總平面調(diào)整方案

1、福建坤達高新技術(shù)投資發(fā)展有限公司廠房及配套項目規(guī)劃指標調(diào)整論證報告編制單位：上海中福建筑設(shè)計院有限公司編制時間：2018年07月目 錄一、項目概況二、調(diào)整訴求三、調(diào)整方案四、可行性分析五、調(diào)整申請一、項目概況1、福建坤達高新技術(shù)投資發(fā)展有限公司廠房及配套項目位于福清市龍?zhí)锷涎Υ?，公司地址位于大真線旁，用地性質(zhì)：工業(yè)用地。總征地面積約73090平方米，用地面積約73090平方米。原規(guī)劃用地使用強度：容積率1.92。建筑密度為36.6%。綠地率為30.2%。2、根據(jù)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，及原總平面報批該項目的容積率原為1.92，因福建坤達高新技術(shù)投資發(fā)展有限公司作為勞動密集型企業(yè)，為了使項目

2、用地的建筑布局更為合理，本著集約、節(jié)約土地的原則，提高企業(yè)用地使用功能效用，從而滿足生產(chǎn)及提高工藝水平的需要，此次業(yè)主公司向福清市城鄉(xiāng)規(guī)劃局申請在該宗地內(nèi)調(diào)整規(guī)劃指標，容積率更改為1.52.8之間，建筑系數(shù)更改為40%50%之間，綠地率更改為10%20% 。調(diào)整規(guī)劃指標作為第一次總平和方案報建的依據(jù)。二、調(diào)整訴求福建坤達高新技術(shù)投資發(fā)展有限公司作為勞動密集型企業(yè)，經(jīng)過多年發(fā)展，企業(yè)規(guī)模不斷壯大，需要擴大廠區(qū)建設(shè)規(guī)模，為了使項目用地的建筑布局更為合理，本著集約、節(jié)約土地的原則，提高企業(yè)用地使用功能效用，從而滿足生產(chǎn)及提高工藝水平的需要，業(yè)主公司向福清市城鄉(xiāng)規(guī)劃局申請在該宗地內(nèi)調(diào)整規(guī)劃指標，容積率

3、更改為1.52.8之間，建筑系數(shù)更改為40%50%之間，綠地率更改為10%20% 。調(diào)整后的規(guī)劃指標作為第一次總平和方案報建的依據(jù)。三、調(diào)整方案1、原規(guī)劃條件三、調(diào)整方案1、原規(guī)劃條件三、調(diào)整方案1、原規(guī)劃條件三、調(diào)整方案1、原規(guī)劃條件三、調(diào)整方案2、地塊現(xiàn)狀分析三、調(diào)整方案2、地塊現(xiàn)狀分析三、調(diào)整方案3、規(guī)劃條件調(diào)整方案調(diào)整前規(guī)劃條件容積率1.92建筑系數(shù)為36.6%綠地率為30.3%調(diào)整后規(guī)劃條件容積率1.52.8之間建筑系數(shù)為40%50%之間綠地率為10%20%之間三、調(diào)整方案調(diào)整前總平面方案調(diào)整后總平面方案4、總平面調(diào)整方案三、調(diào)整方案5、總平面指標調(diào)整方案調(diào)整前總平面指標調(diào)整后總平面

4、指標四、可行性分析1、規(guī)劃條件調(diào)整可行性分析根據(jù)福建省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2017.2）第五條工業(yè)項目容積率上限應(yīng)不高于3.0的規(guī)定,本次項目容積率上限調(diào)整為2.8，符合要求。建筑系數(shù)調(diào)整為40%50%，符合要求。四、可行性分析1、規(guī)劃條件調(diào)整可行性分析根據(jù)福建省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2017.2）第五條工業(yè)項目容積率下限應(yīng)不低于1.4的規(guī)定,本次項目容積率下限調(diào)整為1.5，符合要求。綠地率調(diào)整為10%20%,符合要求。四、可行性分析2、交通影響分析 根據(jù)地塊方案的開發(fā)強度及甲方業(yè)主根據(jù)多年廠區(qū)運營經(jīng)驗，經(jīng)過研究探討，得出以下結(jié)論：該地塊按原規(guī)劃條件容積率上限1.92計算，可建設(shè)廠房面積：1

5、40170平方米，需要員工數(shù)量約1500人；該地塊按容積率上限2.8計算，可建設(shè)廠房面積：204652平方米，需要員工數(shù)量約2500人。容積率上限由1.92調(diào)整為2.8增加員工數(shù)量約1000人。 經(jīng)過調(diào)研發(fā)現(xiàn)：1. 廠區(qū)主要出入口設(shè)在城市次干道，盡量減少對城市主要道路的沖擊，因此，地塊開發(fā)強度的提升對該區(qū)域交通的影響相對較小。四、可行性分析3、市政公用設(shè)施影響論證分析 本項目容積率的調(diào)整不涉及到地塊用地面積的調(diào)整，不會對地塊周邊現(xiàn)有市政公用設(shè)施造成影響。 廠區(qū)內(nèi)雨水通過有組織排水，排向市政地下雨水管網(wǎng)，不涉及到地塊用地面積的調(diào)整，因此不會對周邊地塊產(chǎn)生影響。廠區(qū)內(nèi)污水通過污水管網(wǎng)排向市政地下污

6、水管網(wǎng)，容積率有上限1.92到2.8，污水排水量增加80m/d，排放量依舊滿足市政接入口總排水量，因此對周邊地塊產(chǎn)生影響較小。廠區(qū)內(nèi)給水通過市政地下給水管網(wǎng)供應(yīng)，容積率有上限1.92到2.8，給水量增加90m/d，給水量依舊滿足市政接入口可供水量，因此對周邊地塊產(chǎn)生影響較小。廠區(qū)供電從城市電力網(wǎng)引一路高壓10KV獨立電源至廠區(qū)的變配電房。容積率有上限1.92到2.8，用電量增加630KW，依舊引一路高壓10KV獨立電源至廠區(qū)的變配電房，僅增加本廠房變配電房面積，因此對周邊地塊產(chǎn)生影響較小。 4、建筑對周邊環(huán)境的影響分析。 本項目主要通過綠色廠房設(shè)計，提高地面綠地綠及屋面綠化；對建筑單體立面進行優(yōu)化，豐富立面效果，與周邊居住建筑