資產(chǎn)評估操作規(guī)范試行

1、靶資產(chǎn)評估操作規(guī)昂范意見（試行） 壩 第一霸章 總 則愛 第一條矮 為適應(yīng)我國吧資產(chǎn)評估事業(yè)發(fā)搬展的需要，提高敖資產(chǎn)評估工作水版平和效率，保障鞍資產(chǎn)評估有關(guān)當笆事人的正當權(quán)益唉，特制定資產(chǎn)評把估操作規(guī)范意見拌（試行）（以下笆簡稱“操作規(guī)范哎”）。半 第二條傲 本操作規(guī)范半用于指導中華人盎民共和國境內(nèi)為拌確定資產(chǎn)現(xiàn)行公跋允價格而癌 進行的跋各項資產(chǎn)評估，百包括涉及國有資拜產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利益主體俺變動時按規(guī)定進絆行的資產(chǎn)評估及佰其審核驗證。芭 第三條叭 本操作規(guī)范背為資產(chǎn)評估基本伴操作的規(guī)范意見笆，評估人員在實板際評估過程中，懊因為具體情況不熬同而采用本規(guī)范伴之外的或不同的奧處理方式和方法骯時，須在資產(chǎn)評

2、把估報告書中專門俺予以詳細說明。藹 第四條拌 本操作規(guī)范案由中國資產(chǎn)評估頒協(xié)會負責解釋，熬需要變更時由中八國資產(chǎn)評估會協(xié)般會負責修改和重版新頒布。安 第二巴章 資產(chǎn)評估壩基本原則和基本拔方法搬 第五條爸 資產(chǎn)評估要拌遵循獨立性、客罷觀性、科學性的伴工作原則。背 獨立性唉原則是指資產(chǎn)評案估要由具有資產(chǎn)柏評估行業(yè)管理機矮構(gòu)授予資產(chǎn)評估拌資格的社會公正半性機構(gòu)獨立進行拔操作，不受被評跋資產(chǎn)各方當事人胺利益的影響，評辦估機構(gòu)及操作人阿員與被評資產(chǎn)各鞍方當事人沒有利拜害關(guān)系。邦 客觀性白原則是指評估人奧員要從實際出發(fā)伴，認真進行調(diào)查頒研究，在掌握翔奧實可靠資料的基扮礎(chǔ)上，采用符合哎實際的標準和方半法，得

3、出合理、澳可信、公正的評盎估結(jié)論。礙 科學性柏原則是指在具體鞍評估過程中，根笆據(jù)特定目的，制百定科學的評估方背案，采用科學的鞍評估程序和方法佰，用資產(chǎn)評估基邦本原理指導評估罷操作。稗 第六條安 資產(chǎn)評估要霸遵循產(chǎn)權(quán)利益主叭體變動原則，即搬以被評估資產(chǎn)的鞍產(chǎn)權(quán)利益主體變礙動為前提或假設(shè)辦前提，確定被評懊估資產(chǎn)在評估基絆準日時點上的現(xiàn)暗行公允價值。產(chǎn)跋權(quán)利益主體變動叭包括利益主體的捌全部改變和部分班改變。稗 第七條頒 資產(chǎn)評估要絆遵循資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)暗營原則、替代性啊原則和公開市場靶原則等操作性原絆則。扳 資產(chǎn)持敖續(xù)經(jīng)營原則是指癌評估時需根據(jù)被愛評估資產(chǎn)按目前奧的用途和使用的拌方式、規(guī)模、頻佰度、環(huán)境等

4、情況扳繼續(xù)使用，或者靶在有所改變的基把礎(chǔ)上使用，相應(yīng)邦確定評估方法、盎參數(shù)和依據(jù)。扒 替代性暗原則是指評估作絆價時，如果同一奧資產(chǎn)或同種資產(chǎn)澳在評估基準日可壩能實現(xiàn)的或?qū)嶋H捌存在的價格或價澳格標準有多種，邦則應(yīng)選用最低的八一種。白 公開市搬場原則（也叫公艾允市價原則）是百指資產(chǎn)評估選取埃的作價依據(jù)和評佰估結(jié)論都可在公挨開市場存在或成白立。公開市場是矮指一個競爭性的霸市場，交易各方邦進行交易的唯一笆目的在于最大限矮度地追求經(jīng)濟利阿益，交易各方掌骯握必要的市場信佰息，具有較為充半裕的時間，對被吧評估資產(chǎn)具有必藹要的專業(yè)知識，阿交易條件公開并奧且不具有排它性吧。在公開市場上盎形成或成立的價礙格被稱為

5、公允價礙格。岸 第八條澳 不論資產(chǎn)的搬歷史成本和歷史頒收益狀況如何，吧都可以根據(jù)其現(xiàn)版行交易、出售價疤格，或者未來收班益的折現(xiàn)值，或熬者現(xiàn)行購買、建矮造成本確定該資笆產(chǎn)的現(xiàn)行公允價班格。邦 第九條扒 資產(chǎn)評估方伴法是確定特定條般件下資產(chǎn)現(xiàn)行公吧允價格的特定技笆術(shù)規(guī)程 。資耙產(chǎn)評估基本方法愛有現(xiàn)行市價法（霸市價法）、收益案現(xiàn)值法（收益法版）、重置成本法昂（成本法）和清昂算價格法。奧 第十條隘 現(xiàn)行市價法矮是指在市場上選艾擇若干相同或近背似的資產(chǎn)作為參叭照物，針對各項耙價值影響因素，扳將被評估資產(chǎn)分吧別與參照物逐個阿進行價格差異的澳比較調(diào)整，再綜澳合分析各項調(diào)整笆結(jié)果，確定被評伴估資產(chǎn)的評估值擺的

6、一種資產(chǎn)評估昂方法。柏 現(xiàn)行市胺價法的適用條件叭為：熬 存搬在著三個及三個熬以上具有可比性笆的參照物；疤 價熬值影響因素明確懊，并且可以量化愛。熬 第十一襖條 收益現(xiàn)值背法是通過估算被辦評估資產(chǎn)在未來扳的預期收益，并捌采用適宜的折現(xiàn)翱率折算成現(xiàn)值，壩然后累加求和，靶得出被評估資產(chǎn)辦的評估值的一種愛資產(chǎn)評估方法。胺其基本計算公式笆為：柏 評估值扒=未來收益期內(nèi)敗各期的收益現(xiàn)值懊之和 即：埃 吧 骯 n 熬 Ft巴 阿 P= 癌懊 吧 靶 絆t=1 安 t哀 哀 敗 (凹1+i) 罷 式俺中：P叭拌評估值；吧 芭 Ft敖霸未來第t個收益敗期的預期收益額凹；當收益期無限扮時，t為無窮大罷；爸 昂 把

7、 當收益皚期有限時，F(xiàn)n盎值中還包括期末版資產(chǎn)剩余凈額。吧 板 i矮斑折現(xiàn)率； 捌 收益期絆限、預期收益額稗要由評估人員分罷析預測評估對象翱的未來經(jīng)營收益襖情況確定。如無礙明確說明，本操隘作規(guī)范所稱收益哀期指收益年期。白 折現(xiàn)率叭是將未來收益折岸成現(xiàn)值的比率，叭它反映資產(chǎn)與其哎未來營運收益現(xiàn)奧值之間的比例關(guān)翱系，它要由評估安人員根據(jù)社會、辦行業(yè)、企業(yè)和評辦估對象的資產(chǎn)收爸益水平綜合分析隘確定。具體評估背時，可以行業(yè)資版產(chǎn)收益水平為基版礎(chǔ)，結(jié)合企業(yè)、爸評估對象、社會叭的資產(chǎn)收益水平壩及其未來變化情哀況進行確定。近熬一段時間內(nèi)，除敗有可靠憑據(jù)表明辦確實具有高收益扒水平或高風險以埃及確有特殊情況扳之

8、外，折現(xiàn)率取笆值不超過瓣。折現(xiàn)率選擇時捌還要注意所選收昂益額的計算口徑伴應(yīng)與折現(xiàn)率的口氨徑保持一致。扮 收益現(xiàn)白值法的適用條件絆為：礙 資頒產(chǎn)與經(jīng)營收益之巴間存在穩(wěn)定的比跋例關(guān)系，并可以按計算；壩 未叭來收益可以正確皚預測。隘 第十二白條 重置成本稗法是用現(xiàn)時條件岸下重新購置或建邦造一個全新狀態(tài)拜的被評資產(chǎn)所需昂的全部成本，減捌去被評估資產(chǎn)已吧經(jīng)發(fā)生的實體性哀陳舊貶值、功能癌性陳舊貶值和經(jīng)絆濟性陳舊貶值，按得到的差額作為斑被評估資產(chǎn)的評斑估值的一種資產(chǎn)斑評估方法。采用斑重置成本法確定叭評估值也可首先百估算被評估資產(chǎn)霸與其全新狀態(tài)相八比有幾成新，即啊求出成新率，然矮后用全部成本與癌成新率相乘，得

9、愛到的乘積作為評案估值。藹 重置成伴本法的基本計算翱公式為：罷 評挨估值=重置價值白-實體性陳舊貶扮值-經(jīng)濟性陳舊百貶值-功能性陳阿舊貶值按 評癌估值=重置價值稗成新率耙 采用重啊置成本法計算出皚的評估值不低于扮該資產(chǎn)清理變現(xiàn)隘的凈收益。對于扮基本能夠正常使背用的資產(chǎn)，其成疤新率不低于頒，評估值不低吧于重置成本的傲。澳 第十三昂條 重置價值扮是指在現(xiàn)時條件昂下，重新購置、板建造或形成與評愛估對象完全相同耙或基本類似的全霸新狀態(tài)下的資產(chǎn)稗所需花費的全部芭費用。皚 重置價拌值有復原重置價哀值和更新重置價捌值兩種。在考慮靶按照復原重置或佰更新重置確定重艾置價值時，要符搬合替代性原則。扮 資產(chǎn)的凹重置

10、價值構(gòu)成項愛目及重置價值數(shù)吧額，一般根據(jù)評岸估目的實現(xiàn)后的唉資產(chǎn)占用者在評按估基準日自行購罷置、建造或形成胺該項資產(chǎn)，投入翱使用并達到正常皚生產(chǎn)狀況或進入斑生產(chǎn)過程所需發(fā)靶生的全部費用項熬目及需要承擔的邦費用金額來確定安。當協(xié)議明確規(guī)捌定其中某些費用辦由評估目的實現(xiàn)皚后的資產(chǎn)占用者扳支付時，該部分背價值方可不計入隘重置價值。資產(chǎn)跋評估報告需對此敗予以明確說明。吧 第十四盎條 實體性陳霸舊貶值是由于使柏用磨損和自然損爸耗造成的貶值。疤確定實體性陳舊半貶值時，應(yīng)綜合芭分析資產(chǎn)的設(shè)計澳、制造、使用、傲磨損、維護、修盎理、大修理、改班造情況和物理壽胺命等因素，將評搬估對象與全新狀笆態(tài)相比較，考察辦由于

11、使用磨損和藹自然損耗對資產(chǎn)熬的功能、使用效靶率帶來的影響，班從而確定實體性稗陳舊貶值額。敗 功能性背陳舊貶值是由于昂技術(shù)相對落后造巴成的貶值。計算芭功能性陳舊貶值岸時，主要根據(jù)資凹產(chǎn)的效用，生產(chǎn)拔加工能力，工耗叭、物耗、能耗水埃平等功能方面的氨差異造成的成本案增加和效益降低按，相應(yīng)確定功能跋性陳舊貶值額。拔評估功能性陳舊耙貶值時，要重視阿技術(shù)進步因素，俺注意替代設(shè)備、瓣替代技術(shù)、替代澳產(chǎn)品的影響，同敗時還要充分考慮擺行業(yè)技術(shù)裝備水霸平現(xiàn)狀及資產(chǎn)更擺新?lián)Q代速度。阿 經(jīng)濟性爸陳舊貶值是由于把外部經(jīng)濟環(huán)境變版化造成的貶值。艾計算經(jīng)濟性陳舊哎貶值時，主要是熬根據(jù)由于產(chǎn)品銷啊售困難而開工不吧足或停止生產(chǎn)

12、，搬形成資產(chǎn)的閑置靶，價值得不到實吧現(xiàn)等因素，確定案其貶值額。當資鞍產(chǎn)使用基本正常般時，不計算經(jīng)濟邦性陳舊貶值。罷 第十五傲條 成新率反辦映評估對象的現(xiàn)板行價值與其全新翱狀態(tài)重置價值的凹比率。計算成新皚率時，要通過綜挨合分析評估對象伴全新狀態(tài)時的價按值影響因素及其礙影響程度，將評礙估對象與其全新敗狀態(tài)相比較，相安應(yīng)得到各價值影霸響因素的分值，班累加后得出成新胺率。礙 在成率伴分析計算過程中俺，應(yīng)充分注意資唉產(chǎn)的設(shè)計、制造拜、實際使用、維埃護、修理、大修叭理、改造情況，瓣以及設(shè)計使用年佰限、物理壽命、靶現(xiàn)有性能、運行稗狀態(tài)和技術(shù)進步絆等因素的影響。拜 第十六隘條 清算價格暗法是根據(jù)企業(yè)清爸算時資

13、產(chǎn)的變現(xiàn)絆價格確定評估價耙的資產(chǎn)評估方法版。矮 清算價芭格法主要用于企叭業(yè)破產(chǎn)清算的資芭產(chǎn)評估。當企業(yè)翱根據(jù)章程、出資辦協(xié)議的規(guī)定進行白結(jié)業(yè)清算時，如搬果企業(yè)虧損，或啊企業(yè)資產(chǎn)被拆零稗處置，也可采用罷清算價格法。把 第十七案條 要根據(jù)評敖估方法的適用條胺件、評估目的、唉評估對象的具體扳情況選用一種或拌幾種方法分別評扒估，將得出的結(jié)霸果進行分析比較奧，得出公允的結(jié)艾果。瓣 第三爸章 資產(chǎn)評估澳操作程序絆 第十八辦條 資產(chǎn)評估版操作程序是指評佰估機構(gòu)自接受評隘估項目委托起至白完成評估項目、藹建立項目檔案止爸的全部工作過程矮和步驟。整體企奧業(yè)或單項資產(chǎn)的挨評估操作程序一哀般有如下主要內(nèi)俺容：疤 明稗

14、確評估目的、評伴估對象和范圍；案 簽笆署資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)埃委托協(xié)議；哀 選半定評估基準日；吧 擬叭定評估方案；邦 指靶導資產(chǎn)占有單位矮清查、填報資產(chǎn)百，搜集準備資料翱；哎 檢芭查核實資產(chǎn)，驗扳證資料；盎 檢昂測鑒定資產(chǎn)；板 選芭擇評估方法和計扮算公式；熬 針挨對具體對象進行盎評定估算；俺 芭分析確定評估結(jié)啊果，撰寫評估說斑明；礙 板匯總編寫資產(chǎn)評辦估報告、匯集資把產(chǎn)評估工作底稿拌；皚 岸評估機構(gòu)內(nèi)部審班核檢驗評估結(jié)果叭；擺 般提交資產(chǎn)評估報佰告書，并按規(guī)定礙報送有關(guān)材料；白 百根據(jù)資產(chǎn)評估審頒核確認單位的意艾見進行補充或修唉改調(diào)整評估報告背內(nèi)容。此步驟僅柏適用于按規(guī)定需霸報送審核驗證及拔確認的項目

15、；耙 疤建立項目檔案。拜 第十九稗條 資產(chǎn)評估靶目的是資產(chǎn)評估暗所服務(wù)的經(jīng)濟行耙為的具體類型。瓣評估目的會影響叭評估方法、依據(jù)艾的選擇和評估結(jié)邦論的形成。針對氨某項評估目的得拌出的評估結(jié)論不澳能套用于其它評哀估目的。擺 第二十哎條 經(jīng)濟行為跋涉及到的全部資愛產(chǎn)均應(yīng)劃入資產(chǎn)絆評估范圍。通過鞍對其使用而能獲阿得經(jīng)濟收益的各捌種物品（資源）懊和權(quán)利，都可能岸成為評估對象。吧 第二十靶一條 資產(chǎn)評頒估機構(gòu)在開展每百項資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)翱之前，均須與委盎托方簽署“資產(chǎn)白評估業(yè)務(wù)委托協(xié)案議”。斑 “資產(chǎn)拜評估業(yè)務(wù)委托協(xié)壩議”是評估機構(gòu)笆與委托方對各自把權(quán)利、責任和義擺務(wù)的約定，是一埃種經(jīng)濟合同性質(zhì)埃的契約。資產(chǎn)

16、評翱估委托協(xié)議須寫擺明委托方和評估吧機構(gòu)的名稱、住般所、工商登記注爸冊號、上級單位耙、資產(chǎn)評估資格擺類型及證書編號半；評估目的、評版估范圍、評估對絆象的類型和數(shù)量芭、評估工作起止氨時間、評估機構(gòu)搬的其它具體工作霸任務(wù)；委托方須半做好的基礎(chǔ)工作胺和配合工作；評靶估收費方式和金跋額；反映評估業(yè)柏務(wù)委托方和評估稗機構(gòu)各自的責任昂、權(quán)利、義務(wù)以哎及違約責任的其安它具體內(nèi)容。佰 資產(chǎn)評扒估委托協(xié)議必須懊符合國家法律法百規(guī)和資產(chǎn)評估行熬業(yè)管理規(guī)定，并敗做到內(nèi)容全面、阿具體，含義清晰唉準確。般 涉及國稗有資產(chǎn)占有單位吧的資產(chǎn)評估項目阿，應(yīng)由委托方按伴規(guī)定辦妥資產(chǎn)評奧估立項后再進行版評估業(yè)務(wù)委托。叭 第二十啊

17、二條 評估基拜準日是評估結(jié)論隘開始成立的一個哀特定時日。在形罷成評估結(jié)論過程襖中所選用的各種班作價標準、依據(jù)昂也要在該時點有暗效。柏 一個評靶估項目只能有一奧個評估基準日。斑在征求委托方意扮見的基礎(chǔ)上，評俺估機構(gòu)選定評估叭基準日。選擇的愛評估基準日，應(yīng)靶有利于保證評估百結(jié)果有效地服務(wù)鞍于評估目的，盡佰量減少和避免評板估基準日后的調(diào)愛整事項，準確劃壩定評估范圍，準唉確高效地清查核邦驗資產(chǎn)，并合理邦選取評估作價依敗據(jù)。評估過程中胺要及時地調(diào)整不爸適宜的基準日。凹 第二十拌三條 評估方敗案是評估機構(gòu)進佰行該項資產(chǎn)評估艾的前期規(guī)劃和安挨排。其主要內(nèi)容板包括：評估目的佰、評估范圍和對暗象、評估基準日版、

18、評估項目負責柏人和評估人員組癌織安排、現(xiàn)場工按作計劃、評估工百作和時間安排、胺擬采用評估方法芭等。實際執(zhí)行過鞍程中可對評估方暗案進行適宜調(diào)整板。埃 第二十班四條 資產(chǎn)占班有單位要對待評襖估資產(chǎn)及有關(guān)債盎權(quán)、債務(wù)進行全襖面清查盤點，填隘寫各類資產(chǎn)和負奧債清查評估明細扮表（見附表），壩根據(jù)評估機構(gòu)的擺要求搜集提供有疤關(guān)資料。評估機壩構(gòu)要給予必要的挨指導，提出具體霸要求。需要搜集頒提供的資料有如岸下內(nèi)容：哎 評翱估目的、相關(guān)經(jīng)敖濟行為的申請、白批件、協(xié)議以及笆資產(chǎn)評估立項申疤請及批復等；半 產(chǎn)頒權(quán)歸屬證明文件礙；藹 各擺類資產(chǎn)和負債清絆查評估明細表；版 資艾產(chǎn)及負債清查核扒實及調(diào)整情況說凹明；吧 有

19、爸關(guān)原始憑證，包凹括會計報表、盤哀點表、對帳單、巴詢證函、平面圖伴、鑒定證書、決疤算資料、重要資安產(chǎn)購置發(fā)票、重氨要合同、高精尖般重要設(shè)備運行記昂錄和大修理、改哀造記錄等；哎 待凹核銷、報廢資產(chǎn)伴情況說明及證明扒材料；版 作邦為作價依據(jù)的法氨規(guī)制度文件、技俺術(shù)經(jīng)濟標準、價隘格標準、價格資藹料、詢價記錄等俺。白 有些資隘料需由評估機構(gòu)叭從社會上自行搜斑集。挨 第二十懊五條 評估機皚構(gòu)必須派出足夠爸數(shù)量、富有經(jīng)驗伴的專職業(yè)務(wù)人員案到現(xiàn)場檢查核實俺資產(chǎn)占有單位進版行的清查情況，爸驗證所提供的資耙料。要逐項核查埃建筑物、機器設(shè)熬備、在建工程；霸逐筆檢查長期投熬資、無形資產(chǎn)、挨遞延資產(chǎn)和貨幣岸資金、應(yīng)收

20、及預矮付款項、短期投靶資等資產(chǎn)及負債背；抽查核實存貨搬，抽查數(shù)量要占跋總量以上絆，帳面價值量要唉占總值以暗上，其中殘次、笆變質(zhì)失效、積壓挨過時及其它待核半銷報廢的，需逐八筆核實；逐項驗吧證所提供的資料背，判斷其可信、拔有效情況。絆 對檢查捌核實中發(fā)現(xiàn)的遺佰漏、重復以及帳搬務(wù)處理不當?shù)惹榘蜎r要予以糾正，巴重新填寫“清查凹調(diào)整后帳面值”板欄目。檢查核實埃情況還需寫出書百面報告。罷 第二十搬六條 在清查頒和檢驗核實過程奧中，要特別注意般內(nèi)部獨立核算單柏位、分散在別處唉或異地的分公司耙、辦事處、門市鞍部、經(jīng)銷點、子骯公司、參股公司壩等單位，以及租皚入、租出、共用岸、有償和無嘗使罷用等資產(chǎn)。百 第二十拔

21、七條 評估機暗構(gòu)須派出具有相矮應(yīng)專業(yè)知識和評稗估經(jīng)驗的評估人版員到現(xiàn) 場對伴有關(guān)資產(chǎn)進行必壩要的檢測鑒定工礙作。對于待修理般、待報廢固定資矮產(chǎn)、高精尖重要霸設(shè)備和特殊建筑骯物，當現(xiàn)有資料壩不足以為憑時，昂需動用技術(shù)檢測半手段。耙 第二十跋八條 根據(jù)評翱估目的、評估依靶據(jù)和評估對象具案體情況，選擇資癌產(chǎn)評估基本方法瓣或其它適宜的具俺體評估方法進行拔評定估算。選擇敖的具體方法要符熬合資產(chǎn)評估基本傲原理和資產(chǎn)評估愛行業(yè)管理規(guī)定及壩本規(guī)范意見的原安則要求。愛 第二十耙九條 評估人叭員分類撰寫資產(chǎn)藹評估說明，分析凹確定各項資產(chǎn)的皚評估結(jié)果，填寫叭完成各類資產(chǎn)負瓣債清查評估明細俺表。項目負責人襖組織匯總評

22、估結(jié)鞍果，編寫評估報安告，匯集資產(chǎn)評板估工作底稿。敗 第三十跋條 評估機構(gòu)案必須建立嚴格的襖內(nèi)部復核制度，爸核查工作底稿，稗分析資產(chǎn)評估報把告書，驗證資產(chǎn)背評估結(jié)果，糾錯叭補缺。復核意見敖應(yīng)歸入工作底稿哎，資產(chǎn)評估報告笆書需有復核人簽拜字。案 第三十扳一條 評估機疤構(gòu)及評估人員獨擺立、客觀、公正斑地開展評估工作盎，不受委托方或板其它人的主觀意半愿的影響。但對巴委托方指出的資阿產(chǎn)評估工作中和案資產(chǎn)評估報告書挨中存在的疏忽、稗遺漏、錯誤之處按，評估機構(gòu)應(yīng)認扳真予以改正。對八委托方提出的疑熬問，應(yīng)予以解答襖。扒 第三十班二條 涉及國扮有資產(chǎn)占有單位搬的資產(chǎn)評估項目隘，還要由委托方般按規(guī)定申報資產(chǎn)絆評

23、估結(jié)果確認，襖并附報資產(chǎn)評估皚報告書及有關(guān)資瓣料。評估機構(gòu)也哎須按規(guī)定報送有傲關(guān)材料，并負責捌進行補充和修改襖調(diào)整。確認后，擺評估工作方告結(jié)版束。辦 第三十佰三條 評估工版作結(jié)束后，應(yīng)及跋時將有關(guān)文件資百料分類匯總，登板記造冊，建立項吧目檔案，并按國疤家有關(guān)規(guī)定和評矮估機構(gòu)檔案管理笆制度進行管理。鞍 第四愛章 流動資產(chǎn)叭和其它資產(chǎn)的評癌估扒 第三十絆四條 流動資伴產(chǎn)是指企業(yè)在生凹產(chǎn)經(jīng)營活動中，板在一年或一個經(jīng)奧營周期內(nèi)變現(xiàn)或癌耗用的資產(chǎn)。在般實際評估中可分俺為以下六種基本扮類型：唉 貨翱幣資金，包括現(xiàn)礙金、銀行存款及拌其它貨幣資金；般 應(yīng)哎收及預付款項，哎包括應(yīng)收帳款、佰應(yīng)收票據(jù)、其他扳應(yīng)收款

24、、預付貨澳款；矮 短礙期投資，包括各懊種能夠隨時變現(xiàn)昂、持有時間不超背過一年的有價證靶券以及不超過一暗年的其它投資；鞍 存瓣貨，包括商品或奧產(chǎn)成品、在產(chǎn)品半、半成品以及各澳類原材料、燃料佰、包裝物、低值笆易耗品等；艾 待半處理流動資產(chǎn)，芭包括待批準轉(zhuǎn)銷百或作其它處理的凹盤虧、削價、毀把損、報廢、呆死唉帳等流動資產(chǎn)；靶 其唉它流動資產(chǎn)，指礙除以上資產(chǎn)之外把的流動資產(chǎn)。啊 第三十隘五條 流動資俺產(chǎn)的原始會計資捌料對于準確、高疤效地清查核實資笆產(chǎn)，選擇評估方隘法，確定評估結(jié)搬果具有重要意義擺，須予以認真核岸驗。所選評估基爸準日應(yīng)盡可能在吧會計期末，清查俺盤點時間應(yīng)盡量案就近于評估基準瓣日，以便有利于

25、昂準確查明評估基澳準日的數(shù)量和帳哎面價值。當抽查安核實中發(fā)現(xiàn)原始拌資料或清查盤點奧工作可靠性較差吧時，要擴大抽查盎面，直至核查全柏部流動資產(chǎn)。擺 第三十百六條 流動資瓣產(chǎn)既可隨整體企懊業(yè)一并評估，也霸可單獨評估。評柏估人員在實際工癌作中要根據(jù)評估跋目的、流動資產(chǎn)阿的具體類型和特扒點選擇評估方法般。暗 第三十靶七條 貨幣資邦金按核對無誤后版的帳面價值作為安評估值。其中外扳幣資金需按評估皚基準日的國家外耙匯牌價折算為人扳民幣值。叭 第三十藹八條 各種應(yīng)爸收款項應(yīng)在核實按無誤的基礎(chǔ)上，跋根據(jù)每筆款項可傲能收回的數(shù)額確搬定評估值。實際安操作中要借助于熬歷史資料和現(xiàn)在扮調(diào)查了解的情況襖，具體分析數(shù)額邦、

26、欠款時間和原罷因、款項回收情澳況、欠款人資金安、信用、經(jīng)營管伴理現(xiàn)狀等。對于耙有充分理由相信叭全都能收回的，罷應(yīng)按全部應(yīng)收款案額計算評估值；凹對于很可能收不擺回部分款項的，皚在難以確定收不懊回帳款的數(shù)額時辦，可按財會上計斑算壞帳準備的方案法，估計出這部板分可能收不回的岸款項，再從這部耙分應(yīng)收帳款總額盎中扣除得到評估捌值；對于符合有鞍關(guān)管理制度規(guī)定傲應(yīng)予核銷的或有跋確鑿根據(jù)表明無吧法收回的，應(yīng)按艾零值計算；各種捌情況計算出的評矮估值匯總即得出笆應(yīng)收款項的評估耙值。帳面上的“奧壞帳準備”科目昂按零值計算，評氨估結(jié)果中沒有此鞍項目。評估報告挨；對于符合中應(yīng)扳具體說明有關(guān)情翱況，并要求企業(yè)稗辦妥有關(guān)手

27、續(xù)。壩 第三十頒九條 各種預昂付貨款應(yīng)根據(jù)所唉能收回的相應(yīng)貨靶物形成資產(chǎn)或權(quán)藹利的價值確定評敗估值。對于能夠皚收回相應(yīng)貨物的埃，按核實后的帳哀面值為評估值。伴對于那些有確鑿邦證據(jù)表明收不回絆相應(yīng)貨物，也不壩能形成相應(yīng)資產(chǎn)傲或權(quán)益的預付貨阿款，其評估值為傲零。邦 第四十拜條 公開掛牌柏交易的有價證券氨按評估基準日的扮收盤價計算評估挨值，不能公開交哎易的按本金加持按有期利息計算評澳估值。其它投資唉一般采用收益現(xiàn)安值法評估，如果敗投資回報方式或矮其它情況比較特胺殊，也可取帳面安值或采用其它適般宜的方法。班 第四十罷一條 外購原敖材料、輔助材料扳、燃料、外購半芭成品、在庫低值襖易耗品，根據(jù)清辦查核實后

28、的數(shù)量巴乘以現(xiàn)行市場購扒買價，再加上合礙理的運雜費、損稗耗、驗收整理入稗庫費及其它合理壩費用，得出各項扮資產(chǎn)的評估值。耙對其中失效、變熬質(zhì)、殘損、報廢骯、無用的，需根瓣據(jù)技術(shù)鑒定結(jié)果罷和有關(guān)憑證，通頒過分析計算，扣暗除相應(yīng)貶值額（胺保留變現(xiàn)凈值）瓣后，確定評估值安。骯 第四十按二條 在用低昂值易耗品直接采巴用重置成本法進扮行評估。按清查捌盤點結(jié)果分類，罷將同種低值易耗懊品的現(xiàn)行購置或盎制造價格加上合矮理的其它費用得拜出重置價值，再絆根據(jù)實際狀況確胺定綜合成新率，隘相乘后得出低值稗易耗品的評估值靶。在庫低值易耗挨品直接根據(jù)現(xiàn)行矮購置或制造價格翱加上合理的其它矮費用確定評估值背。對殘損、無用翱、待

29、報廢的低值扳易耗品，需根據(jù)鞍技術(shù)鑒定結(jié)果和板有關(guān)憑證，通過瓣分析計算，扣除百相應(yīng)貶值額（保鞍留變現(xiàn)凈值）后盎，確定評估值。哀 第四十拔三條 產(chǎn)成品板一般以其完全成案本為基礎(chǔ)，根據(jù)埃該產(chǎn)品市場銷售俺情況好壞決定是八否加上適當?shù)睦铦櫍蚴且陀诎懦杀?。對于十分笆暢銷的產(chǎn)品，根靶據(jù)其出廠銷售價板格減去銷售費用愛和全部稅金確定安評估值；對于正愛常銷售的產(chǎn)品，辦根據(jù)其出廠銷售懊價格減去銷售費阿用、全部稅金和襖適當數(shù)額的稅后霸凈利潤確定評估霸值；對于勉強能叭銷售出去的產(chǎn)品斑，根據(jù)其出廠銷愛售價格減去銷售澳費用、全部稅金啊和稅后凈利潤確半定評估值；對于霸滯銷、積壓、降伴價銷售產(chǎn)品，應(yīng)捌根據(jù)其可收回凈岸收益

30、確定評估值頒；報廢產(chǎn)品應(yīng)轉(zhuǎn)礙列到待處理流動骯資產(chǎn)項目中。爸 在制品巴、自制半成品一板般按其折算為產(chǎn)笆成品的約當量，邦隨產(chǎn)成品進行評白估。胺 第四十矮四條 遞延資皚產(chǎn)和待攤費用的哀帳面值是某些已熬發(fā)生費用的攤余藹價值，如果這些版費用的發(fā)生形成哀了某些新的資產(chǎn)啊或權(quán)利，其中對稗于評估目的實現(xiàn)扳后的資產(chǎn)占有者盎還存在的部分資跋產(chǎn)和權(quán)利就是評吧估對象，這部分胺尚存資產(chǎn)和權(quán)利按的價值就是評估矮值。藹 在評估岸遞延資產(chǎn)和待攤白費用時，要了解疤其合法性、合理背性、真實性和準叭確性，了解費用叭支出和攤余情況隘，了解形成新資礙產(chǎn)和權(quán)利及尚存礙情況。遞延資產(chǎn)笆和待攤費用評估矮值，要根據(jù)評估壩目的實現(xiàn)后的資鞍產(chǎn)占有

31、者還存在啊的、且與其它評凹估對象沒有重復版的資產(chǎn)和權(quán)利的邦價值確定。按此埃原則，對于尚存岸資產(chǎn)或權(quán)利的價版值難以準確計算艾的某些預付性質(zhì)板和性質(zhì)特殊的待爸攤費用和開辦費絆、租入固定資產(chǎn)奧改良支出等，可氨按其帳面余額計骯算評估值；對沒艾有尚存的資產(chǎn)和絆權(quán)利所對應(yīng)的遞柏延資產(chǎn)和待攤費藹用不計算評估值阿；對于在其它類啊型資產(chǎn)中已計算佰過的，也不計算暗評估值。按 第四十半五條 每項待按處理流動資產(chǎn)均藹須明顯處于報廢挨、無效、價值嚴皚重損失的狀況，按或經(jīng)過符合規(guī)定擺的鑒定和檢驗，安取得足夠的證據(jù)盎。其評估值一般班為清理變現(xiàn)后的傲凈收益額或為零藹。評估人員須在胺評估報告中單獨敖列示，說明有關(guān)昂情況，并注明

32、資八產(chǎn)占有單位需辦阿妥有關(guān)手續(xù)。有罷關(guān)材料和憑據(jù)匯巴入工作底稿。版 第五熬章 長期投資疤的評估骯 第四十埃六條 長期投靶資是指企業(yè)以獲邦取投資權(quán)益和收奧入為目的，向那懊些并非直接為本百企業(yè)使用的項目班投入資產(chǎn)的行為絆。它包括債券投搬資、股票投資和疤其他投資三種形跋式。半 資產(chǎn)評奧估中的長期投資半特指企業(yè)所擁有鞍的以長期投資形昂態(tài)存在的那部分安資產(chǎn)。由于該部唉分資產(chǎn)是以對其百他企業(yè)享有的權(quán)邦益而存在的，因巴此，長期投資評懊估主要是對長期阿投資所代表的權(quán)靶益進行評估。扒 第四十瓣七條 長期投柏資評估過程中需把注意核實長期投凹資項目的有關(guān)詳翱細內(nèi)容，如投資絆種類、原始投資傲額、至評估基準捌日余額、投

33、資收襖益計算方法和歷吧史收益額、長期背投資占被投資企奧業(yè)實收資本的比稗例和所有者權(quán)益隘的比例，相關(guān)會巴計核算方法等。阿要判斷其投出和敗收回金額計算的案正確性和合理性板，判斷被投資企芭業(yè)資產(chǎn)負債表的襖準確性。按 第四十跋八條 可上市挨交易的債券和股澳票一般采用現(xiàn)行跋市價法進行評估扳，按照評估基準矮日的收盤價確定捌評估值。同時在拔評估報告書中說俺明所用評估方法藹和結(jié)論，說明債巴券和股票的帳面按值，并申明該評傲估結(jié)果應(yīng)隨市場埃價格變化而予以翱調(diào)整。其中以控靶股為目的持有的襖上市公司股票，巴一般采用收益現(xiàn)艾值法進行評估，扒即根據(jù)股份公司笆未來預期收益，辦用適當折現(xiàn)率折白算為現(xiàn)值，再按爸持股份額分攤計阿

34、算評估值。埃 對于非安上市交易的債券埃及國庫券，一年哀內(nèi)到期的可以根扒據(jù)本金加上持有斑期利息確定評估把值；超過一年到鞍期的，根據(jù)本利懊和的現(xiàn)值確定評伴估值。但對于有啊可能不能按期收擺回本金和利息的昂債券，評估人員般應(yīng)在調(diào)查取證的半基礎(chǔ)上通過分析暗預測，合理確定霸評估值。俺 非上市奧交易的股票，采罷用收益現(xiàn)值法評班估，綜合分析股俺票發(fā)行主體的經(jīng)挨營狀況及風險、癌歷史期利潤水平暗和分紅情況、行傲業(yè)收益水平等因礙素，合理預測股唉票投資的未來收熬益，并選擇適宜藹的折現(xiàn)率，確定翱評估值。罷 第四十胺九條 對于其疤他投資，首先需耙了解具體投資形扮式、收益獲取方扳式和占被投資單胺位資本的比重，熬再根據(jù)不同情

35、況壩進行評估。艾 對于合暗同、協(xié)議明確約氨定了投資報酬的傲長期投資，可將絆按規(guī)定應(yīng)獲得的辦收益折為現(xiàn)值，啊計作評估值。對按到期收回資產(chǎn)的氨實物投資情況，扒可按約定或預測岸出的收益折為現(xiàn)擺值，再加上到期爸收回資產(chǎn)的價值般，計算評估值。叭對于不是直接獲愛取資金收入，而氨是取得某種權(quán)利瓣或其它間接經(jīng)濟哎利益的，可嘗試巴測算相應(yīng)的經(jīng)濟靶收益，折現(xiàn)計算皚評估值；或根據(jù)翱剩余的權(quán)利或利哀益所對應(yīng)的重置澳價值確定評估值吧。明顯沒有經(jīng)濟熬利益、也不能形搬成任何經(jīng)濟權(quán)利叭的，按零值計算阿。柏 對于控般股的長期投資，絆應(yīng)對被投資企業(yè)罷進行整體評估，敗評估人員到現(xiàn)場挨實地核查其資產(chǎn)凹和負債，全面進拔行評估。評估方凹

36、法以重置成本法澳為主，特殊情況皚下也可單獨采用捌收益現(xiàn)值法或現(xiàn)靶行市價法。吧 對于非霸控股的長期投資骯，一般應(yīng)采用收唉益現(xiàn)值法進行評伴估，即根據(jù)歷史班上的投資收益情艾況和被投資企業(yè)跋的未來經(jīng)營情況板及風險，預測長捌期投資的未來收辦益，再用適當折哀現(xiàn)率折算為現(xiàn)值啊得出評估值。在辦未來收益難以確矮定的情況下，也版可采用重置成本埃法進行評估，即八通過對被投資企傲業(yè)進行整體評估班，確定凈資產(chǎn)數(shù)按額，再根據(jù)投資搬方應(yīng)占的份額確愛定長期投資的評阿估值。如果該項搬投資發(fā)生時間不辦長，被投資企業(yè)挨資產(chǎn)帳實基本相盎符，則可根據(jù)核藹實后的被投資企礙業(yè)資產(chǎn)負債表上百凈資產(chǎn)數(shù)額，再隘根據(jù)投資方應(yīng)占板的份額確定評估唉值

37、。耙 第五十八條 對被投資盎企業(yè)進行整體評八估或根據(jù)資產(chǎn)負岸債表確定評估值哀，應(yīng)按照與投資霸方評估基準日相霸同的日期進行。皚控股和非控股的瓣長期投資，都要哀單獨計算評估值按，并計到長期投暗資項目下，不要稗把被投資企業(yè)的艾資產(chǎn)和負債與投隘資方合并處理。哀 第六耙章 機器設(shè)備氨的評估骯 第五十笆一條 機器設(shè)柏備是指利用力學敗原理組成的、能埃變換能量或產(chǎn)生俺有用功的獨立或隘成套裝置。按照笆不同的分類原則案，機器設(shè)備可分俺為多種類型。評安估人員要根據(jù)資稗產(chǎn)評估的要求和哎企業(yè)管理的需要敗，靈活進行分類百處理。把 第五十暗二條 凡屬企盎業(yè)列為機器設(shè)備鞍進行管理和使用板的評估對象，應(yīng)懊納入機器設(shè)備評敖估的范

38、圍。具有頒機器設(shè)備的重要氨特性，但未列作斑機器設(shè)備進行管稗理的評估對象，胺可以作為機器設(shè)壩備進行評估，但罷應(yīng)予以專項說明唉。把 房屋建頒筑物和在建工程佰中的附屬設(shè)備等疤資產(chǎn)，在不重復辦、不遺漏、評估阿方法相同、評估疤結(jié)果一致的原則敖下，可視需要歸藹入機器設(shè)備或房敗屋建筑物的評估瓣范圍。融資租賃安的機器設(shè)備一般懊可以作為機器設(shè)柏備進行評估，并隘予以專項說明。骯 第五十昂三條 機器設(shè)哎備評估操作過程巴中，要特別注意岸清查核對未進帳辦的機器設(shè)備、已埃攤銷完設(shè)備、租凹入和租出設(shè)備、凹建筑附屬設(shè)備，柏注意向操作工人拌、技術(shù)人員、維吧修管理人員調(diào)查案了解設(shè)備的使用頒、維護、修理情瓣況，向財務(wù)人員邦了解資金

39、發(fā)生和板使用情況。對于暗大型、復雜、高俺、精、尖設(shè)備，敗還需聘請有關(guān)專翱家進行勘察鑒定拌。俺 按照有搬利于評估操作需岸要和有利于企業(yè)哀調(diào)帳建帳需要的案總原則，對設(shè)備半可以進行分組分疤類，確定相應(yīng)的跋評估方法和要求捌。鞍 多項設(shè)敗備一般應(yīng)確定每背項設(shè)備的評估值癌。對整條生產(chǎn)線澳和其它整體性設(shè)扒備，可以根據(jù)需八要視作一項設(shè)備佰進行綜合評估或背細分成多項設(shè)備芭逐項進行評估。跋 第五十胺四條 機器設(shè)班備評估方法一般隘為重置成本法。胺當存在有同類設(shè)啊備的二手設(shè)備交邦易市場或有較多氨的交易實例時，阿可采用現(xiàn)行市價奧法。對于某些能頒夠用于獨立經(jīng)營奧并獲利的機器設(shè)瓣備，可采用收益跋現(xiàn)值法進行評估稗。埃 在已掌

40、霸握相同或近似設(shè)拌備價格變化幅度巴的條件下，可以昂通過對設(shè)備原值爸進行價值調(diào)整確礙定其重置價值，拌計算公式為：辦 拌 哎重置價值=調(diào)整哎系數(shù)設(shè)備原值岸 第五十頒五條 外購機拔器設(shè)備重置價值板一般可有如下構(gòu)班成項目：疤 設(shè)頒備自身購置價格搬；疤 運擺輸費用；白 安愛裝調(diào)試費用；岸 進吧口設(shè)備關(guān)稅；搬 大案型設(shè)備一定期限版內(nèi)的資金成本；辦 其芭它必要合理的費隘用（如手續(xù)費、胺驗車費、牌照費辦等）。爸 評估時奧應(yīng)視評估對象具案體情況予以選取跋。版 第五十巴六條 自制機藹器設(shè)備重置價值案可以有如下構(gòu)成隘項目：艾 制襖造費用，包括消凹耗掉的原材料、氨輔料的購價和運捌雜費，應(yīng)分攤的辦管理費用和財務(wù)熬費用等

41、；熬 安阿裝調(diào)試費；頒 大佰型自制設(shè)備合理半的資金成本；邦 合敖理利潤；胺 其班它必要合理的費邦用。胺 如果評胺估目的實現(xiàn)后的頒設(shè)備使用者由于扒技術(shù)或經(jīng)濟上的百原因不能自行制稗造被評估的自制癌（標準）設(shè)備，氨則需要按外購機敖器設(shè)備進行評估埃。岸 第五十扮七條 各取費板項目的具體計價懊應(yīng)選取評估基準昂日能夠?qū)崿F(xiàn)和正安在實際執(zhí)行的價皚格及計價標準。擺當有多種價格或按計價標準時，應(yīng)伴選用評估目的實半現(xiàn)后的資產(chǎn)占有爸者在評估基準日扮獲得該項資產(chǎn)實八際需要承擔的最唉低的一種價格。埃選用各種價格資佰料或資訊時，要班注意價格形成日爸期距離評估基準礙日一般在一年以奧內(nèi)。向廠家詢價巴時，還要注意剔耙除廠家報價與

42、實靶際成交價的差異奧。白 第五十骯八條 當機器翱設(shè)備數(shù)量繁多時佰，應(yīng)進行分類，傲將相同或相近設(shè)擺備分別編組，通藹過重點解剖麻雀哎，然后在組內(nèi)進敖行點面推算相應(yīng)邦確定多臺設(shè)備評俺估值。對于精密靶、大型、高價等拜重點設(shè)備，仍需敖逐臺進行鑒定和拜評估。案 第五十擺九條 進口設(shè)佰備評估應(yīng)注意要邦符合替代性原則辦，查找國內(nèi)有無哎替代設(shè)備。在無拜國內(nèi)替代設(shè)備的拜前提下，應(yīng)查詢捌與該設(shè)備相同或頒類似設(shè)備在國外愛的現(xiàn)價，或了解笆同類設(shè)備價格變芭化情況，確定設(shè)扒備重置購價，再安根據(jù)其它計費項稗目和評估基準日按匯率，確定按人隘民幣計算的重置爸價值。挨 對于利吧用外匯購買的，鞍按人民幣計價和拌支付的國產(chǎn)設(shè)備班，應(yīng)按

43、國產(chǎn)設(shè)備罷進行評估。靶 第六十扳條 根據(jù)設(shè)備案實際使用情況，稗判斷該設(shè)備是否爸報廢。計提完折皚舊的設(shè)備還能正鞍常使用，仍應(yīng)正矮常進行評估計價疤。對于因?qū)嶓w性襖磨損和功能性損奧耗而確實不能使板用或國家法令強愛制報廢的設(shè)備，笆應(yīng)按清理變賣后辦的凈收益額確定稗評估值，并在評捌估報告中予以說柏明。爸 第六十佰一條 對于待礙修理設(shè)備，可按啊修復后的狀態(tài)評靶估，再將預計修安理費作為負債扣拜除，并予以專項佰說明。壩 第七哀章 在建工程啊資產(chǎn)評估白 第六十壩二條 在建工拔程是正在建設(shè)中白的固定資產(chǎn)建設(shè)阿或改良工程，包笆括成套或單項建擺設(shè)的生產(chǎn)性和非佰生產(chǎn)性固定資產(chǎn)邦以及維修、安裝稗、改建、擴建和扮大修理工程。

44、安 第六十把三條 對于施芭工建設(shè)完成后才癌可能發(fā)揮其預定扳功效的建設(shè)中固敗定資產(chǎn)，一般應(yīng)芭劃入在建工程資骯產(chǎn)的評估范圍；絆如果企業(yè)目前未熬將其按照在建工笆程進行管理，則哎也可根據(jù)企業(yè)管壩理和資產(chǎn)評估的斑實際需要，采用搬在建工程的評估叭方法確定其價值敖，再匯入其它的凹資產(chǎn)中，并予以把說明。辦 已列入按“在建工程”會靶計科目的資產(chǎn)，敗經(jīng)審核無誤后，礙區(qū)別情況劃入在熬建工程評估范圍芭或者匯入固定資礙產(chǎn)或其它的資產(chǎn)稗。已經(jīng)完工的在吧建工程一般應(yīng)視稗具體內(nèi)容歸入建稗筑物、機器設(shè)備愛等資產(chǎn)中，并加般以說明。胺 第六十辦四條 在建工板程評估過程中要辦注意了解在建工靶程的具體內(nèi)容、傲開工日期、結(jié)算凹方式、實際

45、完工百程度和工程量、拜實際支付款項，拜注意了解評估基拌準日后新發(fā)生款岸項的支付人。選盎定的評估基準日罷應(yīng)易于劃分工程擺完工程度、計算頒工程款項，盡量拔接近評估現(xiàn)場工扳作時間。對于評笆估基準日存在的班工程欠款和評估敖基準日后完成的唉工程及相應(yīng)費用疤，如果資產(chǎn)占有傲方已與有關(guān)方面扮達成明確的解決背意見，評估人員吧須相應(yīng)進行評估芭計算；否則評估伴人員應(yīng)將工程實岸際欠款計入負債巴，聲明評估基準半日未完工程不在埃本次評估工作考半慮的范圍之內(nèi)，盎相應(yīng)的經(jīng)濟利益叭應(yīng)由有關(guān)方面另俺行計算和考慮。版以上情況均須在礙評估報告書中予挨以明確說明。半 第六十襖五條 在建工皚程一般采用重置藹成本法進行評估鞍。應(yīng)按照正常

46、情叭況下在評估基準斑日重新形成該在挨建工程已經(jīng)完成拜的工程量所需發(fā)靶生的全部費用確爸定重置價值，當稗明顯存在較為嚴翱重的實體性陳舊案貶值、功能性陳昂舊貶值和經(jīng)濟性笆陳舊貶值時，還礙需扣除各項貶值扮額，否則貶值額笆為零。這里的全鞍部費用一般包括佰直接費用（含前捌期費用）、需計芭算的間接費用和霸其它費用、資金骯成本等。具體費跋用項目及金額根吧據(jù)評估基準日尚安在執(zhí)行的有關(guān)部安門頒布的標準和班實際存在的現(xiàn)行岸價格確定。擺 資金成靶本為正常建設(shè)工隘期內(nèi)工程占用資八金的籌資成本或唉資金機會成本。疤籌資成本為應(yīng)計鞍利息。計息本金翱和計息期可按照啊實際完成工程量奧在正常施工建設(shè)愛情況下需占用資挨金的數(shù)額及相應(yīng)

47、罷的時間計算。利靶息率應(yīng)選擇評估隘基準日仍在執(zhí)行捌的與正常工期同霸期（不短于一年岸）的基本建設(shè)貸扮款利率；如果評鞍估目的實現(xiàn)后的扳資產(chǎn)占用者不能按獲得基本建設(shè)貸巴款，則應(yīng)選擇所愛能獲得貸款中貸斑款利率最低的一板種來計算利息率阿。當利率水平基奧本穩(wěn)定時，利息暗率可以根據(jù)實際哎貸款利率計算。把資金機會成本可骯根據(jù)直接費用、背間接費用及其它哀費用三者之和乘斑以行業(yè)平均資金靶利潤率計算得出疤。凹 在建工矮程建設(shè)過程中必按然發(fā)生的設(shè)備、百物資、資金等方安面的消耗，應(yīng)納礙入評估值的計算班考慮中。版 第六十哎六條 當在建隘工程正常施工建矮設(shè)，工程款項正辦常支付，開工時奧間距離評估基準鞍日不超過一年時傲，可將

48、實際支付唉工程款項中的不胺合理費用剔除，藹再按照各類費用氨的價格變動幅度伴進行調(diào)整，得出敖在建工程評估值暗。如果實際支付俺工程款中已按規(guī)板定扣減了試運行絆收入等收入款額佰，則應(yīng)加回后，罷再進行調(diào)整。阿 第六十敗七條 對于建鞍成后可獨立經(jīng)營骯獲利的在建工程唉，條件適宜時也瓣可以采用收益現(xiàn)半值法評估?？赏ò氵^估算在建工程凹完工后資產(chǎn)的預傲期收益并折算成巴現(xiàn)值，再扣除在罷建工程完工還需埃追加的投資額及埃其資金成本，得吧出在建工程的評辦估值。在建工程邦的預期收益可以按是房地產(chǎn)售價、斑物業(yè)大樓的年租捌金、工業(yè)項目的俺年盈利等。翱 折現(xiàn)率八要以行業(yè)平均資鞍金收益率為基礎(chǔ)藹綜合確定。要注暗意年收益額的計辦算

49、口徑與折現(xiàn)率盎的計算口徑相一岸致。扒 第六十按八條 利用外拔匯資金形成的在擺建工程，對其中版的國產(chǎn)材料及其巴他物資、施工機八械，國內(nèi)設(shè)計、扮勘查、施工及其盎他國內(nèi)費用、國佰產(chǎn)設(shè)備等，均按岸國內(nèi)人民幣資金扮進行工程建設(shè)來擺確定相應(yīng)的資產(chǎn)半評估值。如果該鞍項資產(chǎn)評估目的藹屬于組建中外合暗資、合作企業(yè)等隘涉外經(jīng)濟行為，笆則應(yīng)將外匯發(fā)生皚額折算為人民幣氨，確定評估值。背 第八扳章 建筑物的扮評估背 第六十般九條 建筑物矮是指與土地相結(jié)辦合的建設(shè)成果，頒包括房屋和構(gòu)筑案物兩大類。安 建筑物挨與其占用土地密拔切相連，可把土搬地、建筑物及附霸著在土地、建筑邦物上不可分離的拜部分統(tǒng)稱為房地板產(chǎn)。岸 第七十昂條

50、 凡屬企業(yè)扮列為建筑物進行胺實際管理和使用把的評估對象，應(yīng)翱納入建筑物的評翱估范圍。具有建襖筑物的重要特性斑，但未列作建筑熬物進行管理的評白估對象，可以作阿為建筑物進行評伴估，并予以專項傲說明。建筑物中凹的附屬設(shè)備、設(shè)邦施等資產(chǎn)，可視敗需要歸入建筑物百或機器設(shè)備的評皚估范圍。爸 第七十拜一條 建筑物叭可以單獨評估，埃也可聯(lián)同其占用擺的土地使用權(quán)一癌起評估，還可隨哎整體企業(yè)一并進礙行評估。評估時襖要根據(jù)具體情況扮決定適宜的評估笆范圍和方法。岸 第七十唉二條 建筑物傲評估過程中要注疤意了解建設(shè)開工叭、竣工時間，維叭修及改擴建情況頒，建筑物設(shè)計、壩建造質(zhì)量及現(xiàn)行霸狀況。核查中尤吧其要注意已攤銷絆完、

51、未建帳和在唉異地的建筑物。版 第七十白三條 單獨評疤估建筑物一般采白用重置成本法。昂重置價值一般包吧括前期費用、綜骯合造價、其它費叭用、資金成本等拜。其中，前期費白用、綜合造價、艾其它費用應(yīng)按現(xiàn)捌行有關(guān)規(guī)定選取把。要注意與土地澳使用權(quán)評估時的盎計費項目相銜接拔，不要重復或遺礙漏。叭 資金成岸本為該建筑物正礙常建設(shè)工期內(nèi)占阿用資金的籌資成罷本或資金機會成阿本?；I資成本為瓣應(yīng)計利息，計息耙本金和本息期可搬按照正常施工建骯設(shè)情況下需占用半資金的數(shù)額及相昂應(yīng)的時間計算，背利息率應(yīng)選擇評霸估基準日仍在執(zhí)拔行的與正常工期伴同期（不短于一哀年）的基本建設(shè)敖貸款利率；如果疤評估目的實現(xiàn)后癌的資產(chǎn)占用者不霸能獲

52、得基本建設(shè)擺貸款，則應(yīng)選擇拔所能獲得貸款中按貸款利率最低的把一種來計算利息澳率。當利率水平頒基本穩(wěn)定時，利稗息率可以根據(jù)實翱際貸款利率計算斑。資金機會成本敗可根據(jù)前期費用敗、綜合造價及其擺它費用三者之和版乘以行業(yè)平均資扳金利潤率計算得骯出。根據(jù)建筑物啊和行業(yè)具體情況按，也可采用利息傲加合理利潤的方翱法確定資金成本把。邦 第七十澳四條 當建設(shè)百時間不超過一年唉，竣工時間離評澳估基準日不超過擺一個季度時，可熬根據(jù)審核無誤后拌的決算價格再加翱上資金成本和合百理利潤及其它必扮要合理的費用，拔確定重置價值。版 在確實隘掌握了各項成本佰在建筑物帳面原皚值中的構(gòu)成比例愛以及與現(xiàn)行價格哎差異幅度的情況扳下，也

53、可以通過吧對帳面原值的調(diào)安整，確定重置價絆值。般 第七十盎五條 在建筑叭物實體性陳舊貶把值或成新率的分瓣析計算過程中，鞍要注意分析設(shè)計頒使用年限、實際疤建造質(zhì)量、現(xiàn)行愛狀況和物理壽命絆，要根據(jù)建筑物般類型、用途、實安際使用時間、環(huán)哀境和條件，維修安狀況和大修理情骯況，現(xiàn)行狀態(tài)以皚及使用效果等情跋況，針對建筑物斑的結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)、般墻體、裝修等各頒部分，確定價值拜影響因素及影響邦程度。對于基本澳能夠正常使用的班建筑物，其成新傲率高于。八 功能性哎陳舊貶值須結(jié)合頒重置對象來考慮靶。經(jīng)濟性陳舊貶隘值須結(jié)合整體資傲產(chǎn)的經(jīng)營效益來襖考慮。板 第七十靶六條 施工建瓣設(shè)過程中必然發(fā)瓣生的設(shè)備、物資拌、資金等方面

54、的扒消耗，應(yīng)納入評白估值的計算考慮昂中。矮 能正常敗使用的建筑物，罷其評估值應(yīng)不低敖于重置成本的藹和該建筑物胺報廢清理的凈收把益額。懊 第七十敖七條 當建筑矮物數(shù)量繁多時，藹可進行分類，將骯相同或甚為相近斑的建筑物分別編半組，通過解剖麻背雀，然后在組內(nèi)扮進行點面推算相八應(yīng)確定評估值。背對于復雜、大型皚、高價等重點建背筑物仍需逐項進案行鑒定和評估。皚 第七十罷八條 對于可艾獨立經(jīng)營獲利的扒建筑物，條件適霸宜時也可以采用拔收益現(xiàn)值法評估邦。當建筑物與土半地使用權(quán)一并作按為房地產(chǎn)具有獨埃立經(jīng)營獲利能力瓣時，也可將建筑佰物與土地使用權(quán)襖合并為房地產(chǎn)按扮照收益現(xiàn)值法進拜行評估。當把未埃來預期凈收益折佰算

55、為現(xiàn)值時，所鞍選折現(xiàn)率可能會霸高于。敗 第七十哎九條 當存在唉著具有可比性的疤三個以上建筑物佰或房地產(chǎn)交易實頒例時，也可采用扮現(xiàn)行市價法進行盎評估，即將被評熬估的建筑物或房皚地產(chǎn)和市場近期絆已銷售的相類似懊的建筑物或房地按產(chǎn)相比較，找出斑評估對象與每個班參照物之間在建靶筑物或房地產(chǎn)價白值影響諸因素方敗面的差異，并據(jù)盎此對參照物的交霸易價格進行比較笆調(diào)整，從而得出頒多個參考值，再吧通過綜合分析，鞍調(diào)整確定被評估藹建筑物或房地產(chǎn)岸的評估值。昂 第八十皚條 條件允許挨時，可按現(xiàn)行市芭價法、收益現(xiàn)值愛法、重置成本法案的順序選用評估案方法。也可以一傲種方法為主，采拌用其它方法驗證靶。巴 評估人藹員可根據(jù)

56、實際情叭況選用前述基本扮方法之外的具體爸評估方法和處理芭方式。瓣 第八十佰一條 應(yīng)根據(jù)瓣建筑物實際使用皚情況，判斷該建芭筑物是否報廢。藹計提完折舊的建巴筑物如果還能正笆常使用，仍應(yīng)正俺常進行評估計價拜。對于因?qū)嶓w性搬磨損和功能性損癌耗而確實不能使巴用或國家法令強把制報廢的建筑物疤，應(yīng)按清理變賣柏后的凈收益額確芭定評估值，并在安評估報告中予以盎說明，要求企業(yè)挨辦理有關(guān)報批手霸續(xù)。藹 對于待艾修理建筑物，可敗按修復后的狀態(tài)凹評估，再將預計懊修理費作為負值翱扣除，并予以專澳項說明。叭 對于維皚修、改造、大修案理和資金投入情拜況及對建筑物評扳估值的影響應(yīng)加扒以說明，以利于傲正確理解評估結(jié)叭果。敗 第八

57、十拔二條 評估目班的為出租建筑物白時，也應(yīng)評出建凹筑物的現(xiàn)行公允鞍價格，再折現(xiàn)算佰出年租金的標準斑價，并在資產(chǎn)評敖估報告書中說明扮評估所依據(jù)或設(shè)案定的租金支付方扳式及基本租賃條擺件。哎 第八十懊三條 利用外半?yún)R資金形成的建背筑物，對其中的邦國產(chǎn)材料及其他耙物資、施工機械艾，國內(nèi)設(shè)計、勘藹查、施工及其他懊國內(nèi)費用、國產(chǎn)疤設(shè)備等，均按國柏內(nèi)人民幣資金進版行工程建設(shè)來確拌定相應(yīng)的資產(chǎn)評罷估值。如果該資鞍產(chǎn)評估目的屬于壩組建中外合資、翱合作企業(yè)等涉外拔經(jīng)濟行為，則應(yīng)斑將外匯發(fā)生額折安算為人民幣，確盎定評估值。班 第九耙章 土地使用襖權(quán)評估罷 第八十熬四條 土地使按用權(quán)是土地使用白者依法對土地進隘行使用

58、或依法對礙其使用權(quán)進行出敖讓、出租、轉(zhuǎn)讓拔、抵押、投資的半權(quán)利。根據(jù)有關(guān)霸法律規(guī)定，我國哀城市的土地歸國鞍家所有，農(nóng)村或百城郊的部分土地矮歸集體所有，使熬用者無土地所有埃權(quán)。爸 土地使瓣用權(quán)可單獨作為盎無形資產(chǎn)進行評跋估，也可和地上半建筑物一起作為扳房地產(chǎn)進行評估般，還可隨整體企扮業(yè)一并評估。安 第八十白五條 現(xiàn)行市巴價法、收益現(xiàn)值安法、重置成本法八都可用于土地使胺用權(quán)的評估。如把果土地使用權(quán)交佰易比較發(fā)達，首瓣先選用現(xiàn)行市價絆法，根據(jù)市場交辦易案例進行比較唉調(diào)整，得出評估邦值；否則，可考拜慮采用收益現(xiàn)值安法，根據(jù)土地使扳用權(quán)預期收益的捌折現(xiàn)值確定評估扒值；當這兩種方叭法都不宜采用時阿，再采用

59、重置成八本法，根據(jù)現(xiàn)在邦欲取得土地使用跋權(quán)所需發(fā)生的全半部費用，確定評白估值。具體評估矮時，還可根據(jù)評板估對象具體情況柏，選用符合資產(chǎn)敖評估原理的其它巴具體方法和方式跋。擺 第八十啊六條 采用現(xiàn)熬行市價法時，須傲通過市場調(diào)查，礙選擇三個以上正敖常交易的實例作百為參照物，參照柏物與評估對象應(yīng)靶屬同一城區(qū)或農(nóng)安村地區(qū)，地塊條爸件基本一致，交懊易時間應(yīng)盡量接哀近評估基準日。辦然后針對交易條百件、成交時間、耙區(qū)域和個別因素藹、容積率、使用芭年期等因素，進懊行比較調(diào)整，最柏后確定評估值。拌 第八十熬七條 采用收捌益現(xiàn)值法時，須靶根據(jù)土地使用權(quán)跋所能帶來的未來哀預期收益的現(xiàn)值耙確定評估值，須壩避免將其它資

60、產(chǎn)耙?guī)淼氖找嬲`算百到土地使用權(quán)的板收益中。目前，敖所選折現(xiàn)率可能扳會高于。八 第八十白八條 采用重岸置成本法時，須癌根據(jù)評估目的實般現(xiàn)后的土地使用敖權(quán)持有者欲取得埃該土地使用權(quán)所跋需花費的全部費般用確定土地使用拜權(quán)的評估值。熬 通常應(yīng)佰計算如下幾類費襖用：藹 農(nóng)藹地征地、補償費暗用，或城鎮(zhèn)土地阿使用權(quán)出讓金和安動遷費用；辦 土巴地開發(fā)、配套費般用；凹 資襖金成本；敗 其拔它有關(guān)稅費。半 具體計白費項目和數(shù)額按般評估基準日執(zhí)行鞍的當?shù)貥藴蚀_定般。若評估時發(fā)現(xiàn)叭原定評估基準日版后計費標準發(fā)生哀重大改變，則應(yīng)邦調(diào)整評估基準日叭。扮 第八十鞍九條 各城市柏頒布的基準地價隘不能簡單、直接翱地充當現(xiàn)行公