泗洪農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)全程運(yùn)作的策略

1、泗洪農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)全程運(yùn)作策略PAGE PAGE 49泗洪農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)全程運(yùn)作策略無錫勝地置業(yè)咨詢有限公司2011年7月6日目 錄前言：項(xiàng)目背景第一章：項(xiàng)目定位策略項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目推廣定位項(xiàng)目客戶群體定位第二章：項(xiàng)目招商策略一、招商基本思路二、招商政策三、招商執(zhí)行策略四、招商利益點(diǎn)整合五、招商準(zhǔn)備工作第三章：項(xiàng)目銷售策略銷售策略銷售排期第四章：項(xiàng)目推廣策略基本思路賣點(diǎn)分析廣告訴求點(diǎn)媒體組合策略第五章：項(xiàng)目盈利模式前 言泗洪農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目是2011年泗洪縣政府大力扶持的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。從總體上看，本案具備了政策優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、定位優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)、前景優(yōu)勢(shì)等諸多優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目的成功從

2、理論上講已初見端倪。我們認(rèn)為本案的銷售推廣工作的核心應(yīng)該是政府支持+概念化包裝炒作+專業(yè)商業(yè)運(yùn)作的三位一體的系統(tǒng)工程，三者相輔相成，互為依托，只有每個(gè)環(huán)節(jié)都不出問題，項(xiàng)目才能確保成功！項(xiàng)目背景1、政策背景隨著泗洪舊城改造的腳步加快，市政府有關(guān)部門將大力推進(jìn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的配建工程建設(shè)。城區(qū)占道菜市將有計(jì)劃的全部拆除，并按“拆一建一”的大致要求，2011年底城區(qū)內(nèi)將修建8至10個(gè)永久性農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（不包括大棚市場(chǎng)）。泗洪將掀起一場(chǎng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)“革命”。2、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化發(fā)展歷程地點(diǎn)從室外到室內(nèi)的遷徙；形態(tài)從簡陋到精致的蛻變；經(jīng)營管理者從街道辦事處到民營企業(yè)的交接。3、市場(chǎng)投資背景分析3.1市場(chǎng)投資綜述泗洪

3、近幾年商業(yè)形態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重，導(dǎo)致許多商家經(jīng)營慘淡。作為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)則不一樣，首先這里是已形成了人氣、商氣，是極有實(shí)際需求的成熟的市場(chǎng)，同時(shí)政府“菜籃子”工程的實(shí)施，違章占道經(jīng)營的取締，無疑是投資農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的有力保證，商家的經(jīng)營自然有利可圖。鑒于獨(dú)占性、快速成長性和投資風(fēng)險(xiǎn)小的因素國內(nèi)不少城市的室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)已悄悄成為中小投資客的新寵。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化是泗洪舊城改造和整頓市容的產(chǎn)物，由于此類項(xiàng)目符合城市規(guī)劃和政府政策導(dǎo)向，且涉及“菜籃子”工程，所以收益穩(wěn)定，基本沒有投資經(jīng)營的壓力。3.2、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)投資形成四大模式模式一：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)住宅。在此類產(chǎn)品開發(fā)上開發(fā)商將其一或一、二層建成了農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)成為了住宅和

4、周邊居民的生活配套產(chǎn)品。模式二：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)專賣店。在此類產(chǎn)品開發(fā)上開發(fā)商將農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)與專賣店相結(jié)合，使二者的商氣人氣聚集相互相承。模式三：綜合商場(chǎng)。除農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建筑面積4000多平方米的主體外，臨街還設(shè)置了一排面積從1050平方米的綜合性營業(yè)商店。模式四：休閑中心。地下停車場(chǎng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市休閑娛樂中心。3.3、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的投資營運(yùn)模式BOT模式：由政府委托開發(fā)商開發(fā)或者改建，政府擁有產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商擁有一定年限的使用權(quán)。這種方式下，開發(fā)商將手中的使用權(quán)轉(zhuǎn)賣出來。 “產(chǎn)權(quán)式”：將農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等配套作為土地拍賣中規(guī)劃的條件，使菜市完全和其他的商業(yè)地產(chǎn)一樣，產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)三權(quán)合一。 項(xiàng)目的營銷思路通過對(duì)泗洪目前

5、的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)營銷手段和策略的調(diào)查分析來看，雖然農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)組成部分，一個(gè)新的產(chǎn)品，但是在農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)市場(chǎng)的營銷手段和策略上依然停留在“農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)”這個(gè)顯而易見簡單性質(zhì)上，未能充分發(fā)掘農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)這樣的產(chǎn)品的潛在商業(yè)價(jià)值，在營銷策略上不夠重視，縮手縮腳的進(jìn)行營銷，也就是說從營銷的角度上沒有足夠的投入和重視。因此我們?cè)诒景傅臓I銷策略上，要打破固有的思路，我們不能將本案視為僅僅是農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，從一個(gè)新的角度來設(shè)計(jì)和開展本案的營銷，將農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的營銷提升到一個(gè)新的高度。但是，銷售物業(yè)以出讓經(jīng)營權(quán)的方式銷售或以產(chǎn)權(quán)式銷售，是決定投資者接受度的關(guān)鍵。由于產(chǎn)權(quán)式銷售使消費(fèi)者擁有了鋪位/鋪面的產(chǎn)權(quán)，保障性強(qiáng)

6、，容易受到投資者高度認(rèn)同；而僅僅是出讓經(jīng)營權(quán)，對(duì)投資者來說，個(gè)人利益的保障相對(duì)比擁有產(chǎn)權(quán)的保障來說，變得不夠穩(wěn)定，因此，投資者的接受度會(huì)大幅度降低。第一章：項(xiàng)目定位策略一、項(xiàng)目SWOT分析1、項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)一 本案地理位置優(yōu)越，具有很好的商業(yè)口岸價(jià)值；優(yōu)勢(shì)二 本案背靠一個(gè)相對(duì)比較獨(dú)立的居住區(qū)，目前無正規(guī)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)；優(yōu)勢(shì)三 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)在一定范圍內(nèi)，在政府規(guī)劃上具有唯一性，不存在任何直接的競(jìng)爭對(duì)手；優(yōu)勢(shì)四 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)作為新興的不動(dòng)產(chǎn)投資產(chǎn)品，目前其開發(fā)尚處在起步階段，尚未形成大規(guī)模的開發(fā)，形成農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的開發(fā)熱潮，可以說，泗洪目前沒有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)開發(fā)的競(jìng)爭環(huán)境；優(yōu)勢(shì)五 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)是和居民基本生活息息相關(guān)的必

7、需購物場(chǎng)所，是居民生活缺一不可的極其重要的生活配套設(shè)施，是居民每天必須光顧的場(chǎng)所，因此，擁有大量固定的人流；優(yōu)勢(shì)六 投資農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)具有穩(wěn)定的投資回報(bào)，是保障系數(shù)很高的商業(yè)投資項(xiàng)目，可以吸引和形成較大的投資群體；優(yōu)勢(shì)七 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的主要產(chǎn)品形態(tài)為鋪位，具有面積小，總價(jià)低的顯著特點(diǎn)，投資門檻低，可以吸引眾多中小投資客的投資；2、項(xiàng)目劣勢(shì)分析（1）、目前商業(yè)氛圍較老城區(qū)市中心較差，目前商業(yè)價(jià)值較低。（2）、市場(chǎng)的繁榮需要時(shí)間、周邊成熟的配套及穩(wěn)定消費(fèi)群體蘊(yùn)育，但目前本案以上條件尚不具備。要形成商圈沿需一定時(shí)間。（3）、本案商業(yè)體量對(duì)于泗洪縣來說相對(duì)較大，在目前情況下要迅速去化有一定的難度。（4）、本案處

8、于項(xiàng)目的深處，貫穿性出入口少，無法形成多通道的循環(huán)人流；（5）、 本案的背立面緊鄰居民樓圍墻，無法形成背街，進(jìn)而無法提升內(nèi)部鋪面的商業(yè)價(jià)值；3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 （1）、時(shí)機(jī)好：在市場(chǎng)化開發(fā)和經(jīng)營的現(xiàn)有改造農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)基礎(chǔ)上，有足夠的空間做農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)升級(jí)換代的模式，并形成一個(gè)行業(yè)模板；（2）、政府支持：本案是2011年泗洪縣政府大力扶持的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。從總體上看，本案具備了政策優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、定位優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)等諸多優(yōu)勢(shì)，在具體的招商營銷策略方面政府支持將起到不可替代的作用。4、項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析（1）、長期未運(yùn)營影響：鑒于農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)招商和經(jīng)營的特殊性，本案目前一直空置，時(shí)間間隔較長，將對(duì)本案的招商和銷

9、售帶來一定的負(fù)面影響。（2）、停車配套：本案的市場(chǎng)沒有考慮停車位，對(duì)其銷售及運(yùn)營有一定的影響。（3）、本案尚無直接的或間接的競(jìng)爭威脅。5、對(duì)策（1）、突出本案市場(chǎng)的地理位置，結(jié)合泗洪開發(fā)的大背景，以泗洪縣“黃金商圈的商業(yè)制高點(diǎn)”來提升市場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值，進(jìn)行良好的前景描述與城市發(fā)展預(yù)期的闡述；（2）、突出市場(chǎng)的規(guī)模環(huán)境，準(zhǔn)確定位市場(chǎng)的經(jīng)營品種、經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營規(guī)模，提出全新的經(jīng)營理念；（3）、突出市場(chǎng)的區(qū)位與交通優(yōu)勢(shì)，定義市場(chǎng)的交通環(huán)境；（4）、在工商、稅收等方面盡可能多的爭取政府更多的支持，爭取讓政府以公告形式書面發(fā)布對(duì)市場(chǎng)的支持；（5）突出本案政企共建的公益優(yōu)勢(shì)，利用政府的影響力來拱托出本案良好

10、的形象：（6）、合理的業(yè)態(tài)定位和經(jīng)營分區(qū)規(guī)劃；（7）、制訂快速吸引商戶的招商優(yōu)惠政策和招商策略，消除客戶疑慮，達(dá)到快速招商的目的；（8）、制訂能確保市場(chǎng)興旺、持續(xù)經(jīng)營的市場(chǎng)經(jīng)營措施。6、目前我們急需要明確：1、能否做按揭？2、產(chǎn)權(quán)能否分割二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位本案定位為以大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)為龍頭、集農(nóng)貿(mào)、商貿(mào)、居住、休閑步行街為一體的新型綜合商住項(xiàng)目。它不僅具有超強(qiáng)的使用功能，而且具備了較強(qiáng)的前瞻性，能對(duì)各種業(yè)態(tài)進(jìn)行的良好組合，形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的經(jīng)營態(tài)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的雙贏！我們不僅要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的旺銷，還要力爭使其成為泗洪商業(yè)的一個(gè)新亮點(diǎn)！ 而本案的成功以農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)尤為關(guān)鍵，在充分考慮諸多因素下，我們對(duì)其的定位提出以

11、下思路：1、 “農(nóng)加超“的經(jīng)營理念：為了使本案更具有市場(chǎng)競(jìng)爭力，在進(jìn)行推廣時(shí)能搶得市場(chǎng)先機(jī)，為本案的旺銷提供一個(gè)支點(diǎn)，我們提出全新的“農(nóng)加超”的經(jīng)營理念。利用農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)與超市之間的差異化經(jīng)營，使其形成良好的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，達(dá)到一個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)與超市兩旺的雙贏局面。再配以其它業(yè)態(tài)的補(bǔ)充與完善，在互利的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的繁榮與興旺。2、“批零結(jié)合”的經(jīng)營模式：本案目前的周邊的商圈尚不成熟，完全按照一般農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的經(jīng)營模式來運(yùn)作會(huì)有一定的難度。但本案交通便利，處于新舊城區(qū)的結(jié)合點(diǎn)，具有批發(fā)行業(yè)經(jīng)營的必備條件，適宜批發(fā)業(yè)的發(fā)展與經(jīng)營。本案的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)可通過政府行政支持，形成一個(gè)“農(nóng)貿(mào)批零”市場(chǎng)，結(jié)合本地情況，經(jīng)營諸如蔬

12、菜、水產(chǎn)等農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品的批發(fā)，形成一個(gè)批零結(jié)合的市場(chǎng)業(yè)態(tài)。三、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)周邊業(yè)態(tài)是比其他商業(yè)業(yè)態(tài)模式更為復(fù)雜的商業(yè)業(yè)態(tài)，具有眾多其它商業(yè)業(yè)態(tài)所不具有的特征，故而在業(yè)態(tài)定位上極難將其定位準(zhǔn)確。我司經(jīng)過對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的經(jīng)營環(huán)境、業(yè)態(tài)規(guī)模進(jìn)行深入的調(diào)研與分析，總結(jié)我司以往的操盤經(jīng)驗(yàn)，在理論與實(shí)踐相結(jié)合的基礎(chǔ)上，分析農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)業(yè)態(tài)的特性與特性，探討出可供本案實(shí)施的最佳業(yè)態(tài)定位方案：（一）、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)業(yè)態(tài)的特征：通過對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)業(yè)態(tài)的關(guān)注、調(diào)研與分析，對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)周邊業(yè)態(tài)的經(jīng)營狀況提出以下特性，以作為本案業(yè)態(tài)定位的參照：1.多樣性：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)周邊業(yè)態(tài)的分布極不規(guī)律，涉及金融、服飾、鞋襪、副食品、干貨、百貨、五金

13、、超市、餐飲等十余個(gè)品種，復(fù)雜多樣，囊括了大部分的商業(yè)業(yè)態(tài)種類。所以在定位上要謹(jǐn)慎而行，若在業(yè)態(tài)定位上出現(xiàn)偏差，則于項(xiàng)目的銷售的開展將是有害而無益的。2.廉價(jià)性：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)周邊業(yè)態(tài)經(jīng)營銷售的多為一些較為價(jià)格低廉的產(chǎn)品，商品總價(jià)不高，相對(duì)更注重實(shí)惠。3.隨意性：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)周邊業(yè)態(tài)消費(fèi)客戶的購買行為具有很強(qiáng)的隨意性，有相當(dāng)一部分是家庭主婦在買生活必需品時(shí)的順帶消費(fèi)行為。4.便利性：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)周邊業(yè)態(tài)在經(jīng)營銷售的貨品上具有方便、快速的特征，與上述的隨意性相伴而生的是其極強(qiáng)的便利性。（二）、各區(qū)域的業(yè)態(tài)定位：根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)有狀況分析，只能結(jié)合一層二層整體業(yè)態(tài)規(guī)劃和運(yùn)營模式，才能避免出現(xiàn)一層旺盛二層蕭條的經(jīng)營狀態(tài)

14、，再根據(jù)以上關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)周邊業(yè)態(tài)的特征分析，結(jié)合本案的實(shí)際情況，在保證本定位的切實(shí)可行前提下，對(duì)業(yè)態(tài)作出以下定位： 一層：水產(chǎn)類及加工區(qū)、生擒類及加工區(qū)、生肉內(nèi)及加工區(qū)、熟食連鎖二層：蔬菜類、水果類、豆制品類、副食品調(diào)料類、糖酒茶類、小型超市（三）、物業(yè)發(fā)展及規(guī)劃調(diào)整建議：四、項(xiàng)目的推廣定位：在推廣上將本案定為2011年政府民生工程，是政府大力支持的一個(gè)“政企共建”項(xiàng)目。突出本案的公益形象與市政配套的性質(zhì)，為本案的銷售與招商工作的開展墊定基礎(chǔ)。宣傳上以此為主線，以增強(qiáng)市場(chǎng)的信心，彌補(bǔ)因泗洪其它項(xiàng)目經(jīng)營不善而產(chǎn)生的負(fù)面影響。 1政企共建、財(cái)富盛市將本案定位為政企共建的合作項(xiàng)目，是政府大力支持的民

15、生工程。突出本案的公益形象與市政配套的性質(zhì)，為本案的銷售與招商工作的開展墊定基礎(chǔ)。宣傳上以此為主線，以增強(qiáng)市場(chǎng)的信心，彌補(bǔ)因泗洪其它項(xiàng)目經(jīng)營不善而產(chǎn)生的負(fù)面影響。2泗洪財(cái)富新聚點(diǎn)突出本案的前景優(yōu)勢(shì)，是未來城市發(fā)展的重心，商業(yè)財(cái)富的新聚點(diǎn)。32011政府第一民生工程與第一條相互印證，突出本案的政府公益形象，是政企合作的民生工程。是政府在城市發(fā)展中規(guī)劃，由企業(yè)興建的民生配套工程。4高、大、全高：規(guī)劃上的高起點(diǎn)，設(shè)計(jì)上的高品質(zhì)；大：規(guī)模大、面積大；全：品種齊全，全能商業(yè)；五、項(xiàng)目客戶定位根據(jù)本縣為內(nèi)陸農(nóng)業(yè)大縣的特點(diǎn)，及現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際走訪調(diào)查得知，初步統(tǒng)計(jì)本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體為：商鋪（攤位）：自營性客戶：（1

16、）縣城原有的商戶為拓展經(jīng)營規(guī)模而購買者； （2）有資金欲從事商業(yè)經(jīng)營的客戶； （3）在外打工現(xiàn)回家經(jīng)商者； （4）附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城務(wù)商人員；投資性客戶：（1）縣城原有商戶利用手中閑散資金進(jìn)行投資； （2）周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城投資者；（3）政府企事業(yè)單位員工利用閑散資金進(jìn)行投資；（4）在外工作人員回鄉(xiāng)投資者；第二章：項(xiàng)目招商策略一、招商基本思路1、招商工作強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)本項(xiàng)目屬于商業(yè)地產(chǎn)范疇，區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，以及來自周邊的競(jìng)爭壓力，需要我們迅速地將本項(xiàng)目的商業(yè)環(huán)境和商業(yè)氣氛蓄積聚攏并輻射擴(kuò)散出去，我們不能按照常規(guī)的銷售模式來消化這些產(chǎn)品，必須通過強(qiáng)勢(shì)的組合推廣手段啟動(dòng)項(xiàng)目銷售，必須強(qiáng)勢(shì)樹立形象給市場(chǎng)以強(qiáng)烈印象

17、，力求全面、快速啟動(dòng)市場(chǎng)?。?）、通過政府聯(lián)合媒體制造概念性話題作宣傳。例如：a. 本項(xiàng)目基于泗洪城市的開發(fā)大背景，城市開發(fā)帶來的“泗洪商業(yè)投資的新藍(lán)本”賦予本項(xiàng)目巨大的投資機(jī)遇；b. 本項(xiàng)目開盤請(qǐng)政府領(lǐng)導(dǎo)參加或題詞，以增加影響力； c. 引進(jìn)較有影響力金融機(jī)構(gòu)等；（2）、為項(xiàng)目加冕，爭取光環(huán)，樹立的形象和地位。例如：“2011政府第一民生工程” 、“泗洪縣2011年十大為民辦實(shí)事工程”、“政企共建、財(cái)富盛市”等。2、商業(yè)運(yùn)營先行組建市場(chǎng)管理運(yùn)營機(jī)構(gòu)，搭建經(jīng)營平臺(tái)，虛擬經(jīng)營場(chǎng)景，設(shè)計(jì)經(jīng)營模式，提前介入經(jīng)營管理（或制定經(jīng)營管理策略），為日后項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營創(chuàng)造有利條件。對(duì)接相關(guān)主管部門和組織協(xié)會(huì)，

18、并提供經(jīng)營管理及物業(yè)配套服務(wù)，負(fù)責(zé)本項(xiàng)目各業(yè)態(tài)間的相互協(xié)調(diào)。一條龍服務(wù)：提供工商、稅收、衛(wèi)生等各項(xiàng)手續(xù)、收費(fèi)一條龍服務(wù)。3、招商區(qū)域完全震撼“核心”，廣泛滲透“周邊”根據(jù)本案的實(shí)際情況，及農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)所特有的性質(zhì)，且本案所在市場(chǎng)是輻射至周邊最好的窗口，因此本案在推廣策略、招商定位上遵循“以項(xiàng)目為中心向周邊輻射”的原則，在招商策略方面采用完全震撼“核心”、廣泛滲透“周邊”的思路：（1）、將本案和城市化進(jìn)程走向緊密聯(lián)結(jié)，把本案塑造成泗洪商業(yè)投資的新藍(lán)本； （2）、全面震懾：采用整合推廣策略，展開項(xiàng)目的震懾性宣傳，在項(xiàng)目開盤前即塑造出項(xiàng)目形象；（3）、廣泛滲透：采用城區(qū)營銷、鄉(xiāng)鎮(zhèn)營銷與城際營銷等多種方式

19、交叉展開，在中心區(qū)重點(diǎn)推廣的同時(shí)，迅速覆蓋鄉(xiāng)鎮(zhèn)網(wǎng)絡(luò)，廣泛滲透的城際營銷網(wǎng)絡(luò)；4、招商方式對(duì)消費(fèi)者、經(jīng)營者和投資者化整為零，各個(gè)擊破本案招商要求發(fā)展商必須給投資者和經(jīng)營者一個(gè)市場(chǎng)的信心：投資者多半缺乏商業(yè)經(jīng)營的經(jīng)驗(yàn)，要吸引投資者的注意和增強(qiáng)投資者的信心，關(guān)鍵工作就是把項(xiàng)目未來的經(jīng)營運(yùn)作、經(jīng)營特色、經(jīng)營品種、經(jīng)營手法、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益?zhèn)鬟f給投資者，讓投資者對(duì)項(xiàng)目有更詳盡的認(rèn)知，幫助投資者建立獲利的信心；經(jīng)營者最關(guān)心市場(chǎng)能否興旺經(jīng)營，而興市旺市的關(guān)鍵在于市場(chǎng)是否擁有穩(wěn)定的消費(fèi)人群。因此，消費(fèi)者、經(jīng)營者和投資者自成一體、相輔相成，在項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)要針對(duì)“三者”實(shí)施相應(yīng)策略，化整為零，各個(gè)擊破，得消費(fèi)者方

20、得經(jīng)營者，得經(jīng)營者就得投資者，得投資者便得整個(gè)市場(chǎng)。二、招商政策任何新興商業(yè)市場(chǎng)從開業(yè)興旺達(dá)到合理的租金水平，均需要一定的時(shí)間來進(jìn)行培育，培育時(shí)間的長短根據(jù)市場(chǎng)所處的位置、商業(yè)環(huán)境、市場(chǎng)規(guī)模、商業(yè)業(yè)態(tài)、競(jìng)爭環(huán)境的不同而有所不同。根據(jù)本案的特殊性，若不給予市場(chǎng)一定的培育期，一步到位的直接以理想租金對(duì)商戶招商，對(duì)市場(chǎng)而言無異于“殺雞取卵”，一方面商戶不愿意進(jìn)場(chǎng)，容易造成市場(chǎng)空置；另一方面，即使能招到部分商戶進(jìn)場(chǎng)，但由于市場(chǎng)人氣、客源短期內(nèi)難以形成，市場(chǎng)不溫不火，老商戶不愿支撐、新商戶不敢進(jìn)場(chǎng)，造成惡性循環(huán)。為此，我們提出“放水養(yǎng)魚”的招商政策，從四個(gè)方面對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行培育：第一是：合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃。有選

21、擇性的引導(dǎo)有一定經(jīng)營能力的業(yè)態(tài)和商戶進(jìn)場(chǎng)。第二是：政府的支持。政府劃行歸市公告，各項(xiàng)工商、稅費(fèi)減免公告（或批復(fù)），盡量爭取一年半至二年的稅費(fèi)減免期。第三是：免租期。對(duì)于新進(jìn)的經(jīng)營的商戶給予一定年限的免租期。第四是：后期市場(chǎng)的經(jīng)營管理。俗話說“甩手掌柜不成事”，我們不僅要把商戶招進(jìn)來，還要讓商戶“進(jìn)得來、有發(fā)展、賺到錢”，市場(chǎng)的后期經(jīng)營管理也是商戶十分關(guān)心的問題，市場(chǎng)的經(jīng)營管理不僅需要專業(yè)的人才，還需要一定的宣傳推廣費(fèi)用的投入。因此我們建議開發(fā)商組建專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司；另外建議開發(fā)商承諾在市場(chǎng)開業(yè)前三年投入一定額度的經(jīng)營推廣費(fèi)用，用于推廣市場(chǎng)、宣傳商戶，以增強(qiáng)商戶進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營信心。三、招商執(zhí)行策

22、略回避銷售信息：為了避免銷售價(jià)格對(duì)商戶的干擾，影響其租賃的積極性，我們?cè)谡猩虝r(shí)決口不提銷售，所有宣傳資料（包括現(xiàn)場(chǎng)包裝和戶外廣告）均回避銷售信息。若客戶問到要購買商鋪，我們統(tǒng)一口徑：“我們現(xiàn)在只招商，不銷售；具體什么時(shí)候銷售公司現(xiàn)在還沒有確定；租賃商鋪的商家對(duì)所租賃的商鋪有優(yōu)先購買權(quán)和價(jià)格優(yōu)惠，在公司決定銷售時(shí)會(huì)提前通知各位進(jìn)場(chǎng)商戶優(yōu)先購買”。品牌商戶（大戶）優(yōu)先招商：設(shè)定一定的優(yōu)惠條件（如免租金6個(gè)月），有針對(duì)性選擇主要進(jìn)駐業(yè)態(tài)中的5-8家重點(diǎn)品牌商戶（大戶）進(jìn)行洽談，優(yōu)先對(duì)品牌商戶進(jìn)行招商，增強(qiáng)對(duì)其它中戶、散戶招商的號(hào)召力。招商信息發(fā)布：通過戶外廣告和定向派送招商海報(bào)等宣傳方式向商戶傳遞招

23、商信息。泗洪農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)招商新聞發(fā)布會(huì)：預(yù)定200人左右的會(huì)議廳，利用邀請(qǐng)函及禮品邀請(qǐng)目標(biāo)商戶到會(huì)，通過新聞發(fā)布會(huì)來傳遞“政府及其相關(guān)部門對(duì)泗洪農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的重視和支持；開發(fā)商全力建設(shè)市場(chǎng)和扶持、培育市場(chǎng)的措施及決心；商戶代表對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)同”的信息，同時(shí)公布招商細(xì)則和公開招商時(shí)間，以增進(jìn)商戶進(jìn)場(chǎng)的信心。公開招商：新聞發(fā)布會(huì)后第3天進(jìn)行公開招商，以“統(tǒng)一租金、先到先選鋪”的招商政策激起欲租鋪的商戶及早到現(xiàn)場(chǎng)選鋪，同時(shí)以現(xiàn)場(chǎng)強(qiáng)勁的人氣促動(dòng)商戶快速租鋪。合理避稅：與商戶簽訂合作經(jīng)營協(xié)議代替簽租賃合同，打“插邊球”，爭取避免租賃稅。四、招商利益點(diǎn)整合1、泗洪農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)生意機(jī)會(huì)分析：做泗洪20萬人的生意。大市場(chǎng)成就

24、大生意。匯集以農(nóng)貿(mào)為主的多種商業(yè)業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)互補(bǔ)，易于產(chǎn)生強(qiáng)大的商業(yè)聚集效應(yīng)，強(qiáng)力吸引消費(fèi)者，從而增加進(jìn)場(chǎng)商戶生意機(jī)會(huì)。先到就是賺到。免租金半年，免收一年工商稅費(fèi)，極大降低商戶生意成本，減免去的費(fèi)用就是賺到的利潤。幫你的生意做大、幫你的品牌打響。本案開業(yè)前兩年開發(fā)商投入一定額度（如30萬）市場(chǎng)推廣費(fèi)用，全方位對(duì)市場(chǎng)和進(jìn)場(chǎng)商戶進(jìn)行宣傳，幫商戶的生意做大，幫商戶的品牌打響。2、本案優(yōu)勢(shì)分析泗洪縣首個(gè)“一站式”農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。泗洪縣首個(gè)現(xiàn)代化、規(guī)?；霓r(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。泗洪縣首個(gè)擁有商業(yè)步行街的商貿(mào)城。泗洪縣唯一地處黃金通道的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。五、招商準(zhǔn)備工作（一）、政府支持：請(qǐng)政府出面在招商新聞發(fā)布會(huì)上發(fā)言，表明政府對(duì)本

25、案的支持；落實(shí)“劃行歸市”政策，請(qǐng)政府出具公告；落實(shí)工商稅費(fèi)的優(yōu)惠政策，爭取“免收一年工商稅費(fèi)，相關(guān)部門二年內(nèi)不進(jìn)場(chǎng)檢查”，并形成文件；爭取政府及相關(guān)部分同意，將“泗洪縣人民政府”、“泗洪縣商貿(mào)委”、“泗洪縣工商局”作為“泗洪農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)”的聯(lián)袂推廣單位，在本案宣傳資料上出現(xiàn)，“拉虎皮，做大旗”，用來提升項(xiàng)目的權(quán)威性和可信度。給予公共交通、金融、行政服務(wù)的支持與便利；（二）、科學(xué)運(yùn)作：科學(xué)而有效的運(yùn)作是保證本案成功的另一個(gè)關(guān)鍵，要保證本案能順利地進(jìn)行招商與銷售，缺少科學(xué)而有效的運(yùn)作無疑是行不通的。第三章：項(xiàng)目銷售策略一、項(xiàng)目銷售的基本思路項(xiàng)目銷售推出順序的安排：通過對(duì)項(xiàng)目的細(xì)致分析，綜合我公司多年

26、地產(chǎn)運(yùn)作的理論與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為本案采取“商鋪攤位”的銷售模式對(duì)本案最為有利：（1）、可為開發(fā)商快速資金回籠；（2）、制造事件（開盤）營銷，為本案進(jìn)行市場(chǎng)宣傳；（3）、通過分析現(xiàn)場(chǎng)反饋的信息，進(jìn)一步地對(duì)本案的商業(yè)定位進(jìn)行論證。（4）、積累更多的商業(yè)客戶，同時(shí)招商可在一定程度上為商鋪的銷售進(jìn)行鋪墊。（5）、對(duì)本案招商的促進(jìn)。項(xiàng)目的銷售原則：為保證本案銷售工作的有序進(jìn)行，在本案的銷售安排上主要遵循分段行銷 （“造勢(shì)蓄勢(shì)泄勢(shì)”）的基本原則。造勢(shì)：在項(xiàng)目正式對(duì)外接待前進(jìn)行的市場(chǎng)宣傳，制造社會(huì)輿論效應(yīng)，最大限度地提高市場(chǎng)關(guān)注度。充分地激發(fā)起購買群體對(duì)本案的興趣，為下一環(huán)節(jié)的順利提供良好的前提條件。蓄勢(shì)：項(xiàng)

27、目開盤前期安排一定的銷售蓄勢(shì)期，進(jìn)行造勢(shì)。但銷售引導(dǎo)期不可過長，在短期內(nèi)，運(yùn)用各種宣傳手段，迅速儲(chǔ)積客戶，為下個(gè)時(shí)段的開盤銷售墊定基礎(chǔ)。泄勢(shì)：在前兩期良好運(yùn)作的前提保證下，此時(shí)本案已是滿月之弓，蓄勢(shì)待發(fā)。在此時(shí)進(jìn)行開盤活動(dòng)，則項(xiàng)目旺銷已是必然之事。商鋪的銷售安排：通過對(duì)本案諸多銷售方式的排演，商鋪一次性推出顯然更有利于本案更好地抓住每一個(gè)客戶；但因體量較大，容易使客戶在選擇上失去方向。故而在銷控上對(duì)客戶進(jìn)行引導(dǎo)，使本案的銷售工作能按合理的比例進(jìn)行。同時(shí)產(chǎn)品脈動(dòng)的上市，局部銷控，可以制造出供不應(yīng)求的市場(chǎng)現(xiàn)象?，F(xiàn)場(chǎng)銷售工作的要求：第一、在本案的實(shí)踐操作中，要著重深掘關(guān)系客戶營銷，形成客戶相互介紹和

28、團(tuán)購的發(fā)生。第二、注重現(xiàn)場(chǎng)營銷人員的培訓(xùn)、演練、實(shí)行“ONE BY ONE”策略，提高現(xiàn)場(chǎng)成交率。第三、周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口是一支重要的購買主力，要轉(zhuǎn)變銷售慣性思路，變“坐銷”為“行銷”。二、銷售排期本次項(xiàng)目銷售期分為準(zhǔn)備期、引導(dǎo)期、強(qiáng)銷期、續(xù)銷期、掃尾期等五個(gè)時(shí)期。（一）、準(zhǔn)備期： 1工作任務(wù)：造勢(shì)及策略擬定2工作重點(diǎn)：現(xiàn)有建筑方案調(diào)整建議完成景觀規(guī)劃調(diào)整建議及方案完成行銷策略擬定研判市場(chǎng)情報(bào)擬定促銷計(jì)劃推動(dòng)產(chǎn)品的造勢(shì)活動(dòng)作業(yè)流程，組織及人員定案價(jià)格策略擬定銷售說詞擬定銷售人員召集與訓(xùn)練（二）、引導(dǎo)期：1傳播目標(biāo)任務(wù)吸引力：吸引社會(huì)大眾與目標(biāo)客戶對(duì)本案予以關(guān)注和對(duì)開發(fā)商品牌的認(rèn)知和信任。2傳播主要信

29、息人員價(jià)值和服務(wù)價(jià)值開發(fā)商的背景（成功項(xiàng)目、社會(huì)評(píng)價(jià)、品牌名氣）投資實(shí)力專業(yè)技術(shù)與經(jīng)驗(yàn)強(qiáng)大投資組合與技術(shù)團(tuán)隊(duì)本案開發(fā)觀念與市場(chǎng)定位3傳播具體方式公共關(guān)系新聞炒作及形象推廣事件炒作舉辦SP活動(dòng)4銷售工作任務(wù)散布、擴(kuò)大本案知名度告知業(yè)界和媒體造成耳語儲(chǔ)蓄至少三成以上客戶，以利公開攔截其他個(gè)案客源5銷售具體方式公開前的引導(dǎo)，以使客戶收手停止購買別的個(gè)案為主，以求吸引人潮造氣勢(shì)，使現(xiàn)場(chǎng)活躍，求得預(yù)定銷售目標(biāo)。預(yù)收保留金，于公開當(dāng)日至現(xiàn)場(chǎng)補(bǔ)足，促成公開當(dāng)日購買熱潮。對(duì)現(xiàn)場(chǎng)來客散播耳語，使客戶介紹客戶，以求串連客戶群，以助銷售。銷售人員進(jìn)場(chǎng)先期海報(bào)散發(fā)銷售中心及樣板屋軟包布置完畢所有圖面及模型完成（三）、

30、強(qiáng)銷期1傳播目標(biāo)挑起興趣通過充分展現(xiàn)本案價(jià)值與魅力和強(qiáng)調(diào)本案與目標(biāo)客戶的利益所在，以挑起目標(biāo)客戶對(duì)本案之興趣，并消除其疑慮。2傳播主要信息客戶利基訴求經(jīng)驗(yàn)與判別標(biāo)準(zhǔn)3傳播具體方式：媒體廣告銷售推廣4銷售工作重點(diǎn)：模型進(jìn)場(chǎng)及銷售資料、圖表準(zhǔn)備銷售講習(xí)，答客問反復(fù)練習(xí)收集客戶資料及聯(lián)絡(luò)已醞釀的客戶，營造現(xiàn)場(chǎng)氣氛并檢討客戶反應(yīng)，以修正銷售及廣告路線通知引導(dǎo)期收取保留金之客戶補(bǔ)足定金，造成現(xiàn)場(chǎng)銷售熱烈氛圍，使客戶產(chǎn)生再不購買即來不及的感覺來就送，補(bǔ)足送，促銷互動(dòng)，亦使現(xiàn)場(chǎng)里外人潮不斷價(jià)目表及優(yōu)惠策略上市轟動(dòng)公開5銷售目標(biāo)任務(wù)：一舉收獲長期醞釀的成果，營造公開即旺銷的現(xiàn)場(chǎng)氛圍配合SP活動(dòng)等一連串活動(dòng)保持

31、現(xiàn)場(chǎng)熱銷人氣（四）、續(xù)銷期1傳播目標(biāo)挑起購買欲營造“暢銷氣氛”干擾目標(biāo)客戶理智決策，并消除疑慮，促進(jìn)購買欲。2傳播主要信息：以公開期時(shí)傳播信息為基礎(chǔ)，以下列三種信息為主導(dǎo)：呈現(xiàn)“暢銷”的信息經(jīng)驗(yàn)與判別標(biāo)準(zhǔn)（意見領(lǐng)袖的觀念）解決問題的信息3傳播的具體方式：人際傳播 媒體廣告 營業(yè)推廣4銷售目標(biāo)任務(wù)：加強(qiáng)客戶介紹加強(qiáng)客戶的售后服務(wù)和工程進(jìn)度的通報(bào)適當(dāng)舉行SP活動(dòng)5銷售工作重點(diǎn)客戶追蹤、補(bǔ)足、簽約強(qiáng)力營造強(qiáng)銷期之現(xiàn)場(chǎng)氣氛及現(xiàn)場(chǎng)銷控炒作發(fā)展遠(yuǎn)景的塑造媒體大量出現(xiàn)，掌握所有客戶針對(duì)銷售情形，進(jìn)行檢計(jì)改進(jìn)，并修正廣告路線利用已訂客戶介紹客戶成交，并積極追蹤客戶，使其回訪，促進(jìn)成交制造耳語傳播，強(qiáng)調(diào)銷售佳績

32、對(duì)剩余單元以銷控及媒體修正的方式，做有規(guī)劃去化。（五）掃尾期1傳播目標(biāo)提醒避免客戶誤會(huì)本案已結(jié)束，又不能讓客房認(rèn)為剩房尚多2傳播主要信息：即將落幕，把握最后經(jīng)典保留房購買機(jī)會(huì)，進(jìn)入倒計(jì)時(shí)的緊迫感解決問題的信息溝通信息3傳播具體方式：媒體廣告 公共關(guān)系（如：業(yè)主聯(lián)誼會(huì)等）4銷售目標(biāo)任務(wù)過濾客戶檔案，追蹤有希望客戶 將尾房去化5銷售工作重點(diǎn)：媒體重點(diǎn)運(yùn)用做好售后工作，挖掘客戶介紹可能帶來的銷售持續(xù)跟蹤房款追補(bǔ)和簽約整理客戶資料，做好交房前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。第四章：項(xiàng)目推廣策略一、推廣的基本思路1、政府支持本案作為2011年泗洪縣政府大力扶持的惠民商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，具備了政策及區(qū)位等優(yōu)勢(shì)，這其中來自政府的

33、支持就顯得尤其重要，必須借助政府各方面支持強(qiáng)勢(shì)樹立形象給市場(chǎng)以強(qiáng)烈印象，力求全面、快速啟動(dòng)市場(chǎng)。（1）. 通過區(qū)級(jí)政府聯(lián)合主流媒體制造概念性話題，例如:a. 本項(xiàng)目基于泗洪城市開發(fā)的大背景，城市開發(fā)帶來的“泗洪商業(yè)投資的新藍(lán)本”賦予本項(xiàng)目巨大的投資機(jī)遇；b. 本項(xiàng)目開盤請(qǐng)政府領(lǐng)導(dǎo)參加或題詞，以增加影響力； （2）. 為項(xiàng)目加冕，爭取光環(huán)，樹立的形象和地位。例如：“泗洪縣菜藍(lán)子重點(diǎn)工程” 、“泗洪縣2011年十大為民辦實(shí)事之一”、“泗洪農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)商業(yè)新藍(lán)本”等。2、與主流媒體的深度合作媒體的言論對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目消費(fèi)的影響力是深遠(yuǎn)而巨大的，在推廣中，我們應(yīng)該緊緊聯(lián)合主流媒體對(duì)本案作深度的包裝宣傳。與主流

34、媒體的深度合作，對(duì)本案作全角度、多層面、立體化、地毯式宣傳。通過“事件營銷”成為市場(chǎng)的焦點(diǎn)與熱點(diǎn)事件行銷能夠有效地制造社會(huì)焦點(diǎn)與銷售熱點(diǎn)，且針對(duì)性強(qiáng)，效果直接。不斷成為社會(huì)焦點(diǎn)和銷售焦點(diǎn)，可保持旺盛的現(xiàn)場(chǎng)人氣，成為市場(chǎng)持久熱點(diǎn)，產(chǎn)生對(duì)招商工作的推動(dòng)力。注重發(fā)展“口碑營銷”本案地處縣級(jí)城鎮(zhèn)，人際傳播宣傳是一個(gè)重要的宣傳工具，本案推廣應(yīng)有計(jì)劃，有層次地推出與論導(dǎo)向，形成“泗洪惠民工程及商業(yè)投資新藍(lán)本的與論導(dǎo)向與民間口碑。二、項(xiàng)目賣點(diǎn)分析： 縱觀本案，充分分析與深入研究的基礎(chǔ)上，考量各方面的綜合情況，現(xiàn)對(duì)本案提出以下幾大賣點(diǎn)： （1）、地理位置優(yōu)越：本案位于泗洪城市規(guī)劃重要地段，未來此區(qū)域周邊居住商

35、業(yè)氣氛濃厚。（2）、交通便利：項(xiàng)目臨近泗洪縣主要干道，交通便利，商業(yè)輻射區(qū)域廣。（3）、政府的大力支持：本案為政企共建項(xiàng)目，有政府的強(qiáng)大支持。同時(shí)也是屬于政府的配套工程，市場(chǎng)的運(yùn)營有良好的政策的支持。（4）、政府民生工程：本案屬于城市配套的一部分，是人民生活必不可缺的民生工程項(xiàng)目，屬于政府建設(shè)中重要規(guī)劃，是未來發(fā)展必不可少的組成部分。（5）未來發(fā)展前景看好：本案代表了泗洪城市發(fā)展的新方向，是城市商業(yè)的又一制高點(diǎn)，未來城市發(fā)展的新中心，前景優(yōu)勢(shì)很明顯。（6）科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃：本案在商業(yè)規(guī)劃上具有一定優(yōu)勢(shì)，遵循商業(yè)的基本規(guī)律，最大限度地挖掘本案的商業(yè)價(jià)值，吸引及引導(dǎo)人流，聚集人氣。（7）規(guī)模較大，為

36、縣城首屈一指的新農(nóng)貿(mào)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目：本案規(guī)模宏大，在泗洪縣首屈一指，在吸引人流方面具有很強(qiáng)的吸力，容易形成商業(yè)聚集效應(yīng)。（8）未來商圈繁榮的可預(yù)測(cè)性：本案周邊有多個(gè)住宅項(xiàng)目在建設(shè)及即將建設(shè)，為本案提供了充足的消費(fèi)群體，保證了本案未來的繁榮。三、廣告訴求點(diǎn) 本案的廣告訴求點(diǎn)以突出本案的“政企共建”和“民生配套”為主線，借政府形象為本案的熱銷進(jìn)行宣傳與推廣，主要訴求點(diǎn)羅列如下：主標(biāo)：2011政府第一民生工程政企共建、財(cái)富盛市政企共建，一支獨(dú)秀； 農(nóng)貿(mào)商貿(mào)，雙翼齊飛。副標(biāo)：泗洪財(cái)富新聚點(diǎn)高、大、全 種子/金子 有實(shí)力才有實(shí)利。 泗洪最大型、現(xiàn)代化集農(nóng)貿(mào)、商貿(mào)綜合體。泗洪財(cái)富晉級(jí)的時(shí)候到了。泗洪財(cái)富新聚

37、點(diǎn)。政企聯(lián)手，共創(chuàng)泗洪新財(cái)富。給泗洪一個(gè)繁榮的理由，給自己一個(gè)致富的機(jī)會(huì)！繁榮指日可待，泗洪“錢”途光明！四、媒體組合策略 樓盤推廣宣傳應(yīng)高效地運(yùn)用各類媒體，力求廣告宣傳效果直接明顯，針對(duì)性強(qiáng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)目標(biāo)客戶群體的全面覆蓋。綜合本案定位，當(dāng)?shù)厥鼙娗闆r及當(dāng)?shù)孛襟w資源。我司制訂出如下媒體組合：媒體名稱投放區(qū)域說明戶外看板縣區(qū)內(nèi)容主要交通路口項(xiàng)目形象推廣的重要媒體，具有強(qiáng)大的視覺表現(xiàn)力電視泗洪本地電視臺(tái)縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)受眾的進(jìn)一步宣傳滲透公車以經(jīng)過本案沿線公車為主宣傳，重要流動(dòng)性傳媒DM郵遞DM外務(wù)工的泗洪人在外務(wù)工人群是本案的重要客源之一夾報(bào)或自投泗洪縣區(qū)內(nèi)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)宣傳推廣的細(xì)節(jié)闡述工具燈桿廣告旗項(xiàng)目周邊中主要干道沿線輔助形象推廣工具其它媒體的應(yīng)用縣城及所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)廣泛進(jìn)行媒體滲透、宣傳本案（注：以上媒體組合安排為初步考量，具體安排地項(xiàng)目開展后，根據(jù)實(shí)際情況與項(xiàng)目特征再作進(jìn)一步深化和調(diào)整） 另外，SP活動(dòng)也是本案重要的形象推廣工具，SP活動(dòng)對(duì)客戶關(guān)系的促進(jìn)，項(xiàng)目的人氣聚集有極大的幫助。在本地人際傳播對(duì)人們的購房決策有著重大的影響，所以在各階段的意向客戶和購買客戶為主體，結(jié)合和重大節(jié)日的進(jìn)行各項(xiàng)公關(guān)