化肥廠地塊可行性分析報告

1、PAGE PAGE 18常熟化肥廠地塊項目可行性分析一、項目介紹1、地理位置常熟化肥廠地塊位于常熟古城區(qū)的西南隅，北接招商西路、西至滬宜公路，東側(cè)為元和塘。地塊所在地的地理位置有其獨到的優(yōu)勢：雖然地處古城西南，但與市中心距離不過一點幾公里，往來方便；距離地塊東側(cè)和東北側(cè)，分別有著著名的風(fēng)景區(qū)，尚湖和虞山，地塊東側(cè)則緊鄰全國十大專業(yè)類市場之一的常熟招商城。2、規(guī)?；蕪S地塊總占地為15萬，是常熟為數(shù)不多的能建設(shè)為成規(guī)模社區(qū)的地塊。如果僅從規(guī)模上來看，放眼常熟，也有著明顯的規(guī)模優(yōu)勢。3、周邊交通線路途經(jīng)站點111（環(huán)線）建材市場琴湖新村麥當勞建材市場119花溪新村電器城中醫(yī)院合豐村120（西線）汽

2、車客運站二院一院尚湖風(fēng)景區(qū)121新通潤開發(fā)大廈招商城124泯涇虞山公園市中分校招商城127（環(huán)線）汽車客運站中國銀行汽車客運站二、項目定位1、常熟的經(jīng)濟與房地產(chǎn)業(yè)的連動發(fā)展這些年來，處在長三角沿江開發(fā)帶的常熟，經(jīng)濟發(fā)展迅猛，進入2000年起，GDP連續(xù)三年以兩位數(shù)增長，經(jīng)濟增長速度和經(jīng)濟總量在全國縣級市中名列前茅，在2003年全國百強縣（市）的評比中，排名僅次于同省的江陰，位列第二。在經(jīng)濟的熱潮中，常熟的房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟發(fā)展中的一個重要組成部分，在為經(jīng)濟的發(fā)展做出巨大貢獻的同時。也從經(jīng)濟發(fā)展中獲得了大量機會。促進常熟的因素是多方面的，這其中，私營經(jīng)濟的快速發(fā)展是很重要的，常熟私營和個體經(jīng)濟的規(guī)

3、模無論是發(fā)展速度還是規(guī)模在江蘇全省均位列第一。發(fā)達的私營經(jīng)濟，造就了一大批收入高、購買力強的消費群體，正是這些群體，為常熟的房地產(chǎn)市場，特別是為高端的房地產(chǎn)市場提供了充裕的客源。2002年，常熟的農(nóng)民人均年收入為6,215元，已初步具備了購買商品房的能力。就目前江蘇全省的大環(huán)境來看，市場前行的趨勢仍十分強烈，下表列出了2003年1-10月江蘇全省的房地產(chǎn)開發(fā)的技術(shù)指標數(shù)據(jù)，從中可以明顯體現(xiàn)全省房地產(chǎn)的熱潮。03年1-10月江蘇省房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)指標指標數(shù)據(jù)同比增長幅度（%）商品房竣工面積1,435.1萬25.17銷售面積1,512.52萬22.04住宅竣工面積1,224.6526.7住宅銷售面積

4、1,327.3萬19.1空置面積（一年或一年以上）-37.1111層及以上高層銷售面積全省136.65萬136.01南京60.88萬109.28無錫39.07萬170.75蘇州20.58萬259.1611層及以上高層銷售面積114.1萬88.66住宅均價全省2,03810.58蘇州2,45621.53上表的數(shù)據(jù)可以看出，商品房的銷售面積超過了同期的竣工面積，市場去化良好，空置率大幅度下降，住宅的均價不斷提高，無不反映出江蘇房地產(chǎn)市場火爆的現(xiàn)狀。其中很值得注意的一點是，11層及以上高層建筑的銷售增幅最大，象蘇州甚至翻了一倍還多，除了市場需求的原因外，土地掛牌出讓的價格不斷攀升，使得開發(fā)商不得不依

5、靠增加容積率的方法來降低樓面地價，攤薄土地成本。正是成本和需求的雙向拉動，才導(dǎo)致了高層建筑如此優(yōu)異的市場表現(xiàn)。2、城市發(fā)展規(guī)劃進入新世紀以來，常熟圍繞加快實現(xiàn)兩個“率先”的目標，著力營造“大港口、大交通、大工業(yè)、大市場、大城市”五大新優(yōu)勢，重點推進工業(yè)化和城市化。在日益提速的城市化進程中，常熟堅持“高起點規(guī)劃、高標準建設(shè)、高效能管理、高品位經(jīng)營”，力爭成為全國縣級市中“人氣最旺、規(guī)模最大、環(huán)境最美”的城市。根據(jù)最新版規(guī)劃，常熟是國家級歷史文化名城，現(xiàn)代化的商貿(mào)、港口和工業(yè)城市，山水城融為一體的風(fēng)景旅游城市，“一軸雙城、城鄉(xiāng)一體化發(fā)展”的新格局。新版規(guī)劃還提出：在全市范圍內(nèi)突破傳統(tǒng)行政區(qū)劃的制約

6、，減少發(fā)展單元，優(yōu)化資源配置。為此，常熟加大了鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并、工業(yè)區(qū)整合的力度，強化中心城市，市域城鎮(zhèn)組團式發(fā)展，使人口及各種生產(chǎn)要素向城區(qū)、組團中心集聚，走空間集聚、內(nèi)涵發(fā)展之路。按照新版規(guī)劃，常熟城區(qū)實現(xiàn)了科學(xué)的功能分區(qū)，古城區(qū)、城市中心區(qū)、文化片區(qū)錯位發(fā)展，相得益彰。虞山尚湖風(fēng)景區(qū)凸顯生態(tài)特色，環(huán)境迷人；市場片區(qū)商賈云集，人氣旺盛；沿江區(qū)域、市鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)和各工業(yè)園區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展，交相輝映。2002年，常熟城市的建成區(qū)面積已達到45平方公里，常住人口50萬。依照規(guī)劃，2020年要達到約130萬人口規(guī)模，由此可知，每年還需要遞增約4.4萬人。按照2002年常熟市區(qū)內(nèi)每人平均居住面積20來計算，每年所需要

7、的住宅市場供應(yīng)量至少應(yīng)該是：4.4萬20=88萬以上只是靜態(tài)計算，但實際上，發(fā)展卻是動態(tài)的。隨著人民生活水平的提高，人均居住面積將會不斷得到提高，按照人均居住面積35的小康生活水平來計算，市場供應(yīng)量至少應(yīng)該達到：4.4萬35=154萬從這個量來分析，市場前景廣闊。2002年，住宅竣工面積僅為59萬，市場供應(yīng)存在著較大的缺口。不可忽略的是，立志打造成為蘇南地區(qū)物流中心的常熟，還集聚了很大一批外來的經(jīng)商、工作人員，這部分人數(shù)量眾多，且往往有著較強的經(jīng)濟實力，也完全有能力成為支撐常熟房地產(chǎn)市場發(fā)展的一根有力支柱。2020年常熟城區(qū)規(guī)模發(fā)展規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃面積（平方公里）居住人口（萬人）主城區(qū)6060濱江

8、新市區(qū)3520市鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)海虞10-1510-15支塘辛莊沙家浜總計約145約1302、常熟在售住宅房地產(chǎn)市場價格分析隨著常熟經(jīng)濟的發(fā)展，越來越多的住宅項目開始出現(xiàn)在常熟的房地產(chǎn)市場，別墅之類的高檔物業(yè)也是大行其道，以下就在售的部分項目做一介紹：（1）明日星城該案位于常熟城北，北抵外環(huán)北路，西靠報慈北路，東依常福路，南至黃河路，小區(qū)的總建筑面積達到了70萬。該案規(guī)模龐大，產(chǎn)品構(gòu)成多樣，多層、小高層（8層）、別墅均有，房型以2房、3房為主，目前為第十一期，在售面積約7萬，交房日期最晚要到2005年。發(fā)展商：蘇州潤禾房地產(chǎn)有限公司行銷企劃：上海新聯(lián)康房型面積：2房 100 3房 130-250 均價

9、：3,200元/該案有著規(guī)模大的優(yōu)勢，易做整體規(guī)劃，小區(qū)內(nèi)的環(huán)境優(yōu)美，周邊有一定的配套，超市、農(nóng)貿(mào)市場、學(xué)校等各項生活所需設(shè)施基本齊備，有數(shù)條交通線路承載小區(qū)住戶的出行要求。開發(fā)至今，應(yīng)該說發(fā)展商著力推廣的“造街造鎮(zhèn)”計劃得到了市場的認可。該案的缺點就是離開市中心有一定的距離，居民想滿足高層次購物需求所花費的時間比較長。（2）錦繡苑該案位于城北的報慈北路，占地93畝，建筑面積7.2萬，容積率1.16。目前該案已售完。開發(fā)商：常熟市金穗房地產(chǎn)有限責(zé)任公司房型面積：120-220均價：2,420元/該案靠近市中心，距離大潤發(fā)賣場僅10分鐘，購物便捷，且小區(qū)內(nèi)配套設(shè)有體育休閑、餐廳、車庫、公共服務(wù)中

10、心等各類生活設(shè)施，為滿足小區(qū)內(nèi)居民的日常生活提供了便利。該案綠化景觀布置是其一大賣點，整個小區(qū)的綠化率達到了48%，為居住者營造了一個連綿不斷的綠化系統(tǒng)和流動景觀空間。（3）名流世紀莊園該案為別墅盤，位于三環(huán)路以東、通港路以南、長江路延伸段以北，總占地近800畝，建筑面積約15萬，容積率僅0.2，綠化率高達70%。開發(fā)商：旋力集團房型面積：200-800私家花園面積：1000均價：11,000元/從該案的價格來看，不僅在常熟，放眼江蘇全省，幾無能出其右者，可以算得上是江蘇的頂級樓盤。目前開發(fā)第一期，共300幢獨棟別墅。從資料來看，該案具備了高級別墅樓盤的部分特征，低容積率、高綠化率、大面積私家

11、花園、雙車庫。但從其地理位置來看，缺少頂級別墅有山有水的特點，可以說是一個缺憾。該案從2003年6月推出市場以來，一期預(yù)訂率超過5成（10萬訂金），但其客源多為老板的朋友，真正慕名而來的寥寥無幾。總價偏高是影響其順利去化的主要原因。（4）銀湖花園位于常熟南部，昆承湖畔。小區(qū)占地104.5畝，規(guī)劃建設(shè)52幢獨棟別墅，容積率不超過0.3，綠化率達到了72%。開發(fā)商：常熟宇利達房地產(chǎn)開發(fā)置業(yè)有限公司房型面積：500-700價格：320-350萬/幢:均價：6,000元/該案地處景色秀麗的昆承湖風(fēng)景區(qū)，這一區(qū)域是市政規(guī)劃中的生態(tài)型休閑渡假區(qū)和高檔別墅區(qū)，臨湖而建，占據(jù)了顯著的地理優(yōu)勢。該案以風(fēng)水寶地作

12、為其主要宣傳賣點，正是基于地利的考慮。（5）時風(fēng)國際大廈該案東臨新顏六區(qū)老城區(qū)、西至海虞南路、北依方塔步行街。項目占地5,380，總建面51,300，高28層，為常熟首座百米高樓。開發(fā)商：常熟市時風(fēng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)類型：商業(yè)、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店（四星級標準）經(jīng)營方式：產(chǎn)權(quán)出售、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理（回報率未定）面積分割：未定價格：未定車位：350個開業(yè)時間：預(yù)計2005年5月1日前該案是常熟市政府2004年重點工程之一，以百米高度，及常熟商業(yè)圈中心的絕佳位置，將可成為常熟的地標性建筑。新穎的投資方式和物業(yè)類型，將能吸引各房投資客的關(guān)注，預(yù)計其推出后將會把常熟的房地產(chǎn)市場帶到另一個高度。

13、3、區(qū)域周邊二手房價格表位置面積（）單價（元/）備注化肥廠南602,58093年建造安定五區(qū)89.92,892帶裝修 元和三區(qū)753,5334樓元和四區(qū)753,4664樓61.293,1802樓元和五區(qū)64.873,6223樓84.872,9602樓753,1734樓元和小區(qū)613,2782樓683,3824樓713,2393樓單價匯總：2,580-3,622元/4、市場需求2002年，常熟市區(qū)的人均居住面積已達到20，在全省名列前茅，但和人均35的小康生活居住水平來比較，還是有著不小的差距。想要縮短這個差距，常熟仍可謂是“任重而道遠”。在前面曾經(jīng)提到，現(xiàn)在常熟的私營經(jīng)濟發(fā)達，全市153個各類

14、市場云集了大量的外來經(jīng)商者，僅這部分人所創(chuàng)造出的居住需求，就能為常熟的房地產(chǎn)市場提供不小的支持。就目前常熟的市場供應(yīng)來看，還是以本地客源為主，對外來客源的挖掘還停留在比較低的水平，如果激活這部分，對市場的推動作用將不可估量。5、價格建議從全市的房地產(chǎn)市場來看，新建住宅基本集中在城北地區(qū)，這主要和政府的規(guī)劃導(dǎo)向有關(guān)，區(qū)域價格在3,200元/。如果拋開政府導(dǎo)向因素，僅就地理位置來看，化肥廠地塊的位置和城北地區(qū)相比，更具優(yōu)勢。距離市中心更近，交通更為便捷。并且，化肥廠右靠全國十大專業(yè)類市場之一的常熟招商城，左近尚湖風(fēng)景區(qū)，集購物、環(huán)境、交通優(yōu)勢于一身，所以，這一地塊新建住宅后，價格超過城北地區(qū)的單價

15、是順利成章的。另外從地塊附近的二手房價格來看，一般在2,580-3,622元/之間，這些二手房建造年代較早，但其市場售出單價以及不在城北那些新樓盤之下，從這一方面，也可以看出這一區(qū)域的價值。這一區(qū)域二手房的火爆也能顯示出購房者對這一地區(qū)房源的需求，但這區(qū)域目前沒有在售樓盤推出，如果化肥廠地塊項目能夠適時推出，必然會產(chǎn)生轟動的市場反響?；谝陨线@些因素，我們認為化肥廠地塊的住宅對外銷售單價應(yīng)能達到： 3,500元/三、項目建議由于本案的規(guī)模較大，并且單價在當?shù)囟韵鄬^高，因此建議利用地塊地理位置上的優(yōu)勢，為本案的銷售尋求市場支持。1、綜合建議化肥廠地塊的土地價格較高，是本案的一個不利因素，為了

16、將這個不利因素所帶來的影響降低，我們建議整個小區(qū)可以由高層和小高層組成，容積率為3。之所以提出這個建議，主要是基于如下原因考慮：（1）土地價格化肥廠地塊的土地價格較高，成為了本案一個非常重要的不利因素，為了降低這個不利因素所帶來的影響，所以我們建議要提高本案的容積率。（2）市場同類產(chǎn)品的稀缺縱觀目前常熟的住宅房地產(chǎn)市場，產(chǎn)品類型以多層為主，小高層和別墅也都占據(jù)了一定的份額，惟獨高層住宅領(lǐng)域涉足者還較少。目前有一在建的百米高樓項目，是商業(yè)、辦公和酒店的綜合樓，受到了各方的關(guān)注。如果我們建造一批高層住宅，必定會引起市場的關(guān)注?？紤]到本案的價格，屬于常熟中高檔的樓盤，在規(guī)劃設(shè)計上也要能與之相符。所建

17、造的高層，可以建設(shè)成為南北通透的板式結(jié)構(gòu)。在房型設(shè)計中，高層建筑得房率低的問題也要注意，很容易成為市場接受的障礙，所以建議在設(shè)計中應(yīng)考慮如何將得房率提高，為本案的順利去化提供便利。（3）充分享受景觀資源由于地塊靠近尚湖風(fēng)景區(qū)，如何有效利用景觀資源是本案規(guī)劃的一個重點。尚湖風(fēng)景秀美，為了能與之相呼應(yīng)，我們建議將本案建造成一個品質(zhì)高貴，環(huán)境優(yōu)美、高綠化率的高檔社區(qū)。建造高層，可以使盡可能多的住戶在家就享受到尚湖的美景，對于較高樓層的住戶，還可遠眺虞山。近觀湖，遠望山，盡享自然，是本案建造高層的一個支持。（4）高層建筑在市場上的良好表現(xiàn)前面已經(jīng)提到了11層及以上高層建筑在江蘇全省的良好的市場表現(xiàn)，特

18、別是蘇州，其銷售面積的增幅更是達到了259.16%。常熟作為蘇州轄下一個重要的縣級市，在這方面卻鮮有表現(xiàn)，和其經(jīng)濟地位不符。因此如果本案以小高層和高層相結(jié)合，正好符合現(xiàn)時的需求。2、商業(yè)設(shè)施建議目前常熟在售的一些商業(yè)項目來看：方塔東街的起拍價格在1.5-2.3萬元/之間，11幢樓均為整幢起拍，面積較大；招商城的永久使用權(quán)起拍價更是達到4-5萬元/，最高甚至拍到18.3萬/，由此可見，常熟的商鋪市場是很火熱的。本案推出適量的商鋪，當可從中獲得不菲的利潤。從本案的實際來看，規(guī)模龐大，15萬的占地，容積率為3的話，總建面將要達到45萬，在當?shù)乜梢运愕蒙鲜且粋€中型以上社區(qū)。因此，考慮規(guī)劃一定量的商業(yè)配

19、套也十分必要。從本案的周邊來看，招商城規(guī)模雖大，但是個專業(yè)類市場的集合，經(jīng)營方式以批發(fā)為主，其它區(qū)域則缺少有影響力的商業(yè)設(shè)施。區(qū)域內(nèi)居民購物，到市中心的居多。綜合以上意見，我們完全可以利用我們規(guī)模上的優(yōu)勢，在小區(qū)內(nèi)開發(fā)出一個成規(guī)模的商業(yè)配套，建議可將本案的商業(yè)配套設(shè)施設(shè)置如下：地下一層可設(shè)置2-3萬的大賣場或超市滿足居民“柴、米、油、鹽、醬、醋、茶”這開門七件事；地面一層打造一條5萬余方的休閑步行街，以上檔次的精品和品牌商品來吸引顧客購物，也可和招商城形成錯位經(jīng)營；2-3層，規(guī)劃出3-4萬，可以作為滿足居民日常生活休閑、娛樂需求的場所。以上總計約10萬的商業(yè)配套，如果規(guī)劃合理，完全能成為城區(qū)西南角最有吸引力的一個集“購物、休閑和娛樂”與一身的商業(yè)中心。3、客層定位從本項目所在的虞山鎮(zhèn)的十大項目來看，元和區(qū)域?qū)⒔ㄔO(shè)成為“外來人員居住區(qū)”由于本案毗鄰招商城，因此從招商城中找尋客源十分現(xiàn)實，整