三大評價專業(yè)類別行業(yè)宣傳、貫徹資產(chǎn)評價法觀察

1、三大評估專業(yè)類別行業(yè)宣傳、貫徹資產(chǎn)評估法觀察2016年7月2日，全國人大常委會表決通過了 資產(chǎn)評 估法，將于2016年12月1起實(shí)施。可以預(yù)見，資產(chǎn)評估 法法律案的由臺和施行將對行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。在評估行 業(yè)大法通過后，我國三大評估行業(yè)協(xié)（學(xué)）會均對該法律案 不同程度進(jìn)行宣傳、貫徹。從目前來看，各評估專業(yè)類別對 法律宣傳形式和著力點(diǎn)有所不同，據(jù)評估絲觀察，綜合資產(chǎn) 評估類別力度為大，且側(cè)重于通過媒體和專家學(xué)者發(fā)聲，旨 在宣傳法律意義和重要性，視角開闊，從側(cè)面反映該專業(yè)類 別意志；房地產(chǎn)評估類別則重點(diǎn)在于宣傳法律案的細(xì)節(jié)，近 期對法律案進(jìn)行了一系列詮釋，傳達(dá)了該評估專業(yè)類別思 考；土地評估類別

2、則相對較為內(nèi)斂，強(qiáng)調(diào)評估專業(yè)性。一、綜合資產(chǎn)評估專業(yè)類別行業(yè)7月2日，法律案表決通過當(dāng)天，中國資產(chǎn)評估協(xié)會即在官 網(wǎng)發(fā)布了快訊并于當(dāng)天舉行座談會熱烈慶祝資產(chǎn)評估法 審議通過。據(jù)中評協(xié)官網(wǎng)：在座談會上中評協(xié)會長賀邦靖指 由，資產(chǎn)評估法的由臺是資產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展的一件大事， 是我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)法律體系建設(shè)的一項(xiàng)重要成果，對 我國資產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展具有里程碑式的意義，標(biāo)志著我國資 產(chǎn)評估行業(yè)進(jìn)入依法治理新時代。（圖：來自中評協(xié)官網(wǎng)）多地地方評協(xié)也召開有關(guān)會議，學(xué)習(xí)資產(chǎn)評估法，傳達(dá) 了中國資產(chǎn)評估協(xié)會慶祝資產(chǎn)評估法審議通過座談會精神。7月8日，資產(chǎn)評估行業(yè)多位專家學(xué)者在中國會計(jì)報發(fā) 表多篇與資產(chǎn)評估法

3、相關(guān)文章，從內(nèi)容來看文章著力于 對法律案由臺的意義和作用的論述，以體現(xiàn)行業(yè)意志和對法 律重視，表達(dá)對行業(yè)迎來大法欣慰。主要文章有：.北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司董事長孫建民：資產(chǎn)評估法保障市場獲得高質(zhì)專業(yè)服務(wù)資產(chǎn)評估法針對法定業(yè)務(wù)和 非法定業(yè)務(wù)制定了不同的執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，能夠滿足行業(yè)快速發(fā)展 對人才的需求。.中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司董事長范樹奎：資產(chǎn)評估法由臺釋放六大改革紅利自律處罰、行政處罰、民責(zé)、刑責(zé)嚴(yán) 苛覆蓋，各環(huán)節(jié)各主體違法責(zé)任設(shè)計(jì)縝密，非專莫為，非誠 莫入，以誠實(shí)守信、專業(yè)勤勉來提升評估的社會公信力。.中國人民大學(xué)政策科學(xué)研究中心主任俞明軒：資產(chǎn)評估法所進(jìn)行的制度創(chuàng)新規(guī)定評估機(jī)構(gòu)須向工商行

4、政管理部門 申請辦理登記，向有關(guān)評估行政管理部門備案。這一評估機(jī) 構(gòu)備案制度的設(shè)計(jì)，加大了資產(chǎn)評估行業(yè)重點(diǎn)領(lǐng)域關(guān)鍵環(huán)節(jié) 的市場化改革力度，調(diào)整了評估行政管理制度，是深化資產(chǎn) 評估行政管理體制改革的需要，也是深入推進(jìn)簡政放權(quán)的體 現(xiàn)。.中通誠資產(chǎn)評估有限公司董事長劉公勤：“法治夢”圓邁入守護(hù)價值新時代資產(chǎn)評估法是一部守護(hù)資源價值、維護(hù)市場公平、規(guī)范資本運(yùn)作的國家法律。資產(chǎn)評估法的由臺，將使國有經(jīng)濟(jì)及各類經(jīng)濟(jì)主體在市場交易中的合法權(quán) 益，都得到法律制度上的維護(hù)和專業(yè)管理上的保障，為市場 經(jīng)濟(jì)的順暢運(yùn)行提供重要支持和保護(hù)，使我國基本經(jīng)濟(jì)制度 和市場經(jīng)濟(jì)體制得到更加有效的完善。.中企華資產(chǎn)評估有限公司

5、董事長權(quán)忠光：資產(chǎn)評估法成為行業(yè)做強(qiáng)做大的新引擎我國現(xiàn)有的資產(chǎn)評估、房地產(chǎn)評 估、土地評估、礦權(quán)評估、舊機(jī)動車鑒定估價和保險公估等， 都要遵從資產(chǎn)評估法。建立與我國市場經(jīng)濟(jì)體系相適應(yīng) 的資產(chǎn)評估法律制度，有利于我國各行政主管部門統(tǒng)一監(jiān)管 尺度。.中國資產(chǎn)評估協(xié)會秘書長張國春：對于整個行業(yè)而言，資產(chǎn)評估法最重要的意義是厘清了評估過程中相關(guān)各方的法 律責(zé)任為維護(hù)國家和公共利益提供了法律保護(hù)。二、土地評估專業(yè)類別行業(yè)7月4日，中國土地估價師協(xié)會在官網(wǎng)發(fā)布了 資產(chǎn)評估法 法律案全文，同時以“全國人大權(quán)威解讀資產(chǎn)評估法”為題轉(zhuǎn)發(fā)了全國人大常委會新聞發(fā)布會與資產(chǎn)評估法有關(guān) 答記者問相關(guān)內(nèi)容。在土地評估行業(yè)

6、對于法律案由臺，反映最為快速當(dāng)屬廣東不動產(chǎn)登記與估價專業(yè)人員協(xié)會（土地估價師專業(yè)協(xié)會）土協(xié)于7月2日深夜轉(zhuǎn)發(fā)了全國人大常委會新聞發(fā)布會與資產(chǎn)評估法有關(guān)答記者問相關(guān)內(nèi)容；7月5日、6日連續(xù)在官網(wǎng)和微信公眾號發(fā)布了包括該協(xié)會會長在內(nèi)的多位行業(yè)內(nèi)專家文章，多篇文章內(nèi)容重點(diǎn)論述了評估的專業(yè)類別和土地 評估專業(yè)性。主要有：.廣東不動產(chǎn)登記與估價專業(yè)人員協(xié)會會長謝戈力：開啟評 估行業(yè)新紀(jì)元一一淺談資產(chǎn)評估法謝會長在文章中談了資產(chǎn)評估法的現(xiàn)實(shí)意義與深遠(yuǎn)影響， 強(qiáng)調(diào)法律兼顧了各評估專業(yè)發(fā)展實(shí)際與現(xiàn)狀，吸收了各評估 專業(yè)的改革實(shí)踐成果以及貫徹實(shí)施好法律任重道遠(yuǎn)。同時， 文章也認(rèn)為在評估法正式實(shí)施前，相關(guān)配套管理

7、制度建立刻 不容緩。分別為：（摘自：開啟評估行業(yè)新紀(jì)元 淺談資產(chǎn) 評估法）此也從側(cè)面反映了土地評估行業(yè)近期一些工作方向。.深圳市廣衡房地產(chǎn)和土地估價有限公司董事長唐劍波：解讀資產(chǎn)評估法的“專業(yè)” 3.廣東中地土地房地產(chǎn)評估與規(guī)劃 設(shè)計(jì)有限公司總經(jīng)理謝建春：土地評估專業(yè)性分析4.廣東思遠(yuǎn)土地房地產(chǎn)評估咨詢有限公司總經(jīng)理廖旻：聚焦行業(yè)發(fā)展 趨勢凸顯土地估價專業(yè)優(yōu)勢一一論土地估價在新形勢下專 業(yè)分工中的不可替代性7月7日，中國土地估價師與土地登記代理人協(xié)會（中估協(xié)）在北京召開了資產(chǎn)評估法座談會。當(dāng)天會議議程：（圖：來自中估協(xié)官網(wǎng)）據(jù)中估協(xié)官網(wǎng)：座談會上中估協(xié)會長胡存智指由，土地估價 行業(yè)要進(jìn)一步提高

8、認(rèn)識，做好本職工作。對于自律管理相關(guān) 規(guī)章制度的制定或修訂，中估協(xié)要抓在前面，落到實(shí)處，配 合行政主管部門做好土地估價行業(yè)監(jiān)管工作。7月14日，國土資源部黨組成員、副部長王廣華就資產(chǎn)評 估法宣傳貫徹工作到中估協(xié)調(diào)研。據(jù)中估協(xié)官網(wǎng)：王廣華副部長要求協(xié)會：一是要進(jìn)一步加強(qiáng) 資產(chǎn)評估法宣傳力度，號召土地估價行業(yè)認(rèn)真學(xué)習(xí)、正確理解、切實(shí)貫徹資產(chǎn)評估法；二是協(xié)會要積極配合行 政部門，依法做好有關(guān)配套制度的制定工作；三是協(xié)會要依 據(jù)土地估價國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，有計(jì)劃、有步驟的制定土地估價 行業(yè)相關(guān)準(zhǔn)則，并進(jìn)一步完善行業(yè)自律管理體系、信用評價 體系建設(shè)，為資產(chǎn)評估法的順利實(shí)施做好準(zhǔn)備。三、房地產(chǎn)評估專業(yè)類別行業(yè)作

9、為目前三大評估專業(yè)類別中執(zhí)業(yè)評估師（房地產(chǎn)估價師）評估業(yè)務(wù)量最多，評估總收入也最高的專業(yè)類別。資產(chǎn)評估法表決通過后，房地產(chǎn)評估專業(yè)類別行業(yè)開始對法律由 臺給人感覺是不慍不火，不似其他兩個類別行業(yè)協(xié)會，有開 座談會或者調(diào)研的宣傳信息報道，以致有從業(yè)人員抱怨房地 產(chǎn)估價師學(xué)會怎么對該法律案由臺不聞不問？但這并不表示房地產(chǎn)評估類別行業(yè)沒有進(jìn)行相關(guān)考量。相反，自7月8日起中國房地產(chǎn)估價師協(xié)會分別在官網(wǎng)發(fā)布了 一系列對資產(chǎn)評估法的理解（截至 7-15共四篇），在業(yè) 內(nèi)引起了廣泛關(guān)注，內(nèi)容信息量大。現(xiàn)按倒序方式全部轉(zhuǎn)載 如下：對資產(chǎn)評估法的系列理解（1-4）來自I中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會資產(chǎn)評估

10、法已由全國人民代表大會常務(wù)委員會于2016年7月2日通過，自2016年12月1日起施行。廣大資產(chǎn)評估行業(yè)人士應(yīng) 認(rèn)真學(xué)習(xí)、貫徹落實(shí)資產(chǎn)評估法，促進(jìn)資產(chǎn)評估行業(yè)規(guī)范健 康發(fā)展。以下是我們對資產(chǎn)評估法的理解。理解之四：“資產(chǎn)評估師”這個名稱已變?yōu)槟壳案黝愒u估師 和估價師的一個泛稱，并分為不同的專業(yè)類別，沒有可以從 事各種評估業(yè)務(wù)的資產(chǎn)評估師。資產(chǎn)評估法所稱的“資產(chǎn)評估”是廣義的概念，“資產(chǎn)評估師（簡稱評估師）”也是廣義的資產(chǎn)評估師，不再是財政部 所管的狹義的資產(chǎn)評估和狹義的資產(chǎn)評估師，并且資產(chǎn)評估 法第8條明確規(guī)定“國家根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展需要確定評估師 專業(yè)類別”，第28條規(guī)定“評估機(jī)構(gòu)開展法定評估

11、業(yè)務(wù)，應(yīng) 當(dāng)指定至少兩名相應(yīng)專業(yè)類別的評估師承辦，評估報告應(yīng)當(dāng) 由至少兩名承辦該項(xiàng)業(yè)務(wù)的評估師簽名”。由此可見，資產(chǎn)評估師只有分為不同的專業(yè)類別才合法。資產(chǎn)評估師之所以要分專業(yè)類別是由評估行業(yè)的性質(zhì)決定的，因?yàn)橘Y產(chǎn)評估是對評估對象的價值進(jìn)行評估，這首先是 與評估對象這種“物”密不可分的，評估時必須視“物”而 為，必須對評估對象“識貨”。如果連評估對象的真假、好 壞都難以鑒別，就根本評估不了評估對象的價值，更談不上 客觀、合理、準(zhǔn)確評估了。而現(xiàn)實(shí)中的一個人通常是不可能 對各種評估對象，如房地產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、無形資產(chǎn)、礦業(yè)權(quán)、 舊機(jī)動車、珠寶玉石、古董和藝術(shù)品等，都具有相應(yīng)的專業(yè) 知識及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)而“

12、識貨”的。止匕外，世界上包括資產(chǎn)評估 在內(nèi)的所有專業(yè)服務(wù)都要遵守的基本職業(yè)道德之一，是應(yīng)具 有相應(yīng)的專業(yè)勝任能力，也就是俗話所說的“沒有金剛鉆， 別攬瓷器活”。因此，資產(chǎn)評估師要分專業(yè)類別，就像教師要分教授的課程 類別，醫(yī)師要分診治的?？祁悇e，律師要分專業(yè)領(lǐng)域特長一 樣，尤其是設(shè)計(jì)師要分是服裝設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、汽車設(shè)計(jì)、 飛機(jī)設(shè)計(jì)等。資產(chǎn)評估師如果不分專業(yè)類別，或者專業(yè)類別 不夠具體明確，是所謂“綜合資產(chǎn)評估師”，也會大大降低自己的專業(yè)性及專業(yè)形象和地位。因?yàn)槟蔷拖裾Z文、數(shù)學(xué)、 外語、音樂、舞蹈等課程都教的教師，通常只適合教幼兒園 孩子或小學(xué)低年級學(xué)生。因此，無論是從法律規(guī)定還是從評估行業(yè)及評估

13、師自身發(fā)展 需要考慮，目前的狹義資產(chǎn)評估師不應(yīng)與資產(chǎn)評估法所稱的 廣義資產(chǎn)評估師混同，不能再籠統(tǒng)、模糊地稱為資產(chǎn)評估師， 而應(yīng)找到自己的“專業(yè)類別”?？赡苷腔谶@些原因，資 產(chǎn)評估法作曲了資產(chǎn)評估師要分專業(yè)類別的明確規(guī)定。理解之三：在分行業(yè)監(jiān)督管理下，沒有對評估機(jī)構(gòu)的名稱、 專業(yè)、地域范圍作由規(guī)定，提高了評估機(jī)構(gòu)的評估師數(shù)量要 求，有利于評估機(jī)構(gòu)之間自由競爭和做大做強(qiáng)。對于評估行業(yè)的四類主體一一評估行政管理部門、評估行業(yè) 協(xié)會、評估師、評估機(jī)構(gòu)中的前三類，資產(chǎn)評估法均有分專 業(yè)的明確規(guī)定，如規(guī)定有關(guān)評估行政管理部門按照各自職責(zé) 分工進(jìn)行監(jiān)督管理，全國性評估行業(yè)協(xié)會按照專業(yè)領(lǐng)域設(shè) 立，評估師按

14、照專業(yè)類別開展評估業(yè)務(wù)，但唯獨(dú)沒有對評估 機(jī)構(gòu)作由分專業(yè)的規(guī)定，也沒有對評估機(jī)構(gòu)的名稱、地域范 圍作由規(guī)定。評估機(jī)構(gòu)只要有一定數(shù)量的評估師（其中公司 形式應(yīng)有8名以上，合伙形式應(yīng)有 2名以上），向工商行政 管理部門登記，到有關(guān)評估行政管理部門備案，即可開展評 估業(yè)務(wù)。止匕外，資產(chǎn)評估法第 22條規(guī)定“委托人有權(quán)自主 選擇符合本法規(guī)定的評估機(jī)構(gòu)，任何組織或者個人不得非法 限制或者干預(yù)”；第42條規(guī)定”評估行政管理部門不得違反 本法規(guī)定，對評估機(jī)構(gòu)依法開展業(yè)務(wù)進(jìn)行限制”；第43條規(guī)定評估行政管理部門“不得利用職權(quán)為評估機(jī)構(gòu)招攬業(yè)務(wù)”c從上述規(guī)定來看，一是有利于大的評估機(jī)構(gòu)的發(fā)展，二是有 利于原資產(chǎn)

15、評估機(jī)構(gòu)的發(fā)展。之所以說有利于大的評估機(jī)構(gòu) 的發(fā)展，是因?yàn)槟壳岸鄶?shù)中小評估機(jī)構(gòu)的評估師數(shù)量不足 名，這些評估機(jī)構(gòu)如要生存下去，要么是增加評估師數(shù)量， 要么是合并、兼并，要么是改制為合伙形式。而這些都會遇 到不少困難，例如目前的評估師總量有限，不容易招聘到； 合伙形式的評估機(jī)構(gòu)因要承擔(dān)無限責(zé)任，目前基本上沒有， 未來是否意愿采取這種形式也不好說。較大的可能性是合 并、兼并，但這也絕非易事，如需要志同道合，需要委曲求 全。之所以說有利于原資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的發(fā)展，是因?yàn)椴徽撛u估機(jī) 構(gòu)過去是原資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，還是房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)、土地估價 機(jī)構(gòu)等，之間不再有名稱、專業(yè)、地域范圍等限制，可以自 由競爭。但由于一

16、般人通常搞不清楚資產(chǎn)評估法所稱的資產(chǎn) 評估已不再是原狹義的資產(chǎn)評估，并且“資產(chǎn)評估公司”給 人以所有的評估業(yè)務(wù)都能做的感覺，使得原資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在 名稱上占有優(yōu)勢，這些機(jī)構(gòu)只要聘用相關(guān)專業(yè)類別的評估 師，到相應(yīng)的評估行政管理部門備案，就可以較容易地開展 房地產(chǎn)估價、土地估價等評估業(yè)務(wù)，而房地產(chǎn)估價、土地估 價等評估機(jī)構(gòu)則較難以開展原資產(chǎn)評估的業(yè)務(wù)。當(dāng)然，上述情況是否會由現(xiàn)，還取決于現(xiàn)有的各種評估機(jī)構(gòu) 資質(zhì)許可審批或變相的資質(zhì)許可審批能否繼續(xù)搞，即使能繼 續(xù)搞，評估機(jī)構(gòu)的評估師數(shù)量要求等條件要不要修改，以及 評估機(jī)構(gòu)向有關(guān)評估行政管理部門備案時，有關(guān)評估行政管 理部門能不能、會不會設(shè)立備案條件甚至

17、搞變相的資質(zhì)許可 審批，這些都有待于立法機(jī)關(guān)和有關(guān)評估行政管理部門作由 解釋說明。但不管怎樣，沒有法律法規(guī)依據(jù)設(shè)立的各種評估 機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可審批應(yīng)當(dāng)是不能搞的，特別是行業(yè)協(xié)會不能 搞。因?yàn)橘Y產(chǎn)評估法在這方面允許行業(yè)協(xié)會可以做的主要是“公布加入本協(xié)會的評估機(jī)構(gòu)名單”，“建立會員信用檔案， 將會員遵守法律、行政法規(guī)和評估準(zhǔn)則的情況記入信用檔 案，并向社會公開”，“定期對會員由具的評估報告進(jìn)行檢查， 按照章程規(guī)定對會員給予獎懲”。理解之二：資產(chǎn)評估法確立了按專業(yè)類別設(shè)立評估師的原則，房地產(chǎn)估價師是房地產(chǎn)專業(yè)類別的評估師，房地產(chǎn)評估 業(yè)務(wù)應(yīng)由注冊房地產(chǎn)估價師承辦，房地產(chǎn)評估報告應(yīng)由注冊 房地產(chǎn)估價師簽名

18、。資產(chǎn)評估法所稱的資產(chǎn)評估，是廣義的概念，包括房地產(chǎn)價 格評估（簡稱房地產(chǎn)估價或房地產(chǎn)評估）。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)估價制度是依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法建立的，城市房地產(chǎn)管理 法第34條規(guī)定“國家實(shí)行房地產(chǎn)價格評估制度” 。資產(chǎn)評估 法施行后，房地產(chǎn)估價既要遵守資產(chǎn)評估法，更要遵守城市房地產(chǎn)管理法。因?yàn)榫唾Y產(chǎn)評估事項(xiàng)來說，資產(chǎn)評估法是一 般法，城市房地產(chǎn)管理法是特別法。根據(jù)特別法優(yōu)于一般法 原則，城市房地產(chǎn)管理法對房地產(chǎn)估價有特別規(guī)定的，應(yīng)適 用城市房地產(chǎn)管理法，城市房地產(chǎn)管理法沒有特別規(guī)定的，59應(yīng)遵守資產(chǎn)評估法。就目前的房地產(chǎn)估價師資格來說，城市房地產(chǎn)管理法第條特別規(guī)定：“國家實(shí)行房地產(chǎn)價格評估人員資格

19、認(rèn)證制 度?！倍以诮陙韲鴦?wù)院多批取消了眾多職業(yè)資格的情況 下，房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格仍然得以保留。因此，房地產(chǎn)估 價師資格目前仍然是國家“準(zhǔn)入類職業(yè)資格”，房地產(chǎn)估價師資格考試將按照現(xiàn)行做法繼續(xù)開展。資產(chǎn)評估法第28條規(guī)定“評估機(jī)構(gòu)開展法定評估業(yè)務(wù)，應(yīng) 當(dāng)指定至少兩名相應(yīng)專業(yè)類別的評估師承辦，評估報告應(yīng)當(dāng) 由至少兩名承辦該項(xiàng)業(yè)務(wù)的評估師簽名”。因此，綜合城市房地產(chǎn)管理法和資產(chǎn)評估法的規(guī)定，注冊房地產(chǎn)估價師是房 地產(chǎn)專業(yè)類別的評估師，評估機(jī)構(gòu)開展評估對象為房地產(chǎn)的 所有評估業(yè)務(wù)，包括法定的和非法定的評估業(yè)務(wù)，都應(yīng)當(dāng)指 定至少兩名注冊房地產(chǎn)估價師承辦，評估報告應(yīng)當(dāng)由至少兩 名承辦該項(xiàng)業(yè)務(wù)的注冊房地產(chǎn)估價師簽名。理解之一：評估工作的難度大大增加，評估師和評估機(jī)構(gòu)的 責(zé)任和風(fēng)險也大大增加，評估成為高危的職業(yè)和行業(yè)，評估 師要更加勤勉謹(jǐn)慎執(zhí)業(yè)。資產(chǎn)評估法施行后，其對評估工作 的要求比現(xiàn)行評估標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、準(zhǔn)則、指導(dǎo)意見等的要求嚴(yán) 格的，應(yīng)按照資產(chǎn)評估法的要求來做。例如，現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范僅要求“對搜集的估價所需資料應(yīng)進(jìn)行 檢查”，而資產(chǎn)評估法第13條規(guī)定評估專業(yè)人員應(yīng)“對評估活動中使用的有關(guān)文件、證明和資料的真