房地產(chǎn)企業(yè)年度財務(wù)報表分析

1、PAGE 稗 昂 頒房地產(chǎn)企業(yè)年度盎財務(wù)報表分析昂 挨 拔伴以萬科3年財務(wù)白報表分析哀學(xué)員姓名 敖 笆 翱 敖 巴學(xué)號敗 懊 芭 昂 擺入學(xué)時間澳 班 鞍 案 八 擺年 辦 跋 吧 絆 岸 背 氨 熬季頒指導(dǎo)老師礙 癌 班 凹 癌職稱 稗霸 藹 懊 拌 拌壩試點(diǎn)學(xué)校 傲埃 般 艾 伴 襖吧 般目錄 HYPERLINK l _Toc420329462 辦摘要皚岸敖拔盎1霸一阿、邦緒論罷矮阿吧般1暗二、我國房地產(chǎn)案及萬科企業(yè)股份柏有限公司概況襖辦芭1懊（一）佰我國房地產(chǎn)業(yè)概罷況班愛鞍板2皚（二）挨萬科概況稗敖礙耙盎2扳三、財務(wù)分析巴頒唉昂拔2板（一）扳企業(yè)資產(chǎn)總體情板況叭分析邦稗扳岸3稗（二）艾企

2、業(yè)盈利能力佰矮佰辦半5扮（三）吧企業(yè)營運(yùn)能力笆凹靶疤傲6艾 艾（四）企業(yè)償債哀能力瓣半扮拜板7傲（五）企業(yè)現(xiàn)金埃流量背捌艾八版8罷四、利用杜邦分翱析法進(jìn)行全面分巴析伴班案隘9奧五、結(jié)論昂拌埃安傲10敗（一）案萬科的綜合評價氨暗吧拌10斑（二）拌萬科存在的問題伴把氨伴半10佰（三）艾對萬科存在問題岸的一些建議背鞍哀斑10藹（四）辦對房地產(chǎn)行業(yè)的懊啟示斑暗俺佰11靶參考文獻(xiàn)挨頒疤芭俺12 敖 按房地產(chǎn)企業(yè)年度霸財務(wù)報表分析皚 按 愛瓣以萬科3年財務(wù)胺報表分析【摘要】扳 癌進(jìn)入二十一世紀(jì)巴以來，會計這門絆學(xué)科已經(jīng)成為解埃讀經(jīng)濟(jì)主題的胺“皚商業(yè)語言昂”暗，財務(wù)報表作為霸“笆商業(yè)語言隘”奧的重要載體，被

3、拌眾多的利益相關(guān)巴者關(guān)注和研究，按在當(dāng)今的經(jīng)濟(jì)社按會中扮演著重要壩的角色。透過解拌讀財務(wù)報表，相癌關(guān)利益者可以理唉解企業(yè)的真實業(yè)伴績和運(yùn)用情況，百對企業(yè)在的行業(yè)疤中所處的競爭地矮位和發(fā)展方向進(jìn)案行定位，從而對板公司的發(fā)展?jié)摿『颓斑M(jìn)進(jìn)行預(yù)測罷。本文基于整個澳房地產(chǎn)行業(yè)以萬百科為例從萬科近壩三年來的資產(chǎn)負(fù)凹債表、利潤表和稗現(xiàn)金流量表入手芭，進(jìn)行分析，并暗計算相關(guān)的財務(wù)爸指標(biāo)，對產(chǎn)萬科爸的總資產(chǎn)情況、拔總資產(chǎn)變動情況敗、流動資產(chǎn)情況拜、營運(yùn)能力、償安債能力進(jìn)行分析氨，從而獲知萬科拔的經(jīng)營業(yè)績，評跋價萬科的經(jīng)營管稗理，并指出該公阿司存在的一些問扮題，從而并提出白相應(yīng)的建議，以邦供房地產(chǎn)管理層扒參考。

4、【關(guān)鍵詞】昂 挨萬科翱 靶房地產(chǎn)搬 礙財務(wù)報表分析一、緒論扮隨著時代的進(jìn)步壩和我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)瓣展，會計這門古氨老而又年輕的學(xué)暗科成為我們認(rèn)識案和讀懂經(jīng)濟(jì)主體胺的伴“皚商業(yè)語言把”背，在現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)愛社會中發(fā)揮越來岸越重要的作用。拔財務(wù)罷會計盎報表鞍是哎商業(yè)貿(mào)易癌的礙最終表達(dá)形式敖，疤它可以直觀而全白面奧的反映經(jīng)濟(jì)主體懊連續(xù)、系統(tǒng)及綜瓣合頒的經(jīng)濟(jì)往來，罷因此艾財務(wù)案會計頒報表埃才會受到壩被利益相關(guān)者百越來越多關(guān)注與阿重視瓣。邦財務(wù)報表反映的般內(nèi)容是高度概括昂的、濃縮的、抽扒象的數(shù)據(jù)，需要罷運(yùn)用科學(xué)的方法斑進(jìn)行分析，從而岸可以獲知經(jīng)濟(jì)主傲體的真實業(yè)績和矮財務(wù)狀況，并且八通過研究可以分皚析企業(yè)的競爭地懊

5、位和發(fā)展?jié)摿?。懊因此，我們需要愛?zhǔn)確高效的解讀辦財務(wù)報告，透過斑經(jīng)濟(jì)主體的財務(wù)扒報告獲知數(shù)字里疤蘊(yùn)含的經(jīng)濟(jì)意義柏。壩我將骯通過對萬科企業(yè)傲股份有限公司對版外披露的財務(wù)報哎表，結(jié)合房地產(chǎn)半經(jīng)營實際現(xiàn)狀，拜對萬科的基本情疤況進(jìn)行分析，懊還將縱向分析這哀三年暗中澳萬科敖公司半的資產(chǎn)負(fù)債表敖與半利潤表班以及耙現(xiàn)金流量表，藹并剖析解讀萬科搬公司的氨財務(wù)指標(biāo)，頒主要運(yùn)用耙財務(wù)分析隘與艾杜邦分析法，安分析萬科公司的礙財務(wù)狀況俺及岸經(jīng)營成果，耙發(fā)現(xiàn)學(xué)習(xí)萬科公把司耀眼的經(jīng)營戰(zhàn)霸略并大膽猜測罷萬科哎公司叭的可持續(xù)發(fā)展之安路，爸但也要嘗試發(fā)現(xiàn)疤萬科公司可能存熬在的問題且想考俺相應(yīng)的對策鞍以供按其他挨房地產(chǎn)行業(yè)捌領(lǐng)導(dǎo)

6、管理懊層懊借鑒思考岸。挨二、我國房地產(chǎn)艾及萬科企業(yè)股份靶有限公司概況凹 扳（一）靶我國房地產(chǎn)業(yè)概哎況板 氨隨著我國改革開瓣放經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展案，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的翱加快，房地產(chǎn)行哎業(yè)經(jīng)過近三十年熬的蓬勃發(fā)展成為奧我國重要的經(jīng)濟(jì)皚支柱產(chǎn)業(yè)。房地頒產(chǎn)行業(yè)是從事房班地產(chǎn)投資、開發(fā)隘、經(jīng)營、服務(wù)和矮管理的行業(yè)，包愛括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)愛營、房地產(chǎn)中介背服務(wù)、物業(yè)管理笆和其他房地產(chǎn)活叭動，屬于第三產(chǎn)阿業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)版的迅速成長，其把關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)建筑、藹建材、化工、輕盎工、電器等行業(yè)白的也得以快速增吧長。近年來，房敗地產(chǎn)市場價格不翱斷攀升，許多人霸買不起房，出現(xiàn)皚了社會新現(xiàn)象澳“爸房奴矮”案。國家為改善此扳民生問題，于2熬0

7、08年吧按2014年出臺俺了相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)啊控政策，從最初礙的昂“藹限價令拜”版、半“拔限購令邦”安到近日的限購取頒消、放款貸款等氨，房地產(chǎn)市場跌昂宕起伏，樓市變拜化反復(fù)，房地產(chǎn)岸市場也逐漸由愛“安賣方市場捌”擺向隘“八買方市場翱”安轉(zhuǎn)型；房地產(chǎn)市柏場也從疤“頒黃金時代佰”敗逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)閿　鞍┌足y時代翱”埃。不少房地產(chǎn)企鞍業(yè)面臨困境，兼般并、重組甚至破暗產(chǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)胺進(jìn)入面臨洗牌的挨大格局。（二）萬科概況拌1984年5月氨，奧萬科企業(yè)股份有叭限公司氨正式創(chuàng)立把，矮四年后參與凹房地產(chǎn)奧貿(mào)易罷，皚主要業(yè)務(wù)范圍就爸是房地產(chǎn)，在中骯國范圍內(nèi)成為首敗批公開上市的大拔陸巴企業(yè)。哀到2003年年盎初絆，鞍萬科

8、絆總資產(chǎn)礙已達(dá)敖82.16億元拔，33.81 版億元懊的凹凈資產(chǎn)，版而且擁有超過敖60柏00把名挨員工柏，拜超過40家的關(guān)懊聯(lián)和全資企業(yè)佰。吧2000年被懊福布斯啊這樣疤權(quán)威耙的矮財經(jīng)雜志敗評為全球最優(yōu)秀拜的300家藹小型白企業(yè)之一，20拜01年也同樣被般其評為前200藹家之一。且得到哎業(yè)界廣泛的認(rèn)可霸，因為其不凡的百行業(yè)敗業(yè)績百和充實的能力和埃潛力凹。半萬科創(chuàng)辦4年后瓣就已經(jīng)向社會公瓣開發(fā)行可達(dá)28氨00萬股的股票礙，并為其敗集資捌了隘2,800萬元懊的人民幣安，敖得以將哀經(jīng)營規(guī)模跋和資產(chǎn)逐漸擴(kuò)大白。耙萬科公司還在擺深圳證券交易所哎于擺1991年1月伴29啊日將其A股叭深掛牌交易。案并在其吧

9、6月班進(jìn)行霸定向發(fā)行叭和耙配售新股2,8般36萬股版為其籌集資金達(dá)挨1.27億元暗人民幣唉，般萬科公司因此向?？绲赜虬脴I(yè)務(wù)矮發(fā)展。礙同樣在哎深圳證券交易所岸，八萬科與又將其艾1993年3月按發(fā)行的B股的唉4,500萬股壩與同年扒5月28日上市奧。B股盎為其籌集敗45,135萬扮港元笆的資金主要用于拜房地產(chǎn)領(lǐng)域并為啊其今后的發(fā)展奠稗定了堅實的基礎(chǔ)版。萬科在熬1997年6月熬籌集了將近4億唉人民幣的資金用哀于深圳的住房產(chǎn)暗業(yè)懊，胺又將其在把房地產(chǎn)奧領(lǐng)域的叭發(fā)展頒推上了新的階梯頒。叭3年后增資達(dá)6瓣.25億元人民澳幣，其進(jìn)一步壯吧大。就這樣本著暗優(yōu)秀的搬創(chuàng)新精神佰和白專業(yè)版的板開發(fā)優(yōu)勢爸與龐大的資金

10、基拔礎(chǔ)版，伴萬科瓣樹立了伴很好的芭品牌案效應(yīng)也得到了豐疤厚的癌投資回報伴。盎因此兩千零一絆年版萬科霸將直接傲和版間接啊擁有安的72%的萬佳阿百貨股份有限公藹司的股份轉(zhuǎn)讓敗給了氨中國華潤總公司熬與旗下盎公司，岸正真的成為一個罷專一凹的房地產(chǎn)公司扳。昂從創(chuàng)業(yè)直到藹201白5年初氨，萬科盎進(jìn)過艱難險阻在暗中國大陸百的叭65個城市艾里得到發(fā)展澳，吧主要壩在以以渤海為核疤心的北京區(qū)域暗和唉以長三角為核心安的上海區(qū)域扳及氨珠三角為核心的癌廣深區(qū)域板，哀并且在艾中西部中心城市板組成的成都區(qū)域翱也有萬科的身影皚。 暗萬科于1991疤年發(fā)行A股進(jìn)行板上市，是中國第邦一家上市的房地暗產(chǎn)企業(yè)。現(xiàn)如今盎的萬科是中國房

11、版地產(chǎn)行業(yè)的第一矮個全國馳名商標(biāo)俺，多次獲得中國暗房地產(chǎn)百強(qiáng)開發(fā)隘企業(yè)第一名，并柏獲得綜合實力、按規(guī)模和社會責(zé)任艾第一，并被評選艾為中國房地產(chǎn)開熬發(fā)企業(yè)500強(qiáng)俺中公司位列第一擺名，獲得敗“阿杰出貢獻(xiàn)獎岸”半。萬科半始終堅持與阿城市芭進(jìn)行爸同步礙發(fā)展的半策略，凹匯聚主要市場罷，拔堅持奧好房子好服務(wù)好礙鄰居跋的產(chǎn)品信念與傲服務(wù)疤態(tài)度搬，昂重點(diǎn)做好產(chǎn)品買叭對土地的工作，俺腳踏實地的謀發(fā)白展，提到自身產(chǎn)辦品競爭力，有優(yōu)皚秀的經(jīng)營效率，百做好公司誠信的阿形象，穩(wěn)健的發(fā)岸展。扳萬科自確定房地唉產(chǎn)為企業(yè)主營業(yè)安務(wù)以來，始終以懊驕人成績昂首于昂中國房地產(chǎn)業(yè)。按在這20多年的芭發(fā)展中，萬科始盎終保持著高速穩(wěn)岸

12、健發(fā)展態(tài)勢。同襖時，萬科在中國懊商品住宅市場占皚有率從1999拜年的0.78%扒上升到2014罷年的2.82%白。截至2014艾年底，萬科實現(xiàn)稗實現(xiàn)銷售180啊6.4萬平方米搬，銷售金額21俺51.3億元萬挨科共發(fā)行110捌3618189艾0份股票，總資八產(chǎn)為50840挨8755416柏元，凈資產(chǎn)為1隘1589361般6920元。 三、財務(wù)分析 白（一）襖企業(yè)資產(chǎn)總體情艾況捌分析奧 唉萬科資產(chǎn)負(fù)債表澳能詳細(xì)體現(xiàn)企業(yè)搬資產(chǎn)情況。按所謂芭反映企業(yè)在某一翱特定日期的財務(wù)頒狀況盎，班包括安全部傲的伴資產(chǎn)癌和百負(fù)債芭及百所有者權(quán)益叭狀況背的會計報表艾就是資產(chǎn)負(fù)債表懊。版資產(chǎn)負(fù)債表不僅扒可以反映某個時般點(diǎn)

13、企業(yè)的財務(wù)情安況，也可反映其澳權(quán)益在特定哀的扒某一愛時間段內(nèi)版擁有阿或者皚控制的經(jīng)濟(jì)資源爸及其需要承擔(dān)俺的現(xiàn)有義務(wù)柏和白所有者挨能夠要求的般凈資產(chǎn)懊。矮會計平衡公式瓣“柏資產(chǎn)=負(fù)債+所按有者權(quán)益百”靶是資產(chǎn)負(fù)債表的瓣原則。邦“頒負(fù)債+所有者權(quán)稗益凹”扳與唉“拔資產(chǎn)昂”愛是擺資產(chǎn)負(fù)債表鞍里的兩個非常重襖要的概念。癌所謂昂企業(yè)過去的交易疤或事項形成的、氨由企業(yè)擁有或控板制的、預(yù)期會給暗企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利骯益跋的資源絆就可稱為資產(chǎn)拔。隘以下是根據(jù)萬科搬公開奧的2012年度俺、2013年度扒、2014年度奧資產(chǎn)負(fù)債表，編襖制襖的鞍資產(chǎn)情況分析表耙。拜表一：扮 襖 矮 佰 版 按 巴 艾資產(chǎn)情況分析表礙科目

14、鞍2012年斑2013年跋2014年拔余額(萬元)翱百分比(%)拔余額(萬元)鞍百分比(%)皚余額(萬元)扳百分比(%)絆貨幣資產(chǎn)案5229154阿13.8跋4436540辦9.26埃6271525安12.34懊應(yīng)收賬款跋5531808拌14.6佰6654795板13.89板8025166胺15.78拌存貨愛2551641百1八67.36安3311332吧2耙69.1胺3177263懊8邦62.49般流動資產(chǎn)合計把3627737百4佰95.77盎4420465氨9絆92.25八4648057邦0埃91.42巴非流動資產(chǎn)合計氨1602788懊4.23罷3715874翱7.75巴4360306笆8

15、.58愛資產(chǎn)總計班3788016胺2案4792053般3吧5084087盎6吧從總體來看，相跋對2012年，澳萬科在2013跋年資產(chǎn)增加顯著百，在2014年擺不明顯增加。截敗至2014年底埃，萬科總資產(chǎn)達(dá)癌到508408案76萬元，相對芭于2012年增扮長了134.2班2%。隨著企業(yè)癌資產(chǎn)總額的增加版，公司的負(fù)債和白股東權(quán)益也昂會敗相應(yīng)的增加矮，同時融資能力艾加強(qiáng)。搬表二：捌 癌 扳 哀 隘 背 敗 扮資產(chǎn)變動表白時間氨總資產(chǎn)（單位：板萬元）挨變動率爸2014年鞍5084087版6八134.22%阿2013年敗4792053挨2俺126.50%奧2012年安3788016捌2按100%辦201

16、2年凹爸2014年萬科骯總資產(chǎn)呈現(xiàn)增長笆趨勢， 201柏3年比2012板年增長了26.版5%，增長明顯絆主要是存貨增加愛明顯；2014搬年比2013年盎增長了7.72耙%，存貨減少，白同時貨幣資金和愛應(yīng)收賬款增加。頒流動資產(chǎn)是指預(yù)昂計在一個正常營爸業(yè)周期中變現(xiàn)、耙出售或耗用；或熬主要為交易目的罷而持有；或預(yù)計藹在資產(chǎn)負(fù)債表日疤內(nèi)變現(xiàn)；或自資挨產(chǎn)負(fù)債表日內(nèi)起礙一年內(nèi)，交換其壩他資產(chǎn)或清償負(fù)癌債的能力不受限唉制的現(xiàn)金或現(xiàn)金笆等價物。白表三：柏 巴 拜 罷 稗 百 邦流動資產(chǎn)項目變阿動表瓣時間昂流動資產(chǎn)（單位拜：萬元）扳變動率白 百2014年吧4648057胺0辦 艾128.13%芭 柏2013年扒

17、4420465礙9疤 矮121.85%癌 翱2012年凹3627737哎4伴 矮100%版萬科在2012扒年、2013年芭、2014年的巴流動資產(chǎn)占總資鞍產(chǎn)比分別為95愛.77%、92跋.25%、91熬.42%，流動般資產(chǎn)比例很高。鞍資產(chǎn)的增值主要翱依賴的是流動資唉產(chǎn)的增加，流動拌資產(chǎn)越多，企業(yè)骯的變現(xiàn)能力越強(qiáng)頒。萬科在201隘3年的流動資產(chǎn)壩增加較多，比2白012年增加了案21.85%；扳2014年流動啊資產(chǎn)僅比201骯3年的增加了6阿.28%。這表霸明，萬科201扒2年擁有巨大的隘存貨，具有很大絆的風(fēng)險；而20絆13年積存了大拔量存貨是因為國把家出臺了相關(guān)房稗地產(chǎn)政策對房地瓣產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)整

18、八。2014年國版家對房地產(chǎn)市場爸適度放開，房地熬產(chǎn)市場銷售明顯頒好于2013年藹，因此，萬科的奧銷售量增加，存鞍貨減少，貨幣資唉產(chǎn)和應(yīng)收賬款增佰加。同時，20百14年，萬科保般持對房地產(chǎn)市場拜的謹(jǐn)慎態(tài)度，保拔持現(xiàn)有規(guī)模，穩(wěn)氨定發(fā)展。皚（二）艾企業(yè)盈利能力扳 笆企業(yè)盈利能力指爸企業(yè)獲取利潤的扒能力，通常表現(xiàn)佰為在一定時期內(nèi)拌企業(yè)收益數(shù)額以俺及收益水平的高佰低。體現(xiàn)企業(yè)盈傲利能力的指標(biāo)主扳要包括總資產(chǎn)利藹潤率、凈資產(chǎn)報哀酬率、總資產(chǎn)報阿酬率、銷售毛利班率、銷售凈利率柏、營業(yè)利潤率、鞍主營業(yè)務(wù)成本率癌、股本報酬率等氨。八表四：捌 邦 熬 邦 班 熬 氨 拜萬科盈利指標(biāo)分拔析表骯項目罷2012年般2

19、013年埃2014年鞍總資產(chǎn)利潤率翱6.2429拌5.6622艾5.1138矮凈資產(chǎn)報酬率挨16.7382辦16.1198埃14.2278板總資產(chǎn)報酬率哀3.7188絆3.5241叭3.1886背 斑銷售毛利率跋36.5555白31.4736扮29.9416百銷售凈利率愛12.1719佰11.1643翱10.7560笆營業(yè)利潤率拌20.3780氨17.9158頒17.0638昂主營業(yè)務(wù)成本率奧63.4445板68.5264藹70.0584啊股本報酬率罷114.149澳6白137.375背7扮142.799扒9背從上表中可以看盎出，總資產(chǎn)利潤耙率呈現(xiàn)逐年下降疤的趨勢，201爸3年比2012般年低

20、了0.58叭07，,201絆4年比2013斑年低了0.54唉84。除股本報芭酬率外其他幾項岸指標(biāo)：凈資產(chǎn)報凹酬率、總資產(chǎn)報耙酬率、銷售毛利懊率、銷售凈利率熬等都呈現(xiàn)了逐年岸下降的狀態(tài)。這邦說明萬科自20版12年以來到2吧014年底，盈艾利能力逐年下降邦，企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取笆一定的政策來穩(wěn)扒定和提高銷售凈氨利率，改善企業(yè)爸的財務(wù)狀況。萬隘科的股本報酬率奧正在逐年上漲，笆說明企業(yè)獲取的隘每股收益不斷提瓣高。?。ㄈ┌浩髽I(yè)營運(yùn)能力頒 企業(yè)營運(yùn)能力笆是指企業(yè)經(jīng)營運(yùn)笆行的能力，也就阿是企業(yè)運(yùn)用各項拔資產(chǎn)以賺取利潤盎的能力。主要財鞍務(wù)分析比率有存岸貨周轉(zhuǎn)率、流動扒資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總癌資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、應(yīng)板收賬款周轉(zhuǎn)率和熬

21、營業(yè)周期等。這白些比率體系企業(yè)辦資金運(yùn)營周轉(zhuǎn)的按情況，反映企業(yè)白對經(jīng)濟(jì)資源的管巴理運(yùn)用效率的高巴低。企業(yè)資產(chǎn)周邦轉(zhuǎn)越快流動性越案高，那么說明企瓣業(yè)的償債能力越艾強(qiáng)獲取利潤的速挨度越快。盎表五：伴 疤 襖 扳 背 鞍 板 罷萬科營運(yùn)能力指啊標(biāo)表把項目背2012年扳2013年霸2014年叭應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率藹60.63把54.54哎58.87版應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天拔數(shù)骯5.94哎6.6拜6.11懊存貨周轉(zhuǎn)率埃0.2823跋0.3166扒0.3161癌存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)爸1275.23壩91柏1137.08扒15搬1138.88案01耙流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率哀0.3195伴0.3365頒0.3228案流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天耙數(shù)吧1

22、126.76皚1069.8吧1135.2白固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率哀64.28扮72.38扮65.97俺固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天笆數(shù)岸5.6伴4.97頒5.46耙總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率邦0.3355啊0.3157敖0.2964癌總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)爸1178.4邦1140.68板1214.57辦存貨周轉(zhuǎn)率逐年胺遞增，存貨周轉(zhuǎn)佰天數(shù)增加，說明案企業(yè)的庫存居高辦不下，資金回籠俺緩慢，營運(yùn)能力吧變?nèi)?；流動資產(chǎn)版周轉(zhuǎn)率在201藹3年得到提高說半明企業(yè)的流動資罷產(chǎn)在2013年岸周轉(zhuǎn)次數(shù)多，企敖業(yè)的經(jīng)營效益和疤盈利能力比20白12年強(qiáng)；流動拜資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在2熬014年回落，埃說明企業(yè)在20巴14年流動資產(chǎn)安的周轉(zhuǎn)次數(shù)減少哎，流動資產(chǎn)的利佰用率

23、降低。應(yīng)收八賬款周轉(zhuǎn)率在2胺013年降低，吧說明企業(yè)應(yīng)收賬捌款周期增長，應(yīng)案收賬款速度放緩傲，收款費(fèi)用增加啊，發(fā)生壞賬準(zhǔn)備奧的幾率變大；在岸2014年提高隘，說明企業(yè)對應(yīng)佰收賬款的速度增壩快，資金利用率靶提高。總資產(chǎn)周癌轉(zhuǎn)率逐年降低，藹總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)安逐年遞增，表明拔企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)用效斑率降低，資金周唉轉(zhuǎn)速度放緩，變芭現(xiàn)能力下降，使哀得企業(yè)獲利能力盎減弱，企業(yè)資產(chǎn)扳流動性降低，資扳產(chǎn)風(fēng)險從而增加吧。靶(四)企業(yè)償債胺能力襖1.搬短期償債能力哎短期償債能力是傲指企業(yè)用流動資凹產(chǎn)償還流動負(fù)債般的能力，反映企八業(yè)償付日常到期俺債務(wù)的能力。對般企業(yè)進(jìn)行短期償襖債能力分析，主盎要是通過企業(yè)的斑流動資產(chǎn)和流動

24、八負(fù)債的對比得到昂相關(guān)指標(biāo)，如營挨運(yùn)資金，流動比笆率，現(xiàn)金比率，拔速動比率和企業(yè)隘支付能力系數(shù)等澳。笆2.芭短期償債能力分胺析拌 藹表六：骯 昂 按 疤 安 吧短期償債能力指唉標(biāo)表隘項目扮指 標(biāo)哎2012年搬2013年傲2014年拌短期償債能力柏流動比率啊1.3962埃1.3439奧1.3447鞍速動比率敗0.4141奧0.3372胺0.4255癌 從流動比率來拔看，萬科的短期瓣償債能力在20壩12年至201佰3年減弱，20耙14年的短期償拜債能力與201稗3年基本持平。版流動比率在2:襖1左右表明萬科澳的財務(wù)狀況比較奧穩(wěn)定，2013啊年萬科的流動比爸率從2012年捌1.3962減稗低了0.0

25、52礙3，說明企業(yè)短藹期償債能力有所辦下降但是下降幅昂度不大，企業(yè)的阿財務(wù)風(fēng)險增加。骯從速動比率來看稗，速動比率是剔伴除了存貨等資產(chǎn)扮的影響，更加直扒觀的體現(xiàn)了萬科氨的變現(xiàn)能力和償耙債能力。201疤3年的速動比率八比2012年降背低了0.076皚9，說明企業(yè)的笆短期償債能力較芭之上一年降低了爸，而2014年唉比2013年增矮加了0.088唉3，說明企業(yè)的案短期償債能力變矮好，企業(yè)的財務(wù)啊風(fēng)險較之上一年拌降低。辦3.埃長期償債能力安長期償債能力是耙指企業(yè)對債務(wù)承矮擔(dān)能力和對償還頒債務(wù)保障能力。斑企業(yè)長期償債能巴力主要取決于企懊業(yè)的資本結(jié)構(gòu)和吧獲利能力。其中斑資本結(jié)構(gòu)是企業(yè)拔長期籌資來源的澳構(gòu)成和

26、比例關(guān)系扒，之中承擔(dān)長期拜債務(wù)的基礎(chǔ)是權(quán)版益資本，而影響熬企業(yè)財務(wù)風(fēng)險進(jìn)礙而影響企業(yè)的償拜債能力的是資本皚結(jié)構(gòu)。獲利能力唉表示企業(yè)是否有俺充足的現(xiàn)金流入霸以償還長期負(fù)債笆。長期償債能力礙的指標(biāo)主要有資襖產(chǎn)負(fù)債率和現(xiàn)金吧總負(fù)債比率。芭長期償債能力分般析表七：巴 把 八 笆長期償債能力吧分析表熬項目安具體指標(biāo)八2012年唉2013年敖2014年矮長期償債能力柏資產(chǎn)負(fù)債率辦78.3163板77.9970敖77.2046敗現(xiàn)金總負(fù)債比率耙1.26%唉0.51%昂10.63%霸從相關(guān)指標(biāo)中可愛以看出，資產(chǎn)負(fù)芭債率呈現(xiàn)逐年下板降趨勢：201暗3年比2012藹年下降0.31昂93，2014挨年比2013年擺

27、下降0.792板4，表明長期償爸債能力逐年下降礙。但是從指標(biāo)來般看，資產(chǎn)負(fù)債比盎率在房地產(chǎn)行業(yè)懊中屬于較高的水襖平，企業(yè)經(jīng)營中澳善于利用負(fù)債經(jīng)傲營的優(yōu)處融資借把款較多。同時，拌企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債拌率偏高逐年上升耙，企業(yè)的負(fù)債增挨加，財務(wù)風(fēng)險也板逐年增加。隘 現(xiàn)金總負(fù)債比罷率反映企業(yè)經(jīng)營疤活動所創(chuàng)造的現(xiàn)板金流量對償還負(fù)擺債的保障能力，啊比率越大說明創(chuàng)班造現(xiàn)金流量的能八力越強(qiáng)。萬科長安期負(fù)債為主時間巴較長，在201疤3年以前比較平稗穩(wěn)的變化，而在搬2014年迅速骯增加，說明企業(yè)八解決財務(wù)風(fēng)險的岸能力增強(qiáng)。背（五）企業(yè)癌現(xiàn)金流量 耙現(xiàn)金流量表可反絆映企業(yè)在一定會版計期間的現(xiàn)金和傲現(xiàn)金等價物流入柏和流出的

28、財務(wù)報敖表。這份報表能傲顯示資產(chǎn)負(fù)債表氨和損益表對現(xiàn)金捌、現(xiàn)金等價物的擺影響，并根據(jù)公邦司的經(jīng)營、融資疤和投資角度進(jìn)行芭分析。對企業(yè)實胺現(xiàn)利潤、財務(wù)狀吧況和財務(wù)管理能敖提出更好的評價愛基礎(chǔ)。板表八：般 罷 靶 骯經(jīng)營活動現(xiàn)金流敖量趨勢圖案從萬科披露的年伴報來看，201扮3年的經(jīng)營活動頒現(xiàn)金流入比20靶12年減少了4癌8.36%，經(jīng)愛營活動現(xiàn)金流入班大幅減少，企業(yè)敖在2013年銷唉售商品的現(xiàn)金流挨入比上年增加，扳主要是購買商品敗接受勞務(wù)支付的哀現(xiàn)金流量比上年邦大幅增加，存貨矮增加；2014班年比2013年案的經(jīng)營活動現(xiàn)金版流量增加到21礙.68倍，一方半面是2014年霸銷售商品提高勞扒務(wù)的現(xiàn)金流

29、量增板加，另一方面是矮購買商品、接受罷勞務(wù)支付的現(xiàn)金凹大幅減少，現(xiàn)金骯流入充裕，發(fā)展癌勢頭良好。疤綜上分析，萬科胺內(nèi)部產(chǎn)生現(xiàn)金的霸能力很強(qiáng)，企業(yè)扳運(yùn)作順暢，現(xiàn)金唉流質(zhì)量高。同時癌因為國家對房地搬產(chǎn)市場的調(diào)整，氨銀行對融資門檻捌提高，企業(yè)融資疤能力變?nèi)?。企業(yè)邦在房地產(chǎn)市場由板“般黃金市場版”藹轉(zhuǎn)變?yōu)榘睢鞍涟足y市場扒”昂之際，對房地產(chǎn)昂市場持有謹(jǐn)慎態(tài)叭度，消化庫存取板代擴(kuò)張。拜四、利用杜邦分耙析法進(jìn)行全面分拜析擺杜邦分析法是將昂若干個企業(yè)經(jīng)營絆效率和財務(wù)狀況疤的比率按內(nèi)在聯(lián)霸系有機(jī)結(jié)合，形唉成一個完整的指敖標(biāo)體系，并最終拔通過權(quán)益收益率絆來綜合反映。這胺種方法可使得財哎務(wù)比率分析層次俺清晰，條理突

30、出矮，能全面仔細(xì)了案解企業(yè)的經(jīng)營和吧盈利狀況。背進(jìn)行杜邦分析主版要涉及以下幾個辦主要的財務(wù)指標(biāo)背關(guān)系：盎搬股東權(quán)益報酬率哀=總資產(chǎn)凈利率隘*權(quán)益乘數(shù)稗叭總資產(chǎn)凈利率=胺銷售凈利率*總絆資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率佰昂股東權(quán)益報酬率啊=銷售凈利率*暗總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率*哎權(quán)益乘數(shù)邦巴銷售凈利率=凈柏利潤/銷售收入搬版總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=頒銷售收入/資產(chǎn)癌平均總額隘傲權(quán)益乘數(shù)=1/扮（1-資產(chǎn)負(fù)債疤率）疤表九：傲 罷 癌 敗 艾杜邦分析財務(wù)數(shù)岸據(jù)表班項目暗2012年絆2013年按2014年板銷售凈利率拜12.1719癌11.1643耙10.7560挨總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率柏0.3355胺0.3157愛0.2964鞍權(quán)益乘數(shù)版4.6118

31、叭4.5448班4.3868哀總資產(chǎn)凈利率礙4.0837懊3.5246凹3.1881把股東權(quán)益報酬率斑18.8332搬16.0186埃13.9855凹第一可以看出股骯東權(quán)益報酬率是伴個綜合性指標(biāo)，吧它是由銷售凈利巴率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)辦率、權(quán)益乘數(shù)所礙決定的，與企業(yè)絆的財務(wù)管理目標(biāo)柏相關(guān)性最大的指爸標(biāo)。可以看出股澳東權(quán)益報酬率逐拜漸下降，說明企爸業(yè)的財務(wù)風(fēng)險逐昂年增大。哀第二權(quán)益乘數(shù)主艾要是受公司資產(chǎn)耙負(fù)債情況的影響盎。萬科公司的權(quán)傲益乘數(shù)較大，說頒負(fù)債程度較高，伴企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險敗較大。靶第三銷售凈利率辦是反映企業(yè)的凈埃利潤和銷售收入凹的關(guān)系，提高銷阿售凈利率是提高傲企業(yè)盈利能力的瓣關(guān)鍵所在。萬科耙

32、的銷售凈利率在爸這三年間逐漸下胺降，說明了該企澳業(yè)的盈利能力逐哎漸下降。傲第四總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)壩率說明了企業(yè)銷霸售收入與資產(chǎn)平般均總額之間的比皚率，該比率越高邦，企業(yè)總資產(chǎn)的挨周轉(zhuǎn)就越有效率按，資產(chǎn)的獲利能瓣力也越強(qiáng)。但是白萬科近三年的總矮資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率不斷岸下降，雖然下降版幅度比較下，但暗也從側(cè)面反映出絆該公司的周轉(zhuǎn)出霸現(xiàn)了一定的問題爸。五、結(jié)論傲（一）擺萬科的綜合評價挨萬科公司自19哀91年深交所上啊市以來，保持了礙健康可持續(xù)發(fā)展昂，實現(xiàn)企業(yè)的跨把越式發(fā)展，企業(yè)按的綜合實力和影笆響力得到鞏固和扒提高。扒 從萬科披露的哎近三年的財務(wù)報八表來看，企業(yè)的靶財務(wù)狀況穩(wěn)健，半但是受到低迷的癌房地產(chǎn)市場的影罷響

33、，企業(yè)自20百12年以來的改絆變公司戰(zhàn)略，2扒014年消化庫氨存占了主導(dǎo)，公瓣司的毛利率逐漸敗下降明顯。艾（二）澳萬科存在的問題拔萬科總體發(fā)展趨案勢很好，但是也襖存在一些問題，班主要如下：把資產(chǎn)負(fù)債率逐年把增高。萬科的負(fù)把債總額持續(xù)增加稗，企業(yè)的償債能岸力在減弱，企業(yè)稗財務(wù)風(fēng)險增加。板總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率逐皚年下降。說明萬霸科的銷售能力減埃弱，利潤減少，懊營業(yè)周期長，最哀終會影響企業(yè)的芭獲利能力。埃市盈率較低。公啊眾對股票的評價半較低，企業(yè)獲利皚潛力較小，前景鞍不太樂觀。唉萬科是中國房地啊產(chǎn)行業(yè)綜合排名凹第一的企業(yè)，但鞍是品牌在全國各搬地的認(rèn)知度不一白，東部和南部對疤品牌認(rèn)知度高于隘西部和北部，貴翱州、四川、西藏阿等地對萬科的認(rèn)巴知度一般。伴（三）班對萬科存在問題皚的一些建議俺1.耙對萬科公司庫存叭商品占資產(chǎn)比率板較大，具有較大跋的財務(wù)風(fēng)險。房昂地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低絆迷，建議加快對稗庫存商品的消化案，以增快資金的奧回籠，進(jìn)而規(guī)避板風(fēng)險。靶2.鞍萬科品牌的認(rèn)知胺度和滿意度因城般市、地區(qū)而異，稗而良好的品牌形艾象和顧客滿意度吧是萬科未來發(fā)展翱的基石。建議萬頒科因地制宜，制罷定