二手房交易所涉及稅費

1、詳解北京市二手房交易所涉及 稅 費 吝冬 1目錄一、北京市二手房交易中涉及到的稅費 二、北京市二手房交易各個稅種的詳解三、北京市二手房交易稅費判斷三步走四、不同權(quán)屬二手房交易稅費繳納案例五、稅費專題（普通住宅、房屋年限）六、稅費附件2一、北京市二手房交易中涉及到的稅費共有八種：印花稅（包括交易印花稅、房產(chǎn)證印花稅）契 稅營業(yè)稅城市建設(shè)維護稅、教育費附加個人所得稅土地增值稅土地出讓金綜合地價款一般所說營業(yè)稅是這三者的合一31、買賣雙方各交什么稅？ 印花稅 買方 契 稅 土地出讓金 印花稅 營業(yè)稅 賣方 個人所得稅 土地增值稅 綜合地價款（經(jīng)濟適用房） 土地出讓金（按優(yōu)惠價或標準價購買） 42、一

2、般稅費、特殊稅費 印花稅 契 稅 營業(yè)稅 個 稅 土地增值稅 土地出讓金 已購公房特有 特殊稅費 綜合地價款 經(jīng)濟適用房特有 一般稅費5二、北京市二手房交易各個稅種的詳解1、印花稅2、契 稅3、營業(yè)稅4、個人所得稅5、土地增值稅6、土地出讓金7、綜合地價款61、印花稅1、稅種解析：印花稅是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受憑證征 收的一種稅，這里特指交易印花稅2、征稅對象：經(jīng)濟合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營業(yè)賬簿、權(quán)利、許可證 照和經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證 3、納稅人：買賣雙方4、稅率：0.05%5、征收范圍：所有二手房交易6、繳納印花稅的計算方式及案例 案例：高先生購買了一套李阿姨的二手房，總價為5

3、0萬元，高先生 及李阿姨需要分別繳納印花稅250元（5000000.05%=250） 房產(chǎn)證印花稅：每證5元；屬于市局房屋并已取得土地證的，房產(chǎn)證、土地證各5元印花稅共計10元；屬于貸款客戶需支付他項權(quán)利證印花5元。72、契稅 1、稅種解析：契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象， 向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。2、征稅對象：發(fā)生使用權(quán)轉(zhuǎn)移的土地和發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的房屋 3、納稅人：買方4、稅率：3%5、契稅優(yōu)惠政策 （1）土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土 地、房屋權(quán)屬的，其成交價格沒有超出土地、房屋補償費、安 置補助費的部分，免征契稅；（比如拆遷戶可免契稅）（2）城鎮(zhèn)

4、職工按規(guī)定第一次購買公有住房，免征契稅；（3）個人購買自用普通商品住房減半征收契稅；（4）居民上市出售已購公有住房前后一年內(nèi)新購各類商品房，按新 購商品房與出售已購公房成交價的差額計征契稅；（5）房屋交換價格相等的，免征契稅；交換價格不相等的，由多交 付方繳納款；（6）按繼承法規(guī)定的法定繼承人繼承房屋權(quán)屬，免征契稅（7）對于夫妻離婚，因財產(chǎn)分割涉及房屋所有權(quán)證變更登記，免征 契稅 。8北京市普通住宅及非普通住宅區(qū)分標準 由于普通住宅按1.5%征收，而非普通住宅按3%征收，因此，契稅繳納的關(guān)鍵是界定房屋是屬于普通住宅還是非普通住宅普通住宅需同時滿足三個條件，只要有一個條件不滿足，即為非普通住宅

5、1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；2、單套建筑面積在140（含）平方米以下；3、實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。比如二級土地平均交易價格為10592 元，1.2倍為12710.4 元二級廣安門內(nèi)大街-廣安門北濱河路-西二環(huán)護城河引水渠-三里河路-西直門外大街-北二環(huán)路-東直門北大街-東直門外斜街-東三環(huán)北路-東三環(huán)中路-通惠河-廣渠門北濱河路-廣渠門內(nèi)大街-珠市口東大街-珠市口西大街-騾馬市大街-廣安門內(nèi)大街；所圍地區(qū)除一級地價區(qū)外的地區(qū)及繁華邊界路段外側(cè)地區(qū)。9契稅案例 郭先生購買了一套位于東直門的二手商品房，面積70平米，總價81萬，單價11571元，容積率

6、2.5。郭先生需要繳納的契稅是多少呢？ 首先判斷是否是普通住宅： 1、該套房屋容積率高于1.0， 2、面積小于140平米； 3、在查詢土地級別價格后可得：東直門所屬的二級土地平均交易價格為10592元/平米，它的1.2倍為12710元。該套房產(chǎn)單價低于同級別土地上普通住宅平均交易價格的1.2倍。因此，該套房屋屬于普通住宅；郭先生需繳納契稅12150（811.5） 如果該套房屋成交總價為90萬元，單價相應(yīng)為12857元，高于12710元，那么則按非普通住宅計算； 應(yīng)繳納的契稅27000元（9000003%） 103、營業(yè)稅 1、稅種解析：營業(yè)稅是對有償提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn) 和銷售不動產(chǎn)的單

7、位和個人,就其營業(yè)收入額征收的一種 稅。2、征稅對象：提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn) 的營業(yè)額。3、納稅人：賣方4、稅率：5%營業(yè)稅沿革：2005年5月12日，七部委出臺了關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見 ，對個人購買住房不足年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅 ，2005年6月1日起執(zhí)行；2006年5月29日，建設(shè)部等九部門出臺了關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見 ，營業(yè)稅的征收年限從2年延長至5年，2006年6月1日起執(zhí)行。11營業(yè)稅征收范圍及優(yōu)惠政策5、征收范圍：從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手 交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個

8、 人購買普通 住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免 征營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易 的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征 收營業(yè)稅。6、優(yōu)惠政策：自2006年6月1日起，對個人購買普通住宅超過5 年（含）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅125.5%包含哪些稅？除了5%的營業(yè)稅，納稅人應(yīng)按照營業(yè)稅額繳納城市建設(shè)維護稅和教育費附加1、城市建設(shè)維護稅根據(jù)房產(chǎn)所在地區(qū)不同，稅率也不同 7%（城八區(qū)、門頭溝、燕山） 5%（郊區(qū)縣城鎮(zhèn)） 1%（其他）2、教育費附加稅稅率是3%比如朝陽區(qū)一套總價為50萬元的房產(chǎn)，需全額交納營業(yè)稅，城建及教育附加稅共505%7%+505%

9、3%=500.5%如果是昌平區(qū)的，則是505%5%+505%3%=500.4%13營業(yè)稅繳納計算方式及案例 計算方式：成交價5.5%或差額5.5%案例：1、產(chǎn)權(quán)證不滿5年的房屋交易，營業(yè)稅按成交價5.5%計算，其中產(chǎn)權(quán)證時間以取得房產(chǎn)證或契稅完稅證明為準，房屋包括普通住宅及非普通住宅。 比如張先生2003年4月購買了一套方莊的房產(chǎn)，2006年10月以60萬元的價格出售。張先生需繳納營業(yè)稅：605.5%=3.3萬元。2、產(chǎn)權(quán)證滿5年的非普通住宅交易，營業(yè)稅按差額5.5%計算。 比如王先生于2000年購買了一套房產(chǎn)，面積160平米，總價60萬元，2006年10月出售時，成交價為110萬元。由于該套

10、房產(chǎn)的面積大于140平米，屬于非普通住宅，因此交易時需按差價征收營業(yè)稅。王先生需要繳納的營業(yè)稅=（11060）5.5%=2.75萬元。 144、個人所得稅1、稅種解析：個人所得稅是對個人(自然人)取得的各項應(yīng)稅所得征收的一種稅，房屋出售所得也是應(yīng)稅所得之一2、征稅對象：財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得3、納稅人：賣方4、稅率：成交價的1%或差額的20%5、優(yōu)惠政策：（1）對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅 （2）對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或

11、部分退還納稅保證金15二手房交易個稅沿革早在1999年，財政部、國稅總局、建設(shè)部便聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知，詳細規(guī)定了個人所得稅征收原則和減免的條件。 2003年，北京市出臺了北京市關(guān)于個人出售住房征收個人所得稅有關(guān)問題的通知，但并未強制執(zhí)行。 2005年6月1日，北京市朝陽區(qū)在出臺規(guī)定，二手房只有完稅后才能辦理過戶手續(xù)。但不到1個月，朝陽地稅部門就取消了把交納個稅和過戶掛鉤的做法。 2005年10月初國稅總局再度拋出了“一站式”強制征收的156號文件，但最后還是不了了之。 2006年7月18日，國稅總局下發(fā)了關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知，

12、2006年8月1日開始執(zhí)行。16個稅征收方式及案例第一種計算方式：按核定稅率1%計算 案例1：蘭小姐于2006年9月出售了一套望京的房產(chǎn)，總價為70萬元，產(chǎn)權(quán)證時間為2003年。由于產(chǎn)權(quán)證時間未滿5年，需交納個稅，而對于納稅人未能提供完整、準確的有關(guān)憑證，不能正確計算應(yīng)納稅額的，可以采取核定征稅。核定征收率暫按1%執(zhí)行。即701%=0.7萬元。 17第二種計算方式：差額的20%計算公式為=（轉(zhuǎn)讓收入購房原值轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)交納的稅費 合理費用）20%購房原值：商品房購房原值是指購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費 轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅

13、、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。 合理費用是指：納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。 最高扣除限額：已購公有住房、經(jīng)濟適用房扣除限額為房屋原值的15%；商品房及其他住房扣除限額為房屋原值的10%18個稅案例 案例：2002年12月，趙先生在團結(jié)湖區(qū)域附近購買了一套商品住宅，商品建筑容積率為2.0，但該房屋面積為100平米，當(dāng)時購房價格為6500元/平米，則其房屋購買總價為65萬元，裝修費用花了5萬元。在購買此套房產(chǎn)時，趙先生首付了20萬，其余的45萬通過銀行貸款。2006年11月，趙先生將這套房產(chǎn)以9000元/平米出售給張小姐，出售總價為90萬。假

14、設(shè)截止出售時趙先生總共所還的貸款利息為4萬元，那么出售者趙先生應(yīng)該繳納的個人所得稅為多少呢？19個稅 =（900000-650000-9750-325-45000-3150-1350-450-50000-40000） 20% =19995 205、土地增值稅 1、稅種解析：土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物而就其增值部分征收的一種稅2、征收對象：增值部分3、納稅人：賣方4、稅率：1%或減除法定扣除項目金額后，按四級超率累進稅率征收5、優(yōu)惠政策：（1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除金額20% 免征（2）個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)

15、機 關(guān)申報核準，凡居住滿5年（含）以上，免征；滿3年（含）未滿5 年，減半征收；未滿3年，按規(guī)定計征（3）對個人擁有的普通住宅，在轉(zhuǎn)讓時免征土地增值稅（4）對個人之間互換居住住房的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)核準，可以免征土地增 值稅（5）將房屋產(chǎn)權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的，免征土地增 值稅21土地增值稅沿革按照1999年關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場稅收政策的通知 （京財稅19991201號）規(guī)定，對居民個人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅。同時，按照京地稅地2004368號文件規(guī)定，對個人轉(zhuǎn)讓居住滿三年未滿五年的非普通標準住宅，減半征收土地增值稅項目；2006年11月14日，北京地稅局出臺關(guān)于個

16、人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知（京地稅地2006456號），該文件對于個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅時扣除項目金額確認的相關(guān)問題進行了明確規(guī)定，并于2006年12月1日正式實施。 22土地增值稅繳納計算方式及案例 第一種方式：核定征收，按照轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額的1%征收率征收，這種模式類似于目前的個人所得稅征收方式。如成交價為50萬元，土地增值稅應(yīng)為5000001%=5000元第二種方式：減除法定扣除項目金額后，按四級超率累進稅率征收。其中又分兩種情形，一是能夠提供購房發(fā)票，二是不能夠提供發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機構(gòu)的評估報告 四級超率累進稅率（1）增值額未超過扣除項目金額50%部分，

17、稅率為30%（2）增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部 分，稅率為40%（3）增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部 分，稅率為50%（4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%23能夠提供原購房發(fā)票的土地增值稅案例 能夠提供購房發(fā)票的，可減除以下項目金額：（1）取得房地產(chǎn)時有效發(fā)票所載的金額（2）按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%的金額；（3）按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金；（4）取得房地產(chǎn)時所繳納的契稅。 案例：張先生于2004年以50萬元購買了一套房產(chǎn)，2006年12月將以70萬來出售。張先生能夠提供購

18、房發(fā)票，發(fā)票所載金額為50萬。 那么可扣除： （1）原值：500000； （2）加計金額：5000005%+500000（1+5%）5%=51250； （3）稅金：轉(zhuǎn)讓時繳納的營業(yè)稅：38500（7000005.5%）、個稅按 核定方式繳納為7000（7000001%）、印花稅350元。 （4）契稅為7500（5000001.5%）元，最后該套房屋的增值額為：70000050000051250750038500 7000350=95400元，未超過扣除項目金額50%，按照30%的稅率計算，9540030%=28620元 24能夠提供評估報告的土地增值稅計算方式 不能夠提供購房發(fā)票，但能夠提供房

19、地產(chǎn)評估機構(gòu)按照重置成本評估法，評定的房屋及建筑物價格評估報告的，扣除項目金額按以下標準確認： （1）取得國有土地使用權(quán)時所支付的金額證明（2）中介機構(gòu)評定的房屋及建筑物價格（不包括土地評估價 值），需經(jīng)地方主管稅務(wù)機關(guān)對評定的房屋及建筑物價 格進行確認；（3）按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和價格 評估費用。 256、土地出讓金 1、稅種解析：國家作為土地所有者將其一定年限的國有土地 使用權(quán)出讓給受讓人，并向受讓人收取的土地使用權(quán)價 格。是政府要收取的土地收益(地租)，即土地所有者出讓土 地使用權(quán)的交易價款。2、征收對象：再上市獲得土地使用權(quán)的已購公房3、納稅人：買方（無論是成本價

20、，還是優(yōu)惠價或標準價，買方都需要 按照1560建筑面積1%繳納土地出讓金）；賣方（所出售的房屋是當(dāng)初賣方以優(yōu)惠價或標準價購買 的，由賣方另外向原單位按1560建筑面積6%支付土地 出讓金）4、征收辦法：成本價按1560建筑面積1%繳納；優(yōu)惠價或 標準價按1560建筑面積6%繳納5、征收范圍：已購公房（再上市的已購公房轉(zhuǎn)手后，性質(zhì)變 為商品房）26土地出讓金繳納計算方式及案例 無論是成本價，還是優(yōu)惠價或標準價，買方都需要按照1560建筑面積1%繳納土地出讓金 案例：1991年，吳先生以成本價購買了一套六里橋的公房，面積為75平米，王先生于2006年9月將該房產(chǎn)售予方小姐，那么方小姐需要繳納土地出

21、讓金：1560751%=1170元。所出售的房屋是當(dāng)初賣方以優(yōu)惠價或標準價購買，由賣方另外向原單位按1560建筑面積6%支付土地出讓金 這是因為：成本價的產(chǎn)權(quán)證說明該房屋的使用、占有、處置的權(quán)利全部歸產(chǎn)權(quán)人所有，不需經(jīng)過原產(chǎn)權(quán)單位同意就可處置， 標準價的產(chǎn)權(quán)證說明該房屋的使用、占有權(quán)歸產(chǎn)權(quán)人所有，而在處置權(quán)和收益權(quán)上就受到很大的限制了；產(chǎn)權(quán)人通過向原產(chǎn)權(quán)單位補齊標準價和成本價的差額，將標準價變成成本價，就可以擁有房屋全部產(chǎn)權(quán)。277、綜合地價款 1、稅種解析：國家為照顧中低收入居民購房而實施優(yōu)惠措施，建造 經(jīng)濟適用房所用的土地是國家以劃撥方式無償給開發(fā)商使用的， 與已購公房所繳納的土地出讓金的

22、性質(zhì)相同2、征收對象：再上市交易經(jīng)濟適用房3、納稅人：賣方4、稅率：成交價的10%5、征收范圍：再上市交易的5年以上（以產(chǎn)權(quán)證或完稅證明準）、 并以市場價出售的經(jīng)濟適用房6、綜合地價款繳納計算方式及案例 案例：梁女士于2000年購買了一套回龍觀的經(jīng)濟適用房，面積為70平米，2006年11月以市場價32萬元出售，由于該套房產(chǎn)已滿5年，并按市場價出售，因此需交納成交價10%的綜合地價款， 即3210%=3.2萬元。28三、北京市二手房交易稅費判斷三步走 第一步：首先看房屋屬性，包括已購公房、二手商品房、經(jīng)濟適用房、央產(chǎn)房、回遷房 第二步：看房產(chǎn)證年限，是否超過5年； 第三步：看面積、單價、容積率，

23、判斷是否是普通住宅、面積是否超標。 29四、不同權(quán)屬二手房交易稅費繳納案例1、已購公房案例2、二手商品房案例3、經(jīng)濟適用房案例30已購公房交易雙方的稅費繳納明細表31已購公房交易雙方的稅費繳納明細表32已購公房稅費交易案例 2006年10月，程先生通過經(jīng)紀公司購買了一套吳小姐的房產(chǎn)，該套房產(chǎn)屬于已購公房，是吳小姐當(dāng)年以成本價購得。該套房屋面積為80平米，成交總價為64萬元，產(chǎn)權(quán)證下發(fā)時間為1991年。在此交易中，買賣雙方各需要繳納的稅費是多少？買方程先生：印花稅：6400000.05%=320元 契稅： 6400001.5%=9600元 土地出讓金：1560801%=1248元 稅費總額111

24、68元賣方吳小姐：印花稅：6400000.05%=320元33二手商品房的交易雙方稅費繳納明細表34二手商品房的交易雙方稅費繳納明細表35二手商品房稅費交易案例 2006年11月，高小姐通過經(jīng)紀公司購買了方先生位于利澤西園的一套二手商品房，產(chǎn)權(quán)證下發(fā)時間為2002年，小區(qū)容積率為1.2，房屋面積70平米，總價50萬元。那么高小姐和方先生在此次交易中需分別繳納哪些稅費？買方高小姐：該套房屋屬于面積小于140平米，容積率高于1.0，單價為7142元，低于望京區(qū)域土地平均交易價格的1.2倍（9498.8元），屬于普通住宅，契稅=5000001.5%=7500元；印花稅=5000000.05%=250

25、元。稅費總額為7750元。賣方方先生：印花稅250元；該套房屋產(chǎn)權(quán)證時間未滿5年，須繳納個稅、營業(yè)稅。個稅=5000001%=5000元；營業(yè)稅=5000005.5%=27500元，稅費總額為32750元。36二手經(jīng)濟適用房交易雙方稅費繳納明細表37二手經(jīng)濟適用房交易雙方稅費繳納明細表38經(jīng)濟適用房稅費交易案例 2006年11月，張小姐購買了一套商先生位于回龍觀的二手經(jīng)濟適用房，產(chǎn)權(quán)證下發(fā)時間為2000年，面積90平米，總價45萬元。那么在此次交易中，張小姐和商先生需要分別繳納的稅費共為多少？買方張小姐：印花稅：4500000.05%=225元， 契稅：4500001.5%=6750元 稅費總

26、額為6975元賣方商先生：印花稅：225元 綜合地價款：45000010%=45000元 稅費總額為45225元39五、稅費專題普通住宅標準的變化 2005年的國八條中，要求普通住宅應(yīng)同時滿足“住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下”的條件，同時表示，允許單套建筑面積和價格標準適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。 隨后，各地相繼公布了本地區(qū)普通住宅標準，北京、上海均以建筑面積140平方米以下為標準，深圳等少部分城市選擇了上浮20%的上限，以144平方米為標準。北京和深圳都在今年5、6月間再次發(fā)布了

27、新的普通住標準 。六類具有保障性性質(zhì)的房產(chǎn) 首次上市交易的已購公房、危改回遷房、合作社集資建設(shè)住房、安居房、康居房、綠化隔離地區(qū)農(nóng)民安置住房等具有保障性質(zhì)的住房，均視同普通住房。不過個人購買不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時仍要按售房收入的全額來征收營業(yè)稅。購房時間的確認。二手商品房和經(jīng)濟適用房的購房時間認定按照產(chǎn)權(quán)證時間或契稅完稅憑證時間為準；首次上市交易的已購公房等六類具有保障性質(zhì)的住房購房時間認定，可憑原購房發(fā)票或合法付款票據(jù)證明的第一筆購房款交納時間作為購房時間。 40普通住宅和非普通住宅的劃分對稅費的影響 普通住宅與非普通住宅的劃分，影響到契稅、營業(yè)稅、土地增值稅的繳納（1）契稅：普通住宅按

28、成交價1.5%繳納，非普通住宅按成交 的 3%繳納。（2）營業(yè)稅：5年以外出售的普通住宅不用征收營業(yè)稅，而5 年以外的非普通住宅需要按買入賣出的差額征收營業(yè) 稅，稅率為5.5%。（3）土地增值稅 ：412、關(guān)于房屋年限的界定5年 年限影響到營業(yè)稅、個稅、綜合地價款的繳納額（可能還影響到土地增值稅）1、產(chǎn)權(quán)證不滿5年的房屋交易，需繳納營業(yè)稅及個稅2、產(chǎn)權(quán)證滿5年的房屋交易，非普通住宅需要按差額繳納營業(yè) 稅；如果是產(chǎn)權(quán)證滿5年的經(jīng)濟適用房再上市交易，需要繳 納綜合地價款3、土地增值稅 3年42六、附件附1：2006年北京市不同級別土地平均交易價格附2：北京市基準地價級別劃分范圍附3：2006年10

29、月1日起執(zhí)行的北京市二手房交易最低計稅價附4：2006年北京市各區(qū)縣稅費繳納程序附5：土地增值稅的四級超率累進稅率附6：關(guān)于央產(chǎn)房、經(jīng)濟適用房面積超標的處理 附7：關(guān)于境外人士在京購買二手房相關(guān)事項 43附1：2006年北京市不同級別土地平均交易價格44附2：北京市基準地價級別劃分范圍 根據(jù)2002年12月4日北京市人民政府京政32號公布的北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準地價的通知，北京市居住用途的基準地價級別范圍分為十級。一級西單北大街-西四南大街-西四北大街-地安門西大街-地安門東大街-張自忠路-東四北大街-東四南大街-東單北大街-崇文門內(nèi)大街-崇文門西大街-前門東大街-前

30、門西大街-宣武門東大街-宣武門內(nèi)大街-西單北大街；所圍地區(qū)及繁華邊界路段外側(cè)地區(qū)。二級廣安門內(nèi)大街-廣安門北濱河路-西二環(huán)護城河引水渠-三里河路-西直門外大街-北二環(huán)路-東直門北大街-東直門外斜街-東三環(huán)北路-東三環(huán)中路-通惠河-廣渠門北濱河路-廣渠門內(nèi)大街-珠市口東大街-珠市口西大街-騾馬市大街-廣安門內(nèi)大街；所圍地區(qū)除一級地價區(qū)外的地區(qū)及繁華邊界路段外側(cè)地區(qū)。45三級勁松路-廣渠門南濱河路-方莊路-群星路-蒲黃榆路-永定門東濱河路-永定門西濱河路-右安門東濱河路-右安門西濱河路-麗澤路-蓮花河-西三環(huán)中路-太平東路-萬壽路-永定河引水渠-西翠路-八里莊路-藍靛廠路-藍靛廠北路-北四環(huán)西路-

31、萬泉河路-圓明園路-清華西路-中關(guān)村北大街-成府路-志新路-八達嶺高速路-北四環(huán)中路-北辰東路-大屯路-北苑路-北四環(huán)東路-惠新西街-櫻花園西街-北三環(huán)東路-西壩河-霄云里南街延長線至亮馬橋路-棗營路-朝陽公園西路-農(nóng)展館南路-甜水園西街-金臺路-西大望路-建國路-金臺西路南延長線-京秦鐵路-東三環(huán)中路-東三環(huán)南路-勁松路；所圍地區(qū)除一、二級地價區(qū)外的地區(qū)及繁華邊界路段外側(cè)地區(qū)。四級1.西四環(huán)中路-北太平路-永定路及其北延長線-杏石口路-旱河路-閔莊路-西五環(huán)北路-香山路-北五環(huán)西路-中關(guān)村北大街-林業(yè)大學(xué)北路西延長線-雙清路-清華東路-大屯路-北小河-小營路北延長線-小營北路-關(guān)莊路-北四環(huán)

32、東路-東四環(huán)北路-東四環(huán)中路-朝陽路-十里堡路南側(cè)延長線-通惠河-西大望路-松榆南路-武圣路南延長線-周莊路-南三環(huán)東路-南三環(huán)中路-南三環(huán)西路-菜戶營南路-蓮花河-涼水河西延線-西三環(huán)南路-西三環(huán)中路-蓮花池西路-蓮花河-西四環(huán)中路；所圍地區(qū)除一至三級地價區(qū)外的地區(qū)及繁華邊界路段外側(cè)地區(qū)。 2.望京地區(qū)（望京西路-湖光北街-宏泰西街-宏泰東街）。 3.酒仙橋地區(qū)。 46五級1.北五環(huán)中路-北五環(huán)東路-東五環(huán)北路-東五環(huán)中路-京秦鐵路-東四環(huán)中路-東四環(huán)南路-南四環(huán)東路-南四環(huán)中路-南四環(huán)西路-西四環(huán)南路-豐臺西路-程莊路-小屯路-吳家村路-八寶山南路-魯谷路西段-西五環(huán)中路-香山南路-香山腳

33、下-東馬連洼北路-上地三街-小營西路-北五環(huán)中路；所圍地區(qū)除一至四級地價區(qū)外的地區(qū)及繁華邊界路段外側(cè)地區(qū)。 2.清河居住小區(qū)。上地高科技園區(qū)、國家級軟件園區(qū)。北苑居住小區(qū)。 六級1.朝陽、海淀、石景山區(qū)除一至五級地價區(qū)以外的地區(qū)。 2.豐臺區(qū)永定河以東除一至五級地價區(qū)以外的地區(qū)。 3.通州區(qū)人民政府所在地中心區(qū)。4.大興區(qū)人民政府所在地中心區(qū)及西紅門鎮(zhèn)、亦莊鎮(zhèn)、舊宮鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)。 5.昌平區(qū)人民政府所在地中心區(qū)及龍城花園、回南路、太平莊以南地區(qū)。 6.順義區(qū)人民政府所在地中心區(qū)及天竺地區(qū)、后沙峪鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)。47七級1.豐臺區(qū)永定河以西地區(qū)。 2.昌平、順義、通州、大興區(qū)人民政府所在地建成

34、區(qū)除六級地價區(qū)外的地區(qū)。 八級1.房山、門頭溝、懷柔、平谷區(qū)人民政府所在地建成區(qū)。 2.密云、延慶縣縣城建成區(qū)。 3.規(guī)劃市區(qū)外除五至七級地價區(qū)外的市級開發(fā)區(qū)和主要建制鎮(zhèn)。九級市域范圍內(nèi)，除一至八級地價區(qū)外的平原地區(qū)。十級市域范圍內(nèi)，除一至九級地價區(qū)外的其他地區(qū)。48附3：2006.10.1起執(zhí)行的北京市二手房交易最低計稅價 2006年7月10日，北京市地稅局發(fā)布的關(guān)于調(diào)整二手房交易計稅價的通知是北京市二手房交易最新的計稅價格。并于2006年10月1日起執(zhí)行1、對于二手房交易涉及稅收的計稅價格，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)以房屋交易雙方簽訂的房屋買賣合同（協(xié)議）中確定的成交價格為依據(jù)，但對于成交價格低于二手房交

35、易最低計稅價格且無正當(dāng)理由的，均以此最低計稅價格作為核定征收稅款的基數(shù)2、對于不同類別的房地產(chǎn)，按不同建成年代、不同樓層、不同房屋類型進行相應(yīng)系數(shù)修正，以修正后的價格作為計稅價格征收稅款 3、二手房交易最低計稅價格由北京市地方稅務(wù)局根據(jù)北京市房地產(chǎn)市場交易情況不定期進行調(diào)整 49二手房交易最低計稅價格的計算公式通知劃分了6大房地產(chǎn)類別，分別是：1、二手商品住房，比如酒仙橋地區(qū)二手商品房的基準價格為5555元/；2、特殊二手商品住房，比如榮尊堡基準價格為15729元/，3、再上市的已購公房，比如月壇地區(qū)已購公房基準價格為7798元/4、再上市的經(jīng)濟適用房，比如回龍觀再上市經(jīng)濟適用房基準價格為39

36、17元/5、二手辦公用房，比如東城二手辦公用房基準價格為13212元/6、二手商業(yè)用房，比如東城二手商業(yè)用房基準價格為14680元/二手房交易最低計稅價格的計算公式為：計稅價格=各類房地產(chǎn)的基準價格建成年代修正系數(shù)樓層 修正系數(shù)房型修正系數(shù)50 案例：內(nèi)網(wǎng)上房源號00070967的一套已購公房，建筑年代1995年，7/16，樓型為高層。查詢通知規(guī)定得知：修正指數(shù)為91-95年的修正系數(shù)為100%，1120樓層每下降1層，修正系數(shù)下調(diào)1，7/16的修正系數(shù)為92%，東城的平房房型修正系數(shù)為120%，另外，安定門外地區(qū)二手房基準價格為7413元/，因此，計算出此套房屋最低計稅價格為8183元/。要

37、是這套房屋交易時低于8183元/且無正當(dāng)理由的，那么則按8183元/作為核定征收稅款的基礎(chǔ)。該套房屋最低計稅價=7413100%92%120%=818351系數(shù)舉例：1、建成年代修正系數(shù)二手商品住房年代修正系數(shù)：二手商品住房的基準房屋建成年代標準為20002002年建設(shè)，因此設(shè)定20002002年建設(shè)房屋的基礎(chǔ)指數(shù)為100，其他年代建設(shè)的房屋修正系數(shù)見下表。 522、樓層的修正系數(shù) 樓型為高層的樓層修正：高層是指總層數(shù)在七層以上樓房 二手住房的基準房屋標準為高層的次頂層，因此設(shè)定次頂層的基礎(chǔ)指數(shù)為100，其他樓層修正系數(shù)情況如下：由次頂層開始，21層及以上樓層每下降1層，修正系數(shù)下調(diào)8；112

38、0樓層每下降1層，修正系數(shù)下調(diào)1；10層及以下樓層每下降1層，修正系數(shù)下調(diào)1.5；頂層的修正系數(shù)為95。公式：交易房屋計稅價格基準價格18（或1或1.5）（次頂層數(shù)本樓層數(shù)）3、房型修正系數(shù)（1）平房的修正系數(shù) 東城、西城、崇文、宣武區(qū)平房的修正系數(shù)為120。其他區(qū)域的平房不作房型修正。計算公式：平房交易計稅價格基準價格120（2）地下室的修正系數(shù)53附4：2006年北京市各區(qū)縣稅費繳納程序 北京市二手房交易中所涉及的各種稅費繳納順序基本一致。以朝陽區(qū)為例，朝陽區(qū)地稅局位于朝陽區(qū)石佛營東里128號院3號樓（炫特區(qū)北側(cè)口內(nèi)）。 買賣雙方先在二層填寫個人銷售已購公房營業(yè)稅費申報核定表(代開發(fā)票申請表)，經(jīng)審核后，交納契稅，同時地稅代開發(fā)票，如果涉及個稅、營業(yè)稅，也在同一窗口繳納。交納方式為刷卡(必須是有效銀聯(lián)卡)； 然后買賣雙方來到一層，填寫房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登表，交納印花稅；如果是再上市的已購公房，則