房?jī)r(jià)原理（超經(jīng)典）

1、房?jī)r(jià)原理（超經(jīng)典）一起交流，一起分享很多人都覺得看不懂中國(guó)的房?jī)r(jià)，很多人都說(shuō)房?jī)r(jià)有泡沫了，喊了很多年房?jī)r(jià)要跌，可是房?jī)r(jià)還是一個(gè)勁兒地往上漲，讓我等買了房或沒買房的百姓好似丈二和尚摸不著頭腦，那么中國(guó)的房?jī)r(jià)到底是怎么回事呢？房?jī)r(jià)到底由哪些因素決定呢？未來(lái)房?jī)r(jià)將如何走向呢？ 由于房地產(chǎn)相關(guān)利益方都在媒體上發(fā)表著不同的觀點(diǎn)，尤其是在房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)媒體的操縱以及作為利益相關(guān)方的政府對(duì)似是而非的房?jī)r(jià)論調(diào)不予回應(yīng)導(dǎo)致了百姓們的思維混亂，最后變成與其信各種觀點(diǎn)不如相信過(guò)去的事實(shí)了，既然一直再漲，就覺得房?jī)r(jià)還會(huì)漲下去，這就跟股票市場(chǎng)中的散戶一樣都是追漲殺跌。那么房?jī)r(jià)的漲跌到底是由什么來(lái)決定的呢？這個(gè)就要首先看

2、清楚房地產(chǎn)的性質(zhì)，房地產(chǎn)與黃金相似都有實(shí)用價(jià)值和投資價(jià)值，那么這種類型的商品價(jià)格由什么來(lái)決定呢？這類商品的價(jià)值是由投資價(jià)值來(lái)決定的！拿黃金來(lái)說(shuō)吧它的實(shí)用價(jià)值主要是首飾材料，作為飾品黃金的的作用跟鍍金飾品其實(shí)沒什么區(qū)別，但價(jià)格確是天壤之別，這里的價(jià)格就是由其投資價(jià)值所決定的。房地產(chǎn)同樣，居住作為其實(shí)用價(jià)值我們可以用租賃價(jià)格來(lái)衡量，現(xiàn)在很多城市樓宇的房租和房?jī)r(jià)都是倒掛的，房租甚至補(bǔ)不上房屋折舊和物業(yè)費(fèi)的支出，在這里是房地產(chǎn)的投資價(jià)值決定了它的價(jià)格！事實(shí)上，不單在中國(guó)，全世界主要國(guó)家的房地產(chǎn)價(jià)格都是由投資價(jià)值決定的。 確定了房地產(chǎn)價(jià)格是由它的投資價(jià)值決定的這個(gè)前提，我們要弄清楚房?jī)r(jià)漲跌的所以然就好辦

3、了，甩開種種謬誤言論的忽悠，撥云見日的時(shí)刻馬上就要到來(lái)了！跟典型的投資品如股票一樣，決定價(jià)格的一個(gè)基礎(chǔ)決定因素：資金！無(wú)論是股票還是房地產(chǎn)或其它任何投資品的價(jià)格首先是由錢買出來(lái)的，而所有投資目的都是保值增值，投資品與貨幣的比價(jià)關(guān)系就是其漲跌核心要素。換句話說(shuō)，如果貨幣印多了，那么會(huì)引起通貨膨脹，而人們?yōu)榱艘?guī)避通貨膨脹會(huì)踴躍將貨幣換成房地產(chǎn)或股票黃金之類的投資品，所以投資品的價(jià)格就漲了，或者說(shuō)投資這些東西的人們只是保住了自己的財(cái)富，而留著貨幣的人們因?yàn)閲?guó)家多印鈔票蒙受了損失。這里面所有東西都沒漲，只是貨幣印多了，貶值了而已。如果以前是100張鈔票對(duì)應(yīng)社會(huì)的所有商品，現(xiàn)在商品數(shù)量沒變，可鈔票成了2

4、00張，那你現(xiàn)在手里的2張貨幣只能相當(dāng)于之前一張貨幣的價(jià)值了。中國(guó)房地產(chǎn)之前7-8年的快速上漲基礎(chǔ)就在于此。而投資品價(jià)格的另一個(gè)決定因素：賺錢效應(yīng)！這個(gè)其實(shí)就是大家經(jīng)常聽說(shuō)的追漲，人們聽說(shuō)身邊的人投資都賺了錢那么大家也會(huì)蜂擁進(jìn)入這個(gè)投資市場(chǎng)。比如被流傳廣泛的“連街頭買菜的老太太都在談?wù)摴善??！?，下面我就從房?jī)r(jià)的兩個(gè)決定因素資金和賺錢效應(yīng)分別來(lái)分析一下房?jī)r(jià)的走勢(shì)。1、針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的資金全面收緊這一輪國(guó)家宏觀調(diào)控的主要方向就是房地產(chǎn)價(jià)格泡沫，目的清晰明確。二套房貸款比例大幅度提高，三套房貸全面停止，中央政府從銀行下手來(lái)收緊資金，直接給予投資購(gòu)房以嚴(yán)重打擊，央行年初以來(lái)不斷提高商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率，

5、減小并嚴(yán)控了房貸規(guī)模。最近央行更是進(jìn)行了個(gè)大銀行壓力測(cè)試摸底，摸底假設(shè)在房地產(chǎn)價(jià)格大跌60%的情況下，各銀行的風(fēng)險(xiǎn)情況，摸底的結(jié)論是房地產(chǎn)價(jià)格大跌50%的情況下各銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)皆可控。這意味著什么呢？這意味著國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入了各項(xiàng)措施準(zhǔn)備完成階段，開始要發(fā)動(dòng)突擊了！很多人持有一個(gè)觀點(diǎn)那就是地方政府的土地財(cái)政方式不變，房?jī)r(jià)不可能跌。并且抱有幻想寄希望于下半年中央出臺(tái)貨幣寬松政策。我要說(shuō)這個(gè)夢(mèng)很美但現(xiàn)實(shí)很嚴(yán)酷！中央政府早已意識(shí)到不轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式前面就是死路一條，相對(duì)地方政府總有一天坐吃山空的土地財(cái)政，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式才是正途。另外面對(duì)2012年就是政府換屆，作為下屆政府總理人選的李克強(qiáng)已經(jīng)

6、最近8天內(nèi)2次強(qiáng)硬表態(tài)房地產(chǎn)調(diào)控必須嚴(yán)格執(zhí)行堅(jiān)持不懈。他當(dāng)然是最急的人，作為下屆政府總理，他深知現(xiàn)在的房?jī)r(jià)不下來(lái)他上任后的GDP增長(zhǎng)將沒有任何希望。面對(duì)著愈演愈烈地對(duì)執(zhí)政合法性質(zhì)疑的民間輿論大潮，保持經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，改善人民生活條件是我黨的唯一生存之道，面對(duì)上述壓力我更看好地方財(cái)政缺口下決策者們寧愿選擇精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)，精簡(jiǎn)公務(wù)人員。其實(shí)從去年開始的撤銷各地駐京辦到今年有消息傳出的取消各地方黨校都證實(shí)著決策者已經(jīng)開始了這方面的動(dòng)作！“三十年河?xùn)|三十年河西”出來(lái)混總是要還得，我看曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的公務(wù)員職位不排除步入曾經(jīng)也是風(fēng)光無(wú)限的國(guó)企職工的后塵-百萬(wàn)公務(wù)員下崗不是夢(mèng)！所以，伴隨著近來(lái)溫總理所提的不得不進(jìn)行

7、的政治體制改革，以社會(huì)不公與財(cái)富轉(zhuǎn)移為實(shí)質(zhì)的地方政府土地財(cái)政這種畸形現(xiàn)象必然被打破根除。抱著地方土地財(cái)政模式不會(huì)變，所以房?jī)r(jià)不可能跌這種觀點(diǎn)的人可以醒醒了。這種觀點(diǎn)的背后其實(shí)就是讓中國(guó)今后步入萬(wàn)劫不復(fù)的黑暗狀態(tài)。2、賺錢效應(yīng)已經(jīng)喪失由于調(diào)控政策和銀行資金鏈源頭收緊大家都處于觀望狀態(tài)，交易量低迷。已經(jīng)有資金開始逃離，轉(zhuǎn)而進(jìn)入價(jià)格估值更有優(yōu)勢(shì)的股票，黃金，農(nóng)產(chǎn)品等投資領(lǐng)域。其實(shí)在這方面房地產(chǎn)價(jià)格跟股票這個(gè)投資品是一樣的，當(dāng)市場(chǎng)漲勢(shì)如虹的時(shí)候，大家紛紛進(jìn)入追漲從而推動(dòng)價(jià)格漲得更高，而當(dāng)市場(chǎng)橫盤整理的時(shí)候，大家看不清后市走勢(shì)紛紛減少交易，交投清淡，當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)下跌的時(shí)候，尤其是高位下跌的時(shí)候，那么拋盤紛紛涌出，殺跌開始出現(xiàn)，快速下跌的慘烈不可避免。其實(shí)這也是央行對(duì)各大商業(yè)銀行進(jìn)行房地產(chǎn)大跌60%進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)摸底的原因所在！其實(shí)我判斷房?jī)r(jià)大跌還有一個(gè)原因，就是2009年下半年在高位大交易量的散戶接單。2009年下半年很多有自住兼有保值要求的家庭紛紛買入房子，我身邊的熟人即有爆炸式增長(zhǎng)地紛紛買入房子，精明的機(jī)構(gòu)投資者們?cè)诔锤吡朔績(jī)r(jià)之后真正等來(lái)了一批結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)的接單者。然后機(jī)構(gòu)投資者的動(dòng)作當(dāng)然是撤！而大量散戶高位接單之后，市場(chǎng)未來(lái)的走勢(shì)在政府調(diào)控的利空之下會(huì)如何走？我想我就不用說(shuō)了。 總之，價(jià)格由投資價(jià)值