老舊小區(qū)可持續(xù)微改造面臨的問題及解決辦法

1、老舊小區(qū)可持續(xù)微改造面臨的問題及解決辦法摘要：隨著我國經(jīng)濟在快速發(fā)展，社會在不斷進步，城市建設在不斷加快，在 城市居住環(huán)境中，很多老舊小區(qū)的布局中土地利用率不高，還出現(xiàn)居住的環(huán)境差 的問題，所以要據(jù)此作出相應的改造。關鍵詞：老舊小區(qū)；微改造；問題；辦法引言全國各地在推動老舊小區(qū)改造中積累了一定的經(jīng)驗，探索了推進的路徑，但 是在實踐中仍面臨改造資金籌措渠道窄、設施改造協(xié)調(diào)難度大、公共服務統(tǒng)籌改 造少等問題。為了更好地推動城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，要做好以下幾方面工作：1城市老舊小區(qū)微改造面臨的問題1.1老舊小區(qū)綠化水平不足城市老舊小區(qū)的綠化問題一直是影響老舊小區(qū)改造工作的重要內(nèi)容，近年來 在我國改造方工

2、程方案的實施以及走訪過程中，發(fā)現(xiàn)很多城市在綠化工作開展過 程中，延伸到老舊小區(qū)就會出現(xiàn)停止的情況，并且缺乏相關人員的日常維護，這 也就導致了城市老舊小區(qū)存在有非常嚴重的綠化問題，小區(qū)內(nèi)雜草叢生，苗木的 病蟲害問題也無法得到有效處理，對于居民們的日常生活也就造成了嚴重的危害。1.2資金來源老舊小區(qū)改造，資金從哪兒來？從財政出資看，若主要依靠財政資金，財政 面臨巨大壓力，仍僅靠政府一己之力，遠無法滿足改造的巨大資金需求。特別是 老舊小區(qū)改造是以區(qū)縣為單位，區(qū)縣的財力有限，同時單由政府出資也不符合誰 受益誰出資的原則。從居民出資看，大多數(shù)老舊小區(qū)位于城市中心區(qū)，住戶多為 老年人和租戶，居民長期缺乏繳

3、費習慣，且對改造后價值提升效果缺乏感知，出 資動力不足。從社會資本出資來看，老舊小區(qū)改造投入大、周期長、收益不確定 性高，尚未形成資本進入、退出的合理機制，沒有形成資金鏈循環(huán)，因而參與積 極性不足。1.3專有部位改造誰所有，誰負責某住宅小區(qū)（一期）原有儲藏室為鐵皮房，年久失修，損壞嚴重，并存在漏 電隱患。鐵皮房屬于專有部位，應由業(yè)主自行出資改造。經(jīng)研究，確定改造思路: 改造工作由物業(yè)服務企業(yè)牽頭，在征求業(yè)主意見的基礎上進行改造，改造費用按 成本價由業(yè)主分攤。改造之初，部分業(yè)主持觀望態(tài)度，希望政府承擔全部改造費 用，根據(jù)現(xiàn)狀，采取分步實施的辦法，分期進行改造，最終經(jīng)過三期施工，完成 改造，消除安

4、全隱患，美化居住環(huán)境。2解決辦法2.1識別多樣化的更新類型、提供多種改造選擇在城市中許多老舊小區(qū)的各種因素，如在地理位置、交通、建筑、環(huán)境、歷 史、文化、人、要求等方面都存在差異，有自己的特點。通過查閱歷史資料、現(xiàn) 場實地調(diào)查、問卷調(diào)查和分類訪談，對老小區(qū)各領域各方面的數(shù)據(jù)進行分析，為 利益相關者微觀改造提供參考。在分類整理的基礎上，對老舊社區(qū)的建設年限、 街道建筑肌理、居民意愿、文化、特色產(chǎn)業(yè)等因素，將老社區(qū)分別改造成為一個 緊迫性、可改性和暫緩改造性這三種類型。改造過程中要對出現(xiàn)的各種因素進行 尊重，具體問題具體分析，因地制宜，從多種改造的選擇中進行歸類選取相適應 的改造方式，據(jù)此來滿足住

5、在不同位置居民的實際需求，合理地推進微改造的工 序。2.2改造資金籌集問題與處置建議介于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)較多的影響，因此在改造資金數(shù)額方面表現(xiàn)較大。結(jié)合以 往的經(jīng)驗來看，這個可以從多方面籌集。一般來說，可以從政府財政資金補貼， 金融機構(gòu)貸款，社會資金投入，居民個人出資等方面進行籌集。其中，對于道路 工程改造、樓內(nèi)管線及附屬設施整治、景觀提升等方面涉及到的改造資金，應該 由財政補貼資金支出。對于存在經(jīng)營性的服務設施，如菜市場、停車場等的修建 費用可以通過金融機構(gòu)貸款方式進行解決，或者也可以通過引進社會資金方式進 行解決。另外，像自來水，燃氣等管線設施方面的修繕，應該由管線單位進行出 資。而對于加裝電

6、梯等修繕費用，可以采取財政資金出大頭，居民個人出小頭的 方式解決。2.3以滿足需求為導向，鏈接養(yǎng)老服務考慮到很多老舊小區(qū)面臨老齡化人口居多的情況，改造要以需求為導向， 把養(yǎng)老服務作為重要配套。依托社區(qū)發(fā)展，提供以居家為基礎的多樣化養(yǎng)老服務， 為老年人提供助餐、助醫(yī)、助行、助潔等便捷服務。同時，要調(diào)動社會力量發(fā)展 適合老年人消費的旅游、養(yǎng)生等服務。如在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中增加改造用房， 用作建立“養(yǎng)老中心“社區(qū)養(yǎng)老醫(yī)療護理站等機構(gòu)，建設步道、口袋公園等公共 活動場所。加快完善體制機制，為老齡化社會穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)出新路。2.4做好綠化景觀的創(chuàng)建修復工作首先需要對城市的老舊小區(qū)綠化工作進行提升改造工作，在

7、原本社區(qū)綠化布 置基礎上，積極采用新型復合式的綠化建筑。除此之外還需要在小區(qū)進出口部位 布置花卉，提升小區(qū)的外觀美觀性。對于老舊小區(qū)內(nèi)的空閑空置區(qū)域也要組好開 發(fā)工作，通過對廢舊停車場以及鍋爐房進行升級改造的方式，提升老舊小區(qū)的綠 化面積跟綠化水平。此外在老舊小區(qū)內(nèi)還可以增設咖啡廳以及酒吧等娛樂場所， 對原本廢舊的社區(qū)設施進行再次利用，通過多邊方法來提升城市老舊社區(qū)的綠地 占用面積，對于小區(qū)居民生活水平的提升也有著重要意義。2.5實施激勵支持政策按照共謀、共建、共享原則，引導加大綠色智慧住區(qū)建設資金投入。中央 和各級財政列支專項補助資金，對綠色智慧住區(qū)試點示范進行獎補；發(fā)揮綠色金 融的作用，對

8、綠色智慧住區(qū)改造項目予以低息貸款；將綠色智慧住區(qū)建設作為高 新技術企業(yè)評審、科技研發(fā)補貼依據(jù)之一，對參與實施的企業(yè)執(zhí)行稅收優(yōu)惠，激 發(fā)創(chuàng)新活力。2.6開展全生命周期的持續(xù)評估、完善指標體系為完成對老舊小區(qū)的生命周期建立和完善分析和評估體系，在進行改造的前 一階段，首先需要對老舊小區(qū)的現(xiàn)狀進行分析定量，確定好如何開展改造措施， 找出現(xiàn)存的隱患，確定為重點改造對象；在改造期間，根據(jù)實時出現(xiàn)的情況及時 作出調(diào)整舉措；在改造的后期，需要對整體改造的小區(qū)進行統(tǒng)一的壽命評估，使 改造活動有效進行下去。對居民生活情況的調(diào)查，多在于經(jīng)濟條件、居住環(huán)境、 公共設備的人均配置、日常生活經(jīng)常行走的路線等，居民對公共

9、空間的使用情況 進行統(tǒng)計了解、在同小區(qū)內(nèi)的人是否存在協(xié)作，是否講文明懂禮儀，在生活購物 上是否方便等實際情況進行調(diào)研。2.7建筑安全為要義，實施違建拆除和抗震加固老舊小區(qū)改造中，拆除違章建筑、線路規(guī)整、管道疏通、墻壁粉刷、道路修 補等，是已達成共識的常規(guī)操作”，有利于進一步優(yōu)化公共空間環(huán)境，消除安全 隱患，維護社會公眾權益。對小區(qū)內(nèi)的違章建筑全部拆除，騰挪出空間，進行合 理規(guī)劃、運營，有助于提升小區(qū)品質(zhì)。對老舊小區(qū)房屋進行抗震鑒定，不需要拆 除的建筑進行抗震加固，需要拆除的建筑列入計劃。老舊小區(qū)改造按照新的標準， 抗震烈度要提高1度。要達到這個標準，每平方米結(jié)構(gòu)加固要增加5000元。這 里涉及政策、法規(guī)、技術、規(guī)范、標準、管理、資金等多個環(huán)節(jié)的問題。結(jié)語選擇用微改造的方式而不是大規(guī)模的整改模式，對老舊小區(qū)的局部設施規(guī)劃 和整體樓房設計進行合理的優(yōu)化，能夠使得老舊小區(qū)的居民的生活質(zhì)量提升幾個 檔次。微改造技術不斷改善促進，相信不久的將來在改造老舊小區(qū)時更好地為之 服務做出貢獻。參考文獻萬玲.廣州市老舊小區(qū)可持續(xù)微改造的困境與路徑探析J.城市觀察， 2019(02):65-71.鄒徽強.城市老舊小區(qū)“微改造”的內(nèi)容與對策研究J.居舍，2019(10):172.原劍珩.廣州市舊城