房價原理（超經(jīng)典）

1、房價原理（超經(jīng)典）一起交流，一起分享很多人都覺得看不懂中國的房價，很多人都說房價有泡沫了，喊了很多年房價要跌，可是房價還是一個勁兒地往上漲，讓我等買了房或沒買房的百姓好似丈二和尚摸不著頭腦，那么中國的房價到底是怎么回事呢？房價到底由哪些因素決定呢？未來房價將如何走向呢？ 由于房地產(chǎn)相關(guān)利益方都在媒體上發(fā)表著不同的觀點，尤其是在房地產(chǎn)開發(fā)商對媒體的操縱以及作為利益相關(guān)方的政府對似是而非的房價論調(diào)不予回應(yīng)導(dǎo)致了百姓們的思維混亂，最后變成與其信各種觀點不如相信過去的事實了，既然一直再漲，就覺得房價還會漲下去，這就跟股票市場中的散戶一樣都是追漲殺跌。那么房價的漲跌到底是由什么來決定的呢？這個就要首先看

2、清楚房地產(chǎn)的性質(zhì)，房地產(chǎn)與黃金相似都有實用價值和投資價值，那么這種類型的商品價格由什么來決定呢？這類商品的價值是由投資價值來決定的！拿黃金來說吧它的實用價值主要是首飾材料，作為飾品黃金的的作用跟鍍金飾品其實沒什么區(qū)別，但價格確是天壤之別，這里的價格就是由其投資價值所決定的。房地產(chǎn)同樣，居住作為其實用價值我們可以用租賃價格來衡量，現(xiàn)在很多城市樓宇的房租和房價都是倒掛的，房租甚至補不上房屋折舊和物業(yè)費的支出，在這里是房地產(chǎn)的投資價值決定了它的價格！事實上，不單在中國，全世界主要國家的房地產(chǎn)價格都是由投資價值決定的。 確定了房地產(chǎn)價格是由它的投資價值決定的這個前提，我們要弄清楚房價漲跌的所以然就好辦

3、了，甩開種種謬誤言論的忽悠，撥云見日的時刻馬上就要到來了！跟典型的投資品如股票一樣，決定價格的一個基礎(chǔ)決定因素：資金！無論是股票還是房地產(chǎn)或其它任何投資品的價格首先是由錢買出來的，而所有投資目的都是保值增值，投資品與貨幣的比價關(guān)系就是其漲跌核心要素。換句話說，如果貨幣印多了，那么會引起通貨膨脹，而人們?yōu)榱艘?guī)避通貨膨脹會踴躍將貨幣換成房地產(chǎn)或股票黃金之類的投資品，所以投資品的價格就漲了，或者說投資這些東西的人們只是保住了自己的財富，而留著貨幣的人們因為國家多印鈔票蒙受了損失。這里面所有東西都沒漲，只是貨幣印多了，貶值了而已。如果以前是100張鈔票對應(yīng)社會的所有商品，現(xiàn)在商品數(shù)量沒變，可鈔票成了2

4、00張，那你現(xiàn)在手里的2張貨幣只能相當(dāng)于之前一張貨幣的價值了。中國房地產(chǎn)之前7-8年的快速上漲基礎(chǔ)就在于此。而投資品價格的另一個決定因素：賺錢效應(yīng)！這個其實就是大家經(jīng)常聽說的追漲，人們聽說身邊的人投資都賺了錢那么大家也會蜂擁進入這個投資市場。比如被流傳廣泛的“連街頭買菜的老太太都在談?wù)摴善??！?，下面我就從房價的兩個決定因素資金和賺錢效應(yīng)分別來分析一下房價的走勢。1、針對房地產(chǎn)業(yè)的資金全面收緊這一輪國家宏觀調(diào)控的主要方向就是房地產(chǎn)價格泡沫，目的清晰明確。二套房貸款比例大幅度提高，三套房貸全面停止，中央政府從銀行下手來收緊資金，直接給予投資購房以嚴(yán)重打擊，央行年初以來不斷提高商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率，

5、減小并嚴(yán)控了房貸規(guī)模。最近央行更是進行了個大銀行壓力測試摸底，摸底假設(shè)在房地產(chǎn)價格大跌60%的情況下，各銀行的風(fēng)險情況，摸底的結(jié)論是房地產(chǎn)價格大跌50%的情況下各銀行貸款風(fēng)險皆可控。這意味著什么呢？這意味著國家對房價的調(diào)控已經(jīng)進入了各項措施準(zhǔn)備完成階段，開始要發(fā)動突擊了！很多人持有一個觀點那就是地方政府的土地財政方式不變，房價不可能跌。并且抱有幻想寄希望于下半年中央出臺貨幣寬松政策。我要說這個夢很美但現(xiàn)實很嚴(yán)酷！中央政府早已意識到不轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式前面就是死路一條，相對地方政府總有一天坐吃山空的土地財政，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式才是正途。另外面對2012年就是政府換屆，作為下屆政府總理人選的李克強已經(jīng)

6、最近8天內(nèi)2次強硬表態(tài)房地產(chǎn)調(diào)控必須嚴(yán)格執(zhí)行堅持不懈。他當(dāng)然是最急的人，作為下屆政府總理，他深知現(xiàn)在的房價不下來他上任后的GDP增長將沒有任何希望。面對著愈演愈烈地對執(zhí)政合法性質(zhì)疑的民間輿論大潮，保持經(jīng)濟高速發(fā)展，改善人民生活條件是我黨的唯一生存之道，面對上述壓力我更看好地方財政缺口下決策者們寧愿選擇精簡機構(gòu)，精簡公務(wù)人員。其實從去年開始的撤銷各地駐京辦到今年有消息傳出的取消各地方黨校都證實著決策者已經(jīng)開始了這方面的動作！“三十年河?xùn)|三十年河西”出來混總是要還得，我看曾經(jīng)風(fēng)光無限的公務(wù)員職位不排除步入曾經(jīng)也是風(fēng)光無限的國企職工的后塵-百萬公務(wù)員下崗不是夢！所以，伴隨著近來溫總理所提的不得不進行

7、的政治體制改革，以社會不公與財富轉(zhuǎn)移為實質(zhì)的地方政府土地財政這種畸形現(xiàn)象必然被打破根除。抱著地方土地財政模式不會變，所以房價不可能跌這種觀點的人可以醒醒了。這種觀點的背后其實就是讓中國今后步入萬劫不復(fù)的黑暗狀態(tài)。2、賺錢效應(yīng)已經(jīng)喪失由于調(diào)控政策和銀行資金鏈源頭收緊大家都處于觀望狀態(tài)，交易量低迷。已經(jīng)有資金開始逃離，轉(zhuǎn)而進入價格估值更有優(yōu)勢的股票，黃金，農(nóng)產(chǎn)品等投資領(lǐng)域。其實在這方面房地產(chǎn)價格跟股票這個投資品是一樣的，當(dāng)市場漲勢如虹的時候，大家紛紛進入追漲從而推動價格漲得更高，而當(dāng)市場橫盤整理的時候，大家看不清后市走勢紛紛減少交易，交投清淡，當(dāng)市場出現(xiàn)下跌的時候，尤其是高位下跌的時候，那么拋盤紛紛涌出，殺跌開始出現(xiàn)，快速下跌的慘烈不可避免。其實這也是央行對各大商業(yè)銀行進行房地產(chǎn)大跌60%進行風(fēng)險摸底的原因所在！其實我判斷房價大跌還有一個原因，就是2009年下半年在高位大交易量的散戶接單。2009年下半年很多有自住兼有保值要求的家庭紛紛買入房子，我身邊的熟人即有爆炸式增長地紛紛買入房子，精明的機構(gòu)投資者們在炒高了房價之后真正等來了一批結(jié)結(jié)實實的接單者。然后機構(gòu)投資者的動作當(dāng)然是撤！而大量散戶高位接單之后，市場未來的走勢在政府調(diào)控的利空之下會如何走？我想我就不用說了。 總之，價格由投資價值