某項目市場調(diào)研分析報告

1、xx麗港項目市場調(diào)研分析報告x市宏觀經(jīng)濟因素分析X,位于中廣西壯族自治區(qū)東部，有“桂東門戶”之稱,與廣東及香港、澳門一水相連，是廣西乃整個西部最靠近粵港澳的城市，也是中國西部大開發(fā)地區(qū)最東南邊的城市，最便于接近粵港澳產(chǎn)業(yè)、技術(shù)、資金轉(zhuǎn)移和輻射。X市現(xiàn)轄岑溪市、蒼梧縣、藤縣、蒙山縣、萬秀區(qū)、蝶山區(qū)、郊區(qū)，總面積12588平方公里，人口近300萬，其中，X市區(qū)面積3007平方公里，人口40萬。X市一座具有二千多年歷史古都，歷史上曾是中國嶺南地區(qū)的經(jīng)濟、政治、文化中心和兩廣的政治、軍事中心。如今，X既是廣西著名僑鄉(xiāng)和廣西最早的沿海經(jīng)濟開放城市，又是中國西部大開發(fā)的地區(qū)。1經(jīng)濟發(fā)展狀況分析改革開放以來

2、，X市的國民經(jīng)濟得到了長足的發(fā)展，2000年，全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值127.08億元，總量比1978年的6.07億元增加了近20倍，按可比價計算（下同），年均增長11.4%,第一產(chǎn)業(yè)增加值40.95億元，總量比1978年的3.07億元增加了12倍多，年平均增長9.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值37.76億元，總量比1978的1.78億元增加了20倍，年平均增長12.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值46.44億元，總量比1978年的1.22億元增加了37倍，年均增長13.6%。如下圖：第三產(chǎn)業(yè)20%第二產(chǎn)業(yè)二第一產(chǎn)業(yè)51%29%2產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析今年一季度工業(yè)經(jīng)濟開局良好，主要指標增長普遍加快，速度、質(zhì)量和效益全面提高，呈

3、現(xiàn)“高開高走”的態(tài)勢，工業(yè)經(jīng)濟增長率創(chuàng)下近七年的最高增幅，實現(xiàn)了“開門紅”，全市國有及規(guī)模以上非國有工業(yè)企業(yè)累計完成工業(yè)增加值（現(xiàn)價）3.85億元，按可比價計算，同比增長16.3%（下同），比年計劃高出7.3個百分點，其中：市區(qū)工業(yè)增長16.7%，比年計劃高出10.7個百分點；蒼梧縣增長10%，比年計劃低7個百分點；岑溪市增長16.3%，比年計劃高出6.3個百分點；藤縣增長19.6%，比年計劃高出6.6個百分點；蒙山縣增長25.3%，比年計劃高出11.3個百分點。全市國有及規(guī)模以上非國有工業(yè)企業(yè)累計完成工業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)價）13.8億元，同比增長26.6%，比年計劃高出16.6個百分點，其中市區(qū)工

4、業(yè)增長32.4%,比年計劃高出24.4個百分點；蒼梧縣增長3.6%，比年計劃低17.4個百分點；岑溪市增長19.4%，比年計劃高出9.4個百分點；藤縣增長18.3%，比年計劃高出5.3個百分點；蒙山縣增長18.4%，比年計劃高出0.4個百分點。全市國有及規(guī)模以上非國有工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品銷售率為96.2%,比去年同期高出1.9個百分點。今年一開始，市委、市政府把大力調(diào)整工業(yè)結(jié)構(gòu)、加快工業(yè)發(fā)展作為加速x經(jīng)濟發(fā)展的第一要務(wù)，為提高工業(yè)經(jīng)濟總量創(chuàng)造各種有利條件。繼續(xù)支持企業(yè)改革，借助外力改組改造了一批國有企業(yè)，繼續(xù)完善和推進企業(yè)的改制工作；以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，加大對產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，促進

5、了產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，優(yōu)勢、支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展進一步加快；制訂和落實了各項經(jīng)濟目標責任制，加強對工業(yè)經(jīng)濟運行的協(xié)調(diào)和服務(wù)。全市招商引資帶動力強，三資企業(yè)、外來企業(yè)的進入，使全市工業(yè)的經(jīng)濟總量和生產(chǎn)速度都有很大的提高，一季度呈現(xiàn)了高速增長的勢頭。從全市國有及規(guī)模以上非國有工業(yè)企業(yè)完成情況看，一季度各月工業(yè)生產(chǎn)形勢喜人，產(chǎn)值分別增長22.1%、24.3%、26.6%。國有企業(yè)、股份制企業(yè)以及外商和港澳臺投資企業(yè)生產(chǎn)快速增長一是國有及國有控股工業(yè)企業(yè)發(fā)展迅猛，一季度完成工業(yè)總產(chǎn)值7.2億元，同比增長37.2%，其中部分企業(yè)經(jīng)過改制后組建成的股份制企業(yè)保持更高的增長速度，完成工業(yè)總產(chǎn)值3.4億元，同比增

6、長55.9%；二是近兩年招商引資成績顯著，港澳臺商投資企業(yè)繼續(xù)高速發(fā)展，完成產(chǎn)值近3億元，同比增長30.8%。四是企業(yè)效益明顯改善。輕重工業(yè)呈現(xiàn)同步快速增長態(tài)勢一季度輕重工業(yè)分別完成產(chǎn)值7.2億元和6.6億元，同比增長29.7%、22.7%，輕工業(yè)增長快于重工業(yè)7個百分點，主要得益于奧奇麗、三威林產(chǎn)、新華電池等輕工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)的快速增長的拉動作用。大中型企業(yè)、重點企業(yè)增長勢頭較好大中型工業(yè)企業(yè)是x工業(yè)生產(chǎn)的支柱，一季度完成工業(yè)總產(chǎn)值6.1億元，增長36%，占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的44%。從20家重點企業(yè)生產(chǎn)情況看，生產(chǎn)比去年同期增長40%，凈增1.04億元，大大拉動全市國有及規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)的增長

7、。生產(chǎn)比去年同期有較大增長的企業(yè)有奧奇麗公司增238.6%、廣西三威林產(chǎn)公司增81.8%、桂江電力開發(fā)公司增76.5%、廣西x松脂公司增33.7%、新華電池公司增長309%、華南船舶機械廠增19.7%、蓄電池廠增15.4%。各企業(yè)都結(jié)合各自實際采取有力措施促進快速發(fā)展。如奧奇麗公司借助外力改制,三威林產(chǎn)公司岑溪中纖板廠投產(chǎn)擴大生產(chǎn)能力，新華電池公司擴大出口產(chǎn)品生產(chǎn)以及各企業(yè)積極開拓市場，使企業(yè)生產(chǎn)出現(xiàn)高速增長的好勢頭。企業(yè)經(jīng)濟效益明顯提高13月，國有及規(guī)模以上非工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利稅總額7221萬元，比去年同期增加2664萬元，增長58.5%；盈虧相抵后實現(xiàn)利潤總額由去年同期虧損1622萬元，轉(zhuǎn)為今

8、年盈利306萬元，凈增1928萬元；虧損面為54.3%，比去年同期下降2.6個百分點。3人口與城鎮(zhèn)化水平2020年x市域總?cè)丝?50萬，城鎮(zhèn)化水平預(yù)計達到50%55%，城鄉(xiāng)居民生活全面達到小康水平，并進入富裕階段。4整體城市定位兩廣地區(qū)的結(jié)合部，是承接粵、港、澳經(jīng)濟輻射和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的前沿地帶，發(fā)揮著“承東啟西”的作用；廣西現(xiàn)代農(nóng)業(yè)師范區(qū)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)和外向型加工貿(mào)易基地，以及西南地區(qū)東向出海的門戶和通道；X是桂東地區(qū)最重要的區(qū)域，與玉林、貴港、賀州互為鄰居，資源相系，文化相通，在環(huán)境保護、資源開發(fā)利用、區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)等方面應(yīng)加強協(xié)調(diào)。5城市交通規(guī)則根據(jù)市政府的總體規(guī)劃，規(guī)劃期內(nèi)，經(jīng)過X市區(qū)的公路全

9、部升格為一級公路，X成為水、陸、空交通樞紐。X城區(qū)成為市域一級交通樞紐，岑溪為二級交通樞紐，加強太平與藤縣；藤縣岑溪之間的交通聯(lián)系，使道路發(fā)展成為網(wǎng)絡(luò)狀布局。(1)公路：公路規(guī)則以X、岑溪、太平、藤縣為節(jié)點，形成環(huán)狀高等級公路(一級以上)骨架，輔以二級和三級公路構(gòu)成網(wǎng)絡(luò)。南寧至X高速公路廣州至X高速公路桂林至X高速公路規(guī)劃建設(shè)X至柳州的高速公路，x至貴港二級路擴建為高速公路,X至藤縣二級公路擴建為高速公路。X至信都公路：規(guī)劃為一級公路，近期建為二級公路。207國道X至岑溪段：近期建為一級公路，岑溪至信宜段規(guī)劃為一級，近期建二級。此外，在規(guī)劃期內(nèi)，藤縣至容縣、太平至平南、X至桂林沿江公路、黃村至

10、昭平，建成二級公路，所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)對外公路建成三級公路。.鐵路：洛湛鐵路成為近期國家重點建設(shè)項目，X段呈東北-西南走向在X市西北側(cè)通過，途經(jīng)竹溪、德安、寶安、平浪、龍華、龍新、龍平、石良角，其中在X市區(qū)玫瑰湖公園西北處設(shè)X站（區(qū)段站）。修建桂林（柳州）-X-肇慶的鐵路，以解決川東、貴州、湘西地區(qū)與廣東的聯(lián)系，從而使X成為承東啟西的鐵路樞紐。水路：要恢復X水路運輸?shù)牡匚?。一是航道整治，重點建設(shè)長洲水利樞紐；二是碼頭建設(shè)，重點搞好集裝箱碼頭建設(shè)；三是搞好藤縣深水港碼頭建設(shè)和蒙江碼頭建設(shè)。機場：2010年以前保留現(xiàn)X機場，遠期考慮機場搬遷，在蒼梧龍圩鎮(zhèn)南部預(yù)留新機場用地。X機場應(yīng)以外地中轉(zhuǎn)客運為主，發(fā)揮X

11、通過公路和水路又以快速（四小時以內(nèi)）直達珠江三角洲各市及港澳的特點，開辟X至大西南的航空線，成為國內(nèi)重要的支線機場。6城鎮(zhèn)區(qū)域規(guī)劃城鎮(zhèn)空間發(fā)展總體格局根據(jù)城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略要求，結(jié)合x市域城鎮(zhèn)分布的現(xiàn)狀特點，城鎮(zhèn)空間發(fā)展的總體格局為：“一主、一副、三節(jié)點、五軸”一主：市域主中心X市區(qū)（包括蒼梧縣城）一副：市域副中心岑溪市區(qū)（岑城樟木）三節(jié)點：藤城、太平、蒙山縣城（蒙山鎮(zhèn)）五軸：五條城鎮(zhèn)發(fā)展軸（岑溪一蒼梧一X城鎮(zhèn)發(fā)展軸、X太平一蒙山城鎮(zhèn)發(fā)展軸、X蒼梧一藤城城鎮(zhèn)發(fā)展軸、岑城一藤城一太平城鎮(zhèn)發(fā)展軸、岑溪市域中部城鎮(zhèn)發(fā)展軸）城鎮(zhèn)布局規(guī)劃為三大經(jīng)濟區(qū)在進行經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃的時候,充分考慮到城鎮(zhèn)發(fā)展軸的聯(lián)系問題，把X

12、大致劃分為三大經(jīng)濟區(qū),南部經(jīng)濟區(qū)為岑溪市域。產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向是建立農(nóng)林產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地,打造規(guī)模經(jīng)濟；提高技術(shù)層次,逐步改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)、提高產(chǎn)品檔次；積極引進外向型加工業(yè)；中部經(jīng)濟區(qū)為西江以南,岑溪以北、包括藤城南部，蒼梧。產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向是加強區(qū)域協(xié)作，建立農(nóng)林產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地，打造規(guī)模經(jīng)濟；發(fā)揮傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)積極發(fā)展資源型加工業(yè)，適當發(fā)展重化工業(yè)。北部經(jīng)濟區(qū)為X、蒙縣、藤縣北部片區(qū)。產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向是積極發(fā)展外向型加工業(yè)、商貿(mào)旅游業(yè)；建立“三高農(nóng)業(yè)基地，積極發(fā)展郊區(qū)農(nóng)業(yè)、經(jīng)濟林生產(chǎn)基地以及農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)。二x商業(yè)物業(yè)市場細分研究1X主要商圈概況及分布本次研究針對項目的規(guī)模、特征及其發(fā)展前景，主要調(diào)查X市區(qū)商業(yè)物業(yè)

13、的分布狀態(tài)、供求狀況、經(jīng)營水平、租金及出售情況等。在不特別表明的情況下，本報告所分析的商業(yè)范圍包括兩個自然片區(qū)：河東區(qū)和河西區(qū)。商業(yè)市場僅指零售企業(yè)、專業(yè)市場及商業(yè)街區(qū)。X主要商業(yè)型態(tài)有臨街商鋪、步行街、購物商場三種，臨街商鋪主要以經(jīng)營生活用品為主，品牌專賣店較少，步行街外立面、道路剛完成改造，商鋪整體形象、檔次仍較差。購物消費主要集中在購物商場，我們對現(xiàn)時較知名的三個商場進行了調(diào)查分析，這三個商場分別是三個不同商圈的商業(yè)代表。主要調(diào)查對象如下：.零售企業(yè)：X市的百貨商場、購物中心、超級市場、大型綜合超市、專業(yè)店、專賣店；X市的傳統(tǒng)及中心商業(yè)街區(qū)、居住區(qū)域如下表：x五大商圈分布及對比商圈名稱所

14、在行政區(qū)主要商業(yè)物業(yè)中山路商圈河東新中山百貨商場、恒業(yè)國泰購物中心西江路商圈河東文華中心、西江路商業(yè)街新興路商圈河西太陽廣場購物中心、夢之島購物中心大學路商圈河西珠山地下廣場、蝶山路商圈河西寶石城2河東商圈特點分析河東兩大商圈特點對比表商圈中山路商圈西江路商圈知名商業(yè)街以中山路、南環(huán)路、以西江路及其附區(qū)阜民路三條路,T字型相連而成商業(yè)區(qū)域。大東下路、南堤路：政府打造的未來商業(yè)步行街。近街區(qū)組成商業(yè)區(qū)域。定位由大眾化路線轉(zhuǎn)變?yōu)楦叨松虡I(yè)路線低檔路線、二手舊貨、維修主要商業(yè)功能品牌服飾、首飾精品、飲食五金機電、電訊電器、摩托維修主要消費群市區(qū)居民外地游客本區(qū)居民存在問題高端商品品牌較少；大東下路步行

15、街尚未成型，商品檔次較低，業(yè)態(tài)繁瑣街道外立面較為殘舊，布置零亂；加上河東客運站，外地游客的不斷往返，整體環(huán)境較差。發(fā)展方向?qū)φ麄€商業(yè)圈進行重新整合，強化商業(yè)步行街的建設(shè)，以中山路為主軸，南環(huán)路及阜民路兩邊擴散，輻屬舊城改造項目，再加上未來x麗江港項目的落成，該商圈將會成為一道亮麗的風景線，射整個河東區(qū)，乃至帶動整個x市的商業(yè)氛圍。以旅游、娛樂、購物為主的大型綜合性商業(yè)圈.中山路商圈主要商業(yè)街區(qū)資料中山路i.商鋪：31間；ii吉鋪：0間。iii其中：小食店11間，服飾10間，電腦8間，百貨店6間，餅屋5間，精品飾物5間，玉器首飾5間等。iv該路段主要有新中山百貨商場、恒業(yè)國泰購物中心兩大購物城。

16、新中山百貨商場為三層，現(xiàn)只有首、二層營業(yè)。首層主要經(jīng)營:鞋類、服飾、鐘表及皮具等。主要品牌：鴻星爾克、奧克星、APPLE、中國大趾王、香港袋鼠王、澳杰皮鞋、紅蜻蜓、PLAYBOY、鱷魚恤。（鞋類）BALENO、時尚基地。（服裝）中山路主要業(yè)態(tài)分布圖例阜民路業(yè)態(tài)分布圖例業(yè)態(tài)4&4222餐廳服裝鞋藥店音像五金機電從圖例可看出，該路段主要以服裝、鞋類及餐廳為主，另有新中山百貨商場和恒業(yè)國泰購物中心兩大購物城，是典型的休閑購物商業(yè)路。該道路經(jīng)改造加寬后，可容納大量人流及車流，且出租率為100%，可見該路段出租率高，租金穩(wěn)定，有上升的趨勢。阜民路i.商鋪：101間；ii吉鋪:10間。iii其中：餐廳11

17、間，小食店9間，雜貨5間，服裝5間，書刊店5間，美容美發(fā)5間等。從圖例可看出，該路段主要以餐廳及小食店為主，附帶一些日常生活用品賣場，業(yè)態(tài)趨向多元化。說明該區(qū)域有一定量的居住人口，但受到中山路商業(yè)氛圍的影響，外來客流量的支撐，該路段的餐飲業(yè)暢旺。但值得注意的問題，吉鋪率達10%業(yè)態(tài)會稍作調(diào)整。南環(huán)路i商鋪：52間ii.吉鋪：2間iii其中：服裝10間，電訊4間，眼鏡店4間，士多3間，小食店3間，藥店3間等。南環(huán)路業(yè)態(tài)分布圖例大東下路業(yè)態(tài)分布圖例大中路業(yè)態(tài)分布圖例從圖例可看出，該路段服裝占大比例，延續(xù)了中山路的購物態(tài)勢，業(yè)態(tài)都較為集中，經(jīng)營商品有一定的檔次。因該路段出租率96.2%偏高，且與桂江

18、一橋相連接，是連通河東與河西的主要路段，商鋪租金會持續(xù)上升，有一定潛力。大中路i.商鋪：99間ii吉鋪:11間iii其中：小食店11間，服裝11間，電腦8間，百貨店6間，西餅5間，精品飾物5間玉器首飾5間等。業(yè)態(tài)461151D554435士霧雜貨百貨小食西餅服裝精品玉券藥店電骼電腦打字接連南環(huán)路的大中路，也是河東區(qū)的主要路段。從圖例可看出，小食店與服裝占主導，也可認為該路段是河東區(qū)北部的主要商業(yè)路段。但值得注意，該路段附近有市圖書館、市文化宮及市二中等文化教育配套，因此電腦專營店也占大部分，但店鋪分散，未能夠形成大賣場，缺少競爭力。大東下路i商鋪：178間ii吉鋪：14間iii其中:服裝32間

19、，雜貨32間，鞋20間，小食店11間，美容美發(fā)8間，藥店8間，音像6間，精品飾物6間等。從圖例可看出，該路段主要經(jīng)營雜貨和服裝，是未來市政府打造的商業(yè)步行街?，F(xiàn)時，該路段有農(nóng)貿(mào)市場，雜貨店等。經(jīng)營檔次低，經(jīng)營范圍主要為附近居民的日常用品，因附近為舊城該造，部分原居民遷移到河西，該區(qū)域消費力逐漸減弱，該路段租金不高。西江路商圈主要商業(yè)街區(qū)資料西江路i商鋪：138間ii吉鋪：12間iii其中：五金機電53間,電訊16間，摩托維修11間，士多8間，美容美發(fā)8間，小食店6間。西江路業(yè)態(tài)分布圖例10士芳S681653121120糧店小貸店廊電訊辜托雜五金機修電銀廳吉鋪業(yè)志從圖例可看出，該路段以五金機電為

20、主，占據(jù)絕大部分。其次是電訊及摩托維修，兼有一個規(guī)模較小的舊貨電器賣場。歷史原因，該路段是x市較為傳統(tǒng)的五金機電一條街，經(jīng)營檔次較低，出租率為91.3%，租金偏低。3河西商圈特點分析河西兩大商圈特點對比表商圈新興路商圈大學路商圈蝶山路商圈知名商業(yè)街以新興一路及以大學路與以蝶山路與區(qū)新興二路組成商業(yè)圈文瀾路相交連接而成商業(yè)圈步埠路相交而成商業(yè)圈定位以形成中高檔路線的綜合服務(wù)商業(yè)圈大眾化特色經(jīng)營大眾化的商業(yè)路線主要商業(yè)功能裝飾材料及五金機電特色經(jīng)營花卉、水族裝飾材料、五金及陶瓷主要消費群本市區(qū)高消費居民以附近教育機構(gòu)的學生為主該商圈及其附近的居民存在問題街區(qū)較雜亂、商業(yè)配套未能完善街區(qū)較雜亂、業(yè)態(tài)

21、趨單一街區(qū)較為雜亂發(fā)展方向集購物、娛樂、休閑為一體的現(xiàn)代化新城市商業(yè)中心新興路商圈主要商業(yè)街區(qū)資料新興一路i商鋪：242間ii吉鋪：2間iii其中：五金機電48間，裝飾材料25間，美容美發(fā)15間，小食店14間，電訊13間，摩托車行13間，士多11間，廣告9間，打字8間，服裝6間等。新興一路業(yè)態(tài)分布圖例從圖例可看出，該路段業(yè)態(tài)主要以五金機電、裝飾材料為主，業(yè)態(tài)明顯呈現(xiàn)多元化。屬政府規(guī)劃的重點商業(yè)區(qū),但目前商業(yè)氣氛不濃,面店大小不一，店面整體形象差。大型的商場有太陽廣場，廣匯電腦城。因該路段樓盤屬較高檔次，市民消費力高，支撐了該路段租金的價格。新興二路i商鋪：190間ii吉鋪：8間i其中：五金機電

22、56間，裝飾材料33間，陶瓷13間，士多8間，美容美發(fā)8間，藥店8間銀行7間等新興二路業(yè)態(tài)分布圖例從圖例可看出，該路段主要以裝飾材料及五金機電為主，延續(xù)了新興一路的商業(yè)業(yè)態(tài)，經(jīng)營五金陶瓷專業(yè)一條街。該路段附近商業(yè)物業(yè)有夢之島購物廣場。大學路商圈主要商業(yè)街區(qū)資料文瀾路i商鋪：183間ii吉鋪：1間iii其中：裝飾材料23間，五金機電22間，小食店13間，家私12間，美容美發(fā)11間，酒樓10間，士多8間，家電維修7間，摩托車行7間，打字6間，電訊5間，藥店5間等。文瀾路業(yè)態(tài)分布圖例和餐飲旅店。大學路i商鋪：168間ii吉鋪：14間iii其中：電腦20間，布藝18間，裝飾材料16間，服裝14間，小食

23、店13間，精品飾物9間，花店8間，士多7間，家私7間，水族店5間，書畫5間，美容美發(fā)5間等。大學路業(yè)態(tài)分布圖例從圖例可看出，該路段最多為電腦專營店，原因是附近學校較多，商家都會考慮做學生生意。其次為布藝、裝飾材料、服裝等。值得一提的是有較多的花店和水族店，是該路段的主要特色。商業(yè)物業(yè)有珠山地下商場。蝶山路商圈主要商業(yè)街區(qū)資料蝶山路i商鋪：203間ii吉鋪：13間iii其中：裝飾材料55間，五金機電21間，陶瓷15間，小食店14間，雜貨10間，美容美發(fā)9間，士多5間，茶葉5間等。蝶山路業(yè)態(tài)分布圖例從圖例可以看出，該路段主要經(jīng)營裝飾材料、五金及陶瓷。該路段屬河西區(qū)的老城區(qū)，有居住生活氣氛，且附近有

24、多家學校，帶動該路段的服務(wù)行業(yè)，業(yè)態(tài)除經(jīng)營裝飾材料外，主要以居民日常便利服務(wù)為主。步埠路i商鋪：128ii吉鋪：15iii其中：小食店22間，美容美發(fā)14間，五金機電11間，士多10間，水果店10間，玉器首飾10間等。步埠路業(yè)態(tài)分布圖例從該圖例可看出，該路段小食店居多，業(yè)態(tài)基本上是居民的日常生活用品及物品。該路段過去是寶石加工銷售一條街，但因?qū)毷堑穆涑桑撀范未蟛糠謱毷?jīng)營店以搬遷于寶石城，造成該路段11.7%的商鋪租賃空置率，影響了該路段的租金價格，有回落跡象。主要臨街商鋪價格表道路名稱所在區(qū)域租金水平（元/M2/月）售價（元/M2）經(jīng)營特色中山路河東區(qū)120元/m2/月品牌服飾、鞋類及餐

25、飲南環(huán)路河東區(qū)100元/服裝及電訊道路名稱所在區(qū)域租金水平（元/M2/月）售價（元/M2）經(jīng)營特色m2/月阜民路河東區(qū)70元/m7月餐廳、小食及日常用品大東下路河東區(qū)60元/m7月農(nóng)貿(mào)市場、雜貨及服裝西江路河東區(qū)30元/m7月五金機電、摩托維修及舊貨電器大學路河西區(qū)75元/m7月電腦、布藝、花店及水族蝶山路河西區(qū)70元/m7月裝飾材料、五金及陶瓷步埠路河西區(qū)60元/m7月珠寶加工及銷售文瀾路河西區(qū)90元/m7月裝飾五金家具及酒樓旅店新興一路河西區(qū)50元/m7月五金裝飾材料道路名稱所在區(qū)域租金水平（元/M2/月）售價（元/M2）經(jīng)營特色新興二路河西區(qū)35元/m7月五金裝飾及陶瓷4、x大型零售商場

26、分析x臨街商鋪主要以經(jīng)營生活用品為主，品牌專賣店較少，步行街外立面、道路剛完成改造，商鋪整體形象、檔次仍較差。購物消費主要集中在購物商場，我們對現(xiàn)時較知名的三個商場進行了調(diào)查分析，這三個商場分別是三個不同商圈的商業(yè)代表。名稱恒業(yè)國泰廣場太陽廣場夢之島位置中山路新興二路新興三路開業(yè)時間200年月2002年4月2004年5月規(guī)模總建筑面積達1.52萬平方米總建筑面積達3.5萬平方米總建筑面積達2.5萬平方米物業(yè)管理26元/平方米26元/平方米名稱恒業(yè)國泰廣場太陽廣場夢之島功能分布首層：手機、玉器飾物、服裝、床上用品、化裝品等。二層：服飾、兒童服飾、化妝品、鞋類、精品店等三層：服飾、鞋類、精品、化妝

27、品、內(nèi)衣、皮具、鐘表四層：音像五層：游樂場、書城六層：美食廣場首層：品牌服飾、通訊、珠寶二層：服飾、皮具三層：電器、玩具四層：家私五層：美食廣場六層：游樂場、書城負一層：超市首層：鐘表、珠皮具、精品、首飾、化妝品等。二層：女士服飾、內(nèi)衣三層：電器、體育用品、床上用品、男裝。四層：游樂場五層：娛樂定位購物廣場集購物、休閑、百貨店名稱恒業(yè)國泰廣場太陽廣場夢之島文化、娛樂、飲食、體育、保健于一體的綜合性購物天堂。主要品牌卡佛連、哥弟、柏琪、圣大保羅、皮爾卡丹、香港金蘋果、特步、奧康華聯(lián)超市（6100m）七匹狼、卡佛連、高尼奧、啄木鳥、鱷魚恤、老爺車德克士、圣大保羅、PLAYBOY、G2000、U2經(jīng)

28、營狀況全X的購物消費集中地，以個體商鋪經(jīng)營為主，品牌較少，商戶組合較雜亂。首層以品牌專賣店為主，整體形象、檔次較佳，四層以上為商場自營。商場形象、檔次是目前X最好的，剛開業(yè)，人流較少。價格水平租金：首層：90-200元/m?二層:100-150租金：首層：元/m?二層：元/m?三層：兀/m2百貨店統(tǒng)一經(jīng)營帶租約出售，平均售價：名稱恒業(yè)國泰廣場太陽廣場夢之島元/m?三層：50-100元/m平均售價：13000元/平方米平均售價：元/m2商鋪空置現(xiàn)狀15%5%25%5、專業(yè)市場名稱兩廣市場寶石城廣匯電腦城位置西環(huán)路新興一路規(guī)模建筑面積約6萬平方米建筑面積約2.5平方米建筑面積約4000平方米定位服

29、裝批發(fā)寶石批發(fā)電腦、電器城經(jīng)營狀況目前主要經(jīng)營低檔服裝、日用百貨、糧油批發(fā)為主，人流少，多數(shù)商鋪關(guān)門。前店后廠式寶石加工及銷售稍具規(guī)模的電腦專業(yè)市場價格水平平均租價30元/m2售價2000元-2600元/m?平均租價：30元/m2售價6000元/m商鋪空置現(xiàn)狀70%40%6、x商業(yè)現(xiàn)狀總結(jié)河東區(qū)該區(qū)域原是x市區(qū)的老城區(qū)，商業(yè)貿(mào)易較其他地區(qū)發(fā)達，配套設(shè)施完善。但隨著市政府的重新規(guī)劃整合，擴大城市規(guī)模，開展了舊城改造項目。又因河東地區(qū)土地資源有限，拆遷居民多會選擇遷往河西新城區(qū)，削弱了河東地區(qū)居民的消費購買力。屬舊城改造項目的河東區(qū)，街道陳舊零亂，店鋪門面大小不一，形成不了檔次。西江路路段是x市區(qū)

30、的交通主干道，有河東汽車站和多路公共汽車經(jīng)過，人流車流較多，但商業(yè)氣氛薄弱。河西區(qū)該區(qū)是X市新開發(fā)區(qū)域，市容市貌好，在建樓盤多,受拆遷居民遷移的影響，拆遷居民重新置業(yè)，樓市一度暢旺，促使了該區(qū)五金機電、裝飾材料等行業(yè)的發(fā)展。該區(qū)最早的商業(yè)中心是珠山地下商場，以往是河西居民日常休閑購物的主要地方。隨著市政建設(shè)的加快，商業(yè)配套設(shè)施往西方向發(fā)展，太陽廣場已成為河西的商業(yè)中心，主要經(jīng)營中高檔商品，該商圈的功能定位相當于河東區(qū)的中山路商圈。太陽廣場附近多為新開發(fā)的物業(yè)，檔次較高，附近居住人群屬中上階層，從而支撐了該商圈的日常經(jīng)營。7、x商業(yè)未來發(fā)現(xiàn)分析現(xiàn)狀特點有利條件：優(yōu)越的自然環(huán)境、區(qū)域交通逐步改善、

31、豐富的資源優(yōu)勢、西部大開發(fā)帶來的契機。制約因素：經(jīng)濟基礎(chǔ)比較薄弱，工業(yè)化程度較低；城鎮(zhèn)職能趨同，城鎮(zhèn)特色不明顯；快速、最大的現(xiàn)代化路上運輸?shù)娜蔽?，制約著x城鎮(zhèn)的發(fā)展；技術(shù)人才缺乏。城市性質(zhì)具有嶺南山水特色，以工業(yè)、商貿(mào)、金融、旅游綜合發(fā)展，外向型工業(yè)為主導的桂東地區(qū)中心城市，是廣西乃至西南地區(qū)與粵港澳聯(lián)系的交通樞紐。發(fā)展策略發(fā)展方向：X城市主要發(fā)展方向應(yīng)以向西、南為主。遵循“南拓、西聯(lián)、東優(yōu)、北控”的原則。南拓X公路交通主要在西江南岸交匯，已建成的南梧、蒼岑、梧封二級公路在X南部蒼梧交匯，將使得X南部蒼梧的交通條件極大的改善。重視長洲島的開發(fā)問題。長洲島應(yīng)定位為以旅游、文化、娛樂、體育為主的城市綠心，其功能為結(jié)合長州水