成都市某商業(yè)市場(chǎng)報(bào)告課件

1、成都市溫江區(qū)商業(yè)市場(chǎng)報(bào)告第1頁(yè)，共28頁(yè)。目錄1包租商業(yè)個(gè)案分析2市場(chǎng)小結(jié)3區(qū)域市場(chǎng)分析第2頁(yè)，共28頁(yè)。溫江市場(chǎng)特征分析第3頁(yè)，共28頁(yè)。萬(wàn)春生態(tài)板塊生態(tài)居住高價(jià)值板塊區(qū)域發(fā)展成型，逐步成熟觀光農(nóng)業(yè)，文旅產(chǎn)業(yè)支撐金馬湖板塊產(chǎn)城融合區(qū)，生態(tài)高價(jià)值區(qū)域產(chǎn)業(yè)起步發(fā)展金馬湖、文體休閑配套溫江大學(xué)城產(chǎn)城融合獨(dú)立發(fā)展板塊區(qū)域發(fā)展成型，逐步發(fā)展成熟學(xué)區(qū)價(jià)值、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)溫江老城成熟價(jià)值高認(rèn)知板塊區(qū)域發(fā)展成熟，發(fā)展緩慢成熟生活配套學(xué)區(qū)、產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)的產(chǎn)城融合板塊大學(xué)城板塊城市高價(jià)值板塊光華新城、溫江老城生態(tài)高價(jià)值板塊萬(wàn)春、金馬湖板塊光華新城西部新城核心區(qū)，高價(jià)值規(guī)劃板塊區(qū)域發(fā)展成型，加速成熟江安河生態(tài)資源，綜合

2、商業(yè)配套光華大道5大居住板塊，3大價(jià)值層級(jí)溫江劃分為5大板塊，其中剛需改善產(chǎn)品為主導(dǎo)需求，以商業(yè)為輻助產(chǎn)品，及少部分酒店公寓產(chǎn)品湟普國(guó)際湟座藍(lán)潤(rùn)光華春天千禧河畔珠江青云臺(tái)麗晶公館星光華印象合能珍寶琥珀時(shí)代金悅涌泉大道光華大道花都大道洲際亞洲灣洲際春天廣場(chǎng)剛需改善+商業(yè)本案商業(yè)市場(chǎng)分析第4頁(yè)，共28頁(yè)。項(xiàng)目名稱千禧河畔開(kāi)發(fā)商成都永旭有限公司項(xiàng)目地址光華大道清泉北街江安河畔占地面積400畝建筑面積 200萬(wàn)商業(yè)面積 3萬(wàn)容積率3.79開(kāi)間3-10進(jìn)深12-21m主力面積區(qū)間35-200層高6m商鋪均價(jià)9000-25000元/竣工時(shí)間2018-06-30銷售模式：直接銷售，不做招商；1、 商業(yè)體量3

3、萬(wàn)，分別為B區(qū)、A區(qū)、C區(qū)（1-2層）住宅底商，A區(qū)共計(jì)118套，剩余79套，B區(qū)共168套剩余28套，C區(qū)共計(jì)91套剩余59套，因市場(chǎng)較差，線下由滿堂紅直接銷售，截止目前銷售1套。2、項(xiàng)目無(wú)招商團(tuán)隊(duì)，目前商業(yè)業(yè)態(tài)以五金零售餐飲為主無(wú)大型商家入駐； 現(xiàn)階段銷售政策沒(méi)有推廣動(dòng)作，開(kāi)發(fā)商無(wú)任何招商動(dòng)作，銷售吃力，線下直接銷售現(xiàn)由滿堂紅銷售；競(jìng)品樓盤(pán)-千禧河畔第5頁(yè)，共28頁(yè)。項(xiàng)目名稱洲際亞洲灣開(kāi)發(fā)商成都洲際置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址溫江光華大道三段江浦路288號(hào)占地面積223.64畝建筑面積 104萬(wàn)商業(yè)面積 15萬(wàn)容積率4.99 開(kāi)間3-10進(jìn)深12-21m主力面積區(qū)間80-200層高5.4m商鋪均價(jià)

4、15000-46000元/竣工時(shí)間2017-9-30銷售模式：甲方直接銷售，不做包租銷售； 1、洲際亞洲灣分為1期2期，目前1/2期均在售，其中商業(yè)共計(jì)15萬(wàn)獨(dú)棟商業(yè)街及社區(qū)底商由甲方直接銷售，無(wú)任何推進(jìn)動(dòng)作，本周銷售為0套； 2、招商：甲方設(shè)有獨(dú)立的招商中心，針對(duì)招商實(shí)行做招及物業(yè)貼條的形式，現(xiàn)已招商家有：川西壩子、天秤裝飾、小酒吧、纖維養(yǎng)生館及部部 分零售商家；現(xiàn)階段銷售政策沒(méi)有推廣動(dòng)作，住宅為銷售核心任務(wù)，開(kāi)發(fā)商在招商方面實(shí)行傳統(tǒng)的坐招方式效果并不理想；競(jìng)品樓盤(pán)-亞洲灣第6頁(yè)，共28頁(yè)。項(xiàng)目名稱時(shí)代金悅開(kāi)發(fā)商四川金恒德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目地址溫江溫泉大道與花土路交匯處政通東路369號(hào)占

5、地面積95畝建筑面積346014商業(yè)面積3萬(wàn)容積率3.95開(kāi)間3-10進(jìn)深12-21m主力面積區(qū)間35-270層高5.4m商鋪均價(jià)15000-25000元/竣工時(shí)間2018-5-30銷售模式：銷售模式待定； 時(shí)代金悅商業(yè)共計(jì)3萬(wàn)方左右社區(qū)底商，先未對(duì)外銷售，銷售模式未確定，招商工作尚未開(kāi)展； 競(jìng)品樓盤(pán)-時(shí)代金悅時(shí)代金悅銷售模式及招商業(yè)態(tài)尚未確定；第7頁(yè)，共28頁(yè)。項(xiàng)目名稱合能珍寶琥珀開(kāi)發(fā)商成都合能興進(jìn)達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目地址溫江溫泉大道與花土路交匯處政通東路369號(hào)占地面積95畝建筑面積50萬(wàn)商業(yè)面積9萬(wàn)方容積率3.95開(kāi)間3-13進(jìn)深12-25m主力面積區(qū)間5-200層高5.4m商鋪均價(jià)

6、11000-20000元/竣工時(shí)間2018-5-30銷售模式：甲方直接銷售，有獨(dú)立的招商中心；1、合能珍寶琥珀商業(yè)共計(jì)8萬(wàn)方左右獨(dú)棟商業(yè)街，本周成交0套，成交80%來(lái)源甲方內(nèi)部關(guān)系，自然到訪較少；2、合能珍寶琥珀三期在售，1,2期已交房入駐商業(yè)開(kāi)業(yè)率已占65%，商業(yè)氛圍較好，現(xiàn)已入住商家有中國(guó)移動(dòng)、網(wǎng)吧、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、特長(zhǎng)培訓(xùn)班及大中型餐飲，均由開(kāi)發(fā)商自己的招商團(tuán)隊(duì)進(jìn)行招商； 競(jìng)品樓盤(pán)-合能珍寶琥珀合能珍寶琥珀由于1、2期已交房入住，前期商業(yè)基本成型，商業(yè)氛圍較好，針對(duì)3期在售商鋪的銷售及招商工作難度不大；第8頁(yè)，共28頁(yè)。項(xiàng)目名稱麗晶公館開(kāi)發(fā)商 成都錦城佳業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 項(xiàng)目地址溫江光華大

7、道同興東路占地面積87畝建筑面積24萬(wàn) 商業(yè)面積2萬(wàn)容積率4.24開(kāi)間3-13進(jìn)深12-25m主力面積區(qū)間5-200層高5.4m商鋪均價(jià)13000-25000元/竣工時(shí)間2016-12-01銷售模式：直接銷售，不做包租銷售；1、麗晶公館分1、2期修建其中商業(yè)共計(jì)2萬(wàn)方左右社區(qū)底商，1期部分商鋪已開(kāi)發(fā)目前在售為2期，本周成交0套，成交80%來(lái)源渠道，自然到訪較少；2、麗晶公館現(xiàn)入駐商家：成都銀行、中國(guó)移動(dòng)、裝飾裝修、中餐館、生活超市等入駐；競(jìng)品樓盤(pán)-麗晶公館麗晶公館無(wú)新銷售政策推動(dòng)，無(wú)招商部門；第9頁(yè)，共28頁(yè)。項(xiàng)目名稱星光華印象開(kāi)發(fā)商 成都卉森新世界實(shí)業(yè)有限公司 項(xiàng)目地址 溫江光華大道三段臨溫

8、泉大道路口占地面積72.66畝建筑面積37萬(wàn) 商業(yè)面積3萬(wàn)容積率4.24開(kāi)間3-13進(jìn)深12-25m主力面積區(qū)間5-200層高5.4m商鋪均價(jià)13000-25000元/竣工時(shí)間2017-4-1銷售模式：銷售模式待定，商鋪未售； 星光華印象商業(yè)共計(jì)3萬(wàn)社區(qū)底商，目前未對(duì)外招商及銷售；競(jìng)品樓盤(pán)-星光華印象星光華印象現(xiàn)主推住宅，商業(yè)待定；第10頁(yè)，共28頁(yè)。項(xiàng)目名稱藍(lán)潤(rùn)光華春天開(kāi)發(fā)商 成都藍(lán)潤(rùn)航瑞置業(yè)有限公司 項(xiàng)目地址 溫江花都大道與鳳凰北大街交界處占地面積127畝建筑面積50萬(wàn) 商業(yè)面積3萬(wàn)容積率4.24開(kāi)間3-13進(jìn)深12-25m主力面積區(qū)間5-200層高5.4m商鋪均價(jià)13000-25000元

9、/竣工時(shí)間2017-4-1銷售模式：銷售模式待定，商鋪未售； 星光華印象商業(yè)共計(jì)3萬(wàn)風(fēng)情商業(yè)街，目前未對(duì)外招商，銷售價(jià)格及商業(yè)業(yè)態(tài)待定；競(jìng)品樓盤(pán)-藍(lán)潤(rùn)光華春天藍(lán)潤(rùn)光華春天現(xiàn)主推住宅，商業(yè)待定；第11頁(yè)，共28頁(yè)。商鋪類型分布：溫江區(qū)商業(yè)庫(kù)存經(jīng)銳理數(shù)據(jù)顯示庫(kù)存較大，其中商業(yè)產(chǎn)品呈現(xiàn)都分為2大類： 1、住宅底商（時(shí)代金悅、千禧河畔、麗晶公館、光華春天、金強(qiáng)歐郡、地鐵首座、星光華印象、 洲際春天等樓盤(pán)）2、獨(dú)棟商業(yè)街：（洲際亞洲灣、合能珍寶琥珀、佳年華新生活、珠江廣場(chǎng)、融信廣場(chǎng)等）面積類型分布：針對(duì)溫江典型樓盤(pán)數(shù)據(jù)監(jiān)控發(fā)現(xiàn)溫江商鋪主力區(qū)間：30-300。銷售模式：針對(duì)溫江光華片區(qū)市場(chǎng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，溫江商

10、鋪銷售模式主要分為2大類1、溫江90%商業(yè)項(xiàng)目銷售模式均為直接銷售；2、包租模式銷售（僅恒大城，恒大新城推出10年包租，每年返租10%，10年內(nèi)無(wú)遞增，（恒大內(nèi)部金服經(jīng)營(yíng)管理） 銷售均價(jià)區(qū)間： 溫江城區(qū)1F商鋪均價(jià)：2.5-6萬(wàn)，2F：1.5萬(wàn)-2.2萬(wàn)，3F：8000-1.5萬(wàn)； 4F:7000-9000 元/ 商鋪類型特征分析第12頁(yè)，共28頁(yè)?？蛻籼卣鞣治隹蛻舻卦捶治鰮?jù)市場(chǎng)競(jìng)品數(shù)據(jù)調(diào)查顯示溫江商業(yè)客戶主流客戶來(lái)源溫江和城西其中城西占比為36%，溫江本地占比33%；來(lái)訪途徑以渠道帶訪為主；溫江片區(qū)購(gòu)買商鋪客戶年齡主要分布在31-40歲，占比為42%；數(shù)據(jù)來(lái)源競(jìng)品監(jiān)控第13頁(yè)，共28頁(yè)?？蛻?/p>

11、特征分析客戶購(gòu)買能力分析通過(guò)對(duì)溫江新老城區(qū)商業(yè)客戶購(gòu)買能力摸底，溫江片區(qū)吸附客群購(gòu)買能力為50萬(wàn)-100萬(wàn)為主導(dǎo)客群；可承受總價(jià)30萬(wàn)以下30-50萬(wàn)50-80萬(wàn)50-100萬(wàn)100-150萬(wàn)150萬(wàn)-200萬(wàn)200萬(wàn)以上占比10%18%28%34%6%3%1%數(shù)據(jù)來(lái)源競(jìng)品監(jiān)控第14頁(yè)，共28頁(yè)?？蛻籼卣鞣治隹蛻裘娣e需求分析通過(guò)對(duì)溫江新老城區(qū)商鋪銷售面積段摸底，其中50-80為熱銷面積區(qū)間，占比為37%；客戶需求面積30以下30-5050-8080-100100-150150-200200以上占比10%36%37%9%4%3%1%數(shù)據(jù)來(lái)源競(jìng)品監(jiān)控第15頁(yè)，共28頁(yè)?？蛻籼卣鞣治隹蛻粢庀蚧貓?bào)分析

12、客戶購(gòu)買溫江商鋪心理預(yù)期回報(bào)6%7%這部分客戶占比為89%；數(shù)據(jù)來(lái)源競(jìng)品監(jiān)控客戶意向回報(bào)百分之四百分之五百分之六百分之七百分之八百分之九百分之十占比2%9%48%21%16%3%1%第16頁(yè)，共28頁(yè)。溫江商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)小結(jié)溫江商業(yè)產(chǎn)品以社區(qū)底商及獨(dú)棟商業(yè)街為主，無(wú)大型專業(yè)市場(chǎng)，綜合體商業(yè)，商鋪類型單一，均為傳統(tǒng)的商業(yè)產(chǎn)品；溫江商鋪銷售模式：80%商鋪為直接銷售，僅恒大城，恒大新城2個(gè)樓盤(pán)為包租銷售，銷售模式較為單一，包租商鋪市場(chǎng)占有份額較低，稀奇性較大；經(jīng)競(jìng)品監(jiān)控溫江投資商鋪客戶年齡主要集中在31-45歲左右，購(gòu)買力為50-100萬(wàn)，意向面積：30-80，商鋪回報(bào)意向6%-8%； 第17頁(yè)，共

13、28頁(yè)。主城區(qū)包租個(gè)案第18頁(yè)，共28頁(yè)。成都包租商鋪個(gè)案-銀海中心項(xiàng)目名稱銀海中心開(kāi)發(fā)商 成都北辰浩房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目地址金牛一環(huán)路北四段108號(hào)(近金牛萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)） 占地面積39724平方米建筑面積293891平方米商業(yè)面積5.5萬(wàn)容積率5.0開(kāi)間3-13進(jìn)深12-25m主力面積區(qū)間10-600層高6m商鋪均價(jià)2萬(wàn)-4萬(wàn)元/竣工時(shí)間2016-12-01銷售模式：包租5年，5年共計(jì)收益40%，每年8%收益率，每年不設(shè)遞增；委托管理公司：成都一品天下物業(yè)管理有限公司；業(yè)態(tài)：大蓉和，紅杏酒家及各大餐飲巨頭打造萬(wàn)達(dá)商圈，府青商圈最大餐飲綜合體；體量：銀海中心商業(yè)共計(jì)5.5萬(wàn)風(fēng)情商業(yè)街；銀海中心5

14、年包租模式，每年固定8%的回報(bào)率，收益半年付，現(xiàn)階段銷售政策無(wú)推廣動(dòng)作，外街商鋪已去完畢剩余內(nèi)街商鋪較多，本月累計(jì)銷售9套，渠道帶訪為主；招商部分主要由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行招商；第19頁(yè)，共28頁(yè)。成都包租商鋪個(gè)案-萬(wàn)茂uic項(xiàng)目名稱銀海中心開(kāi)發(fā)商 成都萬(wàn)茂置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址武侯武侯大道與聚龍路交匯處占地面積8025.27平方米建筑面積62923.05平方米商業(yè)面積2.2萬(wàn)容積率5.3開(kāi)間3-13進(jìn)深12-25m主力面積區(qū)間35-90層高6m商鋪均價(jià)2萬(wàn)-5萬(wàn)元/竣工時(shí)間2017-10-30銷售模式：包租5年，5年共計(jì)收益40%，每年平均8%收益率（6%、7%、8%、9%、10%），每年遞增1%；委托

15、管理公司：高力國(guó)際；業(yè)態(tài)：大蓉和，一品天下川菜、生鮮超市及各大餐飲巨頭打造萬(wàn)達(dá)商圈；體量：2.2萬(wàn)； 萬(wàn)茂UIC5年包租模式，每年平均8%的回報(bào)率，收益半年付，現(xiàn)階段依靠渠道帶客，大力刺激渠道特設(shè)定成交獎(jiǎng)帶看費(fèi)（成交現(xiàn)金2000元/套,周一到周五帶看費(fèi)50元，周六/日100元），外街商鋪已去完畢剩余內(nèi)街商鋪較多，本月累計(jì)銷售15套，渠道帶訪為主；招商部分主要由開(kāi)發(fā)商內(nèi)部招商中心進(jìn)行招商；第20頁(yè)，共28頁(yè)。成都包租商鋪個(gè)案-東原時(shí)光道項(xiàng)目名稱銀海中心開(kāi)發(fā)商重慶東原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目地址青羊 光華大道東4路78號(hào)（萬(wàn)科金色領(lǐng)域?qū)γ嬲嫉孛娣e54924平方米建筑面積306080平方米商業(yè)面積6.

16、5萬(wàn)容積率3.6開(kāi)間3-13進(jìn)深12-25m主力面積區(qū)間35-90層高6m商鋪均價(jià)3.4萬(wàn)-3.5萬(wàn)元/竣工時(shí)間2017-12-30銷售模式：包租6年，1-3年5%，4-6年6%；委托管理公司：開(kāi)發(fā)商自持經(jīng)營(yíng)；業(yè)態(tài)：西部首席兒童教育文化廣場(chǎng)（全兒童業(yè)態(tài)）；體量：6.5萬(wàn)平米鉆石廣場(chǎng)及特色風(fēng)情商業(yè)街區(qū)； 東原時(shí)光道6年包租模式，現(xiàn)階段依靠渠道帶客，大力刺激渠道特設(shè)定成交獎(jiǎng)帶看費(fèi)（20組內(nèi)100元/組，20組以上200元/組），外街商鋪已去完畢剩余內(nèi)街商鋪較多，本月累計(jì)銷售5套，渠道帶訪為主；招商部分主要由開(kāi)發(fā)商內(nèi)部招商中心進(jìn)行招商；第21頁(yè)，共28頁(yè)。小結(jié)成都主城區(qū)除社區(qū)底商直接銷售居多外，綜合

17、體項(xiàng)目推售策略以包租銷售為主，例如城北美博城、青龍廣場(chǎng)、泛悅廣場(chǎng)、熊貓生活廣場(chǎng)、高盛金融中心、銀海中心、萬(wàn)茂UIC、東原時(shí)光道等項(xiàng)目在銷售模式上都采用包租銷售的策略；主城區(qū)包租項(xiàng)目包租年限主要為5-10年，均由委托經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一打造業(yè)態(tài)，年收益回報(bào)集中分布為5%-10%這一階段；其這一類產(chǎn)品（包租項(xiàng)目）客戶來(lái)訪自然到訪中較少，主要依托渠道、電商帶客為主（通過(guò)調(diào)整渠道傭金支付方式、增加經(jīng)紀(jì)人帶看費(fèi)刺激經(jīng)紀(jì)人帶客）；對(duì)主城區(qū)銀海中心、萬(wàn)茂UIC、東原時(shí)光道抽樣調(diào)查，購(gòu)買這類產(chǎn)品的客群為小投資客（投資預(yù)算為50萬(wàn)-100萬(wàn)內(nèi)）居多，客戶年齡層次主要集中在35-45歲這一階段，成都郊縣及外地客居多；

18、經(jīng)市調(diào)發(fā)現(xiàn)這類客戶愿意接受并選擇投資包租商鋪他們更為關(guān)注的因素主要為2個(gè)點(diǎn)：1、收益較高（相比底商）2、安全性較大，有產(chǎn)權(quán)（無(wú)空置風(fēng)險(xiǎn)）；主城區(qū)包租商鋪特點(diǎn)：第22頁(yè)，共28頁(yè)。市場(chǎng)小結(jié)第23頁(yè)，共28頁(yè)。溫江區(qū)商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析2016年1月-5月累計(jì)庫(kù)存增量平穩(wěn)，其中供銷比比為20.5:1，商業(yè)存量存在很大一部分比例預(yù)計(jì)5年完成去化（商業(yè)市場(chǎng)占位較弱），區(qū)域均價(jià)為16247元/。數(shù)據(jù)來(lái)源銳理第24頁(yè)，共28頁(yè)。溫江區(qū)商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析14年-15年公寓庫(kù)存累計(jì)44767.72方，去化129531方，16年新增139240.91方，區(qū)域均價(jià)為4808元/，其中14年8月-15年公寓無(wú)新增，溫江整

19、個(gè)市場(chǎng)月均去化7-8套.區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品新增供應(yīng)較少，僅有天來(lái)國(guó)際公寓作為純投資產(chǎn)品進(jìn)行銷售，積家御景、地鐵首座（酒店自持公寓直售）錦匯城精裝返租公寓銷售，通過(guò)酒店運(yùn)營(yíng)包租的方式進(jìn)行銷售，公寓銷售數(shù)據(jù)庫(kù)存套數(shù)庫(kù)存面積新增套數(shù)新增面積去化套數(shù)面積()總價(jià)(萬(wàn)元)均價(jià)(元/)2016年二季度87444767.7229312018.59351809.91671.0937082016年一季度61134286.6739716955.1158325552.149775.6338262015年四季度44525283.4800221128.67502.1944492015年三季度44925482.6300392

20、195.251005.545802015年二季度60634089.1800613590.331861.9751862015年一季度113463181.55003792149510487.548792014年四季度114965682.8900965372.462632.0248992014年三季度160990049.011641014940123148.9410444.9945122014年二季度170794813.6578043524.84703541.922090.6359032014年一季度113663066.0300593020.91583.2952412013年四季度119566086.9336418200.56462485.651372.7655232013年三季度877503