下半金地九瓏璧營(yíng)銷(xiāo)策略課件

1、1第二部分、余貨盤(pán)點(diǎn)及目標(biāo)分解 第一部分、市場(chǎng)分析 第三部分、 整體營(yíng)銷(xiāo)策略本案目錄2第一部分、市場(chǎng)分析 3 （1）佛山03-09年住宅年均銷(xiāo)售面積為688萬(wàn)平米。（2）09年成交總面積創(chuàng)歷史新高，全年總成交面積968.6萬(wàn)平米，同比08年（全年總成交面積496萬(wàn)平米）增長(zhǎng) 95，超過(guò)07年（全年總成交面積764萬(wàn)平米）。全年銷(xiāo)售均價(jià)5855元/平米，同比08年（均價(jià)5475元/平米）增長(zhǎng)6.9。（3）2010年16月銷(xiāo)售面積336萬(wàn)平米，同比下降33.佛山整體房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)4（1）禪城03-09年住宅年均銷(xiāo)售面積為87萬(wàn)平米（1） 09年成交 135萬(wàn)平米，同比08年增長(zhǎng)104%。全年銷(xiāo)售均

2、價(jià)7864元/平米，同比08年（均價(jià)7709元/平米）增長(zhǎng)2。（2）2010年16月銷(xiāo)售面積36萬(wàn)平米，同比下降53；5、6月連續(xù)兩個(gè)月成交均價(jià)下降。禪城房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)5（1）政策對(duì)市場(chǎng)影響得到迅速體現(xiàn)，5-6月大范圍觀望情緒彌漫。成交急速萎縮。（2）在成交量大幅萎縮的影響下，開(kāi)發(fā)商的推貨節(jié)奏有所放緩.（3）至6月底，大部分樓盤(pán)價(jià)格無(wú)大幅度調(diào)整，以小幅度折扣為主要價(jià)格手段；部分樓盤(pán)小戶(hù)型啟動(dòng)額外折扣促進(jìn)銷(xiāo)售；但銷(xiāo)售速度沒(méi)有明顯增加,(4)目前出手的主要是剛性需求的自住型買(mǎi)家，以小戶(hù)型走量為主。投資客戶(hù)表現(xiàn)謹(jǐn)慎.但政策稍有松動(dòng),壓抑的投資需求和改善需求即有釋放。2010年上半年市場(chǎng)總結(jié)6競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目

3、余貨分析近期中小戶(hù)型相對(duì)缺貨競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目戶(hù)型剩余套數(shù)預(yù)計(jì)銷(xiāo)售速度（套/月）佛山雅居樂(lè)95-1093212 中海文華熙岸85-111506 怡翠宏璟89-931310 鴻業(yè)城市花園88-974115 依云上城79-9113210 凱德瀚城89-90612 恒福新城82-8733 星海岸82-89326 項(xiàng)目戶(hù)型剩余套數(shù)預(yù)計(jì)銷(xiāo)售速度（套/月）怡翠宏璟118-1347915鴻業(yè)城市花園128-1337920凱德瀚城134-139494 恒福新城125-1336510 項(xiàng)目戶(hù)型剩余套數(shù)預(yù)計(jì)銷(xiāo)售速度（套/月）鴻業(yè)城市花園155-1719410 依云上城155-156294 凱德瀚城182-185192

4、恒福新城171-188625 從競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目余貨情況看，雅居樂(lè)、鴻業(yè)城市花園、怡翠宏璟、中海文華熙岸等幾個(gè)項(xiàng)目最直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手近期內(nèi)處于中小戶(hù)型余貨銷(xiāo)售狀態(tài)，中小戶(hù)型處于市場(chǎng)相對(duì)空檔期，大戶(hù)型存貨較大。7競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目新貨分析8月起有新貨推出，普遍集中在年底推售競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目推售戶(hù)型推售套數(shù)預(yù)計(jì)推出時(shí)間金地九瓏璧81-8910810年底或11年初怡翠宏璟89-931188月底鴻業(yè)城市花園88-108869-10月依云上城79-9120010年底凱德瀚城89-9031210年底或11年初星海岸82-8918610年底或11年初怡翠世嘉74-1091208月東江國(guó)際70-909010月項(xiàng)目推售戶(hù)型推售套數(shù)推出時(shí)

5、間金地九瓏璧145-17610810月怡翠宏璟118-13414811月星海岸130-1701867月保利東灣140-25010010月從競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目未來(lái)新貨推售情況看，普遍集中在年底推售，推售產(chǎn)品仍以中小戶(hù)型為主，最早在8月份有怡翠世嘉新盤(pán)入市。8競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析天湖酈都競(jìng)爭(zhēng)分析17#18#19#13#14#15#16#21#22#23#20#在售產(chǎn)品：13-16#：250-265，9000-10000元/，剩余2套；17-19#：288-298，低層10000-11000元/，湖景單位15000-16500元/，剩余22套；20-23#：263-271，低層9000-10000元/，湖景單位130

6、00-15000元/，剩余19套；獨(dú)立別墅：834-923，剩余3套，均價(jià)約30000元/。未推新貨：無(wú)結(jié)論：天湖酈都在售產(chǎn)品均為250-300平米以上的樓王及別墅，目前洋房剩余43套，別墅剩余3套，與本項(xiàng)目二期不存在直接競(jìng)爭(zhēng)。9競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析中海文華熙岸競(jìng)爭(zhēng)分析目前在售：8座85-89平米二房，9000-9500元/平米（帶裝修），剩余11套；7座87-111平米三房，8000-11500元/平米（帶裝修），剩余31套；12、13座剩余單位（87平米）：12000元/平米，目前余貨7套；6座210平米四房，均價(jià)9500元/平米（毛坯），目前余貨5套；別墅單位，364-411，目前剩余2套。后續(xù)

7、新貨：無(wú)結(jié)論：中海文華熙岸在售產(chǎn)品，以85-111平米二房、三房為主，洋房可持續(xù)供應(yīng)量50套，下半年與本項(xiàng)目?jī)H存在一定的干擾性競(jìng)爭(zhēng)。因余貨不多，預(yù)計(jì)下半年以自然銷(xiāo)售為主。在國(guó)慶等重要節(jié)點(diǎn)可能會(huì)推出少量特價(jià)單位。7#8#12#13#6#10競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析佛山雅居樂(lè)在售產(chǎn)品：6號(hào)2區(qū)3、4座： 230-250“心湖灣畔”組團(tuán)，余貨26套，9100元/；6號(hào)1區(qū)1、2座：280-310“領(lǐng)峰”組團(tuán)，余貨1套，9000元/；6號(hào)2區(qū)1、2座：365-428“空中1號(hào)”復(fù)式，余貨1套，10000元/；8號(hào)1區(qū)1、2、6座：“亞藝新地”，95-109 ，剩余貨量29套，均價(jià)9000元/。未推產(chǎn)品：8號(hào)1區(qū)3

8、、4、5座：130-160，貨量200多套，預(yù)計(jì)11年年初推出。結(jié)論：佛山雅居樂(lè)在售小戶(hù)型產(chǎn)品，面積區(qū)間95-109，可持續(xù)供應(yīng)量?jī)H29套，對(duì)本項(xiàng)目威脅不大，預(yù)計(jì)下半年不會(huì)再有重大促銷(xiāo)措施。大戶(hù)型剩余難消單位，不排除三季度會(huì)有打折促銷(xiāo)，但因數(shù)量較少，不會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成直接影響。二期位置1區(qū)3、4座“心湖灣畔”1區(qū)1、2座“領(lǐng)峰”2區(qū)1、2座“空中1號(hào)”2區(qū)3、4座“心湖灣畔”4#3#3#4#2#1#1#2#競(jìng)爭(zhēng)分析11競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析怡翠宏璟在售產(chǎn)品：1、2座：90-130三房，兩梯四戶(hù)到五戶(hù)，總共270套，目前剩余約90套，均價(jià)8800元/；5、6座：210四房，共116套，剩余約40套，均價(jià)96

9、00-10000元/。未推產(chǎn)品：10座：兩梯四戶(hù)，90-130，約120套；9座：兩梯五戶(hù)，90-130，約150套；11、13座：兩梯三戶(hù)，約60套90三房， 120套140-150四房；12座：兩梯兩戶(hù)，200，60套。競(jìng)爭(zhēng)分析結(jié)論：怡翠宏璟二期在售產(chǎn)品，面積90-130，可持續(xù)供應(yīng)量約90套，與本項(xiàng)目二期小戶(hù)型相沖突，存在正面競(jìng)爭(zhēng)。第二批90-130單位預(yù)計(jì)8月底推出。12競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析鴻業(yè)城市花園競(jìng)爭(zhēng)分析在售產(chǎn)品：3-4座：兩梯三戶(hù)，88-128兩房、三房，8000-9000元/平米，剩余30多套；5座：兩梯兩戶(hù)，169-171三房、四房，約9500元/平米，剩余22套；7-9座：兩梯三

10、戶(hù)，133-157三房， 9500-10000元/平米，剩余150套。未推產(chǎn)品：1-2座：兩梯三戶(hù)，88-128兩房、三房，約127套；6座：兩梯兩戶(hù)，169-171三房、四房，約33套。128:3房88:2房108:2房108:2房88:2房6459646388:2房97:2房97:2房88:2房6563169:4房171:4房170:4房171:4房133:3房155:3房142:3房156:4房158:4房142:3房157:3房133:3房結(jié)論：鴻業(yè)城市花園二期小戶(hù)型剩余約30套，中大戶(hù)型剩余貨量較多，約170套，預(yù)計(jì)三季度推出1-2座小戶(hù)型。13競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析凱德瀚城競(jìng)爭(zhēng)分析在售產(chǎn)品：

11、30、31#：90二房，均價(jià)約10000元/ ，余貨60套；15、16、19#：135-139三房，均價(jià)約11000元/，余貨45套 ；14、17#：182-185四房，均價(jià)約10000元/ ，余貨20套；22、23#：220四房，均價(jià)約11500元/，余貨33套；2-7#：261-315三疊墅，均價(jià)約13000元/，余貨31套 。未推產(chǎn)品：后續(xù)產(chǎn)品供應(yīng)：具體時(shí)間未定，前期余貨較多，新貨加推時(shí)間預(yù)計(jì)延長(zhǎng)。22-23#14#15#16#19#2-7#31#30#17#結(jié)論：凱德瀚城，在售產(chǎn)品供應(yīng)量較大，小戶(hù)型余貨約60套，中大戶(hù)型約100套，產(chǎn)品長(zhǎng)期滯銷(xiāo)，預(yù)計(jì)四季度會(huì)有一定的促銷(xiāo)措施。14競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)

12、目分析依云上城競(jìng)爭(zhēng)分析在售產(chǎn)品：1-3#：兩梯三戶(hù)，78-92二、三房，均價(jià)約9000元/ ，余貨93套；4#：兩梯三戶(hù)，87-156三、四房，三房均價(jià)約8600元/ ，四房均價(jià)約9400 元/，余貨63套；未推產(chǎn)品：5-6座：兩梯三戶(hù)，78-92二、三房，約200套，預(yù)計(jì)四季度推出。1#2#3#4#結(jié)論：依云上城，在售產(chǎn)品供應(yīng)量較大，且其戶(hù)型實(shí)用性高，價(jià)格與本項(xiàng)目相比較低，是本項(xiàng)目下半年重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目之一，目前小戶(hù)型余貨128套，大戶(hù)型28套，預(yù)計(jì)下半年陸續(xù)推出新貨，不排除其再次采取低價(jià)開(kāi)盤(pán)策略迅速走貨。15競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析保利花園競(jìng)爭(zhēng)分析在售產(chǎn)品：目前項(xiàng)目在售三期產(chǎn)品。目前主推：32棟高層單位，

13、兩梯三戶(hù)，共75套，143-187平米，均價(jià)13000元/；36-40棟多層單位，130-170平米，目前剩余少量尾貨。后續(xù)供應(yīng)：無(wú)結(jié)論：保利花園目前進(jìn)入尾貨階段，剩余貨量?jī)H約60套，后續(xù)以自然銷(xiāo)售為主，無(wú)重大促銷(xiāo)措施。16競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析創(chuàng)鴻水韻尚都在售產(chǎn)品：在售產(chǎn)品：雅湖軒A、B座，郎湖軒A、B座，共計(jì)277套。 戶(hù)型：1914+1房二廳；1843+1房2廳；2254+1房2廳；2825+1房三廳。價(jià)格：9000-13000元/郎湖軒A/B座雅湖軒A/B座結(jié)論：創(chuàng)鴻水韻尚都開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售不理想，至今累計(jì)銷(xiāo)售約100套，下半年項(xiàng)目面臨的資金回籠壓力非常大，需要迅速出貨回籠資金，現(xiàn)已計(jì)劃把剩余的大部分單

14、位作額外9折促銷(xiāo)，預(yù)計(jì)后期將會(huì)有更多實(shí)質(zhì)性的降價(jià)行為。競(jìng)爭(zhēng)分析171、周邊項(xiàng)目基本均處于持銷(xiāo)狀態(tài)，新政后主要走貨的是中小戶(hù)型，目前在售小戶(hù)型貨量相對(duì)大戶(hù)型較少，小戶(hù)型屬于相對(duì)空檔期；2、周邊項(xiàng)目天湖酈都、中海文華熙岸、雅居樂(lè)花園因存貨不多，不存在大幅度降價(jià)的可能。但怡翠、鴻業(yè)在三季度均有新貨推出，尤其鴻業(yè)大戶(hù)型存貨較多，存在低價(jià)開(kāi)盤(pán)的可能型，因此，對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生重要影響的時(shí)間節(jié)點(diǎn)將出現(xiàn)在8月以后。競(jìng)爭(zhēng)分析總結(jié)18第二部分、余貨盤(pán)點(diǎn)及目標(biāo)分解 19物業(yè)類(lèi)型余貨數(shù)量（套）余貨均價(jià)（元/平米）余貨金額（萬(wàn)元）已認(rèn)購(gòu)未簽約一期別墅15套180008524 1套 一期高層6套100001455 3套 一期

15、商鋪（不含會(huì)館）6套180009772套 二期高層497套960061071 20套 二期商鋪31套16579709711套余貨總值79124該數(shù)據(jù)截至2010年7月14日認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)（截至7月14日，2010年完成認(rèn)購(gòu)額28828萬(wàn)元，簽約額22932，回款額22338萬(wàn)元）總體余貨情況20項(xiàng)目全年銷(xiāo)售目標(biāo)約6億元，下半年銷(xiāo)售目標(biāo)4億元根據(jù)市場(chǎng)情況，全年銷(xiāo)售沖刺目標(biāo)6億元。根據(jù)上半年已銷(xiāo)售金額，下半年銷(xiāo)售沖刺目標(biāo)4億元；其中第三季度目標(biāo)沖刺目標(biāo)2.4億元，任務(wù)艱巨，對(duì)推售節(jié)奏把握及出貨要求高；第四季度沖刺目標(biāo)1.6億元 。整體目標(biāo)21序號(hào)分類(lèi)余貨情況余貨特征1二期已推售洋房推售219套余貨148

16、套其中1#約170平米單位剩余11套，2#約145平米單位剩余16套，4#約82平米單位剩余36套，約89平米單位剩余28套,9#約93平米單位剩余41套，約128平米單位剩余16套。目前，2#、9#及4#西向單位走速緩慢，其他單位走速相對(duì)正常2二期下階段可推售洋房3#、5#、6#共139套其中3#約170平米單位50套，5#約170平米單位39套；6#約145平米單位50套3一期商鋪余貨6套面積約47-142平米，總價(jià)約92-273萬(wàn)4一期住宅余貨6套3套樓王，2套Box，1套樣板房5二期商鋪31套 200萬(wàn)元以上鋪位19間，占余貨61%6一期別墅余貨15套主要位于第二、三排，總價(jià)段約545

17、-650萬(wàn)，余貨均價(jià)約18000元/平米從余貨情況看，目前140平米以上單位剩余27套，128平米以下單位剩余121套；從可推售新貨情況看，3、5、6#以145-175平米單位為主，與余貨基本為互補(bǔ)單位；高價(jià)值單位里：商鋪余貨及新貨共48套，一期住宅余貨6套，一期別墅余貨15套。下半年貨量以中大戶(hù)型為主，為營(yíng)銷(xiāo)的主要方向。余貨特征住宅余貨以中小單位為主，新貨以140/170平米中大單位為主，其余為部分商鋪/別墅高價(jià)值單位以上截至7月14日銷(xiāo)控目標(biāo)分解根據(jù)季度銷(xiāo)售目標(biāo)，新貨推售基本需集中在三季度完成； 為完成三季度銷(xiāo)售目標(biāo)，三季度必須有一次商鋪新貨推售，且3、5、6#樓必須全部推出，因此，三季度

18、推貨節(jié)奏安排成為關(guān)鍵；另外，80-90平米戶(hù)型必須在三季度快速較大量出貨。物業(yè)類(lèi)型7月8月9月三季度總銷(xiāo)售套數(shù)三季度總銷(xiāo)售金額套數(shù)金額套數(shù)金額套數(shù)金額1、2#洋房71050575034501522503#洋房001016501016502033004#及9#93單位151200151200108004032005、6#洋房00003549003549009#128單位33753375225081000一期洋房00120012002400商鋪133000510002500204500別墅32050212002120074450合計(jì)43800058850056845015224000根據(jù)目標(biāo)分解，

19、為完成三季度目標(biāo)，新貨推貨基本需集中在三季度完成23第三部分、 整體營(yíng)銷(xiāo)策略I、困局及營(yíng)銷(xiāo)總體策略2、推貨策略3、推廣及活動(dòng)策略4、價(jià)格策略5、銷(xiāo)售提升策略24I、困局及營(yíng)銷(xiāo)總體策略25困局面對(duì)的問(wèn)題1、新政影響：觀望情緒影響購(gòu)房決策；實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力降低。 2、目標(biāo)客群狹窄：產(chǎn)品氣質(zhì)決定本項(xiàng)目為佛山非主流傳統(tǒng)豪宅，主要客戶(hù)為三高人群，每周上門(mén)量不俗，但實(shí)際成交率低。 3、產(chǎn)品自身有一定抗性：大戶(hù)型臨路；小戶(hù)型實(shí)用率低，部分臨路。 4、前期形象推廣缺乏后繼 ： “新生活智慧”形象奠定后，由于政策等原因，缺乏實(shí)質(zhì)性的支撐，使概念懸空無(wú)法落地，難以感動(dòng)客戶(hù)。 5、前期負(fù)面口碑：銷(xiāo)售速度緩慢的市場(chǎng)印象、業(yè)

20、主整改后遺癥、負(fù)面新聞 26破局二期業(yè)主給我們的啟發(fā)普遍聲音：“地段好”“物業(yè)管理比其他樓盤(pán)好，我有朋友在一期住”“居住環(huán)境好，三無(wú)：無(wú)工廠無(wú)嘈雜商業(yè)無(wú)農(nóng)民房”近期：“國(guó)家折騰來(lái)折騰去樓價(jià)也沒(méi)跌，現(xiàn)在買(mǎi)還可以和發(fā)展商談?wù)剹l件” 地段，設(shè)計(jì)，鄰居，稀缺大戶(hù)型客戶(hù)聲音： “小孩上學(xué)方便”；“這塊地風(fēng)水好”“我朋友買(mǎi)了所以我買(mǎi)了”“贈(zèng)送面積多，算下來(lái)不比其他樓盤(pán)貴”“外立面好，等我裝修完了讓朋友看看我的房子多漂亮”小戶(hù)型客戶(hù)聲音：“買(mǎi)來(lái)自己住的，貴一點(diǎn)沒(méi)關(guān)系，但朝向和空間都要好，所以選04”“我姐姐是一期業(yè)主，這次買(mǎi)房也主要是她幫我出錢(qián)”“我已經(jīng)買(mǎi)了好幾套，現(xiàn)在買(mǎi)個(gè)小的老了住，不需要太多房間，關(guān)鍵是

21、居住環(huán)境”“租金回報(bào)率高，容易轉(zhuǎn)手”商鋪客戶(hù)聲音：“我認(rèn)同這個(gè)地段，湖景路沒(méi)有其他鋪了”“我喜歡投資鋪，都在看，對(duì)比保利花園、星星國(guó)際這些，這里單價(jià)低些，風(fēng)險(xiǎn)小”27破局解決問(wèn)題的方法1、新政影響：觀望情緒影響購(gòu)房決策；實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力降低。解決方法：“滾雪球式營(yíng)銷(xiāo)”。利用“從眾心理”，讓一小群人帶動(dòng)一大群人2、目標(biāo)客群狹窄：產(chǎn)品氣質(zhì)決定本項(xiàng)目為佛山非主流傳統(tǒng)豪宅，每周上門(mén)量不俗，但實(shí)際成交率低。解決方法：深挖主力客戶(hù)，帶動(dòng)其他客戶(hù)找喜歡我們產(chǎn)品的客戶(hù)：發(fā)揮旗幟作用，用“三高”業(yè)主影響“三高”客戶(hù)或向往“三高”的客戶(hù)；找認(rèn)同項(xiàng)目其他優(yōu)勢(shì)的客戶(hù)：如基于地段的投資價(jià)值及升值潛力3、產(chǎn)品有一定缺陷：大戶(hù)型

22、臨路；小戶(hù)型實(shí)用率低，部分臨路。解決方法：提升項(xiàng)目形象，提高產(chǎn)品附加值，讓客戶(hù)為整體社區(qū)品質(zhì)買(mǎi)單4、前期形象推廣缺乏后繼 ：解決方法：從客群及項(xiàng)目氣質(zhì)出發(fā)提升及深化項(xiàng)目形象5、前期負(fù)面口碑：銷(xiāo)售速度緩慢的市場(chǎng)印象、業(yè)主整改后遺癥、負(fù)面新聞解決方法：提升銷(xiāo)售及物業(yè)服務(wù)，讓業(yè)主、客戶(hù)為我們說(shuō)話(huà)28下半年總體營(yíng)銷(xiāo)策略 打好時(shí)間差，快速出貨一切為了銷(xiāo)售下半年總體以促進(jìn)大價(jià)值單位走貨為重點(diǎn)，階段性利用時(shí)間差促進(jìn)小戶(hù)型走貨。1、7月份：延續(xù)商鋪投資預(yù)熱，推動(dòng)投資類(lèi)物業(yè)(商鋪、別墅、大戶(hù)型)銷(xiāo)售；小戶(hù)型利用周邊空擋期加速定向推廣、快速出貨。2、8月份：自住、投資雙線推進(jìn)；加推大戶(hù)型新貨，以大戶(hù)型帶動(dòng)小戶(hù)型；

23、利用從眾心理，發(fā)揮旗幟作用圈層與口碑1、老業(yè)主全面升級(jí)緊跟，種子計(jì)劃與922戶(hù)戶(hù)跟進(jìn)到位2、現(xiàn)有客戶(hù)圈層為本，爭(zhēng)取非本項(xiàng)目主流客戶(hù)提升項(xiàng)目附加值，形象提升找準(zhǔn)客戶(hù)買(mǎi)點(diǎn)1、基于目標(biāo)客戶(hù)的形象深化及賣(mài)點(diǎn)強(qiáng)化2、從產(chǎn)品、物業(yè)等方面提升項(xiàng)目附加值銷(xiāo)售人員專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)提升踢好臨門(mén)一腳1、突破普通銷(xiāo)售運(yùn)行模式，通過(guò)逐級(jí)談判及一定談判籌碼加速成交2、通過(guò)銷(xiāo)售培訓(xùn)提升客戶(hù)駕馭能力、專(zhuān)業(yè)服務(wù)能力292、推貨策略30推售安排主要考慮因素推售安排推售安排主要考慮因素市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素：第四季度競(jìng)爭(zhēng)壓力大于第三季度，必須加快三季度銷(xiāo)售速度； 新政后主要走貨的是中小戶(hù)型，目前亞藝片區(qū)在售小戶(hù)型貨量相對(duì)較少，小戶(hù)型屬于相對(duì)空檔期；

24、 三季度銷(xiāo)售壓力：抓大放小，必須把握時(shí)機(jī)加速大價(jià)值單位成交（大戶(hù)型、商鋪、別墅），尤其是利用商鋪銷(xiāo)售預(yù)熱及大戶(hù)型略有成交抬頭的時(shí)機(jī)加速大價(jià)值單位推貨及銷(xiāo)售。內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)因素：可推新貨里，3#與在售1#有直接內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，6#與在售2#有直接內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，3#與6#的推售在符合目標(biāo)分解時(shí)間要求的前提下，應(yīng)盡量避免與1、2#樓的內(nèi)部客戶(hù)分流；展示要求：5#為新戶(hù)型，盡可能推出時(shí)間上考慮展示配合； 但如果8月已有大戶(hù)型銷(xiāo)售不理想，作好新戶(hù)型5#提前加推的準(zhǔn)備。31推售安排：商鋪新貨 3#洋房5、6#洋房綠景路商鋪推售安排根據(jù)上述主要考慮因素，下半年推售安排如下：物業(yè)類(lèi)型推售安排備注1、2 #洋房余貨4、9 #小

25、面積產(chǎn)品7月中下旬重點(diǎn)消化1、加速大戶(hù)型余貨消化，爭(zhēng)取在7月底12去貨70-80。2、利用小戶(hù)型市場(chǎng)相對(duì)空檔期，通過(guò)定向推廣加快小戶(hù)型銷(xiāo)售。9、10 #商鋪新貨7月底推售承接首批商鋪熱銷(xiāo)勢(shì)頭，加快商鋪出貨，并帶動(dòng)相關(guān)投資類(lèi)物業(yè)銷(xiāo)售，形成市場(chǎng)影響。3#洋房新貨8月初1、以適宜的價(jià)格推出，消化前期價(jià)格承受力有限的客戶(hù)。2、爭(zhēng)取1、2#達(dá)到較高銷(xiāo)售率后推售，避免內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)。5、6#洋房9月初依托樣板房開(kāi)放的契機(jī)，用價(jià)格杠桿實(shí)現(xiàn)熱銷(xiāo)在規(guī)劃路開(kāi)通前銷(xiāo)售，避免路噪影響5、6#商鋪11月規(guī)劃路開(kāi)通，商業(yè)價(jià)值大大提升（可根據(jù)市場(chǎng)變化適時(shí)調(diào)整）32 1、如果在8月初，1、2 #大面積產(chǎn)品的余貨消化量未能達(dá)到預(yù)期目

26、標(biāo)，3棟仍按原定時(shí)間開(kāi)售，但在價(jià)格和銷(xiāo)售策略方面進(jìn)行調(diào)整。2、如3棟開(kāi)售后銷(xiāo)售速度不理想，建議56提前到8月推售，以確保項(xiàng)目總體的銷(xiāo)售速度及目標(biāo)，或在3棟開(kāi)售前推出5#6#。3、7小戶(hù)型視49銷(xiāo)售情況及總體銷(xiāo)售任務(wù)完成情況在第四季度機(jī)動(dòng)加推。推貨安排備案333、推廣及活動(dòng)策略（1）總體推廣及活動(dòng)策略（2）分產(chǎn)品推廣及活動(dòng)策略34買(mǎi)家的共性三高人群：高學(xué)歷、高收入、高見(jiàn)識(shí) 懂得欣賞產(chǎn)品立面、建筑規(guī)劃及戶(hù)型設(shè)計(jì)的超前性 欣賞項(xiàng)目因居住人群而形成的人文氛圍氣質(zhì)感動(dòng)特定人群本案的根本特性賣(mài)氣質(zhì)越欣賞，越懂欣賞目標(biāo)客戶(hù)共性總體推廣及活動(dòng)策略形象深化 35金地九瓏璧并非佛山傳統(tǒng)的豪宅，而是高端有氣質(zhì)、有品

27、位的樓盤(pán)亞藝之上的奢侈品，精神層面上的奢侈品氣質(zhì)決定價(jià)值下半年項(xiàng)目形象推廣定位讓有鑒賞力的人聚居在有氣質(zhì)的地方形象深化 智慧人生，領(lǐng)先生活36“智慧人生，領(lǐng)先生活”詮釋對(duì)一期業(yè)主進(jìn)行定性定量描述用數(shù)據(jù)展示，一期業(yè)主的職業(yè)構(gòu)成用事實(shí)和客戶(hù)的聲音闡述“和誰(shuí)住在一塊”尤為重要用真實(shí)的聲音說(shuō)明，他們的選擇是什么 物以類(lèi)聚，人以群分， 31位醫(yī)生、 56位教師、20位律師、 44位公務(wù)員、136位私企主、 218位大中企業(yè)管理層戶(hù)，還有專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)師、建筑師、房管局、建設(shè)局等行內(nèi)專(zhuān)業(yè)人士，共同構(gòu)成了金地九瓏璧的一期856戶(hù)業(yè)主，只因她超前的設(shè)計(jì)，獨(dú)特的氣質(zhì)，舍得的用料及千金難買(mǎi)的好鄰居！項(xiàng)目的氣質(zhì)由其居住者

28、決定九瓏璧居者的智慧人生形象詮釋載體：媒體配合+現(xiàn)場(chǎng)信息+圈層信息傳遞+銷(xiāo)售傳遞37“智慧人生，領(lǐng)先生活”詮釋地段、環(huán)境、配套領(lǐng)先10年的建筑風(fēng)格全城最優(yōu)的教育配套物業(yè)管理佛山首個(gè)3G智慧社區(qū) 領(lǐng)先十年的居住品質(zhì) 居住品質(zhì)由項(xiàng)目決定九瓏璧居者的領(lǐng)先生活形象詮釋載體：媒體配合+現(xiàn)場(chǎng)信息+圈層信息傳遞+銷(xiāo)售傳遞38生活方式研討會(huì)：智慧人生，領(lǐng)先生活“三高”人群共同的選擇動(dòng)作一目的：制造市場(chǎng)熱點(diǎn)：三高人群為什么選擇九瓏璧活動(dòng)內(nèi)容及形式：1、現(xiàn)場(chǎng)研討會(huì) （8月1日）生活方式研討會(huì)：智慧人生，領(lǐng)先生活“三高”人群共同的選擇2、媒體炒作（8月6日）訪談形式：尋找一期業(yè)主中具備影響力的公眾性人物，以其意見(jiàn)領(lǐng)

29、袖的形象，訪談的形式對(duì)其生活方式進(jìn)行探討交流。推廣工作：配合報(bào)廣一期：南方都市報(bào)（7月30日）費(fèi)用：研討會(huì)：約50000元（與后續(xù)3G智慧社區(qū)發(fā)布會(huì)一起舉行）報(bào)廣配合：約60000元39產(chǎn)品附加值的提升 構(gòu)建佛山首個(gè)3G智慧社區(qū)動(dòng)作二目的：制造市場(chǎng)熱點(diǎn)：三高人群的前沿生活方式提升項(xiàng)目附加值；內(nèi)容：家居智能系統(tǒng)：由聯(lián)通聯(lián)合廠家免費(fèi)提供價(jià)值3000元/戶(hù)的終端服務(wù)器，可以提供社區(qū)內(nèi)視頻免費(fèi)通話(huà)、無(wú)線路由及智能家居控制功能（智能開(kāi)關(guān)由業(yè)主選擇性購(gòu)買(mǎi)）家居安防系統(tǒng)：由我司購(gòu)買(mǎi)1980元優(yōu)惠套餐（含半年話(huà)費(fèi)及服務(wù)費(fèi)，后續(xù)由業(yè)主支付30元/月）贈(zèng)與業(yè)主，業(yè)主即可用手機(jī)監(jiān)控家居安全。推廣工作：3G智慧社區(qū)發(fā)

30、布會(huì)（7月31日與生活方式研討會(huì)一期舉行）邀請(qǐng)對(duì)象：媒體、業(yè)主、聯(lián)通IPONE用戶(hù)家居安防系統(tǒng)作為階段性促銷(xiāo)回饋8月9月：對(duì)每周首5名成交的客戶(hù)，贈(zèng)送價(jià)值7980元的IPONE手機(jī)家居安防系統(tǒng)費(fèi)用預(yù)計(jì)：促銷(xiāo)回饋：32000元報(bào)廣配合：南都一版；費(fèi)用約60000元40產(chǎn)品附加值的提升 金地九瓏璧首創(chuàng)云服務(wù)體系動(dòng)作三目的：對(duì)現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)進(jìn)行提升，并以“云服務(wù)計(jì)劃”進(jìn)行包裝宣傳；內(nèi)容：重點(diǎn)宣傳“護(hù)理班”“平安鐘”“家庭老師”“母嬰計(jì)劃”載體項(xiàng)目宣傳小冊(cè)子現(xiàn)場(chǎng)展板、包裝銷(xiāo)售人員影響41 強(qiáng)化教育學(xué)區(qū)新東方英語(yǔ)電影節(jié)動(dòng)作四目的：利用假期舉行教育類(lèi)人文活動(dòng)，強(qiáng)化九瓏璧教育賣(mài)點(diǎn)，提升項(xiàng)目文化內(nèi)涵?；顒?dòng)形式：

31、聯(lián)動(dòng)湖景路新東方英語(yǔ)，每周末在現(xiàn)場(chǎng)舉行英語(yǔ)電影賞析，由新東方英語(yǔ)老師全程解析及互動(dòng)。同時(shí)，每周配備不同國(guó)家的文化賞析及美食品鑒。每周設(shè)置一個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)，獎(jiǎng)勵(lì)電子詞典或復(fù)讀機(jī)?；顒?dòng)時(shí)間：7.31-8.29（共五次活動(dòng)）參加人群：周邊樓盤(pán)人群、項(xiàng)目業(yè)主、新東方學(xué)員 8月英語(yǔ)電影月孟母之所以三遷，是因?yàn)樗龥](méi)有遇上金地九瓏璧這樣有氣質(zhì)的人文居住。孩子的氣質(zhì)遠(yuǎn)比留給他的財(cái)富重要，子女的成功遠(yuǎn)比自己的成功重要。42 強(qiáng)化領(lǐng)先設(shè)計(jì)9月室內(nèi)設(shè)計(jì)大賽動(dòng)作五目的：利用新戶(hù)型推出節(jié)點(diǎn)舉行室內(nèi)設(shè)計(jì)大賽，凸現(xiàn)項(xiàng)目戶(hù)型優(yōu)勢(shì)，同時(shí)設(shè)計(jì)師作為目標(biāo)客群之一，通過(guò)此次活動(dòng)在設(shè)計(jì)師群體里形成影響力，促進(jìn)設(shè)計(jì)師的購(gòu)買(mǎi)?；顒?dòng)形式：聯(lián)動(dòng)廣東省

32、或佛山室內(nèi)家居設(shè)計(jì)協(xié)會(huì)，以九瓏璧洋房為設(shè)計(jì)目標(biāo)?；顒?dòng)時(shí)間：9.4-10.1（9月4日啟動(dòng)儀式配合樣板房開(kāi)放）參加人群：佛山室內(nèi)設(shè)計(jì)師 9月室內(nèi)設(shè)計(jì)大賽最具品味的社區(qū)，最具才華的設(shè)計(jì)師 43強(qiáng)化社區(qū)人文內(nèi)涵“總是在一起”7-9月系列業(yè)主活動(dòng)動(dòng)作六目的：利用系列業(yè)主活動(dòng)，提升業(yè)主滿(mǎn)意度，強(qiáng)化口碑效應(yīng)，同時(shí)在活動(dòng)中對(duì)項(xiàng)目的文化內(nèi)涵進(jìn)行滲透?；顒?dòng)時(shí)間與主題： 7.31 水上運(yùn)動(dòng)會(huì)親情8.15 七夕巧克力派對(duì)愛(ài)情9.22 中秋茶會(huì)友情參加人群： 項(xiàng)目業(yè)主及誠(chéng)意客戶(hù)費(fèi)用預(yù)算：30000元79月系列業(yè)主活動(dòng)中大戶(hù)型總體思路開(kāi)源：有效渠道的拓展和深挖、新產(chǎn)品推出的影響和蓄客銷(xiāo)售率提升：針對(duì)不同類(lèi)型客戶(hù)的差異服

33、務(wù)和深度說(shuō)服7月財(cái)富升級(jí)計(jì)劃帶動(dòng)大戶(hù)型余貨銷(xiāo)售8月結(jié)合形象及價(jià)值升級(jí)，利用3#新貨加推促進(jìn)大戶(hù)型銷(xiāo)售9月新展示區(qū)及樣板房制造市場(chǎng)熱點(diǎn)，大戶(hù)型快速走貨分產(chǎn)品推售策略中大戶(hù)型客戶(hù)分析客戶(hù)分析中大戶(hù)型目標(biāo)客戶(hù)特征：來(lái)源：來(lái)源區(qū)域較廣，覆蓋亞藝、城南、石灣、老城區(qū)、順德北部等區(qū)域職業(yè)特征：中小私企業(yè)主為主，部分高級(jí)公務(wù)員特點(diǎn)：具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力及事業(yè)基礎(chǔ)，總價(jià)承受能力較高，對(duì)居住要求較高，看中居住環(huán)境、社區(qū)品牌、物業(yè)服務(wù)及居住圈層置業(yè)特征：改善型置業(yè)為主客戶(hù)買(mǎi)點(diǎn)：亞藝、稀缺性、唯一性和升值潛力46系列圈層活動(dòng) 動(dòng)作一“金地九瓏璧，生活就像高爾夫”生活無(wú)限高球比賽啟動(dòng)活動(dòng)時(shí)間：7月20-21日形式：7月

34、20日：九瓏璧現(xiàn)場(chǎng)以自助餐形式舉行高球活動(dòng)啟動(dòng)儀式7月21日：觀瀾高爾夫打球，全程九瓏璧大客戶(hù)經(jīng)理陪同客戶(hù)情況：40名，主要為禪城私企業(yè)主，生活無(wú)線高球會(huì)會(huì)員銷(xiāo)售政策：1、購(gòu)物洋房享受額外10000元/套優(yōu)惠2、購(gòu)買(mǎi)商鋪（300萬(wàn)元以上）及別墅享受5萬(wàn)元購(gòu)房券費(fèi)用：6000元47系列圈層活動(dòng) 動(dòng)作一“品味生活，分享財(cái)富”潮汕商會(huì)高球聯(lián)誼活動(dòng)時(shí)間：7月31日形式：金保利高爾夫練習(xí)場(chǎng)VIP專(zhuān)場(chǎng)活動(dòng)客戶(hù)情況：30人，主要為別墅樣板房業(yè)主所在潮汕商會(huì)會(huì)友銷(xiāo)售政策：1、購(gòu)物洋房享受額外10000元/套優(yōu)惠2、購(gòu)買(mǎi)商鋪（300萬(wàn)元以上）及別墅享受5萬(wàn)元購(gòu)房券 48系列圈層活動(dòng) 動(dòng)作一“品味人生，名酒交響”

35、帝華酒業(yè)VIP會(huì)員活動(dòng)時(shí)間：7月26日形式：別墅樣板房?jī)?nèi)，紅酒品鑒+古典音樂(lè)鑒賞活動(dòng)客戶(hù)情況：10批，主要為亞藝片區(qū)高端客戶(hù)銷(xiāo)售政策：1、購(gòu)物洋房享受額外10000元/套優(yōu)惠2、購(gòu)買(mǎi)商鋪（300萬(wàn)元以上）及別墅享受5萬(wàn)元購(gòu)房券 49“星火計(jì)劃”客戶(hù)種子計(jì)劃 動(dòng)作二種子客戶(hù)鎖定：代表某一個(gè)目標(biāo)客戶(hù)群體，有一定圈內(nèi)影響力客戶(hù)，由營(yíng)銷(xiāo)部鑒定。 目前已確認(rèn)的種子客戶(hù)：序號(hào)客戶(hù)姓名已購(gòu)買(mǎi)物業(yè)代表圈層1蘇丹萍別墅2D/4D/8#1602潮汕商會(huì)2梁浩標(biāo)2期1#801瀾石拆遷客戶(hù)3鄧錫華18A本地地產(chǎn)商4張國(guó)榮TH50、52、48溫州客戶(hù)5黎鉅升TH95樂(lè)從鋼材6李永恒4-602興業(yè)銀行7羅例良8-401石

36、灣陶瓷8郭倩霞11-1101中國(guó)移動(dòng)9阮勁韜中國(guó)聯(lián)通-獎(jiǎng)勵(lì)方法：1、在激勵(lì)有效期內(nèi)，凡推薦客戶(hù)認(rèn)購(gòu)住宅的：百萬(wàn)元以上單位獎(jiǎng)勵(lì)1萬(wàn)元購(gòu)房券，（別墅獎(jiǎng)勵(lì)2萬(wàn)元購(gòu)房券）百萬(wàn)元以下的獎(jiǎng)勵(lì)5000元購(gòu)房券。2、在激勵(lì)有效期內(nèi)，推薦客戶(hù)認(rèn)購(gòu)商鋪的：面積在150方以上的單位獎(jiǎng)勵(lì)1萬(wàn)元購(gòu)房券，面積在100到150方之間的單位獎(jiǎng)勵(lì)8000元購(gòu)房券，面積在100方以下的單位獎(jiǎng)勵(lì)5000元購(gòu)房券。3、激勵(lì)有效期內(nèi)，推薦客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5套的，額外獎(jiǎng)勵(lì)1萬(wàn)元購(gòu)房券。50“以舊換新”換房客戶(hù) 動(dòng)作三“生活進(jìn)階，以舊換新” 時(shí)間：8月1日-8月31日內(nèi)容：1、針對(duì)換房客戶(hù)貼補(bǔ)舊房賣(mài)房中介傭金，協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)。2、與周邊二手

37、鋪位聯(lián)動(dòng)（滿(mǎn)堂紅、合富置業(yè)，正在溝通中） 形式：1、貼補(bǔ)傭金直接從房?jī)r(jià)中扣減。2、購(gòu)買(mǎi)每100萬(wàn)元物業(yè)補(bǔ)貼不超過(guò) 51定點(diǎn)巡展 動(dòng)作四外展場(chǎng)設(shè)置原則：目標(biāo)客戶(hù)密集區(qū)域或場(chǎng)所初步擬定外展場(chǎng)：時(shí)間：8.1-8.311、華南海鮮城（針對(duì)樂(lè)從鋼鐵市場(chǎng)）2、石灣大酒店（針對(duì)石灣陶瓷市場(chǎng)）巡展形式：銷(xiāo)售人員派單+銷(xiāo)售物料及展板 “萬(wàn)金買(mǎi)鄰”強(qiáng)化老業(yè)主資源利用動(dòng)作五 “萬(wàn)金買(mǎi)鄰”計(jì)劃：學(xué)習(xí)星河灣，老業(yè)主資源“顆粒歸倉(cāng)” 1、7-8月延續(xù)原老帶新政策，以贈(zèng)送物管費(fèi)及歐洲游形式提升老業(yè)主積極性。重點(diǎn)放在老帶新政策的傳達(dá)和執(zhí)行，采取銷(xiāo)售人員上門(mén)、與客服人員聯(lián)動(dòng)訪談等形式，爭(zhēng)取做到星河灣式“顆粒歸倉(cāng)”老帶新效果。2

38、、9月針對(duì)新推中大戶(hù)型產(chǎn)品指定新的老帶新政策，被推薦方除享受總價(jià)10000額外優(yōu)惠。 新貨推出的客戶(hù)開(kāi)源與儲(chǔ)客動(dòng)作六1、大戶(hù)型推貨節(jié)點(diǎn)：8月初推出3#，9月中推出5#6#2、客戶(hù)開(kāi)源與儲(chǔ)客措施(1)3#線上推廣配合：短信+樓體條幅（新品加推）定向客源拓展：瀾石客戶(hù)DM（內(nèi)容：新洋屋運(yùn)動(dòng)）費(fèi)用：30000元 前期客戶(hù)回CALL、老業(yè)主老帶新及業(yè)主再購(gòu)優(yōu)惠儲(chǔ)客措施：收取誠(chéng)意金（已取得預(yù)售證）（2）5#6#現(xiàn)場(chǎng)配合：9月4日展示區(qū)開(kāi)放（情景樣板房及清水樣板房）線上推廣配合：報(bào)廣（2期）+短信+戶(hù)外+樓體條幅儲(chǔ)客措施：收取誠(chéng)意金（9月底以高面價(jià)先取得預(yù)售證） 新貨推出的客戶(hù)開(kāi)源與儲(chǔ)客動(dòng)作六 二批單位樣

39、板房 小戶(hù)型總體思路分產(chǎn)品推售策略有效渠道的集中直達(dá)7月分享亞藝親情置業(yè)計(jì)劃8、9月大戶(hù)型帶動(dòng)小戶(hù)型，階段性促銷(xiāo) 小戶(hù)型客戶(hù)分析客戶(hù)分析類(lèi)型一：當(dāng)前項(xiàng)目小戶(hù)型成交主力客戶(hù) 來(lái)源：項(xiàng)目周邊小范圍區(qū)域?yàn)橹鳎瑯I(yè)主或周邊社區(qū)業(yè)主（根本客戶(hù)）特點(diǎn)：具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，認(rèn)可區(qū)域價(jià)值及居住氛圍，認(rèn)可項(xiàng)目品質(zhì)置業(yè)特征：為子女購(gòu)買(mǎi)，居住在同一區(qū)域或社區(qū)，方便照顧；或養(yǎng)老購(gòu)買(mǎi)，靠近子女居住區(qū)域類(lèi)型二：需要拓展的目標(biāo)客戶(hù) 來(lái)源：除現(xiàn)有區(qū)域外，爭(zhēng)取更大可能覆蓋更大區(qū)域（非本項(xiàng)目主流客戶(hù)）特點(diǎn)：受教育程度較高，工作時(shí)間不長(zhǎng)，但有較好的職業(yè)前景預(yù)期，向往高尚生活置業(yè)特征：首次置業(yè)為主57小戶(hù)型定向營(yíng)銷(xiāo)：親情置業(yè)計(jì)劃策略：

40、深度挖掘本類(lèi)戶(hù)型基本客戶(hù)（業(yè)主或周邊樓盤(pán)業(yè)主），充分撬動(dòng)周邊樓盤(pán)潛在客戶(hù)。推廣渠道：短信、DM、電梯廣告（下附推廣范圍及費(fèi)用預(yù)算） 廣告?zhèn)戎攸c(diǎn)：“一碗湯距離” 、共享亞藝 促銷(xiāo)優(yōu)惠配合：客戶(hù)憑DM單張于8.31.前購(gòu)買(mǎi)棠璽82-93方產(chǎn)品，可抵1萬(wàn)元房款 “總是在一起”與摯愛(ài)的人分享亞藝動(dòng)作一58DM直郵社區(qū)名稱(chēng)戶(hù)數(shù)社區(qū)名稱(chēng)戶(hù)數(shù)湖景灣981怡景麗苑827帝景灣559恒福新城2898天湖酈都1437綠茵鳴苑798環(huán)湖花園1218匯銀環(huán)湖國(guó)際園204綠景軒357佛山雅居樂(lè)花園807中海文華熙岸1045力迅上筑513金碧花園593永新湖景苑853綠景苑155麗日豪庭1367文華花園368玫瑰園山水居

41、1025怡景苑174匯銀奧林匹克花園973瀾石拆遷戶(hù)552合計(jì)戶(hù)數(shù)17704投放渠道：禪城區(qū)郵局費(fèi)用預(yù)算： 1.5元 /份，合計(jì) 26，556元。（備注：以上費(fèi)用含單份資料20克內(nèi)，含數(shù)據(jù)庫(kù)租用、郵遞、印刷、制作的費(fèi)用）59電梯廣告序號(hào)社區(qū)名稱(chēng)樓層門(mén)洞數(shù)8.1日至8.31日提供選位數(shù)量（每梯1面）1玫瑰園山水居16-2830352鴻翔湖景苑9-1622223永新湖景苑12-1325254怡景麗苑 （一期）1626265怡景麗苑（二期）1510106怡景麗苑三期.左岸春天161010合計(jì)戶(hù)數(shù)128投放渠道：分眾傳媒費(fèi)用預(yù)算： 470元 /塊/月，合計(jì) 60160元。（備注：投放期8.1.8.30

42、.，有效補(bǔ)充DM未能達(dá)到的真空期，含制作費(fèi)用）60小戶(hù)型定向營(yíng)銷(xiāo)：聯(lián)通專(zhuān)享置業(yè)酒會(huì)時(shí)間：7.23形式：“聯(lián)通爵士夜雞尾酒會(huì)”邀請(qǐng)對(duì)象：聯(lián)通有購(gòu)房意向的員工邀請(qǐng)人數(shù)：20-30人銷(xiāo)售政策：購(gòu)物洋房享受額外10000元/套優(yōu)惠動(dòng)作二61小戶(hù)型現(xiàn)場(chǎng)包裝強(qiáng)化動(dòng)作三 “亞藝豪宅社區(qū)里的小戶(hù)型”“住亞藝中心，享二房三房”“九瓏璧豪宅觀：房均面積40平米”樓體掛幅時(shí)間安排：7月中-8月中位置：湖景路樓體條幅以統(tǒng)一形象形成系列賣(mài)點(diǎn)，涵括小戶(hù)型賣(mài)點(diǎn)內(nèi)容：產(chǎn)品信息+產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)，以系列掛幅的形式輸出賣(mài)點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)展板包裝時(shí)間安排：7月底-8月中內(nèi)容：根據(jù)不同類(lèi)型小戶(hù)型客戶(hù)通過(guò)系列展板輸出賣(mài)點(diǎn)（養(yǎng)老型客戶(hù)、啃老型客戶(hù)、首置

43、型客戶(hù)等）商鋪、別墅余貨總體思路7月：7月底乘勢(shì)加推商鋪新貨，延續(xù)財(cái)富升級(jí)計(jì)劃推廣8、9月：通過(guò)種子客戶(hù)深挖帶動(dòng)別墅及商鋪余貨銷(xiāo)售 分產(chǎn)品推售策略 投資物業(yè)（商鋪與別墅）整體推廣及聯(lián)動(dòng)動(dòng)作一1、投資物業(yè)打包推出，將前期財(cái)富升級(jí)計(jì)劃做深做透營(yíng)銷(xiāo)思路轉(zhuǎn)變：從賣(mài)居住性產(chǎn)品到幫助客戶(hù)資產(chǎn)保值及增值規(guī)劃的“理財(cái)性”服務(wù)為不同客戶(hù)量身定做“財(cái)富升值包”：針對(duì)融資貸款型、純投資型、實(shí)業(yè)型客戶(hù)量身定做投資理財(cái)方案，對(duì)不同物業(yè)類(lèi)型進(jìn)行投資組合建議。2、商鋪、別墅聯(lián)動(dòng)優(yōu)惠優(yōu)惠形式：200方以上大鋪成交贈(zèng)送5萬(wàn)別墅購(gòu)房券，別墅成交贈(zèng)送3萬(wàn)大鋪購(gòu)房券 64“財(cái)富升級(jí)，分享財(cái)富”投資物業(yè)推介酒會(huì)時(shí)間：7月26日內(nèi)容：結(jié)合前批商鋪熱銷(xiāo)及新貨加推舉行投資物業(yè)推介會(huì)，推出“財(cái)富升級(jí)投資包”。邀請(qǐng)前批業(yè)主、誠(chéng)意客戶(hù)參加，對(duì)新鋪進(jìn)行推薦，同時(shí)對(duì)投資環(huán)境及前景進(jìn)行分析探討。邀請(qǐng)對(duì)象：一期別墅