[四川]住宅小區(qū)項目市場研究及策劃報告(附圖豐富)

1、XX項目市場研究及策劃報告（初稿）四川XX房地產(chǎn)股份有限公司二一年一月十八日 XX項目位于成都市青羊區(qū)，距離西三環(huán)路僅1公里。項目位置優(yōu)越，交通便利，成都東西軸線沿線日月大道、光華大道、成飛大道及地鐵四號線，構成了四通八達的道路網(wǎng)絡。2項目概況項目概況地塊編號規(guī)模(畝)容積率密度性質(zhì)和用地條件179.23 不大于3.0 總密度40%,高層主體20%文娛酒店兼商業(yè), 兼50%商業(yè)242.93 不大于2.8 商業(yè)兼住宅,兼50%住宅380.17 不大于2.6 486.01 不大于2.5 3項目概況提綱一、項目發(fā)展背景二、區(qū)域現(xiàn)狀及未來發(fā)展分析三、項目開發(fā)方向及整體定位建議四、項目產(chǎn)品及規(guī)劃建議五、

2、項目開發(fā)進度建議六、項目投資財務評估及風險分析41.1、城市背景1.2、城市指標1.3、市場背景1.1、城市背景5一、項目發(fā)展背景1.1、城市背景1.2、城市指標1.3、市場情況1.1、城市背景 成都-四川省省會城市，西南地區(qū)重要的特大中心城市和歷史文化名城，素有“天府之國”的美譽，被評為“中國第四城”，是國務院確定的西南地區(qū)科技、商貿(mào)、金融中心和交通、通信樞紐。6一、項目發(fā)展背景1.1、城市背景1.2、城市指標1.3、市場情況1.1、城市背景國家綜合配套改革試驗區(qū)全國最佳旅游城市全國宜居城市全國精神文明城市 成都市現(xiàn)轄9區(qū)4市6縣，面積1.24萬平方公里，截至08年底全市戶籍人口1124.9

3、6萬人，常住人口1270.6萬人，外來人口年均增長率3以上。7一、項目發(fā)展背景1.1、城市背景1.2、城市指標1.3、市場情況1.1、城市背景 我國重要的鐵路運輸樞紐和六大鐵路客運中心之一，是多條國道的交匯點，是中國六大航空樞紐之一。全國八大通信樞紐之一，中國“八縱八橫”光纖干線網(wǎng)節(jié)點。電話總容量、移動電話用戶、網(wǎng)絡注冊用戶、報刊發(fā)行量等居前列。是中國西部最重要的科技研發(fā)中心和智力資源庫，匯集了29所高等院校、2700多個科研機構和58萬各類專業(yè)技術人員四川水電資源可開發(fā)量為1.2億千瓦，占全國可開發(fā)量的27%，成都是中國少見的水能資源豐富、電力供應充足并可持續(xù)利用和發(fā)展的大城市。城市優(yōu)質(zhì)資源

4、金融機構數(shù)量、金融業(yè)務交易量居中國西部各城市首位，證券業(yè)務成交量僅次于上海、深圳，列全國第3位。西部最大的商貿(mào)中心，背靠四川 省8750 萬人口的巨大市場，輻射西南、全國乃至部分東南亞和中亞地區(qū)。2008年全國城市競爭力排行榜居西部第一8一、項目發(fā)展背景1.1、城市背景1.2、城市指標1.3、市場情況1.1、城市背景 隨著投資環(huán)境的不斷改善，成都正成為國內(nèi)外客商在西部地區(qū)投資的最主要城市之一。世界500強中已有133家在成都設立了企業(yè)或辦事機構。已有美國、韓國、德國、法國、泰國、新加坡等9個國家及地區(qū)在成都設領事館。這些都表明成都正成為世界所關注的城市。9一、項目發(fā)展背景1.1、城市背景1.2

5、、城市指標1.3、市場情況1.1、城市背景 城市圈框架：以中心城區(qū)為核心，將向東、南、西、北四個方向發(fā)展，構建四大城市次區(qū)域，逐步形成城、鎮(zhèn)、村一體的城市格局。 人口：市域內(nèi)的城市規(guī)模擴大，到2020年，總人口預計將達1400萬1500萬人，城市化水平2020年將達到70%。 發(fā)展定位：國際旅游樞紐城市、西部規(guī)模最大、最具活力、實力最強的城鎮(zhèn)群；創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、經(jīng)濟實力最強的現(xiàn)代特大中心城市。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略：一個基地（現(xiàn)代民用工業(yè)和國防工業(yè)基地）二個樞紐（交通運輸樞紐、郵政通信樞紐）、三個中心（科教中心、商貿(mào)中心、金融中心）四大主導產(chǎn)業(yè)（高新技術產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、金融產(chǎn)業(yè)）

6、；建設面向我國西部地區(qū)的中央商務區(qū)，形成西部規(guī)模最大的第三產(chǎn)業(yè)中心。根據(jù)20032020年成都市總體規(guī)劃大綱總體目標：把成都建設成為中西部創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、綜合競爭力最強的現(xiàn)代特大中心城市10一、項目發(fā)展背景1.1、城市背景1.2、城市指標1.3、市場情況1.2、城市指標 在2008年世界經(jīng)濟危機及地震的影響，成都市總體經(jīng)濟受到一定的影響，但2009年GDP增速有望達到14.50%。指標1：GDP11一、項目發(fā)展背景1.1、城市背景1.2、城市指標1.3、市場情況成都近年來GDP穩(wěn)步上升，根據(jù)成都商報最新統(tǒng)計顯示，成都2009年GDP可能達到4380億元；GDP保持高速增長，由于09

7、年房地產(chǎn)市場回暖的影響，2009年GDP增長速度有望達到14.5%，增速比上年上升2.4個百分點。1.2、城市指標 成都市城市人口數(shù)量的不斷增加，對基礎設施、生活及娛樂休閑配套的需求量增加。指標2：城市人口12一、項目發(fā)展背景1.1、城市背景1.2、城市指標1.3、市場情況2009年年末全市戶籍人口1204.54萬人,比上年末增加79.85萬人。人口自然增長率為7.07； 隨著人口數(shù)量的不斷增大，對基礎設施、生活及娛樂休閑配套的需求量相應增加。1.2、城市指標 成都市三次產(chǎn)業(yè)增加值穩(wěn)步上升，地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展迅速，居民購買能力增強。指標3：產(chǎn)業(yè)結構13一、項目發(fā)展背景1.1、城市背景1.2、城市指標

8、1.3、市場情況成都市三次產(chǎn)業(yè)增加值逐年上升，地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展迅速，居民購買能力增強；成都市二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度明顯快于第一產(chǎn)業(yè)，說明成都產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整明顯，第一產(chǎn)業(yè)與第二產(chǎn)業(yè)投資受災后重建農(nóng)戶投資影響增長迅速并且有所回落，第三產(chǎn)業(yè)再次迅速發(fā)展09年1-11月產(chǎn)值就高達2307.61億元。1.2、城市指標 指標4：社會消費品零售總額14成都市社會消費品零售總額的快速增長，居民消費能力激增。一、項目發(fā)展背景1.1、城市背景1.2、城市指標1.3、市場情況 2009年成都社會消費品零售總額為1948.6億元，較去年同比上漲20.81%； 社會消費品零售總額增長迅速，居民消費能力激增。1.2、城市指標

9、指標5：城市人均可支配收入15一、項目發(fā)展背景1.1、城市背景1.2、城市指標1.3、市場情況成都人均可支配收入逐年穩(wěn)步增長，2009年達到18650元，增幅為10.08%；2009年，受總體經(jīng)濟環(huán)境影響，增幅較2008年有所下降，但總量仍呈高速增長態(tài)勢；成都市人均可支配收入逐年穩(wěn)步增加, 經(jīng)濟快速發(fā)展，居民購買能力增強。1.2、城市指標 指標6：居民儲蓄余額16一、項目發(fā)展背景1.1、城市背景1.2、城市指標1.3、市場情況 近年來，成都居民儲蓄余額持續(xù)增加，2009年1-10月以達4106億元；成都居民購買能力強; 2009年增長趨勢明顯，09年1-10月以達到近幾年來歷史最高。成都居民儲

10、蓄余額逐年增加，今年增幅大大提高，創(chuàng)近幾年最高水平，居民潛在的購買能力強。1.3、市場情況 17一、項目發(fā)展背景1.1、城市背景1.2、城市指標1.3、市場情況 成都市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來趨勢分析 交易突變：2008年市場持續(xù)低迷，系列救市政策下，2009年出成都住宅市場出現(xiàn)明顯回暖，交易持續(xù)上升。 09年開始，成都樓市回暖跡象明顯，到下半年，已呈現(xiàn)出供小于求的局面，可見成都市住宅物業(yè)銷售量巨大，需求旺盛，市場消費力大。住宅物業(yè)呈現(xiàn)巨大需求空間。1.3、市場情況 18一、項目發(fā)展背景1.1、城市背景1.2、城市指標1.3、市場情況 成都市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來趨勢分析 2008年，受市場大勢影響

11、，剛性需求受到較大壓抑。2009年剛性需求和改善性需求得到了有力釋放。從月度房價增幅來看保持持續(xù)穩(wěn)步的上升趨勢，截止11月房價從1月的5320元/平米到6530元/平米，增長了22.7%，月度增幅為1.8%，整體保持平穩(wěn)態(tài)勢。 1.3、市場情況 19一、項目發(fā)展背景1.1、城市背景1.2、城市指標1.3、市場情況 成都市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來趨勢分析趨勢一：商業(yè)形態(tài)將從復合物業(yè)向綜合體發(fā)展, 全面帶動商圈升級，如今的綜合體項目,已經(jīng)與過去的復合型項目不同,后者仍偏重開發(fā),前者則將更多的精力投入到管理；趨勢二：開發(fā)商自留物業(yè)比例將越來越大，隨著投資者逐漸成熟，開發(fā)商的實力逐漸增強，以及國家對產(chǎn)權式

12、物業(yè)的控制逐步加強，一些比較大型的賣場開發(fā)商不再考慮銷售，而是作為自留資產(chǎn)或者進行其它渠道的融資。除了這些大賣場，開發(fā)商在開發(fā)其它類型的商業(yè)地產(chǎn)時也更加慎重，現(xiàn)在開發(fā)商的融資渠道逐漸增多，商業(yè)地產(chǎn)自持比例將會開始增加。趨勢三：專業(yè)市場開發(fā)將會逐漸集中化、規(guī)?；?、郊區(qū)化，從成都市未來5-10年的城市規(guī)劃來看，位于城市中的專業(yè)市場將會逐漸退出到三環(huán)外，例如成都國際商貿(mào)城集中接納荷花池的商家外遷，據(jù)新的城市商業(yè)規(guī)劃已經(jīng)規(guī)定：“成都市中心城二環(huán)路以內(nèi)不再新建批發(fā)市場，二環(huán)路至三環(huán)路之間嚴格控制新建批發(fā)市場”；1.3、市場情況 20一、項目發(fā)展背景1.1、城市背景1.2、城市指標1.3、市場情況 成都市

13、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來趨勢分析趨勢四：商業(yè)用房空置面積趨勢，2008年成都商業(yè)地產(chǎn)供求市場，存量很大，增速卻在下降，且供給區(qū)域分布逐步外移，商業(yè)類型以社區(qū)商業(yè)較多。市場需求在全球危機、政策變化和投資回報失望的雙重打壓之下，整體萎縮；三環(huán)內(nèi)的商鋪空置率已高達36.3%，而對于各項目的銷售來說，出現(xiàn)冷熱不均，好口岸項目搶購激烈，位置差的商鋪銷售則非常緩慢，常年空置的商鋪也隨處可見。趨勢五：地鐵經(jīng)濟將給成都商業(yè)地產(chǎn)項目注入新的活力， 隨著成都地鐵的修建，立體交通網(wǎng)絡逐漸完善，南部新區(qū)、北部新區(qū)等的迅速崛起，許多商企紛紛看好地鐵延線的商機，期望著進入地鐵輻射的核心商圈中來開展經(jīng)營。 趨勢六：成都商業(yè)地產(chǎn)

14、前景可期，外資和國內(nèi)巨頭進駐將引領市場裂變突破， 從外資和國內(nèi)商業(yè)巨頭進入成都的步伐和運作模式來看，“持有經(jīng)營、定向開發(fā)、復合型商業(yè)群（含高星級酒店、甲級寫字樓、集中商業(yè)和散戶商業(yè)的綜合體）、“特色主題休閑商業(yè)”將是成都發(fā)展的方向。提綱一、項目發(fā)展背景二、項目區(qū)域情況分析三、項目開發(fā)方向及整體定位建議四、項目產(chǎn)品及規(guī)劃建議五、項目開發(fā)進度建議六、項目投資財務評估及風險分析212.1、區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃2.2、區(qū)域土地市場2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場二、項目區(qū)域情況分析 2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃 2.2、區(qū)域土地市場 2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃 項目位于成都市青羊區(qū)。青羊區(qū)因青羊?qū)m而得名，

15、幅員面積67.78平方公里，常住人口75萬。是省、市、軍首腦所在地，文化旅游資源占全市的2/3，也是成都空氣質(zhì)量最好、公園面積最多、綠化率最高的區(qū)域。2008年GDP實現(xiàn)354.81億元，居成都市各區(qū)縣第二，而其區(qū)域綜合競爭力在四川省181個區(qū)縣中排名第二。 2.1.1、區(qū)域功能規(guī)劃格局22232.1、區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃2.1.1、區(qū)域功能規(guī)劃格局錦江區(qū)：城市中心區(qū)及東部副中心商業(yè)服務為主新都區(qū)： 成都城北副中心“成(都)-德(陽)-綿(陽)”高新技術產(chǎn)業(yè)帶 金牛區(qū)：發(fā)展商務服務、商貿(mào)流通青羊區(qū)：高新技術、旅游和居住歷史文化保護區(qū)，文化風景區(qū)等城市建設特別地區(qū)新都大豐：重點發(fā)展醫(yī)貿(mào)、物流和房地產(chǎn)未

16、來北部新城成華區(qū)：重要的物流基地之一集配套居住、物流配送、旅游休閑本案二、項目區(qū)域情況分析 2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃 2.2、區(qū)域土地市場 2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場 項目位于青羊區(qū)中的新興區(qū)域-青羊新區(qū)。該區(qū)域占地13.44平方公里，區(qū)內(nèi)自然環(huán)境及基礎條件優(yōu)越，地勢平坦，河流、湖泊及綠舟森林公園、百仁森林公園將構成適合生活的綠化體系，區(qū)域居住人口將達到17萬人。 242.1、區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃2.1.1、區(qū)域功能規(guī)劃格局二、項目區(qū)域情況分析 2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃 2.2、區(qū)域土地市場 2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場本案青羊總部工業(yè)基地 根據(jù)青羊區(qū)2007-2020年商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃項目所在區(qū)域為金沙光華商圈西區(qū)

17、，該區(qū)域的主要功能定位為以商務辦公、大型購物、特色餐飲、娛樂休閑等為重點的區(qū)域性商務新中心，規(guī)劃為城西的副中心。252.1、區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃2.1.1、區(qū)域功能規(guī)劃格局二、項目區(qū)域情況分析 2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃 2.2、區(qū)域土地市場 2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場區(qū)位交通便利、光華大道、日月大道、成溫邛高速、地鐵四號線距市中心十分鐘車程輻射成都周邊經(jīng)濟發(fā)展較快的溫江、崇州、邛崍及都江堰區(qū)域規(guī)劃530萬平米住宅用地規(guī)劃區(qū)內(nèi)共規(guī)劃中學4所，小學6所，幼兒園10個，農(nóng)貿(mào)市場10個，2個公交總站集科研、居住、商業(yè)等功能為一體區(qū)域優(yōu)勢將成為功能配套設施齊全、基礎設施完善、環(huán)境典雅優(yōu)美、商業(yè)文化氣息濃郁，以居住為

18、主的城市新區(qū)262.1、區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃2.1.1、區(qū)域功能規(guī)劃格局二、項目區(qū)域情況分析 2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃 2.2、區(qū)域土地市場 2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場凱德風尚成溫邛高速_青江西路至溫江大道（芙蓉大道）溫江市中心已開通日月大道光華大道即將開通規(guī)劃地鐵四號線區(qū)域交通現(xiàn)狀： 項目緊鄰公交總站，58、309、334、518多條公交線路，出行便利；項目在交通便捷的三環(huán)路、光華大道、日月大道0.5-1公里半徑內(nèi)。成溫邛高速是邛崍、崇州、溫江、大邑等地的必經(jīng)之路。成飛大道即將通車與武青北路，光華大道、培風路、日月大道、成溫邛高速組成四通八達交通網(wǎng)；未來規(guī)劃：成都地鐵4號線從本項目內(nèi)規(guī)劃道路通過，并設置

19、站點，預計2010年5月動工建設。27二、項目區(qū)域情況分析 2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃 2.2、區(qū)域土地市場 2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃2.1.2、區(qū)域交通現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃本案晉陽大道 28二、項目區(qū)域情況分析 2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃 2.2、區(qū)域土地市場 2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃2.1.2、區(qū)域交通現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃區(qū)域交通中長期發(fā)展規(guī)劃：道路系統(tǒng)：通過對現(xiàn)有城市肌理和道路設施現(xiàn)狀分析，城西區(qū)域構造了“田”字形的網(wǎng)格道路體系，突出主次干道的規(guī)劃與布局，以適應新區(qū)交通的需要，同時也強化了新城區(qū)作為成都市西部門戶和交通轉換樞紐的作用。軌道交通：成都市政府目前需要建立一

20、條東西向的快速客流軌道，通過交通引導城市發(fā)展。該軌道線在新城區(qū)段沿光華大道埋設，并且設兩至三個站點。遠景規(guī)劃中鐵路西環(huán)線將改造為城市輕軌，成為青羊新城區(qū)與其他區(qū)聯(lián)系的快捷通道，并且與東西向的軌道交通形成無縫對接。公共交通：由于青羊區(qū)中心的外遷，新區(qū)將擔當成都市西部門戶的功能，規(guī)劃擬設立成飛客運站，逐步承擔金沙客運站的部分功能，同時為鐵路西站物流區(qū)域配套建設貨物轉運中心，在金沙生活服務區(qū)還保留金沙公交總站。靜態(tài)交通：完善交通指示和增加渠化交通引導，在光華大道和成飛大道等主干道設“綠波”信號系統(tǒng)，加油（氣）站的布局規(guī)劃的選址按照服務半徑為0.91.2km的規(guī)定，進出口宜設置在次干路上。29二、項目

21、區(qū)域情況分析 2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃 2.2、區(qū)域土地市場 2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃2.1.3、區(qū)域內(nèi)生活配套三環(huán)內(nèi)配套：學校：西南財大、中醫(yī)學院、劍橋雙語實驗小學、成才七中分校等醫(yī)院：省人民醫(yī)院、中醫(yī)學院附屬醫(yī)院、西郊醫(yī)院、青羊區(qū)第六人民醫(yī)院、金沙醫(yī)院等；銀行：工行，農(nóng)行，建行等綜合商場:麥德龍、家樂福、西單商城、好又多、樂賓百貨、人人樂等。其他：杜甫草堂、金沙遺址公園、浣共溪公園、百花潭公園、天鵝湖公園等。三環(huán)外配套：學校：樹德中學、成都七中、三十七中、青羊?qū)嶒炛袑W、泡桐樹小學、培風小學）醫(yī)院：成都市婦女兒童醫(yī)院、蘇坡衛(wèi)生院；菜市：蘇坡農(nóng)貿(mào)市場；超市：規(guī)劃大中型超市；其

22、他：國色天香樂園、青羊綠洲公園注：三環(huán)內(nèi)主要以靠近本項目的金沙片區(qū)為參考；三環(huán)外以光華大道沿線的配套為參考；三環(huán)內(nèi)三環(huán)外青羊綠舟公園金沙遺址公園浣花溪公園寬窄巷子文殊院302.1、區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃2.1.4、區(qū)域周邊旅游配套二、項目區(qū)域情況分析 2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃 2.2、區(qū)域土地市場 2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場312.1、區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃2.1.4、區(qū)域周邊旅游配套二、項目區(qū)域情況分析 2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃 2.2、區(qū)域土地市場 2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場 青羊綠舟公園距離本項目地約3公里，園內(nèi)有A、B、C三個區(qū)域。A區(qū)為森林文化展示、運動休閑區(qū)；B區(qū)是核心區(qū)，為民俗文化演繹區(qū)；C區(qū)為歷史文化傳承

23、區(qū)。該公園2009年已建設面積共計2.24平方公里，其他部分將逐步形成，預計23年陸續(xù)完成。本案青羊綠舟公園32二、項目區(qū)域情況分析 2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃 2.2、區(qū)域土地市場 2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃2.1.4、區(qū)域周邊產(chǎn)業(yè)33二、項目區(qū)域情況分析 2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃 2.2、區(qū)域土地市場 2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃2.1.4、區(qū)域周邊產(chǎn)業(yè)青羊工業(yè)園簡介： 青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)屬于成都市產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃20個工業(yè)集中發(fā)展區(qū)之一，是青羊區(qū)“五區(qū)一帶”戰(zhàn)略規(guī)劃中十分重要的區(qū)域。 青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)東區(qū)位于日月大道以北，成飛機場兩側，其中東區(qū)占地面積2.01平

24、方公里，是由成都置信與青羊政府共同打造的一個以全新工業(yè)模式來實現(xiàn)工業(yè)現(xiàn)代化和大力發(fā)展園區(qū)經(jīng)濟和循環(huán)經(jīng)濟，從而把關聯(lián)度較高的企業(yè)集中起來，促進資源的綜合利用和良性循環(huán)的大型工業(yè)園區(qū)。青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)重點功能區(qū)域有：工業(yè)總部基地：以工業(yè)總部大樓為主體，輔以靈活分割的小總部工作空間，是以科技研發(fā)、高新技術為主的高成長型工業(yè)企業(yè)的總部聚集地。航空產(chǎn)業(yè)區(qū)：以新型航空材料研發(fā)、新技術研發(fā)為主。 342.1.5、區(qū)域情況總結二、項目區(qū)域情況分析 2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃 2.2、區(qū)域土地市場 2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場 居住環(huán)境特征：城西光華金沙片區(qū)一直貴為富人的代言區(qū)域：與區(qū)域一路之隔的金沙片區(qū)中高檔樓盤密集

25、如博瑞都市花園、博瑞優(yōu)品道、中鐵西子香荷、華府金沙、金沙祥域等。目前光華大道沿線已經(jīng)初步形成中高檔樓盤的趨勢，如凱德風尚、龍湖翠微清波、萬科光華大道項目、仁和春天大道、和黃彩蝶園、金河谷、恒大城、珠江國際新城等高檔樓盤已形成名副其實的高檔消費密集區(qū)，使該區(qū)域形成一個龐大的消費群體，并具有較強購買能力。 商業(yè)價值：潛力巨大，有望成為區(qū)域型商業(yè)中心：該區(qū)域位于規(guī)劃城西城市副中心，政府政策導向，使該區(qū)域透著貴族氣息，高檔住宅項目密集，該片區(qū)將是成都市未來的商業(yè)服務經(jīng)濟圈之一，隨著周邊房地產(chǎn)項目的建成，未來周邊消費人群的商業(yè)需求會更加強勁；但目前區(qū)域人口密集程度低，商業(yè)現(xiàn)狀需求能力明顯不足。 商務價值

26、特征：商務價值潛力大，有望成為城西行政商務副中心：本案位于青羊新區(qū)核心區(qū)域，規(guī)劃地鐵4號線、青羊工業(yè)園等眾多因素，勢必帶來區(qū)域商務價值的提升和無限的拓展空間。目前金沙光華片區(qū)商務價值的興起：如萬瑞金沙中心，博瑞商務樓，仁和春天廣場等新城西商務區(qū)的興起，帶動周邊商務價值的迅速提升，本區(qū)域受該區(qū)域影響具有明顯的交通優(yōu)勢，生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢；商務價值潛力較大；2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃352.1.5、區(qū)域情況總結二、項目區(qū)域情況分析 2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃 2.2、區(qū)域土地市場 2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃 交通價值特征：交通發(fā)達，成都城西交通樞紐，地鐵經(jīng)濟潛力股：已建成溫邛高速公路、光華大道

27、、日月大道、成飛大道以及規(guī)劃中的地鐵4號線將該區(qū)域與成都市區(qū)緊密聯(lián)系起來，交通便捷。使成都這一西南交通樞紐的功能得以增強，從而形成立體交通的新格局；地鐵經(jīng)濟帶來的物業(yè)商業(yè)增值空間強大； 文化娛樂休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)達：文化休閑旅游產(chǎn)業(yè)騰飛，區(qū)域整體形象突出：青羊區(qū)及金沙片區(qū)是名副其實的成都古蜀文化名片，區(qū)域內(nèi)文化遺址眾多，文化古跡舉世聞名，如金沙遺址，琴臺路，文殊院，少城，杜甫草堂等；金沙片區(qū)目前已經(jīng)形成具有獨特文化氣質(zhì)的休閑餐飲娛樂消費產(chǎn)業(yè)鏈。36二、項目區(qū)域情況分析 2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃 2.2、區(qū)域土地市場 2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場2.2、區(qū)域土地市場2006-2008年青羊區(qū)土地成交示意圖本案0

28、6年，力迅地產(chǎn)，土地7畝二類住宅，960萬元/畝06年，天盛地產(chǎn)，土地13畝住宅、商業(yè)用地，1160萬元/畝06年，興城建實業(yè)，土地7畝商業(yè)用地，960萬元/畝06年，龍團置業(yè)，土地26畝公共服務設施用地180萬元/畝06年東立置業(yè)，土地26畝住宅用地430萬元/畝06年，度基實業(yè)，土地3畝商業(yè)用地696萬元/畝07年，置信地產(chǎn)，土地8畝住宅兼容商業(yè)用地2400萬元/畝07年，交大地產(chǎn)，土地10畝住宅用地2550萬元/畝07年，萬科地產(chǎn)，土地75畝住宅兼商業(yè)用地970萬元/畝07年，新聯(lián)實業(yè)，土地8畝住宅兼商業(yè)用地780萬元/畝07年，天合房產(chǎn)，土地14畝住宅兼商業(yè)用地1680萬元/畝07年，

29、金陽房產(chǎn)，土地47畝住宅兼商業(yè)用地830萬元/畝07年，信德房產(chǎn)，土地7畝住宅兼商業(yè)用地2920萬元/畝08年，中房房產(chǎn)，土地90畝住宅兼商業(yè)用地510萬元/畝07年，興元房產(chǎn)，土地108畝住宅750萬元/畝09年，雙發(fā)實業(yè)，土地16畝住宅用地590萬元/畝07年東立置業(yè)，土地55畝住宅用地530萬元/畝09年，深圳合能，土地45畝住宅用地720萬元/畝注：紅色字體為項目3公里內(nèi)成交土地37二、項目區(qū)域情況分析 2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃 2.2、區(qū)域土地市場 2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場2.2、區(qū)域土地市場成交時間環(huán)線宗地位置規(guī)模起價(萬元/畝) 容積率指標用地使用性質(zhì)成交單價（萬元）成交金額（萬元）

30、住宅樓面地價（元/平米）競得人成交單價（萬元）競得人住宅樓面地價（元/平米）5.82-3環(huán)青羊區(qū)金沙村15.75460 總1.8二類住宅用地（可兼容商業(yè)10%）59092934916成都蜀信590成都蜀信49167.273環(huán)外青羊區(qū)蘇坡鄉(xiāng)龍嘴村 16.7460 總2.9二類住宅用地（可兼容商業(yè)10%）48080162483建發(fā)480建發(fā)24838.132-3環(huán)青羊區(qū)蘇坡鄉(xiāng)清江1組 44.81 450 總2.4總3.0兼容10%商業(yè)450201652250深圳市合能450深圳市合能22509.42-3環(huán)青羊區(qū)蘇坡鄉(xiāng)龍嘴村 71.91 500 3.0二類住宅用地950683154750中海興業(yè)95

31、0中海興業(yè)475011.202-3環(huán)青羊區(qū)青羊大道西側地塊12.26 500 總2.8可兼容商業(yè)10%）1000122595356成都金陽華英達1000成都金陽華英達535611.203環(huán)外青羊區(qū)培風村88.07 450 總2.82號可兼容住宅50%；3號兼容10%商業(yè)；700616523750四川陽城實業(yè)700四川陽城實業(yè)375011.233環(huán)外青羊區(qū)三環(huán)外側67.65 380 總2.9二類住宅用地（可兼容10%商業(yè)）680460003517保利680保利351711.233環(huán)外青羊區(qū)三環(huán)外側168.21 380 總3.0二類住宅用地（可兼容10%商業(yè)）7201211113600華潤720華

32、潤36002009年項目周邊土地成交示意圖注：紅色字體為項目3公里內(nèi)成交土地38二、項目區(qū)域情況分析 2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃 2.2、區(qū)域土地市場 2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場2.2、區(qū)域土地市場750萬/畝530萬/畝830萬/畝970萬/畝705萬/畝700萬/畝項目周邊土地成交示意圖39二、項目區(qū)域情況分析 2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃 2.2、區(qū)域土地市場 2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場2.3.1、住宅市場三環(huán)路三環(huán)路成都東西軸線沿線光華大道金沙片區(qū)新光華片區(qū) 本項目區(qū)域區(qū)溫江片區(qū)成溫邛高速40二、項目區(qū)域情況分析 2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃 2.2、區(qū)域土地市場 2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場

33、2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場青羊區(qū)商品房情況2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場2.3.1、住宅市場2009年，市場有所回暖，青羊區(qū)全年商品房供應面積為202.77萬，銷售面積為224.69萬，該區(qū)域一直為成都市的居住熱點區(qū)域；青羊區(qū)商品房的價格從2006年開始價格不斷攀升，由2006年的5049元/平米漲至2009年的6300元/；41二、項目區(qū)域情況分析 2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃 2.2、區(qū)域土地市場 2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場溫江區(qū)商品房住情況2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場2.3.1、住宅市場2009年，供應情況有所控制，總體供應面積為158.08萬；銷售情況出現(xiàn)上升勢頭，銷售面積達到204.34萬；2009年受購房優(yōu)惠

34、政策、促銷活動和全國房地產(chǎn)整體回暖等多種因素的共同影響，交易逐漸活躍，成交價格逐步回暖，為4300/；42二、項目區(qū)域情況分析 2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃 2.2、區(qū)域土地市場 2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場金沙區(qū)域商品房情況2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場2.3.1、住宅市場2009年，金沙區(qū)域商品房大部分尾盤，供應減少到43.18萬，銷售面積為85.66萬平米；06年-07年金沙區(qū)域樓盤均價穩(wěn)步上升，受08年5.12地震和全球金融危機影響，均價略有下降；2009年，區(qū)域內(nèi)大多數(shù)樓盤處于尾盤清盤階段，新盤均價達到7500元/；金沙片區(qū)歷來是成都市居住熱點區(qū)域，其居住價值和投資價值十分突出。43二、項目區(qū)域情況分析

35、 2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃 2.2、區(qū)域土地市場 2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場光華大道沿線區(qū)域商品房住宅情況2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場2.3.1、住宅市場2009年的供應量超過70萬平米，但其成交量高達102.32萬平米，是歷史最高值，經(jīng)過一系列的供求關系調(diào)整，目前該區(qū)域基本實現(xiàn)供銷平衡狀態(tài)。2009年受購房優(yōu)惠政策、全市房地產(chǎn)整體回暖等多種因素影響，交易逐漸活躍，成交價格逐步回暖；達到4700元/。44二、項目區(qū)域情況分析 2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃 2.2、區(qū)域土地市場 2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場區(qū)域樓盤分布金沙板塊2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場2.3.1、住宅市場光華大道沿線二、項目區(qū)域情況分析 2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及

36、規(guī)劃 2.2、區(qū)域土地市場 2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場區(qū)域典型樓盤光華大道沿線板塊2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場2.3.1、住宅市場所屬板塊樓盤名稱環(huán)線總建面()在售樓棟套型面積區(qū)()在售套數(shù)均價(元/)最高價(元/)最低價(元/)優(yōu)惠措施當期銷售率光華大道板塊凱德風尚3環(huán)外46萬1、3、5、7、884-128190730075006900一次性優(yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠1%66.00%東立光華杏林3環(huán)外21.6萬1、2、3、4、5、747-157434650068006200一次性優(yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠1%87.00%易誠國際2-3環(huán)2.61,2棟50.7-96.8330690085685648一次性優(yōu)惠3%，按揭

37、優(yōu)惠3%64.00%中新公園大道繞城外80萬1、4、6、7棟51-13234300/一次性優(yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠1%100%恒大城3環(huán)外68.52萬5，6，7，8，74，76，6688-140355600-5700/5150/90%仁和春天大道3環(huán)外47.76萬44、4591-176223600068005800一次性優(yōu)惠3%，按揭無優(yōu)惠82.00%興城融域3環(huán)外1.2.3.4.5.6.7.8棟55-14770495052004600一次性優(yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠1%95.00%元益花園3環(huán)外38萬840-110400520056004900一次性優(yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠1%38%麗晶港繞城外70萬1，,2，

38、7，11、1271-1206550058005000一次性優(yōu)惠3%，按揭優(yōu)惠2%96.00%頤和京都3換295、643-15599530057004900一次性優(yōu)惠3%，按揭優(yōu)惠2%98.00%46二、項目區(qū)域情況分析 2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃 2.2、區(qū)域土地市場 2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場區(qū)域典型樓盤金沙板塊2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場2.3.1、住宅市場所屬板塊樓盤名稱環(huán)線總建面()在售樓棟套型面積區(qū)()在售套數(shù)均價(元/)最高價(元/)最低價(元/)優(yōu)惠措施當期銷售率金沙板塊金沙萬瑞中心2-3環(huán)14.7萬/800/8700/一次性付款優(yōu)惠200元/平米，按揭優(yōu)惠100元/平米/中大君悅金沙二三環(huán)7

39、0萬2、4、1棟13250740084006500一次性優(yōu)惠2.5%；按揭優(yōu)惠1.5%58%花樣年華.樂摩筑2-3環(huán)3.1萬1棟50-9076700078006960一次性優(yōu)惠2%，按揭無優(yōu)惠91%優(yōu)品道70802-3環(huán)40萬34、35棟60-90139500102907932一次性優(yōu)惠1%,按揭優(yōu)惠0.5%95%雙璽2-3環(huán)10.2萬7、8棟40-105/7000/雙璽1批次已售罄，2批次現(xiàn)正接受咨詢。中鐵西子香荷2-3環(huán)3.3萬1，2，3,4,6棟80-1487575008000以上7100一次性優(yōu)惠1%70%公元西2-3環(huán)23.39萬1、2棟已售完，4棟今年四五月份開售朗基龍?zhí)?-3環(huán)8

40、.7萬1棟46-12020優(yōu)惠后7000/優(yōu)惠后6400/96%金沙柏林郡2-3環(huán)7.1萬未開盤47二、項目區(qū)域情況分析 2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃 2.2、區(qū)域土地市場 2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場區(qū)域典型樓盤介紹凱德風尚開發(fā)商成都信凱實業(yè)有限公司占地約166畝建面約46萬平米建筑形態(tài)18-20F高層公攤15%-16%綠化率50%容積率4.2車位3200梯戶比2梯4戶面積區(qū)間84-129戶數(shù)約4410戶，一期900多戶建筑風格現(xiàn)代簡約園林風格互動式園林景觀配套健康步道，寵物公園，3700鄰里中心交房時間2010年年底物管費用1.98元/平米/月2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場2.3.1、住宅市場48二、項目區(qū)域

41、情況分析 2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃 2.2、區(qū)域土地市場 2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場暢銷戶型戶型點評：戶型面積約89平米。戶型功能分區(qū)合理，客廳以大尺度開間，營造舒適居住體驗，廚房與生活陽臺相連，生活更加方便，動靜分區(qū)合理，私密性好。戶型點評：建筑面積約132.15平方米?？蛷d外帶錯層挑高花園露臺；主臥帶衛(wèi)生間和衣帽間，并以270度轉角飄窗引入良好采光；廚房與生活陽臺相連，生活更方便。2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場2.3.1、住宅市場49二、項目區(qū)域情況分析 2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃 2.2、區(qū)域土地市場 2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場區(qū)域典型樓盤介紹珠江國際城開發(fā)商成都珠江投資有限公司 占地1093畝建面住宅24萬

42、平米，商業(yè)25萬平米建筑形態(tài)高層均價4100綠化率20%容積率5.40車位/梯戶比/面積區(qū)間49-178平米戶數(shù)1410（1期）2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場2.3.1、住宅市場50二、項目區(qū)域情況分析 2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃 2.2、區(qū)域土地市場 2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場暢銷戶型珠江克萊國際公寓 1戶型 1室2廳1衛(wèi)1廚56珠江克萊國際公寓 3戶型 2室2廳1衛(wèi)1廚782.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場2.3.1、住宅市場51二、項目區(qū)域情況分析 2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃 2.2、區(qū)域土地市場 2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場區(qū)域住宅市場小結項目所在區(qū)域住宅市場現(xiàn)狀： 光華大道兩側已有超過30余家品牌開發(fā)商，因仁和春天大道、

43、巨龍環(huán)島國際社區(qū)、中新公園大道、凱德風尚等高端物業(yè)的拉動，人氣急劇上升，成交量穩(wěn)步上揚；光華大道的價值進一步凸顯； 區(qū)域住宅均價在5500元/平方米8500元/平方米的水平； 區(qū)域供應與成交的主力以二房、三房為主，面積在80130區(qū)間內(nèi)，總價在50-100萬之間。未來發(fā)展趨勢： 項目所處區(qū)域距離主城區(qū)距離不遠，成溫邛高速、光華大道以及規(guī)劃中的地鐵4號線、輕軌等四通八達的交通路網(wǎng)，可實現(xiàn)與主城區(qū)的快速聯(lián)系，都市繁華近在咫尺。另外光華大道能讓人遠離都市的喧囂，又能擁有豐富的自然資源和生態(tài)資源。 經(jīng)過科學規(guī)劃和建設，光華大道上的生活、教育、醫(yī)療配套等將趨于成熟和完善，因此，光華大道往后的走勢可望穩(wěn)步

44、前行，有機會成為成都市一個新的高尚住宅集中區(qū)。2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場2.3.1、住宅市場52二、項目區(qū)域情況分析 2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃 2.2、區(qū)域土地市場 2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場2.3.2、辦公物業(yè)市場成都市辦公物業(yè)市場綜述 甲級寫字樓、乙級寫字樓、酒店寫字間、商住樓、商務公寓星羅棋布，構成了成都市寫字樓市場多元化格局。對本項目而言，不適宜發(fā)展甲級寫字樓，主要關注為周邊產(chǎn)業(yè)園配套的寫字樓及SOHO類物業(yè)市場。 商住樓/商務公寓乙級寫字樓產(chǎn)業(yè)園寫字樓甲級寫字樓租金水平20-30元/m2/月50-80元/m2/月30-60元/m2/月90-150元/m2/月售價4,000

45、-5,000元/m25,000-7,000元/m24,000-6,000元/m28,000-15,000元/m2入駐率90-95%80-85%80-90%客戶特征中小企業(yè)、個人工作室中小企業(yè)企業(yè)總部實力雄厚的大中型公司；處于發(fā)展階段的中型企業(yè)?？蛻艨紤]點低辦公成本，辦公空間需求不大低辦公成本，辦公空間需求不大辦公環(huán)境舒適，價格合適，符合企業(yè)總部形象注重企業(yè)形象；強調(diào)商務氣息；商務配套和服務齊備物業(yè)特點商務配套不齊全，缺乏專業(yè)、個性化的服務意識整體檔次不高，缺乏專業(yè)的、個性化的服務與商務配套辦公場所相對獨立，擁有高品質(zhì)生態(tài)及綠化環(huán)境，商務服務有待提高專業(yè)形象完善專業(yè)的商務服務未來發(fā)展趨勢下降下降

46、上升上升53二、項目區(qū)域情況分析 2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃 2.2、區(qū)域土地市場 2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場2.3.2、辦公物業(yè)市場 寫字樓空間布局與成都市“2軸4片”規(guī)劃發(fā)展方向一致，2008年-2009年二季度，城東、城南寫字樓供應和需求量是成都市寫字樓市場主力； 城西由于高新西區(qū)帶來大量的寫字樓供應，近年來寫字樓市場較為活躍； 本項目位于成都市西區(qū)，由于靠近成都發(fā)展最好的青羊工業(yè)園及成飛集團，具有一定的商務辦公氛圍。成都市辦公物業(yè)市場綜述54二、項目區(qū)域情況分析 2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃 2.2、區(qū)域土地市場 2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場2.3.2、辦公物業(yè)

47、市場編號名稱1龍?zhí)豆I(yè)集中發(fā)展區(qū)2錦江工業(yè)園3成都高新技術開發(fā)區(qū)4武侯工業(yè)園5青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)6金牛工業(yè)集中發(fā)展區(qū)市區(qū)各主要工業(yè)園分布55二、項目區(qū)域情況分析 2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃 2.2、區(qū)域土地市場 2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場2.3.2、辦公物業(yè)市場典型項目-青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)開發(fā)商成都青羊工業(yè)建設發(fā)展有限公司規(guī)模3,053.09畝規(guī)劃分為科技創(chuàng)新區(qū)、精密加工區(qū)、綜合配套服務區(qū)，建設周期6年產(chǎn)業(yè)定位著力發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)，主導產(chǎn)業(yè)定位于精密機械加工與電子電器，發(fā)展現(xiàn)代規(guī)劃制造工業(yè)與信息工業(yè)，走新型工業(yè)化道路，發(fā)展新型工業(yè)經(jīng)濟。56二、項目區(qū)域情況分析 2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及

48、規(guī)劃 2.2、區(qū)域土地市場 2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場2.3.2、辦公物業(yè)市場典型項目-青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)發(fā)展商：成都青羊工業(yè)建設發(fā)展有限公司（成都市青羊區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理辦公室、成都置信實業(yè)（集團）有限公司、四川合信實業(yè)有限公司共同發(fā)起成立）位置：青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)核心區(qū)域占地面積：933畝投資規(guī)模：37.3億元總建筑面積：69萬平方米容積率：1.6綠地率：28%開發(fā)進度2004年動工，率先啟動項目東區(qū)部分。1期項目（A、B區(qū)）2006年5月28日交房，已完成招商。2期項目（C、D區(qū)）2008年9月12日交房，已完成招商。3期項目全部為獨棟式產(chǎn)品，目前正在招商。產(chǎn)業(yè)定位：發(fā)

49、展新型總部經(jīng)濟，打造彰顯和提升企業(yè)形象氣質(zhì)的企業(yè)總部。57二、項目區(qū)域情況分析 2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃 2.2、區(qū)域土地市場 2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場區(qū)域辦公物業(yè)市場小結項目所在區(qū)域辦公物業(yè)市場現(xiàn)狀： 項目鄰近成都市三大產(chǎn)業(yè)園區(qū)，有較強的辦公氛圍，但目前周邊配套設施尚未完善，作為單純的寫字樓項目尚需時間； 區(qū)域?qū)懽謽蔷鶅r在4500元/平方米8000元/平方米的水平； 區(qū)域供應的寫字樓主要在產(chǎn)業(yè)園區(qū)，面積較大，缺乏為總部基地服務的中小型企業(yè)辦公產(chǎn)所。未來發(fā)展趨勢： 項目所處區(qū)域距離主城區(qū)距離不遠，成溫邛高速、光華大道以及規(guī)劃中的地鐵4號線、輕軌等四通八達的交通路網(wǎng)，可實現(xiàn)與主城區(qū)的快速聯(lián)系，都市繁

50、華近在咫尺。另外光華大道能讓人遠離都市的喧囂，又能擁有豐富的自然資源和生態(tài)資源。此外，項目緊鄰三大工業(yè)園區(qū)，具有較強的辦公氛圍。 便捷的交通、周邊工業(yè)園的支撐，項目所在區(qū)域后期將有望成為成都市寫字樓的集中區(qū)域。2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場2.3.2、辦公物業(yè)市場58二、項目區(qū)域情況分析 2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃 2.2、區(qū)域土地市場 2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場2.3.3、SOHO物業(yè)市場成都市SOHO產(chǎn)品特征側重辦公與居住的SOHO項目在產(chǎn)品上并無太大差異，僅在銷售手法上有所側重；由于土地性質(zhì)為商辦用地，水電等居住成本較高，因此部分樓盤突破該規(guī)定，將水電調(diào)整為民用水電，對銷售帶來極大

51、幫助。SOHO以60平方米以下小戶型供應為主，如客戶需要大戶型面積，開發(fā)商會建議多個戶型打通使用，由此降低銷售風險。SOHO物業(yè)用途側重戶型供應比例戶型面積以40-60平方米左右的小戶型供應為主。59二、項目區(qū)域情況分析 2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃 2.2、區(qū)域土地市場 2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場2.3.3、SOHO物業(yè)市場投資客占SOHO購買客戶的主力，客戶主要來自成都及周邊城市。投資客為SOHO購買客戶的主體，自用客戶基本為自住或小型辦公企業(yè)，還有8%的客戶為自用兼顧投資的客戶；元/客戶購買用途元/客戶來源60二、項目區(qū)域情況分析 2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃 2.2、區(qū)域土地市場

52、 2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場2.3.3、SOHO物業(yè)市場成都市SOHO類產(chǎn)品定位小結成都市SOHO公寓產(chǎn)品特征成都SOHO產(chǎn)品，精裝比例較大，但清水同樣具有相當大需求空間；精裝產(chǎn)品的優(yōu)勢，一是交房即可出租使用，二是追求便捷，三是裝修費用算進按揭，降低投資費用；清水LOFT產(chǎn)品的優(yōu)勢，一是空間豐富，特點突出，二是比較適合辦公類需求，三是依據(jù)自己喜好進行裝修，凸顯個性等。因此，提供清水LOFT、精裝兩種產(chǎn)品，以滿足不同的需求。 精裝公寓，以居住為主要功能； 清水公寓，以辦公為主要功能。萬達精裝SOHO開發(fā)經(jīng)驗趨勢精裝產(chǎn)品，投入小，門檻低，小面積、低總價提升性價比高，適度提高精裝標

53、準有利于提升產(chǎn)品競爭置信風景LOFT開發(fā)經(jīng)驗達200%超高得房率，實際得房價格大約3500元/m2。雙層的空間，拓展辦公面積，豐富的創(chuàng)意空間，突出項目特色。61二、項目區(qū)域情況分析 2.1、區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃 2.2、區(qū)域土地市場 2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場2.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場2.3.3、SOHO物業(yè)市場區(qū)域SOHO物業(yè)市場小結項目所在區(qū)域SOHO市場現(xiàn)狀： 項目鄰近成都市三大產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以高新企業(yè)為主體。區(qū)內(nèi)從業(yè)人員眾多，且偏年輕化，因此SOHO物業(yè)將有極大的市場需求；但該區(qū)域目前尚未有此種物業(yè)形態(tài)； 區(qū)域供應的寫字樓主要在產(chǎn)業(yè)園區(qū)，面積較大，為總部基地服務的中小型企業(yè)非常缺乏小型辦公場所，因此此種

54、物業(yè)形態(tài)也是非常適合其所用的。未來發(fā)展趨勢： 項目所處區(qū)域距離主城區(qū)距離不遠，成溫邛高速、光華大道以及規(guī)劃中的地鐵4號線、輕軌等四通八達的交通路網(wǎng)，可實現(xiàn)與主城區(qū)的快速聯(lián)系，都市繁華近在咫尺。此外，項目緊鄰三大工業(yè)園區(qū)，具有較強的SOHO物業(yè)需求。 產(chǎn)業(yè)園的辦公及短期居住需求，使該區(qū)域發(fā)展SOHO物業(yè)具有極強的可操作性。提綱一、項目發(fā)展背景二、項目區(qū)域情況分析三、項目開發(fā)方向及整體定位建議四、項目產(chǎn)品及規(guī)劃建議五、項目開發(fā)進度建議六、項目投資財務評估及風險分析623.1、項目屬性及核心價值分析3.2、項目開發(fā)方向SWOT分析3.3、項目整體定位建議3.1、項目屬性及核心價值分析3.1.1、項目

55、背景回顧三、項目開發(fā)方向及項目整體定位建議 3.1、項目屬性及核心價值分析 3.2、項目開發(fā)方向SWOT分析 3.3、項目整體定位建議63“XX”項目選址在交通便捷的三環(huán)路、光華大道0.5-1公里半徑內(nèi)。該區(qū)域未來規(guī)劃為一個以商務辦公、大型購物、特色餐飲、娛樂休閑等為重點的區(qū)域性商務行政中心；項目地域開闊，屬于城市新區(qū)核心區(qū)域。目前項目周邊開發(fā)了許多具有品質(zhì)的樓盤（如凱德風尚、麗晶港、仁和春天大道等），但缺乏有支撐力的商業(yè)亮點聚集人氣。光華大道項目內(nèi)地塊現(xiàn)狀日月大道3.1、項目屬性及核心價值分析3.1.1、項目背景回顧三、項目開發(fā)方向及項目整體定位建議 3.1、項目屬性及核心價值分析 3.2、

56、項目開發(fā)方向SWOT分析 3.3、項目整體定位建議64從成都市規(guī)劃局了解最新的區(qū)域規(guī)劃信息為：三環(huán)以外繞城以內(nèi)區(qū)域除成飛基地工業(yè)用地外，剩余土地利用性質(zhì)均為住宅用地或住宅兼商業(yè)，以及市政設施用地。3.1、項目屬性及核心價值分析3.1.2、項目規(guī)劃指標狀況三、項目開發(fā)方向及項目整體定位建議 3.1、項目屬性及核心價值分析 3.2、項目開發(fā)方向SWOT分析 3.3、項目整體定位建議65特別說明：與青羊區(qū)人民政府洽商的整個項目總占地394畝，共有6塊地塊。由于5-6號地塊拆遷尚未完成，目前取得的是1-4號地塊，共計288.34畝。地塊編號規(guī)模(畝)容積率密度性質(zhì)和用地條件179.23 3.0 總密度

57、40%,高層主體20%文娛兼商業(yè),， 兼50%商業(yè)242.93 2.8 商業(yè)兼住宅,兼50%住宅380.17 2.6 486.01 2.5 合計288.34 2.70 3.1、項目屬性及核心價值分析3.1.3、項目區(qū)位關系狀況三、項目開發(fā)方向及項目整體定位建議 3.1、項目屬性及核心價值分析 3.2、項目開發(fā)方向SWOT分析 3.3、項目整體定位建議66市政公園規(guī)劃用地樹德中學 本案青羊總部基地3.1、項目屬性及核心價值分析3.1.4、項目周邊物業(yè)狀況三、項目開發(fā)方向及項目整體定位建議 3.1、項目屬性及核心價值分析 3.2、項目開發(fā)方向SWOT分析 3.3、項目整體定位建議67項目周邊有多個

58、高檔樓盤，凱德風尚、光華杏林等已經(jīng)開始銷售，萬科地塊預計2010年年底動工。此外，項目附近有多個安置社區(qū)（中壩社區(qū)、培風社區(qū)、萬西苑等幾個大型拆遷安置社區(qū)）。3.1、項目屬性及核心價值分析3.1.5、項目四至狀況三、項目開發(fā)方向及項目整體定位建議 3.1、項目屬性及核心價值分析 3.2、項目開發(fā)方向SWOT分析 3.3、項目整體定位建議683.1、項目屬性及核心價值分析3.1.5、項目四至狀況三、項目開發(fā)方向及項目整體定位建議 3.1、項目屬性及核心價值分析 3.2、項目開發(fā)方向SWOT分析 3.3、項目整體定位建議693.1、項目屬性及核心價值分析3.1.5、項目四至狀況三、項目開發(fā)方向及項

59、目整體定位建議 3.1、項目屬性及核心價值分析 3.2、項目開發(fā)方向SWOT分析 3.3、項目整體定位建議701號地塊樹德中學2/3號地塊修建中的景觀大道大道3.1、項目屬性及核心價值分析3.1.5、項目四至狀況713號地地現(xiàn)狀成都婦女兒童醫(yī)院成飛總部基地4號地塊現(xiàn)狀4號地地現(xiàn)狀2號地塊現(xiàn)狀地塊中在建道路三、項目開發(fā)方向及項目整體定位建議 3.1、項目屬性及核心價值分析 3.2、項目開發(fā)方向SWOT分析 3.3、項目整體定位建議3.1、項目屬性及核心價值分析3.1.5、項目四至狀況三、項目開發(fā)方向及項目整體定位建議 3.1、項目屬性及核心價值分析 3.2、項目開發(fā)方向SWOT分析 3.3、項目

60、整體定位建議723.1、項目屬性及核心價值分析3.1.5、項目四至狀況三、項目開發(fā)方向及項目整體定位建議 3.1、項目屬性及核心價值分析 3.2、項目開發(fā)方向SWOT分析 3.3、項目整體定位建議73地塊西面3.1、項目屬性及核心價值分析3.1.5、項目四至狀況三、項目開發(fā)方向及項目整體定位建議 3.1、項目屬性及核心價值分析 3.2、項目開發(fā)方向SWOT分析 3.3、項目整體定位建議743.1、項目屬性及核心價值分析3.1.5、項目四至狀況三、項目開發(fā)方向及項目整體定位建議 3.1、項目屬性及核心價值分析 3.2、項目開發(fā)方向SWOT分析 3.3、項目整體定位建議75地塊東面3.1、項目屬性