國(guó)家調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響評(píng)估課件

1、國(guó)家調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響評(píng)估一、對(duì)政府及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響 1.2006-2010年國(guó)家及呼市GDP走勢(shì)分析 2.房地產(chǎn)行業(yè)與GDP的關(guān)系 3.總結(jié)二、對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響 1.概念解析 2.各開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)情況 3.數(shù)據(jù)分析及結(jié)論三、對(duì)終端客戶的影響 1.限購(gòu)令調(diào)查問(wèn)卷及小結(jié) 3.限購(gòu)令影響客群分析 4.限購(gòu)令影響客群需求分析 5.對(duì)項(xiàng)目的影響及舉措 6.保障性住房及影響 7.總結(jié)四、11年呼市地產(chǎn)走勢(shì)預(yù)判 1.地產(chǎn)運(yùn)行機(jī)制 2.呼市歷年銷(xiāo)售數(shù)據(jù) 3.走勢(shì)預(yù)判五、發(fā)展商對(duì)策 1.影響力預(yù)估 2.發(fā)展商對(duì)策目 錄一、對(duì)政府及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響國(guó)內(nèi)歷年GDP數(shù)據(jù)及增速2005-2009年房地產(chǎn)占同期GDP的比

2、重走勢(shì)圖從全國(guó)GDP指數(shù)上可以看到，我國(guó)GDP增速呈平穩(wěn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額占同期GDP總額的比重逐年增加，但總體占比較低。政府公布的2011年GDP增長(zhǎng)目標(biāo)是保“8”，是一個(gè)比較容易達(dá)成的目標(biāo)。房地產(chǎn)在全國(guó)GDP中所占比例不高，在保8比較容易完成的情況下，國(guó)家有打壓房地產(chǎn)的空間。呼市歷年GDP數(shù)據(jù)及增速2006-2010年呼市房地產(chǎn)占同期GDP的比重走勢(shì)圖呼市GDP數(shù)據(jù)顯示：呼市GDP增速一直處于較高的水平，年增長(zhǎng)幅度在13%以上；2011年呼市GDP的增長(zhǎng)目標(biāo)為16%，是全國(guó)的兩倍。呼市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資總額在GDP中的比重呈波動(dòng)性遞增，06至09年一直處在全國(guó)平均水平之下，在2

3、010年出現(xiàn)爆發(fā)性的增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)來(lái)源：尚達(dá)信數(shù)據(jù)庫(kù)我們預(yù)測(cè)呼市政府對(duì)房地產(chǎn)打壓的力度偏小。投 資內(nèi) 需GDP樓市低迷樓市低迷樓市低迷樓市低迷居民購(gòu)買(mǎi)能力下降失業(yè)率上升非房地產(chǎn)行業(yè)景氣度下降GDP增幅下降房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)景氣度下降市場(chǎng)利潤(rùn)下降銀行償債能力下降銀行業(yè)景氣度下降潛在金融危機(jī)固定投資下降銀行壞賬增多員工福利下降相關(guān)行業(yè)景氣度下降公共財(cái)政支出下降各地財(cái)政收入下降買(mǎi)房能力下降買(mǎi)房能力下降居民購(gòu)買(mǎi)能力下降增幅降增幅降增幅降房地產(chǎn)與GDP關(guān)系注：GDP三駕馬車(chē)：投資、需求、出口我們通過(guò)投入產(chǎn)出表的完全消耗系數(shù)和完全分配系數(shù)，推出投入產(chǎn)出表中的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈：利用投入產(chǎn)出表計(jì)算的完全消耗系數(shù)，代表后向

4、拉動(dòng)效應(yīng)，而完全分配系數(shù)，代表前向拉動(dòng)效應(yīng)，而前向與后向拉動(dòng)效應(yīng)之后代表總拉動(dòng)效應(yīng)，反映該行業(yè)與其他行業(yè)之間的關(guān)系。假定計(jì)房地產(chǎn)業(yè)的固定資本形成額變動(dòng)為1%，我們可以得出房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)各行業(yè)產(chǎn)出的影響。行業(yè)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)行業(yè)的總帶動(dòng)效應(yīng)化學(xué)工業(yè)0.094金融業(yè)0.079批發(fā)和零售業(yè)0.072金屬冶煉及壓延加工業(yè)0.064通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)0.06建筑業(yè)0.053租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)0.048通用、專(zhuān)用設(shè)備制造業(yè)0.045電力、熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)0.043電氣機(jī)械及器材制造業(yè)0.041交通運(yùn)輸及倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)0.039住宿和餐飲業(yè)0.038交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)0.037完全消耗系數(shù)，是指某一部門(mén)每

5、提供一個(gè)單位的最終產(chǎn)品，需要直接和間接消耗（即完全消耗）各部門(mén)的產(chǎn)品或服務(wù)數(shù)量。完全消耗系數(shù)揭示了部門(mén)之間的直接和間接的聯(lián)系，它更全面更深刻地反映部門(mén)之間相互依存的數(shù)量關(guān)系。固定資本形成總額是按支出法計(jì)算的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的組成部分。包括有形資產(chǎn)，如建筑工程、安裝工程、設(shè)備工器具購(gòu)置和無(wú)形資產(chǎn)（如礦藏勘探的支出、生產(chǎn)的計(jì)算機(jī)軟件）之和。 由圖表可知，受房地產(chǎn)行業(yè)影響較大的行業(yè)主要是服務(wù)業(yè)，如金融業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)等。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)涉及的相關(guān)行業(yè)較多且綜合占GDP比重很大，“牽一發(fā)動(dòng)全身”，國(guó)家調(diào)控只為打壓房?jī)r(jià)，而非打壓該行業(yè)。資料來(lái)源：申萬(wàn)研究新“國(guó)八條”第七條明確提出：新建住房?jī)r(jià)

6、格控制目標(biāo)沒(méi)有達(dá)成、新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過(guò)年度控制目標(biāo)或沒(méi)有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省(區(qū)、市)人民政府，有關(guān)部門(mén)根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)，對(duì)問(wèn)題嚴(yán)重的，要追究責(zé)任。此次問(wèn)責(zé)細(xì)則相比于05年、06年、10年等調(diào)控政策中的問(wèn)責(zé)范圍有一個(gè)顯著特點(diǎn)，即問(wèn)責(zé)標(biāo)準(zhǔn)是具體的量化標(biāo)準(zhǔn)，住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)以及保障性安居工程目標(biāo)都應(yīng)該指的是具體數(shù)字，直接解決了調(diào)控房?jī)r(jià)不力如何判定，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲如何量化等問(wèn)責(zé)的軟肋問(wèn)題，各指標(biāo)責(zé)任人更明確自己的任務(wù)目標(biāo)。調(diào)控升級(jí) 問(wèn)責(zé)制量化問(wèn)責(zé)制量化，會(huì)解決之前調(diào)控有問(wèn)無(wú)責(zé)的狀態(tài)，在問(wèn)責(zé)制的監(jiān)督下，地方政府明確責(zé)任人，相關(guān)責(zé)任人會(huì)努力控制目標(biāo)，從而將房地產(chǎn)調(diào)控將落到實(shí)處。

7、總 結(jié) 從全國(guó)的GDP數(shù)據(jù)來(lái)看，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整對(duì)GDP的影響有限，這也堅(jiān)定了國(guó)家在一定程度上調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的決心；同時(shí)，國(guó)家調(diào)控目的不是打垮房地產(chǎn)業(yè)，而是控制房?jī)r(jià)；政府問(wèn)責(zé)制的量化，可增強(qiáng)調(diào)控政策的執(zhí)行力。 在呼市11年GDP增長(zhǎng)目標(biāo)16%的壓力下，我們預(yù)測(cè)呼市政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施上將趨于謹(jǐn)慎，力度將弱于房?jī)r(jià)過(guò)高的其他發(fā)達(dá)城市。二、對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率是指公司年末的負(fù)債總額同資產(chǎn)總額的比率，此指標(biāo)過(guò)高，債權(quán)人可能遭受損失。當(dāng)資產(chǎn)負(fù)債率大于100%，表明公司已經(jīng)資不抵債，對(duì)于債權(quán)人來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)非常大。在房地產(chǎn)行業(yè)，資產(chǎn)負(fù)債率在50%-60%左右屬于合理負(fù)債。流動(dòng)比率流動(dòng)比率是

8、指流動(dòng)資產(chǎn)對(duì)流動(dòng)負(fù)債的比率，用來(lái)衡量企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)在短期債務(wù)到期以前，可以變?yōu)楝F(xiàn)金用于償還負(fù)債的能力。流動(dòng)資產(chǎn)越多，短期債務(wù)越少，則流動(dòng)比率越大，企業(yè)的短期償債能力越強(qiáng)，企業(yè)資金鏈條運(yùn)行情況越好。數(shù)據(jù)顯示：1、上述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均有不同程度上升；2、上述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率情況，萬(wàn)科、保利等的資產(chǎn)負(fù)債率均超過(guò)行業(yè)負(fù)債正常范疇，資金鏈趨緊；3、上述房企中，流動(dòng)比率大多維持在較高水平，資金鏈不會(huì)出現(xiàn)太大問(wèn)題，天津松江與富力地產(chǎn)流動(dòng)比率較低，短期償債風(fēng)險(xiǎn)較大。單從負(fù)債上看，開(kāi)發(fā)商負(fù)債率普遍偏高，這些都是主動(dòng)負(fù)債，是頻繁拿地、加大開(kāi)工量導(dǎo)致的。調(diào)控或“限購(gòu)”將直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商資金回籠速度放慢

9、，而加息也意味著市場(chǎng)將收緊，政策疊加效應(yīng)將導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商資金鏈趨緊，迫使負(fù)債率高的開(kāi)發(fā)商率先降價(jià)出貨。由于限購(gòu)只是針對(duì)住宅，商業(yè)地產(chǎn)不在限購(gòu)范圍內(nèi)，多家房地產(chǎn)企業(yè)加快布局商業(yè)地產(chǎn)的步伐。 2010年，萬(wàn)科地產(chǎn)宣布未來(lái)將會(huì)發(fā)展20%的持有型商業(yè)，保利房地產(chǎn)也宣布未來(lái)3年至5年，將持有型商用物業(yè)的投資比例增大到全部投資的30。金地集團(tuán)也表示將商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)作作為未來(lái)重要戰(zhàn)略規(guī)劃，2010年20的資金投向了商業(yè)項(xiàng)目。開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型三、對(duì)終端客戶的影響限購(gòu)令調(diào)查問(wèn)卷1、本次調(diào)研有效樣本量為504份，其中本地戶籍居民占56%，非本地居民占44%；2、10年成交客戶中本城區(qū)客戶占67.01%，省外其他區(qū)域占2

10、2%。 為了深入了解呼市民眾對(duì)房地產(chǎn)限購(gòu)令的認(rèn)知程度及限購(gòu)令對(duì)置業(yè)需求的變化情況，我們于2011年3月2日至5日進(jìn)行了限購(gòu)令調(diào)查問(wèn)卷，調(diào)研有效問(wèn)卷共504份，調(diào)研區(qū)域覆蓋新城、賽罕、如意、回民四區(qū)。受訪對(duì)象職業(yè)涵蓋大型商業(yè)中心員工、銀行職員、政府官員、個(gè)體戶、私企業(yè)主、教師、中高端車(chē)行員工及來(lái)訪客戶、本項(xiàng)目少量來(lái)訪客戶。 外地限購(gòu)令的影響程度調(diào)查目前已經(jīng)有59%的受訪者知道限購(gòu)令，隨著時(shí)間的推移，特別是呼市實(shí)施細(xì)則的出臺(tái)后，這個(gè)比例將更大。61%受訪者認(rèn)為調(diào)控效果不大，但也有39%的人認(rèn)為房?jī)r(jià)肯定會(huì)降，說(shuō)明已經(jīng)有一部分人進(jìn)入觀望期。受訪者中，符合限購(gòu)令購(gòu)房條件的占66%；34%的人不符合購(gòu)房條

11、件。有效需求的影響程度調(diào)查我們針對(duì)諾卡、左右城意向客戶進(jìn)行了電話調(diào)查，發(fā)現(xiàn)有50%的客戶將受到限購(gòu)令的限制，面臨著大量客戶流失的威脅。戶型面積需求變化的調(diào)研25.3%17.2%限購(gòu)后受訪人選擇120-130平方米三房戶型的占比躍升了25.3%。90平米左右兩房下降17.2%。四房及以上大戶型的需求下降。限購(gòu)令對(duì)購(gòu)房計(jì)劃的影響44%符合購(gòu)房條件的受訪者選擇推遲購(gòu)房。16%提前購(gòu)房，待當(dāng)?shù)貙?shí)施細(xì)則出臺(tái)后，該部分客戶將轉(zhuǎn)變?yōu)槭苡绊懣蛻?。推遲購(gòu)房的受訪者當(dāng)中，觀望等待是房?jī)r(jià)下降的主因。限購(gòu)令應(yīng)對(duì)措施8成以上符合購(gòu)房條件的大部分受訪者不愿意接受可鉆政策空子的方式買(mǎi)房。符合購(gòu)房條件不符合購(gòu)房條件25%不符

12、合購(gòu)房條件的受訪者標(biāo)示愿意接受政鉆策空子的方式，其中20%可以接受暫不辦理房本的提議。調(diào)查問(wèn)卷小結(jié)1、調(diào)查中發(fā)現(xiàn)受政策限制的客戶比例非常高，形勢(shì)很?chē)?yán)峻；2、限購(gòu)令知曉程度較高，并且已經(jīng)形成了一定的觀望情緒；3、三房的需求意愿有所增加；4、被政策阻擋在外的部分購(gòu)房者仍想鉆政策空子買(mǎi)房?？蛻舴诸?lèi)分析(呼市本地)財(cái)富擁有等級(jí)等級(jí)描述房地產(chǎn)政策影響物理層面影響心里層面影響富豪擁有多套房產(chǎn)限購(gòu)有足夠的應(yīng)對(duì)途徑，沒(méi)影響中高端擁有2套房以上限購(gòu)政策對(duì)其有一定影響，投資欲望被壓制，可能會(huì)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)等其他投資產(chǎn)品小康擁有1套房或無(wú)房但有能力買(mǎi)房對(duì)首付款及貸款利率十分在意，政策對(duì)其影響最大最容易產(chǎn)生觀望情緒，市

13、場(chǎng)輿論的跟隨者溫飽租房者無(wú)力購(gòu)房，政策對(duì)其無(wú)影響，最底層人群可以得到保障性住房或補(bǔ)貼漠不關(guān)心或?qū)Ψ康禺a(chǎn)業(yè)產(chǎn)生不信任情緒新政出臺(tái)無(wú)房階層及富豪階層受影響不大，受影響最大的是小康階層，他們一般是剛需或低端改善型需求者，家庭擁有2套房及以上的中高收入者的需求也被壓制。客戶分類(lèi)置業(yè)原因房地產(chǎn)政策影響物理層面影響心里層面影響投資客投資限購(gòu)政策打壓對(duì)象，投資欲望被壓制，尋找其他投資途徑剛需族自住部分限購(gòu)政策誤傷對(duì)象，對(duì)部分購(gòu)房者產(chǎn)生影響客戶分類(lèi)分析(外地)分析說(shuō)明，新政限購(gòu)出臺(tái)重點(diǎn)打擊投資客，使炒房熱度降溫,減少熱錢(qián)涌入呼市；政策也誤傷部分剛性需求客戶。數(shù)據(jù)來(lái)源：南方都市報(bào)與各大房地產(chǎn)網(wǎng)站19.7% 廣州

14、：南方都市報(bào)與新浪樂(lè)居三大網(wǎng)站做了廣州限購(gòu)令出臺(tái)前后人們購(gòu)房?jī)A向的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，結(jié)果顯示：限購(gòu)后受訪人選擇90-120平方米戶型的占比躍升了19.7%。 呼市：根據(jù)尚達(dá)信市場(chǎng)部調(diào)研數(shù)據(jù)結(jié)果顯示： 限購(gòu)后受訪人選擇120-130平方米三房戶型的占比躍升了25.3%。90平米左右兩房下降17.2%。限購(gòu)令影響客群需求分析廣州呼市25.3%17.2%數(shù)據(jù)來(lái)源：尚達(dá)信市場(chǎng)部調(diào)研結(jié)果可以看出，限購(gòu)前人們更傾向于小戶型購(gòu)房，而限購(gòu)后，有購(gòu)房需求的會(huì)選擇直接將住房一步到位，購(gòu)房和改善結(jié)合到一起。 十一屆全國(guó)人大四次會(huì)議6日在人民大會(huì)堂三樓金色大廳舉行記者會(huì)，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)主任張平、副主任朱之鑫、副主任徐憲

15、平就“十二五”規(guī)劃綱要答記者問(wèn)，其中關(guān)于對(duì)保障性住房規(guī)劃要求如下： “要提高住房保障的水平 ，“十二五”時(shí)期要建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程3600萬(wàn)套，2011年1000萬(wàn)套，2012年1000萬(wàn)套，2013-2015年三年還有1600萬(wàn)套，使保障性住房的覆蓋率達(dá)到20%。 在“十二五”規(guī)劃綱要中，也明確提出對(duì)于城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭要提供廉租房，實(shí)行廉租房制度。對(duì)城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭，要提供公共租賃住房保障。對(duì)于中高收入家庭，將實(shí)行租賃和購(gòu)買(mǎi)相結(jié)合的商品房制度?！?保障性住房全國(guó)未來(lái)5年保障性住房市場(chǎng)投放量激增，特別是2011年及2012年每年投放量都在1000萬(wàn)套，給商品房市場(chǎng)帶來(lái)較大沖

16、擊。受全國(guó)宏觀層面的影響，呼市未來(lái)保障性住房放量將有大幅度提升。 2010年首府廉租房建設(shè)任務(wù)為4370套，棚戶區(qū)改造任務(wù)為3813套，公共租賃住房建設(shè)任務(wù)為400套，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)任務(wù)為7600套，農(nóng)村危舊房改造任務(wù)為4000套，國(guó)有林區(qū)棚戶區(qū)改造任務(wù)為476套，其中經(jīng)濟(jì)適用房?jī)H占商品房銷(xiāo)售面積的不到1% ，2010超額完成自治區(qū)下達(dá)的任務(wù)。 2011年，自治區(qū)下達(dá)呼和浩特市各類(lèi)保障性住房任務(wù)為29441套，近198萬(wàn)平方米，總投資約55億元。呼和浩特市在自治區(qū)任務(wù)目標(biāo)的基礎(chǔ)上加大了建設(shè)任務(wù)，2011年力爭(zhēng)建設(shè)各類(lèi)保障性住房約4萬(wàn)套，近270萬(wàn)平方米，總投資約為70億元，建設(shè)規(guī)模占到全市房

17、地產(chǎn)當(dāng)年新開(kāi)工規(guī)模的50%以上。呼和浩特大量保障性住房的建設(shè)將對(duì)商品房中低端市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的沖擊，保障性住房一旦進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，影響面會(huì)擴(kuò)大至中端及中高端市場(chǎng)。遠(yuǎn)郊區(qū)縣新城區(qū)、賽罕區(qū)及如意開(kāi)發(fā)區(qū)、回民區(qū)東部土地價(jià)值巨大，地方政府會(huì)選擇出售土地?fù)Q得財(cái)政收入，因此此區(qū)域內(nèi)不會(huì)建設(shè)保障性住房，政策對(duì)其影響最小。而隨著這些地區(qū)可建設(shè)用地的減少，商品房?jī)r(jià)值將會(huì)越來(lái)越高。金川、回民區(qū)臨近西二環(huán)、玉泉區(qū)臨近南二環(huán)及金橋開(kāi)發(fā)區(qū)南端產(chǎn)品與保障性住房類(lèi)似，保障性住房對(duì)該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)較大沖擊。旗縣土地價(jià)值最低，并且遠(yuǎn)離市區(qū)，產(chǎn)品與保障性住房類(lèi)似，保障性住房對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)較大沖擊，政策對(duì)其影響大，房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)一

18、定幅度的下降。 保障性住房建設(shè)量的大幅增加對(duì)整個(gè)城市的房屋均價(jià)起拉低作用，但底線最多也就是限價(jià)房的價(jià)格。新城、賽罕、如意金川、西二環(huán)、南二環(huán)西段,金橋開(kāi)發(fā)區(qū)南端政策影響力愈來(lái)愈大政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響呼市目前限階房（保障性住房市場(chǎng)化的主要途徑）的開(kāi)發(fā)量幾乎為零，其價(jià)格導(dǎo)向性作用短時(shí)間內(nèi)不會(huì)顯現(xiàn)。但未來(lái)其價(jià)格導(dǎo)向性作用將會(huì)很明顯，反之則支撐市場(chǎng)房?jī)r(jià)，即未來(lái)商品房房?jī)r(jià)不會(huì)跌破限價(jià)房的房?jī)r(jià)?，F(xiàn)在銀行對(duì)商品房貸款執(zhí)行的政策是最少首付三成（首套置業(yè)），同時(shí)，去年銀監(jiān)會(huì)要求各銀行進(jìn)行銀行壓力測(cè)試表明，房?jī)r(jià)下跌30%，銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和按揭貸款不良率不會(huì)明顯上升。 也就是說(shuō)，銀行所能接受的房?jī)r(jià)下跌幅度最多在3

19、0%，不然就會(huì)有金融風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)合限價(jià)房數(shù)據(jù)及銀行數(shù)據(jù)說(shuō)明，本次調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的打壓，預(yù)計(jì)部分樓盤(pán)會(huì)打折促銷(xiāo)，價(jià)格下調(diào)幅度最低在5%-10%左右。未來(lái)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品走勢(shì)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品走勢(shì)產(chǎn)品分類(lèi)包含項(xiàng)面積區(qū)間市場(chǎng)供應(yīng)量市場(chǎng)需求量首付款比例貸款政策優(yōu)惠政策影響力高檔產(chǎn)品別墅、洋房等200以上小小高少小中檔產(chǎn)品洋房、高層等100-200中中中一般一般普通產(chǎn)品高層50-120大大低多大限價(jià)房高層90以下大大低多大在無(wú)法和限價(jià)房競(jìng)爭(zhēng)的情況下，開(kāi)發(fā)商將來(lái)可以逐漸減少小戶型項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)量，而轉(zhuǎn)向中大戶型項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。總 結(jié)以上分析說(shuō)明，11年保障性住房仍以經(jīng)濟(jì)適用房為主，所占商品房銷(xiāo)售比重很小，短期內(nèi)對(duì)商品房市場(chǎng)沖

20、擊小。但限購(gòu)令的存在在打擊投資客的同時(shí)，也限制了本地客戶正常需求及大部分外地人剛性需求客戶，客戶量減少。因此，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)局部打折等變相降價(jià)現(xiàn)象，但價(jià)格降幅最低在5%-10%左右。四、11年呼市地產(chǎn)走勢(shì)預(yù)判房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)快過(guò)熱發(fā)展國(guó)家干涉調(diào)控市場(chǎng)觀望情緒成交量下滑成交量繼續(xù)下滑價(jià)格穩(wěn)定價(jià)格見(jiàn)底成交量增長(zhǎng)媒體炒作市場(chǎng)狀況目前樓市處于此階段機(jī)構(gòu)評(píng)估媒體炒作成交量繼續(xù)回升媒體炒作市場(chǎng)狀況市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)開(kāi)始上漲房地產(chǎn)行業(yè)正常發(fā)展房地產(chǎn)項(xiàng)目地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行機(jī)制呼市歷年銷(xiāo)售數(shù)據(jù) 數(shù)據(jù)來(lái)源：尚達(dá)信數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)顯示08年依然保持兩位數(shù)的漲幅，08至10年連續(xù)兩年漲幅超過(guò)15%。但由于市場(chǎng)不規(guī)范，前一年銷(xiāo)售房源

21、有部分歸入后一年成交數(shù)據(jù)，因此08年成交量實(shí)際較小。10年增長(zhǎng)幅度至少在40%。隨著GDP不斷增長(zhǎng)及城市化進(jìn)程的不斷加快，呼和浩特房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)潛力大。成交量成交均價(jià)新政出臺(tái)，市場(chǎng)觀望成交量上漲速度放緩2007年2008年2009年2010年2011年1月量跌價(jià)穩(wěn)觀望階段量?jī)r(jià)齊跌降價(jià)階段量?jī)r(jià)齊升全面回暖價(jià)格保持堅(jiān)挺向上態(tài)勢(shì)量跌價(jià)穩(wěn)觀望階段市場(chǎng)看空者繼續(xù)觀望2011年3月2011年5月2011年9月呼市調(diào)控細(xì)則 促銷(xiāo)變相降價(jià)逐漸擺脫金融危機(jī)的影響，成交量上漲速度加快小幅上揚(yáng)走勢(shì)預(yù)判政策加碼關(guān)注點(diǎn)一關(guān)注點(diǎn)二5月9月年底量漲價(jià)跌量跌價(jià)穩(wěn)量漲價(jià)穩(wěn)量?jī)r(jià)齊跌量?jī)r(jià)齊跌量漲價(jià)穩(wěn)量?jī)r(jià)齊跌量漲價(jià)跌調(diào)控獲得一定成效

22、開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)部分需求釋放開(kāi)發(fā)商資金充足部分需求釋放政策持續(xù)壓力需求壓制開(kāi)發(fā)商資金充足形成降價(jià)規(guī)模更嚴(yán)厲政策出臺(tái)開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)需求大量釋放形成降價(jià)規(guī)模更嚴(yán)厲政策出臺(tái)量?jī)r(jià)齊跌未來(lái)商品房建議：增加產(chǎn)品附加值。如產(chǎn)品做精裝；增加濱水綠地、中心廣場(chǎng)等園林綠化的設(shè)計(jì)，提升附加值等。產(chǎn)品轉(zhuǎn)型。避開(kāi)保障性住房集中的90以下戶型，轉(zhuǎn)向120以上的中高端戶型；塑造產(chǎn)品自身特色，同時(shí)提升小區(qū)物業(yè)水平、生活配套等服務(wù)。123轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)。五、發(fā)展商對(duì)策縱覽歷年國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策，此次調(diào)控政策的不同之處在于，此次的調(diào)控屬于結(jié)構(gòu)性調(diào)整，而不是政策性調(diào)整。政策性調(diào)整 政策性調(diào)整指國(guó)家僅限于在政策層面上對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)施加壓力，如加息、調(diào)整銀行準(zhǔn)備金率、增加首付和貸款利率等。結(jié)構(gòu)性調(diào)整 結(jié)構(gòu)性調(diào)整指國(guó)家直接介入房地產(chǎn)行業(yè)，使房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生變化，如主導(dǎo)限價(jià)房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，直接從商品房供給量上干涉房地產(chǎn)，逐漸引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。1此次調(diào)控相