論大型社區(qū)的運作管理方法

1、論大型社區(qū)的運作管理方法從招商海月花園到卓越蔚藍海岸的相繼推出，一路引爆深圳蛇口后 海樓市，大型住宅項目的標準化模式已就逐見雛形。在隨后的這幾年里， 各種檔次的大型社區(qū)有如雨后春筍般不斷推出來，如招商地產(chǎn)的陽光帶. 海濱城，半山海景蘭溪谷，中信紅樹灣，卓越淺水灣等等。而如何有 效的管理好大型社區(qū)，是我們物業(yè)管理行業(yè)更應關注的重點。對曾經(jīng)是招商物業(yè)人的我，我還是喜歡引用招商物業(yè)的一些管理概 念與模式，在這里不妨與大家一起探討探討！大型社區(qū)的物業(yè)管理模式一、“3+2”特色管理。即“三種文化建設”和“雙健康服務”。三種文化 建設首先是創(chuàng)辦社區(qū)簡報或局域網(wǎng)。社區(qū)簡報及局域網(wǎng)的創(chuàng)辦，為業(yè)主 和物管單位搭

2、建了一個溝通和交流的平臺。物管單位可利用簡報宣傳物 業(yè)管理工作和法律法規(guī)，解答業(yè)主疑難和疑問，避免雙方因為溝通不及 時造成的矛盾沖突。二是建立中小學德育教育基地。鑒于大型社區(qū)內(nèi)孩 子數(shù)量多，考慮到家長對孩子課外活動的擔憂，物管單位積極與社區(qū)周 邊中小學聯(lián)合建立中小學德育教育基地，它的建立給少先隊的社會化工 作提供了廣闊的空間，也給物業(yè)管理注入了新的內(nèi)涵，同時，給家庭、 學校、社會帶來了良好的社會效益。譬如招商海月花園被南山區(qū)教委命 名為中小學德育教育基地就是最好的證明。三是老年人休閑健身組織。 大型社區(qū)的另一個人群特征是老年人數(shù)量多。招商物業(yè)在海月花園成熟 組建了的老年舞蹈隊、合唱隊、晨練隊、

3、老年義務協(xié)管員以及老年協(xié)會 等，大大豐富了小區(qū)老年人的業(yè)余生活，同時也為小區(qū)的物業(yè)管理增添 了新活力。“雙健康”服務包括：一是房屋健康檔案。從業(yè)主入伙驗收到裝修審 批，以及整個裝修過程的跟蹤記錄、入住以后的各項房屋檢查、維修處 理等建立詳細的（以戶為單位的獨立）檔案資料，為業(yè)主以后房屋養(yǎng)護 奠定基礎。二是家庭健康檔案。招商海月花園與蛇口聯(lián)合醫(yī)院共同成立 了社區(qū)健康服務中心，在業(yè)主入伙時就為業(yè)主建立家庭醫(yī)療健康檔案， 對業(yè)主的身體狀況進行跟蹤服務，使業(yè)主們小病不出門，極大地方便了 業(yè)主的生活。目前已建立小區(qū)業(yè)主健康檔案四千余份。二、在全體員工中開展“我與業(yè)主交朋友”活動，增進與業(yè)主的感情 與溝通

4、。結合大型社區(qū)的實際物業(yè)管理服務情況，以點帶面的方式開展 活動，形式可多樣。如：每棟有保安員24小時服務，每個保安員（包括 門崗、巡邏崗）與10個業(yè)主交朋友，照此進行，可以覆蓋整個小區(qū)的業(yè) 主；其他部門，如客服部、維修部、售后服務部，與業(yè)主主動溝通的機 會更多，就應該更主動地與業(yè)主交朋友，把實際上的雇傭關系變成朋友 關系，創(chuàng)造一個完美和諧的社區(qū)環(huán)境。三、提倡“兩前三早”的工作原則（提前預見、提前處理、早發(fā)現(xiàn)、 早溝通、早解決）。在以往經(jīng)驗基礎上，物管單位可以自施工設計階段 開始，從物業(yè)管理的角度和業(yè)主的使用角度向地產(chǎn)項目部提出合理化的 改進建議，盡可能地將入伙后可能出現(xiàn)的工程問題消滅在萌芽狀態(tài)

5、，做 到提前預見、提前處理；在日常工作中做到“早發(fā)現(xiàn)、早溝通、早解決”， 對符合建筑規(guī)范但在日常使用中會引起投訴或?qū)ξ飿I(yè)管理使用不當?shù)?工程設計，及時提出工程更改建議，以書面形式及時與地產(chǎn)項目部進行 溝通，并跟蹤記錄結果。四、在物業(yè)管理過程中“提倡做一個揀煙頭的人”。強調(diào)所有物管人 員親歷親為，以榜樣帶行動，這在大型社區(qū)的管理中尤為重要。雖然每 個員工都有固定的工作崗位和工作內(nèi)容，但是也同時要求每個員工兼有 其他的工作職責，充分體現(xiàn)“人人都是清潔員、人人都是保安員、人人 都是管理員”的管理理念，尤其強調(diào)榜樣的作用，從領導到員工，每個 人都要以身作則，工作中沖在前面，樹立員工榜樣，同時鼓勵對榜樣的 宣傳和獎勵，擴大影響，帶動其他員工的工作積極性。提倡做一個揀煙 頭的人，目標只有一個，就是用集體的力量創(chuàng)造一個高效、完善、互補 的工作環(huán)境。五、建立以監(jiān)控室為樞紐、各部門支援的管理體系。引進高素質(zhì)人 員建立管理處指揮中心，24小時為業(yè)主提供服務，擴大指揮調(diào)度功能， 包括信息收集、發(fā)布、傳遞、消防監(jiān)控指揮、突發(fā)事件處理的人員調(diào)動 等，負責第一時間把信息傳達到管理處各部門各班組，并負責跟蹤、檢 驗，以爭取和達到“用戶完全滿意”的管理服務目標。大型社區(qū)的發(fā)展和建造如日中天，人們對大型社區(qū)的親瞇也是有目 共睹