成都市某商業(yè)市場報告課件

1、成都市溫江區(qū)商業(yè)市場報告第1頁，共28頁。目錄1包租商業(yè)個案分析2市場小結(jié)3區(qū)域市場分析第2頁，共28頁。溫江市場特征分析第3頁，共28頁。萬春生態(tài)板塊生態(tài)居住高價值板塊區(qū)域發(fā)展成型，逐步成熟觀光農(nóng)業(yè)，文旅產(chǎn)業(yè)支撐金馬湖板塊產(chǎn)城融合區(qū)，生態(tài)高價值區(qū)域產(chǎn)業(yè)起步發(fā)展金馬湖、文體休閑配套溫江大學城產(chǎn)城融合獨立發(fā)展板塊區(qū)域發(fā)展成型，逐步發(fā)展成熟學區(qū)價值、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟主導溫江老城成熟價值高認知板塊區(qū)域發(fā)展成熟，發(fā)展緩慢成熟生活配套學區(qū)、產(chǎn)業(yè)主導的產(chǎn)城融合板塊大學城板塊城市高價值板塊光華新城、溫江老城生態(tài)高價值板塊萬春、金馬湖板塊光華新城西部新城核心區(qū)，高價值規(guī)劃板塊區(qū)域發(fā)展成型，加速成熟江安河生態(tài)資源，綜合

2、商業(yè)配套光華大道5大居住板塊，3大價值層級溫江劃分為5大板塊，其中剛需改善產(chǎn)品為主導需求，以商業(yè)為輻助產(chǎn)品，及少部分酒店公寓產(chǎn)品湟普國際湟座藍潤光華春天千禧河畔珠江青云臺麗晶公館星光華印象合能珍寶琥珀時代金悅涌泉大道光華大道花都大道洲際亞洲灣洲際春天廣場剛需改善+商業(yè)本案商業(yè)市場分析第4頁，共28頁。項目名稱千禧河畔開發(fā)商成都永旭有限公司項目地址光華大道清泉北街江安河畔占地面積400畝建筑面積 200萬商業(yè)面積 3萬容積率3.79開間3-10進深12-21m主力面積區(qū)間35-200層高6m商鋪均價9000-25000元/竣工時間2018-06-30銷售模式：直接銷售，不做招商；1、 商業(yè)體量3

3、萬，分別為B區(qū)、A區(qū)、C區(qū)（1-2層）住宅底商，A區(qū)共計118套，剩余79套，B區(qū)共168套剩余28套，C區(qū)共計91套剩余59套，因市場較差，線下由滿堂紅直接銷售，截止目前銷售1套。2、項目無招商團隊，目前商業(yè)業(yè)態(tài)以五金零售餐飲為主無大型商家入駐； 現(xiàn)階段銷售政策沒有推廣動作，開發(fā)商無任何招商動作，銷售吃力，線下直接銷售現(xiàn)由滿堂紅銷售；競品樓盤-千禧河畔第5頁，共28頁。項目名稱洲際亞洲灣開發(fā)商成都洲際置業(yè)有限公司項目地址溫江光華大道三段江浦路288號占地面積223.64畝建筑面積 104萬商業(yè)面積 15萬容積率4.99 開間3-10進深12-21m主力面積區(qū)間80-200層高5.4m商鋪均價

4、15000-46000元/竣工時間2017-9-30銷售模式：甲方直接銷售，不做包租銷售； 1、洲際亞洲灣分為1期2期，目前1/2期均在售，其中商業(yè)共計15萬獨棟商業(yè)街及社區(qū)底商由甲方直接銷售，無任何推進動作，本周銷售為0套； 2、招商：甲方設(shè)有獨立的招商中心，針對招商實行做招及物業(yè)貼條的形式，現(xiàn)已招商家有：川西壩子、天秤裝飾、小酒吧、纖維養(yǎng)生館及部部 分零售商家；現(xiàn)階段銷售政策沒有推廣動作，住宅為銷售核心任務(wù)，開發(fā)商在招商方面實行傳統(tǒng)的坐招方式效果并不理想；競品樓盤-亞洲灣第6頁，共28頁。項目名稱時代金悅開發(fā)商四川金恒德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址溫江溫泉大道與花土路交匯處政通東路369號占

5、地面積95畝建筑面積346014商業(yè)面積3萬容積率3.95開間3-10進深12-21m主力面積區(qū)間35-270層高5.4m商鋪均價15000-25000元/竣工時間2018-5-30銷售模式：銷售模式待定； 時代金悅商業(yè)共計3萬方左右社區(qū)底商，先未對外銷售，銷售模式未確定，招商工作尚未開展； 競品樓盤-時代金悅時代金悅銷售模式及招商業(yè)態(tài)尚未確定；第7頁，共28頁。項目名稱合能珍寶琥珀開發(fā)商成都合能興進達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址溫江溫泉大道與花土路交匯處政通東路369號占地面積95畝建筑面積50萬商業(yè)面積9萬方容積率3.95開間3-13進深12-25m主力面積區(qū)間5-200層高5.4m商鋪均價

6、11000-20000元/竣工時間2018-5-30銷售模式：甲方直接銷售，有獨立的招商中心；1、合能珍寶琥珀商業(yè)共計8萬方左右獨棟商業(yè)街，本周成交0套，成交80%來源甲方內(nèi)部關(guān)系，自然到訪較少；2、合能珍寶琥珀三期在售，1,2期已交房入駐商業(yè)開業(yè)率已占65%，商業(yè)氛圍較好，現(xiàn)已入住商家有中國移動、網(wǎng)吧、培訓機構(gòu)、特長培訓班及大中型餐飲，均由開發(fā)商自己的招商團隊進行招商； 競品樓盤-合能珍寶琥珀合能珍寶琥珀由于1、2期已交房入住，前期商業(yè)基本成型，商業(yè)氛圍較好，針對3期在售商鋪的銷售及招商工作難度不大；第8頁，共28頁。項目名稱麗晶公館開發(fā)商 成都錦城佳業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目地址溫江光華大

7、道同興東路占地面積87畝建筑面積24萬 商業(yè)面積2萬容積率4.24開間3-13進深12-25m主力面積區(qū)間5-200層高5.4m商鋪均價13000-25000元/竣工時間2016-12-01銷售模式：直接銷售，不做包租銷售；1、麗晶公館分1、2期修建其中商業(yè)共計2萬方左右社區(qū)底商，1期部分商鋪已開發(fā)目前在售為2期，本周成交0套，成交80%來源渠道，自然到訪較少；2、麗晶公館現(xiàn)入駐商家：成都銀行、中國移動、裝飾裝修、中餐館、生活超市等入駐；競品樓盤-麗晶公館麗晶公館無新銷售政策推動，無招商部門；第9頁，共28頁。項目名稱星光華印象開發(fā)商 成都卉森新世界實業(yè)有限公司 項目地址 溫江光華大道三段臨溫

8、泉大道路口占地面積72.66畝建筑面積37萬 商業(yè)面積3萬容積率4.24開間3-13進深12-25m主力面積區(qū)間5-200層高5.4m商鋪均價13000-25000元/竣工時間2017-4-1銷售模式：銷售模式待定，商鋪未售； 星光華印象商業(yè)共計3萬社區(qū)底商，目前未對外招商及銷售；競品樓盤-星光華印象星光華印象現(xiàn)主推住宅，商業(yè)待定；第10頁，共28頁。項目名稱藍潤光華春天開發(fā)商 成都藍潤航瑞置業(yè)有限公司 項目地址 溫江花都大道與鳳凰北大街交界處占地面積127畝建筑面積50萬 商業(yè)面積3萬容積率4.24開間3-13進深12-25m主力面積區(qū)間5-200層高5.4m商鋪均價13000-25000元

9、/竣工時間2017-4-1銷售模式：銷售模式待定，商鋪未售； 星光華印象商業(yè)共計3萬風情商業(yè)街，目前未對外招商，銷售價格及商業(yè)業(yè)態(tài)待定；競品樓盤-藍潤光華春天藍潤光華春天現(xiàn)主推住宅，商業(yè)待定；第11頁，共28頁。商鋪類型分布：溫江區(qū)商業(yè)庫存經(jīng)銳理數(shù)據(jù)顯示庫存較大，其中商業(yè)產(chǎn)品呈現(xiàn)都分為2大類： 1、住宅底商（時代金悅、千禧河畔、麗晶公館、光華春天、金強歐郡、地鐵首座、星光華印象、 洲際春天等樓盤）2、獨棟商業(yè)街：（洲際亞洲灣、合能珍寶琥珀、佳年華新生活、珠江廣場、融信廣場等）面積類型分布：針對溫江典型樓盤數(shù)據(jù)監(jiān)控發(fā)現(xiàn)溫江商鋪主力區(qū)間：30-300。銷售模式：針對溫江光華片區(qū)市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)，溫江商

10、鋪銷售模式主要分為2大類1、溫江90%商業(yè)項目銷售模式均為直接銷售；2、包租模式銷售（僅恒大城，恒大新城推出10年包租，每年返租10%，10年內(nèi)無遞增，（恒大內(nèi)部金服經(jīng)營管理） 銷售均價區(qū)間： 溫江城區(qū)1F商鋪均價：2.5-6萬，2F：1.5萬-2.2萬，3F：8000-1.5萬； 4F:7000-9000 元/ 商鋪類型特征分析第12頁，共28頁?？蛻籼卣鞣治隹蛻舻卦捶治鰮?jù)市場競品數(shù)據(jù)調(diào)查顯示溫江商業(yè)客戶主流客戶來源溫江和城西其中城西占比為36%，溫江本地占比33%；來訪途徑以渠道帶訪為主；溫江片區(qū)購買商鋪客戶年齡主要分布在31-40歲，占比為42%；數(shù)據(jù)來源競品監(jiān)控第13頁，共28頁?？蛻?/p>

11、特征分析客戶購買能力分析通過對溫江新老城區(qū)商業(yè)客戶購買能力摸底，溫江片區(qū)吸附客群購買能力為50萬-100萬為主導客群；可承受總價30萬以下30-50萬50-80萬50-100萬100-150萬150萬-200萬200萬以上占比10%18%28%34%6%3%1%數(shù)據(jù)來源競品監(jiān)控第14頁，共28頁?？蛻籼卣鞣治隹蛻裘娣e需求分析通過對溫江新老城區(qū)商鋪銷售面積段摸底，其中50-80為熱銷面積區(qū)間，占比為37%；客戶需求面積30以下30-5050-8080-100100-150150-200200以上占比10%36%37%9%4%3%1%數(shù)據(jù)來源競品監(jiān)控第15頁，共28頁。客戶特征分析客戶意向回報分析

12、客戶購買溫江商鋪心理預期回報6%7%這部分客戶占比為89%；數(shù)據(jù)來源競品監(jiān)控客戶意向回報百分之四百分之五百分之六百分之七百分之八百分之九百分之十占比2%9%48%21%16%3%1%第16頁，共28頁。溫江商業(yè)市場小結(jié)小結(jié)溫江商業(yè)產(chǎn)品以社區(qū)底商及獨棟商業(yè)街為主，無大型專業(yè)市場，綜合體商業(yè)，商鋪類型單一，均為傳統(tǒng)的商業(yè)產(chǎn)品；溫江商鋪銷售模式：80%商鋪為直接銷售，僅恒大城，恒大新城2個樓盤為包租銷售，銷售模式較為單一，包租商鋪市場占有份額較低，稀奇性較大；經(jīng)競品監(jiān)控溫江投資商鋪客戶年齡主要集中在31-45歲左右，購買力為50-100萬，意向面積：30-80，商鋪回報意向6%-8%； 第17頁，共

13、28頁。主城區(qū)包租個案第18頁，共28頁。成都包租商鋪個案-銀海中心項目名稱銀海中心開發(fā)商 成都北辰浩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址金牛一環(huán)路北四段108號(近金牛萬達廣場） 占地面積39724平方米建筑面積293891平方米商業(yè)面積5.5萬容積率5.0開間3-13進深12-25m主力面積區(qū)間10-600層高6m商鋪均價2萬-4萬元/竣工時間2016-12-01銷售模式：包租5年，5年共計收益40%，每年8%收益率，每年不設(shè)遞增；委托管理公司：成都一品天下物業(yè)管理有限公司；業(yè)態(tài)：大蓉和，紅杏酒家及各大餐飲巨頭打造萬達商圈，府青商圈最大餐飲綜合體；體量：銀海中心商業(yè)共計5.5萬風情商業(yè)街；銀海中心5

14、年包租模式，每年固定8%的回報率，收益半年付，現(xiàn)階段銷售政策無推廣動作，外街商鋪已去完畢剩余內(nèi)街商鋪較多，本月累計銷售9套，渠道帶訪為主；招商部分主要由開發(fā)商進行招商；第19頁，共28頁。成都包租商鋪個案-萬茂uic項目名稱銀海中心開發(fā)商 成都萬茂置業(yè)有限公司項目地址武侯武侯大道與聚龍路交匯處占地面積8025.27平方米建筑面積62923.05平方米商業(yè)面積2.2萬容積率5.3開間3-13進深12-25m主力面積區(qū)間35-90層高6m商鋪均價2萬-5萬元/竣工時間2017-10-30銷售模式：包租5年，5年共計收益40%，每年平均8%收益率（6%、7%、8%、9%、10%），每年遞增1%；委托

15、管理公司：高力國際；業(yè)態(tài)：大蓉和，一品天下川菜、生鮮超市及各大餐飲巨頭打造萬達商圈；體量：2.2萬； 萬茂UIC5年包租模式，每年平均8%的回報率，收益半年付，現(xiàn)階段依靠渠道帶客，大力刺激渠道特設(shè)定成交獎帶看費（成交現(xiàn)金2000元/套,周一到周五帶看費50元，周六/日100元），外街商鋪已去完畢剩余內(nèi)街商鋪較多，本月累計銷售15套，渠道帶訪為主；招商部分主要由開發(fā)商內(nèi)部招商中心進行招商；第20頁，共28頁。成都包租商鋪個案-東原時光道項目名稱銀海中心開發(fā)商重慶東原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址青羊 光華大道東4路78號（萬科金色領(lǐng)域?qū)γ嬲嫉孛娣e54924平方米建筑面積306080平方米商業(yè)面積6.

16、5萬容積率3.6開間3-13進深12-25m主力面積區(qū)間35-90層高6m商鋪均價3.4萬-3.5萬元/竣工時間2017-12-30銷售模式：包租6年，1-3年5%，4-6年6%；委托管理公司：開發(fā)商自持經(jīng)營；業(yè)態(tài)：西部首席兒童教育文化廣場（全兒童業(yè)態(tài)）；體量：6.5萬平米鉆石廣場及特色風情商業(yè)街區(qū)； 東原時光道6年包租模式，現(xiàn)階段依靠渠道帶客，大力刺激渠道特設(shè)定成交獎帶看費（20組內(nèi)100元/組，20組以上200元/組），外街商鋪已去完畢剩余內(nèi)街商鋪較多，本月累計銷售5套，渠道帶訪為主；招商部分主要由開發(fā)商內(nèi)部招商中心進行招商；第21頁，共28頁。小結(jié)成都主城區(qū)除社區(qū)底商直接銷售居多外，綜合

17、體項目推售策略以包租銷售為主，例如城北美博城、青龍廣場、泛悅廣場、熊貓生活廣場、高盛金融中心、銀海中心、萬茂UIC、東原時光道等項目在銷售模式上都采用包租銷售的策略；主城區(qū)包租項目包租年限主要為5-10年，均由委托經(jīng)營管理公司統(tǒng)一打造業(yè)態(tài)，年收益回報集中分布為5%-10%這一階段；其這一類產(chǎn)品（包租項目）客戶來訪自然到訪中較少，主要依托渠道、電商帶客為主（通過調(diào)整渠道傭金支付方式、增加經(jīng)紀人帶看費刺激經(jīng)紀人帶客）；對主城區(qū)銀海中心、萬茂UIC、東原時光道抽樣調(diào)查，購買這類產(chǎn)品的客群為小投資客（投資預算為50萬-100萬內(nèi)）居多，客戶年齡層次主要集中在35-45歲這一階段，成都郊縣及外地客居多；

18、經(jīng)市調(diào)發(fā)現(xiàn)這類客戶愿意接受并選擇投資包租商鋪他們更為關(guān)注的因素主要為2個點：1、收益較高（相比底商）2、安全性較大，有產(chǎn)權(quán)（無空置風險）；主城區(qū)包租商鋪特點：第22頁，共28頁。市場小結(jié)第23頁，共28頁。溫江區(qū)商業(yè)市場現(xiàn)狀分析2016年1月-5月累計庫存增量平穩(wěn)，其中供銷比比為20.5:1，商業(yè)存量存在很大一部分比例預計5年完成去化（商業(yè)市場占位較弱），區(qū)域均價為16247元/。數(shù)據(jù)來源銳理第24頁，共28頁。溫江區(qū)商業(yè)市場現(xiàn)狀分析14年-15年公寓庫存累計44767.72方，去化129531方，16年新增139240.91方，區(qū)域均價為4808元/，其中14年8月-15年公寓無新增，溫江整

19、個市場月均去化7-8套.區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品新增供應(yīng)較少，僅有天來國際公寓作為純投資產(chǎn)品進行銷售，積家御景、地鐵首座（酒店自持公寓直售）錦匯城精裝返租公寓銷售，通過酒店運營包租的方式進行銷售，公寓銷售數(shù)據(jù)庫存套數(shù)庫存面積新增套數(shù)新增面積去化套數(shù)面積()總價(萬元)均價(元/)2016年二季度87444767.7229312018.59351809.91671.0937082016年一季度61134286.6739716955.1158325552.149775.6338262015年四季度44525283.4800221128.67502.1944492015年三季度44925482.6300392

20、195.251005.545802015年二季度60634089.1800613590.331861.9751862015年一季度113463181.55003792149510487.548792014年四季度114965682.8900965372.462632.0248992014年三季度160990049.011641014940123148.9410444.9945122014年二季度170794813.6578043524.84703541.922090.6359032014年一季度113663066.0300593020.91583.2952412013年四季度119566086.9336418200.56462485.651372.7655232013年三季度877503