(WORD)20052006中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)年會(huì)實(shí)錄(doc49)地產(chǎn)綜合

1、2005-2006中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)年會(huì)實(shí)錄中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)楊慎 2006年1月8日下午， “20052006中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)年會(huì)”在釣魚臺(tái)國(guó)賓館隆重舉行，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)楊慎、建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長(zhǎng)沈建忠、華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)先生、廣東越秀城建黨委書記李飛、萬(wàn)通集團(tuán)主席馮侖、中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波在內(nèi)的行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、地產(chǎn)大腕參加了本次年會(huì)論壇。中國(guó)國(guó)際金融有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘、華遠(yuǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)先生、越秀城建董事長(zhǎng)、黨委書記李飛對(duì)2006年宏觀經(jīng)濟(jì)及中國(guó)房地產(chǎn)走勢(shì)發(fā)表了重要演講，馮侖、黃怒波、溫天納、吳忠泉、童淵、龔術(shù)進(jìn)行了一場(chǎng)激烈的“2006年中國(guó)房地產(chǎn)多空之辯”，本次年會(huì)還發(fā)布了“200

2、52006中國(guó)房地產(chǎn)年度金榜”。 現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄 【主持人 熊雄】：尊敬的各位來賓、女士們、先生們下午好！20052006中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)年會(huì)現(xiàn)在開講，我是中央電視臺(tái)節(jié)目主持人熊雄，剛剛過去的2005年國(guó)家宏觀調(diào)控走向深入，人民幣升值、央行加息等等每一輪變化都對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了深刻的影響。在這樣一個(gè)非常之年，讓我們感到特別有意義的還有一件事就是由國(guó)家建設(shè)部、中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)主管、主辦的中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)從2005年6月6日改版以來，以更豐富的資訊和理性的報(bào)道風(fēng)格忠實(shí)的記錄這段歷史，為行業(yè)的發(fā)展做出了貢獻(xiàn)。 在這里我們舉行20052006中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)年會(huì)，中國(guó)地產(chǎn)界決策者、領(lǐng)導(dǎo)者和推動(dòng)者會(huì)聚一堂，我們今天

3、可以一起來梳理一下這非常之年的非常價(jià)值，為中國(guó)地產(chǎn)未來的進(jìn)步提供思想動(dòng)力。 今天我們這個(gè)年會(huì)的盛況將會(huì)通過新浪網(wǎng)、搜狐焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)及搜房網(wǎng)三大網(wǎng)站進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)直播，我想在全國(guó)各地會(huì)有更多的朋友通過網(wǎng)絡(luò)了解我們今天年會(huì)的盛況，今天現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)該說是高朋滿座，首先我給大家介紹一下今天來到我們年會(huì)現(xiàn)場(chǎng)的主要嘉賓，他們有中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)楊慎建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長(zhǎng)沈建忠中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)社長(zhǎng)栗文忠華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)廣東越秀城建黨委書記、董事長(zhǎng)李飛萬(wàn)通集團(tuán)董事局主席馮侖中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波中國(guó)國(guó)際金融有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)總經(jīng)理單大偉搜房控股有限公司總裁兼CEO莫天全北京市國(guó)土局市場(chǎng)處處長(zhǎng) 靳薇

4、南方人物周刊總經(jīng)理龐義成北京中弘投資有限公司總裁王永紅金都房產(chǎn)集團(tuán)總裁吳忠泉香港昌盛集團(tuán)董事長(zhǎng)鄒錫昌天恒拓展總裁 李建國(guó)鵬潤(rùn)地產(chǎn)CEO 童淵中國(guó)土地學(xué)會(huì)秘書長(zhǎng)黃小虎先生北京萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理胡章鴻搜房控股有限公司副總裁肖勇麥格里中國(guó)物業(yè)投資銀行首席投資執(zhí)行官龔術(shù)無錫市大地房產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司總經(jīng)理 丁志剛深圳大中華地產(chǎn)總經(jīng)理鄭曉梅中體奧林匹克花園總經(jīng)理陳順北京誠(chéng)通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理王嘉敏首創(chuàng)新資房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理賴偉浩北京高盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理胡斌國(guó)興嘉業(yè)總經(jīng)理趙寶輝陽(yáng)光100常務(wù)副總經(jīng)理范小沖北京龍建集團(tuán)公司總經(jīng)理劉濤東兆長(zhǎng)泰房產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理常坤天地控股總裁付文麗

5、復(fù)地集團(tuán)華北區(qū)總經(jīng)理張春華香港泰盈集團(tuán)董事長(zhǎng)楊小輝農(nóng)業(yè)銀行總行房地產(chǎn)信貸部副處長(zhǎng)劉梓、個(gè)人金融部房貸處處長(zhǎng)邵利洪華夏銀行總行個(gè)人信貸處處長(zhǎng)朱良貴盛陽(yáng)房地產(chǎn)基金總經(jīng)理王琪光大銀行宣傳處處長(zhǎng)趙保富 今天來到現(xiàn)場(chǎng)的還有地產(chǎn)界的精英和社會(huì)各界人士，剛才掌聲不太熱烈，我建議大家用最最熱烈的掌聲對(duì)所有到到來的朋友表示衷心的感謝。 來賓朋友們，回顧過去、展望未來，我們今天相聚在風(fēng)水寶地的釣魚臺(tái)賓館，我們一起來對(duì)2006中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行展望和預(yù)言，同時(shí)我們年會(huì)的頒獎(jiǎng)典禮也會(huì)對(duì)產(chǎn)品、人物給予高度的價(jià)值認(rèn)同，讓我們一起共同見證中國(guó)房地產(chǎn)2005年度的非常價(jià)值，接下來首先有請(qǐng)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)楊慎先生致辭，掌

6、聲有請(qǐng)！【楊慎】：尊敬的各位嘉賓、各位朋友，今天我們現(xiàn)場(chǎng)是高朋滿座，顯示了房地產(chǎn)界一片繁榮的景象。去年經(jīng)過后宏觀調(diào)控進(jìn)入2006以后，形勢(shì)怎么樣，是大家普遍關(guān)注的一個(gè)共同的話題。今天我來講一下知道和了解的，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀形勢(shì)的大體走勢(shì)。今年是十一五計(jì)劃的開局之年，十一五總體規(guī)劃是在我們國(guó)家總體發(fā)展重大轉(zhuǎn)變的新的歷史條件下，十一五規(guī)劃的主旋律是什么呢，概括的講就是這樣一句話“堅(jiān)持發(fā)展，穩(wěn)定政策、擴(kuò)大內(nèi)需、提升消費(fèi)”。在這樣一個(gè)情況下和規(guī)劃的宗旨下為我們房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也帶來了新的機(jī)遇，那么房地產(chǎn)契機(jī)體現(xiàn)在哪里呢，在去年11月30號(hào)召開了中共中央的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，在這次會(huì)議上國(guó)務(wù)院主要領(lǐng)導(dǎo)講房地產(chǎn)業(yè)

7、是我國(guó)現(xiàn)階段重要的支柱產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)熱點(diǎn)。既要堅(jiān)持堅(jiān)定不移的解決發(fā)展中的突出問題，又要堅(jiān)定不移的促進(jìn)其穩(wěn)定發(fā)展。除了繼續(xù)貫徹政策，控制房?jī)r(jià)上漲過快，改進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房，總的精神主要是上面兩句話當(dāng)中。這是中央對(duì)房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)的最新表述，這是指導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要方針。有兩個(gè)堅(jiān)定不移，我們體會(huì)主要講了三點(diǎn)：第一，房地產(chǎn)業(yè)不僅是支柱產(chǎn)業(yè)，而且加上了重要的支柱產(chǎn)業(yè)，是現(xiàn)階段我國(guó)的重要的支柱產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)熱點(diǎn)。這和過去的提法明顯不同，所以對(duì)房地產(chǎn)地位和作用有了新的提升。第二，兩個(gè)堅(jiān)定不移意味著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控、對(duì)房地產(chǎn)的引導(dǎo)、對(duì)房地產(chǎn)促進(jìn)實(shí)行了雙向調(diào)控的政策，就是說既要緊縮性調(diào)控又要進(jìn)行拓展調(diào)控，緊縮調(diào)控就是克服增

8、長(zhǎng)過快的問題，又要促進(jìn)其穩(wěn)定發(fā)展。實(shí)行雙向調(diào)控。把緊縮的調(diào)控和拓展的調(diào)控作為一個(gè)整體，這體現(xiàn)了中央大的方針政策。第三，房地產(chǎn)業(yè)是帶動(dòng)消費(fèi)的，這一點(diǎn)特別重要，從今年開始我到十一五期間乃至今后一段時(shí)間，國(guó)家的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將逐步促進(jìn)外貿(mào)、投資和消費(fèi)的拉動(dòng)，將逐漸弱化，轉(zhuǎn)化為以消費(fèi)為主要拉動(dòng)作用，我們國(guó)家消費(fèi)的第一個(gè)領(lǐng)域就是房地產(chǎn)，住房處在嚴(yán)重的短缺狀態(tài)，住房在人民社會(huì)生活中進(jìn)繼續(xù)長(zhǎng)期存在，將解決住房問題，這個(gè)歷史性的任務(wù)，所以住房消費(fèi)將是非常重要的。房地產(chǎn)業(yè)今年開始有一個(gè)新的戰(zhàn)略，當(dāng)然這個(gè)轉(zhuǎn)變也是逐步的緩慢的，我們要特別注意一點(diǎn)。而且要保持頭腦清醒、冷靜發(fā)展的方針，這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)特別重要，所以目前的形勢(shì)，

9、國(guó)家大的戰(zhàn)略調(diào)整，十一五規(guī)劃的方針，乃至其他的政策的陸續(xù)出臺(tái)，將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)利好的消息。這個(gè)利好的消息如何變成現(xiàn)實(shí)，怎么樣實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)，這有賴于在座的各位朋友的共同努力，大家經(jīng)歷了2005年的宏觀調(diào)控，整個(gè)行業(yè)沒有出現(xiàn)大起大落而是繼續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)同比增速25，全年達(dá)到23.5，比上一個(gè)年度2004年降低了七個(gè)百分點(diǎn)。我們的房地產(chǎn)業(yè)今后會(huì)更健康，為今后的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。 【主持人 熊雄】：非常感謝楊部長(zhǎng)的致辭，剛才楊部長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)政策有了一個(gè)解讀，讓我們對(duì)未來的地產(chǎn)更有信心，過去的2005年中國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)歷了一場(chǎng)大轉(zhuǎn)折，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)也是從2005年6月6號(hào)改版后和同行們一起見證了這非常之

10、年的非常價(jià)值，下面有請(qǐng)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)的社長(zhǎng)栗文忠先生致辭，掌聲有請(qǐng)！ 中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)社長(zhǎng)栗文忠 【栗文忠】：尊敬的楊部長(zhǎng)和到會(huì)全國(guó)各地的嘉賓朋友們，大家下午好！首先我代表中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)對(duì)參加中國(guó)房地產(chǎn)年會(huì)的各位嘉賓和多年來一直關(guān)心、支持中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)的各界朋友們、領(lǐng)導(dǎo)們表示新春的謝意！2005年對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)而言是非同尋常的一年，這一年國(guó)家宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)20年的發(fā)展得到了全新的改寫，這一年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈，企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)上升為品牌、公司治理、產(chǎn)品創(chuàng)新、人才等全方位的競(jìng)爭(zhēng)，一批批高品質(zhì)的樓盤推向市場(chǎng)，區(qū)域的大發(fā)展、產(chǎn)品國(guó)際化的營(yíng)銷成為主流，中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入了新的紀(jì)元，隨著房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境的不斷的改變和我們

11、中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)目標(biāo)服務(wù)群體需求的變化及我們順應(yīng)了市場(chǎng)的要求，從今年6月6號(hào)以來進(jìn)行了全方位的改版，我們秉承辦地產(chǎn)的理念以前瞻性、主流性的視覺匯聚了全方位的信息和行業(yè)內(nèi)容，以新聞、財(cái)經(jīng)、評(píng)論等五大板塊和國(guó)土出版部門，房地產(chǎn)開發(fā)商中間代理機(jī)構(gòu)、銀行部門和各地的投融資機(jī)構(gòu)還有我們的不同的企業(yè)得到了廣大讀者的歡迎和關(guān)注。這次改版中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)在這個(gè)基礎(chǔ)上開辟了眾多的獨(dú)具特色的發(fā)行渠道，通過網(wǎng)上訂閱等等使我國(guó)在全國(guó)40個(gè)主要城市以及香港、澳門等地區(qū)我們的讀者都得到了進(jìn)一步的擴(kuò)充，發(fā)行量的上升擴(kuò)大中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)在全國(guó)乃至海外的影響力，近半年來中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)和眾多的合作伙伴創(chuàng)造了較高的市場(chǎng)價(jià)值，回顧2005年中國(guó)房

12、地產(chǎn)報(bào)不斷探索、不斷自主創(chuàng)新，慢慢成長(zhǎng)為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)鏈上和所有企業(yè)首選的交流平臺(tái)，成為了中國(guó)高端不動(dòng)產(chǎn)跨地區(qū)營(yíng)銷的首選媒體，展望2006年中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)將在2005年的基礎(chǔ)上依托強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，借助強(qiáng)大的資源優(yōu)勢(shì)更好的為房地產(chǎn)業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)服務(wù)，和全行業(yè)一起在共同的努力下追求價(jià)值的最大化，推動(dòng)行業(yè)穩(wěn)健的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)多方共贏。在此我也代表報(bào)社祝這次大會(huì)圓滿成功，謝謝大家！中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘 【主持人 熊雄】：非常感謝我們栗社長(zhǎng)熱情洋溢的致辭，他的講話說出全體中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)同仁的心聲，媒體的進(jìn)步對(duì)一個(gè)行業(yè)的發(fā)展同樣有著非常的價(jià)值。2005年中國(guó)房地產(chǎn)受到宏觀政策調(diào)控的影響真的是風(fēng)云變化，2006年中國(guó)經(jīng)

13、濟(jì)的走勢(shì)怎么樣，它又對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生什么樣的影響呢，下面進(jìn)入我們的主題演講環(huán)節(jié)，我們首先有請(qǐng)中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘先生做主題演講，他演講的題目是2006年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，掌聲有請(qǐng)！ 【哈繼銘】：各位來賓大家下午好！我是搞宏觀經(jīng)濟(jì)的，不能說是房地產(chǎn)方面的專家，但是宏觀經(jīng)濟(jì)是離不開某些重要行業(yè)的。當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)研究中必須關(guān)注的一個(gè)行業(yè)，那么，我今天演講的宏觀經(jīng)濟(jì)的題目主要是對(duì)于中國(guó)這個(gè)集中期宏觀經(jīng)濟(jì)做一個(gè)闡述，我的總體感覺是遠(yuǎn)慮大于近憂，我們可以從三個(gè)方面看一下中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的情況，第一個(gè)就是去年的一個(gè)簡(jiǎn)單的回顧，我簡(jiǎn)單談一下今年宏觀經(jīng)濟(jì)的一個(gè)展望，最后我分析一下長(zhǎng)期的風(fēng)

14、險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)不僅中國(guó)存在，全球都存在，一會(huì)兒我們可以仔細(xì)的把這個(gè)分析一下。05年的宏觀經(jīng)濟(jì)如果從主要的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)上來看是非常好的，經(jīng)濟(jì)增速按照舊的GDP數(shù)據(jù)來看去年差不多9.4的增長(zhǎng)，最近有報(bào)道說如果按照新的GDP算可能達(dá)到9.8，那么，這樣的話04年新的GDP可能會(huì)更好?？偟膩碚f9.510的增長(zhǎng)是世界上很多國(guó)家都感到羨慕的，尤其中國(guó)的通貨膨脹，主要是由于糧食和食品價(jià)格的增幅造成的，如果你看非食品價(jià)格05年的通貨膨脹高于04年的，達(dá)到1.3，這個(gè)和美國(guó)是差不多的，通脹率和美國(guó)差不多，但是我們的利率要低很多。中國(guó)在良好的大勢(shì)背后，經(jīng)濟(jì)存在結(jié)構(gòu)性的失衡，一個(gè)是外部失衡，第二個(gè)是內(nèi)部失衡，外部失衡主要

15、是05年的貿(mào)易順差急劇上升，05年貿(mào)易順差到了6，貿(mào)易的依存度是比較高的。第二個(gè)是我們內(nèi)部失衡，內(nèi)部失衡就是說消費(fèi)和投資的矛盾，沒有提高過的GDP數(shù)字來算，這個(gè)就是比韓國(guó)、日本消費(fèi)最低的時(shí)候還要低，新的GDP數(shù)字來算，我們粗略的算一下，略有提高，但是起來明顯低于國(guó)際水平。投資我們可以看到，中國(guó)的投資消費(fèi)的比率達(dá)到了非常高的水平，日本和韓國(guó)是百分之0.7倍，投資比例過高顯然是不可以持續(xù)的，中國(guó)的投資消費(fèi)的比率在04年是0.83，新的數(shù)據(jù)算是0.77，也是高于日本和韓國(guó)，從其他國(guó)家情況來看，這個(gè)比率達(dá)到很高的位置它是會(huì)往下走的。另外也可以看到在投資，在本輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的過程當(dāng)中，經(jīng)過增長(zhǎng)過快導(dǎo)致產(chǎn)能的

16、過剩，05年利潤(rùn)率是5.8，04年是5.1，05年的利潤(rùn)率主要是來自產(chǎn)業(yè)的。這個(gè)是在大數(shù)據(jù)背后有一些結(jié)構(gòu)性的問題，我們需要引起重視，對(duì)于06年的展望我覺得06年的經(jīng)過增速依然會(huì)比較快，但是會(huì)比05年慢一些，一是因?yàn)槿蚪?jīng)過增長(zhǎng)增速將有所緩慢，美國(guó)經(jīng)濟(jì)主要靠消費(fèi)帶動(dòng)的，美國(guó)經(jīng)濟(jì)的消費(fèi)增長(zhǎng)速度放緩對(duì)中國(guó)增速應(yīng)該是有影響的。房地產(chǎn)業(yè)的我們可以看到是從降低7個(gè)百分點(diǎn)，這個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的投資的下降它會(huì)帶動(dòng)其他行業(yè)投資的相對(duì)的下降，另外剛才肯定利潤(rùn)率在下降，所以投資也會(huì)所減少。最后就是中國(guó)很有可能逐漸的理順資源價(jià)格和能源價(jià)格。這些可能跟政府部門和政府有關(guān)投資上升是有一個(gè)比較的，第一在建項(xiàng)目依然很大，雖然在0

17、5年11月份在建項(xiàng)目是16萬(wàn)，相當(dāng)04年的兩倍，第二個(gè)就是政策有關(guān)的項(xiàng)目投資也比較大，今年也是十一五規(guī)劃的開局之年，包括很多方面的投資會(huì)有所增加。 消費(fèi)依然是一個(gè)平穩(wěn)的增長(zhǎng)，這幾年老百姓的收入的增長(zhǎng)呈一個(gè)平穩(wěn)上升的趨勢(shì)，消費(fèi)是比較平穩(wěn)增長(zhǎng)的，不會(huì)有一個(gè)大起大落的變化，消費(fèi)仔細(xì)看的話，我認(rèn)為上游的消費(fèi)，就是中高檔的消費(fèi)增速會(huì)比較快，這幾年可以看到9604年越有錢的人收入增長(zhǎng)越快，就是說平貧富差距拉大了，主要在房地產(chǎn)、汽車等方面的消費(fèi)依然是比較強(qiáng)勁的需求，需求依然是存在的，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)通縮，我的觀點(diǎn)是不太會(huì)出現(xiàn)的。包括一些政策管制的價(jià)格，包括水、電，有可能今天會(huì)上調(diào)，這會(huì)對(duì)通貨膨脹有一定的支撐，今年

18、的貨幣增速是比較快的，這對(duì)物價(jià)也是一個(gè)支撐，比如說05年達(dá)到18.3的增長(zhǎng)，所以對(duì)06年的物價(jià)是有一定支撐的，最后國(guó)家可能會(huì)采取一些措施刺激消費(fèi)。總的來看，我們用老的一套數(shù)據(jù)來預(yù)測(cè)的話，如果說05年GDP增長(zhǎng)是9.4，我們覺得06年依然會(huì)保持9左右的增長(zhǎng)，消費(fèi)增速有所增長(zhǎng)，而投資和出口有所下降，最后我們可以看到，我個(gè)人的判斷，存在一定的基準(zhǔn)利率的變化不大，但是貨幣政策肯定有所緊縮，這反映在貨幣供應(yīng)量的下降，同時(shí)會(huì)使得市場(chǎng)利率有所上揚(yáng)，人民幣匯率可能會(huì)進(jìn)一步的升值，到今年底升到7.8。我現(xiàn)在剩下的時(shí)間談一下風(fēng)險(xiǎn)的問題，中國(guó)和全世界一樣都面臨著資產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，主要的原因主要是因?yàn)槊涝〈巳嗣駧牛?/p>

19、我們國(guó)家在過去金融體制下以及在二戰(zhàn)后到70年代初的體系下，很少出現(xiàn)泡沫，為什么，那個(gè)時(shí)候貿(mào)易不會(huì)出現(xiàn)很長(zhǎng)時(shí)間的失衡，那個(gè)時(shí)候的體制就是說，一旦美國(guó)的貿(mào)易順差擴(kuò)大，他的黃金就會(huì)流失，逐漸的流到其他國(guó)家中去。它的黃金一旦少了，貨幣的發(fā)行就會(huì)下降，這樣的話他物價(jià)就會(huì)往下走，這樣的話他出口競(jìng)爭(zhēng)就會(huì)增加，它的逆差就會(huì)減少，黃金多的國(guó)家貨幣發(fā)行量大，他的順差就減少了。自從尼克松在90年代初黃金和美元政策后，這個(gè)體制就建立起來了。以后大家不再講黃金，而是看那張紙美元。如果你這個(gè)國(guó)家消費(fèi)很旺，你把這個(gè)錢可以花掉。這里可以看到這樣的情況，美國(guó)經(jīng)常帳戶的逆差已經(jīng)達(dá)到GDP的6多，過去在80年代中的時(shí)候它出現(xiàn)過一次

20、糾正，但是那個(gè)時(shí)候只占3.7，然后美元就貶值了50。剛才說的是美國(guó)的資產(chǎn)價(jià)格大漲和貿(mào)易順差背后主要的原因就是貿(mào)易的不平衡，貿(mào)易的不平衡反映到貨幣和物價(jià)上。在中國(guó)可以看到外匯儲(chǔ)備大量的增加，中國(guó)在04年外匯儲(chǔ)備增長(zhǎng)得很快，05年的時(shí)候中國(guó)起來很快。使得我們貨幣供應(yīng)量很大，我們的利率很低，資金又非常的便宜。 說美國(guó)的房產(chǎn)價(jià)格飛漲，漲到什么程度，說它有泡沫，泡沫到底有多大。談到房地產(chǎn)泡沫總是想到日本80年代的房地產(chǎn)泡沫非常的大，沒錯(cuò)兒，那個(gè)時(shí)候日本的房地產(chǎn)泡沫是很大，日本在8002年房地產(chǎn)價(jià)格漲了近一倍，最近9505年這10年當(dāng)中美國(guó)房產(chǎn)的價(jià)格比日本那個(gè)時(shí)候高得多，如果說日本那就是泡沫，那美國(guó)和澳大

21、利亞和英國(guó)的泡沫比它大得多。如果說房?jī)r(jià)歷史平衡那你就可能出現(xiàn)泡沫。澳大利亞比歷史高出70，美國(guó)比歷史高出40，這樣的話房地產(chǎn)幾個(gè)畢竟要進(jìn)行調(diào)整。香港97年房?jī)r(jià)達(dá)到最高6070左右，最近又是非常陡的往上漲，現(xiàn)在所謂月供和租金的比例，月供和租金的比例這邊我們可以看到是一個(gè)紅的線，我們可以用類似的方法分析一下中國(guó)的情況，中國(guó)的房?jī)r(jià)租金比和以往高出20，整體比較健康，但是某些城市已經(jīng)達(dá)到70，剛才說香港達(dá)到2.2倍泡沫就破了，現(xiàn)在很多人買房子是為了租出去。接下來我想說的是假如中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)不平衡，出現(xiàn)一個(gè)調(diào)整的話，中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來什么影響呢，為了看這個(gè)問題我們不妨先來看一下美國(guó)最近有一個(gè)事件對(duì)全球經(jīng)濟(jì)尤其是

22、對(duì)大中華經(jīng)濟(jì)有什么影響，那就是01年的的科技泡沫經(jīng)濟(jì)，美國(guó)2001年增長(zhǎng)是1.7，它從2000年增長(zhǎng)1.7一下子變成7.9，它那個(gè)下降主要是投資引起的，那時(shí)候進(jìn)口的變化也是從2000年13.1，01年它只進(jìn)口2.7。那個(gè)時(shí)候像馬來西亞、臺(tái)灣、新加坡都受到比較大的影響，因?yàn)樗麄兂隹诙际强萍计窞橹?，中?guó)2000年出口從27.7，一下子變成6.8，盡管中國(guó)出口主要不是科技品，主要是消費(fèi)品，那么CPI在一年后從正增長(zhǎng)變成負(fù)的增長(zhǎng)。GDP香港2000年10.5，2001年基本上沒動(dòng)。這個(gè)是科技品泡沫對(duì)大中華的劇烈影響，假如房地產(chǎn)價(jià)格泡沫破滅對(duì)大中華地區(qū)有什么影響呢，在分析之前有一個(gè)答案是對(duì)中國(guó)的影響要比

23、科技品泡沫風(fēng)險(xiǎn)大得多，因?yàn)榭萍寂菽饕绊懨绹?guó)消費(fèi)品的下降，中國(guó)出口很大一部分投資消費(fèi)品，中國(guó)出口在GDP中占40，比日本、韓國(guó)通常人們認(rèn)為主要依賴出口的國(guó)家要高得多得多，所以當(dāng)務(wù)之急轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式，這里面也有一個(gè)好的方面，科技品泡沫的破滅是一瞬間的，而房地產(chǎn)價(jià)格泡沫破滅它是慢性的，要經(jīng)過好幾年時(shí)間的，所以這個(gè)給中國(guó)創(chuàng)造了一個(gè)機(jī)會(huì)，我們必須只爭(zhēng)朝夕，調(diào)整經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式，不要過多的依賴出口、投資。尤其是要拉動(dòng)消費(fèi)內(nèi)需。當(dāng)然房地產(chǎn)價(jià)格也不能增長(zhǎng)太多，因?yàn)閲?guó)際房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)對(duì)中國(guó)有一個(gè)很大的打擊，我就說這些，謝謝大家！ 華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng) 【主持人 熊雄】：非常感謝經(jīng)濟(jì)大師，精彩的演講！我發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的

24、問題真是讓人發(fā)熱的問題，我看大家聽得津津有味，哈繼銘大師是從世界的角度給我們預(yù)測(cè)了2006年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，并從他的演講中我們也聽到他很多的獨(dú)到的見解，說到獨(dú)到的見解，我們今天的現(xiàn)場(chǎng)也有一位地產(chǎn)人士，一直以來他對(duì)中國(guó)的宏觀調(diào)控政策也是有著自己獨(dú)到的見解，他就是北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)的董事長(zhǎng)任志強(qiáng)先生，下面掌聲有請(qǐng)長(zhǎng)任志強(qiáng)先生對(duì)2006年中國(guó)房地產(chǎn)走勢(shì)發(fā)表演講，有請(qǐng)！ 【任志強(qiáng)】：中國(guó)房地產(chǎn)可能遠(yuǎn)慮比較多一點(diǎn)，大家更多關(guān)心的可能2006房地產(chǎn)的情況，也許后年你就不是地產(chǎn)商了，所以我們研究眼前的問題比較多，這幾年我們連續(xù)強(qiáng)調(diào)還有相當(dāng)一部分是正在建設(shè)的住宅，這個(gè)比例占到很大，因此中國(guó)的房地產(chǎn)絕不是國(guó)際上通

25、用的房地產(chǎn)的概念，我們的市場(chǎng)化的概念還沒有完全完成，差距還很大，05年我們的竣工面積占到60，今年我們略有增長(zhǎng)，也就是說非房地產(chǎn)開發(fā)的仍然占到40或者是更多的一些的比重，在這樣一個(gè)比重關(guān)系中，房地產(chǎn)業(yè)并不能代表整個(gè)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)狀況，不管是它的投資還是它的竣工面積，投資額情況看04年我們是80.3，05年是81.93，為什么我們有80多家的投資，只有60多個(gè)竣工，這里面因?yàn)橛芯薮蟮牡貎r(jià)差，大部分非房地產(chǎn)開發(fā)的住宅建設(shè)是不繳納土地出讓金，用60的竣工量計(jì)算中國(guó)房地產(chǎn)投資的增速和他的增長(zhǎng)情況和它對(duì)中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的影響是不完全的，從城市住宅的投資情況看，我個(gè)人認(rèn)為05年如果沒有任何宏觀調(diào)控它仍然是下降的，

26、因?yàn)樵?4年我們就已經(jīng)感覺出來04年以前宏觀調(diào)控主要是針對(duì)供給，那個(gè)時(shí)候投資已經(jīng)開始下滑了。我們從982004年房?jī)r(jià)的漲幅是3.3，人均收入的增長(zhǎng)是8.6，今年一到九月份房?jī)r(jià)增長(zhǎng)是6.1，那么一到九月的收入增長(zhǎng)是9.8，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超于了房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)比例，這是房?jī)r(jià)穩(wěn)步增長(zhǎng)而不是快速增長(zhǎng)。中間階段時(shí)間，房地產(chǎn)投入的增速是高于固定資產(chǎn)投資增速，因此引起了經(jīng)濟(jì)學(xué)界很多擔(dān)憂，認(rèn)為房地產(chǎn)增速太快，但是調(diào)控之后已經(jīng)出現(xiàn)的情況是房地產(chǎn)投資增速已經(jīng)大大低于了固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度，我說的現(xiàn)在的房地產(chǎn)投資增速不是全部的建設(shè)增速，而只是房產(chǎn)開發(fā)的增速，這也是我們宏觀調(diào)控要達(dá)到的目標(biāo)，就是降低我們房地產(chǎn)的投資。可是真正的情況看

27、，房地產(chǎn)投資增速是不是很高呢，04年以后固定資產(chǎn)投資增速隨著宏觀調(diào)控的同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)是大幅的下滑，城鎮(zhèn)投資增速是比較平穩(wěn)的，綠的線可以明顯的看出來是一個(gè)很迅速的下滑，這是全國(guó)05年一到九月份各個(gè)行業(yè)的增速情況，這里增長(zhǎng)最高都是和居民消費(fèi)有直接的關(guān)系，比如住宿、餐飲、服務(wù)等等都是和居民消費(fèi)有關(guān)系的是投資增長(zhǎng)最快，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)表現(xiàn)得并不是最突出，房地產(chǎn)增速是在所有的投資增速中處于中流。平時(shí)大家在討論投資增速的時(shí)候只看到國(guó)家除了對(duì)固定資產(chǎn)投資調(diào)整，重點(diǎn)就是打擊房地產(chǎn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的投資增速帶動(dòng)了其他行業(yè)的投資增速，從每個(gè)行業(yè)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)投資增速的增加帶動(dòng)的是消費(fèi)，像住宿、零售都是和房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)和住

28、房改善密切相關(guān)的，如果沒有房地產(chǎn)投資增速的增長(zhǎng)這些投資增速也是不會(huì)出現(xiàn)的，這次調(diào)控的重點(diǎn)是發(fā)達(dá)地區(qū)，特別是長(zhǎng)三角地區(qū)，從全國(guó)情況看受影響最大的是長(zhǎng)三角地區(qū)，長(zhǎng)三角地區(qū)占到中國(guó)房地產(chǎn)投資總量的40，所以這40可能會(huì)引起更多的波動(dòng)。長(zhǎng)三角地區(qū)的投資增速是下降了20，增幅下降的一倍，這個(gè)下降對(duì)全國(guó)的影響是非常巨大的。從面積情況看，東部地區(qū)的增速很慢，低于全國(guó)的平均增速，04年以前基本上是東部地區(qū)拉動(dòng)中部和西部地區(qū)，中部地區(qū)占投資總量也解決13，也就相當(dāng)于上?；虮本?，西部地區(qū)也就13點(diǎn)幾的樣子，西部的增長(zhǎng)拉動(dòng)了總的增長(zhǎng)超過了12，比去年略高一點(diǎn)，就是說今年實(shí)際上新開工面積幾乎為零。 10月份全國(guó)房地產(chǎn)

29、市場(chǎng)的供應(yīng)指標(biāo)可以說是全部下降的，其中新開工面積下降了，土地供應(yīng)的下降幅度之大，影響之巨大，完成土開發(fā)面積也在增長(zhǎng)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)下降了7個(gè)百分點(diǎn)，由此而引起的價(jià)格的回落，房地產(chǎn)銷售價(jià)格也出現(xiàn)了巨大的回落，從04年11月份是房?jī)r(jià)最高的一年，從12月份以后就開始出現(xiàn)下滑。今年指數(shù)下降最多的是二手房，我們發(fā)現(xiàn)二手房的變化遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一手房的變化，一手房70個(gè)城市只有15個(gè)城市下降了，剩余的城市都是增長(zhǎng)，下降最大的不超過2，由于整個(gè)交易量的下降，個(gè)人消費(fèi)信貸的余額都是大幅的下降，個(gè)人按揭貸款在全部購(gòu)房者的比例中只占44，那么按揭的成數(shù)在全部的購(gòu)房中只占60，這個(gè)比例是比較低的，即使這樣在宏觀調(diào)控政策下

30、，提前還貸很明顯，去年放貸的比例很高，7大銀行都出現(xiàn)了提前還貸的情況，這就讓我們的個(gè)人按揭的貸款大幅下降，從還到貸，從去年的1.64，到今年已經(jīng)下降了。去年貸款的比例是18.4，到現(xiàn)在不超過1個(gè)百分點(diǎn)的增長(zhǎng)。現(xiàn)在從銀行的壞帳的比重看是7.4，實(shí)際上房?jī)r(jià)下降了30會(huì)對(duì)銀行產(chǎn)生什么樣的影響呢，這會(huì)使銀行與房地產(chǎn)的壞帳剝離，如果接10或者5，這對(duì)銀行可能沒有任何影響及換句話說中國(guó)的銀行業(yè)并不會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)下降10、20、30，受到巨大的損失。在分析中土地可能成為了制約條件了，這個(gè)制約條件就是土地供應(yīng)的總量，在人們的需求中我們認(rèn)為如果我們供應(yīng)量加大，就會(huì)使房?jī)r(jià)下跌，供求關(guān)系得到平衡，如果需求不變的情況下，

31、土地供應(yīng)減少就會(huì)造成價(jià)格的暴漲，這種價(jià)格暴漲可能會(huì)偏離資產(chǎn)的價(jià)格，現(xiàn)在宏觀調(diào)控結(jié)果恰恰在通過了土地后使市場(chǎng)的供應(yīng)量大幅下降，控制需求的過程中，我們需求從今年看仍然了增長(zhǎng)的，這就增長(zhǎng)了一些地區(qū)房屋價(jià)格增長(zhǎng)很快，今年有11個(gè)地區(qū)價(jià)格增長(zhǎng)包括北京。土地在統(tǒng)計(jì)的情況下，土地開發(fā)的投資都是回落的，而且回落得比較嚴(yán)重，總體來說下降22。我們認(rèn)為明年供應(yīng)量會(huì)大幅下降，今年很典型的，在其他價(jià)格增長(zhǎng)下滑的時(shí)候，房?jī)r(jià)下滑的時(shí)候，我們的土地價(jià)格并沒有隨著房?jī)r(jià)的降低而降低，房?jī)r(jià)在繼續(xù)增長(zhǎng)，在2002年我們實(shí)行了土地的招標(biāo)，在02年土地只占百分之10點(diǎn)，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了700多，也就是說土地價(jià)格過去的10，這個(gè)比重變成了

32、房?jī)r(jià)25以上的比重，比重在大幅度提高，所有比重中居民的住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)幅度是最高的，北京的情況看，也是如此。在所有的居住價(jià)格的拍賣過程中，是從40到230的增長(zhǎng)，230也就是說翻了兩倍多，公共產(chǎn)品價(jià)格從040，最高的增長(zhǎng)40，平均下來北京市掛牌價(jià)和實(shí)際成交價(jià)相差0.7，土地的投資一塊是建房的投資，一塊是土地的投資。也就意味著明年的供應(yīng)量土地的供應(yīng)量會(huì)大幅的減少，供應(yīng)量主要是來自于政府、開發(fā)商。9月份按照國(guó)土資源部的分析看，我們?nèi)珖?guó)一共供應(yīng)了22500多公頃的土地，新增的土地是7368公頃，這個(gè)供應(yīng)預(yù)算應(yīng)該是1.5萬(wàn)公頃的建筑能量，這個(gè)數(shù)據(jù)中我們可以看到住宅供應(yīng)的總量是極低的，比重只占到19.7，大

33、部分是商業(yè)用地和其他用地，尤其是工業(yè)和其他用地遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了住宅用地。明年可能在住宅上的比重會(huì)大幅下降，很多人認(rèn)為我們房地產(chǎn)是暴利。經(jīng)濟(jì)學(xué)家可能都認(rèn)為中國(guó)的整體投資也會(huì)出現(xiàn)下降，房地產(chǎn)業(yè)可能同樣出現(xiàn)一個(gè)增長(zhǎng)率下降的趨勢(shì)，但是十一五規(guī)劃中要求擴(kuò)大內(nèi)需，這和投資增長(zhǎng)下降以及擴(kuò)大消費(fèi)之間是矛盾的，尤其是十一五規(guī)劃把改善居住放在首位，認(rèn)為改善居住條件是建立小康社會(huì)的重要指標(biāo)，但實(shí)際我們指標(biāo)在土地供應(yīng)上是不可能今天加大土地供應(yīng)，明天就建房子，這期間要有15個(gè)月的時(shí)間，而這個(gè)周圍不可能在短期內(nèi)形成。從04年政府出臺(tái)了相應(yīng)的措施，希望加大經(jīng)濟(jì)適用房的比例，05年和06年都在提出這樣的措施，可是市場(chǎng)并沒有接受這樣

34、的意見，而是在不斷的下滑，06年政府有可能會(huì)出現(xiàn)一些強(qiáng)制性的措施，加大經(jīng)濟(jì)適用房的投資比重。 個(gè)人消費(fèi)信貸的證券化可能會(huì)減輕銀行的風(fēng)險(xiǎn)，建行已經(jīng)開始試點(diǎn)了，有可能在今后的發(fā)展中擴(kuò)大。這個(gè)政策出臺(tái)全國(guó)或者其他地區(qū)也會(huì)陸續(xù)開放，去年海外基金和境外上市都出現(xiàn)了一個(gè)高潮，海外基金上市6年，去年增長(zhǎng)的120，它的增長(zhǎng)比例是非常高的，直接投資和消費(fèi)信貸都會(huì)對(duì)明年產(chǎn)生一個(gè)作用，國(guó)家的宏觀政策會(huì)變成一個(gè)長(zhǎng)期的政策，最后的結(jié)論，可能所有人都不愿意聽到，我們得出的結(jié)論是房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，我們覺得這可能會(huì)來源于市場(chǎng)化的趨勢(shì)，而房地產(chǎn)作為支柱型產(chǎn)業(yè)，拉動(dòng)各個(gè)行業(yè)的增長(zhǎng)也是一個(gè)歷史的必然規(guī)律，我們常常可以聽到各種各樣的經(jīng)

35、濟(jì)學(xué)家對(duì)房地產(chǎn)的問題提出警告和預(yù)示，但是我們所有的數(shù)據(jù)可以看到，我們得出的結(jié)論仍然是我們的需求增長(zhǎng)會(huì)很強(qiáng)勁，價(jià)格增長(zhǎng)會(huì)是必然的，謝謝！ 【主持人 熊雄】：感謝任先生侃侃而談的演講，最后給我們一個(gè)答案是房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲！他的演講一定會(huì)給大家?guī)砗芏鄦l(fā)，2005年中國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展也是大家非常關(guān)注的話題，2005年內(nèi)地首支地產(chǎn)信托基金越秀城建在香港上市了，它的上市為地產(chǎn)融資提供了一個(gè)新的渠道，接下來有請(qǐng)?jiān)叫愠墙ǖ亩麻L(zhǎng)李飛先生給我們介紹一下他們上市的經(jīng)過，并且請(qǐng)他對(duì)2006年中國(guó)房地產(chǎn)金融形勢(shì)進(jìn)行展望，有請(qǐng)！越秀城建董事長(zhǎng)李飛 【李飛】：各位領(lǐng)導(dǎo)、各位專家、各位房地產(chǎn)的同仁，新聞媒體的朋友們，

36、大家下午好！今天非常高興作為廣州市房地產(chǎn)企業(yè)的代表與在座的各位就共同關(guān)心的問題進(jìn)行溝通和交流，廣州城建集團(tuán)是廣州成立最早的房地產(chǎn)企業(yè)，1983年成立的。到目前為止是一個(gè)大型的綜合性的國(guó)有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，目前企業(yè)把屬下53家子公司，業(yè)務(wù)覆蓋房地產(chǎn)開發(fā)、建筑工程設(shè)計(jì)、監(jiān)理、商品房銷售，物業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理，以及服裝、批發(fā)市場(chǎng)，連鎖超市，餐飲、酒店，目前企業(yè)總資產(chǎn)達(dá)到200多億元，去年以來國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行了嚴(yán)格的宏觀調(diào)控政策，我們認(rèn)為國(guó)家實(shí)行宏觀調(diào)控將有利于改變當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的一些突出問題，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)將走向更加穩(wěn)定和理性，保持一定的發(fā)展規(guī)模，房地產(chǎn)企業(yè)在宏觀調(diào)控和市場(chǎng)競(jìng)

37、爭(zhēng)雙重壓力下，優(yōu)勝劣汰，將朝著更加規(guī)范有序、規(guī)?；?、集約化、品牌化的方向發(fā)展。針對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)一定要有信心，而且要以務(wù)實(shí)的態(tài)度，從容的應(yīng)對(duì)。作為廣州城建集團(tuán)我們及時(shí)的對(duì)我們的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略做了一些調(diào)整，重點(diǎn)是從以住宅開發(fā)為主導(dǎo)，向以商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)為主導(dǎo)的轉(zhuǎn)變，我們提出房地產(chǎn)開發(fā)要和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)并重。 物業(yè)經(jīng)營(yíng)不僅優(yōu)化了我們的資產(chǎn)質(zhì)量，使企業(yè)形成產(chǎn)業(yè)資本的沉淀和積累，而且大大提高了企業(yè)抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，持續(xù)、穩(wěn)定的模式為企業(yè)未來的長(zhǎng)期發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)來說，我們從80年代到90年代的軟著陸，到二十一世紀(jì)的宏觀調(diào)控每一次都成為重點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)我們要總結(jié)一下，對(duì)里面一些規(guī)律性的東

38、西進(jìn)行總結(jié)，怎么樣把政策的影響減到最低限度，而且把這種壓力變成動(dòng)力，去年我們進(jìn)一步把商業(yè)地產(chǎn)作為企業(yè)未來發(fā)展的重點(diǎn)戰(zhàn)略和方向，我們企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的定位是以房地產(chǎn)開發(fā)為基礎(chǔ)，以商貿(mào)業(yè)為龍頭，以物業(yè)經(jīng)營(yíng)為核心的這么一個(gè)發(fā)展戰(zhàn)略。我們認(rèn)為，在房地產(chǎn)業(yè)的縱深發(fā)展中，國(guó)家法律制度的完善，傳統(tǒng)的開發(fā)、銷售模式已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前這個(gè)形勢(shì)的要求了，作為企業(yè)來講，不能夠高枕無憂，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受政策影響波動(dòng)很大，對(duì)資金、土地等資源有著不可逆轉(zhuǎn)的依賴。房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍，走向更高層次，取得更大的發(fā)展，必須要走轉(zhuǎn)型的道路。 為了實(shí)現(xiàn)我們商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略，最近我們采取了一些行動(dòng)，首先我們成功的奪標(biāo)廣州珠江新城項(xiàng)目，

39、去年的9月20號(hào)，我們投標(biāo)了廣州市跟珠江新建的一個(gè)地標(biāo)性的建筑，高度是432米，總建筑面積44萬(wàn)平方米，總高度104層，總投資達(dá)到160億元，這個(gè)成為目前中國(guó)內(nèi)地第一高樓。城建集團(tuán)為什么勢(shì)在必得，我們就是想以超高層的項(xiàng)目作為突破，打造商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略，城建集團(tuán)奪標(biāo)以后，將引進(jìn)國(guó)際500強(qiáng)這些企業(yè)進(jìn)駐，對(duì)企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略是一個(gè)大的好形勢(shì)。第二，全面起動(dòng)了十一五商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃，按照我們十一五商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃，今后五年我們將投資200多億元，重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)17個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)到500多萬(wàn)平方米，500多萬(wàn)平方米其中有一半是商業(yè)項(xiàng)目，經(jīng)過五年的努力以后，城建集團(tuán)在廣州將擁有5棟超過200米高的超高層

40、項(xiàng)目。將擁有6座四星級(jí)以上的酒店，將擁有超過300家的超市，同時(shí)服裝市場(chǎng)將擁有23家大型的批發(fā)市場(chǎng)，我們屬下的白馬服裝市場(chǎng)在廣州一年可以創(chuàng)造一個(gè)億的利潤(rùn)，目前白馬服裝市場(chǎng)已經(jīng)在太原、山西落戶，準(zhǔn)備到北京發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)我們跟國(guó)外的一些大型的企業(yè)像法國(guó)的世紀(jì)酒店，跟他們一起連鎖，加快我們商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。 第三，我們資本運(yùn)作取得了一些比較大的發(fā)展，去年國(guó)家的宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響是全局性的，也是深遠(yuǎn)的，調(diào)控的主要是一個(gè)地根和銀根，企業(yè)融資的渠道現(xiàn)在是非常的缺乏，主要還是依賴銀行的貸款，銀行的貸款又受到國(guó)家宏觀調(diào)控的限制的，而且我們的銀行它往往是一種抵押性質(zhì)的，沒有抵押是貸不到款的，作為房地產(chǎn)企業(yè)要

41、想有大的發(fā)展，必須要拓寬融資的渠道，作為融資的渠道，這幾年來尤其是去年以來，我們?cè)谶@方面做了很多的探索，首先2002年廣州城建集團(tuán)與香港越秀進(jìn)行資產(chǎn)重組，廣州城建集團(tuán)成為越秀集團(tuán)在香港的上市公司，香港越秀資產(chǎn)重組后城建就擁有了三個(gè)身份，一個(gè)是國(guó)有，一個(gè)是外資，一個(gè)是中外合資，在粵港澳地區(qū)作為城建集團(tuán)來講他有大量的市場(chǎng)。對(duì)企業(yè)來說這一下子把融資的渠道打開了。還有一點(diǎn)，就是跟民企的合作，社會(huì)上的品牌也相當(dāng)不錯(cuò)，去年12月28號(hào)，廣州的八大銀行聯(lián)手向城建集團(tuán)授信128億元。還有一個(gè)就是去年12月20號(hào)在香港上市發(fā)行房托基金，要求四個(gè)收租的物業(yè)打包，拿到香港上市，我們四個(gè)項(xiàng)目建筑面積16萬(wàn)平方米，我們

42、拿到香港上市，我們實(shí)際上轉(zhuǎn)讓70的收租權(quán)，物業(yè)還是我們經(jīng)營(yíng)的，還是我們管理的，無非是確保每年有7的回報(bào)，每年實(shí)行三七分成，我們房托基金去年12月30號(hào)在香港上市，比香港地產(chǎn)投資信托基金公布的6.36.7息率與李嘉誠(chéng)旗下的基金5.3高出一截，去年12月20號(hào)在香港上市。上市的表現(xiàn)超出預(yù)期，高出3.07港元，當(dāng)天成交了13.3億港元，我們這個(gè)房托基金上市按照房地產(chǎn)評(píng)估從被動(dòng)到主動(dòng)，現(xiàn)在作為企業(yè)我們把它拿到股市上去，確保利潤(rùn)最大化，把風(fēng)險(xiǎn)降到最低。我們房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入資本市場(chǎng)的全新的模式，吸引海外的資金是一種從被動(dòng)到主動(dòng)的轉(zhuǎn)變，房托基金的上市成功也有望推動(dòng)中央政府加快制訂法規(guī)，拓寬房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道。

43、 大家知道去年以來證券設(shè)計(jì)政策的影響，我們首先想到我們的期房，我們把期房以企業(yè)摘要的形式發(fā)行，這樣我們已經(jīng)取得了一些進(jìn)展，爭(zhēng)取在06年能夠取得一些成果，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)我想有兩個(gè)我是非常有信心的，第一個(gè)中國(guó)畢竟是十幾億人口，你要奔小康，住宅必須要解決，另外國(guó)家在十一五期間你的GDP要達(dá)到8，這樣對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)是全面的，作為房地產(chǎn)企業(yè)來說我認(rèn)為它是大有作為的。我們也是非常有信心的，謝謝大家！ 【主持人 熊雄】：非常感謝遠(yuǎn)道而來的李飛先生的精彩演講！也感謝他們跟我們分享了一些他們成功的經(jīng)驗(yàn)，剛才幾位的演講也給我們帶來了很多的思考，房地產(chǎn)業(yè)真是一個(gè)大手筆，它于市場(chǎng)管理，銷售、服務(wù)等各個(gè)環(huán)節(jié)都密切相關(guān)，不管

44、哪個(gè)環(huán)節(jié)出了問題這個(gè)戲就沒法兒唱下去了，所以只有各個(gè)部門通力協(xié)作，中國(guó)房地產(chǎn)這架大的機(jī)器才能正常的運(yùn)轉(zhuǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)才能健康、茁壯的成長(zhǎng)。我最近看到資料中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)影響到130多各行業(yè)，面對(duì)這樣的行業(yè)作為媒體也是身肩責(zé)任，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)改版以來秉承了泛地產(chǎn)的理念，要塑造房地產(chǎn)業(yè)全新的體系和價(jià)值觀，我們處在一個(gè)網(wǎng)絡(luò)的時(shí)代，我們作為媒體也要利用網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)勢(shì)，所以在這里中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)還會(huì)開通中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)網(wǎng)站，下面讓我們一起來共同見證這個(gè)非常時(shí)刻，下面有請(qǐng)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)社長(zhǎng)栗文忠先生，華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)先生，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)總經(jīng)理單大偉先生，萬(wàn)通集團(tuán)懂事局主席馮侖先生，一起來啟動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)網(wǎng)站。我們大家進(jìn)入倒計(jì)

45、時(shí)，五、四、三、二、一，啟動(dòng)！朋友們，在您熱情的掌聲和關(guān)注中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)網(wǎng)站就正式啟動(dòng)了，謝謝各位嘉賓。希望大家有時(shí)間能夠上中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)網(wǎng)去看一看，也希望它能夠茁壯的成長(zhǎng)。我們的網(wǎng)站開通了，接下來這個(gè)環(huán)節(jié)一定是大家非常期待的環(huán)節(jié)，就是我們的主題對(duì)話環(huán)節(jié)，下面將會(huì)請(qǐng)出我們的地地產(chǎn)界的人士進(jìn)行一場(chǎng)對(duì)話，同時(shí)有請(qǐng)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)的總經(jīng)理單大偉先生和我一起主持，下面有請(qǐng)萬(wàn)通集團(tuán)懂事局主席馮侖先生，中坤集團(tuán)總裁黃怒波先生，金都房產(chǎn)集團(tuán)總裁吳忠泉先生，軟庫(kù)金匯投資銀行執(zhí)行總裁溫天納先生以及麥格里中國(guó)物業(yè)投資銀行首席投資執(zhí)行官龔術(shù)先生。讓我們一起進(jìn)入到下一個(gè)環(huán)節(jié)，讓我們以掌聲開始我們的對(duì)話。 【主持人 單大偉】：

46、今天進(jìn)行的是2006年中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)的年會(huì)，這次對(duì)話的主題是2006中國(guó)房地產(chǎn)多空之辯，從去年開始中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷了一場(chǎng)前所未有的變革，我們邀請(qǐng)了這么多地產(chǎn)界的精英包括金融界的權(quán)威人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的最新發(fā)展趨勢(shì)展開對(duì)話，剛才哈繼銘先生包括我們的任志強(qiáng)老總，就房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些觀點(diǎn)和看法各自發(fā)表了不同的見解，首先我想?yún)⒓哟蚱瞥Ｒ?guī)，過去的對(duì)話都是嘉賓講，下面的朋友聽，今天咱們來一個(gè)互動(dòng)，就是說臺(tái)上嘉賓講的觀點(diǎn)，如果臺(tái)下的朋友有不同的意見可以當(dāng)場(chǎng)提問，這樣會(huì)場(chǎng)可以互動(dòng)起來，下面我們首先有請(qǐng)坐在我旁邊的馮侖先生就剛才任總和哈繼銘教授他們分別對(duì)2006中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)做了一些大概的判斷和預(yù)測(cè)，這方面作為一個(gè)中國(guó)

47、的非常優(yōu)秀的企業(yè)家代表，馮主席就今年2006年中國(guó)房地產(chǎn)的形勢(shì)包括宏觀調(diào)控給企業(yè)帶來的變革，發(fā)表一下自己的見解，限制在5分鐘。 【馮侖】：應(yīng)該說昨天是個(gè)好日子，今天是一個(gè)更好的日子，去年一年從我的觀察來看，的確應(yīng)該說整個(gè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)從市場(chǎng)到體制到企業(yè)全面的開始步入一個(gè)持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展的軌道，這不是說我重復(fù)新華社的通告，我是有依據(jù)的。這里面有一個(gè)非常有意思的現(xiàn)象，國(guó)內(nèi)的階級(jí)都認(rèn)為很困難，但是大家別忘了在香港去年所有的資本市場(chǎng)上的中國(guó)房地產(chǎn)公司的股票都是漲得非常好，而且基金都非常熱烈的，所有投資者都在看好，為什么呢，這就出現(xiàn)一個(gè)問題，過的企業(yè)習(xí)慣于不規(guī)范下的生存狀態(tài)，一旦規(guī)范了就沒法兒生存了，

48、那就說你過去不是良家婦女，海外的投資者是良家婦女人家不怕，所以我覺得海外投資者判斷是一個(gè)高度、理性的是對(duì)的。第二個(gè)特點(diǎn)就是住宅領(lǐng)域的局部地區(qū)的波動(dòng)和整個(gè)住宅市場(chǎng)的持續(xù)的增長(zhǎng)是并存的，剛才任總也講了全國(guó)住宅市場(chǎng)一直是增長(zhǎng)的，局部有一些波動(dòng)，住宅以外的房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括商務(wù)、辦公等等都是持續(xù)的增長(zhǎng)，所以在過去一年里整個(gè)的市場(chǎng)并不能說上海局部的波動(dòng)變成了全國(guó)市場(chǎng)悲觀的看法。第三個(gè)就是銀行的信貸并不是說不支持，相反大家看到，很多好的企業(yè)不斷的得到銀行的大規(guī)模的支持，不動(dòng)產(chǎn)金融的創(chuàng)新從管理層到企業(yè)都在去年一年有非常大的進(jìn)步，像REITS、基金、信托等等這些東西都出來了，所以整個(gè)監(jiān)管的政策環(huán)境給不動(dòng)產(chǎn)金融的

49、創(chuàng)新開了一個(gè)巨大的口子，而直接融資市場(chǎng)的發(fā)育和擴(kuò)大將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式的變革以及所有資金和房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系走得更加理性，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)得到很好的控制。最后我們看到在去年相當(dāng)多優(yōu)秀的企業(yè)上市的上市，股票大漲的大漲，REITS發(fā)行，然后個(gè)人買豪宅的買豪宅，過去一年仍然是一個(gè)風(fēng)光無限的年頭，所以去年是一個(gè)好日子，但是今年我覺得是一個(gè)更好的日子，市場(chǎng)持續(xù)的健康，經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)增長(zhǎng)，社會(huì)政治環(huán)境更加穩(wěn)定，其他行業(yè)也在健康成長(zhǎng)，你沒有理由說房地產(chǎn)市場(chǎng)再?zèng)]有好日子了，我總的來看去年是個(gè)好日子，今年是一個(gè)更好的日子，這是過去一年從公司發(fā)展的實(shí)際也是得到了一個(gè)很大的印證。謝謝！ 【主持人 單大偉】：萬(wàn)通今年的首要

50、戰(zhàn)略是什么？ 【馮侖】：我們繼續(xù)強(qiáng)有力推進(jìn)我們美國(guó)模式的轉(zhuǎn)型，身子都轉(zhuǎn)差不多了，今年一定會(huì)轉(zhuǎn)完。 【主持人 熊雄】：我旁邊坐的是中坤集團(tuán)的董事長(zhǎng)黃怒波，他在我們地產(chǎn)界有地產(chǎn)詩(shī)人之美稱，去年我們都知道中坤集團(tuán)黃怒波現(xiàn)實(shí)從一線退居二線，強(qiáng)力打造一個(gè)專業(yè)化的團(tuán)隊(duì)，在公司的治理結(jié)構(gòu)黃怒波先生提供了很多獨(dú)特的見解，大家知道地產(chǎn)公司的發(fā)展最核心的問題除了土地、金融就是團(tuán)隊(duì)的問題，這點(diǎn)請(qǐng)黃總您為什么企業(yè)內(nèi)部做這么大的變革，主要的原因是什么？ 【黃怒波】：今天的報(bào)告都是對(duì)06年充滿了信心，我的觀點(diǎn)是去年是好日子，好的過了頭，也有許許多多的好的過頭的問題，比如說在地產(chǎn)界出現(xiàn)了許許多多我一貫批判的大躍進(jìn)的方式，大

51、家斗氣，斗富，你說300個(gè)億，我就500個(gè)億，我不知道大家記得不記得這個(gè)瘋狂的日子，為什么出現(xiàn)這種現(xiàn)象，主要是企業(yè)的機(jī)制決定，就是說企業(yè)發(fā)展到一定的地步他掙了10個(gè)億，他就覺得他能掙100個(gè)億，主要是企業(yè)喪失了一定的機(jī)制。中國(guó)的企業(yè)發(fā)展跟地產(chǎn)一樣，時(shí)間很短，發(fā)展到今天的時(shí)候?qū)嶋H上我們自己已經(jīng)不能駕馭這個(gè)車了，在這個(gè)方面我覺得要保持清醒的頭腦，能不能說在別人說要100個(gè)億的時(shí)候，我們不去說200個(gè)億，這個(gè)就需要一個(gè)機(jī)制的制約，反過來說，一個(gè)團(tuán)隊(duì)如果打造這么多年，這個(gè)舞臺(tái)也應(yīng)該讓別人來了，你不能一個(gè)人玩下去，嚴(yán)格的講我們每個(gè)人都是在表演，我們表演差不多了，換一撥人演一演，用他的風(fēng)格。原來開車越開越

52、瘋狂，你就喪失了速度感，但是如果在這么繼續(xù)開下去，出事的概率非常大，這個(gè)時(shí)候換到副駕駛的位置上，所有人感覺你只要坐在副駕駛的位置上你的司機(jī)到120，你的腳底下不由自主的踩剎車，這樣就會(huì)避免危險(xiǎn)。所以民營(yíng)企業(yè)一定要過驗(yàn)收這個(gè)關(guān)。一個(gè)企業(yè)做大了，這個(gè)時(shí)候牽扯到很多人的利益，在這個(gè)時(shí)候?yàn)槠髽I(yè)、社會(huì)、員工著想，就應(yīng)該進(jìn)行反思了。 【主持人 單大偉】：剛才給各位嘉賓發(fā)了紙，在這做一個(gè)小游戲，請(qǐng)?jiān)谧拿恳晃患钨e就2005年的宏觀調(diào)控給大家?guī)淼母惺苡萌齻€(gè)詞表達(dá)一下，現(xiàn)在有請(qǐng)臺(tái)上的嘉賓每人拿起紙、筆，就去年整個(gè)宏觀調(diào)控對(duì)企業(yè)和個(gè)人帶來的感受。臺(tái)下的嘉賓可以猜測(cè)一下，你的答案跟臺(tái)上嘉賓是否一致。 我先讀一下，

53、童淵三個(gè)詞是成長(zhǎng)、機(jī)會(huì)、理性。中坤黃總寫的是無眠、等待、期望。馮主席寫的是健康、發(fā)展、快樂。這個(gè)是金都的吳總寫的是觀望、理性、思考。這個(gè)是麥格里中國(guó)首席執(zhí)行官龔術(shù)寫的是擔(dān)心、機(jī)會(huì)和希望，最后一個(gè)就是軟庫(kù)金匯溫總裁寫的是創(chuàng)商機(jī)。去年地產(chǎn)老板和金融家的心情可能都非常的復(fù)雜，在跨入2006之際，為了回顧并總結(jié)去年大家在發(fā)展過程中遇到的問題，我們?nèi)ツ暌舶l(fā)現(xiàn)公布的一份研究報(bào)告指出地產(chǎn)股市中國(guó)2005市場(chǎng)的熱點(diǎn)，其投資回報(bào)率超過百分之百，中國(guó)地產(chǎn)股去年是亞洲金融市場(chǎng)回報(bào)率最高的，同時(shí)2006年有望繼續(xù)領(lǐng)漲，預(yù)計(jì)地產(chǎn)股在2005年的平均加起來總回報(bào)達(dá)到12.2，主要的帶動(dòng)是什么呢，下面請(qǐng)軟庫(kù)金匯首席執(zhí)行官、

54、總裁你怎么看待摩根大通的這份研究報(bào)告。 【溫天納】：我們基本上是從融資的角度去看板塊的事情，去年6月份是一個(gè)特別的日子，一個(gè)是中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)改版，另外一個(gè)是香港允許一些境外的業(yè)務(wù)來香港開拓房地產(chǎn)信托基金的市場(chǎng)，在短短兩個(gè)月里面有三個(gè)房地產(chǎn)信托基金在香港上市，市值是400個(gè)億，基本上來講，房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)是一個(gè)具有商機(jī)的產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)商機(jī)的意思就是說宏觀調(diào)控的過程中人一些物業(yè)回歸到比較理性的水平。我們的水平比較吸引到海外的基金，很多時(shí)候我們看到有幾百億，幾千億的基金進(jìn)入市場(chǎng)，這個(gè)并不是一件很容易的事情。北京一個(gè)大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)是幾十個(gè)億了，同步進(jìn)行的幾十個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)是上千億的資金了，在2006年這塊的發(fā)

55、展會(huì)加速進(jìn)行，我覺得從這個(gè)角度來講針對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)這塊我們肯定是看好的。 【主持人 單大偉】：我知道溫天納先生在香港號(hào)稱金融天才，作為軟庫(kù)金匯，作為中國(guó)投資戰(zhàn)略來說，你們今年的戰(zhàn)略目標(biāo)能不能在這里跟大家介紹一下？ 【溫天納】：我們主要是以融資為主的，融資不單包括房地產(chǎn)還包括一些實(shí)業(yè)，和IT的產(chǎn)業(yè)等等，針對(duì)房地產(chǎn)這塊來講，我們肯定會(huì)看中國(guó)內(nèi)的一些財(cái)團(tuán)并購(gòu)國(guó)內(nèi)的一些商業(yè)性的物業(yè)，這塊我們覺得從市場(chǎng)上來講，越秀表現(xiàn)得還不錯(cuò)，我們覺得房地產(chǎn)信托基金在香港、新加坡這塊來講應(yīng)該可以持續(xù)的發(fā)展，針對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)來講無論是商場(chǎng)還是物業(yè)我覺得都比較看好的。 【主持人 單大偉】：我們知道越秀上市的時(shí)候麥格里集團(tuán)通過

56、50億人民幣的資金收購(gòu)了大連萬(wàn)達(dá)的一部分股權(quán)，并且準(zhǔn)備在香港上市，麥格里首席執(zhí)行官龔術(shù)女士也在先戳，我想您為介紹一下這里的一些基本情況。 【龔術(shù)】：實(shí)際上并沒有到最后確定在香港上市還是新加坡上市，新加坡去年9月份已經(jīng)有七支REITS，香港當(dāng)時(shí)還沒有開始一家，我們實(shí)際上在去年夏天的時(shí)候收購(gòu)了九家商場(chǎng)，這九家商場(chǎng)有一個(gè)最大的特點(diǎn)都是有沃爾瑪在里面，這類的收購(gòu)一定要有海外、全球比較知名大的品牌才有助于你在股票市場(chǎng)上的推廣。這個(gè)完了以后，它是比較開放的，將來有一些新開發(fā)的不同的階段的商業(yè)物業(yè)，只有滿足一定的要求都可以放到資產(chǎn)包了，REITS就有可能不斷的擴(kuò)充，這九家商場(chǎng)涉及到的金額是兩億五千萬(wàn)美金。實(shí)

57、際上對(duì)麥格里來講，進(jìn)入中國(guó)從05年10月份進(jìn)入中國(guó)已經(jīng)整10年，麥格里相當(dāng)于20年計(jì)劃走到中間這個(gè)階段，一直以來主要做的是住宅開發(fā)，因?yàn)閺恼叩慕嵌壬现v，包括其他一些角度上來講，因?yàn)楫?dāng)時(shí)我們本身并不太具備條件，雖然政策的逐步完善，時(shí)機(jī)對(duì)我們來講是成熟了。從開發(fā)的角度上來講，我們?cè)谶@方面沒有辦法拿自己的弱項(xiàng)跟國(guó)內(nèi)其他的本土多年的房地產(chǎn)開發(fā)商來競(jìng)爭(zhēng)，我們強(qiáng)項(xiàng)是在融資這方面，所以實(shí)際上這個(gè)中間就有一個(gè)很的好結(jié)合點(diǎn)，所以大家看到麥格里之前并不是一個(gè)高調(diào)的形象，對(duì)市場(chǎng)的看法，并不是我對(duì)它是否有信心，而是通過行動(dòng)表現(xiàn)出來的，麥格里現(xiàn)在處在一個(gè)起飛的階段，它現(xiàn)在在北京也是在積極尋找投資機(jī)會(huì)的過程。 【主持人

58、 單大偉】：在你旁邊坐的黃總有一個(gè)項(xiàng)目，在北京是非常知名的商業(yè)項(xiàng)目，就是大鐘寺商業(yè)廣場(chǎng)，剛才我們也談到資本運(yùn)作的概念，在這個(gè)地方黃總就你對(duì)大鐘寺項(xiàng)目的具體在金融運(yùn)作方面的考慮能不能跟我們?cè)谧募钨e也介紹一下。 【黃怒波】：我覺得一個(gè)好項(xiàng)目不需要搞REITS，現(xiàn)在為什么RIETS這么流行，實(shí)際上是處于我們的金融產(chǎn)品比較單一，銀行的手段也比較單一，地產(chǎn)界迫于無奈去到處找各種產(chǎn)品，大鐘寺廣場(chǎng)這個(gè)項(xiàng)目資金一直解決得比較好，我們把資金鏈拉開了，我們現(xiàn)在已經(jīng)五證齊全。大鐘寺國(guó)際廣場(chǎng)還是要選好項(xiàng)目，你不是好項(xiàng)目做RIETS也很難，所以還是要找一個(gè)好項(xiàng)目。 【主持人 單大偉】：黃總的講話也是一語(yǔ)道破天機(jī)，我們

59、知道吳忠泉也是浙江金都集團(tuán)的總裁，一直在房地產(chǎn)科技化、包括在建筑科技的運(yùn)用方面做得非常的優(yōu)秀，金都也是由杭州做到北京，杭州作為今年宏觀調(diào)控比較大的區(qū)域市場(chǎng)，吳總您談?wù)勀愀杏X到今年的宏觀調(diào)控對(duì)你企業(yè)的影響包括你企業(yè)的戰(zhàn)略和布局，包括對(duì)2006年你的一些感受和一些想法。 【吳忠泉】：剛才主持人問的問題應(yīng)該是值得深入思考問題，我想宏觀調(diào)控以后中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)我們這樣一家在多個(gè)城市進(jìn)行開發(fā)的企業(yè)來講。有個(gè)最大的感受，從2005年開始中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是一級(jí)化了，每一個(gè)城市每一個(gè)地區(qū)的差異性顯現(xiàn)得非常之明顯。雖然我們?cè)诒本╅_發(fā)，我來北京時(shí)間不多，我感覺到北京宏觀調(diào)控下的市場(chǎng)非常平穩(wěn)，相對(duì)來說市場(chǎng)狀況

60、還是非常的順利，杭州就不一樣了，杭州現(xiàn)在相對(duì)來說對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的行情，應(yīng)該說是神經(jīng)高度緊張，大概是這種情況。主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一個(gè)是土地，大家知道杭州只有要地就肯定有人買，不光有人買，肯定是高價(jià)有人買，到05以后政府的土地推出減緩，成交的價(jià)格下降；第二個(gè)情況是觀望情況明顯顯現(xiàn)，我們這次房交會(huì)上買房子的人很少很少。今年這個(gè)會(huì)議資料上有一個(gè)講杭州的情況，我覺得地區(qū)的差異性越來越顯現(xiàn)，剛才聽到任總的報(bào)告，好像覺得不過癮。 【主持人 單大偉】：吳總是一個(gè)比較直截了當(dāng)?shù)娜?，金都在做產(chǎn)品方面做得非常優(yōu)秀，在房地產(chǎn)科技創(chuàng)新方面也一直在打造先鋒的一個(gè)形象。坐在我旁邊的很多朋友都比較熟悉，吳總講點(diǎn)產(chǎn)品上的事情吧。