同策2011年合肥恒盛皇家花園二期產(chǎn)品建議簡報(bào)

1、后“規(guī)范”時(shí)代的產(chǎn)品策略合肥恒盛皇家花園二期產(chǎn)品建議簡報(bào)項(xiàng)目背景&條件梳理市場條件&機(jī)會梳理戶型面積&產(chǎn)品建議項(xiàng)目背景一：一期戶型面積房型建筑面積套數(shù)A-13房2廳1衛(wèi)110.8-111.51248A-22房2廳1衛(wèi)83.42-83.95248A-33房2廳1衛(wèi)123.26-124.05248B-13房2廳1衛(wèi)108.93124B-22房2廳1衛(wèi)89.99124B-33房2廳2衛(wèi)132.7124C-13房2廳1衛(wèi)109.63124C-22房2廳1衛(wèi)91.45124C-33房2廳1衛(wèi)110.371241488建筑面積套數(shù)比例二房83.42-91.4549633.33%小三房108.9-111.5

2、162041.67%大三房123.23-132.737225%由于受規(guī)范影響、常規(guī)附加值無法實(shí)現(xiàn)，目前一期定稿戶型以三房為主，戶型面積總體偏大項(xiàng)目背景二：銷售目標(biāo)2011年銷售目標(biāo)年度目標(biāo)10個(gè)億也即近20萬方的去化量二期（B組團(tuán)）約9萬方，對能否實(shí)現(xiàn)2011年目標(biāo)的起著決定性作用A組團(tuán)B組團(tuán)C組團(tuán)恒盛皇家花園二期目標(biāo)一：二期產(chǎn)品戶型面積重新設(shè)置，具備較高的安全邊際，能夠較好滿足項(xiàng)目去化速度&資金回籠目標(biāo)目標(biāo)二：通過有效的戶型設(shè)計(jì)，規(guī)避最新規(guī)范約束，實(shí)現(xiàn)一定的附加值要求項(xiàng)目背景&條件梳理市場條件&機(jī)會梳理戶型面積&產(chǎn)品建議宏觀背景客戶分析市場競爭一：金融考量中央政治局會議：我國貨幣政策將由此前

3、的“適度寬松”調(diào)整為“穩(wěn)健”昨日召開的中共中央政治局會議向外界釋放出重要信息：我國貨幣政策將由此前的“適度寬松”調(diào)整為“穩(wěn)健”。由“適度寬松”轉(zhuǎn)為“穩(wěn)健”，這是貨幣政策基調(diào)的重大轉(zhuǎn)變。1998年，為應(yīng)對亞洲金融危機(jī)，我國開始實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策。2007年底，為抵御日漸明顯的通脹壓力，貨幣政策由“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)為“從緊”。為應(yīng)對百年一遇的國際金融危機(jī)，2008年11月，我國開始實(shí)施適度寬松的貨幣政策，助推中國經(jīng)濟(jì)在全球范圍率先反彈。專家指出，“穩(wěn)健”并非“緊縮”，它是一種在多目標(biāo)下保持平衡的貨幣政策，可隨時(shí)根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢變化進(jìn)行雙向微調(diào)。宏觀背景：貨幣金融政策目前通貨膨脹壓力上升，貨幣信貸增長較快，央行

4、需要逐步收緊貨幣政策，控制市場流動(dòng)性。央行收緊貨幣政策主要是通過數(shù)量型工具和價(jià)格型工具，如10月20日央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，11月10日央行宣布上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率05個(gè)百分點(diǎn)，10月份央行對六家銀行所進(jìn)行的差別化上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，凍結(jié)的資金約6000億元。目前我國數(shù)量型工具和價(jià)格型工具存在一定的隔離，主要表現(xiàn)在：一是貨幣市場利率不能夠?qū)ω泿耪吖ぞ叱浞址磻?yīng)，存貸款利率和貨幣市場利率不能夠有機(jī)聯(lián)動(dòng)，掩蓋了貨幣市場真實(shí)的需求關(guān)系；二是難以形成合理的貨幣市場利率關(guān)系，經(jīng)常出現(xiàn)一級市場的發(fā)行利率比二級市場的市場利率低的現(xiàn)象，即一二級市場利率倒掛，貨幣市

5、場一二級市場沒有形成完善的套利機(jī)制；三是我國還沒有建立一個(gè)有效的基準(zhǔn)利率， 央行逐步收緊貨幣政策，控制市場流動(dòng)性，未來1-2年將步入加息周期宏觀背景：貨幣金融政策二：政治考量“兩難”“堅(jiān)決”在十八大中央領(lǐng)導(dǎo)人換屆的背景下，李克強(qiáng)同志必將在樓市這一民生領(lǐng)域不遺余力房產(chǎn)調(diào)控：政治任務(wù)，態(tài)度堅(jiān)決，取信于民宏觀背景：政治背景促使分化需求結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)需求釋放限貸令各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，消費(fèi)性貸款的禁止用于購買住房。對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款；對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上，對貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行

6、首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。解析：此條政策不再像國十條那樣只要求房價(jià)過高城市有選擇性地實(shí)行，將有利于打壓投資投機(jī)性購房，尤其是外地投資投機(jī)者。對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到 30% 及以上，以前的政策中對于首次購買 90平米以下普通住宅的貸款最低首付可為 20%，現(xiàn)在一刀切，必須三成以上。各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購買住房，這條將比較有力地堵住那些通過消費(fèi)貸款買房的所謂灰色通道。但同時(shí)對居民的改善型需求也有影響。在房價(jià)沒有明顯下降前，限貸、限購等去杠桿措施仍將在短期內(nèi)取消可能不大宏觀背景：政治背景“政府沒面子，大家都不好過！”同策觀點(diǎn)：

7、房產(chǎn)稅有可能配合限購，交替調(diào)控房地產(chǎn)市場，目前試點(diǎn)城市不包括合肥，但對市場心理會產(chǎn)生較大影響宏觀背景：政治背景通脹預(yù)期，加息周期4.17新政、9.27新政政治任務(wù)，態(tài)度堅(jiān)決，取信于民去杠桿化限購仍將持續(xù)較長時(shí)間，限貸、提高首付等去杠桿化限購令強(qiáng)力執(zhí)行，房產(chǎn)稅引而待發(fā)房產(chǎn)稅將對市場心理產(chǎn)生較大影響未來1-2年加息周期產(chǎn)生政府決心金融杠桿行政配合宏觀背景：宏觀背景總結(jié)首先，根據(jù)目前政府調(diào)控的決心，本輪調(diào)控政策至少到明年年中之前都會嚴(yán)格執(zhí)行，而進(jìn)一步考慮到未來1-2年加息周期產(chǎn)生的疊加影響，我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場在2011年年末之前面臨較大的考驗(yàn)；其次，同時(shí)考慮到2013年政府換屆（2013年3月初的全

8、國人大會以及2013年10月份的中共十八大）平穩(wěn)過渡的要求，我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場在2012年將會趨于平緩。宏觀背景：2011年市場預(yù)判宏觀背景較大不確定性狀況下，功能緊湊&高附加值剛需型成為安全邊際最高的產(chǎn)品項(xiàng)目背景&條件梳理市場條件&機(jī)會梳理戶型面積&產(chǎn)品建議宏觀背景客戶分析市場競爭恒盛皇家花園認(rèn)購客戶數(shù)據(jù)分析恒盛地產(chǎn)控股有限公司恒盛皇家花園于2010年11月21日首批房源正式公開，共計(jì)推出360套，截止至11月25共計(jì)認(rèn)購296套（含內(nèi)部認(rèn)購），去化比率82.22%；認(rèn)購面積30580.87平米，去化比率79.71%；認(rèn)購金額156123126.19元，去化比率79.08%。本次認(rèn)購客戶數(shù)據(jù)

9、對于本案2期的產(chǎn)品設(shè)置具有較大的現(xiàn)實(shí)參考意義，故引用分析如下?？蛻舴治觯杭夹g(shù)說明客戶分析：客戶區(qū)域廬陽區(qū)占到總數(shù)的47%，購買戶型面積主要集中在83-110平米，主要集中于工業(yè)園區(qū)、北二環(huán)周邊和元一時(shí)代廣場附近，對于本案所處區(qū)域的歷史和未來都比較了解。其中廬陽工業(yè)園區(qū)的客戶因收入相對較高且比較穩(wěn)定，所購123-132平米大戶型占比較高。長豐縣客戶占總數(shù)的23%，以剛性需求為主?？腿褐饕杏诤戏世@城高速周邊的雙鳳、雙墩、崗集等鄉(xiāng)鎮(zhèn)。從接待客戶過程中了解到此類客戶的購買動(dòng)機(jī)相對較單純，即在省城擁有自有不動(dòng)產(chǎn)，為子女改善教育環(huán)境，對居住舒適度的要求相對較低。新站區(qū)和瑤海、蜀山、包河三區(qū)占比較少。購

10、買戶型以兩房和小三房為主。從接待過程中了解到客戶主要是被本項(xiàng)目大品牌、低價(jià)格、高性價(jià)比所吸引，購買動(dòng)機(jī)偏向投資型需求?？蛻舻鼐壭暂^強(qiáng)，以廬陽本地客戶為主，長豐“入城”客戶為輔，少量市區(qū)導(dǎo)入客戶戶型功能兩房（83.42-91.45）三房（108.93-111.51）三房（123.23-132.7）合計(jì)認(rèn)購戶數(shù)11913245296總戶數(shù)12015387360戶型功能兩房（83.42-91.45）三房（108.93-111.51）三房（123.23-132.7）合計(jì)認(rèn)購戶數(shù)11913245296總戶數(shù)12015387360戶型功能兩房（83.42-91.45）三房（108.93-111.51）三房

11、（123.23-132.7）合計(jì)認(rèn)購戶數(shù)11913245296總戶數(shù)1201538736099.17% 86.27% 51.72% 82.22% 認(rèn)購客戶對戶型的功能需求以兩房和小三房為主，去化占比分別達(dá)到99.17%和86.27%，受總價(jià)影響，123-132三房去化較慢，到目前為止僅去化45套，約占總數(shù)的51.72%。客群組成以剛性需求為主導(dǎo)，改善型需求為輔。 兩房去化最好，大三房總價(jià)偏高，去化一般客戶分析：客戶區(qū)域合肥恒盛皇家花園認(rèn)購客戶功能需求分析客戶分析：客戶訪談1、朱先生：基本情況：45歲左右，廬陽區(qū)本地客戶。一家三口，孩子今年高中畢業(yè)，目前居住在單位的公房，沒有產(chǎn)權(quán)證，現(xiàn)在購房算作

12、首套房。今天主要是和妻子去華孚城隍廟廣場逛逛，看到恒盛的項(xiàng)目售樓處就過來看看，主要關(guān)注兩房，因?yàn)榭們r(jià)低。如果三房性價(jià)比高，也會考慮?！斑@邊有兩房嗎？戶型無所謂，都差不多”“你們?nèi)棵娣e太大了 ，也沒有什么送的面積，我去中鐵看了 ，他們的三房小一些，而且送了個(gè)房間”“你們還有130多的三房?。?？太大了，總價(jià)算下來都要70多萬了，要這么多錢那還不如在市區(qū)買到市區(qū)呢”2、李小姐：基本情況：35歲，中學(xué)教師，廬陽區(qū)本地客戶，一家三口，孩子才4、5歲，再過兩三年正好上小學(xué)。目前居住在學(xué)校配套房，想購買一套作為改善居住環(huán)境。知道恒盛皇家花園是六安路小學(xué)和四十五中的學(xué)區(qū)房，考慮到孩子上學(xué)和未來可能會被調(diào)往新

13、建小區(qū)教學(xué)，較關(guān)注本案。從學(xué)校那邊得知，未來45中建好后，可能會抽調(diào)部分學(xué)校的教師去教學(xué)，萬一抽到自己，在這邊居住工作都很方便，兩全其美。比較喜歡兩房，但由于來的遲了，兩房都已經(jīng)被訂，沒辦法，只有看看小三房了。“三房戶型挺好，不過沒有送什么面積，現(xiàn)在大點(diǎn)兒的戶型不是都送嗎？”“我還是考慮兩房，三房太大了，還款壓力太大了，再有兩房推出來通知我吧！謝謝了”“其實(shí)你們也可以做點(diǎn)一房，我們新來的幾個(gè)年輕同事都想買房，剛上班幾年，哪有錢買大點(diǎn)的戶型啊”客戶分析：客戶訪談3、蔡先生： 基本情況：26歲，長豐縣客戶，打工族，單身，目前在北二環(huán)某小區(qū)內(nèi)租房。覺得這邊離上班的地方（北二環(huán)附近）比較近，回家也方便

14、（長豐縣老家），又屬于合肥市區(qū)產(chǎn)權(quán)，以后能成為市區(qū)人了，所以過來看房。“其實(shí)我本來想買一房的，你們根本沒有一房，考慮兩房的吧又賣完了，我這錢還花不出去了”“前景、規(guī)劃什么的我不關(guān)心，我買了就是自己住的，升值空間跟我關(guān)系不大”“我們縣過來買房子的人挺多的，主要是想買個(gè)合肥戶口，另外再住的靠近市區(qū)點(diǎn)兒，戶型我們不怎么在乎，總價(jià)低就行，我說 話實(shí)在，大的是買不起”客戶分析：銷售人員訪談1、陳旭：（1）客戶來源：客戶區(qū)域感較強(qiáng)。合肥本地客戶為主。主要為廬陽區(qū)內(nèi)客戶和長豐縣客戶，巡展時(shí)市區(qū)導(dǎo)入客幾乎都是住在北二環(huán)附近的，或在市區(qū)工作，或去市區(qū)辦事、娛樂剛好看到本案在展覽，就過來看下。其他區(qū)域及瑤海區(qū)有少

15、量客戶。具體地區(qū)：阜陽北路、蒙城北路、北二環(huán)以北客戶（2）戶型偏好：兩房去化最好，不管位置、樓層，只要是兩房的，客戶都搶著要買。小三房客戶大多是因?yàn)閮煞繘]有了，沒辦法才選擇三房，也有部分客戶原本就打算買三房，但占比較小。大三房不太好銷售，大部分客戶覺得總價(jià)太高，一套132平米的三房，按單價(jià)5200，總價(jià)也超過70萬了。花70萬在本案買套房，還不如去市區(qū)買個(gè)100平米的房子呢。（3）周邊競品：中鐵國際城和金都華庭過來的客戶較少，大富綠洲、群盛共和城客戶過來看本案的比較多。許多客戶反映，80-90平米的做兩房太浪費(fèi)了，應(yīng)該做成三房，另外，為什么沒有60-70平米的戶型，在以前，這樣的面積都可以做成

16、兩房?，F(xiàn)在，做成一房也行，交付時(shí)我們可以自己隔出來，性價(jià)比也高。（4）二期建議：項(xiàng)目增加兩房比例，提高兩房價(jià)格，并把三房面積和數(shù)量降低，總價(jià)降低。這樣在保證利潤的同時(shí)，又可以滿足客戶對于小戶型的需求。根據(jù)客戶及銷售人員反饋，建議增加1房、2房的比例，3房戶型尺度建議以緊湊、功能滿足為主客戶分析結(jié)論客戶以首購、首改等剛需型為主，總價(jià)敏感較高，對1房、緊湊型2房需求旺盛項(xiàng)目背景&條件梳理市場條件&機(jī)會梳理戶型面積&產(chǎn)品建議宏觀背景客戶分析市場競爭市場格局蜀山區(qū)政務(wù)區(qū)經(jīng)開區(qū)高新區(qū)廬陽區(qū)新站區(qū)瑤海區(qū)包河區(qū)濱湖新區(qū)廬陽區(qū)完善的配套，成熟的商業(yè)環(huán)境重點(diǎn)打造環(huán)城路以內(nèi)的中央商務(wù)區(qū)以及二環(huán)周邊的居住區(qū)?？鸵宰?/p>

17、主為主。蜀山區(qū)豐富自然資源，規(guī)劃科技和現(xiàn)代化商貿(mào)承載城市的科研、商業(yè)、教育功能。 客戶以再改善為主高新區(qū)以高新科技企業(yè)為依托規(guī)劃為宜商宜居，現(xiàn)代化多功能綜合新城區(qū)。客戶以自主和改善為主政務(wù)區(qū)行政，商業(yè)、居住、辦公、旅游一體高品位現(xiàn)代化城區(qū)，客戶為品質(zhì)首置和首改為主經(jīng)開區(qū)制造型工業(yè)（東部）及商務(wù)文化區(qū)（西部）工業(yè)和商務(wù)相融合現(xiàn)代化多功能綜合性新城區(qū)。客戶以自主為主新站區(qū)以交通樞紐的物流園區(qū)為基礎(chǔ)規(guī)劃為城市三大開發(fā)區(qū)之一，客戶以自住為主，少量婚房與改善型客戶為輔瑤海區(qū)配套齊全、居住成熟區(qū)域規(guī)劃發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)，打造瑤海工業(yè)園區(qū)，發(fā)展商業(yè)中心及住宅品質(zhì)包河區(qū)配套完善，人文教育資源豐富新老城結(jié)合區(qū)域，打造

18、包河工業(yè)區(qū)和宜居城區(qū)，客戶首置和改善均占一定比例濱湖區(qū)城市新區(qū)，規(guī)劃高起點(diǎn)定位為行政辦公中心、商務(wù)文化會展中心、省級休閑旅游基地、居住綜合新區(qū)，客戶以自主為主全市共9個(gè)區(qū)域，整體市場由中東部成熟區(qū)域向西南方向發(fā)展的格局，北部發(fā)展相對滯后11月份合肥住宅成交5690套環(huán)比下跌764套，下跌幅度為11.8%；成交面積環(huán)比減少5.88萬，下跌幅度為9.2%合肥全市住宅均價(jià)6413.1元/，環(huán)比上漲了56.7元，漲幅0.9%；同比上漲1759元，漲幅37.8%全市情況受新政影響，成交量下滑但價(jià)格小幅攀升，目前全市住宅均價(jià)6413元/平方米全市情況2010年11月份，合肥樓市住宅新增供應(yīng)套數(shù)11993套

19、，環(huán)比增加122.5%；供應(yīng)面積117.79萬，環(huán)比增加95.5% 廬陽區(qū)11月份實(shí)際新增套數(shù)為2201套，占全市總量的18%，位居全市住宅新增套數(shù)第一蜀山區(qū)新增供應(yīng)面積為22.23萬，占全市總量的18%，位居全市住宅新增面積第一廬陽區(qū)11月3日，望城公館1#樓開盤，共500余套房源，30層，1-4層是商業(yè)，5-30層是70年產(chǎn)權(quán)公寓，戶型46-69，均價(jià)6400元/；11月20日萬豪廣場C座新橙公館火爆開盤。蜀山區(qū)11月27日，悉尼陽光盛情加推96套絕版小高層，分別為35號樓和49號樓、分為G1G4四種戶型、面積為83117。其中主推戶型為83平方米和95平方米，均價(jià)為7000元/；11月2

20、8日，漢嘉都市森林開盤儀式在豐樂國際大酒店隆重舉行。住宅市場供應(yīng)充足，11月份全市新增供應(yīng)11993套，廬陽區(qū)供應(yīng)量最大，20.38萬方全市情況截至2010年11月30日，合肥全市住宅可售套數(shù)為41457套，環(huán)比上月增加6303套，增幅達(dá)17.9%；可售面積為436.3萬，環(huán)比上月份增加59.89萬，增幅為15.9%。本月由于新增供應(yīng)量大增，再加上成交量下滑，導(dǎo)致本月合肥住宅可售量大增總體而言，除濱湖外，全市大部分區(qū)域的可售量還是增加的，其中可售套數(shù)增加最大的區(qū)域是經(jīng)開區(qū)，可售套數(shù)增加48.2%，可售面積增加最大的區(qū)域是廬陽區(qū)，可售套數(shù)增加38.2%市場存量436.3萬方，市場去化時(shí)間約為7.

21、5個(gè)月全市情況瑤海、包河、蜀山三區(qū)為合肥主力供應(yīng)、成交區(qū)域區(qū)域均價(jià)（元 /）月供應(yīng)量（萬方）月均去化（萬方）供求比可售量（萬方）廬陽區(qū)59549.16.61：0.73 51.61政務(wù)區(qū)730096.71：0.74 60新站區(qū)59596.34.31：0.68 37濱湖區(qū)649587.71 : 0.96 36蜀山區(qū)655911.211.11 : 0.99 86.76包河區(qū)666111.78.31 : 0.71 61.61瑤海區(qū)54071511.81 : 0.79 56.11高新區(qū)54861.071.061 : 0.99 8.57經(jīng)開區(qū)56096.65.41 : 0.82 38.6數(shù)據(jù)來源合肥房地產(chǎn)

22、網(wǎng)，2010年1月-2010年11月全年銷售均價(jià)5954元/在全市范圍內(nèi)處在中等位置,月均供應(yīng)9.1萬方、去化6.6萬方廬陽區(qū)廬陽區(qū)2010年1-11月銷售情況統(tǒng)計(jì)表月份供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)面積銷售套數(shù)銷售面積(萬)銷售均價(jià)(元/)可售套數(shù)可售面積1月7526.59889.6177519.82月7417.45575.2214423.83月9807.31151114661.4167318.84月420.445686.84562114712.55月7908.1840.885334185319.676月7997.991351.316301.7251726.347月7504.524784.457039.527

23、8926.48月185318.56125411.266087.8338833.79月9569.89658.86129.6337934.7410月8989.26896.66891.7358837.3511月220120.46626.16581512751.61合計(jì)10762100.217531725954.329380304.71 截止2010年11月底，本區(qū)總供應(yīng)量達(dá)10762套，供應(yīng)面積100.21萬平米，總銷套數(shù)7531套，總銷面積72萬方，銷售均價(jià)6581元/平米，去化率72%，去化一般。廬陽區(qū)中鐵國際城項(xiàng)目總建筑面積為200萬平方米，產(chǎn)品包括高層和別墅基本信息樓盤名稱中鐵國際城所屬商圈

24、四里河路占地面積53萬平方米容積率3.12建筑面積200萬平方米綠化率40%物業(yè)類型高層、別墅環(huán)線位置二環(huán)以外開發(fā)商中國鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)合肥置業(yè)有限公司投資商中國鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)合肥置業(yè)有限公司戶數(shù)1438停車位1:0.8周邊配套樓盤名稱中鐵國際城公共交通157路中鐵旭園站下；155、159路桃花店站下；143路龍王村下車 教育六安路小學(xué)、42中中學(xué)北部校區(qū)綜合商場明發(fā)商業(yè)廣場（在建） 醫(yī)療市城建醫(yī)院、中鐵四局第一醫(yī)院1、體量，200萬方的綜合體項(xiàng)目，業(yè)態(tài)豐富，涵蓋住宅、別墅、酒店、商業(yè)；升值空間大。2、配套，具有濕地景觀，外加南京師大幼兒園、合肥四十二中、六安路小學(xué)作為配套。主打“水岸綠色生活”

25、 ”水景地產(chǎn),教育地產(chǎn)”理念3、產(chǎn)品豐富，涵蓋一房、兩房、三房、四房，78-300，客群廣泛廬陽區(qū)中鐵國際城廬陽區(qū)熱點(diǎn)樓盤，2010年1-11月成交1432套，11月份成交135套，區(qū)域銷冠，成交均價(jià)5846元/銷售套數(shù)銷售面積套均面積近期均價(jià)主力戶型1432套135755.294.80 6200元/ 2R:78-1013R:111 -136 熱銷原因：近期推盤：11月份推出1#和12#樓，約250套，主力戶型80-120平方米附加值：空中院館和飄窗全贈送，陽臺贈送一半面積未來推盤：無固定時(shí)間，前期去化完，即推出新房源，附加值基本無變化推盤情況：10年開盤房源信息廬陽區(qū)中鐵國際城戶型情況：1、

26、兩房為主，保證了資金的回籠和及去化速度 2、戶型均有附加值，性價(jià)比較高后續(xù)戶型：二期還剩18棟左右，于2011年去化，附加值較高空中院館和飄窗全贈送，陽臺贈送一半面積戶型面積段推出套數(shù)剩余套數(shù)去化率戶型占比兩房78-88102419481.1%45.1%兩房96-10145912872.1%20.2%三2%31.7%四房150-300674926.9%3.0%10年推出房源及去化情況兩房占比高達(dá)65.3%，且主要為78-88，去化率81.1%廬陽區(qū)恒泰城品基本信息樓盤名稱恒泰城品所屬商圈蒙城北路占地面積10.8萬平方米容積率2.3建筑面積25萬平方米綠化率38

27、.5%物業(yè)類型小高層、高層環(huán)線位置二環(huán)以外開發(fā)商安徽省恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司投資商安徽省恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司總戶數(shù)2500停車位1:0.8周邊配套樓盤名稱恒泰城品公共交通46路雙鳳管委會下；45路到金珠路； 教育屯溪路小學(xué)分校、雙鳳小學(xué)、雙鳳高中 綜合商場明發(fā)商業(yè)廣場醫(yī)療雙鳳醫(yī)院、市城建醫(yī)院、中鐵四局第一醫(yī)院項(xiàng)目總建筑面積為25萬平方米，產(chǎn)品包括小高層和高層1、性價(jià)比，恒泰以中小戶型為主，低總價(jià)是其明顯優(yōu)勢3、交付時(shí)間，恒泰城品共計(jì)22棟，目前已全部封頂，預(yù)計(jì)明年4-6月份交付2、規(guī)劃利好，阜陽北路即將修建的規(guī)劃利好廬陽區(qū)恒泰城品近期所推房源為合肥市產(chǎn)證，項(xiàng)目住宅部分已全部結(jié)構(gòu)封頂，

28、預(yù)計(jì)明年4-6月份交付，后續(xù)產(chǎn)品附加值仍會延續(xù)推出套數(shù)銷售套數(shù)均價(jià)主力戶型1400100049002R：81-99 3R：111-126 主要賣點(diǎn)：10年開盤房源信息近期推盤：11月6號推出22#高層，130余套，主力戶型95平方米、99平方米附加值：功能房和陽臺贈送一半面積未來推盤：預(yù)計(jì)2011年年初推出26#樓，附加值無變化推盤情況：廬陽區(qū)恒泰城品戶型情況：1、中小戶型為主，低總價(jià)吸引剛需客戶 2、90以上戶型均有附加值，性價(jià)比較高項(xiàng)目還有4棟小高層，10棟高層，預(yù)計(jì)年后推出，附加值較高90以上面積均有附贈空間，產(chǎn)品性價(jià)比較高9#10#17#18# E2戶型 124廬陽區(qū)群盛共和城基本信息

29、樓盤名稱群盛共和城所屬商圈蒙城北路占地面積51萬平方米容積率1.78建筑面積71.9萬平方米綠化率43.6%物業(yè)類型多層、小高層、高層環(huán)線位置二環(huán)以外開發(fā)商長豐聯(lián)華置業(yè)有限公司投資商福建群盛集團(tuán)總戶數(shù)6894停車位6894周邊配套樓盤名稱群盛共和城公共交通乘坐46路到邵大郢換乘45路到金峰路（底站）下教育社區(qū)自建幼兒園，已經(jīng)建好 綜合商場雙鳳超市 醫(yī)療雙鳳醫(yī)院項(xiàng)目總建筑面積為71.9萬平方米，產(chǎn)品包括多層、小高層和高層1、性價(jià)比，群盛共和城三期以中小戶型為主，低總價(jià)是其明顯優(yōu)勢2、附加值，70-92 小兩房、小三房廬陽區(qū)群盛共和城在售東區(qū)一期2#、4#、5#樓，主推70-90 小戶型主要賣點(diǎn)：

30、近期開盤房源信息近期推盤：12月11號推出2#（18層）、4# （18層）和5#（21層）樓，共314套，戶型為70.51平方米、85.78平方米、92.30平方米附加值：入戶花園和陽臺贈送一半面積未來推盤：預(yù)計(jì)2011年年初推出2棟高層，附加值無變化推盤情況：300套（東區(qū)一期2#、4#、5#樓）70平全部售完，80平剩余少量，90平剩余一半，總體去化80%廬陽區(qū)群盛共和城2+1房812房992+1房843房106戶型情況：1、中小戶型為主，低總價(jià)吸引剛需客戶 2、房間均有附加值，性價(jià)比較高后續(xù)戶型：規(guī)劃已定，后期產(chǎn)品附加值仍會延續(xù)以上面積均有附贈空間，產(chǎn)品性價(jià)比較高建議本案在規(guī)范許可下，通

31、過創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)，增加二期產(chǎn)品的競爭力市場分析結(jié)論主要競品由于規(guī)劃較早，2011年推案產(chǎn)品戶型附加值較高項(xiàng)目背景&條件梳理市場條件&機(jī)會梳理戶型面積&產(chǎn)品建議1、二期戶型面積配置設(shè)置宏觀背景客戶分析市場競爭2011年宏觀背景有較大不確定性客戶以首購、首改等剛需型為主，總價(jià)敏感較高主要競品由于規(guī)劃較早，2011年推案產(chǎn)品戶型附加值較高二期戶型面積應(yīng)具備較高的安全邊際，能夠較好滿足項(xiàng)目項(xiàng)目速度&資金回籠目標(biāo)建筑面積套數(shù)比例2梯3戶二房83.42-91.4549633.33%小三房108.9-111.5162041.67%大三房123.23-132.737225%戶型面積定位項(xiàng)目一期戶型面積配比項(xiàng)目二

32、期戶型面積建議1、二期整體面積尺度要較一期更加緊湊、實(shí)用，戶型面積要較中鐵等主要競品更加緊湊2、建議增設(shè)1房，面積60-65平方米，戶型比例為20%；3、增設(shè)緊湊型2房，面積在70-75平方米，建議比例為30%；3、舒適2房面積80-90平方米，略小于現(xiàn)有2房，比例20%；4、考慮到本案為31層高層，緊湊型3房建議面積90-95平方米，比例為20%，尺度較現(xiàn)有小三房面積縮小5、設(shè)置功能3房，面積110-120平方米，比例10%，位于小區(qū)中央景觀最優(yōu)位置；6、二期以31層高層為主，考慮到核心筒及公攤，建議二期均設(shè)置為2梯4戶戶型面積定位戶型建筑面積戶型套數(shù)比例31層高層2梯4戶1R60-6520

33、%緊湊2R70-7530%舒適2R80-90 20%緊湊3R90-95m220%功能3R110-120m210%本案二期戶型配比建議戶型面積組合&落點(diǎn)按照二期9萬方，9個(gè)單元，共31層，2梯4戶，各個(gè)戶型組合的落點(diǎn)如下單元數(shù)中間套邊套組合一：1R（中間套）+舒適2R（邊套）3個(gè)單元60-651房186戶80-90 舒適2R186戶組合二；緊湊2R （中間套） +緊湊3R（邊套）4個(gè)單元70-75緊湊2R248戶90-95m2緊湊3R248戶組合三:緊湊2R （中間套） +功能3R（邊套）2個(gè)單元70-75緊湊2R124戶110-120m2功能3R124戶按照戶型面積取中間值，以上組合戶型面積約

34、9.2萬方，與2期9萬方的原有建筑面積基本吻合2、創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)高附加值合肥新規(guī)：陽臺、入戶花園、空中花園、設(shè)備平臺等進(jìn)深不能超過2.6m基本封殺了贈送大面積附加值的做法，偷面積的手法需要更加創(chuàng)新&隱蔽1、針對1房、緊湊型2房等需要增加功能空間的，建議通過化零為整的方式，實(shí)現(xiàn)一個(gè)完整功能空間的贈送2、針對90平方米以上3房，功能比較完備，建議通過飄窗、大陽臺、設(shè)備平臺、花池等，增加產(chǎn)品的舒適度3、針對本案兩梯四戶，中間套無法南北通透，建議通過內(nèi)天井的方式，使中間套也能實(shí)現(xiàn)南北通透應(yīng)對方式1化零為整之一：儲藏室+陽臺：陽臺進(jìn)深控制在2.6米以內(nèi)，與儲藏室組合贈送，戶型回復(fù)后，可以實(shí)現(xiàn)一個(gè)完整

35、功能間的贈送進(jìn)一步延展，儲藏室+陽臺/設(shè)備平臺/花池/入戶花園等等，通過設(shè)計(jì)儲藏室的隔斷，規(guī)避2.6米的規(guī)范，成功復(fù)原后可以實(shí)現(xiàn)一個(gè)完整功能空間的贈送再進(jìn)一步延展，儲藏室高度設(shè)置在2.2米以下（如隱藏式衣櫥），不計(jì)入建筑面積，可以實(shí)現(xiàn)更大的附贈空間應(yīng)對方式之一應(yīng)對方式之一1房變2房1餐廳化零為整之二：餐廳+陽臺/設(shè)備平臺/花池等組合方式，規(guī)避2.6米的規(guī)范，戶型回復(fù)后，可以實(shí)現(xiàn)一個(gè)完整功能間的贈送。下圖即為餐廳+不計(jì)算面積的設(shè)備平臺，復(fù)原后實(shí)現(xiàn)64平方米1房變兩房應(yīng)對方式之一2房變3+1房12化零為整之三：1、入戶花園+花池等組合方式，規(guī)避2.6米的規(guī)范，戶型回復(fù)后，可以實(shí)現(xiàn)一個(gè)完整功能間的贈

36、送。2、大陽臺陽臺加設(shè)備平臺，陽臺和設(shè)備平臺組合在設(shè)計(jì)時(shí)就進(jìn)一步考慮到了客廳的功能延伸以及單獨(dú)書房的功能完整，從而成功實(shí)現(xiàn)86平方米兩房變身為3+1房應(yīng)對方式之二應(yīng)對方式之二：保證基礎(chǔ)附贈面積，多處設(shè)置陽臺、飄窗、設(shè)備平臺，以增加戶型產(chǎn)品的尺度及舒適度，此種方法針對90平方米以上功能間已經(jīng)滿足、需要增加產(chǎn)品舒適度的戶型應(yīng)對方式之三多處設(shè)置平臺及陽臺，增加房間舒適性中部挑空，解決中間套通風(fēng)及采光問題，增加產(chǎn)品競爭力應(yīng)對方式之三：本案二期產(chǎn)品以兩梯四戶為主，中間套采光通風(fēng)問題的解決能極大的提升中間戶型的舒適度及溢價(jià)能力,建議做中部挑空處理，提升產(chǎn)品競爭力onsideration2解決之道商一期商業(yè)

37、街區(qū)形態(tài)建議商業(yè)體系：布局及風(fēng)格思路：“一字”排布的風(fēng)情商業(yè)街一期商業(yè)體體量較小，可操作的空間不大，原有規(guī)劃排布不變建議點(diǎn)：1、重點(diǎn)打造商業(yè)街區(qū)品質(zhì)及風(fēng)情感，提升 檔次感 2、建議端頭做三層，增加建筑層次感露天咖啡、露天餐廳是我們風(fēng)情社區(qū)商業(yè)最基本的元素“幾乎是沒有花的地方不肯坐下來吃飯，而花開得好的地方，怎么也要放上餐桌”商業(yè)體系：風(fēng)情商業(yè)街區(qū)突出建筑風(fēng)情感打造，注重人與建筑、環(huán)境的互動(dòng)商業(yè)包裝： 前期商業(yè)由于門頭預(yù)留位置不佳造成商鋪違章搭建昭示牌； 建議開發(fā)商統(tǒng)一建設(shè)門頭提升真題商業(yè)形象；預(yù)留廣告位商業(yè)體系：商業(yè)包裝統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一包裝，預(yù)留廣告位，在銷售展示階段充分營造商業(yè)氛圍59通過景觀

38、小品、特色座椅等細(xì)部處理，增加商業(yè)區(qū)情調(diào)商業(yè)體系：細(xì)節(jié)建議二期大賣場及商業(yè)形態(tài)建議二期大賣場商業(yè)背景二期大賣場商業(yè)指標(biāo)：含大型超市業(yè)態(tài)，面積18000 m2目前周邊商業(yè)狀況：目前周邊大型商業(yè)配套極為缺乏，本項(xiàng)目二期大賣場上商業(yè)具備打造成為區(qū)域型商業(yè)中心的潛質(zhì)。周邊人口條件：榮城花園為合肥市“十一五”大建設(shè)最大的回遷安臵點(diǎn)，總建面86萬平方米，未來將容納3萬余人入住。本案有3376戶，約1萬余人入住。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，本項(xiàng)目周邊預(yù)計(jì)有4萬人以上消費(fèi)人口。開放式街區(qū)型商業(yè)中心借鑒案例：上海大寧國際購物中心、大拇指廣場二期大賣場商業(yè)未來形態(tài)初步設(shè)想？案例一：大寧國際商業(yè)廣場項(xiàng)目概況區(qū)位：項(xiàng)目位于上海市閘

39、北區(qū)共和新路與大寧路交匯處占地面積：5.5萬平方米建筑面積：25萬平方米，其中地下5萬平方米，地上25萬平方米物業(yè)類型：商業(yè)、酒店、辦公功能商業(yè)酒店辦公公共設(shè)施物業(yè)類型零售餐飲/娛樂教育文化及生活配套酒店SOHO寫字樓停車場及公共空間規(guī)模50000平方米45000平方米15000平方米30000平方米39000平方米21000平方米總規(guī)模建筑面積約25萬平方米借鑒點(diǎn)一：開放式BLOCK街區(qū)布局商業(yè)基本覆蓋整個(gè)項(xiàng)目，辦公樓裙樓商業(yè)、商業(yè)Block、集中商業(yè)將整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)連成一片；商業(yè)Block設(shè)置在項(xiàng)目中心，通過周邊裙樓商業(yè)及道路系統(tǒng)將人流引入；辦公樓及集中商業(yè)主干道設(shè)置，增強(qiáng)昭示性；酒店設(shè)置在相對居住價(jià)值最高及私密性最好的地塊內(nèi)部；多層停車場及車行專用道的設(shè)置將車流引入項(xiàng)目內(nèi)部。1號辦公樓5號辦公樓8號辦公樓10號辦公樓酒店集中商業(yè)商業(yè)裙樓商業(yè)裙樓商業(yè)裙樓多層停車場商業(yè)Block商業(yè)Block商業(yè)裙樓借鑒點(diǎn)二：多入口及豐富人行系統(tǒng)，合理引導(dǎo)人流對外交通：2個(gè)主入口及6個(gè)次入口最大化加強(qiáng)項(xiàng)目與外部干道之間的聯(lián)系