通島太湖提案企劃

1、通島太湖提案企劃篇一、 產(chǎn)品定位（一）、產(chǎn)品功能定位：太湖東山風(fēng)景區(qū)度假自住型獨(dú)特建筑風(fēng)格花園洋房與聯(lián)排別墅.復(fù)合型物業(yè)居住功能/休閑度假功能/生態(tài)旅游功能的合一。.健康生態(tài)物業(yè)以健康生活主張及東山大生態(tài)自然環(huán)境、社區(qū)內(nèi)景觀資源、休閑生活配套為依托。.休閑渡假物業(yè)建議選擇地中海風(fēng)格、蘇式園林風(fēng)格等稀有高端住宅風(fēng)格為主，打造不一樣的度假產(chǎn)品。4.升級(jí)版物業(yè)針對(duì)一部分首次選擇度假類產(chǎn)品的客戶， 他們需要借用此種產(chǎn)品體現(xiàn)自身的價(jià)值，因此本案需營(yíng)造超前的建筑風(fēng)格、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)劃設(shè)計(jì)、高標(biāo)準(zhǔn)的建材體系、完美的生活環(huán)境、尊崇的物 業(yè)服務(wù)，來(lái)實(shí)現(xiàn)他們對(duì)居住產(chǎn)品升級(jí)換代的需求 5.升值型物業(yè)緊鄰太湖、東山，距離蘇

2、州市內(nèi)又不遠(yuǎn)，通過(guò)環(huán)城高速可速達(dá)蘇州各個(gè)角落，甚至上海，然 而目前房?jī)r(jià)卻明顯偏低，隨著城市化進(jìn)程不斷加快，未來(lái)升值空間很大，是投資、自住皆可 的住宅典型！（二）、建筑風(fēng)格定位：.地中海式風(fēng)格生活的一半在太湖，一半在地中海紅瓦、白墻、坡屋頂、海藍(lán)色木格窗，不規(guī)則的手工抹墻制作工藝，在藍(lán)天、大海、陽(yáng)光、綠樹(shù)、清風(fēng)的陪襯下，顯得格外清新、明亮，卻也帶著幾分慵懶，這就是地中海式建筑風(fēng)格。由于其個(gè)性鮮明的外觀，以及出自愛(ài)琴海的獨(dú)特背景，地中海風(fēng)格一進(jìn)入中國(guó)就獲得品位精英階層的喜愛(ài)和追捧，上海的鼎邦麗池就是地中海式別墅的代表。本案擁有真山、真水的先天環(huán)境，東山、太湖又是知名旅游風(fēng)景區(qū)，這些外部條件為移植地

3、中海風(fēng)格、創(chuàng)立嶄新的度假產(chǎn)品創(chuàng)造難得的契機(jī)，要讓本案在目前同質(zhì)化嚴(yán)重的市場(chǎng)形勢(shì)下獨(dú)樹(shù)一幟、脫穎而出，帶領(lǐng)東山板塊走出新路，地中海風(fēng)格應(yīng)該是一條思路！.地瀆蘇園系列一一蘇式園林風(fēng)格的繼承與升華通島公司作為蘇式園林的倡導(dǎo)者和實(shí)踐者，已經(jīng)成功開(kāi)發(fā)了木瀆蘇園和陽(yáng)澄蘇園兩個(gè)系列產(chǎn)品，已經(jīng)積累的經(jīng)驗(yàn)是否能夠運(yùn)用到本案新的實(shí)踐中，亦是一個(gè)嶄新的課題。中式或蘇式產(chǎn)品作度假自住類住宅亦有一定市場(chǎng)， 但要跳脫出周圍農(nóng)民房林立的環(huán)境， 體現(xiàn)更高的境界，需要在前期設(shè)計(jì)中融入更多的現(xiàn)代元素。二、產(chǎn)品分析：S優(yōu)勢(shì)：?近擁浩瀚太湖，東山風(fēng)景區(qū)的輻射范圍之內(nèi)，旅游資源眾多，人杰地靈，物產(chǎn)豐富， 是長(zhǎng)三角乃至全國(guó)知名的度假、養(yǎng)

4、生、休閑勝地。?基地親水而筑，天然河道形成半島格局。?散步之間即可抵達(dá)鎮(zhèn)中心，生活配套相對(duì)完善，無(wú)后顧之憂。?開(kāi)發(fā)商前有蘇園、陽(yáng)澄蘇園等項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功經(jīng)驗(yàn)，市場(chǎng)口碑良好。?區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)：距離市區(qū)較近，又擁有不可復(fù)制的原生態(tài)優(yōu)勢(shì)，真正實(shí)現(xiàn) 離塵不離城”, 有利于塑造度假、生活皆可的樓盤形象。W劣勢(shì)：?片區(qū)目前人氣不足。?東山板塊整體高端住宅開(kāi)發(fā)水平和檔次相對(duì)落后蘇州其他區(qū)域，并未吸引真正高端人 士的矚目。?所周邊形象以村鎮(zhèn)為主，現(xiàn)代感不足，改善尚需時(shí)日。?本案體量一般，缺乏規(guī)模優(yōu)勢(shì)。O機(jī)會(huì)點(diǎn)：?經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看好。蘇州近年經(jīng)濟(jì)不斷保持高位增長(zhǎng)，為樓市提供了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，區(qū) 域消費(fèi)力日益提高。?五年內(nèi)別

5、墅類項(xiàng)目開(kāi)發(fā)叫停政策，使得現(xiàn)有別墅的珍貴性得以凸現(xiàn)。?蘇州別墅市場(chǎng)依然巨大，市場(chǎng)接收觀念比較開(kāi)放。?東山地區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)一一旅游業(yè)良性發(fā)展，對(duì)吸聚大量外來(lái)人流、推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)、完善 區(qū)域功能配套有積極影響。?新開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)大量企業(yè)進(jìn)駐，在未來(lái)將提供較大的潛在實(shí)力客戶群。T威脅點(diǎn)：?環(huán)太湖區(qū)域必然走向別墅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)，隱性競(jìng)爭(zhēng)時(shí)時(shí)存在。?別墅物業(yè)市場(chǎng)整體去化緩慢，別墅類項(xiàng)目由于售價(jià)高的特點(diǎn)，去化較慢，存在一定的 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。?周邊區(qū)鎮(zhèn)同類產(chǎn)品的放量將分流本案一部分準(zhǔn)客源。?本案若沒(méi)有突出的個(gè)性，將被潛伏對(duì)手?jǐn)D掉部分市場(chǎng)份額。綜合分析，我們認(rèn)為：本案屬于低密度產(chǎn)品，花園洋房和別墅應(yīng)為主要產(chǎn)品。別墅屬于房地產(chǎn)

6、產(chǎn)品中的最高形態(tài)，盡管供應(yīng)減少，但其品質(zhì)的變革卻在飛速進(jìn)行，別墅的開(kāi)發(fā)必須領(lǐng)先于區(qū)域市場(chǎng)的 腳步，建議本案檔次定位宜做高，與其它市場(chǎng)在售產(chǎn)品形成差異化，尤其是東山板塊還在“培育期”的過(guò)程中，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵是產(chǎn)品力的塑造；因此建議本項(xiàng)目充分挖掘資源，在產(chǎn)品上作好文章，謹(jǐn)慎開(kāi)發(fā)、專業(yè)運(yùn)作。三、目標(biāo)客群定位按功能需求區(qū)分：主力客群：?首次購(gòu)買別墅或喜歡洋房生活的二次置業(yè)者，購(gòu)房目的為第一居所為主?功能以度假、休閑、生活為主輔助客源：?二次以上別墅置業(yè)者?度假兼投資為主按區(qū)域區(qū)分：主力客群?蘇州私營(yíng)企業(yè)主?蘇州外企、合資企業(yè)及效益較好的國(guó)內(nèi)企業(yè)高級(jí)管理人員?蘇州有隱性收入的政府要員?蘇州商界成功人士輔

7、助客源?部分上海以及長(zhǎng)三角周邊城市客源?少量外籍客源?其它高端收入人群四、案名建議主推案名：通島東山儷景 或通島太湖酈景? 簡(jiǎn)潔明了，易念易記易傳播；? 契合目標(biāo)群的身份特征與心理境界；? 表明依托太湖、東山湖景資源，發(fā)展湖景”及純水岸生活”概念；? 體現(xiàn)本項(xiàng)目 親山親水”的自然環(huán)境特征；? 體現(xiàn)尊貴名宅特征。 其他備選：通島東山愛(ài)琴海運(yùn)用地名，通俗易記。不僅是依托太湖東山的旅游資源，更將地中海特色鮮明表露。通島東山蘇園通島蘇園系列篇，表明東山的特殊地理優(yōu)勢(shì)。通島東山淺水灣體現(xiàn)本項(xiàng)目“親水”的自然環(huán)境特征，同時(shí)借用淺水灣表達(dá)富人區(qū)概念，增強(qiáng)尊貴感、歸屬感通島東山碧湖灣充滿詩(shī)情畫(huà)意與閑情逸趣，易

8、引起美好的聯(lián)想，適合蘇式園林風(fēng)格。通島東山雅舍富含中國(guó)傳統(tǒng)文化底蘊(yùn)及內(nèi)涵，有雅致別院之意。通島東山長(zhǎng)堤花園圍繞長(zhǎng)堤繞城的環(huán)境特色，透現(xiàn)悠閑、安逸、舒緩、和諧的至高生活境界。通島東山晶華放大 質(zhì)”高優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造 限量版、珍稀罕有、度假極品 ”。通島湖岸半島大器，簡(jiǎn)潔，大視野，有高度，有姿態(tài)。通島東山薇閣薇閣意寓藏天地自然精華于居室內(nèi)，表達(dá)大隱一方的人生氣度。通島東山西岸從方位上，以更大的視角定位本案，表明與湖與山的關(guān)系，大氣而現(xiàn)代，適合各種建筑風(fēng)格。通島泊晶水岸利用“泊晶”巧妙隱含“粕金”的寓意，體現(xiàn)水岸地形特征及尊崇品質(zhì)。通島玉湖春曉富含中國(guó)傳統(tǒng)文化底蘊(yùn)及內(nèi)涵，與“太湖旁新蘇園”的定位非常切合。

9、五、廣告策略（一）、原則：? “差異化特色”原則：創(chuàng)新概念，標(biāo)新立異，獨(dú)步市場(chǎng)，營(yíng)造蘇州稀有的度假類居 住產(chǎn)品特色。? “價(jià)值最大化”原則：最大限度實(shí)現(xiàn)土地的價(jià)值。? “產(chǎn)品高端化”原則：占領(lǐng)中高端住宅市場(chǎng)的空白點(diǎn)。? “小眾化營(yíng)銷”原則：鎖定小范圍、高購(gòu)買力、高品位的目標(biāo)客群。? “珍藏性”原則：本案宜規(guī)劃為“稀有風(fēng)景區(qū)的稀有風(fēng)格社區(qū)”，又要賦予其突出 的風(fēng)格及內(nèi)涵，打造為太湖精品，值得“層峰人士”珍藏。? “實(shí)用性”原則：在保證市場(chǎng)能夠接受的總價(jià)基礎(chǔ)之上，靈活設(shè)計(jì)產(chǎn)品，保證舒適 性、健康性、便利性、豐富性及怡情養(yǎng)性的需求。? “獨(dú)創(chuàng)性”原則：創(chuàng)新開(kāi)發(fā)理念、營(yíng)銷理念、推廣概念。形象個(gè)性化，產(chǎn)

10、品稀有 化，與其它環(huán)太湖別墅項(xiàng)目避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，營(yíng)造市場(chǎng)唯一性。（二）、廣告定位：太湖旁、東山東首席度假風(fēng)情純水岸高尚社區(qū)定位詮釋：1、“太湖旁、東山東”：鮮明的地段表述將本項(xiàng)目的區(qū)域優(yōu)勢(shì)概括出來(lái)，簡(jiǎn)明、易 記，同時(shí)亦是將本案放在整個(gè)蘇州的大背景下來(lái)定位，瞄準(zhǔn)度假類房產(chǎn)需求的特定目標(biāo)群 體。2、“首席度假風(fēng)情”：確立了本項(xiàng)目的市場(chǎng)位置，表明要做風(fēng)格鮮明的度假產(chǎn)品，要做到唯一性、引領(lǐng)性及示范性。3、“純水岸”：“水岸”是本項(xiàng)目活水繞城的集中寫(xiě)照。4、 “高尚社區(qū)”：打“精品”牌，花園洋房與聯(lián)排別墅的混合規(guī)劃，共同組成高尚 名宅的定義。六、前期概念廣告表現(xiàn)精神篇太湖旁、東山東,只為心靈富豪擁有太湖

11、旁、東山東，日涵月養(yǎng)、天地精華，無(wú)數(shù)人想往的純凈港灣，少數(shù)人才能晉身的生活勝地， 通島東山儷景，以偉岸身姿進(jìn)駐其中，即將開(kāi)創(chuàng)度假生活新時(shí)代！ 定位篇回家，是度假的開(kāi)始離家越近，離東山就越近，離自在的心情也就越近，通島東山儷景，太湖旁，東山東，純水岸度假生活現(xiàn)正開(kāi)啟地段篇離東山很近，離城市不遠(yuǎn)只一杯咖啡的時(shí)間，從繁華切換到寧?kù)o，從公司切換到自己的家一切就是這么簡(jiǎn)單！在工作與家之間尋找到最佳的平衡點(diǎn)通島東山儷園，生活，其實(shí)可以很愜意！特產(chǎn)篇茶如人生,品嘗生活的清香物華天寶，人杰地靈東山，碧螺春的故鄉(xiāng)，豐饒物產(chǎn)，炫彩四季，讓生活在此展開(kāi)無(wú)盡的想象，望著杯中舒展慢慢開(kāi)來(lái)的碧螺春，心也寧?kù)o了許多！凌湖，小天下凌湖，傲天下凌湖，觀天下 廣告語(yǔ)詮釋1 、簡(jiǎn)潔大器，形式感強(qiáng)，瑯瑯上口，易記易傳播；、將項(xiàng)目品牌、發(fā)展商品牌有機(jī)關(guān)聯(lián)；、情節(jié)化，故事化，意象極富動(dòng)感；、語(yǔ)義跌宕起伏，不流于平淡，賦予了項(xiàng)目鮮明的個(gè)性特色；、體現(xiàn)尊貴身份，高人一籌的視野、能與項(xiàng)目相關(guān)賣點(diǎn)與推廣概念很好地結(jié)合，做系列出彩的創(chuàng)意表現(xiàn)。 后期廣告語(yǔ)建議 （之二）“僅有 36 個(gè)尊貴席位” “碧湖左岸，美墅大觀” 突出項(xiàng)目尊貴檔次與規(guī)劃定位特色。“私家領(lǐng)地，親水生活” 突出項(xiàng)目的尊貴檔次與環(huán)境 / 規(guī)劃特色。 “泊心 ,泊岸 ,泊墅 ” 尊貴湖景席位，僅有36 個(gè)私家豪墅貴族特區(qū)私家豪