房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstateInvestmentTrustsREITs)課件

1、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）一、REITs概述二、國(guó)際REITs三、國(guó)內(nèi)REITs第1頁，共35頁。房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）概述 一、定義及特征 房地產(chǎn)投資信托基金，是英文“Real Estate Investment Trust”的縮寫(復(fù)數(shù)為REITs)。從國(guó)際范圍看，REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。與我國(guó)信托純粹屬于私募性質(zhì)所不同的是，國(guó)際意義上的REITs在性質(zhì)上等同于基金，少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募。REITs既可以封閉運(yùn)行，也

2、可以上市交易流通，類似于我國(guó)的開放式基金與封閉式基金。REITs的特點(diǎn)在于：1、收益主要來源于租金收入和房地產(chǎn)升值；2、收益的大部分將用于發(fā)放分紅；3、REITs長(zhǎng)期回報(bào)率較高,與股市、債市的相關(guān)性較低。發(fā)行股票募集公眾資金專門經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)多元化投資返回出租不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生收益分配給股東REITs投資所有一、 REITs概述第2頁，共35頁。起源及發(fā)展REITs最早產(chǎn)生于美國(guó)20世紀(jì)60年代初,由美國(guó)國(guó)會(huì)創(chuàng)立,意在使中小投資者能以較低門檻參與不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng),獲得不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易、租金與增值所帶來的收益。在亞洲,最早出現(xiàn)REITs的國(guó)家是日本,由于日本的房地產(chǎn)公司眾多,所以該市場(chǎng)在日本規(guī)模很大。1960年，世界

3、上第一只REITs在美國(guó)誕生。正如20世紀(jì)60-70年代的其他金融創(chuàng)新一樣，REITs也是為了逃避管制而生。隨著美國(guó)政府正式允許滿足一定條件的REITs可免征所得稅和資本利得稅，REITs開始成為美國(guó)最重要的一種金融方式，一般情況下REITs的分紅比例超過90%。美國(guó)大約有300 個(gè)REITs在運(yùn)作之中，管理的資產(chǎn)總值超過3000億美元，而且其中有近三分之二在全國(guó)性的證券交易所上市交易。以剛剛在香港上市的領(lǐng)匯REITs為例，其基礎(chǔ)資產(chǎn)為香港公營(yíng)機(jī)構(gòu)房屋委員會(huì)下屬的商業(yè)物業(yè)，其中68.3%為零售業(yè)務(wù)租金收入，25.4%為停車場(chǎng)業(yè)務(wù)收入，6.3%為其他收入(主要為空調(diào)費(fèi));租金地區(qū)分布為港島7.2

4、%，九龍33.8%，新界59%。領(lǐng)匯允諾，會(huì)將扣除管理費(fèi)用后的90%-100%的租金收益派發(fā)股東。因此，如果領(lǐng)匯日后需要收購新物業(yè)的話，只能通過向銀行貸款從而提高財(cái)務(wù)杠桿(資產(chǎn)負(fù)債率最高可達(dá)45%)的方式而實(shí)現(xiàn)。2009年初,中國(guó)人民銀行會(huì)同有關(guān)部門形成了REITs初步試點(diǎn)的總體構(gòu)架,但由于我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)仍不完備,REITs一直未能正式啟動(dòng)。2011年,國(guó)內(nèi)首個(gè)REITs專戶,國(guó)投瑞銀主投亞太地區(qū)REITs產(chǎn)品,完成合同備案,成為國(guó)內(nèi)基金業(yè)首個(gè)REITs專戶產(chǎn)品。一、 REITs概述第3頁，共35頁。REITs投資形式組織形式基金募集方式運(yùn)作方式一、 REITs概述第4頁，共35頁。組織形式

5、公司型契約型區(qū)別以公司法為依據(jù)發(fā)行 REITs 股份獨(dú)立的法人資格股份持有人為股東非獨(dú)立法人基金管理人作為受托人以信托契約成立為依據(jù)發(fā)行受益憑證法律依據(jù)與運(yùn)營(yíng)的方式不同靈活性強(qiáng)一、 REITs概述第5頁，共35頁。投資形式權(quán)益型混合型作為投資組合的一部分對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)投資并擁有所有權(quán)部分從事抵押貸款的服務(wù)基金管理人作為受托人介于權(quán)益型與抵押型REITs 之間收益主要來源于是房地產(chǎn)貸款的利息抵押型投資房地產(chǎn)抵押貸款或抵押支持證券穩(wěn)定性強(qiáng)市場(chǎng)占比10%更好的長(zhǎng)期投資回報(bào)與更大的流動(dòng)性一、 REITs概述第6頁，共35頁。運(yùn)作方式封閉型開放型證券交易所上市流通不得任意追加發(fā)行新增的股份

6、股份持有人為股東可隨時(shí)追加發(fā)行新的股份投資者可隨時(shí)買入，也可隨時(shí)贖回一、 REITs概述第7頁，共35頁。基金募集方式公募型私募型公開發(fā)行可以進(jìn)行大量宣傳經(jīng)過監(jiān)管機(jī)構(gòu)嚴(yán)格的審批不允許公開宣傳，不上市交易非公開方式向特定投資者募集資金區(qū)別投資管理參與程度法律監(jiān)管投資對(duì)象一、 REITs概述第8頁，共35頁。美國(guó)WP.Carey&Co.LLC案例載體名稱CPA15資產(chǎn)組合130個(gè)物業(yè)，41個(gè)租戶發(fā)起人WP.Carey基金管理人WP.Carey&Co.LLC上市日期2001年11月19日市值$16億4千萬（2005年12月31日）負(fù)債；負(fù)債率$6億9百萬; 42%（2006年1月1日）信托單價(jià)$2.

7、49（2005年12月31日閉市價(jià)）稅務(wù)政策稅法則規(guī)定了REITs能夠享受稅收優(yōu)惠的一些主要條件二、國(guó)際REITs第9頁，共35頁。新加坡A-REIT案例載體名稱A-REIT (“A-REIT”)，騰飛房地產(chǎn)投資信托資產(chǎn)組合44 個(gè)優(yōu)質(zhì)工業(yè)房產(chǎn)發(fā)起人騰飛地產(chǎn)和 Macquarie Goodman基金管理人騰飛-MGM 基金管理有限公司上市日期2002年11月19日市值新幣26億（2005年6月30日）負(fù)債；負(fù)債率新幣7億2百萬; 31%（2005年7月1日）信托單價(jià)新幣2.21元（2005年6月30日閉市價(jià)）稅務(wù)政策免征企業(yè)所得稅二、國(guó)際REITs第10頁，共35頁。香港越秀REIT案例載體名

8、稱越秀REIT資產(chǎn)組合廣州四處物業(yè)發(fā)起人越秀投資基金管理人越秀REIT上市日期2005年12月21日市值港幣68億負(fù)債；負(fù)債率港幣21億2千8百萬; 31.3%信托單價(jià)港幣3.075元稅務(wù)政策公司資本利得和地產(chǎn)稅的雙重征稅二、國(guó)際REITs第11頁，共35頁。各國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金設(shè)立條件的綜合比較美國(guó)新加坡香港組織結(jié)構(gòu)1、必須以美國(guó)納稅法人公司的形式，并由董事會(huì)或基金托管人管理2、股東應(yīng)該有100人以上，前5大股東持有股份不能超過總股份的50%1、受托人須由新加坡金融管理局（MAS）認(rèn)可，資本不低于100萬新元，具有相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的獨(dú)立第三方管理公司2、資產(chǎn)管理公司必須是在新加坡注冊(cè)上市的，持

9、有MAS頒發(fā)的投資顧問執(zhí)照，從業(yè)5年以上的獨(dú)立第三方管理公司1、信托形式組成2、必須任命一個(gè)1000萬資本以上、能代表信托單位持有者利益的獨(dú)立第三方擔(dān)任受托人3、必須任命一個(gè)經(jīng)證券與期貨委員會(huì)批準(zhǔn)的管理公司對(duì)信托資產(chǎn)進(jìn)行管理4、任命一個(gè)獨(dú)立的資產(chǎn)評(píng)估師5、除經(jīng)信托持有者同意外，持有不動(dòng)產(chǎn)時(shí)間必須不少于兩年6、在香港股票交易所掛牌上市7、通過全資專用載體（SPV：specialpurposevehicles）購買和擁有不動(dòng)產(chǎn)8、REIT每年進(jìn)行一次價(jià)值評(píng)估二、國(guó)際REITs第12頁，共35頁。美國(guó)新加坡香港資產(chǎn)要求1、至少75%的資產(chǎn)由房地產(chǎn)、現(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物和政府債券構(gòu)成2、對(duì)具有納稅主體資格

10、的子公司的股權(quán)投資不超過總資產(chǎn)的20%3、持有除政府和子公司外某一發(fā)行人的證券不得超過總資產(chǎn)的5%1、至少70%以上的資產(chǎn)是投資于房地產(chǎn)和與房地產(chǎn)相關(guān)的資產(chǎn)2、S-REITs不能從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，不論是以獨(dú)資或合資方式，還是以投資于非上市房地產(chǎn)開發(fā)商的形式進(jìn)行3、除了投資于獲準(zhǔn)開發(fā)的空地上即將開發(fā)的房地產(chǎn)外，不能投資于空地4、投資于新加坡境內(nèi)為開發(fā)完成的非住宅房地產(chǎn)，或者是新加坡境外未開發(fā)完成的房地產(chǎn)，均不得超過總資產(chǎn)20%1、只可以投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目2、可以購入空置及沒有產(chǎn)生收入或正在進(jìn)行大規(guī)模發(fā)展、重建或修繕的建筑物的未完成單位，但這些項(xiàng)目的累計(jì)合約價(jià)值不得超過總資產(chǎn)凈值的10%3、

11、除了修繕、翻新、改造外，不能投資于空置土地或參與物業(yè)開發(fā)活動(dòng)4、允許通過特別子公司投資于旅館或游樂園5、不能對(duì)外貸款、為任何債務(wù)提供短期擔(dān)?；虿唤?jīng)受托人事先書面同意用信托資產(chǎn)設(shè)擔(dān)保6、不能投資獲得任何須承擔(dān)無限責(zé)任的資產(chǎn)第13頁，共35頁。美國(guó)新加坡香港收入要求1、至少75%的毛收入來源于租金收入、有抵押擔(dān)保的債權(quán)利息收入、某些資產(chǎn)出售利得和投資于其他房地產(chǎn)投資信托的收入等與房地產(chǎn)資產(chǎn)相關(guān)的收入2、至少95%的毛收入來源于以上與房地產(chǎn)資產(chǎn)相關(guān)收入和其他股利、利息收入3、持有除政府和子公司外某一發(fā)行人的證券不得超過總資產(chǎn)的5%無限制1、必須以獲取連續(xù)穩(wěn)定租金收入為目的專注投資于房地產(chǎn)2、收入主要

12、應(yīng)來自于房地產(chǎn)租金收益3、持有不能產(chǎn)生收益的房地產(chǎn)資產(chǎn)不能超過REIT凈資產(chǎn)總額的10%第14頁，共35頁。美國(guó)新加坡香港紅利分配要求1、至少90%以上的應(yīng)納稅年收入用于分配2、為滿足分配要求，上一年超額分配部分可用于抵扣部分本年度應(yīng)分配股利每年90%以上的收入用于分配每年至少將凈收益的90%以分紅形式分配給單位信托持有者長(zhǎng)期負(fù)債要求無限制負(fù)債比例上限為總資產(chǎn)的60%債務(wù)比例上限為資產(chǎn)總值的45%二、國(guó)際REITs第15頁，共35頁。我國(guó)房地產(chǎn)信托與REITs的比較我國(guó)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品REITs設(shè)立目的主要為房地產(chǎn)開發(fā)商提供短期貸款融資盤活沉淀于不動(dòng)產(chǎn)的大量資金,同時(shí)為公眾投資者提供機(jī)會(huì),分享不

13、動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的長(zhǎng)期較穩(wěn)定的收益運(yùn)營(yíng)模式以提供貸款為主以獲得不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)為主，并通過專業(yè)房地產(chǎn)基金管理公司進(jìn)行投資管理，例如收購新的不動(dòng)產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)大部分產(chǎn)品僅針對(duì)單一不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，投資風(fēng)險(xiǎn)較集中擁有較多數(shù)量不動(dòng)產(chǎn)，形成不動(dòng)產(chǎn)投資組合，投資風(fēng)險(xiǎn)分散規(guī)模受制于信托合同不得超過200份的限制，一以短期為主，一般為2-3年一般REITs的規(guī)模為20億30億期限以短期為主，一般為2-3年期限較長(zhǎng)，一般都超過20年投資收益率利率大都參照銀行貸款利率收益率一般在5%7%流動(dòng)性流動(dòng)性較弱，無法公開交易市場(chǎng)，僅限于信托憑證的轉(zhuǎn)讓流動(dòng)性較強(qiáng)，大多在證券交易所公開上市交易第16頁，共35頁。 瑞銀環(huán)球資產(chǎn)管理（中國(guó)）有限公司

14、（下稱“瑞銀資管”）將與上海市虹口區(qū)公租房公司、太平資產(chǎn)管理有限公司（下稱“太平資管”）和國(guó)投瑞銀基金管理有限公司（下稱“國(guó)投瑞銀”），在上海設(shè)立中國(guó)首只投資于公租房，并持有其所有權(quán)的投資基金。該基金將投資于上海市虹口區(qū)業(yè)已開發(fā)的公共租賃住房。 該基金目前的性質(zhì)是私募股權(quán)封閉式基金，待監(jiān)管允許及條件成熟時(shí)，將轉(zhuǎn)換為REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）在國(guó)內(nèi)公開上市。也就是說，目前該基金是個(gè)“準(zhǔn)REITs”的概念。 瑞銀資管日前已經(jīng)與上海市虹口區(qū)公租房公司、太平資管和國(guó)投瑞銀基金公司簽訂四方協(xié)議，該基金目前已處于募資階段。在現(xiàn)階段并非是針對(duì)有意向的投資者開放募集，而只針對(duì)太平資管，未來則將視虹口區(qū)公

15、租房的供應(yīng)情況調(diào)整。即便未來引入其他投資者，也將以機(jī)構(gòu)投資者為主，暫不考慮高凈值個(gè)人客戶。 目前市場(chǎng)上暫無真正的REITs產(chǎn)品面世。國(guó)內(nèi)首只公租房基金擬投上海虹口第17頁，共35頁。我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金的必要性和可行性必要性： 1. 分散銀行風(fēng)險(xiǎn) 2. 緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)資金需求 3. 彌補(bǔ)我國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的缺陷 4. 改進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理方式 三、國(guó)內(nèi)REITs第18頁，共35頁。我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金的必要性和可行性可行性： 1. 我國(guó)已經(jīng)形成了REITs發(fā)展所需的投資主體 （1）個(gè)人投資者 （2）機(jī)構(gòu)投資者 2. 我國(guó)已經(jīng)具備了大量REITs投資所需的基礎(chǔ)資源 三、國(guó)內(nèi)REIT

16、s第19頁，共35頁。我國(guó)現(xiàn)行REIT的不足（1）沒有專門的法律法規(guī)依據(jù)。我國(guó)目前REITs的建立主要依據(jù)于公司法、證券法和證券投資基金法等法規(guī)，而專門的房地產(chǎn)投資信托基金法一直未能出臺(tái)。 過于強(qiáng)調(diào)REITs的融資功能，沒有專門的稅收優(yōu)惠。 （2）產(chǎn)權(quán)障礙： 按照國(guó)外的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，REITs一般選擇的對(duì)象是具有穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的物業(yè)。這樣的物業(yè)必須產(chǎn)權(quán)（包括地產(chǎn)權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)）清晰并且完整。我國(guó)國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)物業(yè)不在少數(shù)，但具有完整產(chǎn)權(quán)的為數(shù)不多。出于快速回籠資金的需要，作為REITs投資主流的商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)在我國(guó)往往被開發(fā)商分拆成小產(chǎn)權(quán)出售給小業(yè)主，開發(fā)商并不持有完整的產(chǎn)權(quán)，如果要設(shè)立REITs，要面臨

17、收購其他物業(yè)產(chǎn)權(quán)的問題，因此在實(shí)際操作中存在很多障礙和風(fēng)險(xiǎn)，在短時(shí)間內(nèi)也無法有效解決這些問題。 （3）采取私募發(fā)售且發(fā)售條件寬松。我國(guó)目前對(duì)信托投資公司主要實(shí)施私募監(jiān)管，在發(fā)行市場(chǎng)實(shí)行私募發(fā)售。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)售條件限制過于寬松，缺乏相關(guān)規(guī)范各種REITs經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的許多實(shí)施細(xì)則，就這點(diǎn)與美國(guó)相比，中國(guó)REITs還很不成熟。 （4）我國(guó)REITs的資金大量運(yùn)用于關(guān)聯(lián)交易融資。目前國(guó)內(nèi)到期不能兌付的房地產(chǎn)信托中，很大一部分是關(guān)聯(lián)交易信托，主要原因就是信息披露不夠透明以及運(yùn)作過程的監(jiān)督缺位。 三、國(guó)內(nèi)REITs第20頁，共35頁。我國(guó)建立REITs的發(fā)展政策建議1、加快相關(guān)政策和法律法規(guī)制定2、加快

18、房地產(chǎn)信托專門人才的培養(yǎng)3、防范運(yùn)作中的道德風(fēng)險(xiǎn)4、建立信托企業(yè)信用制度5、健全信息披露制度三、國(guó)內(nèi)REITs第21頁，共35頁。1、加快相關(guān)政策和法律法規(guī)制定首先應(yīng)進(jìn)一步完善公司法或制定專門針對(duì)投資基金發(fā)展的投資公司法、投資顧問法等法規(guī)。其次，還可制定一些房地產(chǎn)投資信托基金的專項(xiàng)管理措施，如對(duì)投資渠道、投資比例的限制等等。另外，還需對(duì)目前的稅法進(jìn)行改革，避免雙重征稅問題，為其發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。 2、加快房地產(chǎn)信托專門人才的培養(yǎng)發(fā)展REITs需要盡快建立起一支既精通業(yè)務(wù)、又了解房地產(chǎn)市場(chǎng)、熟悉業(yè)務(wù)運(yùn)作的專門管理人才隊(duì)伍。加強(qiáng)房地產(chǎn)信托人才的培養(yǎng)，需要盡快建立起一支既精通信托業(yè)務(wù)、又了解房

19、地產(chǎn)市場(chǎng)，熟悉業(yè)務(wù)運(yùn)作的專門管理人才隊(duì)伍。與此同時(shí)，還需積極促進(jìn)信托業(yè)務(wù)所必不可少的律師、會(huì)計(jì)師、審計(jì)師、資產(chǎn)評(píng)估師等服務(wù)型人才的隊(duì)伍建設(shè)。三、國(guó)內(nèi)REITs第22頁，共35頁。3、防范運(yùn)作中的道德風(fēng)險(xiǎn)我國(guó)可以考慮在開展房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的信托公司中建立類似的受托人委員會(huì)，負(fù)責(zé)制訂房地產(chǎn)信托的業(yè)務(wù)發(fā)展計(jì)劃，并且要求受托人與投資顧問和相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)沒有利益關(guān)系，還要?jiǎng)?chuàng)造一種環(huán)境或制度，盡可能使投資者的利益與管理者的利益相一致，對(duì)REITs的發(fā)展就顯得非常關(guān)鍵。另外，有限合伙形式能較好地解決約束和激勵(lì)的問題，管理者承擔(dān)的無限責(zé)任以及管理者的業(yè)績(jī)回報(bào)制度，能將管理者和投資者的風(fēng)險(xiǎn)及利益有效地捆綁在

20、一起，激勵(lì)管理者努力管理好各項(xiàng)投資以實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，最大限度地防范風(fēng)險(xiǎn)。4、建立信托企業(yè)信用制度建立信托企業(yè)信用制度，以完善的法律體系促進(jìn)信托市場(chǎng)的誠(chéng)信，保證信托市場(chǎng)的健康發(fā)展。建立信托企業(yè)征信體制，劃分信托企業(yè)信息類型，實(shí)現(xiàn)征信數(shù)據(jù)的開放；發(fā)展信用中介機(jī)構(gòu)；建立標(biāo)準(zhǔn)化的信托企業(yè)征信數(shù)據(jù)庫；建立健全失信懲罰制度；規(guī)范發(fā)展信用評(píng)級(jí)行業(yè)；大力發(fā)展信托企業(yè)信用管理教育。三、國(guó)內(nèi)REITs第23頁，共35頁。5、健全信息披露制度信托投資公司應(yīng)真實(shí)、準(zhǔn)確、及時(shí)、完整地披露信息，包括經(jīng)審計(jì)的年報(bào)和重大事件臨時(shí)報(bào)告等，在年報(bào)中披露各類風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)管理情況及公司治理信息，并在會(huì)計(jì)附注中披露關(guān)聯(lián)交易的總量及重大關(guān)

21、聯(lián)交易的情況等。三、國(guó)內(nèi)REITs第24頁，共35頁。中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)投資信托基金的定位(1) 當(dāng)前設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金對(duì)中國(guó)內(nèi)地經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展意義深遠(yuǎn)：一是有助于增加租賃住房供應(yīng)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，并為中低收入居民提供適宜的租賃住房；二是有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)化發(fā)展，使房地產(chǎn)融資、開發(fā)、物業(yè)管理和投資管理等活動(dòng)相對(duì)分離，促進(jìn)其效率和水平的提高；三是有利于豐富房地產(chǎn)直接融資形式，推進(jìn)金融體系改革與創(chuàng)新，有效利用社會(huì)閑置資金，擴(kuò)大直接融資規(guī)模，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，降低融資成本，同時(shí)為大眾和保險(xiǎn)業(yè)提供了有適當(dāng)收益、低風(fēng)險(xiǎn)的投資品種；四是有利于緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性波動(dòng)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響

22、。 三、國(guó)內(nèi)REITs第25頁，共35頁。在中國(guó)內(nèi)地設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金已具備良好的基礎(chǔ)：一是租賃市場(chǎng)的需求潛力將為房地產(chǎn)投資信托基金提供廣闊市場(chǎng)。二是中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展日益成熟，在國(guó)家宏觀政策指導(dǎo)下，金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)得到有效控制，房地產(chǎn)金融秩序比較穩(wěn)定，為信托基金提供了良好的市場(chǎng)環(huán)境。三是國(guó)際和國(guó)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)可資借鑒。四是國(guó)內(nèi)的信托投資公司、資產(chǎn)管理公司、物業(yè)管理公司、基金上市發(fā)行服務(wù)機(jī)構(gòu)，也已具備為信托基金提供專業(yè)服務(wù)的能力。五是投資者投資這類房地產(chǎn)投資信托基金是有收益的。中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)投資信托基金的定位(2)三、國(guó)內(nèi)REITs第26頁，共35頁。1、信托基金設(shè)立形式。 借鑒我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)

23、的模式，信托基金采用契約型方式設(shè)立，由信托投資公司作為受托人，以設(shè)立信托的方式，發(fā)行信托基金受益憑證。參照封閉式證券投資基金的運(yùn)作方式，采用公募方式，上市交易，存續(xù)期間不得贖回，并按照國(guó)際慣例賦予其可以增發(fā)的功能. 信托存續(xù)期不低于30年，信托到期終止后，經(jīng)受益人大會(huì)協(xié)商可以延長(zhǎng)存續(xù)期，也可采取發(fā)行新的信托基金的方法，按照協(xié)議價(jià)格或者公平市場(chǎng)價(jià)格收購原信托基金持有的物業(yè)，實(shí)現(xiàn)原投資者的資金退出。 2、信托基金的主要參與者。 信托基金的主要參與者包括委托人、受托人、資產(chǎn)管理人和受益人。建立內(nèi)地REITs基本框架設(shè)計(jì) 三、國(guó)內(nèi)REITs第27頁，共35頁。3、受益人大會(huì)制度。 為了保障投資者的合法

24、權(quán)益，信托基金可引入受益人大會(huì)制度，并在信托文件中對(duì)受益人大會(huì)的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行約定。 受益人會(huì)議相當(dāng)于股東大會(huì)，可以就基金管理和運(yùn)作的重大問題進(jìn)行表決，如投資策略的改變、受托人的撤換、新受益證券的增發(fā)、基金終止等等。 信托基金各方當(dāng)事人應(yīng)按照信托文件的約定，充分發(fā)揮受益人大會(huì)的作用，規(guī)范信托財(cái)產(chǎn)的管理和運(yùn)作，建立嚴(yán)密的風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控制度。4、收益及分配。 信托財(cái)產(chǎn)所得各項(xiàng)收入扣除成本、費(fèi)用及相關(guān)稅、費(fèi)等支出后，原則上將90收益向受益人分配。 房地產(chǎn)投資信托基金實(shí)際上是一種集體投資方式，投資者必須在自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的前提下享受投資收益。 因此，基金只提供預(yù)測(cè)的收益率，而不就投資回報(bào)對(duì)投資者作任何承諾。建立內(nèi)地R

25、EITs基本框架設(shè)計(jì) 三、國(guó)內(nèi)REITs第28頁，共35頁。5、信托資金的運(yùn)用。 信托資金的運(yùn)用，主要包括收購和持有適合中低收入居民租住的經(jīng)濟(jì)型租賃住房，并輔以部分經(jīng)營(yíng)性的公建項(xiàng)目，以平衡租金收入，實(shí)現(xiàn)受益人的預(yù)期收益。(1)收購房源。 信托基金募集資金可收購現(xiàn)有適合租賃的住房，同時(shí)，信托基金還可收購符合信托基金運(yùn)用方向，由房地產(chǎn)開發(fā)公司定向建設(shè)的住房。 定向建設(shè)住房的選址地塊應(yīng)為交通便利、鄰近市區(qū)，具有一定的人口規(guī)模及產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，有較強(qiáng)的土地升值空間，符合城市建設(shè)發(fā)展方向的地區(qū)，有利于保證物業(yè)的出租率及租金水平的穩(wěn)定性。 (2)租金標(biāo)準(zhǔn)。 租金構(gòu)成原則上應(yīng)包括折舊費(fèi)、受托人和資產(chǎn)管理人費(fèi)用、稅

26、金、維修費(fèi)、投資收益五項(xiàng)因素。 如在住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中政府給予政策扶持，可在一定程度上降低租金水平。建立內(nèi)地REITs基本框架設(shè)計(jì) 三、國(guó)內(nèi)REITs第29頁，共35頁。6、配套優(yōu)惠政策。 信托基金在我國(guó)尚處起步階段，鑒于基金收購物業(yè)主要面向中低收入階層，為降低運(yùn)營(yíng)成本，保證信托基金試點(diǎn)項(xiàng)目的成功，政府可給予必要的政策扶持。 如為信托基金定向建設(shè)的住房享受經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)優(yōu)惠政策; 在信托基金運(yùn)營(yíng)中按照國(guó)際慣例免繳信托基金層面的企業(yè)所得稅; 對(duì)租金收入計(jì)征的營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅等統(tǒng)一按綜合稅率5收取; 對(duì)信托基金首次購買住房作為經(jīng)濟(jì)租賃房過戶的契稅、印花稅予以免繳等政策優(yōu)惠。建立內(nèi)地REITs基本框架設(shè)計(jì) 三、國(guó)內(nèi)REITs第30頁，共35頁。結(jié)論 設(shè)立房地產(chǎn)信托投資基金為房地產(chǎn)行業(yè)開辟了一條不同于銀行的融資渠道，可以促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制的轉(zhuǎn)變和房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步健康發(fā)展，起到穩(wěn)定房地產(chǎn)和資本市場(chǎng)的作用，