【動力地產(chǎn)】半島·領(lǐng)域項目產(chǎn)品建議100P(上)課件

1、領(lǐng) 航 者動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)市場研究部2008年1月第1頁，共41頁。前言我司經(jīng)過一周時間，對石浦鎮(zhèn)進入了全方位深入的宏觀研究、市場調(diào)研、需求分析、產(chǎn)品剖析，經(jīng)過項目組共同努力，現(xiàn)謹向貴司敬呈寧波亞泰石浦迎鳳山莊產(chǎn)品定位報告，敬請貴司詳閱，以供項目發(fā)展決策之參考。本報告共分兩大部分，分別為市場分析、產(chǎn)品定位第2頁，共41頁。從了解市場和競爭對手說起第一章：市場分析第3頁，共41頁。1Part宏觀市場分析2Part區(qū)域市場競爭分析3Part項目分析第4頁，共41頁。階段 城市獨立發(fā)展分類 （前工業(yè)經(jīng)濟期）多中心城市群單中心城市群（工業(yè)成熟（工業(yè)化初期）期）成熟的大城市群（大量消費期 ）沒有系統(tǒng)

2、獨立的地方中心 。產(chǎn)業(yè)發(fā)展按“一、二、三”順序發(fā)展。特征為一個簡單強大 為一個單一的的中心和發(fā)展滯 全國中心和強緩的廣大外圍次 大的外圍次中中心 。 心。產(chǎn)業(yè)發(fā)展雜亂無 各區(qū)域間產(chǎn)業(yè)章，無根本特 形式多樣，互性，城市自足性 補與對立同時較強。 并存。城市中心與外圍 人口規(guī)模在之間交通連接不 2000萬左右，暢 聚集度不斷加產(chǎn)業(yè)發(fā)展按“ 強。一、二、三”順 產(chǎn)業(yè)發(fā)展按“序發(fā)展。 二、一、三”順序發(fā)展。一個功能上互相依賴的城市系統(tǒng)，同時區(qū)域經(jīng)濟持續(xù)增長，并推動著區(qū)域空間經(jīng)濟逐漸一體化 。有聯(lián)系方便的交通走廊把核心城市連接起來，各都市區(qū)之間沒有間隔，且聯(lián)系密切必須達到相當大的總規(guī)模，人口在2500萬

3、以上 ；屬于國家的核心區(qū)域，具有國際交往樞紐的作用產(chǎn)業(yè)發(fā)展“三、二、一”順序發(fā)展。宏觀市場分析/城市理解/城市發(fā)展規(guī)律1Part結(jié)合石浦鎮(zhèn)的現(xiàn)狀特征，目前處于第一階段“城市獨立發(fā)展”向第二階段“單中心城市群”過度的狀態(tài)。城鎮(zhèn)基本形成基礎(chǔ)設(shè)施完備的中心區(qū)，滿足自足性需求，但城鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展有待整合，城鎮(zhèn)與周邊城市的交通網(wǎng)絡(luò)有待加強。第5頁，共41頁。宏觀市場分析/城市理解/區(qū)位人口1Part石浦鎮(zhèn)屬于象山縣，地處東海之濱、象山半島南端。由石浦鎮(zhèn)本土和檀頭山島、東門島、對面山島、半招列島、漁山列島等眾多島嶼組成。石浦鎮(zhèn)現(xiàn)有常住人口8.2萬，流動人口3萬余人；規(guī)劃至2010年鎮(zhèn)域總?cè)丝诩s12.5萬人，

4、城區(qū)人口為9.5萬人，流動人口2萬人；人口的增加和中期規(guī)劃，對于城市化進程，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供有了有力支撐。石浦鎮(zhèn)第6頁，共41頁。宏觀市場分析/城市理解/文化特色1Part石浦鎮(zhèn)保留有古街、古巷、古寺廟20座，各類古跡100余處，石浦鎮(zhèn)是浙江省的歷史文化名鎮(zhèn)，象山縣域南部經(jīng)濟、文化中心，以海洋經(jīng)濟為主導(dǎo)的旅游和港口城鎮(zhèn)。第7頁，共41頁。寧波市鄞州余姚慈溪奉化寧海象山生產(chǎn)總值(GDP)總量2412.2354.99294.31369.79115.52132.52125.34增長率14.915.013.314.213.617.317.7寧波市鄞州余姚慈溪奉化寧海象山城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元171

5、72_1829119590165571655417114增長率12.5_15.816.41113.621.1宏觀市場分析/城市理解/經(jīng)濟發(fā)展1Part在寧波六個縣市中（括鄞州區(qū)，下同），象山縣GDP增幅居首位；2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17114元，收入水平在寧波各縣市中居第4位，增幅居首位。2007年1至3季度年完成固定資產(chǎn)投資39.85億元，房地產(chǎn)業(yè)完成投資10.03億元，同比增長1.38倍，占全縣固定資產(chǎn)投資總額的比重為23%。（信息來源于象山縣統(tǒng)計網(wǎng)）第8頁，共41頁。宏觀市場分析/城市理解/城市群規(guī)劃1Part以石浦港為依托，由石浦、鶴浦、高塘島三個鄉(xiāng)鎮(zhèn)及其近海域組成的石浦港城

6、市群，有著自然環(huán)境特征和資源情況的相似性，經(jīng)濟和文化上的同源性，是一個不可分割的整體。而規(guī)劃建設(shè)的跨海大橋，將進一步縮短鶴浦等區(qū)域與石浦的交通距離，形成一個以石浦為中心的城鎮(zhèn)集群，石浦鎮(zhèn)的向心力更加突現(xiàn)。第9頁，共41頁。宏觀市場分析/城市理解/城市群規(guī)劃1Part石浦港的區(qū)域規(guī)劃站在城市群聯(lián)動發(fā)展的高度，以城市群的規(guī)模效應(yīng)帶動整體區(qū)域的發(fā)展，同時各城鎮(zhèn)之間充分利用各自的資源優(yōu)勢形成互動發(fā)展。而6大旅游圈的規(guī)劃，將進一步帶動大石浦經(jīng)濟圈的共同發(fā)展，確立以石浦鎮(zhèn)在城市群種的核心地位。大塘湖生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)石浦濱海綜合旅游區(qū)漁港古鎮(zhèn)風光區(qū)檀頭島旅游度假區(qū)風門口文化旅游區(qū)花岙島生態(tài)旅游區(qū)第10頁，共41頁

7、。宏觀市場分析/城市理解/城市群規(guī)劃1Part1. 杭州灣跨海大橋的建設(shè)，使處在長江三角洲“之”字結(jié)構(gòu)末端的寧波區(qū)域，進入上海2小時公路交通圈，從而整體上提升與上海的相關(guān)性；2. 象山港大橋的建設(shè)，將成為連接杭州灣、象山灣、石浦港等區(qū)域的新通道；3. 沿海高速公路石浦連接線的確定和石浦港路島交通三門口大橋的實施，將盤活石浦鎮(zhèn)島區(qū)域的交通網(wǎng)絡(luò)；以上交通規(guī)劃夠?qū)⒋龠M石浦鎮(zhèn)加快速度融入長三角，與寧波、杭州、上海等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)接軌。第11頁，共41頁。宏觀 市場分析/城市理解/城鎮(zhèn)規(guī)劃1Part新城綜合組團商貿(mào)、金融、辦公、文化、教育中心西南區(qū)石浦鎮(zhèn)的規(guī)劃使城市所應(yīng)具備的居住、商業(yè)、交通、娛樂、就業(yè)五

8、大功能更為完善。布局分為八個組團：昌國生活組團、砌門頭生活組團、延昌生活組團、老城生活組團、東門島組團、新城綜合組團、下塘綜合組團、雷公山工業(yè)組團。新城組團作為未來石浦的中心區(qū)域，擁有的較大優(yōu)勢和升值空間。第12頁，共41頁。2Part區(qū)域市場競爭分析/城市住宅發(fā)展第一代住宅是集體宿舍，解決的是最基本的居住問題。第二代住宅是開放式小區(qū)，解決的是居住擁擠的問題。第三代住宅是封閉性小區(qū)，解決的是居住秩序混亂的問題。第13頁，共41頁。2Part區(qū)域市場競爭分析/城市住宅發(fā)展第四代住宅是花園式小區(qū)，解決的是居住環(huán)境改善的問題。第五代住宅開始著眼于環(huán)境，追求生存空間的生態(tài)、文化環(huán)境，解決的是居住精神享

9、受的問題。節(jié)能住宅應(yīng)該是與時俱進的房產(chǎn)品，充分應(yīng)用科技營造綠色健康住宅，使房產(chǎn)品的發(fā)展有了一個質(zhì)的飛躍。第14頁，共41頁。2Part區(qū)域市場競爭分析/城市住宅發(fā)展 從半島公寓、陽光雅苑的宣傳讓我們看到房產(chǎn)品側(cè)重解決居住的安全性問題，同時也有意識的加強了景觀的營造。而從荔港晶都的宣傳讓我們明顯的感覺到開發(fā)商巧借自然景觀，并開始引導(dǎo)市場“房子不只是住的，也是用來欣賞的”。 從對消費者市場的調(diào)查分析，可以發(fā)現(xiàn)消費者在購房時除了考慮房子的安全性、品質(zhì)感之外，也開始關(guān)注小區(qū)環(huán)境的營造和配套環(huán)境，安全、舒適、便捷的環(huán)境使享受生活成為可能。 由此我們認為目前該鎮(zhèn)的房產(chǎn)品正由第四代住宅向第五代住宅演進。第1

10、5頁，共41頁。2Part區(qū)域市場競爭分析/區(qū)域房地產(chǎn)分析2007年1-9月象山縣房地產(chǎn)投資已突破10億元大關(guān)，創(chuàng)歷史最高，同比增長137.7% 。石浦鎮(zhèn)依托象山縣房產(chǎn)良好的發(fā)展勢頭，近年房價上漲速度以及產(chǎn)品的升級換代均較快。其中2007年受到整體市場旺銷影響，迎來一個開發(fā)與銷售的高峰期，消化量大概在5.5萬左右；海景房、鎮(zhèn)中心房是高價房源的集中地，與郊區(qū)房低價形成明顯的價格梯度。據(jù)了解，半島公寓最初售價4000余元/平方米，目前二手房價格基本在6000元/平方米左右。第16頁，共41頁。序號地塊名稱地理位置占地面積()容積率成交時間樓面價(元/)開發(fā)公司1鳳落路東側(cè)、萬泰機電城北端石浦鎮(zhèn)鳳落

11、路東側(cè)、萬泰機電城北端336231.22005年1月4日761寧波萬泰房2延昌桔場路、愛國路西北角延昌桔場路、愛國路西北角130750.62005年11月4日1402象山縣東方房產(chǎn)3金山路與曙光路交叉口西南角地塊石浦鎮(zhèn)金山路與曙光路交叉口西南角113661.0,2.52007年2月12日809寧波振興房產(chǎn)4石浦東港村南首地塊石浦鎮(zhèn)東港村南首62181.0,1.62007年2月12日905象山輝峰房產(chǎn)5原石浦電力機具廠地塊石浦鎮(zhèn)南屏路南側(cè)153962.0,1.02007年8月23日2517寧波市江北區(qū)新地房產(chǎn)2Part區(qū)域市場競爭分析/區(qū)域房地產(chǎn)分析據(jù)不完全統(tǒng)計，石浦鎮(zhèn)待開發(fā)土地5宗，占地面積近

12、8萬平方米，預(yù)計供應(yīng)量近12萬平方米。石浦房地產(chǎn)市場處于起步階段，土地出讓數(shù)量相對較少，且出讓價格較低。在消費市場剛性需求下，市場具有較大的上升空間，同時保障了較大的利潤率；從地域上看，地塊較集中在新城綜合組團，將形成一個具有一定產(chǎn)品梯度的競爭市場；目前市場在售項目雖較少，但是隨著2年土地年限的到來，明年將會集中放量。第17頁，共41頁。2Part區(qū)域市場競爭分析/區(qū)域房地產(chǎn)分析多層價格走勢聯(lián)排價格走勢別墅、多層、小高層、高層等各種產(chǎn)品形態(tài)并存，別墅產(chǎn)品的主力戶型集中在200-300，雖然量體少、產(chǎn)品較為稀缺，但2006年開盤只去化部分，直至2007年市場大幅升溫才全部去化；目前市場上在售房源

13、較少，出現(xiàn)了短期內(nèi)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。第18頁，共41頁。2Part區(qū)域市場競爭分析/區(qū)域競爭分析本案第19頁，共41頁。2Part區(qū)域市場競爭分析/區(qū)域競爭分析 石浦鎮(zhèn)的住宅開發(fā)目前主要集中在新城綜合組團以及砌門頭生活組團，新城生活組團商業(yè)金融辦公中心，擁有較為全面的市政配套設(shè)施，近享酒店、超市、教育等資源，砌門頭生活組團，規(guī)劃為旅游服務(wù)中心，擁有一線海景資源，未來前景堪憂。 從兩個組團的內(nèi)的代表樓盤的同類產(chǎn)品售價分析，市場對于新城組團的價值認可度明顯高于砌門頭組團及老城區(qū)組團。（據(jù)二手中介的信息，半島公寓目前二手房掛牌價約55006000元/平方米；陽光雅苑未交付二手房12層掛牌價5200元/

14、平方米；新近售完交付的位于老城區(qū)的昌錦花園二手多層掛牌價約40004500元/平方米；） 市場在售項目體量都不大，大部分在5萬平方米以下，這也和所取得的項目宗地面積較小有關(guān)，目前在售的商品房并不多，除陽光雅苑體量相對較大，一期7萬余平方米，已銷售50%以上，其余項目在售不多。 由于市場容量尚小，石浦鎮(zhèn)的投資商、開發(fā)商主要還是以寧波地區(qū)的開發(fā)商為主；住宅的消費者多以石浦鎮(zhèn)本地人為主；樓盤的市場推廣力度均不大；第20頁，共41頁。2Part區(qū)域市場競爭分析/區(qū)域競爭分析【荔港晶都】規(guī)模：總建筑面積73400平方米（不含地下室），其中產(chǎn)權(quán)式酒店別墅建筑面積14242平方米（34戶），其中多層和小高層

15、總建造面積32468平方米；物業(yè)類型：由濱海別墅(產(chǎn)權(quán)50年)、濱海洋房和四星級酒店組成。建筑風格：新古典主義的建筑風格項目優(yōu)勢：項目所處區(qū)域在漁港古鎮(zhèn)風光區(qū)內(nèi)，緊鄰石浦港，屬于規(guī)劃中的砌門頭生活組團，規(guī)劃設(shè)施完善，家門前是2萬平方米海濱廣場；項目自身配套四星級荔港大酒店，成為業(yè)主的私人俱樂部建筑用材：采用天然石材、人造石材和仿石涂料相結(jié)合的方式；建筑細部：運用了經(jīng)典的坡屋頂、入口門廊、石材壁柱、條形開窗等建筑元素；戶型結(jié)構(gòu)：多層120140平方米；雙聯(lián)別墅340360平方米；開盤時間：預(yù)計在春節(jié)前；銷售價格：未定；物業(yè)管理：據(jù)廣告稱聘請知名物業(yè)管理公司，提供專業(yè)化+私人管家式服務(wù)；銷售場地及

16、道具：物料較精美，案場簡陋，團隊素質(zhì)一般；推廣力度：項目體量不大，產(chǎn)品類型較為多樣化，且尚處于籌備階段，推廣力度不大，工地形象也未做很大的包裝。第21頁，共41頁。2Part【陽光雅苑】規(guī)模：總建筑面積153122平方米，分兩期開發(fā)，一期工程7萬余平方米物業(yè)類型：多層、高層建筑風格：飛揚的現(xiàn)代海派建筑風格項目優(yōu)勢：項目所處區(qū)域在漁港古鎮(zhèn)風光區(qū)內(nèi)，緊鄰石浦港，屬于規(guī)劃中的砌門頭生活組團，規(guī)劃設(shè)施完善，該項目是石浦目前最大的濱海景觀住宅社區(qū)，底層配有商鋪；建筑用材：綠石英蘑菇石做基座，外立面主材采用高級面磚，外墻采用高檔保溫涂料層，雙層中空玻璃鋁合金門窗（廚房、衛(wèi)生間配單層玻璃），進戶門采用高級防

17、盜門；建筑細部：坡頂、頂層復(fù)式結(jié)構(gòu)、戶內(nèi)上空、屋頂花園戶型結(jié)構(gòu)：多層95130平方米；高層120140平方米及230平方米左右開盤時間：2007年10月；物業(yè)管理：象山大成物業(yè)管理有限公司；銷售價格：均價4500元/平方米 ，售出房源均價4700元/平方米（數(shù)據(jù)來源于寧波透明售房網(wǎng)） ；銷售場地及道具：銷售手冊做的相對簡單，售樓處設(shè)有建筑模型、戶型模型以及接待區(qū)等，基本設(shè)施還算完備，團隊素質(zhì)一般；推廣力度：項目在石浦鎮(zhèn)上及汽車站均設(shè)置戶外廣告，不過工地除大幅廣告之外整體形象包裝乏力。區(qū)域市場競爭分析/區(qū)域競爭分析第22頁，共41頁。2Part區(qū)域市場競爭分析/區(qū)域競爭分析 陽光雅苑和荔港晶都均

18、位于砌門頭區(qū)域，且直面石浦港江景。鑒于石浦鎮(zhèn)的規(guī)劃，該區(qū)域為旅游服務(wù)、文化娛樂中心，消費者對于未來前景看好； 產(chǎn)品類型較為多樣化，產(chǎn)品的去化基本集中在石浦本地市場，產(chǎn)品競爭相對較弱，開發(fā)商對于項目的包裝意識尚不強； 從陽光雅苑以及其他已售完的樓盤昌錦家園分析，石浦鎮(zhèn)大戶型（200平方米以上）的去化速度和能力不錯； 就戶型設(shè)計而言，一般多層面積設(shè)計以舒適型的120-140平方米為主，別墅類面積在350平方米左右； 在建筑用材及細部設(shè)計上體現(xiàn)出開發(fā)商在有意提升產(chǎn)品的性價比，以迎合當?shù)氐南M市場；第23頁，共41頁。2Part區(qū)域市場競爭分析/區(qū)域需求分析 調(diào)研說明：根據(jù)項目實際狀況，針對石浦鎮(zhèn)重點

19、目標人群，進行了消費意向問卷抽樣調(diào)查，本次調(diào)查范圍主要由兩部分組成，分別是石浦鎮(zhèn)金山路、南屏路、興港路、漁港路，這類較為繁華、人流較集中的區(qū)域的流動性客戶群，以及工商管理部門、市政府、規(guī)劃局等政府機構(gòu)以及水產(chǎn)城的行業(yè)人群。共發(fā)放問卷120份，有效問卷110份，有效率為91.7% 。根據(jù)項目所在區(qū)域居民實際，按照學歷、年齡、職業(yè)和收入等主要特征進行分層抽樣，以便進行市場細分。 研究目的：通過了解石浦區(qū)域居民住房現(xiàn)狀和預(yù)期，進而通過深入分析供求關(guān)系，為本項目提供市場定位。 研究方法：本次研究以定量為主，定性為輔。第24頁，共41頁。2Part區(qū)域市場競爭分析/區(qū)域需求分析研究內(nèi)容1 、現(xiàn)狀（供2、

20、需求特征期望面積市場細分及定位3、居民特征期望配套價格預(yù)期學歷年齡職業(yè)收入家庭結(jié)構(gòu)住房面積給）滿意程度期望類型研究思路和研究內(nèi)容住房類型第25頁，共41頁。2Part區(qū)域市場競爭分析/區(qū)域需求分析130-150平米42.6%100-130平米31.5%250平米以上3.7%面積需求從住房面積看，雖然100-150平米的需求最為旺盛，占總需求的75%左右。但對于舒適性產(chǎn)品150250平米的需求占到可觀份額，約25，也與相關(guān)高收入、高學歷的比重相互對應(yīng)。150-200平米13.9%200-250平米8.3%第26頁，共41頁。2Part區(qū)域市場競爭分析/區(qū)域需求分析不同年齡層的面積需求200-25

21、0平米的大戶型需求相對較小，目標消費群主要是36歲以上的中年人群。這部分人群多是事業(yè)有成，收入較高。0%20%40%60%80%100%50歲以上41-50歲36-40歲31-35歲30歲以下100-130130-150150-200200-250250以上第27頁，共41頁。0%20%40%60%80%100%250以上200-250150-200130-150100-130高中/中專以下大專本科2Part區(qū)域市場競爭分析/區(qū)域需求分析不同職業(yè)的面積需 求區(qū)分不夠明顯。各個職業(yè)人群對不同的面積均有需求。但是200250及250以上的主要是門店經(jīng)營戶和其他人群（金融、房地產(chǎn)等）0%10%20%

22、30%40%50%60%70%80%90%100%250以上平米200-250平米150-200平米130-150平米100-130平米公務(wù)員門店經(jīng)營戶其他其他：金融、房地產(chǎn)、運輸業(yè)和養(yǎng)殖業(yè)等。不同學歷面積需求150-200平米戶型則大專學歷為主，其次是高中學歷者；250平米以上戶型的目標群體則以本科居多。顯見，學歷和戶型面積呈現(xiàn)正相關(guān)。第28頁，共41頁。2Part不同物業(yè)類型面積需求別墅類產(chǎn)品的需求200-250平米及250平米以上的共占到約30左右；花園洋房需求130-150平米的占比40%；區(qū)域市場競爭分析/區(qū)域需求分析物業(yè)形態(tài)需求由于本地市場剛剛起步，消費者對于別墅類產(chǎn)品的概念不是很

23、清晰，或認為叫別墅或認為花園洋房，對疊排和聯(lián)排的概念較陌生。別墅28%9%花園洋房14%小高層25%高層聯(lián)排9%疊排1%多層14%0%50%60%70%80%90%100%30%20%10%40%多層排屋別墅小高層高層花園洋房100-130130-150150-200200-250250以上第29頁，共41頁。2Part建筑風格需求消費者期望的建筑風格以現(xiàn)代式為主，其次是歐陸和中式風格。區(qū)域市場競爭分析/區(qū)域需求分析不同物業(yè)類型建筑風格需求對于別墅，消費者期望的建筑風格是現(xiàn)代式，其次是歐陸式；花園洋房的期望則凸顯歐陸情調(diào)；中式21%歐陸式28%現(xiàn)代式47%日式4%0%20%40%60%80%1

24、00%花園洋房小高層多層別墅中式歐陸式現(xiàn)代式第30頁，共41頁。2Part單價需求需求從價格范圍看，4000-5000元/平米最多，同時我們看到能承受單價5000-6000元/平米的占21，而能承受60007000元/平米的占13，與之前分析大面積及別墅類產(chǎn)品的人群比重相吻合。區(qū)域市場競爭分析/區(qū)域需求分析不同物業(yè)類型單價承受能力從消費者能夠承受的價格看，能夠承受的平均單價是4968元，別墅類接近5300，花園洋房接近5100。5000480046004400540052004200系列1別墅5306聯(lián)排4700多層4643小高層4796高層4800花園洋房51004000-500066.1%

25、5000-600021.1%6000-700012.8%第31頁，共41頁。2Part不同物業(yè)類型單價需求比例不同物業(yè)類型的價格承受能力區(qū)分度不高，都是以4000-5000元為主，約占各自需求總量的50%80%左右；對于別墅類物業(yè)，6000-7000元也占一定比例，約30% 。區(qū)域市場競爭分析/區(qū)域需求分析0%10%20%30%40%50%60%70%80%90% 100%花園洋房高層小高層多層排屋別墅4000-50005000-60006000-7000第32頁，共41頁。2Part區(qū)域市場競爭分析/區(qū)域需求分析利用對應(yīng)分析對不同物業(yè)的總價承受度進行分析：別墅類物業(yè)的承受能力在 120-20

26、0 萬 元 ，如圖25 中的框1 所示；花園洋房的總價 為 100-120 萬元；聯(lián)排、高層和小 高 層 則 以 60-80萬元為主；多層的總 價 承 受 度 為 50-60 萬 元 和 80-100萬元。疊排需求很小，價格區(qū)分度不明顯。對應(yīng)分析結(jié)果說明：不同類別距離最近的為同一對應(yīng)事物。如：物業(yè)類型為別 墅 的 ， 距 離 總 價 120-150和150-200萬元最近，則說明別墅類產(chǎn)品的總價承受度為上述兩類。第33頁，共41頁。0%10%20%30%40%50%60%70%80%90% 100%花園洋房高層小高層多層排屋別墅50-6060-8080-100100-120120-150150

27、-2002Part區(qū)域市場競爭分析/區(qū)域需求分析不同物業(yè)類型總價需求比例通過交叉分析發(fā)現(xiàn)，別墅類產(chǎn)品以100-200萬元主，約占總量的35%，其次是60-80萬元，約占30%；高層和小高層以60-80萬元居多，約占50%。第34頁，共41頁。2Part區(qū)域市場競爭分析/區(qū)域需求分析居住環(huán)境好工業(yè)區(qū)，空氣污染商業(yè)氛圍不濃郁未來發(fā)展前景好生活教育配套不完善保值升值空間大人口混雜，治安差道路窄，人車不分流，交通不便區(qū)域認知從消費者對石浦西部（鳳城工業(yè)區(qū)）一帶的居住印象看，消費者普遍認為居住環(huán)境和未來發(fā)展前景不錯。但同時也存在靠近工業(yè)區(qū)、空氣有些污染，而且商業(yè)氛圍不夠濃郁的區(qū)域印象。第35頁，共41頁。2Part區(qū)域市場競爭分析/區(qū)域需求分析不滿意主要因素分析進一步分析，我們發(fā)現(xiàn)消費者不滿意的方面主要集中在配套、戶型設(shè)計和居住環(huán)境嘈雜。滿意52%不滿意48%住宅現(xiàn)狀滿意度調(diào)查當?shù)叵M者對目前的住房滿意度不高，有近50%的消費者明