企業(yè)收購中對(duì)目標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)投資價(jià)值的評(píng)價(jià)研究碩士學(xué)位論文

1、企業(yè)收購中對(duì)目標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)投資價(jià)值的評(píng)價(jià)研究重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文Study on investment evaluation of the Real Estate companies would be acquired in acquisition A Thesis Submitted to Chongqing Universityin Partial Fulfillment of the Requirement for the Degree of Master of ManagementBy Ning ChunzhiSupervised by YanzheSpecialty： Technol

2、ogy Economics and ManagementCollege of Faculty of Construction Management and Real Estate of Chongqing University, Chongqing, China October, 2021學(xué)位論文原創(chuàng)性聲明與版權(quán)使用授權(quán)書學(xué)位論文原創(chuàng)性聲明本人鄭重聲明：所呈交的論文是本人在導(dǎo)師的指導(dǎo)下獨(dú)立進(jìn)行研究所取得的研究成果。除了文中特別加以標(biāo)注引用的內(nèi)容外，本論文不包含任何其他個(gè)人或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫的成果作品。對(duì)本文的研究做出重要奉獻(xiàn)的個(gè)人和集體，均已在文中以明確方式標(biāo)明。本人完全意識(shí)到本聲明的法律后

3、果由本人承當(dāng)。作者簽名：日期： 年 月 日學(xué)位論文版權(quán)使用授權(quán)書本學(xué)位論文作者完全了解學(xué)校有關(guān)保存、使用學(xué)位論文的規(guī)定，同意學(xué)校保存并向國(guó)家有關(guān)部門或機(jī)構(gòu)送交論文的復(fù)印件和電子版，允許論文被查閱和借閱。本人授權(quán)湖南科技大學(xué)可以將本學(xué)位論文的全部或局部?jī)?nèi)容編入有關(guān)數(shù)據(jù)庫進(jìn)行檢索，可以采用影印、縮印或掃描等復(fù)制手段保存和匯編本學(xué)位論文。涉密論文按學(xué)校規(guī)定處理。作者簽名： 日期： 年 月 日導(dǎo)師簽名： 日期： 年 月 日摘 要論文站在投資分析師的角度，研究適用于評(píng)價(jià)潛在被收購的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資價(jià)值的合理方法，為收購方的投資決策活動(dòng)提供可靠的理論與實(shí)務(wù)指導(dǎo)。論文分析當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的開展?fàn)顩r，

4、結(jié)合當(dāng)前政府相關(guān)的調(diào)控政策，收集已發(fā)生的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的并購事件，針對(duì)既有的并購事件中并購成功率低的研究結(jié)論，說明收購方對(duì)目標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資價(jià)值進(jìn)行合理分析的必要性。論文對(duì)現(xiàn)有的國(guó)內(nèi)外企業(yè)價(jià)值評(píng)價(jià)的各種理論進(jìn)行系統(tǒng)回憶，闡述收購活動(dòng)的開展史、分類、形式及動(dòng)因，明確收購與并購的關(guān)系，對(duì)現(xiàn)有的各種企業(yè)并購估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)析。論文分析現(xiàn)有的企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法，贊同現(xiàn)有評(píng)價(jià)方法本身具有缺陷，不能較好地運(yùn)用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資價(jià)值分析實(shí)務(wù)中的觀點(diǎn)，其中主要缺陷如：以企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表為根底的方法用途小、風(fēng)險(xiǎn)大、不能評(píng)價(jià)企業(yè)整體價(jià)值；以市場(chǎng)比擬為根底的研究方法需具備完善的資本市場(chǎng)的使用背景；以未來收益為根底

5、的方法過于籠統(tǒng)、主觀色彩較濃；以價(jià)值創(chuàng)造為根底的方法未考慮權(quán)益資本本錢；以實(shí)物期權(quán)為根底的方法對(duì)于參數(shù)設(shè)定難度大、可操作性有待提高等。針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特有的現(xiàn)金流特點(diǎn)，認(rèn)同應(yīng)用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法對(duì)目標(biāo)收購企業(yè)進(jìn)行投資價(jià)值分析。在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的具體操作中，掌握好現(xiàn)金流量的預(yù)測(cè)、貼現(xiàn)率的估算以及期限的預(yù)測(cè)，是進(jìn)行合理投資價(jià)值分析的關(guān)鍵。通過合理估算企業(yè)的自由現(xiàn)金流量、正確計(jì)算加權(quán)平均資金本錢、研究企業(yè)的開展態(tài)勢(shì)等來降低投資價(jià)值分析的風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)金流量法本身也具有局限性，特別是對(duì)于現(xiàn)金流量為負(fù)的目標(biāo)企業(yè)，該方法不具有科學(xué)性，因此，論文認(rèn)同如有必要，可運(yùn)用期權(quán)定價(jià)法對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果進(jìn)行進(jìn)一

6、步分析和檢驗(yàn)的觀點(diǎn)。為詳細(xì)闡述目標(biāo)企業(yè)投資價(jià)值分析的過程及方法，論文引入金科借殼ST東源的案例進(jìn)行探討，并對(duì)分析結(jié)果做出評(píng)價(jià)與解釋。為保證案例的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)更符合收購活動(dòng)的特征，論文對(duì)案例進(jìn)行必要的修改與整理。論文在對(duì)現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進(jìn)行分析的根底上，結(jié)合實(shí)際案例分析，期望能對(duì)收購活動(dòng)中目標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資價(jià)值分析的實(shí)務(wù)提供一些參考。關(guān)鍵詞：收購，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，投資價(jià)值，評(píng)價(jià)方法ABSTRACTThis paper played an investment analysts role. It researched reasonable methods used to be evaluated i

7、nvestment value of real estate companies that would be acquired in acquisition, in order to provide the necessary basis for acquirers who want to make successful investment decisions. This paper analyzed the current development of industry in real estate development, based on government-related regu

8、latory policy in the industry, collected mergers and acquisitions which have been occurred in real estate industry, illustrated that it is necessary for acquirers to analyze invent value of real estate company which they invent to acquire in a reasonable method in connection with the result of resea

9、rch that there were many cases of mergers and acquisitions which had low success rates. It reviewed various theories of evaluation for enterprise value that existed at home and abroad, explained the history of acquisitions, classification, forms and motives, gave a clear relationship between the acq

10、uisition and merger, and analyze various methods of valuation for assessment of mergers and acquisitions which have to be used. It agreed with that the shortcoming of evaluation method used usually could not be better applied to value the investment value of the real estate company. There many short

11、coming for example that methods based on balance sheet cant be applied widely, has high risk, and cant be valued the total value of company, that methods based on market comparison need to apply in a sound capital market, that methods based on future earnings are too general and subjective to apply,

12、 that methods based on value creation do not consider the cost of equity capital, that methods based on options are difficult to set parameters. It thought that discounted cash flow method can be applied to analyze investment value of target acquisition in acquisition, combining with the characteris

13、tics of the real estate industry. It is crucial to project cash flow, discount rate, and the duration of the forecast in order to get a reasonable investment value. It can reduce the risk of investment value analysis by estimating the free cash flow of business reasonably, calculating WACC correctly

14、 and studying the development trend of enterprises. Cash flow method also has limitations, it is not scientific when the target company has negative cash flow, therefore, this paper agree that, if necessary, people may use the option method for evaluating the results of further analysis and testing.

15、To make the method accepted easily, it took the case between Jinke and ST Dongyuan for example. It adjusted the case so that it can work better. The case research based on DCF method. This paper in order to provide some reference of practice in analysis the investment value of real estate company wh

16、ich would be the target of a acquisition.Keywords： Acquisition, Real estate companies, Investment evaluation, Estimate method.目 錄中文摘要英文摘要 TOC o 1-3 h z t 1畢業(yè)論文章標(biāo)題,1,1.1論文節(jié)標(biāo)題,2,1.1.1畢業(yè)論文小標(biāo)題,3 HYPERLINK l _Toc242924310 1 引言 PAGEREF _Toc242924310 h 1 HYPERLINK l _Toc242924311 1.1 論文研究背景 PAGEREF _Toc242

17、924311 h 1 HYPERLINK l _Toc242924312 1.1.1 當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的開展現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc242924312 h 1 HYPERLINK l _Toc242924313 政府關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策 PAGEREF _Toc242924313 h 2 HYPERLINK l _Toc242924314 我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要并購事件 PAGEREF _Toc242924314 h 3 HYPERLINK l _Toc242924315 并購對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響 PAGEREF _Toc242924315 h 5 HYPERLINK l

18、_Toc242924316 論文研究的問題 PAGEREF _Toc242924316 h 6 HYPERLINK l _Toc242924317 論文研究方法 PAGEREF _Toc242924317 h 7 HYPERLINK l _Toc242924318 研究范圍 PAGEREF _Toc242924318 h 7 HYPERLINK l _Toc242924319 研究方法 PAGEREF _Toc242924319 h 7 HYPERLINK l _Toc242924320 研究思路 PAGEREF _Toc242924320 h 7 HYPERLINK l _Toc242924

19、321 研究的意義 PAGEREF _Toc242924321 h 8 HYPERLINK l _Toc242924322 為當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并購定價(jià)相關(guān)理論提供參考 PAGEREF _Toc242924322 h 8 HYPERLINK l _Toc242924323 為企業(yè)投資決策提供依據(jù) PAGEREF _Toc242924323 h 8 HYPERLINK l _Toc242924324 降低收購的失敗率，較好地實(shí)現(xiàn)收購的協(xié)同效應(yīng) PAGEREF _Toc242924324 h 8 HYPERLINK l _Toc242924325 2 文獻(xiàn)綜述與理論回憶 PAGEREF _To

20、c242924325 h 9 HYPERLINK l _Toc242924326 2.1 企業(yè)收購概述 PAGEREF _Toc242924326 h 9 HYPERLINK l _Toc242924327 企業(yè)收購的開展歷史 PAGEREF _Toc242924327 h 9 HYPERLINK l _Toc242924328 企業(yè)收購和并購的關(guān)系 PAGEREF _Toc242924328 h 9 HYPERLINK l _Toc242924329 企業(yè)收購的主要形式及分類 PAGEREF _Toc242924329 h 10 HYPERLINK l _Toc242924330 企業(yè)收購的

21、動(dòng)因 PAGEREF _Toc242924330 h 10 HYPERLINK l _Toc242924331 企業(yè)價(jià)值評(píng)估的理論根底 PAGEREF _Toc242924331 h 12 HYPERLINK l _Toc242924332 2.2.1 企業(yè)價(jià)值理論及對(duì)價(jià)值的理解 PAGEREF _Toc242924332 h 12 HYPERLINK l _Toc242924333 2.2.2 企業(yè)價(jià)值的表現(xiàn)形式 PAGEREF _Toc242924333 h 12 HYPERLINK l _Toc242924334 2.2.3 企業(yè)并購估價(jià)理論回憶 PAGEREF _Toc24292433

22、4 h 13 HYPERLINK l _Toc242924335 3 并購中企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法評(píng)析 PAGEREF _Toc242924335 h 16 HYPERLINK l _Toc242924336 3.1 以企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表為根底的方法 PAGEREF _Toc242924336 h 16 HYPERLINK l _Toc242924337 以市場(chǎng)比擬為根底的方法 PAGEREF _Toc242924337 h 17 HYPERLINK l _Toc242924338 3.3 以未來收益為根底的方法 PAGEREF _Toc242924338 h 18 HYPERLINK l _Toc2

23、42924339 3.4 以價(jià)值創(chuàng)造為根底的方法 PAGEREF _Toc242924339 h 19 HYPERLINK l _Toc242924340 實(shí)物期權(quán)定價(jià)方法 PAGEREF _Toc242924340 h 19 HYPERLINK l _Toc242924341 4 目標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資價(jià)值分析方法的選擇 PAGEREF _Toc242924341 h 20 HYPERLINK l _Toc242924342 4.1 選擇投資價(jià)值分析方法的原那么 PAGEREF _Toc242924342 h 20 HYPERLINK l _Toc242924343 4.1.1 效率原那么

24、PAGEREF _Toc242924343 h 20 HYPERLINK l _Toc242924344 4.1.2 可操作性原那么 PAGEREF _Toc242924344 h 20 HYPERLINK l _Toc242924345 特殊性原那么 PAGEREF _Toc242924345 h 20 HYPERLINK l _Toc242924346 評(píng)價(jià)目標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資價(jià)值應(yīng)考慮的因素 PAGEREF _Toc242924346 h 20 HYPERLINK l _Toc242924347 目標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)投資價(jià)值的評(píng)價(jià)方法 PAGEREF _Toc242924347 h 21 H

25、YPERLINK l _Toc242924348 運(yùn)用前提 PAGEREF _Toc242924348 h 22 HYPERLINK l _Toc242924349 模型的分析 PAGEREF _Toc242924349 h 23 HYPERLINK l _Toc242924350 目標(biāo)企業(yè)投資價(jià)值的分析方法 PAGEREF _Toc242924350 h 26 HYPERLINK l _Toc242924351 4.3.4 投資價(jià)值分析中各步驟的計(jì)算 PAGEREF _Toc242924351 h 28 HYPERLINK l _Toc242924352 5 案例分析 PAGEREF _To

26、c242924352 h 32 HYPERLINK l _Toc242924353 5.1 收購概況 PAGEREF _Toc242924353 h 32 HYPERLINK l _Toc242924354 收購方 PAGEREF _Toc242924354 h 32 HYPERLINK l _Toc242924355 被收購方 PAGEREF _Toc242924355 h 32 HYPERLINK l _Toc242924356 收購簡(jiǎn)述 PAGEREF _Toc242924356 h 33 HYPERLINK l _Toc242924357 收購動(dòng)因 PAGEREF _Toc242924

27、357 h 33 HYPERLINK l _Toc242924358 收購方式 PAGEREF _Toc242924358 h 34 HYPERLINK l _Toc242924359 5.1.6 收購價(jià)格 PAGEREF _Toc242924359 h 34 HYPERLINK l _Toc242924360 5.2 目標(biāo)企業(yè)投資價(jià)值分析 PAGEREF _Toc242924360 h 34 HYPERLINK l _Toc242924361 5.2.1 經(jīng)營(yíng)狀況分析 PAGEREF _Toc242924361 h 34 HYPERLINK l _Toc242924362 目標(biāo)企業(yè)預(yù)測(cè)期的測(cè)

28、定 PAGEREF _Toc242924362 h 36 HYPERLINK l _Toc242924363 目標(biāo)企業(yè)自由現(xiàn)金流量估算及預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc242924363 h 36 HYPERLINK l _Toc242924364 目標(biāo)企業(yè)資本本錢分析及預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc242924364 h 46 HYPERLINK l _Toc242924365 目標(biāo)企業(yè)價(jià)值估算 PAGEREF _Toc242924365 h 47 HYPERLINK l _Toc242924366 評(píng)價(jià)目標(biāo)企業(yè)的投資價(jià)值 PAGEREF _Toc242924366 h 48 HYPERLIN

29、K l _Toc242924367 6 主要結(jié)論及局限 PAGEREF _Toc242924367 h 49 HYPERLINK l _Toc242924368 主要結(jié)論 PAGEREF _Toc242924368 h 49 HYPERLINK l _Toc242924369 局限性 PAGEREF _Toc242924369 h 49 HYPERLINK l _Toc242924370 參 考 文 獻(xiàn) PAGEREF _Toc242924370 h 52 1 引言 1.1 論文研究背景 當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的開展現(xiàn)狀金融危機(jī)席卷全球，對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)影響較大。表達(dá)在多個(gè)方面： = 1 * GB

30、3 影響我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資聚道。金融危機(jī)下，國(guó)際大投行損失沉重，開始從中國(guó)收縮資金，“熱錢大量流出，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)資金層面帶來不利影響。投資基金、私募資金開始進(jìn)入我國(guó)中小房地產(chǎn)市場(chǎng)，設(shè)立房地產(chǎn)投資基金，進(jìn)行抽底投資。中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨資金壓力，為保障企業(yè)資金鏈，主動(dòng)采取降價(jià)促銷策略，這種行為引發(fā)消費(fèi)者的觀望心理，資金回籠受阻。 = 2 * GB3 影響居民的購置態(tài)度。在金融危機(jī)的影響下，收入波動(dòng)的居民，對(duì)購置房地產(chǎn)的行為持謹(jǐn)慎態(tài)度，市場(chǎng)的剛性需求受到一定程度的壓抑。 = 3 * GB3 加快、加大房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整幅度。 = 4 * GB3 相當(dāng)一局部出口企業(yè)因國(guó)際市場(chǎng)萎縮、出口風(fēng)險(xiǎn)加大而減產(chǎn)甚

31、至停產(chǎn)，為了各自資產(chǎn)的保值增值，紛紛投資購置商品房地產(chǎn)，導(dǎo)致局部城市的商品房地產(chǎn)價(jià)格不降反升。這既加大房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，又進(jìn)一步抑制中低收入居民對(duì)房地產(chǎn)的購置需求，還增加國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的難度。房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)之一，該行業(yè)的健康、持續(xù)開展對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)開展起較大作用。自1998年?關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知?的提出，我國(guó)的住房金融市場(chǎng)和住房交易市場(chǎng)開始走向繁榮階段。上世紀(jì)90年代我國(guó)海南省的房地產(chǎn)泡沫事件、央行121文件出臺(tái)均對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的沖擊，但我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)在嚴(yán)酷考驗(yàn)中生存、開展、壯大，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)。與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的建筑業(yè)

32、，在當(dāng)前的我國(guó)仍然是勞動(dòng)密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的大開展為建筑業(yè)大開展提供有利條件，推動(dòng)我國(guó)就業(yè)率的提升。其他與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)諸如建材業(yè)、裝修裝飾業(yè)、房地產(chǎn)中介等，也對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的開展和社會(huì)的就業(yè)問題有較大影響。這些相關(guān)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和與房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)?？梢?，房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成局部，不能因“次貸危機(jī)的影響而走向衰退。當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開展?fàn)顩r不容樂觀。據(jù)國(guó)家發(fā)改委網(wǎng)站公布數(shù)據(jù)顯示，2021年12月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降0.4%，漲幅比11月低0.6個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.5%。這是自2005年7月以來首次出現(xiàn)同比下降，也是2021年8月以來連續(xù)第5個(gè)

33、月環(huán)比下降，2021年7月以來的這個(gè)數(shù)字分別是：7%，5.3%，3.5%，1.6%。-0.1%。房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)也遇到困難，據(jù)浙江省工商局發(fā)布的?企業(yè)信用監(jiān)管報(bào)告?顯示，自2007年以來，浙江有2102家房地產(chǎn)企業(yè)被撤消營(yíng)業(yè)執(zhí)照，占該省房地產(chǎn)公司總量的1/7。一些上市房地產(chǎn)企業(yè)在資金不充足的情況下，不得不停止在建的工程工程、縮小開放規(guī)模、放緩開展進(jìn)度。以上種種狀況，向市場(chǎng)傳遞房地產(chǎn)行業(yè)低迷的信號(hào)。即使在剛性需求的情況下，購房者依然保持觀望態(tài)度，銀行繼續(xù)嚴(yán)把信貸政策，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈不順暢問題陷入惡性循環(huán)。我國(guó)中央與地方政府為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，出臺(tái)一系列的政策，促使更多資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，同時(shí)

34、投資興建或以政策鼓勵(lì)興建許多大型的公共建設(shè)工程，積極改善城市交通、通訊、教育、醫(yī)療條件和生活環(huán)境。這些政府行為向人們傳遞一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)利好的信息。在此形勢(shì)下，資金雄厚的企業(yè)紛紛抓住時(shí)機(jī)擴(kuò)張，其中不乏房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。較多企業(yè)是通過收購資金斷裂、瀕臨破產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的方式實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張。這種擴(kuò)張方法操作簡(jiǎn)單、效果顯著，執(zhí)行過程中最難把控的是對(duì)目標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)投資價(jià)值的評(píng)估。政府關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策 = 1 * GB3 與并購重組相關(guān)的政策2004年，國(guó)資委下發(fā)?關(guān)于中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)重組有關(guān)事項(xiàng)的通報(bào)?，中房集團(tuán)、保利集團(tuán)等14家房企相繼被國(guó)資委確定為“房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的央企，具備重組其他不

35、以地產(chǎn)為主業(yè)的央企現(xiàn)有地產(chǎn)業(yè)務(wù)的權(quán)利。2008年12月9日，銀監(jiān)會(huì)公布?商業(yè)銀行并購貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引?，時(shí)隔12年之后，并購貸款業(yè)務(wù)重新開展。2009年3月18日，央行與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)手發(fā)布?關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整的指導(dǎo)意見?，其中明確提出，進(jìn)一步加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)，特別是在建工程的信貸支持力度，做好對(duì)有實(shí)力、有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組有關(guān)企業(yè)或工程的融資支持和配套金融效勞等。此舉強(qiáng)化了去年12月國(guó)務(wù)院發(fā)布的促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康開展的“國(guó)十三條中的信貸力度。該政策是政府并購重整產(chǎn)業(yè)的思路在房地產(chǎn)領(lǐng)域的進(jìn)一步強(qiáng)化。 = 2 * GB3 金融危機(jī)以來國(guó)家促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)開展的相

36、關(guān)政策2008年9月15日，央行公布于9月16日起下調(diào)年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27%百分點(diǎn)，其他期限檔次貸款基準(zhǔn)利率按照短期多調(diào)、長(zhǎng)期少調(diào)的原那么作相應(yīng)調(diào)整。2008年10月29日，中國(guó)人民銀行宣布從2008年10月30日起，金融機(jī)構(gòu)人民幣一年期存貸款分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整，而個(gè)人住房公積金貸款利率保持不變。2008年11月26日，中國(guó)人民銀行宣布從2008年11月27日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1.08個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。從2008年12月5日起，下調(diào)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲(chǔ)

37、蓄銀行等大型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，下調(diào)中小型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率2個(gè)百分點(diǎn)。2008年10月22日，央行、財(cái)政部等部門出臺(tái)保障民生政策，對(duì)居民首次購置普通自住房和改善型普通自住房貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率,各檔次利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。這個(gè)政策還決定，從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購置90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購置住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。2021年12月，國(guó)務(wù)院辦公

38、廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康開展的假設(shè)干意見國(guó)辦發(fā)2021131號(hào)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的產(chǎn)品進(jìn)行一定的指導(dǎo)，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，強(qiáng)化地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的職責(zé)?；诖苏弑尘?，有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道有所開拓，為企業(yè)的開展提供較好的資金支持。政府一系列財(cái)政、金融和稅收新政的出臺(tái)，顯示政府對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重視程度，從財(cái)政金融、土地供給、產(chǎn)品方案等多方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來較為明顯的刺激和拉動(dòng)。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要并購事件近年來，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的企業(yè)收購交易活動(dòng)頻頻發(fā)生。交易以股權(quán)收購為主，形式多樣化，表現(xiàn)為：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的收購，其它行業(yè)的企業(yè)通過收購房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的

39、股權(quán)向房地產(chǎn)行業(yè)滲透，海外資金通過參股我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、合作開發(fā)工程和收購成熟物業(yè)等多種資本運(yùn)作手段進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。其中，較有影響的并購事件如下： = 1 * GB3 2007年以來的案例1從2007年初至年末，房地產(chǎn)行業(yè)并購事件屢次發(fā)生，萬科并購上海恒大集團(tuán)旗下5個(gè)工程、上海復(fù)地入股證大房產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)收購青島頤中地產(chǎn)，并購市場(chǎng)活潑度持續(xù)提升，并購規(guī)模越來越大，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)醞釀已久的大并購局面開始出現(xiàn)。2007年年初，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的并購帶頭企業(yè)購入上海恒大集團(tuán)的5個(gè)工程。合計(jì)42.3萬平方米建筑面積，每平方米房屋平均收購地價(jià)僅3050元，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于周邊9000元/平方米的房?jī)r(jià)，利潤(rùn)空間極

40、大。2007年10月29日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)公告稱，通過其國(guó)內(nèi)全資子公司北京天麟房地產(chǎn)開發(fā)和北京遠(yuǎn)坤房地產(chǎn)開發(fā)，以21.5億元收購青島頤中地產(chǎn)100股權(quán)。其中天麟房地產(chǎn)收購青島頤中星日投資股份公司46.26的權(quán)益，遠(yuǎn)坤房地產(chǎn)收購33位自然人股東持有的53.74的權(quán)益。福布斯富豪戴志康控制的大房地產(chǎn)0755.HK2007年家族的上海復(fù)地2337.HK全資附屬公司配售6億新股，集資凈額2.698億港元，配售股份設(shè)有6個(gè)月禁售期。2007年9月底，上海復(fù)地宣布整體收購北京匯和房地產(chǎn)開發(fā)控制的世華國(guó)際中心工程，收購價(jià)達(dá)14.5億元。隨后，復(fù)地收購杭州花園商貿(mào)城100股權(quán)，并由此獲得杭州花園商貿(mào)城工程的全部開發(fā)

41、權(quán)及經(jīng)營(yíng)權(quán)。 = 2 * GB3 2021年以來的案例2021年上半年，上海地區(qū)共有11個(gè)工程以資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或股權(quán)轉(zhuǎn)讓超過50的股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式完成整幢收購，總體成交金額已逾17.2億美元，已達(dá)2007年全年成交額的61。其中，高端住宅及寫字樓工程是最受投資者歡送的物業(yè)類型，占到總投資額的90。主要的收購案包括：高富諾12億元購置華山夏都苑C幢；未來資產(chǎn)9.63億元收購翠湖天地御苑18號(hào)樓；和記港陸44.38億元出售世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)予亞太置地；卓越金融集團(tuán)11億元向黑石集團(tuán)出售長(zhǎng)壽商業(yè)廣場(chǎng)。高富諾收購華山夏都一案尚存懸疑，收購方高富諾并未成認(rèn)此筆收購。22021年6月，樓市繼續(xù)低迷，萬科(000002.S

42、Z)卻收購深圳易理地產(chǎn)旗下的“易理園景臺(tái)工程?！耙桌韴@景臺(tái)是一個(gè)小工程公司，收購的建筑面積只有10萬平方米。2008年6月3日，深圳本地媒體出現(xiàn)名為“萬科第五園景臺(tái)的廣告。這是萬科收購已竣工樓盤并改名銷售的第二例，2007年3月萬科收購竣工的“富春東方尊峪，改名“萬科東方尊峪后高價(jià)銷售獲利豐厚。東方尊峪的權(quán)益建筑面積為33.65萬平方米，銷售收入超過80億元。而根據(jù)萬科年報(bào)，富春股權(quán)總的收購價(jià)款為12.6億元，其中的東方尊峪，存貨賬面值為15.2億元，這說明萬科在東方尊峪工程上獲利豐厚。萬科并購“易理園景臺(tái)，拉開了2021年地產(chǎn)業(yè)并購序幕。中航地產(chǎn)(000043.SZ)公告，以2.69億元在江

43、西上饒收購四家工程公司的67%股權(quán)，新增土地63萬平方米，規(guī)劃建筑面積95萬平方米，其中住宅約58萬平方米，市場(chǎng)及商業(yè)約37萬平方米。一次并購，便從境況不佳的房地產(chǎn)商處以424元/平方米的低樓面地價(jià)，獲得95萬平方米的商業(yè)地塊儲(chǔ)藏，相當(dāng)于中航地產(chǎn)在2007年整年新增土地儲(chǔ)藏110萬平方米的86%。3 2021年8月，加拿大排名第1的房產(chǎn)開發(fā)商百拓投資集團(tuán)與湖北現(xiàn)代城建集團(tuán)達(dá)成協(xié)議，以百拓集團(tuán)旗下的CCPI PROPERTIES II INC.暫譯為“加中置業(yè)公司出資5100萬元人民幣，收購現(xiàn)代城建集團(tuán)控制的的湖北雙環(huán)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司51%的股權(quán)，雙環(huán)公司由內(nèi)資企業(yè)變更為中外合作企業(yè)。經(jīng)過

44、股權(quán)變更后的湖北雙環(huán)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，其經(jīng)營(yíng)范圍為開發(fā)位于武漢市東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的“現(xiàn)代森林小鎮(zhèn)房地產(chǎn)工程，進(jìn)行工程的銷售和租賃?！艾F(xiàn)代森林小鎮(zhèn)建筑面積約30萬平方米，規(guī)劃為集高層觀景住宅、四星級(jí)酒店、休閑俱樂部、中心幼兒園、臨街商業(yè)等于一體的高檔社區(qū)。42008年12月23日晚，金融街(000402.SZ)發(fā)布公告稱，該公司以347.4869萬元，參與金昊公司持有的德勝公司1%股權(quán)的掛牌出讓，目前已簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議。股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，加上之前收購的99%股權(quán)，金融街將持有德勝公司100%股權(quán)，此舉共花3.47億元。北京德勝投資公司的開發(fā)工程主要位于德勝門附近，金融街主要為了獲其擁有的地產(chǎn)工程。

45、金融街在12月中收購美晟國(guó)際廣場(chǎng)、9月底收購復(fù)興門工程、10月底拿石景山衙門口地塊，共支出46億多元。2021年6月，中國(guó)奧園以6.4億元從興盛中國(guó)手中收購廣東省中山市的一幅土地，而興盛當(dāng)時(shí)拿下這幅土地花了7.9億元。5月，奧園還向資金緊張的天譽(yù)置業(yè)收購廣州市天河區(qū)一工程80的股權(quán)。2009年7月7日，中國(guó)奧園03883.HK收購世紀(jì)協(xié)潤(rùn)投資41.33%股權(quán)，作價(jià)為人民幣3.7億元。此外，奧園同意向世紀(jì)協(xié)潤(rùn)授出一筆人民幣4.6億元等值港元的固定兩年期貸款，按年利率7厘計(jì)息，該貸款將主要用作撥付世紀(jì)協(xié)潤(rùn)就耀輝國(guó)際城62%股權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)付首開股份的轉(zhuǎn)讓款。通過這次收購，奧園得以第一次進(jìn)軍北京市場(chǎng)，收購

46、工程又是位于CBD的耀輝國(guó)際城。北京的地價(jià)很高，通過招拍掛方式拿地肯定不是理想方式，收購成為必然選擇。間接持有耀輝國(guó)際城38股權(quán)的世紀(jì)協(xié)潤(rùn)正在為錢犯愁，公司如果不能在7月31日以前向首開股份支付耀輝國(guó)際城62%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓款4.587億元，首開將有權(quán)解除股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。上市后的奧園手中有充足現(xiàn)金，與缺錢的世紀(jì)協(xié)潤(rùn)一拍即合。5 2009年1月14日，明天科技600091公司6以35000萬元現(xiàn)金收購受讓麗江德潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司100%股權(quán)。收購價(jià)款包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓款30000萬元及歸還麗江德潤(rùn)5000萬元的債務(wù)債權(quán)人為北京昭德置業(yè)有限責(zé)任公司?？梢?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的并購活動(dòng)在我國(guó)已存在一段時(shí)期，并

47、購方多是有資金實(shí)力或者有較好融資渠道的企業(yè)，能保障整個(gè)并購活動(dòng)順利執(zhí)行；并購后，并購方在土地儲(chǔ)藏、市場(chǎng)份額、產(chǎn)品利潤(rùn)等方面可獲得利益；被并購方在品牌、資金等方面取得好處，企業(yè)、工程需改變名稱，但相關(guān)利益者，如股東、所有者等可以從中受益。并購活動(dòng)可以取得良好的協(xié)同效益。并購對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響 = 1 * GB3 保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金需求。房地產(chǎn)開發(fā)是典型的資金密集型行業(yè)，擁有充足的資金流，才能保障企業(yè)的正常運(yùn)行。在日常的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，房地產(chǎn)開發(fā)極易受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，這些企業(yè)資金鏈斷裂的不確定性較大。通過并購，資金實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)可幫助陷入財(cái)務(wù)困境的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)渡過難關(guān)，保障工程的正常運(yùn)

48、行。 = 2 * GB3 提升資金的使用效率。經(jīng)過多年的開展，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力得到較大的提升，涌現(xiàn)出一批擁有較好品牌的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。因受多方面的影響，很多具有良好品牌形象的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未能充分利用資金市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張，融資渠道有限，過多依賴銀行貸款，企業(yè)的資金鏈不能得到良好保障。通過并購活動(dòng)，上述的企業(yè)假設(shè)被具有豐富資本運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的大企業(yè)收購，憑借大企業(yè)的資金實(shí)力與融資渠道，可以強(qiáng)化自身的產(chǎn)品品牌優(yōu)勢(shì)，優(yōu)化資源配置，提高資金的使用效率。 = 3 * GB3 完善公司的治理結(jié)構(gòu)，提高經(jīng)營(yíng)決策和管理決策的效率具有收購能力的企業(yè)，往往在公司治理、資金實(shí)力等方面有較大優(yōu)勢(shì)。被收購的房地產(chǎn)開發(fā)

49、企業(yè)往往要融入收購方的企業(yè)文化及管理理念。在此根底上，被收購方的公司治理結(jié)構(gòu)將有可能發(fā)生改變，一些管理環(huán)節(jié)得到優(yōu)化，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策和管理決策效率也受到影響，得到提高。企業(yè)價(jià)值這個(gè)概念在學(xué)術(shù)界和理論界都不陌生，但當(dāng)前缺乏一個(gè)整體的，統(tǒng)一的理論框架認(rèn)識(shí)。一般的價(jià)值理論研究集中對(duì)商品價(jià)值的研究，較少將企業(yè)納入研究范圍，特別是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，更是少之又少。這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價(jià)值研究造成不小的障礙，也給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資決策帶來不良影響，導(dǎo)致信息傳遞過程中使用信息的各方參與者對(duì)價(jià)值不能達(dá)成共識(shí)，降低投資決策的成功率。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的開展，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迎來較為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。在金融危機(jī)中，一些房地產(chǎn)開發(fā)

50、企業(yè)因資金實(shí)力缺乏、經(jīng)營(yíng)管理不善等原因，瀕臨破產(chǎn)、倒閉；一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑借雄厚的資金實(shí)力，通過收購具有投資價(jià)值的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張，逆勢(shì)開展。在收購中處于主動(dòng)收購方的房地產(chǎn)企業(yè)，往往面臨著對(duì)目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行投資價(jià)值分析的問題。當(dāng)前，在理論界和實(shí)踐界，對(duì)該類問題的研究較少，解決方法單一，不利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收購活動(dòng)的順利開展。論文認(rèn)同這種觀點(diǎn)：造成這種狀況的主要原因有， = 1 * GB3 缺乏對(duì)價(jià)值理論的深入探討，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價(jià)值未達(dá)成統(tǒng)一認(rèn)識(shí)； = 2 * GB3 當(dāng)前運(yùn)用較多的企業(yè)投資價(jià)值評(píng)估的方法未考慮房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性、未考慮房地產(chǎn)企業(yè)投資價(jià)值分析與其他行業(yè)企業(yè)投資

51、價(jià)值分析的不同之處。本論文將企業(yè)理論、價(jià)值理論進(jìn)行綜合，提出對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價(jià)值評(píng)估的新觀點(diǎn)，建立收購活動(dòng)中目標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)投資價(jià)值的評(píng)價(jià)方法，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收購活動(dòng)提供投資決策依據(jù)。研究范圍文章主要研究企業(yè)收購中對(duì)目標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)投資價(jià)值的評(píng)估方法，站在投資分析師的角度，探討如何為處于收購方的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資者提供投資決策的依據(jù)。研究方法論文從經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)、社會(huì)學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)等多學(xué)科角度收集了國(guó)內(nèi)外有關(guān)文獻(xiàn)資料，并加以分析、篩選、歸納、總結(jié)，為本文的研究提供了科學(xué)的理論依據(jù)。本文擬采用歸納研究與演繹研究相結(jié)合、局部?jī)?yōu)化與系統(tǒng)優(yōu)化相結(jié)合、定性研究與定量研究相結(jié)合、以及比擬研究的研究方法

52、。研究思路為取得理想的研究成果，作者進(jìn)行廣泛的文獻(xiàn)檢索及閱讀，研究國(guó)內(nèi)外典型的收購案例，分析其價(jià)值評(píng)估方法，具體的研究思路見圖。價(jià)值評(píng)估是收購行為的關(guān)鍵環(huán)節(jié)提出問題價(jià)值評(píng)估理論、方法及房地產(chǎn)并購估價(jià)現(xiàn)狀分析問題價(jià)值評(píng)估方法對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的適用性及修正構(gòu)建評(píng)價(jià)目標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資價(jià)值的方法解決問題案例分析結(jié)論及建議圖1.1 研究思路Fig.5.1 Research ideas為當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并購定價(jià)相關(guān)理論提供參考對(duì)于企業(yè)并購定價(jià)理論，目前較多參考企業(yè)價(jià)值評(píng)估理論。究其原因，主要表達(dá)在并購定價(jià)主要針對(duì)被并購企業(yè)的整體價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，符合企業(yè)價(jià)值評(píng)估的范疇。當(dāng)前，我國(guó)理論界有關(guān)企業(yè)價(jià)值評(píng)

53、估的研究正處于提升階段。在并購實(shí)踐中，并購中介效勞機(jī)構(gòu)不夠?qū)I(yè)、產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)不夠完善，多數(shù)并購仍采用資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估法對(duì)目標(biāo)企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，對(duì)自由現(xiàn)金流量和企業(yè)的期權(quán)價(jià)值理解還不深入。7這種方法的缺陷是：較注重企業(yè)現(xiàn)有資產(chǎn)的價(jià)值，忽略企業(yè)內(nèi)部組織、管理方法、戰(zhàn)略目標(biāo)等的盈利能力，較適用于評(píng)價(jià)企業(yè)的清算價(jià)值；未考慮企業(yè)擁有的未來的投資選擇權(quán)及潛在的獲利能力等，過多評(píng)估有形資產(chǎn)的價(jià)值，忽略無形資產(chǎn)的價(jià)值。根據(jù)論文作者查閱文獻(xiàn)的結(jié)果，當(dāng)前學(xué)術(shù)界對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的并購定價(jià)現(xiàn)象的研究并不全面，特別是對(duì)收購活動(dòng)中目標(biāo)企業(yè)的估價(jià)研究成果更少。這意味著，當(dāng)前收購房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行為還缺少必要的理論指導(dǎo)。論文

54、對(duì)該方面的研究，正是為當(dāng)前我國(guó)并購定價(jià)相關(guān)理論提供參考。為企業(yè)投資決策提供依據(jù)論文主要研究收購中目標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資價(jià)值。論文通過分析當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀經(jīng)濟(jì)情況、行業(yè)困境、人們對(duì)該行業(yè)的態(tài)度、投資的需求等，指出對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并購?fù)顿Y的必要性，并研究適合房地產(chǎn)企業(yè)的投資價(jià)值評(píng)價(jià)方法，為投資者的投資決策提供依據(jù)，保障良好的投資效果。降低收購的失敗率，較好地實(shí)現(xiàn)收購的協(xié)同效應(yīng)分析目標(biāo)企業(yè)的投資價(jià)值具有重要作用。收購方在進(jìn)行收購報(bào)價(jià)前，評(píng)價(jià)被收購方的價(jià)值是進(jìn)行收購決策的前提，被收購方也應(yīng)該定出自身合理的價(jià)格，便于在收購談判中做出相應(yīng)決定?？陀^、真實(shí)、準(zhǔn)確的投資價(jià)值評(píng)估方法，有利于保障收購交易雙

55、方的利益，降低收購失敗的風(fēng)險(xiǎn)；有利于較好地發(fā)揮收購活動(dòng)的協(xié)同效益，提高資源的利用效率；有利于躲避主觀偏見左右投資活動(dòng)的順利進(jìn)行。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資價(jià)值評(píng)估在房地產(chǎn)企業(yè)收購中的作用以及我國(guó)企業(yè)并購中價(jià)值評(píng)估所存在的問題，論文從一般的資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估理論和方法出發(fā)，比擬目前我國(guó)企業(yè)并購中的價(jià)值評(píng)估方法，以尋求一種能更適合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法，以期為我國(guó)未來房地產(chǎn)企業(yè)收購中的價(jià)值評(píng)估提供一些實(shí)用的、有價(jià)值的東西。2 文獻(xiàn)綜述與理論回憶 企業(yè)收購概述企業(yè)收購的開展歷史西方的五次企業(yè)并購大潮：8第一次并購浪潮發(fā)生在19世紀(jì)末20世紀(jì)初，此次并購的特點(diǎn)是企業(yè)并購的主要形式是同行業(yè)企業(yè)之間的

56、并購，即所謂的橫向并購，它造就了企業(yè)壟斷。第二次并購浪潮發(fā)生在20世紀(jì)20年代，其規(guī)模比第一次更大，其動(dòng)機(jī)在于對(duì)寡頭及規(guī)模經(jīng)濟(jì)(縱向一體化經(jīng)濟(jì))的追逐、投資銀行和經(jīng)紀(jì)人對(duì)利益的追逐以及企業(yè)家之間變賣資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)性交易。此次并購的特點(diǎn)是多種并購形式并存，除了橫向并購以外，縱向并購、產(chǎn)品擴(kuò)展型并購、市場(chǎng)擴(kuò)展型并購也比擬流行。第三次并購浪潮發(fā)生在20世紀(jì)五、六十年代。此次并購的動(dòng)機(jī)在于謀求企業(yè)經(jīng)營(yíng)多元化，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。其特點(diǎn)是企業(yè)并購的主要形式是不同行業(yè)企業(yè)之間的并購，即所謂的混合并購。第四次并購浪潮發(fā)生在20世紀(jì)八十年代，此次并購浪潮席卷全球，跨國(guó)并購日益增多，其動(dòng)機(jī)在于增強(qiáng)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，調(diào)整資本存量

57、，優(yōu)化資源配置，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)生產(chǎn)力的開展。在這次浪潮中，戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)型的交易取代了混合兼并而成為主要形式。第五次并購浪潮發(fā)生在1994年，延續(xù)至今。此次并購浪潮的動(dòng)機(jī)著眼于國(guó)內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)，以并購方式改變企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)，降低本錢，擴(kuò)大市場(chǎng)。其特點(diǎn)是：并購數(shù)量增多，并購數(shù)額巨大。并購行業(yè)廣泛，不僅在傳統(tǒng)工業(yè)領(lǐng)域，更多地集中于金融業(yè)、電信業(yè)、傳媒業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、計(jì)算機(jī)及軟件業(yè)、公共設(shè)施業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)。并購涉及國(guó)家眾多，跨國(guó)并購比例顯著提高。并購方式多樣化，橫向并購再成主流。.2企業(yè)收購和并購的關(guān)系“并購被稱為“M&A，是Merger兼并和Acquisition收購的縮寫。兼并通常指一家企業(yè)以現(xiàn)金、證券或

58、其他形式購置取得其他企業(yè)的產(chǎn)權(quán)，使其他企業(yè)喪失法人資格或改變法人實(shí)體，并取得對(duì)這些企業(yè)決策控制權(quán)的經(jīng)濟(jì)行為。收購是指企業(yè)用現(xiàn)金、債券或股票購置另一家企業(yè)的局部或全部資產(chǎn)或股權(quán)，以獲得該企業(yè)的控制權(quán)。9收購的結(jié)果可能是擁有目標(biāo)企業(yè)幾乎全部的股份或資產(chǎn)；可能是獲得目標(biāo)企業(yè)較大一局部股份或資產(chǎn)，取得目標(biāo)企業(yè)的控制權(quán)；可能是僅擁有較少一局部股份或資產(chǎn)，成為目標(biāo)企業(yè)股東中的一個(gè)。.3企業(yè)收購的主要形式及分類對(duì)于企業(yè)并購的實(shí)現(xiàn)形式和內(nèi)容多樣，理論界也有不同的觀點(diǎn)。其中，威斯通，薩德沙納姆根據(jù)并購方與被并購方在經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品、所屬行業(yè)和統(tǒng)一產(chǎn)業(yè)鏈所處位置等特點(diǎn)，把企業(yè)并購劃分為橫向并購、縱向并購與混合并購三種典型

59、方式。10周煒2021對(duì)企業(yè)收購進(jìn)行分類，如下：11 = 1 * GB3 實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)收購弱小企業(yè)這是人們對(duì)企業(yè)收購較為傳統(tǒng)的認(rèn)識(shí)，也是國(guó)內(nèi)公司上市公司常采取的收購模式。這種收購采取的方式包括現(xiàn)金和股票。因大公司的總體規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于被收購公司，現(xiàn)金收購?fù)鞘召徆境２扇〉姆绞健?= 2 * GB3 管理者收購MBO它指公司的管理團(tuán)隊(duì)向公司外部通過發(fā)行債券或者其他方式進(jìn)行融資，購置公司的股權(quán)、成為公司的所有者。西方國(guó)家從20世紀(jì)80年代盛行管理者收購，它是一種杠桿收購，購置者通過舉債獲得目標(biāo)企業(yè)的股權(quán)，并利用目標(biāo)企業(yè)的現(xiàn)金流量歸還負(fù)債。作為收購者的原管理者不需要大量自有資金即可實(shí)現(xiàn)收購。 = 3

60、 * GB3 非經(jīng)營(yíng)性外部投資人對(duì)公司進(jìn)行收購?fù)顿Y人或者投資機(jī)構(gòu)為獲取較高回報(bào)，利用一定的方式收購企業(yè)，卻不干預(yù)的業(yè)務(wù)，只獲取利益。房地產(chǎn)企業(yè)的并購其本質(zhì)是對(duì)被并購企業(yè)所開發(fā)的房地產(chǎn)工程的吸收。一般而言，房地產(chǎn)并購有兩種模式，一是房地產(chǎn)股權(quán)收購，一是房地產(chǎn)工程收購。其中又有多種具體的操作方式，比方整體開發(fā)工程轉(zhuǎn)讓，在建工程轉(zhuǎn)讓，合作開發(fā)，等等。利用何種并購模式，有賴于企業(yè)根據(jù)自身情況和工程狀況所作出的判斷。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收購活動(dòng)，論文比擬贊同以下分類：為取得土地，增強(qiáng)自身土地儲(chǔ)藏進(jìn)行收購。如2021年6月，中國(guó)奧園以6.4億元收購興盛中國(guó)在廣東省中山市的土地。為擴(kuò)寬融資渠道上市對(duì)上市公司