呼和浩特首府廣場商業(yè)項目分析報告50課件

1、二零零六年七月呼和浩特首府廣場項目個案分析 6項目優(yōu)劣勢分析 1項目概況目 錄 4招商過程與商家介紹 2項目市場定位 3各種業(yè)態(tài)分析 5商場經(jīng)營狀況 7項目成敗點 8項目借鑒意義 1項目概況 首府廣場總建筑面積11.5萬平方米，26層100米高，由三大部分組成：群樓部分7.4萬平方米，即首府廣場銅鑼灣購物中心，為現(xiàn)代大型Shopping mall；寫字樓部分2.7萬平方米，為國際5A智能商務(wù)中心，是目前呼市最高標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓；地下部分1.4萬平方米,為大型超市及現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)停車場。雄踞呼和浩特市“青城第一街”龍頭位置的首府廣場位于中山西路與錫林郭勒路交匯處。 地理位置首府廣場維多利 開發(fā)商：呼和浩特

2、力天投資置業(yè)有限公司，由溫州力天投資置業(yè)有限公司聯(lián)合大自然房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、溫州新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、德力西集團(tuán)共同參股組建。 設(shè)計單位：深圳市建筑設(shè)計研究總院 策劃商：北京同世飛天管理顧問有限公司 管理運營：深圳銅鑼灣百貨集團(tuán) 項目開發(fā)、設(shè)計、策劃商專業(yè)團(tuán)隊簡介本建筑把塔樓部分安排于用地北端，延續(xù)了錫林路上的高層建筑群，使城市輪廓線更加完整和協(xié)調(diào)。商業(yè)裙樓則貫通南部用地，延續(xù)了中山西路的商業(yè)界面，使用地的商業(yè)價值得到充分利用。 項目外在形象與風(fēng)格基于用地所處的重要位置及建筑對城市景觀的積極作用，本工程結(jié)合呼和浩特市特有的環(huán)境特點，通過大面積的虛實對比及墻體材料的選用，簡潔的立面劃分，突出

3、其呼和浩特市城市標(biāo)志性建筑的特點。 2項目市場定位 項目市場定位 集SHOPPING MALL、智能寫字樓為一體的全景式地標(biāo)性建筑物。 項目功能定位 商務(wù)功能： 辦公、居住 商業(yè)功能： 購物休閑 餐飲美食 娛樂觀光 3各種業(yè)態(tài)分析樓層經(jīng)營業(yè)態(tài)1化妝品、珠寶、鐘表眼鏡、金銀飾品、名煙名酒、名店街2少淑女裝、鞋包皮具 3仕女裝、電玩城、精品羊絨城、民族用品城 4男裝、休閑裝 5圖書音像、運動城、床上用品、數(shù)碼廣場、童裝目前，百貨部分已經(jīng)停業(yè)，正在做內(nèi)部裝修改造，商家全部撤出。 商業(yè)部分 商業(yè)配套類別品 牌臨街底商服飾以純、生活秀、可立而、巴沙克、西運、真維斯、圣地詩丹、海邊沙、威鵬、古加菲、班博銀

4、行中國農(nóng)業(yè)銀行、華夏銀行展示廳億力傲東國際、陽光卡諾休閑娛樂溫德堡大浴場、皇家俱樂部餐飲麥當(dāng)勞、上島咖啡、茶葉、員工餐廳 其他數(shù)碼沖印、圖書、音像 、郵政快遞服務(wù) 、傳真、打印等商務(wù)服務(wù)、票務(wù)服務(wù)現(xiàn)在只有臨街商鋪還在經(jīng)營，經(jīng)營狀況尚可，租金約10元/平米/天，多數(shù)為投資者購買產(chǎn)權(quán)式商鋪，用于出租。寫字樓部分 寫字樓技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目定位：國際5A智能寫字樓建筑面積：28311.7平方米寫字樓層數(shù)：26層寫字樓高度：99.99米停車數(shù)：地上56輛 地下228輛 寫字樓各層建筑面積：7F1313.32平方米/8F18F1313.31平方米/19F22F1313.33平方米/4F1993.64平方米/

5、25F261993.64平方米寫字樓各層層高：7F3.5米/8F18F3.5米/19F21F3.5米/22F4.2米/23F3.8米/24F3.5米/25F3.8米/26F3.5米 寫字樓配置地下停車場 ：7部電梯直達(dá)地面商場和寫字樓，充足的停車位，采取國際管理系統(tǒng)。電梯設(shè)備： 共計49部電梯，品牌為德國蒂森克虜伯電梯公司和日立電梯公司簽約。挑空大堂：大堂挑空11米，豪華氣派，通通透透 。 5A系統(tǒng)：衛(wèi)星接收系統(tǒng)，背景音樂及緊急廣播系統(tǒng)，保安系統(tǒng)，消防系統(tǒng)，樓宇自控系統(tǒng)。寫字樓銷售及租金情況目前寫字樓銷售率約為50，標(biāo)準(zhǔn)層售價7000元/ 平米，租金約為2.5元/平米/天入住的大型公司入住的中

6、小公司 4招商過程與商家分析 借助深圳銅鑼灣集團(tuán)在SHOPPING MALL招商中的顛峰平臺作用，通過組織現(xiàn)場招商發(fā)布會，吸引了國內(nèi)外眾多知名品牌，如歐伯萊、玉蘭油、VEROMODA、艾格、萊爾斯丹、百麗、達(dá)芙妮、爵根士、白領(lǐng)、凱撒、歐柏蘭奴、愛慕、鄂爾多斯、馬克華菲、阿迪達(dá)斯、李寧、美津濃、KAPPA、麥當(dāng)勞等。 5項目優(yōu)劣勢分析 項目優(yōu)勢1）呼市經(jīng)濟(jì)發(fā)展利好因素2）政府大力支持3）目前呼市標(biāo)志性建筑物，最高的寫字樓4）地處商業(yè)街龍頭位置，商業(yè)氛圍濃厚，道路交通良好5）預(yù)設(shè)大面積停車場，一則彌補呼市車位不足的現(xiàn)狀6）開發(fā)商實力雄厚7）規(guī)劃設(shè)計超前8）與知名管理團(tuán)隊深圳銅鑼灣百貨合作9）商業(yè)及

7、辦公配套齊全10）約7000平米室外休閑廣場，聚集人潮11）大、小磁場（如上島咖啡、麥當(dāng)勞）營造商業(yè)氣息 12）呼市中高檔寫字樓市場需求將不斷增加項目劣勢1）呼市人均收入較低，消費能力有限2）呼市商業(yè)區(qū)內(nèi)商場林立，目前商廈競爭較激烈3）呼市商業(yè)市場已接近飽和，一些商場已面臨倒閉危機(jī)4）開發(fā)商在呼市還未樹立自己的企業(yè)形象，消費市場的認(rèn)知度較低雖然地處商業(yè)街的龍頭位置，但人潮較少，非商業(yè)核心地帶5）雖然寫字樓的需求量較大，但目前已有大量中、高檔寫字樓在建，市場競爭日益激烈 6商場經(jīng)營狀況 商業(yè)核心經(jīng)營原則 以“一站式消費、主體特色經(jīng)營”為核心商業(yè)原則，功能多元，業(yè)態(tài)豐富，兼顧不同顧客多層次消費需求

8、。 2004年7月，銅鑼灣集團(tuán)與首府廣場簽約，共建首府廣場銅鑼灣購物中心。 2005年12月，銅鑼灣集團(tuán)撤出，由力天公司繼續(xù)對項目進(jìn)行經(jīng)營管理。 2006年5月底，商場經(jīng)營慘淡，無力繼續(xù)支撐返租資金，交由維多利商廈管理，后者于6月18日起開始招商，進(jìn)行重新定位 ，重新裝修。預(yù)計9月份正式開業(yè)。 7項目成敗點分析 項目成功點 1）商場實行售后返租的經(jīng)營策略，每年承諾10的基準(zhǔn)收益，據(jù)此項目初期商場短期內(nèi)去化情況理想。2）首府廣場一改傳統(tǒng)業(yè)種的單調(diào)模式，把人們的休閑、娛樂也考慮了進(jìn)去，改變呼市人的文化形態(tài)和生活方式。3）寫字樓硬件配置考慮了智能、環(huán)保、節(jié)能的要求4）大面積停車場與完善的配套功能5）

9、首府廣場以做品牌的心態(tài)作項目，以忠誠服務(wù)的理念對待客戶6）開發(fā)商考慮了商鋪的購買者、品牌經(jīng)營者以及整個商場管理者利潤空間1）首府廣場的商場與深圳銅鑼灣百貨合作的后期除了一、二層的一部分是由深圳銅鑼灣百貨給他們進(jìn)行的規(guī)劃和策劃外，余下的都是由力天投資公司自己來做的，而他們本身是搞房地產(chǎn)開發(fā)的，并不具備商場經(jīng)營的經(jīng)驗，這樣使首府廣場在管理上就不夠?qū)I(yè) 。 項目失敗點2）首府廣場在開業(yè)期間，恰逢王府井百貨、華聯(lián)商廈、新亞太等幾個大型商場同時入市，對它造成了較大的沖進(jìn)，產(chǎn)生了消費者的分流。而且在中山西路上不屬于核心商業(yè)地帶。 3）項目當(dāng)初定位于呼市中心商圈的最高商業(yè)、最高消費，在一定程度上和當(dāng)時呼市的

10、高端消費能力脫節(jié)。4）門外人流量往來較多，但多是直奔維多利商廈，分流現(xiàn)象明顯。相當(dāng)程度上是維多利比首府早開業(yè)1年多，人們具備了消費思維慣性。5）商城招牌不醒目，欠缺吸引力商城正門沒有顯眼、具有吸引力的布置或展示，不能引起消費者的注意 。6）商城商業(yè)氣氛營造不濃厚，沒有絢麗繽紛的裝飾，也沒有生動活躍的促銷水牌，廣告宣傳不夠 。 7）首府廣場平面布局不很合理，交通動線組織不良，消費者進(jìn)入商場后感覺購物路線過于迂回。 8）在首府廣場商業(yè)部分開業(yè)時，沒有包裝好整體，在大多數(shù)業(yè)態(tài)運營時，小部分商鋪仍然在裝修，影響了整體形象，給消費者留下不好的第一印象。9）寫字樓部分銷售不是很理想，已經(jīng)近兩年時間仍然存量40多未去化，實踐證明這種推廣策略是有問題的，由于整層的標(biāo)準(zhǔn)層都是毛坯的形態(tài)，根本未做任何隔斷或者裝修，導(dǎo)致對有意購買或者投資寫字樓的客戶群門檻過高，對有意愿入住的公司感覺樓宇交房狀態(tài)太過原始，或者因為裝修復(fù)雜等原因而使得他們望而卻步。 8項目借鑒意義 把握好呼市居民的消費特點和消費心理 城市SHOPPING MALL要具備良好的公共交通條件的發(fā)展 規(guī)劃布局簡單化，