房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案(70張)課件

1、天津“天嘉湖”項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)方案*第1頁，共71頁。前 言 彈指之間，我司與星耀合作已有三年之久，在這過往的時(shí)間歷程里，我們一同星耀經(jīng)歷了量變質(zhì)的蛻變過程，感謝星耀不必言說，重要的是時(shí)間帶來的感情沉淀，使我們自己仿佛星耀人一般，為星耀的繁榮而傲、為星耀的騰飛而竭；在這里我司還要非常感謝星耀，因?yàn)樾湃危o與我司此此的提案機(jī)會(huì)，使我司有幸參與這個(gè)全國(guó)獨(dú)有的、標(biāo)志著星耀騰飛的“天嘉湖”項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃工作，望能為集團(tuán)的強(qiáng)大和項(xiàng)目的成功鋪就成功之路。第2頁，共71頁。引夢(mèng)想沒有極限，持續(xù)向前。杜拜現(xiàn)任邦長(zhǎng)穆罕默德沒有人記得誰是第二名，就像一場(chǎng)比賽，只有第一名才會(huì)被永遠(yuǎn)的記起，所以我們必須是第一名。杜拜人

2、名言一個(gè)企業(yè)的發(fā)展和一個(gè)國(guó)家的發(fā)展一樣，關(guān)鍵在于領(lǐng)導(dǎo)者的遠(yuǎn)見與決心！博智對(duì)星耀說第3頁，共71頁。一、我們要什么？在云南，一個(gè)把公益放在心里的公司。 使命與責(zé)任（星耀） 從集團(tuán)企業(yè)的發(fā)展歷史看,星耀集團(tuán)經(jīng)歷了從小打小鬧到高舉高打,從合伙開發(fā)到獨(dú)立運(yùn)做,從昆明到天津,并且在2007年全國(guó)房地產(chǎn)地價(jià)價(jià)格飛漲的同時(shí),并以63億的價(jià)格一舉拿下天津地王。這次突圍、選擇、跨越,都足夠證明集團(tuán)的決心。凡是有全國(guó)夢(mèng)想的公司，北京必然是其追尋的市場(chǎng)。那么我們到底要什么?第4頁，共71頁。 為上市融資?為增加勢(shì)力?為感受京門風(fēng)光?為在全國(guó)舞臺(tái)有話柄權(quán)?還是其他? 不,我們要進(jìn)入首都 面向中國(guó) 譽(yù)滿世界國(guó)內(nèi)品牌 國(guó)

3、際影響打造“百年企業(yè)”第5頁，共71頁。 天津“天嘉湖”項(xiàng)目的正式運(yùn)做是星耀集團(tuán)向著自己的夢(mèng)想邁進(jìn)的第一步，是星耀集團(tuán)發(fā)展過程中的一個(gè)重要項(xiàng)目，從目前來看它決定著星耀的行業(yè)地位和發(fā)展速度，可以說它是星耀集團(tuán)未來發(fā)展保證的歷史性項(xiàng)目，它所扮演的角色的成功將至關(guān)重要，那么它要成為什么？集團(tuán)想要它成為什么？通過“五洲國(guó)際”的運(yùn)作，躋身中國(guó)行業(yè)一流陣容通過“五洲國(guó)際”的成功，做一流的房地產(chǎn)企業(yè) 讓全國(guó)關(guān)注，讓世界關(guān)注！第6頁，共71頁。二、我們有什么？天時(shí)地利人和產(chǎn)品第7頁，共71頁。天時(shí)北京奧運(yùn) 奧運(yùn)會(huì)吸引了全世界的注意力資源、全世界眼球的集中點(diǎn)！以此為中心，旅游會(huì)展、文化體育、商業(yè)、餐廳、房地產(chǎn)的

4、迅速發(fā)展是奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的突出特征。 同時(shí)，08年奧運(yùn)會(huì)在北京的舉辦，使得北京投入資金高達(dá)2800萬元之多，不禁加快了北京的 建設(shè)，也使得天津也納入了重點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃，并給與了豐厚的政策和金融支持。第8頁，共71頁。地利天津北京的門戶！ 京津之間還要建成146公里的第二條高速公路和115公里的京津城際客運(yùn)鐵路專線； 天津房地產(chǎn)從05年到現(xiàn)在是處于健康發(fā)展趨勢(shì)； 本項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)是正確合理的，再晚市場(chǎng)就會(huì)產(chǎn)生變化； 天嘉湖是旅游休閑度假區(qū)，政府對(duì)該區(qū)發(fā)展很重視； 現(xiàn)任區(qū)政府剛換了屆，他們也要做出好的業(yè)績(jī)來；今天的天津每天都有利好的消息，輕軌、公路通北京，住在北京6環(huán)的人還不如住天津； 天津的起點(diǎn)低，所以房?jī)r(jià)

5、相對(duì)處于健康時(shí)期，還會(huì)持續(xù)發(fā)展； 現(xiàn)在的天津土地拍賣價(jià)還在上升，賣價(jià)就不可能下滑；“天津現(xiàn)在時(shí)，升值空間無限！”第9頁，共71頁。在全國(guó)房地產(chǎn)上漲的同時(shí),天津房地產(chǎn)上班年漲幅超過10%;天津外來與投資性購(gòu)買客戶占到50%以上;隨著京津大交通的引動(dòng)，有關(guān)消息稱目前從北京來天津置業(yè)的人群已又2030%；津南區(qū)政府決定，2008年津南區(qū)著力建設(shè)濱海新區(qū)津南產(chǎn)業(yè)分區(qū)；第10頁，共71頁。人和規(guī)劃設(shè)計(jì)開發(fā)商王志綱我們澳洲UA大盤開發(fā)經(jīng)驗(yàn)責(zé)任地產(chǎn)公益地產(chǎn)實(shí)力雄厚創(chuàng)新能力豐厚的社會(huì)關(guān)系高度的前瞻思維中國(guó)策劃開山鼻祖中國(guó)策劃第一人城市運(yùn)營(yíng)專家新耀長(zhǎng)期戰(zhàn)略聯(lián)盟伙伴，深刻理解星耀戰(zhàn)略，在策劃、細(xì)節(jié)操作及銷售把控強(qiáng)

6、勢(shì)的博智公司 第11頁，共71頁。六大島嶼生活全水域生活模式六大島嶼生活全水域生活模式世界建筑風(fēng)情大觀世界橋梁建筑大觀齊全的居家配套高爾夫多元化國(guó)際品牌生活滑雪場(chǎng)、死海學(xué)校、醫(yī)院產(chǎn)品第12頁，共71頁。第13頁，共71頁。三、我們的目標(biāo)？ 銷 售 40 個(gè) 億在短短的：08年8月08年12月第14頁，共71頁。 通過我司對(duì)項(xiàng)目的了解和對(duì)星耀的理解，“天嘉湖”項(xiàng)目是星耀集團(tuán)發(fā)展程中的個(gè)重要項(xiàng)目，從目前來看它決定著星耀的行業(yè)地位和發(fā)展速度，可以說它是星耀集團(tuán)未來發(fā)展保證的歷史性項(xiàng)目，那么如何保證這一方向和結(jié)果呢？ 結(jié)合項(xiàng)目本身和市場(chǎng)情況，以及星耀集團(tuán)戰(zhàn)略對(duì)于項(xiàng)目戰(zhàn)略的要求，我司仔細(xì)分析后發(fā)現(xiàn)其間有

7、很大的障礙： 四、我們?nèi)绾巫觯?一 、市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的接納程度； 二 、市場(chǎng)及客戶因素對(duì)項(xiàng)目回款要求的制約；第15頁，共71頁。 所以我司認(rèn)為，要想達(dá)到星耀對(duì)于項(xiàng)目的種種要求，必須沖出常規(guī)，以自身的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行基礎(chǔ)市場(chǎng)的突圍。市場(chǎng)有三種做法:1.跟隨2引導(dǎo)3創(chuàng)造。我們選擇第三種，因?yàn)槲覀兙邆淙藷o我有的得天獨(dú)厚的條件：稀世大盤、中國(guó)首都奧運(yùn)效應(yīng)！這是最難而又最具有成就感的玩法！如果我們以本地市場(chǎng)來看項(xiàng)目、做項(xiàng)目，那么注定失敗，我們必須擁有攬懷世界的眼光！要做開創(chuàng)者，而非追隨者，我們要開創(chuàng)歷史，而非等待未來向我們走來。要知道誰跑的最快、誰就笑得到最好，所以我們要跑第一，要做領(lǐng)路人。第16頁，共71頁。

8、未來是星耀的，歷史是別人的！不做則己，一做就驚天而動(dòng)地！ 杜拜效應(yīng)第17頁，共71頁。用城市運(yùn)營(yíng)炒作項(xiàng)目用城市經(jīng)營(yíng)者的態(tài)度感動(dòng)市場(chǎng) 項(xiàng)目可開發(fā)面積達(dá)4500畝，無異于一個(gè)小城鎮(zhèn)，一個(gè)城市的再造；“經(jīng)營(yíng)”代表用心，代表開發(fā)者對(duì)產(chǎn)品象對(duì)待自己的企業(yè)一樣用心。通過用心的“經(jīng)營(yíng)”，樹立“品牌價(jià)值”，大、小業(yè)主雙贏。第18頁，共71頁。項(xiàng)目營(yíng)銷思路 因?yàn)槊鞔_了項(xiàng)目的銷售目標(biāo)和集團(tuán)公司戰(zhàn)略目標(biāo)對(duì)于項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)的要求，結(jié)合市場(chǎng)本身，我司認(rèn)為要想打贏這場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)，最重要是找到項(xiàng)目的核心價(jià)值賣點(diǎn)，也就是項(xiàng)目的靈魂所在，項(xiàng)目形象的市場(chǎng)有效輸出和營(yíng)銷手段合理應(yīng)用，也就是說項(xiàng)目一進(jìn)市場(chǎng)就要引起市場(chǎng)強(qiáng)烈的關(guān)注和受眾群體強(qiáng)烈

9、的認(rèn)知欲望，再通過有效的銷售辦法將之網(wǎng)羅殆盡。 第19頁，共71頁。找到項(xiàng)目的靈魂也就是項(xiàng)目的核心價(jià)值價(jià)值也就是每個(gè)項(xiàng)目自身獨(dú)有的靈魂然后用找到的這個(gè)核心價(jià)值輻射到它的客戶群在用最到位的方式包裝、推廣營(yíng)銷成功！第20頁，共71頁。1、項(xiàng)目核心價(jià)值提煉（靈魂）任何項(xiàng)目都有它自己的靈魂，這個(gè)靈魂就是它的最大買點(diǎn)，想要成功就必須抓住這一個(gè)強(qiáng)有力的買點(diǎn)，打擊市場(chǎng)。至于其他的優(yōu)勢(shì)則只是附屬，是幫助項(xiàng)目成功而非主導(dǎo)項(xiàng)目成功的。我們來尋找一下本項(xiàng)目的靈魂，湖、規(guī)模、高爾夫？滑冰場(chǎng)？超五星級(jí)酒店？寫字樓？不，因?yàn)檫@些都是人為的，是誰都可以抄襲的。那么是什么？什么是不可復(fù)制的？獨(dú)一無二的？是我們有，而別人都沒有

10、的？就象是咱們的“新亞洲體育城”的體育配套（07年殘運(yùn)會(huì)指定場(chǎng)館），不可復(fù)制。第21頁，共71頁。雖然“新亞洲體育城”的案名很白日化，但是卻一針見血。就因?yàn)槲覀冏プ×诵麦w最大的買點(diǎn)，圍繞它，全力傳播給大眾，所以狠狠地打擊了市場(chǎng)，得到了空前的成功。回歸到項(xiàng)目本源，我們發(fā)現(xiàn)：是“五洲國(guó)際”，是湖上的“世界島嶼”，是“世界建筑群”、是“世界風(fēng)情旅游群”、是“世界橋梁大觀”。我們整個(gè)的項(xiàng)目地是一個(gè)湖，我們是在湖面上起房子！就像顏董所說，今天有，而以后不可能再有了。湖是項(xiàng)目的天然資源，是不可復(fù)造原生態(tài)，更何況我們的湖上有整個(gè)世界！但是我們?cè)趺慈ザx它，推廣它，傳播它呢？這時(shí)，我們要結(jié)合考慮我們已形成的整

11、體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案“五洲國(guó)際”，也就是“世界地圖”。“項(xiàng)目靈魂”加上“項(xiàng)目規(guī)劃”，我們驚奇的發(fā)現(xiàn)，它們的結(jié)合，成為了：“水世界”。這個(gè)項(xiàng)目的最大買點(diǎn)要最大力的推出市場(chǎng)，其最佳的傳播方式就，由于項(xiàng)目整體推廣方向，所以，我們賣的不再是房子，是島嶼！是“水上的世界”！第22頁，共71頁。核心價(jià)值提煉水上世界私家俱樂部私家碼頭私家別墅島私家花園生態(tài)居所私人水岸私人領(lǐng)域假日生活私家水域身份標(biāo)志建筑大觀國(guó)際標(biāo)志風(fēng)情薈萃豐富配套私家游艇第23頁，共71頁。2、項(xiàng)目市場(chǎng)的形象 項(xiàng)目的市場(chǎng)形象是保證項(xiàng)目后續(xù)一系列運(yùn)作的基礎(chǔ)，如客戶群的選擇、營(yíng)銷手段的運(yùn)用、價(jià)格的制定、銷售產(chǎn)品的組合等，同時(shí)由于項(xiàng)目所在區(qū)域和房地產(chǎn)市

12、場(chǎng)的不容樂觀，那么怎么樣才可以保證效果的有效呢？所以我司在這里通過對(duì)項(xiàng)目所在的區(qū)位分析、項(xiàng)目的規(guī)劃與核心價(jià)值分析來尋求一個(gè)可以打動(dòng)市場(chǎng)，引起市場(chǎng)關(guān)注，并產(chǎn)生探知欲望的強(qiáng)大力量，同時(shí)通過對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)形象的塑造，完成企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施。第24頁，共71頁。交通動(dòng)線（中）與主干道聯(lián)系好與市區(qū)聯(lián)系差區(qū)域認(rèn)知（差）出城|遠(yuǎn)郊心理距離極遠(yuǎn)無可公識(shí)標(biāo)志人文價(jià)值（差）有價(jià)值，無價(jià)格力屬接受理由非選擇理由城市關(guān)系（差）市政配套差城市形象差文教/醫(yī)院基地評(píng)估板塊價(jià)格（差）非第一居所遠(yuǎn)郊價(jià)低自然環(huán)境（差）無風(fēng)景/荒地第25頁，共71頁。從生活方式分析島碼頭私家游艇唯一可以擁有全水面生活天津唯一中國(guó)少有五洲國(guó)際價(jià)值分析

13、從規(guī)劃形態(tài)分析私有化水面、別墅島戶戶臨水天津唯一中國(guó)少有從產(chǎn)品風(fēng)格分析別墅| 高層|親水|開放世界建筑風(fēng)格天津唯一的水島居所從資源價(jià)值分析稀缺不可再生湖面島嶼天津唯一中國(guó)少有項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃與核心價(jià)值分析第26頁，共71頁。核心價(jià)值水上世界私家俱樂部私家碼頭私家別墅島私家花園生態(tài)居所私人水岸私人領(lǐng)域假日生活私家水域身份標(biāo)志建筑大觀國(guó)際標(biāo)志風(fēng)情薈萃豐富配套私家游艇第27頁，共71頁。 通過以上三圖顯示，我們可以看到對(duì)于項(xiàng)目本身而言，我們擁有的只有項(xiàng)目自身的極具震撼的規(guī)劃及景觀優(yōu)勢(shì)，這是絕無僅有的；最大的障礙是客戶對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)位抗性，那么如何利用我們的優(yōu)勢(shì)來弱化劣勢(shì)，完成市場(chǎng)的沖擊呢？ 我司認(rèn)為唯一的

14、途徑就是高度，通過對(duì)項(xiàng)目形象高度的提升和宣傳，造成本項(xiàng)目對(duì)同市場(chǎng)內(nèi)其他項(xiàng)目的傲視，最終引起受眾群體對(duì)項(xiàng)目的欲望。 終極高端不動(dòng)產(chǎn)，締造房事神話第28頁，共71頁。多元化國(guó)際品牌生活，向世界敞開大門！沖出中國(guó)，走向世界絕無僅有的居住家園全生態(tài)國(guó)際水域居住會(huì)所第29頁，共71頁。3、項(xiàng)目客戶群 項(xiàng)目客戶群的定位是項(xiàng)目形象及品質(zhì)的直觀體現(xiàn)，同時(shí)客戶群的定位也是保證項(xiàng)目銷售目標(biāo)完成的直接因素，面對(duì)著項(xiàng)目銷售目標(biāo)的壓力（08年8月08年12月40億的完成），通過對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的分析，因此我司將我項(xiàng)目的客戶群定義為： （根據(jù)我們的項(xiàng)目戰(zhàn)略及產(chǎn)品而產(chǎn)生）世界人群第30頁，共71頁。第一步先要讓全北京、全天津的外

15、國(guó)人都住進(jìn)來；（給他們優(yōu)惠打造首個(gè)外籍人士專屬社區(qū)）北京、天津城市富裕階層第二步全北京、全天津慕名而來的人群第三步全國(guó)慕名而來的各類人士，包括外籍人員第四步全球慕名而來的各類人士我們的設(shè)想第31頁，共71頁。具體包含在京津塘工作的外國(guó)人士、天津政府官員、公務(wù)員、附近企事業(yè)工作人員、私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)經(jīng)營(yíng)承包者、承包開發(fā)科技成果科研人員、三資企業(yè)職工、緊缺人才（律師、會(huì)計(jì)、美容、廚師、運(yùn)動(dòng)員、演員、歌星、舞星、著名節(jié)目主持人、時(shí)尚模特、經(jīng)紀(jì)人、設(shè)計(jì)師、美術(shù)廣告）、第二職業(yè)人員、房地產(chǎn)行業(yè)人員、流通公司、非銀行金融機(jī)構(gòu)（炒股）、灰色收入、其他（家政、演講師、教授、歸國(guó)者、近郊有錢農(nóng)民）第32頁，共7

16、1頁。在京津塘擁有事業(yè)的企業(yè)家及職業(yè)經(jīng)理人 將市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的游戲規(guī)則爛熟于心，擁有較高的學(xué)歷和知識(shí)素養(yǎng)，事業(yè)上理性，生活上浪漫，懂得享受高雅、曼妙的現(xiàn)代情調(diào)。購(gòu)房態(tài)度主要以享受成功，享受生活為主。第33頁，共71頁。在京津塘白手起家的實(shí)業(yè)家及私營(yíng)企業(yè)老板 白手起家，憑自身不懈努力奮斗半生，積累起巨大財(cái)富。性格剛毅，魄力十足，但價(jià)值觀較為傳統(tǒng)，時(shí)尚的觸角相對(duì)遲鈍，盡管也對(duì)如今流行的“高尚生活”充滿向往，但一直處于潛意識(shí)里對(duì)前一類成功人士的跟風(fēng)和模仿狀態(tài)。購(gòu)房態(tài)度感性成分較大，容易因?yàn)槟７虑耙环N成功人士的“上流高尚生活”而購(gòu)買特定住房。第34頁，共71頁。周邊地區(qū)借助國(guó)家資源一舉暴富的個(gè)體老板 隱藏在

17、北京、上海、天津、唐山以及附近二級(jí)城市，曾借助國(guó)家資源一夜暴富。從事較為簡(jiǎn)單的產(chǎn)業(yè)，卻擁有常人難以比擬的財(cái)富。準(zhǔn)備在后半生享受生活，并一定要將自己的子女送往大城市。喜歡高樓大廈。第35頁，共71頁。部分權(quán)力集團(tuán)或政界人士 政治上成熟，經(jīng)濟(jì)上成功，身居管理高位，掌握重要權(quán)力。在周圍人群中擁有強(qiáng)大的影響力。經(jīng)常應(yīng)酬于高級(jí)場(chǎng)合。為人謙和卻見多識(shí)廣，不善張揚(yáng)卻要求極高的生活品質(zhì)，榮譽(yù)對(duì)他們來說就是金錢甚至更勝于金錢。購(gòu)房態(tài)度注重與身份相符、與社會(huì)地位相符。 第36頁，共71頁。希望進(jìn)入首都或靠近首都發(fā)展的二次購(gòu)房者第一、第二代商品房早已占據(jù)，但因?yàn)槿司禹?xiàng)目的迅速更新，相對(duì)之下使得原本高檔的住房日漸顯得

18、破敗與落后。手有余財(cái)，希望為家人購(gòu)買更高品質(zhì)的生活家園，同時(shí)“首都情結(jié)”嚴(yán)重。第37頁，共71頁。4、項(xiàng)目營(yíng)銷手段 考慮到項(xiàng)目的形象定位和銷售目標(biāo)的制定，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目所在區(qū)域的劣勢(shì)處境，我司認(rèn)為要想獲得項(xiàng)目的運(yùn)作成功，重點(diǎn)在于根據(jù)我項(xiàng)目的自身、我們的客戶群、圍繞我們的核心價(jià)值，進(jìn)行最合適本項(xiàng)目的推廣和推售；要敢想、要有新意、要最大整合的尋求有效的、實(shí)際的、到位的、合適的手段并展開實(shí)施。我們的思想 生存于京津唐房產(chǎn)市地，跳升于國(guó)際資本市場(chǎng)第38頁，共71頁。 立足京津唐-以項(xiàng)目輻射的天津區(qū)域及周邊城市客戶群為主,滿足他們對(duì)生活的追求和投資意識(shí)的潛在需求； 跳升于國(guó)際資本市場(chǎng)-以前瞻性的設(shè)計(jì)理念超

19、越國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，滿足設(shè)立于中國(guó)的國(guó)際企業(yè)工作人員生活需求，吸引國(guó)際資本投資置業(yè)；全國(guó)宣揚(yáng) 全球販賣第39頁，共71頁。我們讓盡可能多的人知道有什么事情是不可能的！把項(xiàng)目秀出去，把世界載進(jìn)來！ 在項(xiàng)目進(jìn)入正式銷售的前期，我們不要站在銷售的目標(biāo)上去思考推廣，基于“全國(guó)宣揚(yáng) 全球販賣”思路的制定，在前期我們一定是要讓最多的人們知道我們，讓市場(chǎng)記住我們， 從而通過大面積的市場(chǎng)認(rèn)知和關(guān)注，快速提升項(xiàng)目品牌和企業(yè)品牌，然后再通過品牌去化解各種劣勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也可以減少我項(xiàng)目后期推廣費(fèi)用的成本。 第40頁，共71頁。效果： 第一步：讓推廣到達(dá)地方的人都知道有“五洲國(guó)際”這樣一個(gè)項(xiàng)目； 第二 步：讓所有的人

20、都想知道“五洲國(guó)際”的情況，并產(chǎn)生探尋、了 解的欲望； 第三 步：讓看過的人都想有將其擁有沖動(dòng)； 第四步：讓擁有的人以此為豪，此處宣揚(yáng)； 第五步：讓人人都想擁有；第41頁，共71頁。營(yíng)銷手段 企業(yè)品牌推廣星耀到天津，是平平靜靜的來？還是大張旗鼓的來？是為了賺錢而來？還是為了建設(shè)天津而來？ 星耀的品牌還不足以引起天津人士的關(guān)注，但是云南星耀的“新亞洲體育城”卻在業(yè)內(nèi)赫赫有名，通過對(duì)星耀輝煌歷史的的宣揚(yáng)，使市場(chǎng)人群、業(yè)內(nèi)人群明白天津星耀“五洲國(guó)際”的不可小視。同時(shí)也做好星耀品牌的外延。第42頁，共71頁。籍此，我們清晰的勾勒出基于項(xiàng)目營(yíng)銷出發(fā)點(diǎn)，星耀地產(chǎn)品牌順暢過渡到天津星耀“五洲國(guó)際” 品牌的推

21、廣之道企業(yè)品牌宣傳 從四個(gè)角度全面展示星耀地產(chǎn)的企業(yè)實(shí)力，凸顯因此而帶給天津人居建設(shè)的革命性意義星耀品牌公益地產(chǎn) 責(zé)任永恒尊重偉大的城市尊重每一寸土地為建設(shè)天津而來規(guī)模與業(yè)績(jī)公益與責(zé)任星耀地產(chǎn)過程與精品堅(jiān)持與創(chuàng)新堅(jiān)持過程精品表明云南星耀融入天津的信心和決心誠(chéng)信與務(wù)實(shí)與天津市民實(shí)現(xiàn)深度溝通企業(yè)品牌提升項(xiàng)目關(guān)注第43頁，共71頁。事件造勢(shì)推廣活動(dòng)： 公益地產(chǎn)行動(dòng)，關(guān)愛社會(huì)，引發(fā)社會(huì)對(duì)星耀的認(rèn)同與好感！媒體廣告宣傳： 擴(kuò)散公益信息，塑造企業(yè)形象，引發(fā)社會(huì)全面好感！輔以項(xiàng)目信息，引發(fā)社會(huì)關(guān)注！項(xiàng)目形象包裝： 美化現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境及干道道路，搶奪目光，全面落實(shí)客戶信心！我們讓天津驕傲（前期）123推 廣 方 向

22、第44頁，共71頁。 項(xiàng)目行銷手段 通過國(guó)際航空公司，在飛機(jī)上播放放中國(guó)、天津、項(xiàng)目短片，要拍的像推昆明市的宣傳片； 要通過各種體育運(yùn)動(dòng)愛好者協(xié)會(huì)全球聯(lián)動(dòng)，每年每季安排會(huì)員卡比賽 再向會(huì)員發(fā)購(gòu)買優(yōu)惠攻略； 通過國(guó)際旅行社； 通過咱們的“超六星酒店”效應(yīng)； 通過已住在中國(guó)的外國(guó)人； 項(xiàng)目要出書，不是樓書，是行銷世界的書，象是中國(guó)杜拜； 商務(wù)資源：辦公資源、商業(yè)資源、景觀資源、休閑資源、居住資源、各業(yè) 態(tài)相對(duì)獨(dú)立有相互影響補(bǔ)充第45頁，共71頁。 廣告創(chuàng)意第46頁，共71頁。規(guī)模與業(yè)績(jī)篇誠(chéng)信與務(wù)實(shí)篇過程與精品篇堅(jiān)持與創(chuàng)新篇1/2版軟廣星耀地產(chǎn)第47頁，共71頁。第48頁，共71頁。第49頁，共71

23、頁。第50頁，共71頁。第51頁，共71頁。第52頁，共71頁。事件活動(dòng)推廣（1）“感受星耀”云南采風(fēng)活動(dòng) 做法：聯(lián)合主要媒體，邀請(qǐng)記者，作家，攝影家，和3到5名準(zhǔn)業(yè)主。進(jìn)入云南、感受云南，以及星耀開發(fā)過的精品樓盤。通過自己的親身感受，記錄最精彩的內(nèi)容，形成散文、攝影作品、電視專題等成品節(jié)目輪番展示給天津市民。 目的：將星耀地產(chǎn)轉(zhuǎn)戰(zhàn)中國(guó)的赫赫業(yè)績(jī)通過藝術(shù)家的感受展示給全天津，塑造星耀地產(chǎn)“公益地產(chǎn) 責(zé)任永恒”的大品牌形象。 活動(dòng)創(chuàng)意第53頁，共71頁。事件活動(dòng)推廣（2）星耀地產(chǎn)（天津）品牌高峰論壇 做法：由中國(guó)建設(shè)報(bào)、中國(guó)建筑協(xié)會(huì)、天津省科協(xié)、公益事業(yè)基金會(huì)、云南政協(xié)相關(guān)人士、星耀地產(chǎn)聯(lián)合舉辦

24、，邀請(qǐng)中國(guó)建設(shè)報(bào)（中國(guó)樓市）主編等地產(chǎn)界、建筑界專家共同講述星耀地產(chǎn)一貫堅(jiān)持的“公益地產(chǎn)、責(zé)任永恒”的企業(yè)理念在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的意義、何謂“感恩業(yè)主”？等課題，再配以大肆的新聞炒作，將星耀品牌的社會(huì)現(xiàn)實(shí)意義提升到一定高度。目的：將星耀地產(chǎn)在天津提升一個(gè)高度，從一開始的各界媒體、作家、業(yè)主對(duì)星耀在云南項(xiàng)目的了解，過渡到讓專家給星耀地產(chǎn)品牌一個(gè)高定位，從而奠定星耀地產(chǎn)在天津的品牌形象。 第54頁，共71頁。事件活動(dòng)推廣（3）“百位總裁親臨現(xiàn)場(chǎng)，聚焦五洲國(guó)際”大型事件行銷活動(dòng) 做法：從總裁思想風(fēng)暴三千多名企業(yè)家學(xué)員中，挑選出500到800人，同時(shí)來到五洲國(guó)際項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)參觀，隨后在報(bào)紙軟文及電視新聞上對(duì)此

25、事進(jìn)行大范圍的炒作。 目的：別墅、會(huì)所銷售，從中獲取大量潛在目標(biāo)客戶，同時(shí)借助其總裁之名將項(xiàng)目品質(zhì)形象迅速提升。第55頁，共71頁。事件活動(dòng)推廣（4）2008年春季、秋季房展會(huì) 目的：展示項(xiàng)目品質(zhì)，加大市場(chǎng)認(rèn)知度，積累目標(biāo)客戶。第56頁，共71頁。事件活動(dòng)推廣（5）開壇欄目：星耀給天津帶來了什么？ 做法：邀請(qǐng)?zhí)旖蛑麑W(xué)者親臨節(jié)目現(xiàn)場(chǎng)，與參與過“感受星耀” 城市采風(fēng)的記者、作家、攝影家們共同探討星耀意味著什么？星耀給天津帶來了什么？最后制作成VCD，在售樓處播放，或者贈(zèng)送給廣大的購(gòu)房者和當(dāng)?shù)睾献骰锇椤?目的：進(jìn)一步深度推廣星耀地產(chǎn)企業(yè)品牌，在高端人士中引起關(guān)注與重視。開壇星耀給天津帶來了什么？1

26、/2版彩色軟文配合開壇欄目進(jìn)行新聞熱炒。 第57頁，共71頁。事件活動(dòng)推廣（6）大型開盤行銷五州國(guó)際世界風(fēng)情嘉年華做法：邀請(qǐng)五大洲相對(duì)應(yīng)的國(guó)外旅游部門來星耀五洲國(guó)際，用10天時(shí)間舉辦真正地道的各州風(fēng)情節(jié)，并親自與天津市重要官員一起為五洲國(guó)際剪彩。期間將以世界建筑攝影展 、世界風(fēng)情攝影展 、各世界名曲演出 三場(chǎng)重要活動(dòng)掀起開盤前后的輿論熱潮。目的：不但要讓開盤活動(dòng)吸引足夠的目標(biāo)客戶，更要充分借用明星、政府、甚至國(guó)家的高規(guī)格，提升項(xiàng)目在樓市中的實(shí)力和品質(zhì)，讓五洲國(guó)際從林林總總的競(jìng)爭(zhēng)樓盤中脫穎而出，迅速熱銷。第58頁，共71頁。事件活動(dòng)推廣（7）鏈動(dòng)營(yíng)銷感受高爾夫 做法：將已簽約客戶邀請(qǐng)到五洲國(guó)際高

27、爾夫球場(chǎng)免費(fèi)打球，感受貴族閑適和愉悅。一方面讓他們感受未來的生活品質(zhì)，另一方面，采用鏈動(dòng)式營(yíng)銷法，鼓勵(lì)他們帶動(dòng)親朋好友購(gòu)買星耀華庭，每介紹一個(gè)客戶將為其免去一定數(shù)額的按揭費(fèi)用。 目的：使很多已成交的業(yè)主成為我們免費(fèi)的推銷員，向其周圍人群推薦星耀華庭，并不斷口碑傳播，幫助銷售。第59頁，共71頁。事件活動(dòng)推廣（8）情誼促銷中秋節(jié)業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng) 做法：在2008年中秋節(jié)前，邀請(qǐng)業(yè)主來到售樓中心，與更多未來的鄰居一起歡度中秋，并在結(jié)束時(shí)，笑納五洲國(guó)際饋贈(zèng)給他們的中秋月餅。 目的：利用傳統(tǒng)節(jié)日的歡樂氣氛，與準(zhǔn)業(yè)主及潛在業(yè)主拉近關(guān)系，鼓動(dòng)購(gòu)買。 第60頁，共71頁。 推廣工具選擇電視媒體推廣戶外媒體推廣手

28、機(jī)媒體推廣車體媒體推廣網(wǎng)絡(luò)媒體推廣報(bào)紙媒體推廣戶外媒體推廣非主流媒體推廣（分眾、高端雜志、DM）招聘廣告營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷第61頁，共71頁。 銷售部設(shè)立要在設(shè)很多的售摟部，在北京、天津、唐山、上海、廣州、深圳、香港；內(nèi)主墻上有大投影，不斷播放項(xiàng)目宣傳片 銷售 入市奧運(yùn)會(huì)期間有大量的奧運(yùn)信息，如果我們選擇在這期間開盤可能我們的廣告和信息會(huì)被奧運(yùn)的信息海洋所吞沒，還有可能連版位都定不到。有句俗話是：金9銀10。指的是，每年的9月、10月是銷售的黃金月。在北方，11月15日是供暖期，11月底到12月初還有可能是第一場(chǎng)雪的日子，所以，在11月后到第二年的3月份是銷售淡季。所以，我司認(rèn)為，最理想的入世時(shí)機(jī)是

29、08年9月。第62頁，共71頁。 開盤及推貨 08年我們的銷售目標(biāo)是40億，如果是9月開盤，而11月后就是淡季，那么我們開盤就得賣個(gè)滿堂紅才可以完成任務(wù)，初定開盤20個(gè)億，在同一個(gè)月分兩次解籌，一次內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的解籌，第二次公開發(fā)售解籌，那么我們用來打擊市場(chǎng)的貨就十分重要了，市場(chǎng)對(duì)在邊遠(yuǎn)的地區(qū)買高層一定是有所抗拒的，但是對(duì)在遠(yuǎn)郊買別墅是認(rèn)為理所應(yīng)當(dāng)?shù)?，所以，我們開盤要用別墅為主力產(chǎn)品沖擊市場(chǎng)，這樣還可以帶動(dòng)后面高層的銷售價(jià)格。別墅開盤價(jià)：20000元/第63頁，共71頁。用大型的綜藝活動(dòng)的形式來開盤地點(diǎn)一定是在項(xiàng)目上請(qǐng)大腕，運(yùn)動(dòng)員來，最好是國(guó)際性的，用空中飛航在天津上空飛行一周（10個(gè)）請(qǐng)全國(guó)記者

30、、媒體包括香港、澳門電視臺(tái)、電影公司記者及他們騎下的藝員在全國(guó)的港、澳門電視臺(tái)做宣傳請(qǐng)政府領(lǐng)導(dǎo)一定要在中央電視臺(tái)播放 最后要放和平鴿 開盤形式第64頁，共71頁。5、項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品創(chuàng)新建議這次我們一定要有一個(gè)國(guó)際會(huì)所做行銷的客服平臺(tái)。一個(gè)大膽的創(chuàng)意：讓我們將社區(qū)的晚上做的比白天的天好！要有一個(gè)“亞洲的會(huì)展中心”在項(xiàng)目?jī)?nèi)，才會(huì)吸引全球眼光；湖的利用要充分（能做到湖地觀光不？）湖上可否做幾個(gè)島，“小鳥天堂” “森林公園”；體育運(yùn)動(dòng)，復(fù)合地產(chǎn)：不能忘本！新亞洲體育城的成功意味著星耀的產(chǎn)品可以復(fù)制到這種模式，人無我有，獨(dú)一無二。要吸引外國(guó)人來并住在咱么項(xiàng)目里，最吸引他們的就是中國(guó)式的獨(dú)棟古老建筑群（美

31、食酒吧步行街，像陽朔的“西街”、麗江的“古街”、大理的“洋人街”等白天有民族特色的物品買，晚上有中、西小吃，平宜的啤酒、咖啡的步行街。（記?。阂欢ㄓ兴荡┻^整街）。第65頁，共71頁。針對(duì)酒店，在樓頂要有直升機(jī)停點(diǎn)，酒店內(nèi)要有35間超總統(tǒng)房接待世界各國(guó)政治、商業(yè)要員使用，要將酒店做成中國(guó)城市的新地標(biāo)，讓世人知道一間酒店的真正力量；要有一個(gè)國(guó)際圖書館！最大最好的！要有一個(gè)而對(duì)世界個(gè)國(guó)的購(gòu)物中心，每年舉辦兩次購(gòu)物節(jié)，包括：中國(guó)全國(guó)民族商品、世界各國(guó)民族商品、世界各國(guó)品牌頂尖商品；教育，全部是地球村幼兒園、雙語小學(xué)、外語學(xué)院。從幼兒園到大學(xué)一間都不能少，要有高水平的品牌；園林上，小區(qū)按照五個(gè)洲做不同

32、的建筑，也要配統(tǒng)一風(fēng)格的園林設(shè)計(jì)，每個(gè)洲都要有無數(shù)的各洲代表性的景點(diǎn)設(shè)計(jì)，做為每個(gè)洲的賣點(diǎn)；配套上，市場(chǎng)作成一個(gè)大的集市行式，內(nèi)容上什么都要有，不要想著對(duì)社區(qū)要做到對(duì)社區(qū)之外的人；水上應(yīng)該有巴士，可以坐船去五大洲。交通便利（對(duì)內(nèi)，在社區(qū)做一個(gè)空中輕軌像深圳的世紀(jì)村）醫(yī)院，要品牌，要專家。第66頁，共71頁。、其他 物業(yè) 物業(yè)管理上，由于項(xiàng)目太大，一定要先有一個(gè)給社區(qū)人提供工作機(jī)會(huì)的機(jī)構(gòu)，在一開始就成為賣點(diǎn)。我們自己做物業(yè)，但是針對(duì)顧問公司也可以全國(guó)招標(biāo)；物管服務(wù)的提升：“影子服務(wù)”貫穿“項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)”全程，所謂“影子服務(wù)”就是在小區(qū)內(nèi)看不到太多的閑雜人員及物業(yè)管理人員，給予住戶一個(gè)完全私人的居住空

33、間，但物業(yè)服務(wù)無處不在。例如：針對(duì)外籍業(yè)主、商務(wù)繁忙業(yè)主，可為其提供異地“衣食住行”一攬子安排，讓其專注工作，無需考慮當(dāng)?shù)厣畛鲂?；為渡假式的業(yè)主提供園林維護(hù)、衛(wèi)生保潔、食品采購(gòu)服務(wù)；子女日常管理；寵物管理；對(duì)企業(yè)，要成立一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理中心，里面包括：大型活動(dòng)組織承辦、大型接待、項(xiàng)目各種配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)管理、招商引資為項(xiàng)目中得配套；做會(huì)展中心（亞洲）的好處：將各國(guó)領(lǐng)事館引入社區(qū)；和政府要各種支持與優(yōu)惠的政策，才會(huì)吸引商家、業(yè)主！第67頁，共71頁。 其他 項(xiàng)目需要爭(zhēng)取做亞洲地區(qū)的會(huì)展所在地，這樣才能取得政府支持。其他項(xiàng)目?jī)?nèi)建筑案名建議：寫字樓圣火大廈、滑雪場(chǎng)宇宙海怪等。 “五洲國(guó)際”我司認(rèn)為就將其作為項(xiàng)目案名使用。第68頁，共71頁。我司今天是我們看見了機(jī)會(huì)，我們要?jiǎng)?chuàng)造奇跡！ 第69頁，共71頁。演示結(jié)束 THANKS第70頁，共71頁。1、不是井里沒有水，而是你挖的不夠深。不是成功來得慢，而是你努力的不夠多。2、孤單一人的時(shí)間使自己變得優(yōu)秀，給來的人一個(gè)驚喜，也給自己一個(gè)好的交代。3、命運(yùn)給你一個(gè)比別人低的起點(diǎn)是想告訴你，讓你用你的一生去奮斗出一個(gè)絕地反擊的故事，所以有什么理由不努力!4、心中沒有過分的貪求，自然苦就少?？诶锊徽f多余的