成都保利石象湖項目住宅產品定位和商業(yè)配套1

1、保利.石象湖項目住宅產品定位和商業(yè)配套建議 總面積 15000畝保利.石象湖控制范圍超過15000畝，絕對的大盤氣勢在成都，大盤比比皆是，如何逐鹿？目 錄群雄逐鹿成都別墅類型解析另辟蹊徑項目定位修煉內功產品規(guī)劃任督二脈商業(yè)配套目 錄另辟蹊徑項目定位修煉內功產品規(guī)劃任督二脈商業(yè)配套城市別墅 近郊資源型 近郊主體型 遠郊資源型群雄逐鹿成都別墅類型解析1群雄逐鹿成都現(xiàn)有別墅類型解析1群雄逐鹿成都別墅類型解析1期半島多層2期高層別墅208區(qū)項目名稱華僑城純水岸組團208區(qū)占地面積152畝容積率0.52建筑面積5.3總戶數(shù)208棟（獨棟4棟、雙拼8棟、聯(lián)排196棟）產品形態(tài)獨棟、雙拼、聯(lián)排面積區(qū)間獨棟4

2、60-480（不含地下）雙拼380-570 聯(lián)排210-410開盤時間2009年4月28日價格均價：15000元/平米起價：300萬/套起 高價：1800萬/套近郊主題型別墅華僑城基本資料群雄逐鹿成都別墅類型解析名城開盤時間產品供應套數(shù)面積區(qū)間銷售均價（元/平方米）銷售現(xiàn)狀208區(qū)2009.4.28聯(lián)排、雙拼31聯(lián)排：320-41015000銷售30套2009.5.16聯(lián)排、雙拼30聯(lián)排：320-410雙拼：573聯(lián)排：15000雙拼：2.6萬銷售26套2009.6.6聯(lián)排、雙拼、獨棟124（含地下車庫）聯(lián)排：320-410雙拼：573獨棟：478（地下225）聯(lián)排：1.3-1.7萬雙拼：2.

3、6萬獨棟：3.6萬銷售36套208區(qū)銷售狀況群雄逐鹿成都別墅類型解析 華僑城208區(qū)的客戶群體，大抵為具有較高消費能力的城市人群以及外地投資者，主要是企業(yè)高層、中高層管理者、社會名流和私營企業(yè)主及外地富裕群體。 從華僑城一期1批次開盤成交的客戶情況來看，本地高端客戶占居較大比重（尤其是項目鄰近的西南交大、鐵二局、成鐵、鐵二院、金牛區(qū)各行政單位等大型科研、教育、文化、行政單位客戶），同時外地（境外）客戶也占居相當比重（以有華僑城開發(fā)項目的深圳、廣州、北京、上海等地客戶為主）。 因華僑城的“旅游+地產”運營模式，則其樓盤投資價值較高，208區(qū)的投資客戶占據(jù)了很大比重。208區(qū)客群情況群雄逐鹿成都別

4、墅類型解析近郊資源型別墅麓山國際項目地址人民南路南延線麓山大道二段六號規(guī) 模2500畝建筑面積約73.3萬平米綠化率46%容積率0.44產品形態(tài)獨棟別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、花園洋房價格情況獨棟均價約18000元/平米；疊拼12000元/平米，花園洋房約7100元/平米優(yōu)惠政策08年5月推出的疊拼一次性優(yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠1%小區(qū)配套高爾夫球場和練習場、完全學校、光亞學校、康體中心、SPA會館、超市、圖書館、美術館、室內劇場、電影院、老幼活動中心、會議中心、花園度假酒店、菜市、中西餐廳、紅酒雪茄吧、咖啡吧、恒溫泳池、網球中心、健身房區(qū)域配套國際學校（規(guī)劃）、雙流第二人民醫(yī)院、極地海洋公園（在建）

5、、1200畝濕地公園、地鐵1號線（規(guī)劃）、市政廣場規(guī)劃、建筑、景觀、結構、室內設計世界最著名的建筑設計大師之一Doug Dahlin擔綱總體設計,并攜手美國DAHLIN建筑與城市規(guī)劃設計集團、美國JMP公司、美國Scheurer設計公司、美國JBZ公司、美國JAMESNICOLAY景觀設計事務所、美國RYAN-YOUNG室內設計公司等六家全美最負盛名和實力的公司擔綱規(guī)劃、建筑、景觀、結構、室內設計群雄逐鹿成都別墅類型解析麓山國際銷售狀況組團開盤時間產品供應套數(shù)面積區(qū)間銷售均價銷售現(xiàn)狀香溪堤2008.7.20獨棟46230-30018000售完2008.9.6獨棟47230-30018000銷售

6、40套（116、113、109、100、99、98、27棟未售）翠云嶺2009.3.8獨院53301-35610962（含地下室）銷售46套（125、106、108、101、97、93、77棟未售）2009.4.1獨院56301-35612738（含地下室）銷售54套（5、135棟未售）香怡林2009.6.16組院獨立別墅66212-24516000-18000售完黑鉆山莊2009.6.19獨棟40570-715精裝30000售完群雄逐鹿成都別墅類型解析麓山國際客群演變情況前期中期后期客群項目開發(fā)初期，由于項目品牌度不高，能吸引客群有限，購房者多為成都本地客群，而且城南客群占比較大。購房者多為

7、看重性價比的私營企業(yè)主。項目開發(fā)中期，隨著各種配套的完善和推廣的跟進，項目有了更廣泛的客源，成都是二級縣市的財富階層也開始購買該項目。同時，其高端的生活配套和項目形象，也吸引到了更多的三資企業(yè)和跨國公司的高層。隨著項目的成熟，該項目已經成為終端廣場區(qū)域的標志性樓盤。其客群范圍也越來越廣。外省及外籍人士在此購房比例也有較大提升。群雄逐鹿成都別墅類型解析近郊資源型別墅保利公園198位置：三環(huán)蜀龍路（熊貓基地旁）交通線路：川陜路、熊貓大道、蜀龍路、繞城高速資源：蝴蝶谷位于保利公園198內的2250畝亞洲最大郁金香公園內，直面保利198公園高爾夫練習場。主題：純英倫高爾夫別墅別墅形態(tài)：聯(lián)排、雙拼、獨棟

8、產品面積區(qū)間：聯(lián)排：345-383 雙拼：472 獨棟：503供應體量：蝴蝶谷東區(qū)：聯(lián)排82套、雙拼28套、獨棟8套，合計118套群雄逐鹿成都別墅類型解析保利公園198別墅客群狀況客戶居住區(qū)域新都區(qū)成華區(qū)金牛區(qū)青羊區(qū)錦江區(qū)武侯區(qū)高新區(qū)郊縣二級城市省外合計1091156710505419%17%20%9%11%13%2%0%9%0%100%職業(yè)政府公務員事業(yè)單位私營業(yè)主合計76415413%11%76%100%群雄逐鹿成都別墅類型解析近郊遠郊資源型別墅恒大金碧天下基本資料項目地址牧馬后山（距主城區(qū)50公里）總占地面積1.2萬畝（438666平方米）總建筑面積610000平方米綠地率45%容積率1

9、.34產品形態(tài)獨棟（200-560平米）、雙拼、聯(lián)排、半山湖景洋房小區(qū)配套酒店、七大中心，高爾夫體育設施、中學、小學、幼兒園及其他商業(yè)設施開發(fā)商恒大地產集團成都有限公司開盤時間2009年6月28日開盤優(yōu)惠1-100名金卡客戶，特享額外85折優(yōu)惠；101-200名金卡客戶，特享額外88折優(yōu)惠；201-300名金卡客戶，特享額外90折優(yōu)惠；300名以后金卡客戶，特享額外95折優(yōu)惠。 140-520平米臨湖坡地別墅7米中空納湖藏景。35萬/套起擁湖岸山水別墅，均價1880元/平米擁有湖景洋房。群雄逐鹿成都別墅類型解析 恒大金碧天下位于眉山市彭山縣，北接成都南部雙流、新津，距離成都市中心30分鐘車程，

10、50公里。項目總占地12000畝，總建筑面積400萬平米，綜合配套面積約80萬平米。規(guī)劃有低密度住宅、洋房等度假居住型物業(yè)，配套酒店、七大中心，高爾夫體育設施、中學、小學、幼兒園及其他商業(yè)設施。 其中一期推出獨棟、聯(lián)排、雙拼、洋房近1100余套房源。作為成都唯一融旅游度假中心、商務會議中心、果嶺公園、超五星級酒店于一體的休閑商務居住區(qū)，恒大金碧天下將打造成為大型山水生態(tài)別墅區(qū)。群雄逐鹿成都別墅類型解析批次開盤時間產品供應套數(shù)面積區(qū)間銷售均價（元/）銷售現(xiàn)狀備注1期1批次2009.6.28獨棟100 3007000-8000已售近60%目前屬于1期1批次的尾盤銷售，售價目前已上調25%。項目預計

11、會在10月進行加推。雙拼404150-2003500-5000已售近60%聯(lián)排520 130-1702800-3500售完洋房110 70左右1700-2200售完批次時間產品供應套數(shù)面積區(qū)間銷售均價（元/）湖山名居2009.8.27-10.1獨棟10 295.8一口價7890雙拼10216.95一口價4750聯(lián)排10 187.25-243.63一口價3960恒大金碧天下銷售狀況群雄逐鹿成都別墅類型解析 本項目由于采取低價傾銷的策略，70%的客群都是成都客群，都是通過報媒廣告了解而來的。 其置業(yè)目的基本都是以投資為主，其中尤以聯(lián)排別墅的購買最為突出，據(jù)了解有客戶一次性5-10套的購買。 項目的

12、眉山本地客群不到30%，主要因為項目本身配套尚未呈現(xiàn)，目前尚不適宜自住。恒大金碧天下客群情況群雄逐鹿成都別墅類型解析華僑城主題公園驅動地產麓山國際城市資源 產品價值 成熟高爾夫價值保利公園198景觀資源 近郊資源 高爾夫資源恒大金碧天下低價傾銷 性價比價值城市項目，近郊項目，人氣為先本案與之無法抗衡保利.石像湖，出口在何處？目 錄修煉內功產品規(guī)劃任督二脈商業(yè)配套群雄逐鹿成都別墅類型解析另辟蹊徑項目定位2項目特點分析 形象定位 產品定位 另辟蹊徑保利石象湖項目定位2另辟蹊徑保利石象湖項目定位項目資源梳理資源項目總規(guī)劃占地面積約10平方公里，其中大部分屬淺丘地貌，生態(tài)保存良好，森林覆蓋率達60%以

13、上，湖面達1800余畝，全年365天空氣質量優(yōu)于國家1級標準，大面積郁金香公園。公園資源 別墅配備公園者司空見慣，且本項目處于遠郊，花期短暫，無法常年積累人氣和常年觀賞水景資源 湖泊面積較大，屬于原生態(tài)水景資源，如要充分利用，必須投入巨大資金方可取得成效高爾夫資源 湖泊面積較大，屬于原生態(tài)水景資源，如要充分利用，必須投入巨大資金方可取得成效另辟蹊徑保利石象湖項目定位以高爾夫為主題的景區(qū)物業(yè)開發(fā)水景資源大面積原生態(tài)水景打造需要的持續(xù)發(fā)展性和長期性決定了其旅游性質高爾夫資源四個高爾夫球場，高爾夫球場群注定了其高爾夫球作為項目最大亮點，充分利用，發(fā)揚光大，將成為項目核心資源森林資源大面積的原始森林，

14、可作為其高爾夫資源配套和助力于健康型住宅石象湖公園花期特殊性與遠郊位置決定了其旅游性質另辟蹊徑保利石象湖項目定位綜上所述，我們可以得出開發(fā)思路：【以“高爾夫”為核心價值的景區(qū)物業(yè)開發(fā)】景區(qū)主題經營景區(qū)+住宅住 宅另辟蹊徑保利石象湖項目定位打開以“高爾夫”為核心價值的營銷鑰匙如何把小眾資源的價值大眾化？人氣運動高爾夫是小眾運動蒲江也不是三圣鄉(xiāng)X抓住核心放大客群來源打造主題消費樹立高爾夫口碑另辟蹊徑保利石象湖項目定位鎖定客群來源分析家庭式度假以成都為核心的周邊消費群體，近郊短時居住，高爾夫主題消費為主商務客群以成都為核心的周邊商務會議，商務會客，政府會晤等商務型客群，以高爾夫為主題的休閑型商務活動

15、投資者愛好高爾夫的附庸風雅成功人士高爾夫愛好者省內乃至全國高爾夫愛好者；打球為主，短時停留；短期度假居住，社交等另辟蹊徑保利石象湖項目定位資源決定產品定位高爾夫旅游度假產品需求決定形象定位中國最好的高爾夫度假社區(qū)目 錄任督二脈商業(yè)配套群雄逐鹿成都別墅類型解析另辟蹊徑項目定位修煉內功產品規(guī)劃3案例借鑒 項目總體規(guī)劃 產品配置 修煉內功保利石象湖產品規(guī)劃3首先，我們來看一個依托優(yōu)質景觀的陌生區(qū)成長起來的高爾夫度假村案例春城湖畔高爾夫度假村，總投資約1億美元，總占地7650畝。歷經6年建設，1997年開始試營業(yè)，1998年正式對外開放。在春城湖畔高爾夫成功運作的帶動下，陽宗海已發(fā)展成為中國乃至亞洲最

16、富盛名的綜合高爾夫度假勝地之一。修煉內功產品規(guī)劃概況區(qū)位遠郊陌生區(qū)域。春城湖畔高爾夫俱樂部位于昆明東部，距昆明38公里。交通：從昆明國際機場出發(fā)，在高等級公路上行駛，1小時車程抵達。優(yōu)質天然資源：坐落于陽宗海湖畔，被天然溫泉環(huán)抱，是世界最優(yōu)美的高爾夫球度假村之一，堪稱亞洲的高爾夫天堂。核心優(yōu)勢：兩個錦標賽高爾夫球場，山地球場由Jack Nicklaus設計，湖畔球場由 Robert Trent Jones Jr.設計。兩個球場自1998年完工之后，都獲得了許多國際獎項。 山地球場湖畔球場修煉內功產品規(guī)劃湖畔高爾夫湖畔高爾夫高爾夫度假村度假別墅高爾夫學院溫泉SPA商務會所球場亞洲高爾夫天堂中國第

17、一亞洲最佳中國最佳球童服務最喜愛俱樂部以高爾夫為核心競爭力，形成完善的配套體系修煉內功產品規(guī)劃春城高爾夫別墅和公寓占地面積為1500畝，容積率低于0.5，前三期共建有別墅146幢、度假公寓48幢。新開發(fā)的四期別墅也已經進入到尾盤銷售階段。一期二期四期度假別墅開發(fā)節(jié)奏三期以小面積、低總價產品切入市場，帶動產品熱銷。利用落地窗、大面積陽臺等特質空間，實現(xiàn)與戶外優(yōu)質景觀的交流。對地形高差進行充分利用達到戶戶觀景的效果。大獨棟比例上升，還有部分觀景公寓產品為400m2以上的獨棟和200m2以下的雙拼別墅。修煉內功產品規(guī)劃產品特點以目標客群為導向，住宅產品動態(tài)演進。啟動期目標客群定位于作為第三居所的休閑

18、度假客群和投資客群，因此，產品設計時控制總價，以小面積緊湊獨棟入市。隨著區(qū)域成熟、配套完善，產品逐步演變?yōu)槭孢m型、豪華型獨棟別墅，并輔以度假公寓豐富產品類型。充分利用景觀，通過室外空間的設計融于自然中。修煉內功產品規(guī)劃客群演變前三期別墅和公寓的購買客戶主要以東南亞為主，港澳臺為輔，昆明本土客戶不多。一期項目90是賣給了國外客戶，只有10%是賣給了國內客戶，第二期有40銷在國內，第三期上升到60。小結：業(yè)主不僅被高爾夫球場吸引，也看重這里的環(huán)境和投資價值， 因此要充分體現(xiàn)物業(yè)投資價值和景觀價值。置業(yè)用途從第三居所逐步向第二居所轉變，第五期產品的目標客群將以昆明本地客群為主，作為1.5居所。修煉內

19、功產品規(guī)劃借鑒點找準目標客群由于目標客群面較小，而國內對高爾夫的認識較淺，所以一開始就把目標客戶群放在國外，特別是東南亞，取得了很好效果，置業(yè)的客群和打球的客群很多都來自國外。然后才將目標客群轉向國內以及當?shù)?。代租物業(yè)由于購買物業(yè)的業(yè)主其置業(yè)目的一般為投資和度假。所以，只要客戶愿意，開發(fā)行對物業(yè)可以采取代租方式，但不承諾固定的回報。贈送高爾夫會員卡購買物業(yè)的業(yè)主，都會贈送會員卡，到目前為止，會員卡在市場的價值漲到50萬元一張。球場的精心打造，以亞洲第一的標準和環(huán)境，對購買高爾夫別墅的客群來說，這點非常重要。修煉內功產品規(guī)劃案例2：千島湖度假物業(yè)群落 千島湖距離杭州130公里，距離上海300公里

20、左右，擁有絕佳的自然環(huán)境和優(yōu)質的景觀資源。目前，千島湖度假物業(yè)開發(fā)已初具規(guī)模，逐步形成了高檔次酒店、度假別墅與度假公寓齊頭發(fā)展的局面，并成為中國度假物業(yè)開發(fā)最為成功的區(qū)域之一。修煉內功產品規(guī)劃千島湖度假物業(yè)發(fā)展歷程第一階段,02年開發(fā)商陸續(xù)進駐千島湖，并合力投入巨資進行景觀和環(huán)境建設，第二階段，采用“游艇+高爾夫”模式，著手進行游艇碼頭和高爾夫球場的建設；第三階段，隨著配套設施建設逐步完善，產權式度假灑店、產權式度假公寓、居家公寓開始大量興建，土地的附加價值大幅提升，度假型物業(yè)開發(fā)進入高速發(fā)展期；第四階段，07年左右，千島湖度假物業(yè)開發(fā)規(guī)模擴大，開發(fā)商轉為采用“五星級酒店+別墅”的新模式，著力

21、營造休閑度假生活圈，最大限度地提升土地的使用價值。修煉內功產品規(guī)劃千島湖度假物業(yè)消費客群特征千島湖度假物業(yè)的客群主要看重千島湖稀缺的景觀環(huán)境，將其當作休閑度假的據(jù)點。 產權式度假酒店和產權式度假公寓的購買客群主要是長三角區(qū)域有購買能力、追求休閑生活的有閑階層或有投資需求的客戶；度假別墅的客群客群主要時杭州、溫州、義烏的民企老板，其將用作周末及假期度假時使用，是第二或第三居所。 修煉內功產品規(guī)劃代表項目千島湖濱江度假酒店別墅 千島湖濱江度假酒店別墅位于千島湖輝照山，地塊呈半島形狀，直視水域達到150萬平方米，是千島湖地區(qū)目前已開發(fā)項目中唯一坐北朝南、背山面水的優(yōu)質地塊，位置優(yōu)越。修煉內功產品規(guī)劃

22、地塊占地500畝(含水域面積)，總建筑面積達到12萬平方米。規(guī)劃布局：借鑒坡地階梯式建筑的設計理念，使前后相鄰別墅的豎向落差達到12米。建筑風格：以美式山地度假別墅為原本，輔以東南亞建筑細節(jié)，采用開放的空間布局。物業(yè)類型：由67層五星級酒店、23層獨立、聯(lián)排別墅和部分公寓組成，其中以獨立別墅為主，輔以少量聯(lián)排、疊排別墅。建筑規(guī)劃 修煉內功產品規(guī)劃借鑒點 第一，借景與造景并行，充分利用景觀資源優(yōu)勢，將自然和人工景觀與建筑融為一體，從規(guī)劃和管理上保證社區(qū)的純粹性，打造旅游度假地產。第二，邀國際著名酒店管理公司引入最尖端的酒店品牌。綠城邀來了喜來登、天嶼邀來了悅榕莊即便是別墅的業(yè)主，度假行程中的很大

23、一部分吃和娛樂問題，都通過酒店解決。第三，產品多樣化，物業(yè)形態(tài)涵蓋酒店、別墅、公寓等，為消費者提供多元化的選擇和多樣化的服務；第四，適度的開發(fā)節(jié)奏。通過產品、景觀、運作手段的相互配合，促進項目螺旋型上升，從最初的中端產品沖量到后期的高價效益，認可度不斷提高。修煉內功產品規(guī)劃從以上休閑度假物業(yè)開發(fā)的成功案例可見：發(fā)展軌跡：啟動期利用自身資源，進行景觀打造，通過酒店完善生活配套，著力營造休閑度假生活圈。啟動期產品均是以低總價、小面積的度假型別墅為主，客群的主要購買目的是度假兼投資。隨著項目不斷成熟，產品更加豐富，逐漸出現(xiàn)了舒適型獨棟和度假公寓等。引入高品質的酒店管理公司。對于休閑度假物業(yè)來說，酒店

24、作了配套的功能，更重要的是承擔著提供休閑度假方式與度假品質的功能。鮮明的度假主題。春城高爾夫以亞洲最好的高爾夫球場吸引了大量的高爾夫運動的休閑度假人群；千島湖以打造長三角“迪拜”為目標，以稀缺的優(yōu)質景觀吸引了大量來此享受陽光、美景的休閑度假人群。修煉內功產品規(guī)劃項目總體規(guī)劃及產品配置修煉內功產品規(guī)劃一期別墅開發(fā)區(qū)域一期別墅開發(fā)區(qū)域二期別墅開發(fā)區(qū)域三期別墅開發(fā)區(qū)域四期二期別墅開發(fā)區(qū)域二期別墅開發(fā)區(qū)域30套別墅樣板區(qū)首期高爾夫球場二期高爾夫球場200套別墅開發(fā)區(qū)域溫泉度假酒店郁金香公園石像湖公園花溪商業(yè)街隨著項目發(fā)展演進，高爾夫球場、度假酒店、商業(yè)街、新郁金香公園等隨之呈現(xiàn)，項目逐步成熟，最終形成

25、一個高爾夫度假小鎮(zhèn)。修煉內功產品規(guī)劃產品類型生態(tài)景觀高爾夫石像湖、妙音湖森林別墅高爾夫別墅湖濱別墅住宅產品類型根據(jù)項目所依托價值點進行配置。修煉內功產品規(guī)劃森林別墅、景觀別墅修煉內功產品規(guī)劃高爾夫別墅修煉內功產品規(guī)劃湖濱別墅修煉內功產品規(guī)劃啟動期目標客群及產品定位修煉內功產品規(guī)劃 啟動期 中期 遠期本項目規(guī)模巨大，開發(fā)周期較長，隨著項目相關價值點和賣點不斷呈現(xiàn)，提供的生活方式不斷演進，初期和遠期的客群構成會發(fā)生相應變化：可呈現(xiàn)價值點目標客群升級后的石像湖公園接待中心升級改造的會所湖濱餐廳、咖啡廳等首期球場景觀成都休閑度假客群+投資客群首期高爾夫球會溫泉度假酒店風情商業(yè)街二期高爾夫球會郁金香公園

26、成都休閑度假客群+深度居家客群+投資客群成都休閑度假客群+深度居家客群+全國休閑度假客群產品用途第三居所為主第二居所為主，部分第一居所和第三居所第一居所和第二居所為主，部分第三居所修煉內功產品規(guī)劃項目空間距離與成都距離較遠，加之在啟動階段的生活配套相當缺乏，因此，將其作為“第一居所”推廣存在困難。啟動期主要是充分利用石像湖公園優(yōu)質的生態(tài)資源、可預見的高爾夫球場、依托湖邊商業(yè)配套所描繪的生活方式以及未來社區(qū)生活的預期，通過體驗式營銷來吸引成都地區(qū)的休閑度假客群。因此，啟動期住宅產品總體定位為：休閑度假景觀別墅修煉內功產品規(guī)劃啟動期目標客群主力客群：本地高端客戶 主要是企業(yè)中高層管理人員和私營主，

27、并且所受教育程度普遍很高。他們所追求的產品風格既要有傳統(tǒng)的美感，又要體現(xiàn)時代的科技與精神。次主力客群：按項目預定影響力大，須擴展到成都以外的全國性客戶 此部分客群為在外地的成都人或與成都有關系或往來的人士，以及游學返鄉(xiāng)歸來的海歸人士或從沿海西進發(fā)展的人士。修煉內功產品規(guī)劃主力客群特征客戶的職業(yè)以企業(yè)中高層管理人員及私營企業(yè)主為主,時間較為自由。喜好高爾夫運動。高爾夫運動是其主要的休閑度假和商務休閑方式之一。年齡3545歲職業(yè)私營業(yè)主、企業(yè)高管來源地以成都本地客戶為主，成都以外的客戶為輔行業(yè)以房地產行業(yè)的為主，其次是餐飲、娛樂，第三是建筑、建材業(yè)。家庭結構三口之家文化程度以本科和大專為主購買力在

28、高端客群中，屬于購買力偏低的部分，需求面積主要以經濟型別墅為主，對總價較為敏感修煉內功產品規(guī)劃置業(yè)用途（餅圖）以休閑度假和商務度假需求為主，并兼顧投資與居住需求。五成以上的客戶是作為度假用，其次是家人居住或者自己居住，作為投資用的比例占一成。修煉內功產品規(guī)劃消費心理分析居住的檔次性只是基本要求，而商務交往需求是第一考慮要素。項目的客群相對比較看重商務交往的功能，這與對別墅功能的度假性存在一定的共性又存在一定的沖突。對本案度假功能的認知主要來自于項目石象湖現(xiàn)有形象和空間距離問題。而商務交往作為其購買別墅的第一要素在一定程度上是可以弱化空間距離問題的。啟動期的度假功能應注重商務度假，從而弱化項目的

29、空間距離劣勢，提升項目別墅產品價值。修煉內功產品規(guī)劃驅動因素分析（餅狀圖）熱衷高爾夫運動保利集團品牌影響力優(yōu)質的資源環(huán)境良好的規(guī)劃遠景升值前景修煉內功產品規(guī)劃對產品主要的關注點從作為第三居所的家庭休閑度假客戶來看：要求擁有良好的資源環(huán)境，產品總價低；從投資客戶需求來看：其關注點在于具備良好的升值潛力，且總價不高；從企業(yè)會所性質的商務度假客戶來看：要求戶型面積較大，充分體現(xiàn)會客功能。修煉內功產品規(guī)劃戶 型 配 比 建 議 為保證項目快速銷售，提升區(qū)域認知度，首期以120-170的溫馨小獨棟別墅為主?？紤]到后期升級產品和商務休閑度假的需求，搭配部分400-500舒適享受別墅，以800 樹立項目價值

30、標桿。產品類別建筑面積戶型比例溫馨小獨棟別墅 120-170 90舒適享受型別墅400-5009豪華型別墅 800 以上1修煉內功產品規(guī)劃設計原則產品設計建議以目標客戶需求為導向。 產品設計緊緊圍繞目標客戶的心理訴求進行，提升項目關注度和價值點。以景觀利用最大化為核心。 “借景與造景并行”，充分利用景觀資源優(yōu)勢，將自然和人工景觀與建筑融為一體。修煉內功產品規(guī)劃啟動期住宅產品舒適享受型別墅豪華型別墅溫馨小獨棟別墅建筑排布建議建筑風格建議建筑單體設計建議修煉內功產品規(guī)劃建筑單體設計建議本案地處第三圈層，別墅發(fā)展方向并非開發(fā)作為第一居所的城市別墅 ，而是側重別墅的度假、休閑、商務等功能要求。因此，別

31、墅產品的設計需要適當增減和改變傳統(tǒng)戶型中的一些空間設計。注重室內外空間的有機融合。體現(xiàn)生活在風景中的感受，設計大面積室外空間和內外空間互動區(qū)，以實現(xiàn)室內外的有機結合。修煉內功產品規(guī)劃溫馨小獨棟別墅修煉內功產品規(guī)劃技術指標建議 功能空間指標范圍地上建筑面積120-170平米之間閣樓及露臺30-50平方米參鑒市場小獨棟別墅項目的各項技術指標，結合項目地塊屬性及度假別墅特質，我司認為，為了保證一定的庭院面積及私密性，本案小獨棟產品間的間距應保持在5-8米左右，局部組團內部間距可為3-5米。建筑單體設計建議修煉內功產品規(guī)劃首層的主要功能空間包括客廳、餐廳、廚房。基于度假別墅特質，大面積客廳必要性較強，

32、面積尺寸可局部放大，客廳的面寬需保證在4-4.5米以上。二層主要功能空間為臥室，由于業(yè)主多是周末及假期在此度過，臥室面積滿足其使用功能即可，尺寸可適當縮小，而數(shù)量盡量增多。由于受到面積的限制，應強調內外部空間的融合，通過合理的功能布局減少面積較小帶來的壓抑感，實現(xiàn)“小面積、大感受”的效果。戶型設計要點建議修煉內功產品規(guī)劃地上面積120-150平米左右分層功能空間面積（m2）總面積（m2）首層客廳30-4060-70餐廳、廚房20公共衛(wèi)生間5-10二層主臥室15-2060-70主臥衛(wèi)生間10次臥115-20次臥210-15公共衛(wèi)生間5戶型功能空間及尺寸修煉內功產品規(guī)劃內外空間互動大面積觀景窗社區(qū)

33、具有的優(yōu)質景觀環(huán)境及自身具有的獨立院落能夠為業(yè)主營造俱佳的觀景空間。因此，建議在客廳、主臥、餐廳等處多采用大面積的落地窗，以保障使用空間的采光和觀景效果。特質空間處理要點修煉內功產品規(guī)劃內外空間互動陽光露臺大面積的陽光露臺贈送，是別墅產品的重要賣點之一。陽光露臺一般靠近主臥設置或與主臥直接連接。修煉內功產品規(guī)劃戶型建議首層為客廳、餐廳、廚房等公共空間，客廳采用挑高設計。多面落地玻璃窗采光，窗外就是花園，打開窗戶，能感受到全方位的自然氣息。首 層落地觀景窗落地觀景窗廚房為配用，不占用大面積空間，與餐廳合并休閑廊道A 型修煉內功產品規(guī)劃 二樓是臥室區(qū)，利用客廳挑高形成一個錯層，向上的部分為主人區(qū)，

34、向下的部分為客臥區(qū)，主客臥相對獨立，私密性良好。二層陽光露臺A 型修煉內功產品規(guī)劃陽光露臺入戶前院二 層首 層 客廳、餐廳、廚房、書房等公共空間為調高平層，主臥和次臥組合為兩層。主臥和次臥組合為兩層。B 型首層公共空間樓梯二層臥室修煉內功產品規(guī)劃舒適享受型別墅修煉內功產品規(guī)劃舒適型別墅的建筑基地面積在200-250平米之間；首層的功能空間包括客廳、餐廳、家庭室、廚房、老人房，老人房可兼做客房使用。 基于度假別墅特質，大面積客廳必要性較強，面積尺寸可局部放大，客廳的面寬需保證在5米以上。二層功能空間為臥室，建議臥室數(shù)量為3-4個。作為休閑度假型別墅，臥房需體現(xiàn)舒適性，為每個臥室設置單獨衛(wèi)浴間，并

35、設置獨立主臥區(qū)。地下室的功能空間包括設備間、車庫、儲藏室、工人房、活動室、家庭影院等，地下室的采光根據(jù)基底的大小盡量采用下沉式庭院采光。舒適型別墅設計要點建議建筑單體設計建議修煉內功產品規(guī)劃戶型功能空間及尺寸地上面積300平米左右分層功能空間面積（m2）總面積（m2）首層門廳10200客廳80餐廳40家庭廳50公共衛(wèi)生間10書房25廚房25二層主臥區(qū)50-6080-100次臥115-20次臥210-15公共衛(wèi)生間5地下室健身房1590-100家庭影院25-35多功能廳20車庫20設備間10修煉內功產品規(guī)劃地上面積400平米左右分層功能空間面積（m2）總面積（m2）首層門廳10250客廳80餐廳

36、40家庭廳50公共衛(wèi)生間10書房25廚房25二層主臥區(qū)80150次臥125次臥220次臥320公共衛(wèi)生間5地下室健身房1090-100家庭影院30-40多功能廳20車庫20設備間10戶型功能空間及尺寸修煉內功產品規(guī)劃特質空間處理要點特質空間的處理除了運用小獨棟的元素，還需加強室內、室外空間的處理，以突出舒適感。適度的生活空間室外空間室內空間內外空間關系三重庭院、下沉庭院餐廳、地下室、主臥室區(qū)大面積觀景窗、露臺、雨廊等修煉內功產品規(guī)劃室外空間三重院落空間通過U型或者L型的建筑單體設計，巧妙地把庭院在空間劃分為三層：前院、側院和后院，產生了步移景換的效果，并保證了每個房間都可以擁有院景的效果。前院

37、側重裝飾性，是主要的庭院景觀展示面；側院是活動休閑空間，是業(yè)主室外休憩的主要場所；后院屬于業(yè)主的私人空間，可自由種植花草及滿足其他使用要求。前院側院后院修煉內功產品規(guī)劃室外空間下沉式庭院下沉式庭院，可增加室外空間的層次感。下沉式庭院通常為側院下沉，下沉面積20-30平方米，即可實現(xiàn)庭院效果。 修煉內功產品規(guī)劃室內空間客廳局部挑空客廳空間的挑高可提升視覺延伸感，提高客廳的開敞度。修煉內功產品規(guī)劃室內空間獨立主臥區(qū)主臥區(qū)是凸現(xiàn)別墅主人居住尊貴的區(qū)域，可將主臥區(qū)與其他功能間加以區(qū)隔，形成獨立的區(qū)域，保證主人的私密性及尊崇感。修煉內功產品規(guī)劃室內空間地下室空間利用可將一些私人愛好和家庭生活功能空間如影

38、音室、健身房移至地下空間。通過下沉庭院和采光天井，引入陽光，實現(xiàn)“地下空間、地上環(huán)境” 。由于地下室容易遭受濕氣的侵蝕，需要進行特殊的防潮處理。修煉內功產品規(guī)劃對于能夠購買獨棟別墅的消費群體而言，每個家庭基本都擁有一輛以上的私家車，因此車庫尤為重要。若車庫面積不夠，只能停放一輛車，則有可能會面臨車輛無處擺放的尷尬。建議舒適型別墅實行雙車位設計，設置于地下室。 車位修煉內功產品規(guī)劃內外空間互動風雨走廊、門廊增加過渡空間是別墅本質體現(xiàn)之一，尤其是進戶過渡空間，更是確保別墅私密，體現(xiàn)別墅尊嚴的重要空間形態(tài)。修煉內功產品規(guī)劃戶型建議 客廳、餐廳、家庭室分別位于內庭院的三側，使得主要的接待空間和家庭聚會空間都有至少兩個方向的景觀。 右側單獨的保姆房的入口設計增添了尊貴感。側院客廳家庭廳餐廳保姆房后院前院側院書房保姆入口首層車位修煉內功產品規(guī)劃二層下沉庭院一條走廊將二層所有的臥室連接起來地下室健身房修煉內功產品規(guī)劃豪華型別墅 修煉內功產品規(guī)劃8