費(fèi)、維修基金的其他費(fèi)都將包含在房款內(nèi)，不再單獨(dú)繳納。68第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析二手房交易稅費(fèi)事項(xiàng)項(xiàng)目稅費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)單位承擔(dān)方辦理房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)80元/套產(chǎn)權(quán)交易中心買(mǎi)方契稅住宅：1% 商業(yè)門(mén)面：2%財(cái)政局買(mǎi)方營(yíng)業(yè)稅144m2以上滿(mǎn)兩年：(評(píng)估價(jià)-合同原價(jià))*5.6% ；144m2以上未滿(mǎn)兩年：評(píng)估價(jià)*5.6% ；144m2以下滿(mǎn)兩年：不征收營(yíng)業(yè)稅 ；144m

37、2以下未滿(mǎn)兩年(評(píng)估價(jià)-合同原價(jià))*5.6%地稅局賣(mài)方個(gè)人所得稅評(píng)估價(jià)*0.5%(滿(mǎn)5年的唯一一套住宅免收)地稅局賣(mài)方印花稅貼花5元/本產(chǎn)權(quán)交易中心買(mǎi)方辦理國(guó)土證辦證費(fèi)屬于出讓土地的：138元 屬于劃撥用地的：138+面積*3.2元/m2國(guó)土局買(mǎi)方測(cè)繪費(fèi)40元/套產(chǎn)權(quán)測(cè)繪中心買(mǎi)方辦理按揭評(píng)估費(fèi)評(píng)估價(jià)*0.5%評(píng)估公司買(mǎi)方保險(xiǎn)費(fèi)貸款金額*0.6*貸款年限貸款銀行買(mǎi)方按揭服務(wù)費(fèi)貸款金額*3%貸款銀行買(mǎi)方過(guò)戶(hù)費(fèi)用交易服務(wù)費(fèi)面積*6元/m2產(chǎn)權(quán)交易中心買(mǎi)賣(mài)雙方69第四節(jié) 銷(xiāo)售知識(shí)與實(shí)例分析月供款（等額方式）月還款額=本金月利率(1+月利率)還款月數(shù)/ (1+月利率)還款月數(shù)-1 = 貸款金額(萬(wàn)元)還貸系數(shù)投資回報(bào)率=年總租金（純收益）/總售價(jià) 70第四節(jié) 銷(xiāo)售知識(shí)與實(shí)例分析 *貸款利率知多少71第