房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)防范

1、房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)防范地產(chǎn)開發(fā)一般都需要23年的時(shí)間，有的甚至更長(zhǎng)。房地產(chǎn)商品交易比起其他商品交易所需時(shí)間較長(zhǎng)，從購房人簽訂認(rèn)購書到最后拿到產(chǎn)權(quán)證約需12年，所以房地產(chǎn)開發(fā)與交易所需時(shí)間本身就是風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也和整個(gè)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的發(fā)展一樣，經(jīng)歷著周期性的變化。房地產(chǎn)開發(fā)與交易自始自終都伴隨著風(fēng)險(xiǎn)。從宏觀方面講，房地產(chǎn)開發(fā)和交易容易受到整個(gè)社會(huì)政治和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，如：國(guó)家宏觀調(diào)控政策，利率調(diào)整，土地開發(fā)與稅收政策及整個(gè)社會(huì)某段時(shí)間的消費(fèi)傾向及購買力等。但從微觀方面來看，又有許多風(fēng)險(xiǎn)因素制約著房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，而來自微觀方面的諸多風(fēng)險(xiǎn)因素又往往引不起人們的高度重視。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于起

2、步階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易行為還不夠規(guī)范，買賣雙方的法制意識(shí)普遍還不強(qiáng)，法制觀念淡薄，所以使得房地產(chǎn)交易一開始就伴隨著風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)存在于買方和賣方之間，影響了房地產(chǎn)交易的順利進(jìn)行，也阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展。導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)交易風(fēng)險(xiǎn)的微觀方面的因素主要來自于開發(fā)和交易參與者所簽合同條款不完善、履行協(xié)議不嚴(yán)格、交易行為不規(guī)范等方面，在很多種情況下，風(fēng)險(xiǎn)主要來自于發(fā)展商本身。由于存在上述諸多風(fēng)險(xiǎn)因素，就使得房地產(chǎn)法律糾紛、訴訟接連不斷。引起眾多房地產(chǎn)法律糾紛及訴訟的風(fēng)險(xiǎn)因素，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面，我們可以通過一些案例來研究這些微觀方面的風(fēng)險(xiǎn)問題。一、發(fā)展商在開發(fā)過程中常遇到的風(fēng)險(xiǎn)（一）拆遷障礙談

3、起發(fā)展商的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，首推拆遷的風(fēng)險(xiǎn)。有的發(fā)展商談起拆遷，如談虎色變。因?yàn)椴疬w要面對(duì)各種各樣的難題，一方面要聯(lián)系購買合適的周轉(zhuǎn)房，另一方面要做周密的說服搬遷工作，同時(shí)又要做出合理的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。遇到釘子戶，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)更大，釘子戶不搬遷，就不能順利開展拆遷工作，從而直接影響正常的工程施工。現(xiàn)在社會(huì)分工越來越細(xì)，從房地產(chǎn)行業(yè)中分離出專營(yíng)拆遷工作的拆遷公司。由于該種公司是拆遷專業(yè)公司，很多發(fā)展商把拆遷任務(wù)委托給拆遷公司。有的發(fā)展商對(duì)拆遷工作沒有予以高度重視，致使拆遷工作遠(yuǎn)不能按照原計(jì)劃進(jìn)行。拆遷完不成，以后的工程開不了工，發(fā)展商與原工程承包公司的合同就履行不了，原先計(jì)劃的預(yù)售工作亦無法展開，所以拆遷的風(fēng)險(xiǎn)將

4、會(huì)產(chǎn)生連鎖風(fēng)險(xiǎn)，有許多發(fā)展商一開始就遇到了這樣的風(fēng)險(xiǎn)。要想合理避免拆遷的風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)展商應(yīng)選擇最好的拆遷公司并與拆遷公司簽訂一份權(quán)利、義務(wù)條款分明的委托拆遷合同。尤其在時(shí)間與獎(jiǎng)懲條款上要規(guī)定得明確無誤，嚴(yán)格委托合同條款，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁出去。除此之外，發(fā)展商應(yīng)做詳細(xì)周密的社會(huì)調(diào)查，了解搬遷戶的一般期望值和實(shí)際期望值，摸清哪些人是潛在的釘子戶和他們的預(yù)期期望值，對(duì)此做出合理預(yù)算，根據(jù)有關(guān)搬遷法規(guī)與搬遷戶簽署有關(guān)搬遷補(bǔ)償協(xié)議，搬遷補(bǔ)償協(xié)議是一個(gè)非常重要的文件，如果該文件各項(xiàng)條款完備，會(huì)堵住各種漏洞。用法律手段在前期把一切潛在的風(fēng)險(xiǎn)排掉。一個(gè)按期完成拆遷工作的項(xiàng)目，就奠定了成功的基礎(chǔ)，它會(huì)使發(fā)展商一開始運(yùn)作時(shí)

5、就信心百倍。（二）工程期的風(fēng)險(xiǎn)防范發(fā)展商所選定的工程承包公司是否能按時(shí)完成工程，并且保質(zhì)保量，對(duì)發(fā)展商以后的物業(yè)銷售起著十分重要的作用。但事實(shí)是，大多數(shù)項(xiàng)目的工程都不能按期完成，有的拖延幾個(gè)月，甚至幾年。工程不能按期完成，是發(fā)展商在開發(fā)中承擔(dān)的又一個(gè)大風(fēng)險(xiǎn)，造成這種風(fēng)險(xiǎn)的原因有各種各樣，例如有來自發(fā)展商自身的問題，如資金、設(shè)計(jì)圖紙的改變、合作伙伴的更換、利益分配產(chǎn)生分歧等；或者是來自承包商方面，例如承包商的工程技術(shù)問題、轉(zhuǎn)承包問題等。除此之外，還有許多難以預(yù)料的問題也會(huì)成為工程施工方面的風(fēng)險(xiǎn)。要防范施工期間的風(fēng)險(xiǎn)難度較大。防范風(fēng)險(xiǎn)的工作在初期就應(yīng)該開始，諸如選擇技術(shù)過硬的工程監(jiān)理公司、選擇聲譽(yù)

6、較好的工程承包公司和裝修公司。在建筑材料的選擇與購買方面要認(rèn)真、謹(jǐn)慎，還有最重要的就是合作伙伴之間的關(guān)系和資金來源的渠道。這些方面都需要用法律文件予以確定，用條款完備的各種合同來約束所有參與工程建設(shè)的各方的行為。發(fā)達(dá)國(guó)家?guī)缀跛蟹康禺a(chǎn)項(xiàng)目和其他工程項(xiàng)目初期都要請(qǐng)法律專家和律師介入，制作大量法律文件、合同以確定復(fù)雜的法律關(guān)系，明確各方的權(quán)利義務(wù)，賞罰條款極為分明。只有把法制觀念引入工程施工階段，使所有工程項(xiàng)目的各方具有嚴(yán)格履約的法律意識(shí)，工程按期完成才會(huì)有法律保障。（三）聯(lián)建后遺癥在目前的房地產(chǎn)投資開發(fā)中，經(jīng)常有幾家投資單位以聯(lián)建形式進(jìn)行開發(fā)，或是因?yàn)槟骋粋€(gè)發(fā)展商資金實(shí)力有限，需要與其他單位合作

7、開發(fā)；或是有土地的一方?jīng)]有資金，需要與有資金的一方聯(lián)合開發(fā)；或許是有資金的或有土地的幾方?jīng)]有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)，需要找一個(gè)具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)的房地產(chǎn)公司進(jìn)來參股，總之，在實(shí)際開發(fā)中就形成了聯(lián)合開發(fā)或投資組合。由于是聯(lián)合開發(fā)或投資組合，參與者較多，法律關(guān)系較為復(fù)雜，合作形式又大都是松散型的，所以合作者相互之間的權(quán)利與義務(wù)就很不容易劃清。在資金投入方面、面積分配方面，以及竣工后的遺留問題的處理方面容易出現(xiàn)矛盾。尤其是在預(yù)算追加方面，合作各方最容易出現(xiàn)爭(zhēng)議。合作者之間利益之爭(zhēng)如果僅限于他們內(nèi)部也好處理，但許多情況下，聯(lián)建或投資組合的項(xiàng)目是部分出售給購房者的，這樣問題就復(fù)雜了。例如有這么一個(gè)案例，有A

8、、B、C三家公司合作開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，并將其部分預(yù)售給購房者，因?yàn)锳、B、C三家各分得部分房產(chǎn)，所以三家公司均作廣告各自獨(dú)立進(jìn)行銷售。實(shí)際上只有A公司有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)，但A公司只占投資總額中的20%，獲房產(chǎn)總面積15%；B公司是一個(gè)投資方，占投資總額80%，獲面積60%；C公司是出地方，因?yàn)槌鐾恋夭辉俪鲑Y，獲面積25%。上述三家公司均將自己應(yīng)獲的房產(chǎn)面積部分向消費(fèi)者預(yù)售出去。由于各方面的因素，導(dǎo)致工期延長(zhǎng)，預(yù)算資金嚴(yán)重不足，工程急需額外資金。因?yàn)樵诤献鏖_發(fā)出資建房合同中，資金預(yù)算是確定的，各方出資是包死的，在資金方面出現(xiàn)的問題，各方均不愿承擔(dān)。合作者出現(xiàn)爭(zhēng)議，造成工程久拖而不能竣工，直接影響廣大

9、購房者的入住時(shí)間，侵犯了購房者的利益。由于這種聯(lián)建在開發(fā)合作者中間的爭(zhēng)議引起的法律糾紛，繼而又引發(fā)了購房人與發(fā)展商之間的法律糾紛，起到了多米諾骨牌的連鎖效應(yīng)，這是個(gè)典型的案外案。要想避免聯(lián)建中出現(xiàn)上述風(fēng)險(xiǎn)問題，在聯(lián)建之前應(yīng)該制作法律文件，把聯(lián)建方之間的權(quán)利義務(wù)分清，同時(shí)也應(yīng)充分考慮到各種不可預(yù)測(cè)的因素，留有充分補(bǔ)救的余地。由于聯(lián)建或投資組合的合同是較為復(fù)雜的法律文件，在簽署時(shí)一定要非常謹(jǐn)慎，最好請(qǐng)律師參與這類合同的制定。（四）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，常有發(fā)展商將其在建項(xiàng)目部分或全部轉(zhuǎn)讓出去的案例；也有些發(fā)展商專門做前期工作，把土地完成到七通一平，然后轉(zhuǎn)讓；也有的發(fā)展商把建成一半的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓出

10、去，而專有一部分發(fā)展商也較樂于接受那些已建一半的在建工程，或在七通一平后將樓座買走，也有干脆連原開發(fā)公司的股權(quán)一并收購，現(xiàn)在稱之為產(chǎn)權(quán)交易。因?yàn)轫?xiàng)目轉(zhuǎn)讓的形式較多，具體情況較為復(fù)雜，所以轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)就高一些。也可以說項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中的法律陷阱較多，而且使受讓方難以辨別，由于項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓引起的法律糾紛還是比較常見的。因?yàn)檗D(zhuǎn)讓的大多數(shù)是建成一半的工程項(xiàng)目，極有可能原轉(zhuǎn)讓方與工程承包方或建筑材料供應(yīng)商、工程監(jiān)理公司等相關(guān)公司有許多未了解的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。除此之外，轉(zhuǎn)讓方或許在土地出讓金方面、安置拆遷方面、市政配套方面仍存在未付清應(yīng)繳款的可能性。如果是項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，問題相對(duì)來說稍微簡(jiǎn)單一些，這些債權(quán)債務(wù)只涉及項(xiàng)目而已。但

11、如是項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓又加上部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓或全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓的話，受讓方就要特別注意轉(zhuǎn)讓方部分原股東或全部股東及原項(xiàng)目公司對(duì)外的債務(wù)問題。由于股權(quán)轉(zhuǎn)讓和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓對(duì)受讓方產(chǎn)生的未被告知的新債務(wù)問題而引起訴訟的情況已不是少見的。有的受轉(zhuǎn)讓方在轉(zhuǎn)讓完畢后，突然接到法院送達(dá)的將其作為被告的應(yīng)訴通知書。有的受讓方接到法院要執(zhí)行劃款的執(zhí)行通知書，稀里糊涂地為轉(zhuǎn)讓方償清債務(wù)，而且到底有多少筆潛在的債務(wù)，無人可知，所以對(duì)受讓方來說這無疑是一個(gè)大風(fēng)險(xiǎn)。如何防范項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中的法律風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)然要依靠法律手段。受轉(zhuǎn)讓方要對(duì)項(xiàng)目的情況作詳細(xì)的調(diào)查與了解，對(duì)轉(zhuǎn)讓方各股東的情況及債權(quán)債務(wù)作調(diào)查。在簽訂項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議之前，請(qǐng)法律專家或律

12、師作出調(diào)查問卷請(qǐng)轉(zhuǎn)讓人依序回答問題，在轉(zhuǎn)讓協(xié)議中制定轉(zhuǎn)讓人承諾償還轉(zhuǎn)讓協(xié)議之前所欠的所有債務(wù)的條款，受讓人在簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議之前應(yīng)該要求轉(zhuǎn)讓人將其全部所簽合同提供出來，供律師審查，并要求轉(zhuǎn)讓人作出有關(guān)繼續(xù)承擔(dān)轉(zhuǎn)讓前所有債務(wù)的聲明與保證。防范項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓法律風(fēng)險(xiǎn)的最佳方法就是制定完善的法律文件，將上述可能發(fā)生的事宜用法律文件予以確定下來，以防那些偶然的事情發(fā)生。（五）施工擾民的風(fēng)險(xiǎn)每一個(gè)發(fā)展商都會(huì)經(jīng)歷施工擾民的風(fēng)險(xiǎn)，這些被噪音激怒的周邊居民會(huì)自發(fā)地組織起來，干擾工程的順利進(jìn)展，延誤工程工期，這是開發(fā)過程中最常遇到的風(fēng)險(xiǎn)。施工擾民的問題看起來不大，很多發(fā)展商并不非常重視這個(gè)問題，但往往是不被重視

13、的問題，最后發(fā)展成為不得不重視的問題。嚴(yán)重的施工擾民產(chǎn)生的情況是，居民一連幾個(gè)月，甚至半年、一年，阻止工程順利進(jìn)展，使發(fā)展商的成本大大增加，而且使發(fā)展商不能按期交房，有違約賠償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。發(fā)展商通常的做法是給周邊居民補(bǔ)償一些費(fèi)用，但由于居民是分散的，居民的要求是不一樣的，有的要求高、有的要求低。而且你今天補(bǔ)了費(fèi)用，過一段時(shí)間，又有人因?yàn)槟筒蛔≡胍舳拄[起事來，為此發(fā)展商就又得再次進(jìn)行補(bǔ)償，此類的事情循環(huán)往復(fù)，發(fā)展商既費(fèi)時(shí)間，又費(fèi)金錢，效果還不見得好，這樣的問題常使發(fā)展商一籌莫展。發(fā)展商應(yīng)該列出為什么解決不好這類問題的原因。因?yàn)榫用袷欠稚⒌?，沒有組織，要求不統(tǒng)一，如果發(fā)展商能夠一次解決好施工擾民補(bǔ)償

14、問題，效果就會(huì)不一樣，較好的方法是發(fā)展商請(qǐng)求工程附近的居委會(huì)出面協(xié)調(diào)，組織與居委會(huì)統(tǒng)一制定施工擾民補(bǔ)償協(xié)議，確定雙方權(quán)利義務(wù)，補(bǔ)償費(fèi)一次交給居委會(huì)，由居委會(huì)統(tǒng)一對(duì)待每位居民。發(fā)展商不直接面對(duì)居民，避免正面沖突。如果工程附近沒有居委會(huì)，發(fā)展商應(yīng)主動(dòng)與周邊居民接觸，幫助居民成立代表小組，由該代表小組代表所有居民與發(fā)展商簽協(xié)議。這樣，問題就會(huì)由原來的多頭復(fù)雜化變?yōu)閱我坏暮?jiǎn)單化。大量的事實(shí)證明，發(fā)展商解決這類問題如果統(tǒng)一處理，效果就會(huì)好，否則，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)大一些。二、交易過程中的風(fēng)險(xiǎn)（一）逾期交房導(dǎo)致的后果逾期交房對(duì)于大多數(shù)發(fā)展商來說是一個(gè)較為普遍存在的風(fēng)險(xiǎn)問題，但很多發(fā)展商對(duì)此不以為然，認(rèn)為發(fā)展商晚交房

15、是不可避免的。再說，開發(fā)房地產(chǎn)涉及方方面面的事情，有許多難于預(yù)測(cè)的情況，許多發(fā)展商在這樣寬慰自己。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的初期，大多數(shù)購房人的法制觀念較薄，雖然與發(fā)展商簽了購房合同，合同條款中也規(guī)定了交房時(shí)間，但到交房時(shí)間時(shí)，雖然發(fā)展商未按時(shí)向購房者交房，購房人一般也不再追究，合同中關(guān)于按期交房的條款也就形同虛設(shè)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，有關(guān)方面法律及政策法規(guī)的健全，購房人的法律意識(shí)與覺悟已大大提高。遺憾的是，有些發(fā)展商卻還停留在原來的意識(shí)水平上，這就與購房者之間產(chǎn)生了矛盾。現(xiàn)在的房屋買賣合同都是由各省市房屋土地管理部門統(tǒng)一印刷的格式范本，合同中關(guān)于交房期都有較為嚴(yán)格的具體規(guī)定，并且還有晚交房的處罰性

16、條款，比如在逾期若干天內(nèi)要付違約金，逾期若干天內(nèi)購房人有權(quán)退房，并要求發(fā)展商償付利息及支付雙倍定金等。雖然合同規(guī)定的如此嚴(yán)格，但有些發(fā)展商仍不把這些條款當(dāng)作一回事。買賣雙方在平等互利的基礎(chǔ)上簽訂合同是受到法律保護(hù)的，當(dāng)許多發(fā)展商在簽上述買賣合同后沒有按期履行交房義務(wù)時(shí)，覺悟了的購房人便紛紛訴至法庭。上個(gè)年代中期（1996、97年）由于發(fā)展商逾期交房導(dǎo)致的法律訴訟，常常是一波未平，一波又起，集體訴訟更是屢見不鮮，不但給法院造成了巨大的壓力，也給房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展造成了不良的影響，也使發(fā)展商的形象受到影響。盡管逾期交房有各種原因與理由，但發(fā)展商應(yīng)該清醒地認(rèn)識(shí)到，倘若在房屋買賣合同中承諾了交房時(shí)間，就

17、等于在法律上嚴(yán)格規(guī)定了自己的義務(wù)，如果不能按期交房，就要受到法律的處罰。因?yàn)榘雌诮环康牧x務(wù)建立在買賣雙方簽訂的合同中的法律關(guān)系之中，即使發(fā)展商逾期交房事出有因，比如是由于承包商的原因，或是裝修公司的原因，但這些原因都是出自另外一個(gè)法律關(guān)系，發(fā)展商只能首先履行第一法律關(guān)系中的義務(wù)，然后再去向其他方爭(zhēng)取自己的權(quán)利。所以，不按期交房是發(fā)展商在交易中遇到的最大風(fēng)險(xiǎn)。（二）房屋質(zhì)量引起的糾紛房地產(chǎn)市場(chǎng)中的商品房，也是商品，只不過它們比起其他商品來，更具有其特點(diǎn)，如不可移動(dòng)性，商品的復(fù)雜程度極高，技術(shù)含量高，而且價(jià)格高，所需資金數(shù)額巨大，商品的生命力長(zhǎng)，折舊期也長(zhǎng)，屬于超長(zhǎng)耐用商品，更具有綜合性。商品房的

18、這些特點(diǎn)，決定了商品房的質(zhì)量要求更應(yīng)該嚴(yán)格。商品房的質(zhì)量不僅關(guān)系到購房者的生命安全，也關(guān)系到購房者日益增長(zhǎng)的生活舒適程度的要求。國(guó)家有關(guān)法規(guī)對(duì)商品房的質(zhì)量要求有嚴(yán)格的規(guī)定，并且要求發(fā)展商對(duì)交付后的物業(yè)有一定的保修期。但令人遺憾的是，有些發(fā)展商交付的商品房卻是質(zhì)量不合格或是質(zhì)量上存在嚴(yán)重問題的商品房，國(guó)家法律規(guī)定，而且在房屋買賣合同中也都有該等條款，但卻有一些發(fā)展商在交屋時(shí)并未對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收、備案，有的情況是交房后，購房人漸漸發(fā)現(xiàn)所購房屋質(zhì)量存在嚴(yán)重問題，如地基下陷，墻壁開裂，屋頂漏水，墻體傾斜等。購房人花了幾十萬或上百萬元購買了如此質(zhì)量的商品房，其心情可想而知，他不但經(jīng)濟(jì)上受到損失，精神也遭到

19、了打擊，又浪費(fèi)了時(shí)間。發(fā)展商未對(duì)工程驗(yàn)收、備案便發(fā)入住通知書導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)是，有些購房人拒絕接收房屋并拒付后期房款，由此造成發(fā)展商與購房人之間的糾紛，而房屋質(zhì)量上存在的問題更使發(fā)展商與購房人之間的矛盾如火上燒油，導(dǎo)致法律訴訟。由于上述房屋質(zhì)量問題引起的糾紛，使得買賣雙方往往處在一種長(zhǎng)久的僵持局面。即購房人要求退房，并要求發(fā)展商予以賠償，而發(fā)展商堅(jiān)持不退房，即便法院對(duì)此案作了判決，判令發(fā)展商退款，發(fā)展商大多也以資金緊張為由，拒不退款，使法院的判決書如同白紙一張。防范因質(zhì)量問題造成的風(fēng)險(xiǎn)的最有效辦法是發(fā)展商加強(qiáng)自我保護(hù)措施即建造高質(zhì)量的商品房。（三）、面積改變產(chǎn)生的影響我們知道，房屋的設(shè)計(jì)圖紙的面積與

20、房屋竣工后實(shí)際測(cè)量所得的面積是有差異的。如果是現(xiàn)房銷售，購房人可以直觀地看到所購房屋的面積，或者當(dāng)購房人在購買現(xiàn)房時(shí)，該房屋的實(shí)測(cè)面積已經(jīng)界定出來，所以基本上不會(huì)出現(xiàn)面積誤差之說。但在通常的商品房銷售中，發(fā)展商大多數(shù)銷售的是期房，所以在銷售時(shí)合同中所涉及的面積只能是圖紙面積，而圖紙面積與實(shí)測(cè)面積的差額常成為發(fā)展商與購房者爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。如果圖紙面積與實(shí)測(cè)面積相差無幾，購房者也許就沒有什么意見，如果面積相差較大，很可能引起爭(zhēng)議或法律訴訟。購房者或許會(huì)要求退房，或者拒付超出面積的房款。由于交房后經(jīng)實(shí)測(cè)面積超大，發(fā)展商要求購房者補(bǔ)交房款，由此引起訴訟的案例時(shí)常出現(xiàn)，對(duì)此種情況，輿論搞得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，對(duì)房地產(chǎn)

21、市場(chǎng)的發(fā)展極有影響，而且也損害廣大發(fā)展商的形象。對(duì)于圖紙面積與實(shí)測(cè)面積的差額，如何處理能夠更好地解決可能出現(xiàn)的爭(zhēng)議，避免不必要的糾紛呢？以前發(fā)展商提供的房地產(chǎn)買賣格式合同中都約定如下：即暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)相差在2%以內(nèi)的，雙方不再結(jié)算，如果超過2%的，按售房?jī)r(jià)結(jié)算。結(jié)果導(dǎo)致有的發(fā)展商售出的商品房的實(shí)測(cè)面積比暫測(cè)面積超出10%或20%，使得購房人無法接受這一結(jié)果，更不能繼續(xù)執(zhí)行原合同的規(guī)定?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)買賣格式合同雖有了一些改變，有關(guān)條款約定，實(shí)測(cè)面積與暫測(cè)面積在某一個(gè)百分比之內(nèi)，雙方可以再結(jié)算，如果面積誤差比絕對(duì)值超過這個(gè)百分比時(shí)，購房人有權(quán)終止合同，并要求退房。這種改變比起以前的做法有了一定的進(jìn)

22、步，但是規(guī)定的還不細(xì)，容易引起歧義或造成不應(yīng)有的爭(zhēng)議。為了使買賣雙方對(duì)實(shí)測(cè)面積和暫測(cè)面積的差額有一個(gè)較為妥善的處理方法，建議對(duì)該差額分成更細(xì)的幾個(gè)步驟。即第一個(gè)階段，如實(shí)測(cè)面積與暫測(cè)面積正負(fù)不超過2%時(shí)，甲乙雙方同意不再進(jìn)行結(jié)算；第二階段，如超過2%但不超過5%時(shí)，雙方按房?jī)r(jià)據(jù)實(shí)進(jìn)行結(jié)算；第三個(gè)階段，如果差額超過5%時(shí)，購房者有權(quán)終止協(xié)議，可以退房。實(shí)測(cè)面積與暫測(cè)面積的誤差是在所難免的，關(guān)鍵是看如何在合同條款中規(guī)定和預(yù)防差額引起的影響和后果，有了上述的幾個(gè)步驟，買賣雙方就容易解決由于實(shí)測(cè)與暫測(cè)所造的面積差額問題，就會(huì)盡量地避免不應(yīng)有的糾紛和爭(zhēng)議，減少交易中的風(fēng)險(xiǎn)。（四）擅自改變規(guī)劃與物業(yè)用途引

23、發(fā)的矛盾每一個(gè)物業(yè)區(qū)都應(yīng)有其相應(yīng)的公建及配套設(shè)施，政府對(duì)物業(yè)區(qū)的配套公建設(shè)施有嚴(yán)格規(guī)定。所以當(dāng)發(fā)展商在向規(guī)劃局申請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，該設(shè)計(jì)圖紙中一定會(huì)有相應(yīng)公建配套的公建設(shè)施，否則規(guī)劃局是不會(huì)批準(zhǔn)該規(guī)劃設(shè)計(jì)的，所以物業(yè)區(qū)內(nèi)的配套規(guī)劃設(shè)計(jì)是必不可少的。因?yàn)榕涮坠ㄔO(shè)施與物業(yè)區(qū)內(nèi)購房人生活息息相關(guān)，配套公建設(shè)施也決定著物業(yè)區(qū)內(nèi)購房人的生活的質(zhì)量和居住的舒適程度，相應(yīng)及完善的配套設(shè)施會(huì)使購房者所購置的物業(yè)能夠保值和升值。發(fā)展商承建相應(yīng)的公建設(shè)施已成為法定的要求，也成為不言而語的必盡的義務(wù)。這一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)必備的程序卻在有的發(fā)展商的開發(fā)工作中遺漏了，或是改變了。當(dāng)廣大購房者在簽署房屋買賣預(yù)售合同時(shí)，合同中注

24、明了物業(yè)區(qū)內(nèi)配備有關(guān)公建設(shè)施?？墒钱?dāng)購房人入住物業(yè)區(qū)后卻發(fā)現(xiàn)發(fā)展商擅自改變?cè)认鄳?yīng)的配套設(shè)施，廣大的購房人發(fā)現(xiàn)自己的利益受到了侵犯，就自發(fā)地采取各種措施主張自己的權(quán)利。結(jié)果使得發(fā)展商與廣大購房者之間的矛盾日益加深，不但使雙方之間的關(guān)系惡化起來，也使發(fā)展商的形象和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展受到影響。發(fā)展商擅自改變規(guī)劃用途，一方面違犯了國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，會(huì)受到國(guó)家規(guī)劃部門的相應(yīng)處罰，另一方面，不向物業(yè)區(qū)提供相應(yīng)完善的配套公建設(shè)施，違反了合同條款，侵犯了廣大購房人的權(quán)益，會(huì)導(dǎo)致廣大購房人的集體訴訟。（五）預(yù)售的房產(chǎn)又抵押出去的法律責(zé)任眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)需要金融機(jī)構(gòu)的支持，發(fā)展商需要采用各種方式從金融機(jī)構(gòu)獲得貨

25、款，以促進(jìn)自己的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。例如，發(fā)展商通常用自己的土地使用權(quán)、在建項(xiàng)目、竣工的房地產(chǎn)等向金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行抵押從而獲得貸款。如果已經(jīng)抵押的房產(chǎn)在銷售出去之前解除抵押權(quán)，就不存在法律問題，但問題是已經(jīng)抵押出去的房產(chǎn)賣出去以后仍然不解除抵押手續(xù)或是剛銷售出去的房產(chǎn)發(fā)展商擅自抵押出去怎樣處理。第一種情況是，原來發(fā)展商為了籌措資金，將其在建項(xiàng)目抵押給銀行，在抵押期間，將抵押房屋銷售出去，但長(zhǎng)期不解除抵押手續(xù)。第二種情況是，發(fā)展商在將房產(chǎn)預(yù)售給購房人后，在購房人尚未領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證之前，將已售房屋抵押給金融機(jī)構(gòu)。由于發(fā)展商的這種抵押行為，使得購房人不能夠及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，同時(shí)又使購房人已購的房產(chǎn)在權(quán)

26、利上受到威脅，如果發(fā)展商未按借款合同按期向金融機(jī)構(gòu)還款，金融機(jī)構(gòu)（抵押權(quán)人）要主張或行使抵押權(quán)時(shí)，購房人的權(quán)益就有可能受到侵害，或至少購房人會(huì)被卷入一場(chǎng)有關(guān)房產(chǎn)權(quán)利的紛爭(zhēng)之中。為避免上述風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，發(fā)展商在與購房人簽訂買賣合同之前，就應(yīng)該將已經(jīng)抵押的房產(chǎn)解除抵押，更不應(yīng)該將已預(yù)售的房產(chǎn)擅自抵押出去，否則就會(huì)面臨雙倍賠償?shù)那闆r。（六）預(yù)售出去的房產(chǎn)再次售出的窘境這個(gè)話題聽起來令人難以置信，可是實(shí)際上由于這種情況的出現(xiàn)確實(shí)引起一些法律糾紛，也同樣出現(xiàn)了這樣的案例。這種情況出現(xiàn)的原因各有不同，舉一個(gè)典型的案例：一家A房地產(chǎn)公司，在與一位購房人談妥了價(jià)款后，該房購房人簽訂了認(rèn)購書，并支付了定金。在認(rèn)購

27、書規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，購房人要與發(fā)展商簽約時(shí)，卻被告知原來所購的房產(chǎn)被發(fā)展商已售給他人，這位購房人據(jù)理力爭(zhēng)，終于使該發(fā)展商賠償了定金，以示補(bǔ)償。在與購房人簽訂了認(rèn)購書或預(yù)售契約后，買賣雙方就受這些法律文件的約束，任何一方違約，都要承擔(dān)違約責(zé)任，把預(yù)售出去的房產(chǎn)再次又售出去的情況在房地產(chǎn)交易中經(jīng)常出現(xiàn)，原因各種各樣，有工作疏忽的，也有其他方面的因素。這種現(xiàn)象也是房地市場(chǎng)的一種不規(guī)范操作的表現(xiàn)，它嚴(yán)重?fù)p壞了開發(fā)商的信譽(yù)，從交易一開始就開了不信守諾言履行義務(wù)的先河。（七）因按揭未成導(dǎo)致的后半期房款支付問題為了促進(jìn)房產(chǎn)的銷售，很多發(fā)展商尋求銀行的幫助，請(qǐng)求銀行為其購房者提供房地產(chǎn)抵押貸款，當(dāng)發(fā)展商獲得了銀行

28、的按揭貸款承諾后，便做廣告宣傳其有銀行提供按揭貸款的優(yōu)勢(shì)。我們?？吹侥撤康禺a(chǎn)公司的廣告上寫著A銀行提供5成5年貸款。對(duì)購房人來說，這實(shí)際上是一種付款方式，即當(dāng)購房人向發(fā)展商付足了50%的房?jī)r(jià)款后，便可向銀行申請(qǐng)借款，但這里存在這樣一個(gè)問題，即借款人可以向銀行申請(qǐng)借款，但銀行不一定就批準(zhǔn)貸款，當(dāng)有的借款人的申請(qǐng)被銀行拒絕時(shí)，問題就隨之出現(xiàn)。因?yàn)榘l(fā)展商與購房人買賣合同中對(duì)銀行批準(zhǔn)貸款的情況沒有予以規(guī)定，于是未獲得貸款的申請(qǐng)人便對(duì)后續(xù)付款的問題提出疑問，他們或者稱按揭是一場(chǎng)騙局，或者拒付后期款。有的購房人稱如果按揭不成就必須退房，有的購房人要求發(fā)展商降低房?jī)r(jià)款，由于在合同中對(duì)于此種情況沒有具體規(guī)定，

29、發(fā)展商和這些購房者達(dá)不成一致意見，從而使原來幾乎成功的交易蒙受著失敗的危險(xiǎn)。排除這類風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)急解決辦法是發(fā)展商與這些購房者就后期未付房款重新達(dá)成新的分期付款協(xié)議。如果想從根本上解決這類問題，最好的方式是發(fā)展商向購房者推薦按揭貸款條件時(shí)，就應(yīng)該把未得到銀行批準(zhǔn)后的付款方式規(guī)定在合同之中，這樣就可以防患于未然，減少不必要的糾紛。（八）房屋格局的改變引起的負(fù)效應(yīng)房屋格局的設(shè)計(jì)早在報(bào)規(guī)劃時(shí)已審定，有關(guān)房屋格局的圖紙?jiān)阡N售時(shí)需要印刷在售樓書中，每一位購房者都在選定了所需要的房屋格局后才決定買房的。若房屋格局有變化，應(yīng)該事先征得購房人的同意，如原來在售樓書中的格局做了改變，所有售樓宣傳資料也要及時(shí)作出改變

30、，否則，就會(huì)出現(xiàn)新的風(fēng)險(xiǎn)。例如某開發(fā)公司在預(yù)售一處商業(yè)用房時(shí)，原設(shè)計(jì)圖紙所設(shè)計(jì)的一處鋪面房處在顧客可以流通的要道。一位購房人因?yàn)榭吹皆撎巸?yōu)點(diǎn)，斥巨資購買了這一處商業(yè)用房。等全部房?jī)r(jià)款交完后，入住時(shí)發(fā)現(xiàn)，原來圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的暢通過道，竟變成了一個(gè)死角。經(jīng)調(diào)查，方知原來該發(fā)展商將該商業(yè)用房的一部分銷售給了另外一家購房人，為了促銷，竟將原來的過道堵死供這家客戶獨(dú)立使用。由于擅自改變已售出的商品房，它的使用價(jià)值已大大降低，于是這位購房人訴諸法律，決定退房，并要求發(fā)展商賠償經(jīng)濟(jì)損失。該發(fā)展商改變已售商品房所冒風(fēng)險(xiǎn)便是購房人要求退房和索要經(jīng)濟(jì)賠償。該風(fēng)險(xiǎn)足以使原先成功的交易告吹，并使該發(fā)展商繼續(xù)蒙受其他方面的損

31、失。發(fā)展商在銷售商品房的過程中，由于出于各種考慮，而要改變?cè)课菰O(shè)計(jì)，在改變?cè)O(shè)計(jì)之前，一定要充分考慮各種因素，如已預(yù)售出房屋的買賣合同中關(guān)于房屋格局的圖紙和設(shè)計(jì)變更的前提條件，已作出售樓廣告宣傳涉及到的有關(guān)圖紙等。發(fā)展商應(yīng)與原訂購人商談，取得書面同意，盡量妥善處理此類問題，否則就會(huì)有新的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。（九）開發(fā)手續(xù)不完備爆發(fā)的集體訴訟房地產(chǎn)開發(fā)需要辦理一套完整復(fù)雜的手續(xù)。從立項(xiàng)、規(guī)劃局批準(zhǔn)設(shè)計(jì)方案、建委批準(zhǔn)建設(shè)用地規(guī)劃和開工，到房屋土地管理局頒發(fā)土地證和銷售許可證，要經(jīng)過若干環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)都是法定的。只有經(jīng)過了這些法定的程序，發(fā)展商開發(fā)建設(shè)的產(chǎn)品房才可以進(jìn)入市場(chǎng)，成為商品房，否則在未完成所有法定程

32、序之前，發(fā)展商所售的房產(chǎn)都不是真正的商品房，在最后一個(gè)環(huán)節(jié)國(guó)家房屋土地管理局頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證時(shí)過不了關(guān)。所以，國(guó)家要求所有發(fā)展商必須遵紀(jì)守法，履行完所有開發(fā)交易手續(xù)，否則，發(fā)展商就會(huì)遇到風(fēng)險(xiǎn)。有一些發(fā)展商甘愿冒風(fēng)險(xiǎn)，如與農(nóng)村鄉(xiāng)政府或縣政府合作，大面積開發(fā)農(nóng)村集體土地或可耕地，建造住宅進(jìn)行銷售。因未將集體土地先征為國(guó)有，也未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，這些項(xiàng)目根本辦不下房屋產(chǎn)權(quán)證。開始時(shí)，購房人不明白購房的法定程序，但當(dāng)明白之后便紛紛要求退房，或拒付后期房款。這些發(fā)展商現(xiàn)在冒的風(fēng)險(xiǎn)就太大了，一方面需要向國(guó)家交土地出讓金，辦理集體土地轉(zhuǎn)征為國(guó)有土地手續(xù)和國(guó)有土地出讓手續(xù)；一方面又要面對(duì)廣大購房者提出的退房要求和拒付后期款的要求。因?yàn)樵瓉砼c鄉(xiāng)政府或集體某公司的合作是基于不向國(guó)家交土地出讓金，所以售房?jī)r(jià)格也未包含該因素，所以與對(duì)方的合作和利益分配已經(jīng)包死?，F(xiàn)在出現(xiàn)這么多的資金漏洞，如果對(duì)賣出去的房產(chǎn)再加價(jià)就更困難。由于開發(fā)手續(xù)不齊備，爆發(fā)的大批購房人的集體訴訟不斷出現(xiàn)。在長(zhǎng)期的訴訟階段，購房人拒交后