房企銷(xiāo)售融資點(diǎn)評(píng)

1、目錄 HYPERLINK l _TOC_250006 銷(xiāo)售篇 1百?gòu)?qiáng)房企 4 月銷(xiāo)售同比維持增長(zhǎng) 1 HYPERLINK l _TOC_250005 各梯隊(duì)銷(xiāo)售門(mén)檻均有所提升，Top100 門(mén)檻提升幅度較大 2 HYPERLINK l _TOC_250004 月度超百億房企數(shù)高于歷年同期 3 HYPERLINK l _TOC_250003 重點(diǎn)城市 4 月市場(chǎng)成交增速延續(xù)提升 4 HYPERLINK l _TOC_250002 融資篇 6股權(quán)融資：融資規(guī)模大幅回落，港股股權(quán)融資規(guī)模持續(xù)上升 6債券融資：融資規(guī)模大幅下降，融資利率整體上行 7信托融資：融資規(guī)模保持穩(wěn)定，預(yù)計(jì)未來(lái)逐漸趨穩(wěn) 15 H

2、YPERLINK l _TOC_250001 主流房企融資成本：優(yōu)質(zhì)房企融資成本走低，市場(chǎng)分化加劇 16 HYPERLINK l _TOC_250000 投資建議：看好地產(chǎn)板塊的結(jié)構(gòu)性行情和物管板塊的年報(bào)行情 18圖表目錄圖表 1： 百?gòu)?qiáng)房企 4 月全口徑累計(jì)銷(xiāo)售額同比增 66.6% 1圖表 2： 百?gòu)?qiáng)房企 4 月全口徑單月銷(xiāo)售額同比增 34.0% 1圖表 3： 各梯隊(duì)房企累計(jì)銷(xiāo)售及同比 1圖表 4： 各梯隊(duì)房企月度銷(xiāo)售金額及同比 1圖表 5： 各梯隊(duì)房企全口徑銷(xiāo)售金額累計(jì)入榜門(mén)檻 2圖表 6： 各梯隊(duì)房企權(quán)益銷(xiāo)售金額累計(jì)入榜門(mén)檻 2圖表 7： 各梯隊(duì)房企累計(jì)權(quán)益銷(xiāo)售金額市占率 2圖表 8：

3、Top100 房企操盤(pán)金額、權(quán)益金額比例 2圖表 9： 月度銷(xiāo)售規(guī)模超過(guò) 100 億的房企數(shù)量 3圖表 10： 月度銷(xiāo)售規(guī)模超 300 億的房企 3圖表 11： 4 月主流房企銷(xiāo)售表現(xiàn) 3圖表 12： Top30 房企月度銷(xiāo)售金額同比增速 4圖表 13： 2021 年 4 月新增貨值 Top10 房企 4圖表 14： 一手房月度成交面積同比（房管局口徑） 5圖表 15： 二手房月度成交面積同比（房管局口徑） 5圖表 16： 房地產(chǎn)企業(yè)增發(fā)股數(shù) 6圖表 17： 房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)再融資規(guī)模 6圖表 18： 2021 年 3 月港股增發(fā)配股融資明細(xì) 6圖表 19： 2021 年 3 月全國(guó)性房地產(chǎn)融資

4、政策 7圖表 20： 債券融資產(chǎn)品發(fā)行地域結(jié)構(gòu) 8圖表 21： 債券融資產(chǎn)品發(fā)行利率 8圖表 22： 境內(nèi)債券融資產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模 8圖表 23： 境內(nèi)債券融資產(chǎn)品發(fā)行品種結(jié)構(gòu) 8圖表 24： 公司債發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模 9圖表 25： 公司債發(fā)行期限及發(fā)行利率 9圖表 26： 上市房企公司債發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模 9圖表 27： 非上市房企公司債發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模 9圖表 28： 中票發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模 10圖表 29： 中票發(fā)行期限及發(fā)行利率 10圖表 30： 上市房企中票發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模 10圖表 31： 非上市房企中票發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模 10圖表 32： 短融發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模 11圖表 33

5、： 短融發(fā)行期限及發(fā)行利率 11圖表 34： 上市房企短融發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模 11圖表 35： 非上市房企短融發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模 11圖表 36： 定向工具發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模 12圖表 37： 定向工具發(fā)行期限及發(fā)行利率 12圖表 38： 上市房企定向工具發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模 12圖表 39： 非上市房企定向工具發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模 12圖表 40： 資產(chǎn)支持證券發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模 13圖表 41： 資產(chǎn)支持證券發(fā)行期限及發(fā)行利率 13圖表 42： 上市房企資產(chǎn)支持證券發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模 13圖表 43： 非上市房企資產(chǎn)支持證券發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模 13圖表 44： 海外債發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模 14圖

6、表 45： 海外債發(fā)行期限及發(fā)行利率 14圖表 46： 房地產(chǎn)信托成立數(shù)量及規(guī)模 15圖表 47： 房地產(chǎn)信托資金運(yùn)用方式結(jié)構(gòu) 15圖表 48： 房地產(chǎn)信托平均年限 15圖表 49： 房地產(chǎn)信托平均收益率 15圖表 50： 房地產(chǎn)信托資金余額及占比 16圖表 51： 新增房地產(chǎn)信托資金及占比 16銷(xiāo)售篇百?gòu)?qiáng)房企 4 月銷(xiāo)售動(dòng)能有所恢復(fù)4 月百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售金額同比維持增長(zhǎng)，主要是由于去年低基數(shù)效應(yīng)及市場(chǎng)熱度延續(xù)。根據(jù)公布的百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售榜單，單月同比來(lái)看，4 月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售金額約 12066 億元，較去年同期增長(zhǎng) 34%，同比增速較上月下降 25.2 個(gè)百分點(diǎn)；較 2019 年復(fù)合增長(zhǎng) 1

7、6.1%，增速較 3 月上升 1.3 個(gè)百分點(diǎn)，意味著市場(chǎng)動(dòng)能有所恢復(fù)。4 月全口徑銷(xiāo)售金額環(huán)比下降 1.3%，較上月有所回落，符合歷年規(guī)律。1-4 月累計(jì)銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng) 66.6%，較 2019 年復(fù)合增長(zhǎng) 19.37%，“小陽(yáng)春”行情延續(xù)，整體市場(chǎng)成交熱度不減。圖表1： 百?gòu)?qiáng)房企 4 月全口徑累計(jì)銷(xiāo)售額同比增 66.6%圖表2： 百?gòu)?qiáng)房企 4 月全口徑單月銷(xiāo)售額同比增 34.0%資料來(lái)源：CRIC，統(tǒng)計(jì)局，資料來(lái)源：CRIC，4 月各梯隊(duì)房企全口徑銷(xiāo)售額同比均有不同程度增長(zhǎng)，但增幅均回落。其中，Top4-10、Top11-20、Top21-50、 Top51-100 均有較大幅度增長(zhǎng),To

8、p1-3 梯隊(duì)增長(zhǎng)幅度相對(duì)較小。具體而言，4 月Top1-3、Top4-10、Top11-20、Top21-50、 Top51-100 各梯隊(duì)全口徑銷(xiāo)售額增速分別為+8.6%、+41.4%、+36.0%、+33.4%、+56.5%，較去年同期提升明顯， 其中 Top1-3 梯隊(duì)增速相對(duì)較低。與 3 月同比增速相比，4 月上述各梯隊(duì)全口徑銷(xiāo)售金額同比增速變動(dòng)分別為-3.1pct、-2.6pct、-27.9pct、-60.9pct、-39.4pct，除 Top1-3、Top4-10 梯隊(duì)外，其余各梯隊(duì)均明顯降速。圖表3： 各梯隊(duì)房企累計(jì)銷(xiāo)售及同比圖表4： 各梯隊(duì)房企月度銷(xiāo)售金額及同比資料來(lái)源：CR

9、IC，資料來(lái)源：CRIC，各梯隊(duì)銷(xiāo)售門(mén)檻均有所提升，Top100 門(mén)檻提升幅度較大不同梯隊(duì)房企全口徑銷(xiāo)售門(mén)檻在本月均有所提高，但增幅分化明顯。從全口徑累計(jì)銷(xiāo)售金額入榜門(mén)檻來(lái)看，Top3、Top10、Top20、Top50 及 Top100 銷(xiāo)售門(mén)檻分別達(dá)到 2212 億元、927 億元、621 億元、267 億元、91 億元，各梯隊(duì)銷(xiāo)售門(mén)檻分別同比上升 18.9%、60.4%、112.5%、94.5%、117.0%，Top3 梯隊(duì)累計(jì)銷(xiāo)售門(mén)檻增速提升幅度較小，其余各梯隊(duì)門(mén)檻增速有較大幅度提升；從累計(jì)權(quán)益銷(xiāo)售金額口徑來(lái)看，各梯隊(duì)門(mén)檻同比增速分別為+23.9%、+65.3%、+94.0%、+58.

10、2%及+99.1%，各梯隊(duì)房企同比均實(shí)現(xiàn)不同幅度的提升。圖表5： 各梯隊(duì)房企全口徑銷(xiāo)售金額累計(jì)入榜門(mén)檻圖表6： 各梯隊(duì)房企權(quán)益銷(xiāo)售金額累計(jì)入榜門(mén)檻資料來(lái)源：CRIC，資料來(lái)源：CRIC，操盤(pán)比例與合作比例方面，今年 4 月百?gòu)?qiáng)房企操盤(pán)金額/全口徑銷(xiāo)售金額為 85.9%，環(huán)比下降 2.6 個(gè)百分點(diǎn)，整體項(xiàng)目操盤(pán)比例仍維持在較高水平；銷(xiāo)售金額權(quán)益比例來(lái)看，權(quán)益銷(xiāo)售金額/全口徑銷(xiāo)售金額下降 1.3 個(gè)百分點(diǎn)至 70.1%。整體而言，百?gòu)?qiáng)房企操盤(pán)比例仍維持在 85%-90%區(qū)間，操盤(pán)能力較強(qiáng)，而權(quán)益比例仍維持在 70%-75%區(qū)間，適度合作仍是趨勢(shì)。未來(lái)隨著三道紅線(xiàn)政策出臺(tái)后，房企降負(fù)債提上日程，加之

11、供地兩集中新政對(duì)資金要求高，加大股權(quán)合作、引入少數(shù)股東仍將是趨勢(shì)。圖表7： 各梯隊(duì)房企累計(jì)權(quán)益銷(xiāo)售金額市占率圖表8： Top100 房企操盤(pán)金額、權(quán)益金額比例資料來(lái)源：CRIC，資料來(lái)源：CRIC，月度超百億房企數(shù)高于歷年同期4 月共有 36 家房企單月銷(xiāo)售額超百億，較去年同期增加 13 家；單月銷(xiāo)售超 300 億房企數(shù)量較上月減少 1家，但大多房企實(shí)現(xiàn)了單月和累計(jì)業(yè)績(jī)的同比增長(zhǎng)，表現(xiàn)較好。其中碧桂園單月銷(xiāo)售額達(dá) 760 億元，中國(guó)恒大、萬(wàn)科地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)、保利發(fā)展單月銷(xiāo)售額分別達(dá) 685 億元、562 億元、554 億元和 514 億元。圖表9： 月度銷(xiāo)售規(guī)模超過(guò) 100 億的房企數(shù)量圖表1

12、0： 月度銷(xiāo)售規(guī)模超 300 億的房企資料來(lái)源：CRIC，資料來(lái)源：CRIC，我們所重點(diǎn)關(guān)注的主流上市房企大部分在 4 月同比實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。從單月銷(xiāo)售增速同比來(lái)看，大悅城、旭輝控股集團(tuán)、金地集團(tuán)、華潤(rùn)置地、融創(chuàng)中國(guó)分別實(shí)現(xiàn)+125%、+104%、+89%、+76%、+61%；排名方面，寶龍地產(chǎn)、濱江集團(tuán)和金地集團(tuán)的榜單排名分別較上月上升 13 位、5 位和 4 位。圖表11： 4 月主流房企銷(xiāo)售表現(xiàn)公司名稱(chēng)2021 年 4 月銷(xiāo)售金額（億元）2021 年累計(jì)銷(xiāo)售金額（億元）單月同比累計(jì)同比單月環(huán)比2020 年全年銷(xiāo)售金額增速CRIC 全年銷(xiāo)售榜單排名CRIC 銷(xiāo)售榜單排名變化碧桂園7602736

13、10%29%0%2%10萬(wàn)科51023056%24%-19%12%2+1中國(guó)恒大68022124%4%5%20%3-1融創(chuàng)中國(guó)545170861%79%14%3%5-1保利地產(chǎn)503174634%61%2%9%4+1綠地控股197902-3%27%-46%-8%11-4中國(guó)海外發(fā)展345122526%39%-4%10%60新城控股20770314%43%1%-7%16-4龍湖集團(tuán)2388408%40%-4%12%13-2華潤(rùn)置地332101076%75%27%18%8+1世茂集團(tuán)25292719%59%-17%15%10-2招商蛇口290101448%82%-5%26%7+3陽(yáng)光城155641

14、-7%42%-14%3%19-1金地集團(tuán)317100389%123%17%15%9+4旭輝控股集團(tuán)265832104%135%2%15%140公司名稱(chēng)2021 年 4 月銷(xiāo)售金額（億元）2021 年累計(jì)銷(xiāo)售金額（億元）單月同比累計(jì)同比單月環(huán)比2020 年全年銷(xiāo)售金額增速CRIC 全年銷(xiāo)售榜單排名CRIC 銷(xiāo)售榜單排名變化中南建設(shè)20068428%84%-16%14%170金科股份17566017%60%-2%24%18-2中國(guó)金茂24086826%93%7%44%12+3藍(lán)光發(fā)展95347-5%66%7%-4%380榮盛發(fā)展55310-30%43%-58%10%45-17龍光集團(tuán)1316193

15、3%141%-15%56%21+2濱江集團(tuán)111584-3%119%9%22%22+5寶龍地產(chǎn)8533146%139%-11%35%42+13大悅城67198125%103%373%33%58-4TOP530751070620%32%5%8%-TOP1045811588625%38%3%7%-TOP2066952343128%50%3%10%-資料來(lái)源：CRIC、億翰，注：同比、環(huán)比計(jì)算的基數(shù)均為公司公告口徑，如無(wú)公告則取 CRIC、億翰的數(shù)據(jù)。從房企新增貨值來(lái)看，2021 年 1-4 月，碧桂園、保利發(fā)展新增貨值超 1400 億元，融創(chuàng)中國(guó)、萬(wàn)科地產(chǎn)、招商蛇口新增貨值超 1000 億元，華潤(rùn)

16、置地、綠城中國(guó)、中海地產(chǎn) 3 家企業(yè)新增貨值超 600 億元，越秀地產(chǎn)、卓越集團(tuán)新增貨值也超 500 億元，位列新增貨值 Top10。圖表12： Top30 房企月度銷(xiāo)售金額同比增速圖表13： 2021 年 4 月新增貨值 Top10 房企資料來(lái)源：CRIC，注：根據(jù) CRIC 榜單數(shù)據(jù)計(jì)算。資料來(lái)源：CRIC，重點(diǎn)城市 4 月市場(chǎng)成交增速延續(xù)提升4 月重點(diǎn)城市新房及二手房市場(chǎng)成交面積繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，但增幅回落明顯。我們跟蹤的 34 個(gè)重點(diǎn)城市成交數(shù)據(jù)顯示，4 月一手房總體成交面積同比增長(zhǎng) 50.0%，增速較上月回落 50.7 個(gè)百分點(diǎn)。其中，一二三線(xiàn)各能級(jí)成交面積均有不同程度的增長(zhǎng)。一線(xiàn)（

17、4 城）、二線(xiàn)（13 城）、三線(xiàn)（17 城）4 月成交面積同比增速分別為+52.7%、+69.0%、+25.3%，增速分別較上月變動(dòng)-69.2pct、-53.1pct、-46.8pct。二手房方面，我們所跟蹤的 13個(gè)城市成交面積同比增長(zhǎng) 28.0%，增速較上月下降 29.3 個(gè)百分點(diǎn)。一線(xiàn)城市新房成交面積同比均普遍增長(zhǎng)，環(huán)比有所下降。具體而言，北京、上海、廣州、深圳 4 月一手房成交面積同比增速分別為+125.1%、+26.0%、+71.8%、+5.7%，仍保持一定熱度；環(huán)比增速分別為+3.5%、-19.3%、-14.9%、-25.2%，除北京外均有所下降。二三線(xiàn)城市有所分化，環(huán)渤海、長(zhǎng)三角

18、、大灣區(qū)、海西區(qū)域的重點(diǎn)城市均出現(xiàn)較為明顯的增幅。具體單月增速來(lái)看，蕪湖（+382.9%）、汕頭（+281.4%）、福州（+256.9%）、武漢（+234.7%）、廈門(mén)（+119.9%）、南京（+113.6%）增幅相對(duì)較高。圖表14： 一手房月度成交面積同比（房管局口徑）圖表15： 二手房月度成交面積同比（房管局口徑）資料來(lái)源：wind，資料來(lái)源：wind，融資篇股權(quán)融資：融資規(guī)模大幅回落，港股股權(quán)融資規(guī)模下降2016 年以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控收緊，“930 新政”出臺(tái)后，股權(quán)融資渠道受到嚴(yán)格管控，上市房企再融資窗口逐漸關(guān)閉，再融資規(guī)模明顯回落，2017 年、2018 年 A 股和港股房地產(chǎn)股權(quán)融資

19、規(guī)模分別降至 347 億、110 億，表現(xiàn)持續(xù)低迷。2019 年、2020 年合計(jì)募集資金分別為 753 億元、1195 億元，同比增長(zhǎng) 41.20%和 58.59%，再融資規(guī)模大幅回升，但與新政出臺(tái)前仍有較大差距。2021 年 4 月，股權(quán)融資規(guī)模持續(xù)回落，同比下降 93.45%。港股市場(chǎng)，港股股權(quán)融資規(guī)模回落，同比下降63.72%。寶新置地完成配售 9.1 億股，凈籌 2.72 億港元；越秀房產(chǎn)信托基金分別以 0.16HKD 和 4.00HKD 的價(jià)格配售 0.16 億股，募集資金總額為 0.67 億元；泓富產(chǎn)業(yè)信托、春泉產(chǎn)業(yè)信托、陽(yáng)光房地產(chǎn)基金和置富產(chǎn)業(yè)信托分別以 2.62HKD、2.7

20、3HKD、4.08HKD 和 7.45HKD 的價(jià)格完成配售，募集資金總額為 1.75 億港元。圖表16： 房地產(chǎn)企業(yè)增發(fā)股數(shù)圖表17： 房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)再融資規(guī)模實(shí)際增發(fā)股數(shù)（億股）350.00 實(shí)際募集資金（億元）400.00 300.00 350.00250.00300.00200.00250.00150.00200.00100.00150.0050.00100.002016/012016/042016/072016/102017/012017/042017/072017/102018/012018/042018/072018/102019/012019/042019/072019/102

21、020/012020/042020/072020/102021/012021/040.0050.002016/012016/042016/072016/102017/012017/042017/072017/102018/012018/042018/072018/102019/012019/042019/072019/102020/012020/042020/072020/102021/012021/040.00資料來(lái)源：wind，資料來(lái)源：wind，圖表18： 2021 年 4 月港股增發(fā)配股融資明細(xì)序號(hào)公司簡(jiǎn)稱(chēng)融資進(jìn)度融資價(jià)格（元）融資數(shù)量（億股）募集資金（億元）1寶新置地增發(fā)結(jié)果公告0.

22、3HKD9.100209592.7246 HKD2泓富產(chǎn)業(yè)信托增發(fā)結(jié)果公告2.6193HKD0.047631651.2476158HKD3春泉產(chǎn)業(yè)信托增發(fā)結(jié)果公告2.734HKD0.033446640.09144311HKD4陽(yáng)光房地產(chǎn)基金增發(fā)結(jié)果公告4.084HKD0.028614390.11686116HKD5越秀房產(chǎn)信托基金增發(fā)結(jié)果公告0.1192HKD0.161744660.01927996HKD6置富產(chǎn)業(yè)信托增發(fā)結(jié)果公告7.454HKD0.03877560.29238280HKD7越秀房產(chǎn)信托基金增發(fā)結(jié)果公告4.004HKD0.161744660.64762561 HKD資料來(lái)源：W

23、ind，債券融資：融資規(guī)模小幅增加，融資利率整體下行4 月房地產(chǎn)行業(yè)融資政策：資金面平穩(wěn)偏松局面，房地產(chǎn)金融監(jiān)管持續(xù)加強(qiáng)4 月 8 日，金融委召開(kāi)第五十次會(huì)議，強(qiáng)調(diào)保持宏觀金融政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性和可持續(xù)性，執(zhí)行好穩(wěn)健的貨幣政策。4 月 26 日，住建部、發(fā)改委等六部門(mén)聯(lián)合發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見(jiàn)，強(qiáng)調(diào)住房租賃企業(yè)單次收取租金的周期原則上不超過(guò) 3 個(gè)月，除市場(chǎng)變動(dòng)導(dǎo)致的正常經(jīng)營(yíng)行為外，支付房屋權(quán)利人的租金原則上不高于收取承租人的租金。中央政治局 4 月 30 日召開(kāi)會(huì)議，會(huì)議指出，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，防止以學(xué)區(qū)房等名義

24、炒作房?jī)r(jià)。中央已明確實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，未來(lái)仍將堅(jiān)決打擊投機(jī)、投資炒房行為，保障房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。當(dāng)前嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)已向全國(guó)擴(kuò)圍，住房信貸環(huán)境整體收緊。流動(dòng)性方面，資金面持續(xù)保持平穩(wěn)偏松，主要得益于財(cái)政投放力度較大。4 月以來(lái)，央行持續(xù)開(kāi)展小額定頻逆回購(gòu)操作。截至 4 月 28 日，央行已經(jīng)連續(xù) 20 個(gè)工作日開(kāi)展 100 億元逆回購(gòu)，期限都是 7 天，利率始終保持 2.2%不變。同時(shí)，綜合考慮逆回購(gòu)和中期借貸便利（MLF）操作，從全口徑測(cè)算，本月央行公開(kāi)市場(chǎng)操作凈投放資金 39 億元。圖表19： 2021 年 4 月房地產(chǎn)融資及監(jiān)管政策時(shí)間內(nèi)容廣州：增加住宅用

25、地供應(yīng)規(guī)模，2021 年計(jì)劃供應(yīng)住宅用地 634 公頃；全面加強(qiáng)新建商品住房?jī)r(jià)格備案管理；進(jìn)一步做4 月 2 日4 月 6 日4 月 7 日好分類(lèi)指導(dǎo)和精準(zhǔn)施策，延長(zhǎng)人才購(gòu)房限售至 3 年；加大對(duì)經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)問(wèn)題的監(jiān)督檢查力度；進(jìn)一步規(guī)范存量住房市場(chǎng)交易秩序；嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)信息發(fā)布。合肥：穩(wěn)定增加居住用地供應(yīng)；實(shí)行市區(qū)學(xué)區(qū)內(nèi)成套住房入學(xué)年限政策；深化住房限購(gòu)措施；實(shí)行市區(qū)熱點(diǎn)樓盤(pán)“搖號(hào)+限售”政策；從嚴(yán)調(diào)控商品住房?jī)r(jià)格；加強(qiáng)住房貸款審慎管理；加大租賃住房建設(shè)力度；嚴(yán)厲打擊各種房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象。徐州：實(shí)行土地供應(yīng)“兩集中”；建立土拍熔斷機(jī)制；嚴(yán)格價(jià)格備案管理；加強(qiáng)信貸資金用途審查

26、和流向監(jiān)測(cè)，嚴(yán)厲查處經(jīng)營(yíng)性貸款違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)；合理平衡成品住房比例；加快完善住房保障體系建設(shè)。4 月 11 日東莞：要加快推進(jìn)住房保障體系建設(shè)，制定“一城一策”方案，完善相關(guān)監(jiān)管機(jī)制，并重拳整治房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象等。寧波：擴(kuò)大住房限購(gòu)區(qū)域，從嚴(yán)審核購(gòu)房資格；完善住房交易規(guī)則，加快住房交易管理；加大住宅用地供應(yīng)，優(yōu)化房4 月 16 日4 月 21 日4 月 23 日4 月 29 日價(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制；強(qiáng)化金融和稅收管理，抑制投資購(gòu)房需求；強(qiáng)化市場(chǎng)秩序監(jiān)管；夯實(shí)調(diào)控主體責(zé)任。廣州：市住房和房地產(chǎn)工作協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)；加大保障性住房供應(yīng)力度，確保戶(hù)籍中等偏下收入住房困難家庭在合理輪候期內(nèi)實(shí)現(xiàn)“應(yīng)

27、保盡?！?；大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，通過(guò)新建、配建、改建等多種方式，多渠道、多主體加快租賃住房有效供給；強(qiáng)化人才購(gòu)房政策管理，享受市轄區(qū)人才政策人士，購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，須提供在人才認(rèn)定所在區(qū)連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明；調(diào)整增值稅征免年限將 9 區(qū)個(gè)人銷(xiāo)售住房增值稅征免年限從 2 年提高到 5 年。南通：調(diào)整用地出讓方式，全市普通商品住房用地均采取“控房?jī)r(jià)、控地價(jià)”方式供應(yīng), 嚴(yán)格控制土地溢價(jià)率；對(duì)居住與商業(yè)、辦公等混合類(lèi)用地，可采取“控房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式；加強(qiáng)房?jī)r(jià)備案管理。全面實(shí)行商品住房最高備案價(jià)及片區(qū)指導(dǎo)價(jià)制度，完善以成本為基礎(chǔ)的價(jià)格備案指導(dǎo)工作細(xì)則，2021 年 1 月 1 日后取得

28、銷(xiāo)售許可的項(xiàng)目統(tǒng)一按照調(diào)整后的備案規(guī)則重新測(cè)算核定。東莞：未售出的新建商品住房上調(diào)銷(xiāo)售價(jià)格的間隔時(shí)間，由取得預(yù)售許可證（現(xiàn)售備案證書(shū)）后半年延長(zhǎng)至一年，漲幅不超過(guò) 3%（含本數(shù)）。下調(diào)銷(xiāo)售價(jià)格的間隔時(shí)間維持半年不變，降幅不限。資料來(lái)源：各政府官網(wǎng)，4 月債券融資概況：境內(nèi)境外債務(wù)融資規(guī)模小幅增加，整體利率下行從發(fā)行總額來(lái)看，2021 年 4 月，房企債券融資總額為 999.33 億元，同比下降 1.29%，環(huán)比增加 2.28%。境內(nèi)發(fā)債規(guī)模同比大幅下降，融資總額為 851.65 億元，同比下降 15.36%，環(huán)比增加 0.56%；境外發(fā)債規(guī)模大幅增加，全月發(fā)行 147.68 億元，同比增加 2

29、307.75%，環(huán)比增加 13.48%。從發(fā)債利率來(lái)看，2021 年 4 月，境內(nèi)公司債、短融、中票、定向工具、資產(chǎn)支持證券發(fā)行利率分別為 5.24%、 3.22%、3.98%、4.71%、3.86%，多數(shù)品種債券利率環(huán)比下降；3 月海外債發(fā)行利率為 5.86%，較上月有所下降。從境內(nèi)發(fā)債品種來(lái)看，2021 年 4 月，公司債、短融、中票、定向工具、資產(chǎn)支持證券發(fā)行規(guī)模占比分別為 33.82%、14.84%、26.78%、4.34%、5.16%，公司債、資產(chǎn)支持證券占比有所下降，短融、中票、定向工具比例有所上升。圖表20： 債券融資產(chǎn)品發(fā)行地域結(jié)構(gòu)圖表21： 債券融資產(chǎn)品發(fā)行利率境內(nèi)（億元人民

30、幣）海外（億元人民幣）境內(nèi)占比海外占比1600.00 120%1400.0012%公司債短融中票定向工具資產(chǎn)支持證券海外債1200.001000.00100%80%10%8%800.00600.00400.00200.002018/100.0060%6%40%4%20%2%2021/022021/040%18/1018/1219/0219/0419/0619/0819/1019/1220/0220/0420/0620/0820/1020/1221/0221/040%2018/122019/022019/042019/062019/082019/102019/122020/022020/0420

31、20/062020/082020/102020/12資料來(lái)源：Wind，資料來(lái)源：Wind，圖表22： 境內(nèi)債券融資產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模圖表23： 境內(nèi)債券融資產(chǎn)品發(fā)行品種結(jié)構(gòu)公司債中票定向工具資產(chǎn)支持證券海外債短融公司債 中票 定向工具 資產(chǎn)支持證券 海外債 短融16001400120010008006004002000100% 90%80%70%60%50%40%30%20%10%18/1018/1118/1219/0119/0219/0319/0419/0519/0619/0719/0819/0919/1019/1119/1220/0120/0220/0320/0420/0520/0620/07

32、20/0820/0920/1020/1120/1221/0121/0221/0321/0418/1018/1118/1219/0119/0219/0319/0419/0519/0619/0719/0819/0919/1019/1119/1220/0120/0220/0320/0420/0520/0620/0720/0820/0920/1020/1120/1221/0121/0221/0321/040%資料來(lái)源：Wind，資料來(lái)源：Wind，行業(yè)深度報(bào)告2.2.3 公司債：規(guī)模有所下降，利率小幅上行2021 年 4 月，房企共發(fā)行 25 只公司債，發(fā)行規(guī)模為 339 億元，較去年同期增加 46.

33、12%，環(huán)比減少 9.95%。其中，上市房企發(fā)行規(guī)模 85 億元，環(huán)比減少 48.14%；非上市房企發(fā)行規(guī)模為 254 億元，環(huán)比增加 19.86%。4月，公司債發(fā)行期限為 4.52 年，發(fā)行利率為 5.24%，同比上升 17.69%。圖表24： 公司債發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模圖表25： 公司債發(fā)行期限及發(fā)行利率發(fā)行金額（億元）發(fā)行數(shù)量（只）500 50平均利率（%）平均期限（年）8% 7450400350300250200150100502018/100457%640356%5305%4254%203%3152%21051%12021/042018/102018/122019/022019/042

34、019/062019/082019/102019/122020/022020/042020/062020/082020/102020/122021/022021/0400%02018/122019/022019/042019/062019/082019/102019/122020/022020/042020/062020/082020/102020/122021/02資料來(lái)源：Wind，資料來(lái)源：Wind，圖表26： 上市房企公司債發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模圖表27： 非上市房企公司債發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模上市公司發(fā)行金額（億元）上市公司發(fā)行數(shù)量（只）250 18非上市公司發(fā)行金額（億元）非上市公司發(fā)行數(shù)

35、量（只）400 40200150100502018-10-312018-12-312019-02-282019-04-302019-06-302019-08-3101635035143003012250251020020861501541001025052021/02/282021/04/302018-10-312018-12-312019-02-282019-04-302019-06-302019-08-312019-10-312019-12-312020-02-062020/04/302020/06/302020/08/312020/10/312020/12/312021/02/28202

36、1/04/300002019-10-312019-12-312020-02-062020/04/302020/06/302020/08/312020/10/312020/12/31資料來(lái)源：Wind，資料來(lái)源：Wind，行業(yè)深度報(bào)告2.2.4 中期票據(jù)：規(guī)模小幅增加，利率下行2021 年 4 月，房企共發(fā)行 26 只中票，募資規(guī)模為 268.5 億元，同比上升 2.56%，環(huán)比上升 15.83%。其中，上市房企募資規(guī)模為 124.5 億元，較上月大幅下降，環(huán)比減少 21.70%；非上市房企募資規(guī)模為 144 億元，較上月有所上升，環(huán)比增加 97.26%。4 月，中票發(fā)行期限為 3.6 年，發(fā)行

37、利率為 3.98%，同比下降 4.67%。圖表28： 中票發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模圖表29： 中票發(fā)行期限及發(fā)行利率發(fā)行金額（億元）發(fā)行數(shù)量（只）300 30平均利率（%）平均期限（年）7% 72502001501005006%6255%5204%4153%3102%251%12018/102018/122019/022019/042019/062019/082019/102019/122020/022020/042020/062020/082020/102020/122021/022021/042018/102018/122019/022019/042019/062019/082019/10201

38、9/122020/022020/042020/062020/082020/102020/122021/022021/0400%0資料來(lái)源：Wind，資料來(lái)源：Wind，圖表30： 上市房企中票發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模圖表31： 非上市房企中票發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模上市公司發(fā)行金額（億元）上市公司發(fā)行數(shù)量（只）180 160 14012010080604020012非上市公司發(fā)行金額（億元）非上市公司發(fā)行數(shù)量（只）160 161014014120128100106808606440422022018/102018/122019/022019/042019/062019/082019/102019/1220

39、20/022020/042020/062020/082020/102020/122021/022021/042018/102018/122019/022019/042019/062019/082019/102019/122020/022020/042020/062020/082020/102020/122021/022021/04000資料來(lái)源：Wind，資料來(lái)源：Wind，行業(yè)深度報(bào)告短期融資券：規(guī)模大幅增加，利率下行2021 年 4 月，房企共發(fā) 18 只短融，募資規(guī)模為 148.80 億元，同比下降 18.33%，環(huán)比增加 20.39%。其中，上市房企發(fā)行規(guī)模為 103.50 億元，較上

40、月小幅增加，環(huán)比上升 26.22%，非上市房企發(fā)行規(guī)模為 45.30 億元，環(huán)比上升 7.86%。4 月，短融發(fā)行期限為 0.56 年，發(fā)行利率為 3.22%，同比上升 45.57%。圖表32： 短融發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模圖表33： 短融發(fā)行期限及發(fā)行利率發(fā)行金額（億元）發(fā)行數(shù)量（只）300 35平均利率（%）平均期限（年）6% 0.8250200150100500305%254%203%152%101%52019/102019/112019/122020/012020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/1

41、12020/122021/012021/022021/032021/0400%0.70.60.50.40.30.20.12019/102019/112019/122020/012020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/012021/022021/032021/040.0資料來(lái)源：Wind，資料來(lái)源：Wind，圖表34： 上市房企短融發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模圖表35： 非上市房企短融發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模上市公司發(fā)行金額（億元）上市公司發(fā)行數(shù)量（只）160 14非上市公司發(fā)行金額（億元

42、）非上市公司發(fā)行數(shù)量（只）120 201814012010080604020012100161080141286010684064204222019/102019/112019/122020/012020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/012021/022021/032021/042019/102019/112019/122020/012020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/1

43、12020/122021/012021/022021/032021/04000資料來(lái)源：Wind，資料來(lái)源：Wind，行業(yè)深度報(bào)告定向工具：規(guī)模大幅增加，利率下行2021 年 4 月，房企共發(fā)行 7 只定向工具，募資規(guī)模為 43.5 億元，同比下降 55.15%，環(huán)比增加 83.54%。其中，上市房企發(fā)行 1 只，發(fā)行金額 10 億元；非上市房企發(fā)行 6 只，發(fā)行金額環(huán)比增加 39.58%。4 月，定向工具發(fā)行期限 4.15 年，發(fā)行利率 4.71%，同比增加 13.22%，環(huán)比減少 4.53%。圖表36： 定向工具發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模圖表37： 定向工具發(fā)行期限及發(fā)行利率發(fā)行金額（億元）發(fā)行數(shù)

44、量（只）120 12100 10平均利率（%）平均期限（年）7% 6.06% 5.08085%4%6063%4042%2021%2019/102019/112019/122020/012020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/012021/022021/032021/04000%4.03.02.01.02019/102019/112019/122020/012020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/09202

45、0/102020/112020/122021/012021/022021/032021/040.0資料來(lái)源：Wind，資料來(lái)源：Wind，圖表38： 上市房企定向工具發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模圖表39： 非上市房企定向工具發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模上市公司發(fā)行金額（億元）上市公司發(fā)行數(shù)量（只）45 5非上市公司發(fā)行金額（億元）非上市公司發(fā)行數(shù)量（只）70 960 87504030201006543210404354330325220215111005-12019/102019/112019/122020/012020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/0820

46、20/092020/102020/112020/122021/012021/022021/032021/042019/102019/112019/122020/012020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/012021/022021/032021/040-1資料來(lái)源：Wind，資料來(lái)源：Wind，行業(yè)深度報(bào)告資產(chǎn)支持證券：規(guī)模顯著下降，利率下行2021 年 4 月，房企共發(fā)行 8 只資產(chǎn)支持證券，募資規(guī)模為 51.70 億元，同比下降 77.82%，環(huán)比下降 43.30%。

47、其中，上市房企發(fā)行規(guī)模為 33.81 億元，環(huán)比下降 7.06%，非上市房企發(fā)行規(guī)模為 17.89 億元，環(huán)比下降 67.47%。 4 月，資產(chǎn)支持證券發(fā)行期限為 1.51 年，發(fā)行利率為 3.86%，同比下降 1.96%，環(huán)比下降 0.12%。圖表40： 資產(chǎn)支持證券發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模圖表41： 資產(chǎn)支持證券發(fā)行期限及發(fā)行利率ABN發(fā)行規(guī)模（億元)ABS發(fā)行規(guī)模（億元)總發(fā)行數(shù)量（只）250 5045平均利率（%）平均期限（年）7% 16% 15%184%63%42%21%00%-2004035150302510020155010519/1019/1119/1220/0120/0220/03

48、20/0420/0520/0620/0720/0820/0920/1020/1120/1221/0121/0221/0321/0400資料來(lái)源：Wind，資料來(lái)源：Wind，圖表42： 上市房企資產(chǎn)支持證券發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模圖表43： 非上市房企資產(chǎn)支持證券發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模上市公司發(fā)行金額（億元）上市公司發(fā)行數(shù)量（只）160 1614014121201010088066044022000-2180 18非上市公司發(fā)行金額（億元）非上市公司發(fā)行數(shù)量（只）120 2510020801560104020500140 3019/1019/1119/1220/0120/0220/0320/0420/0

49、520/0620/0720/0820/0920/1020/1120/1221/0121/0221/0321/0419/1019/1119/1220/0120/0220/0320/0420/0520/0620/0720/0820/0920/1020/1120/1221/0121/0221/0321/04資料來(lái)源：Wind，資料來(lái)源：Wind，海外債：海外融資大幅增加，利率下行4 月海外債共發(fā)行 11 只，發(fā)行規(guī)模為 22.79 億美元，同比增加 2519.54%，環(huán)比增加 13.95%。發(fā)行期限為2.88 年，發(fā)行利率為 5.86%，同比增加 36.28%，環(huán)比下降 34.23%。企業(yè)間融資成本

50、分化現(xiàn)象顯現(xiàn)，主流房企融資成本在 1.15%-12.5%之間，利率最高的為景瑞控股，票面利率達(dá) 12.5%，最低為九龍倉(cāng)集團(tuán)，票面利率僅為 1.15%。從融資成本上來(lái)看，4 月房企發(fā)行的海外債票面成本有所下降。2021 年 4 月，信用債與海外債發(fā)行規(guī)模環(huán)比小幅下降，融資成本有所降低，兩者發(fā)行規(guī)模差額仍較大。相較于海外債，房企更多發(fā)行國(guó)內(nèi)信用債進(jìn)行市場(chǎng)融資。圖表44： 海外債發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模圖表45： 海外債發(fā)行期限及發(fā)行利率發(fā)行金額（億元:美元）發(fā)行數(shù)量（只）140 5045平均利率（%）平均期限（年）10% 6.09%120100806040200408%357%306%255%204%

51、153%102%51%19/1019/1119/1220/0120/0220/0320/0420/0520/0620/0720/0820/0920/1020/1120/1221/0121/0221/0321/0400%5.04.03.02.01.019/1019/1119/1220/0120/0220/0320/0420/0520/0620/0720/0820/0920/1020/1120/1221/0121/0221/0321/040.0資料來(lái)源：Wind，資料來(lái)源：Wind，信托融資：融資規(guī)模下降，預(yù)計(jì)未來(lái)逐漸趨穩(wěn)2021 年 4 月，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品成立數(shù)量 411 個(gè)，募集資金 518.

52、10 億元，同比下降 9.24%，環(huán)比下降 12.04%，占所有產(chǎn)品發(fā)行總額的 26.07%，信托融資規(guī)模保持穩(wěn)定。從資金運(yùn)用方式來(lái)看，4 月房地產(chǎn)信托中貸款類(lèi)投資、股權(quán)類(lèi)投資、權(quán)益類(lèi)投資規(guī)模分別為 107.85 億元、188.41 億元、221.84 億元，占比分別為 20.82%、36.37%、42.82%，股權(quán)類(lèi)和權(quán)益類(lèi)合計(jì)超 70%；收益率分別為 7.04%、7.71%、7.17%，期限分別為 1.61 年、1.61 年、1.49 年。隨著銀保監(jiān)會(huì)將信托公司的警示提醒指導(dǎo)作為一項(xiàng)常態(tài)化工作，預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)信托規(guī)模將逐漸趨穩(wěn)。存量方面，從中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)披露的房地產(chǎn)信托存量數(shù)據(jù)來(lái)看，“房住

53、不炒”的政策基調(diào)在信托公司進(jìn)一步落實(shí)，對(duì)信托公司房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的監(jiān)管進(jìn)一步收緊。投向房地產(chǎn)行業(yè)的資金信托余額在 2020 年第四季度再度下降至 22781 億元，環(huán)比下降 4.19%，但相較于 2019 年第三季度的大幅下降，2019 年第四季度和 2020 年前三季度信托公司房地產(chǎn)融資規(guī)模的下降幅度明顯收窄。圖表46： 房地產(chǎn)信托成立數(shù)量及規(guī)模圖表47： 房地產(chǎn)信托資金運(yùn)用方式結(jié)構(gòu)規(guī)模（億元）數(shù)量（個(gè)）1200 700平均收益（%）平均期限（年）1000600500800400600300400200200100008.60% 1.808.40%8.20%8.00%7.80%7.60%7.4

54、0%7.20%7.00%6.80%6.60%1.601.401.201.000.800.600.400.200.00資料來(lái)源：Wind，資料來(lái)源：Wind，圖表48： 房地產(chǎn)信托平均年限圖表49： 房地產(chǎn)信托平均收益率3.5 9.5% 3.0 9.0% 2.5 8.5% 2.0 8.0% 1.5 7.5% 1.0 7.0% 0.5 6.5% 整體貸款類(lèi)股權(quán)投資類(lèi)權(quán)益投資類(lèi)其他類(lèi) 整體貸款類(lèi)股權(quán)投資類(lèi)權(quán)益投資類(lèi)其他類(lèi)0.018/1018/1219/0219/0419/0619/0819/1019/1220/0220/0420/0620/0820/1020/1221/0221/046.0%18/1

55、018/1219/0219/0419/0619/0819/1019/1220/0220/0420/0620/0820/1020/1221/0221/04資料來(lái)源：Wind，資料來(lái)源：Wind，圖表50： 房地產(chǎn)信托資金余額及占比圖表51： 新增房地產(chǎn)信托資金及占比資金信托余額:房地產(chǎn)業(yè)（億元）資金信托余額占比:房地產(chǎn)業(yè)（%）35000 新增信托項(xiàng)目金額:房地產(chǎn)業(yè)（億元）新增信托項(xiàng)目金額占比:房地產(chǎn)業(yè)（%）4500 25%4000 23%30000250002000015000100002017/032017/062017/032017/062017/092017/122018/032018/0

56、62018/092018/122019/032019/062019/092019/1250003500300025002000150010005002020/0202021%19%17%15%13%11%9%7%2020/032020/065%2017/092017/122018/032018/062018/092018/122019/032019/062019/092019/122020/03資料來(lái)源：Wind，資料來(lái)源：Wind，2.4 主流房企融資成本：優(yōu)質(zhì)房企融資成本走低，市場(chǎng)分化加劇2020 年，房地產(chǎn)行業(yè)資金監(jiān)管整體從嚴(yán)從緊，銀保監(jiān)會(huì)等機(jī)構(gòu)密集發(fā)聲強(qiáng)調(diào)防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，房企融資壓力不減。疊加“三道紅線(xiàn)”、“房地產(chǎn)貸款集中度管理制度”的接連出臺(tái)，倒逼企業(yè)加快降負(fù)債節(jié)奏，強(qiáng)化企業(yè)的融資能力。從 24 家代表企業(yè)來(lái)看，2020 年代表房企平均融資成本為 6.15%，較 2019 年下降了 26bp。其中碧桂園、旭輝集團(tuán)、雅居樂(lè)融資成本下降明顯；部分企業(yè)融資成本則相對(duì)較高，中國(guó)恒大、融創(chuàng)中國(guó)、泰禾集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展、迪馬股份等企業(yè)融資成本超 7.5%。圖表52： 主流房企融資成本序號(hào)公司簡(jiǎn)稱(chēng)2015 年2016 年2017 年201