中國商業(yè)地產(chǎn)專家報(bào)告擴(kuò)大內(nèi)需要靠商業(yè)地產(chǎn)

1、前 言 2008年，太不平凡，也太多磨難。 2008年，中國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了自己的春夏秋冬。無論是地震雪災(zāi)，還是奧運(yùn)的成功舉辦，無論是國際金融海嘯，還是中國宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，房地產(chǎn)領(lǐng)域中的“狼來了”終于變成了現(xiàn)實(shí)，整個(gè)行業(yè)的投資者、消費(fèi)者的心理預(yù)期都受到很大的震蕩和挫折。 我們即將走進(jìn)歲末，在歲末年初之際，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)邀請了行業(yè)近20位不同領(lǐng)域的專家學(xué)者與專業(yè)人士，對2008年商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)政策、各領(lǐng)域一年的發(fā)展進(jìn)行了研討、總結(jié)和梳理、對2009年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展大勢有一個(gè)預(yù)測，供業(yè)界參考！ 綜 述 2008年由美國次貸危機(jī)引發(fā)的全球性金融危機(jī)，有的專家學(xué)者稱為金融瘟疫，但目

2、前對我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)影響到一個(gè)什么樣的程度還不太絕對明朗成為眾多經(jīng)濟(jì)學(xué)家和專家的共識。然而，對于目前由美國次貸危機(jī)引起的世界性金融危機(jī)，目前把它說得太厲害了，好像我們到了崩潰邊緣，其實(shí)不是這樣的。但我們又不能低估，要有一定的思想準(zhǔn)備和防范措施。 商業(yè)地產(chǎn)對中國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展能夠起到拉動(dòng)的作用，而且能使國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)向前發(fā)展已經(jīng)顯現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)也是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長點(diǎn)。一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要“三匹馬車”，即固定資產(chǎn)投資、消費(fèi)與對外貿(mào)易。固定資產(chǎn)投資中有很重要的一塊就是商業(yè)地產(chǎn)，擴(kuò)大內(nèi)需也要靠商業(yè)地產(chǎn)。 目前中國的高端商業(yè)地產(chǎn)、中端商業(yè)地產(chǎn)、低端商業(yè)地產(chǎn)在每一個(gè)地區(qū)分布仍然不均勻。在2008年宏觀

3、經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)比較大的回落的情況下，出現(xiàn)大的動(dòng)蕩或者不可知的因素依然存在，但在各種變量比較復(fù)雜的情況之下，商業(yè)地產(chǎn)受到的沖擊還是比較小的行業(yè)。 商業(yè)地產(chǎn) 總結(jié) 開發(fā) 上半年： 隨著中國對外資零售限制的取消，國際零售商得以有機(jī)會(huì)進(jìn)入中國這個(gè)世界上最大的消費(fèi)潛力國。一方面，大量的零售商進(jìn)入中國市場，推動(dòng)了我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，另一方面，大量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目正在興建之中，呈現(xiàn)出供求兩旺的現(xiàn)象。 隨著住宅市場的飽和與走低，更多有實(shí)力的開發(fā)商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，出現(xiàn)了一大批優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，行業(yè)的總體水平在2008年有明顯的提高，不僅是開發(fā)商和投資者開始成熟，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的成熟度也在相應(yīng)提高。 主要大中城市商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)

4、關(guān)系無明顯大起大落，市場價(jià)格相對平穩(wěn)，但隨著進(jìn)入年中，供應(yīng)量和空置率開始互相的不斷提升。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)多元化趨勢在2008年得到體現(xiàn)，除了傳統(tǒng)的大的房地產(chǎn)開發(fā)商以外，商業(yè)經(jīng)營者成為市場的絕對新軍，別的領(lǐng)域進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也成為2008年商業(yè)地產(chǎn)的一大特點(diǎn)。 諸多開發(fā)商和商業(yè)企業(yè)上市前的拼命跑馬占地和上市后的財(cái)大氣粗的建地，都對商業(yè)地產(chǎn)的招商和開發(fā)起到了巨大的推動(dòng)作用。 大城市人口向郊區(qū)擴(kuò)散的現(xiàn)象開始成型，新的居住區(qū)的形成并產(chǎn)生新的消費(fèi)需求，為郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)提供了基本條件，開始出現(xiàn)比較看好的區(qū)域性商業(yè)中心。 老城區(qū)的商業(yè)升級換代和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)逐步向郊區(qū)化發(fā)展成為2008年許多大城市的重要

5、特征。 下半年： 中國商業(yè)地產(chǎn)投資總體在穩(wěn)定中開始出現(xiàn)減緩，總量供過于求、空置率開始增高，各地發(fā)展的不均衡的差距開始拉大。 隨著世界性經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，中國也沒能避免。世界主要投資中國的投資機(jī)構(gòu)和銀行受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，對中國投資的承諾無法得以實(shí)現(xiàn)，另外，特別是中國部分媒體過大過快的夸張世界性經(jīng)濟(jì)危機(jī)對中國的危險(xiǎn)性和危害性，國內(nèi)投資機(jī)構(gòu)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商也放緩了投資與開發(fā)的步伐，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的投資在局部地區(qū)出現(xiàn)了停滯的狀態(tài)。 受住宅市場從2007年年中開始出現(xiàn)的低迷的影響，直接導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)2008年下半年的開發(fā)商直接面臨著資金的缺乏，同時(shí)，做商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商一般都是從住宅轉(zhuǎn)做商業(yè)地產(chǎn),甚至拿做住宅賺

6、的錢來推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,由于住宅市場的急劇萎縮,直接導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)一步的投資，并且影響的面還相當(dāng)大。 中國商業(yè)地產(chǎn)主要通過銷售或租賃的方式回籠資金,在2008年下半年的股票、基金等金融市場不穩(wěn)定的情況下,資金大幅縮水，也是直接影響商業(yè)地產(chǎn)投資萎縮的重要因素之一。 隨著世界性經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，消費(fèi)者的購物尤其是與房地產(chǎn)相關(guān)的建材、家電和家具家居，中高端商品以及“吃喝玩樂”的消費(fèi)也開始下滑,導(dǎo)致眾多商家開店的熱情和速度降低，有的大型連鎖商家甚至停止了擴(kuò)展，影響了商業(yè)地產(chǎn)的招商，延緩了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)營。 小結(jié)： 2008年整個(gè)一年，中國的商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展的過程中始終飽受資本缺乏、零售資源稀缺

7、、規(guī)劃上的缺陷、粗放的運(yùn)營管理等客觀因素的困擾。 國內(nèi)一些大城市的商業(yè)多中心的格局開始初步形成，商圈由概念開始變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，但并沒有出現(xiàn)銷售與開業(yè)運(yùn)營興旺的期待局面。 經(jīng)過前兩年的開發(fā)與運(yùn)營，很多城市副中心和區(qū)域商業(yè)中心的地位在2008年開始越來越鞏固，這些地方形成了城市副中心和區(qū)域商業(yè)中心，并拉動(dòng)了所在地商業(yè)以及商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，但速度也有放緩的趨勢。 在國內(nèi)二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平相對落后的局面在2008年開始有所提升，尤其是內(nèi)地的城市，包括一些省會(huì)城市，商業(yè)發(fā)展水平相對比較落后的局面在2008年也開始轉(zhuǎn)型；商業(yè)模式比較簡單，業(yè)態(tài)比較傳統(tǒng)，以百貨、大賣場、商業(yè)街、批發(fā)市場為主要形式的國內(nèi)二

8、、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)在2008年也有所改善。 缺乏創(chuàng)新的商業(yè)概念和差異化的業(yè)態(tài)、整體資金實(shí)力不強(qiáng)和中長期資金品種幾乎空白、系統(tǒng)和長期運(yùn)營能力偏弱、專業(yè)細(xì)分化和跨界人才的匱乏和流動(dòng)性加快，包括以銷售商鋪為主的模式依然占主導(dǎo)地位，仍然是2008年中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的問題。 在銷售難的前提下，很多開發(fā)商開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開始被動(dòng)持有，但由于缺乏開發(fā)與運(yùn)營管理的經(jīng)驗(yàn)，增加了持有的難度，也延緩了招商和開業(yè)的進(jìn)度。 銷售、招商、融資三難仍然是困擾商業(yè)地產(chǎn)整體水平提高和持續(xù)健康發(fā)展的的瓶頸。當(dāng)然也出現(xiàn)了一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體銷售和合作開發(fā)的多樣化方式，一些主動(dòng)持有并運(yùn)營成功的案例和專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商也正在可喜

9、的涌現(xiàn)，但短期內(nèi)還無法成為主流。 銷租 商業(yè)地產(chǎn)租售價(jià)格上半年在中國主要大中城市無明顯大起大落，市場租售價(jià)格相對平穩(wěn)，但下半年開始出現(xiàn)下降的趨勢，有的城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目基本上無法啟動(dòng)，不能按時(shí)開工和開業(yè)的項(xiàng)目開始明顯增多。 招商 受大勢的影響，整體商業(yè)零售市場的競爭空前激烈，無效商業(yè)面積供應(yīng)亦呈現(xiàn)出了進(jìn)一步加大的趨勢，諸多建成的商業(yè)地產(chǎn)未能符合商戶的需求，在招商時(shí)遇到較大的困難，“招商難”成為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商的共性。 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的競爭更多的從開發(fā)轉(zhuǎn)向招商競爭，單純依靠炒作概念的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)較大的招商壓力，真正招商成功者甚少，直接導(dǎo)致開業(yè)的推遲或者根本無法開業(yè)。 趨勢 2009年將是一個(gè)機(jī)

10、遇與挑戰(zhàn)并存的年代。全球經(jīng)濟(jì)低迷影響中國商業(yè)地產(chǎn)增長有限，投融資與并購壓力仍然不減。 2009年住宅開發(fā)仍然備受宏觀調(diào)控的沖擊，相對商業(yè)地產(chǎn)而言受到的政策性的影響依然較少，客觀上推動(dòng)了更多的房地產(chǎn)企業(yè)向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，但對一些資金實(shí)力較弱和融資渠道狹窄的企業(yè)，也面臨著嚴(yán)峻的考驗(yàn)甚至被迫和主動(dòng)退出；即使是一些資本型的品牌企業(yè)，由于受到短期變現(xiàn)和年報(bào)的壓力，特別是持有物業(yè)長期經(jīng)營的綜合檢驗(yàn)，也會(huì)調(diào)整對商業(yè)地產(chǎn)特別是持有物業(yè)的投資戰(zhàn)略和組合策略。 另一方面國家出臺(tái)的一系列政策積極擴(kuò)大內(nèi)需，相對的會(huì)拉動(dòng)商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，并為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了基礎(chǔ)。 隨著很多大的房地產(chǎn)開發(fā)公司的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)型，進(jìn)入

11、商業(yè)地產(chǎn)已成必然，其標(biāo)志是大公司都會(huì)明確或者調(diào)高各自持有資產(chǎn)，組建自己的商業(yè)地產(chǎn)專門的投資與運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)，商業(yè)地產(chǎn)的集團(tuán)化開發(fā)和連鎖經(jīng)營將會(huì)成為開發(fā)的主流。 隨著國家擴(kuò)大內(nèi)需政策的實(shí)施，通過城市基礎(chǔ)工程的建設(shè)和新區(qū)的發(fā)展，商業(yè)的需求也會(huì)增加，商業(yè)拓展會(huì)出現(xiàn)多中心和差異化的局面。 受到城市化進(jìn)程加快因素的驅(qū)動(dòng)，中國二、三線城市的規(guī)模和城市建設(shè)普遍面臨升級的需求，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模會(huì)進(jìn)入一個(gè)放量擴(kuò)展的階段，層次化、多元化的消費(fèi)需求也將直接推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。 城市化在未來五年帶來新增人口是1.2億，每年新增城市人口2400萬，城市大眾化消費(fèi)市場每年大概增加900億，增長非?？捎^，直接刺激商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

12、 城市化改變了城市擴(kuò)張的布局，城市群的發(fā)展將極大的推動(dòng)二、三線城市的發(fā)展和消費(fèi)升級，比如說珠三角城市群、長三角城市群、環(huán)渤海城市群等等，這些城市群都是近些年形成并壯大的，一些城市和二線城市軌道交通的開通和增加以及城市之間通過高速公路的連接也將刺激國內(nèi)消費(fèi)的升級，相對的助推商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。 隨著中國中產(chǎn)階級的興起，引發(fā)消費(fèi)者結(jié)構(gòu)的變化，2009年會(huì)帶來商業(yè)地產(chǎn)質(zhì)的提升，并且會(huì)打破傳統(tǒng)的商業(yè)模式，隨著消費(fèi)升級，商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)也要升級。業(yè)態(tài)類別會(huì)更加多元化、個(gè)性化、時(shí)尚化，分層消費(fèi)和主題商業(yè)模式將成為發(fā)展重點(diǎn)。 根據(jù)中國很多城市目前的發(fā)展現(xiàn)狀和未來的發(fā)展?jié)摿?，確定了許多的區(qū)域商業(yè)中心和區(qū)域商業(yè)副中心

13、。這些規(guī)劃中的或者已在建設(shè)發(fā)展的區(qū)域商業(yè)，會(huì)逐步向“多心多點(diǎn)”的格局轉(zhuǎn)變，區(qū)域化消費(fèi)將成為主流，無疑將是2009年中國城市走向多商圈的標(biāo)志，必定拉動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。 在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展初期，開發(fā)商之間的競爭主要是營銷和招商。2009年行業(yè)的競爭將是全方位的，從選址到設(shè)計(jì)，從招商到營運(yùn)，從資本到品牌。 受金融危機(jī)以及國家信貸政策的影響，必定會(huì)對持有物業(yè)造成新的壓力，中小商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商鋪散售逐步疲軟的情形下，還有可能進(jìn)一步繼續(xù)被邊緣化。 受商家開店拓展速度的減緩，對商業(yè)地產(chǎn)的選址會(huì)更加有針對性，必然會(huì)實(shí)行選址優(yōu)化策略，也將導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)物業(yè)之間的激烈競爭。 房地產(chǎn)金融 總結(jié) 2008年中國房地

14、產(chǎn)金融上半年和下半年出現(xiàn)了冰火兩重天的形勢。 上半年樓市瘋狂的最后一沖以及與大陸房企、香港、新加坡，甚至美國、英國和德國等國家的繽紛上市成為中國房地產(chǎn)的饕餮大宴，各種金融創(chuàng)新的呼聲和實(shí)驗(yàn)也風(fēng)起云涌。但是，隨著下半年國家宏觀調(diào)控量變到質(zhì)變的顯效，包括各種天災(zāi)人禍的消極氣氛的蔓延，特別是美國金融海嘯的從天而降以及中國媒體的渲染放大，以地產(chǎn)領(lǐng)袖王石(王石博客,王石新聞,王石說吧)首先唱衰中國樓市，萬科率先降價(jià)馴熟彌漫全國，中國房地產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)入迷茫期。 商業(yè)地產(chǎn)雖然是傳導(dǎo)最慢和最抗跌的但也無力規(guī)避和幸免。商業(yè)地產(chǎn)融資的信貸總量和品種本來就單一，原來就系統(tǒng)缺失，金融創(chuàng)新的步伐放緩或前景更加不明朗，限外的

15、加劇和外資大本營起火的自救和抽緊，再加上投資市場的消極和悲觀，商業(yè)地產(chǎn)的融資無疑雪上加霜！但依然有像美國黑石基金等中長期的資金和國內(nèi)戰(zhàn)略性的專業(yè)投資機(jī)構(gòu)等，如萬達(dá)逆市而動(dòng)，一是看好中國的資產(chǎn)市場和資產(chǎn)價(jià)格，二是借既“趁火打劫”，以更低的價(jià)格收購相對優(yōu)質(zhì)的商用物業(yè)和核心土地資源。 趨勢 以商務(wù)部等部委力促的開放RETIS通道和銀行對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目貸款區(qū)別對待的呼吁得到了國務(wù)院和金融監(jiān)管部門的響應(yīng)，而全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專委會(huì)等相關(guān)協(xié)會(huì)組織的大力推動(dòng)，民間機(jī)構(gòu)和資金的躍躍欲試，特別是相關(guān)法律和稅收制度的完善和準(zhǔn)備，雖然國際金融大勢不好，但中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)的相對穩(wěn)定、金融創(chuàng)新的嚴(yán)重滯后和資金的

16、流動(dòng)性過剩也為中國，特別是商業(yè)地產(chǎn)的金融突破提供了扎實(shí)的基礎(chǔ)。 我們有理由相信也期待以REITS為象征的金融創(chuàng)新的2009年將會(huì)破冰，而中國銀行以資產(chǎn)抵押為本體的機(jī)制和不符合商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營特點(diǎn)的短期融資的理念和模式與國際化的盡快和真正意義上的接軌將是中國商業(yè)地產(chǎn)健康持續(xù)發(fā)展的根本出路。 零售業(yè) 總結(jié) 一、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 市級商業(yè)中心：2008年市級商業(yè)中心取得的成績不容置疑，在一線城市依然出現(xiàn)開發(fā)過度，體量過大，在透支中存在冰火兩重天的現(xiàn)象；在二、三線城市的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)處于結(jié)構(gòu)升級中，現(xiàn)在可開發(fā)用地也不多。2008年消費(fèi)結(jié)構(gòu)繼續(xù)升級，上海外灘和南京路、北京王府井都處于置換上檔次的層面，稱謂“騰籠換鳥

17、”。2008年市級商業(yè)中心高檔商品結(jié)構(gòu)升級明顯，國外一線品牌進(jìn)駐主要商業(yè)街區(qū)為首選，國內(nèi)品牌和老字號開始無奈退出。 區(qū)級商業(yè)中心：2008年區(qū)級商業(yè)中心的建設(shè)則比較差，開始被邊緣化了。實(shí)際上，區(qū)級商業(yè)中心建設(shè)的好壞，和社區(qū)商業(yè)一樣，同樣關(guān)系到老百姓的生活質(zhì)量，直接影響整個(gè)城市的宜居程度。在當(dāng)前的形勢下，有變現(xiàn)置換的趨勢。區(qū)域型購物中心是區(qū)級商業(yè)中心和社區(qū)商業(yè)比較理想的商業(yè)配套，是比較好的購物場所。因此，“區(qū)域型購物中心”的發(fā)展時(shí)期2008年已經(jīng)來臨。 社區(qū)商業(yè)：社區(qū)商業(yè)關(guān)系到“便民、利民、為民”，方便和提升老百姓生活質(zhì)量，商務(wù)部視為民生大問題，抓的很緊，各地商務(wù)主管部門抓的也很緊，作為政府為民

18、辦實(shí)事工程，因此發(fā)展很快，但由于前幾年的一些特殊原因，加上早期在開發(fā)住宅時(shí)，開發(fā)商的規(guī)劃存在漏洞，造成欠的帳太多，2008年還賬速度雖然加快，欠的帳短期內(nèi)還是沒還清。社區(qū)商業(yè)目標(biāo)人群是當(dāng)?shù)厝?，滿足基本生活用品(柴米油鹽醬醋茶)與飲食服務(wù)消費(fèi)，2008年市場還是大，比較穩(wěn)定，增幅沒有大起大落，收益固定。 專業(yè)市場和特色街：2008年依托和間接依托產(chǎn)業(yè)集群的專業(yè)市場和特色街經(jīng)營都比較好，如義烏小商品城，杭州絲綢城，上海七浦路服裝批發(fā)市場，北京馬連道茶葉一條街等。專業(yè)市場和特色商業(yè)街對地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、就業(yè)、稅收、方便購物等方面在2008年得到了很好的體現(xiàn)。但類似二級批發(fā)的專業(yè)市場開始弱化，創(chuàng)意商業(yè)地

19、產(chǎn)開始異軍突起。 二、購物中心 （1）國際購物中心 根據(jù)國際購物中心的調(diào)查，零售市場在越南、印度、俄羅斯、中國、巴西等新興國家非常具有發(fā)展?jié)摿?。說明在未來一年或幾年之內(nèi)國際金融機(jī)構(gòu)對這些國家的投資關(guān)注程度會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。這其中包括的因素不僅是經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和投資空間，也包括政治形勢的穩(wěn)定和政府采取的政策。 越南零售市場的大門已經(jīng)向全球的零售商們打開，并出臺(tái)了在2010年之前鼓勵(lì)大規(guī)模建設(shè)批發(fā)和零售等商業(yè)地產(chǎn)的政策，極大地吸引了國際投資公司的注意力； 2008年，印度的零售總額預(yù)計(jì)會(huì)達(dá)到5110億美元，使得這個(gè)市場更具吸引力；俄羅斯的經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要經(jīng)濟(jì)來源還是依靠原油和天然氣，據(jù)統(tǒng)計(jì)，俄羅斯人60%的

20、收入都消費(fèi)在零售上，使得這個(gè)國家的零售市場具有非常大的潛力，現(xiàn)在消費(fèi)趨勢已擴(kuò)展到了二、三線城市。 中國零售市場目前大部分由大的連鎖經(jīng)營企業(yè)，比如沃爾瑪、家樂福等所控制，而且主要集中在一線和沿海城市。依然存在零售品牌資源不足和部分開發(fā)商前期比較盲目地開發(fā)大型購物中心造成的。 （2）國內(nèi)購物中心 2008年新近落成的大型綜合購物中心已經(jīng)迅速成為不少城市商業(yè)零售市場的主力軍，隨著以美式MALL為代表的大型綜合購物中心落戶中國等大中城市，中國零售業(yè)全面對外開放，幾乎所有的大中城市都已經(jīng)或計(jì)劃建設(shè)大型的購物中心，這就為商業(yè)地產(chǎn)商的發(fā)展留下了巨大市場發(fā)展空間。 隨著2008年下半年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，國內(nèi)

21、購物中心開發(fā)方面其數(shù)量增長趨緩，存量消化和項(xiàng)目調(diào)整成為重頭。隨著整體數(shù)量的繼續(xù)穩(wěn)步上升，新增項(xiàng)目增長幅度可能趨緩。購物中心的功能和地位開始加強(qiáng)，從商業(yè)設(shè)施向公用設(shè)施轉(zhuǎn)變，出現(xiàn)購物場所、休閑場所、文化場所、生活場所等。另外，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)開始轉(zhuǎn)換，項(xiàng)目收購、項(xiàng)目重組和股權(quán)合作加劇，產(chǎn)品形式開始轉(zhuǎn)換，出現(xiàn)形態(tài)轉(zhuǎn)化、類型轉(zhuǎn)化和定位轉(zhuǎn)化。操作模式也開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)換，住宅和商業(yè)的開發(fā)流程有所調(diào)整，分期開業(yè)的項(xiàng)目進(jìn)一步增加，主力商家整體租賃形式升溫，聯(lián)合開發(fā)模式比例有望加大。 購物中心的獲利模式面臨考驗(yàn)，并且缺乏有效應(yīng)對手段。經(jīng)營收益長期性與開發(fā)資金不足的突出矛盾依然存在。出售商鋪、持有物業(yè)、上市等三種投資獲利模式

22、同時(shí)受到考驗(yàn)。 零售商拓展意愿猶存，但開店節(jié)奏放緩，購物中心存量項(xiàng)目與新增項(xiàng)目在招商方面開始出現(xiàn)搏弈。零售商主要表現(xiàn)為觀望，拓展意愿雖然存在，但策略性的觀望將占據(jù)上風(fēng)，其次，部分項(xiàng)目未能按時(shí)投入使用，零售商開店計(jì)劃受到影響，由于原有部分項(xiàng)目存在缺陷，影響到與零售商的有效合作，原有部分項(xiàng)目將陷入困境。 購物中心的經(jīng)營業(yè)績受到階段性消費(fèi)信心的下降影響。成熟的購物中心，受消費(fèi)信心下挫影響，租戶調(diào)整的難度增加；待開業(yè)購物中心，準(zhǔn)租戶履約能力下降，開業(yè)壓力加大；尚在招商的購物中心，招商環(huán)境和條件發(fā)生變化，招商期延長；規(guī)劃良好、具備運(yùn)營能力的購物中心依然具有很強(qiáng)的市場吸引力。 三、主力店 （1）百貨業(yè) 2

23、008年大城市的百貨業(yè)發(fā)展略有飽和，但二、三線城市的發(fā)展存在不均衡的現(xiàn)狀。現(xiàn)在的百貨店雷同現(xiàn)象非常嚴(yán)重，趨同化是正常的，趨同化也是發(fā)展。趨同化就可以從低級競爭走向高級競爭，從特色競爭走向個(gè)性競爭，就會(huì)出現(xiàn)個(gè)性化，百貨公司購物中心化的局面開始出現(xiàn)。 （2）超市（大賣場） 作為對商業(yè)零售影響巨大的民生性綜合超市（俗成“大賣場”）在大中城市已被外資占據(jù)絕對壟斷地位，但在二、三線城市，特別是新區(qū)、區(qū)域和社區(qū)商業(yè)中心，本土化的中型超市和小型超市開始呈現(xiàn)蓬勃的活力，極大地滿足和豐富了人們的日常生活。而一、二線城市的高端商業(yè)中心則出現(xiàn)主題化和特色化的類型超市，如進(jìn)口商品超市和生鮮、化妝品和書店等主題超市。

24、（3）次主力店（區(qū)） 隨著購物中心和大型MALL的遍地開花，幾乎每個(gè)級別的城市都在建和開業(yè)大型的商業(yè)中心，由于國內(nèi)外知名主力店資源的有限，尤其是主力店的租金殺手效應(yīng)，越來越多的購物中心開始拒絕主力店的進(jìn)駐，而更多采用國際通行的次主力店、主力區(qū)和買手店等大型單店和集成店的方式凝聚人氣和提高競爭力、租金水平與平效性，如必勝客、俏江南、運(yùn)動(dòng)100、紙老虎甚至一些兒童體驗(yàn)中心和教育服務(wù)機(jī)構(gòu)等餐飲休閑和新型業(yè)態(tài)業(yè)種大有成為與主力店平分秋色的勢頭。 （4）院線 曾經(jīng)給無數(shù)中國人帶來美好回憶的電影院如今已成為與百貨和大型超市并行的主力店業(yè)態(tài)，并登堂入室成為購物中心中最凝聚人氣和最有效拉動(dòng)關(guān)聯(lián)消費(fèi)和同向人群的

25、業(yè)種，并得到迅猛的發(fā)展，幾乎每個(gè)大型的商業(yè)中心都要引入電影院，并成為新一輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)下零售業(yè)中唯一和大眾餐飲沒有下降的業(yè)種。更有趣是有統(tǒng)計(jì)表明美國的歷次經(jīng)濟(jì)危機(jī)中電影都成為廣大市民最物美價(jià)廉的排泄郁悶和尋求快樂的方式。 （5）經(jīng)濟(jì)型酒店 受美國“次貸危機(jī)”的影響，經(jīng)濟(jì)型酒店的國際融資發(fā)生困難，受國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的影響，經(jīng)濟(jì)型酒店的運(yùn)營成本有所增加，受物業(yè)租金成本的上漲，經(jīng)濟(jì)型酒店的利潤有所下降，局部城市經(jīng)濟(jì)型酒店的競爭有所表現(xiàn)，出租率和平均房價(jià)開始有所下降，股市等百姓投資渠道的減少和獲利能力的下降也開始導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)型酒店有所下降。 中國經(jīng)濟(jì)前半年依然持續(xù)、健康和高速發(fā)展，GDP還是保持一定比例的增長，200

26、8年中國經(jīng)濟(jì)型酒店的絕對數(shù)量還是非常的小，但中國的出游人數(shù)在增長，入境的人數(shù)也同樣在增長，老百姓的收入和可自由支配的時(shí)間在增加，這一切導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)型酒店呈上升趨勢。 四、餐飲業(yè) 餐飲業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)中的份額越來越重要，引起了商業(yè)地產(chǎn)商的更多關(guān)注，特別是在開發(fā)招商階段就非常關(guān)注與餐飲業(yè)建立聯(lián)系，也給更多餐飲品牌提供了很多發(fā)展商機(jī)。全國人均餐飲消費(fèi)2007年以前始終沒有超過1000元，2008年以來達(dá)到了1158元。 2008年第四季度以后，發(fā)生了全球性的金融危機(jī)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)蕭條，在美國，對餐飲業(yè)沖擊很大，但中國的餐飲業(yè)并沒有受到什么大的影響，洋快餐仍然很紅火，而且價(jià)格也堅(jiān)挺。2008年上半年報(bào)道餐飲企業(yè)會(huì)聯(lián)

27、合起來進(jìn)行漲價(jià)，但基本上沒有出現(xiàn)，都是企業(yè)自主調(diào)整價(jià)格。 2008年的中國餐飲業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展和持續(xù)發(fā)展，目前來說還是比較樂觀的。因?yàn)椴惋嫎I(yè)有高端、中端、低端，高端餐飲可能會(huì)受到一些影響，特別是一些商務(wù)餐飲和政府宴請活動(dòng)的餐飲。大眾化餐飲出現(xiàn)發(fā)展好的勢頭。 餐飲業(yè)在提升自我品牌、規(guī)?；l(fā)展、連鎖化發(fā)展方面步伐越來越快。品牌擴(kuò)張速度很冷靜，也很穩(wěn)健的，不再單純追求數(shù)量，而是追求質(zhì)量效益。一些好的正餐品牌基本不做加盟，完全靠自己經(jīng)營，靠自己的管理團(tuán)隊(duì)來發(fā)展品牌。餐飲業(yè)發(fā)展存在需要資本支持的現(xiàn)狀以求不斷取得擴(kuò)張，并引起了海外投資者的關(guān)注。大眾化餐飲越來越引起了國家重視，引起了社會(huì)關(guān)注。 趨勢 一、商業(yè)

28、網(wǎng)點(diǎn) 2009年市區(qū)級商業(yè)中心市場空間依然很大，前景好。在我國城市發(fā)展中，不少城市出現(xiàn)了衛(wèi)星城和新城(新城博客,新城新聞,新城說吧)，樓盤的成片開發(fā)而形成的大型社區(qū)，加上小城鎮(zhèn)的建設(shè)，這些都需要商業(yè)設(shè)施配套，這就帶來了兩個(gè)問題：一是如何進(jìn)行商業(yè)配套，二是具備了區(qū)域商業(yè)中心的人口支撐，而沒有區(qū)域商業(yè)中心商業(yè)設(shè)施支撐。 市區(qū)級商業(yè)中心一是能聚合城市資源，有較完善的公共設(shè)施的配套；二是產(chǎn)業(yè)鏈的完整性和互動(dòng)效應(yīng)；三是土地資源的不可再生性；四是商務(wù)物業(yè)的經(jīng)營可持續(xù)性。因此，在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)中，市級區(qū)級商業(yè)中心上的物業(yè)是升值潛力最大的物業(yè)，是最好的投資市場，是抗跌性最強(qiáng)的投資產(chǎn)品之一，是財(cái)富最安全的生存方式，

29、也就是說，在城市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長時(shí)，具有的高增值性；在經(jīng)濟(jì)下滑時(shí)，具有高抗跌能力和保值性特質(zhì)，并具有較好的變現(xiàn)性，有這些好處，理所當(dāng)然吸引了眾多投資者的眼球。 社區(qū)商業(yè)發(fā)展相對落后，但它的市場和潛力就越大，它的發(fā)展空間同樣就越大。面對金融危機(jī)，現(xiàn)在中央提出一要擴(kuò)大內(nèi)需，這是明2009年經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)，“便民消費(fèi)進(jìn)社區(qū)，便利服務(wù)進(jìn)家庭”；二是國家出錢9000億，大力發(fā)展保障性住房,這都要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配套，可見是利好，“商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)遇”歷史地落到社區(qū)商業(yè)發(fā)展上。 二、購物中心 （1）國際購物中心 政局的穩(wěn)定將會(huì)導(dǎo)致2009年中國零售市場依然會(huì)迅速發(fā)展，尤其是40歲左右的消費(fèi)者對品牌的認(rèn)知程度和消費(fèi)能

30、力會(huì)進(jìn)一步提高，巨大的人口數(shù)量和消費(fèi)市場會(huì)使注意中國市場的投資商感到樂觀。面對目前的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，很多國際投資機(jī)構(gòu)依然看好中國市場，并開始關(guān)注中國二、三線城市，在這些城市規(guī)劃適合當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域性購物中心，潛力巨大。 （2）國內(nèi)購物中心 購物中心對于零售商的渠道地位和經(jīng)營價(jià)值會(huì)得到提升，并將拓寬、改善甚至改變連鎖企業(yè)的經(jīng)營渠道；不同業(yè)種、業(yè)態(tài)之間的相互拉動(dòng)，使購物中心更加具有生命力；服務(wù)于區(qū)域性消費(fèi)的購物中心會(huì)更加具有發(fā)展活力；奢侈品和高檔購物中心繼續(xù)保持吸引力，但開發(fā)難度和招商難度依然會(huì)存在。 購物中心的產(chǎn)品種類在這些城市還是比較單一的，產(chǎn)品種類還有大的發(fā)展空間，完全可以發(fā)展一些社區(qū)鄰里中心，還有地區(qū)

31、商業(yè)中心等。原來的城市商業(yè)中心區(qū)域存在舊的商業(yè)改造升級的機(jī)會(huì)，同時(shí)有新的城市商業(yè)中心更始方興未艾興。像成都的南部新區(qū)，重慶的北部新區(qū)，還有合肥的湖濱新區(qū)，鄭州的鄭東新區(qū)，還有南昌、長沙等都有這樣的一些城市中心在逐漸的興起，行政中心都已經(jīng)遷了過去。城市的二元化（郊區(qū)化和中心化或稱舊城改造與新區(qū)興建）正主導(dǎo)著中國的城市（鎮(zhèn)）化進(jìn)程和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模和節(jié)奏。 三、主力店 （1）百貨業(yè) 中國二、三線城市的百貨業(yè)將有很好的發(fā)展時(shí)機(jī)。隨著人們生活水平的提高，對品牌的意識、對自己消費(fèi)的意識都在提高，反過來講對商場的要求也提高了，所以百貨業(yè)的發(fā)展亟待進(jìn)一步擴(kuò)大，而且提升整體品牌。目前國際國內(nèi)一線品牌、國際知

32、名品牌和國內(nèi)知名品牌開始進(jìn)入二、三線城市，現(xiàn)在遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，中國的名牌和區(qū)域的民族品牌將有很大的發(fā)展空間，。 （2）超市、大賣場 一些二、三線城市由于地方招商引資的強(qiáng)勢需求和開發(fā)商資金實(shí)力不足的影響，包括一些新興商圈拉動(dòng)市場和消費(fèi)的欲望，國際品牌超市可能會(huì)趁虛而入加快布點(diǎn)的速度。但在一線城市和一些中心型的商業(yè)物業(yè)將會(huì)遇到比較強(qiáng)烈的抵制。而一些國內(nèi)的連鎖超市和區(qū)域品牌超市，如果能降低條件，采取與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商共生共榮的經(jīng)營策略可能機(jī)會(huì)多多。而城鎮(zhèn)化和社會(huì)主義新農(nóng)村的建設(shè)包括經(jīng)濟(jì)適用房、保障房和廉租房的建設(shè)，也會(huì)給一些新興的社區(qū)超市到來廣泛的機(jī)會(huì)。 （3）次主力店（區(qū)） 將成為未來一、二線城市中心型和特色型購物中心的主流業(yè)種，將會(huì)成為一、二線城市區(qū)域購物中心和二、三線城市都心型購物中心與主力店平分秋色的業(yè)種，將會(huì)成為二、三線城市區(qū)域購物中心的輔助業(yè)種。而一些近年來以專業(yè)店如國美電器等為主題模式的品牌專業(yè)店將會(huì)以旗艦店和專業(yè)店的獨(dú)立形式重新回歸百貨店、購物中心和商業(yè)街。 （4）院線 院線的購物中心化和混搭化（與文化娛樂、餐飲休閑