榮泰和金水灣城市花園房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告

1、所 長: 楊德民主 管 院 長: 胡朝志總 工 程 師: 尹衛(wèi)紅市政四所所長所: 陳永信市政四所副所長: 陳利萍主 任 工 程 師: 平玉峰工 程 負(fù) 責(zé) 人: 平玉峰項 目 組 成 員: 平玉峰 姚學(xué)同 李靜豪 陳利萍 劉朝霞 馮 偉 楊崇慧 藤本宗弘證書編號:市政公用行業(yè)甲級037003-sj目 錄前序說明一、 總 論二、 市場預(yù)測三、 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案四、 選址方案五、 節(jié)能節(jié)水措施六、 環(huán)境影響評價七、 勞動安全衛(wèi)生與消防八、 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置九、 項目實施進(jìn)度十、 投資估算十一、 融資方案十二、 財務(wù)評價十三、 社會評價十四、 風(fēng)險分析十五、 研究結(jié)論與建議十六、 組員評價十

2、七、 附 件前 序 說 明河南省城市規(guī)劃設(shè)計研究院在地產(chǎn)領(lǐng)域有著自己獨特的行業(yè)經(jīng)驗，針對該項目，發(fā)表點自己的看法和見解。房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究是在投資決策之前對擬開發(fā)的項目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)評價方法，得出一系列評價指標(biāo)，以最終確定該項目是否可行的綜合研究。 一般來說，可行性研究是以市場供需為立足點，以資源投入為限度，以科學(xué)方法為手段，以系列評價指標(biāo)為結(jié)果。從房地產(chǎn)項目開發(fā)的實際情況來看，單從建筑施工技術(shù)上講，一般不存在一時無法突破的重大難點，無論是大跨度橋梁，還是超高層建筑；可見，關(guān)鍵在于投資的回報，即能否取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益，并兼顧社會效益和環(huán)境效益。一個房地產(chǎn)

3、項目在實施之前，都必須進(jìn)行投資可行性分析。在該階段，可行性分析所要解決的特定項目成功的可能性問題。當(dāng)然，一個投資方案有成功的可能性，或者說其是可行的，也并不意味著該項目是合適的。常態(tài)下，可行性分析要研究的不僅僅是一個方案，而是同時研究多個方案，有時幾個方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力，要在多個可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎(chǔ)上，綜合考慮市場、資金、風(fēng)險等各方面的問題，綜合評價、合理取舍。該可行性研究報告，至少能為您回答如下三個問題：（1）、該項目是可行的還是不可行的；（2）、如果可行，可行到什么程度；（3）、如果投資，可能遇到的最壞的情況是什么，對此應(yīng)作什么

4、后續(xù)安排。本房地產(chǎn)投資可行性研究主要著重從項目總論、項目背景、市場研究、項目研究、投資估算、開發(fā)進(jìn)度、資源供給、財務(wù)評價（投資回收期、利潤率等）、綜合評估等諸方面來整體論證該項目的可行性。一、總 論一市場背景及經(jīng)濟(jì)發(fā)展動態(tài) 鄭州新區(qū)崛起，城市焦點加速東移、東擴(kuò),鄭汴一體化、鄭汴產(chǎn)業(yè)帶、鄭汴快速物流這些城市發(fā)展的戰(zhàn)略措施，都在帶動著中牟白沙的發(fā)展，鄭汴一體化的核心前沿在白沙。白沙組團(tuán)是鄭州新區(qū)的重要組成部分，處在鄭汴融城的關(guān)鍵節(jié)點上。也讓房地產(chǎn)企業(yè)不約而同地“盯”上了中牟白沙組團(tuán)這塊投資熱土。白沙鎮(zhèn)地處古黃河沖積平原，西與鄭州的莆田、祭城接壤，地勢平坦，土壤肥沃。屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候區(qū)。四季分

5、明、無霜期長，雨量集中、日照充足，年平均氣溫13.7，一月氣溫最低，年均1.4，七月最高，年均27.1。年平均降水量634.3毫米，無霜期200229天，日照平均2368.5小時，日照率為54。目前，大鄭州新區(qū)雛形正在快速顯現(xiàn)，而離鄭州城東最近的白沙組團(tuán)，無疑將成最大受益者，讓中牟的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步入了前所未有的“黃金時代”。隨著鄭汴一體化的加快，白沙成了眾多房地產(chǎn)企業(yè)角逐的焦點，而恒通、鄭東新世界、寬等樓盤的開發(fā)就搶了大鄭東新區(qū)的先機(jī)，感受白沙組團(tuán)房價一漲再漲的快感。河南地產(chǎn)界巨頭建業(yè)住宅集團(tuán)（中國）在中牟縣白沙鎮(zhèn)囤積了多畝地用于住宅項目開發(fā)，聞名全國的房地產(chǎn)巨鱷廣東碧桂園，在中牟投資開發(fā)多畝

6、地，作為其進(jìn)軍河南的第一個項目，恒大也拿下了畝地蓄勢待發(fā)，這些足以證明這些觸角敏銳的地產(chǎn)巨鱷已經(jīng)在中牟積極備戰(zhàn)。發(fā)展空間、價格優(yōu)勢、生態(tài)優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢、連通繁華與靜謐鄭汴商都大道、鄭開大道、中央快速物流大道、新107等“三橫六縱”立體交通優(yōu)勢成為中牟系列樓盤的核心賣點，這也成為鄭州購房者選擇中牟樓盤的重要原因。 鄭州榮泰和置業(yè)在鄭州新區(qū)白沙組團(tuán)中建設(shè)高檔住宅社區(qū)是必然趨勢。項目提出的理由與過程:房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)）是我國新的經(jīng)濟(jì)增長點，發(fā)展

7、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動一系列行業(yè)發(fā)展。從市場表現(xiàn)看，盡管白沙板塊房價目前為每平方米3000元以上，但相對于鄭東新區(qū)六七千元的水平，該板塊當(dāng)下還處于“洼地”，隨著各項基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的完善，尤其是鄭汴產(chǎn)業(yè)帶大工業(yè)項目的建設(shè)，白沙組團(tuán)的輪廓與新面貌將日漸清晰，一個交通便利、生態(tài)良好、文化氣息濃郁的現(xiàn)代化“小衛(wèi)星城”，將呈現(xiàn)在世人面前，其未來價值也將進(jìn)一步提升。因此，鄭州榮泰和置業(yè)在白沙這塊熱土上決定規(guī)劃、開發(fā)“金水灣城市花園”?！敖鹚疄吵鞘谢▓@”選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，等項目實施后，將極大改善白沙城區(qū)和引黃干渠兩岸的面貌。白沙鎮(zhèn)簡介：中牟縣白沙鎮(zhèn)位于中牟縣城與鄭州市區(qū)之間，總面積66平方公里，轄23個

8、行政村，36個自然村，現(xiàn)有人口4萬人。史載，白沙古屬豫州之中，鄰莆田大澤，澤枯而沙出，滿地潔白，因此而得名-白沙。 白沙自古就為交通要沖，重要驛站,同時又作為盛極一時的內(nèi)河水運(yùn)的水陸碼頭，使白沙成了中原腹地的商品集散地，車水馬龍，舟輯船艫相接，富商巨賈云集。在白沙的歷史上不僅出現(xiàn)過“清明上河圖”般的繁榮景象，同時也先后涌現(xiàn)出了一批名載史冊的匡世奇才、志士仁人。最為著名的有列子的作者列御寇，民族英雄史可法。昔日的擁有蘊(yùn)積了今天的輝煌。白沙鎮(zhèn)被稱為“中州名鎮(zhèn)”是當(dāng)之無愧的。 白沙是中牟縣的“西大門”，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯。近幾年，白沙鎮(zhèn)圍繞“富民強(qiáng)鎮(zhèn)”的總目標(biāo)，充分發(fā)揮近郊和區(qū)位優(yōu)勢，經(jīng)濟(jì)建設(shè)和

9、社會各項事業(yè)發(fā)展迅速，已形成三個區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶。隴海鐵路以南已初步形成了千畝特種養(yǎng)殖、種植基地；北部灌區(qū)以發(fā)展高效農(nóng)業(yè)為主，形成了以蔬菜日光溫室、全光照西瓜溫室、食用菌大棚、百合種植園、蓮菜種植等為主的高效農(nóng)業(yè)示范區(qū)，全鎮(zhèn)年產(chǎn)各類新鮮蔬菜4萬噸，已成為鄭州市重要的蔬菜供應(yīng)基地之一；中部鎮(zhèn)區(qū)沿310國道為軸線向兩側(cè)輻射以工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)為主。 小城鎮(zhèn)建設(shè)初具規(guī)模。先后建成了2平方公里的工業(yè)區(qū)和1平方公里的商貿(mào)區(qū)，道路、電力、通訊、給排水等基礎(chǔ)設(shè)施齊全，改善了投資環(huán)境，樹立了良好的形象。先后被命名為“中州名鎮(zhèn)”?！班l(xiāng)鎮(zhèn)之星”稱號，并被確定為“河南省小城鎮(zhèn)建設(shè)試點鎮(zhèn)”和中牟縣唯一的“鄭州市改革發(fā)展建設(shè)

10、綜合試點鎮(zhèn)”。 工業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展迅速。近幾年來，白沙鎮(zhèn)除加強(qiáng)對鎮(zhèn)辦企業(yè)的經(jīng)營管理外，通過改善投資環(huán)境加大招商引資力度，主動出擊，廣交朋友，借船下海，借雞下蛋，先后引進(jìn)了河南省三苑公司植物油廠，河南省服裝公司包裝廠，鄭州市金水花園包裝材料廠，福日鋼廠（福建投資），河南省煤炭廳立源包裝材料廠（豫港合資），河南亞神集團(tuán)蒂諾達(dá)紙箱廠，旅游化工物資公司，東正磨料磨具廠，鄭州市獸藥廠及河南省天同公司，河南省中懷公司種植基地等一大批外來投資項目，總投資近2億元。逐步形成了造紙、化工、制藥、包裝、建材、食品、服裝等門類齊全的企業(yè)發(fā)展格局。隨著鄭州市建設(shè)的東擴(kuò)和中牟汽車城建設(shè)的西移，白沙鎮(zhèn)已成為鄭州市以東最具

11、活力的投資發(fā)展熱點之一。規(guī)劃區(qū)內(nèi)鐵路、高速公路、107國道、鄭開大道、鄭汴物流快速路等構(gòu)成“井”字框架多個干道在此交匯，距新鄭機(jī)場數(shù)十公里、距鄭東高鐵站僅十公里，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢顯著?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)。近年來，白沙基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)獲得快速發(fā)展，供水、供電、供氣及道路建設(shè)均能滿足市場需求。建設(shè)項目周邊市政配套設(shè)施完備、良好。能源供應(yīng)充足。境內(nèi)有裝機(jī)大容量新區(qū)熱電廠一座、變電站數(shù)座，年供電量足可滿足用戶需要。境內(nèi)供水、供氣網(wǎng)絡(luò)可滿足任何企業(yè)用水、用氣需求。產(chǎn)業(yè)聚集優(yōu)勢明顯。改革開放以來，中牟白沙工業(yè)經(jīng)濟(jì)得到長足發(fā)展，目前已形成食品加工、飼料、醫(yī)藥化工、彩印包裝、電線電纜、地方建材、等產(chǎn)業(yè)為支柱的較為完整

12、的工業(yè)體系。白沙工業(yè)集中區(qū)已初具規(guī)模，且規(guī)劃理念超前，規(guī)模宏大，已實現(xiàn)“六通一平”，有數(shù)十家超千萬元企業(yè)入駐。政策優(yōu)惠，環(huán)境寬松。為擴(kuò)大招商引資規(guī)模，使客商投資放心，經(jīng)營舒心，賺錢開心，中牟相繼出臺了中牟縣鼓勵外商投資優(yōu)惠辦法、中牟縣招商引資優(yōu)惠政策等一系列優(yōu)惠政策和治理、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境的措施，在土地、財稅、收費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套、資產(chǎn)出讓等方面給予減免優(yōu)惠?？h政府成立了行政便民服務(wù)中心，簡化辦事程序，實行一站式審批，一條龍服務(wù)。對外商投資企業(yè)實行掛牌保護(hù)，封閉運(yùn)行，不經(jīng)縣政府批準(zhǔn)，任何單位和個人不得對企業(yè)檢查、攤派、收費(fèi)。二.項目背景1.項目名稱:“金水灣城市花園”2.承辦單位概況：鄭州榮泰和

13、置業(yè)，是經(jīng)河南省工商行政管理局批準(zhǔn)，在鄭州市工商行政管理局正式登記注冊的置業(yè)。公司致力于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。公司地址坐落在鄭州市金水區(qū)鄭花路65號。企業(yè)從創(chuàng)立那天起便以“肩負(fù)天下、追求卓越”為己任，以“繁榮、安泰、和諧”的核心價值觀為導(dǎo)向。具有極強(qiáng)的歷史使命感和強(qiáng)大的社會責(zé)任感。立足中原大地，我們傾注滿腔的熱情去做每一個項目，以專業(yè)的經(jīng)驗，秉承“用心去做”的一貫宗旨，鑄造客戶滿意的精品工程。鄭州榮泰和置業(yè)的經(jīng)營宗旨是：為客戶創(chuàng)造生活-提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩；為社會創(chuàng)造價值-服務(wù)社會，創(chuàng)造文明進(jìn)步的生活方式，充分實現(xiàn)榮泰和置業(yè)的社會價值；為員工創(chuàng)造機(jī)會-創(chuàng)造

14、發(fā)展空間，提升員工價值，提高榮泰和置業(yè)人的工作生活質(zhì)量；為股東創(chuàng)造回報-以長遠(yuǎn)利益回報榮泰和置業(yè)股東。3.可行性研究報告編制依據(jù):（1）項目建議書（2）國家頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、及中牟縣招商引資政策（3）中牟縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十一五”計劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要（4）中牟縣2008、2009年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報（5）中牟縣城市總體規(guī)劃大綱（20052020年）（6）房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額（7）投資項目方簽定的協(xié)議書或意向書（8）編制報告的委托合同（9）其他有關(guān)依據(jù)資料4.項目提出的理由與過程:房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)

15、經(jīng)濟(jì)有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)）是我國新的經(jīng)濟(jì)增長點，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動一系列行業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)今，國家為拉動經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。為了響應(yīng)國家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)“金水灣城市花園”。 “金水灣城市花園”項目開發(fā)實施后，將極大改善中牟縣白沙城區(qū)的城市品位和引黃干渠東岸的環(huán)境面貌。三項目概況:1.擬建地點:該項目擬建于白沙西城區(qū)，西臨引黃干渠，南接城區(qū)繁華商圈，北有鄭汴快速物流通道。坐擁引黃干渠美景公園。鄭金路與青年路門前交匯，南距商都大道僅200余米。2.建設(shè)規(guī)模與目標(biāo):我公司以超

16、前的戰(zhàn)略和眼光，開發(fā)、建設(shè) “金水灣城市花園”，致力于為知識層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個優(yōu)美、低碳、舒適的高檔居住環(huán)境。 “金水灣城市花園”，水岸名邸，上風(fēng)上水，演繹浪漫風(fēng)情?！敖鹚疄吵鞘谢▓@”，是由榮泰和置業(yè)傾情打造的集居住、休閑為一體的高檔人文社區(qū)，地段與景觀兼容，繁華與雅靜并蓄，灣畔名宅，生活可以停泊，身心可以靠岸“金水灣城市花園”，之所以成為名宅，還有一個先決條件，即引黃干渠鬧中取靜的環(huán)境，引黃干渠的靈性，將使得眾多的文化、體育、生活設(shè)施聚集周圍。 “金水灣城市花園”項目規(guī)劃總用地5萬平方米，建筑面積12萬平方米，其中住宅10萬平方米，平方米，公共建筑5000平方米?？偩幼?/p>

17、戶數(shù)900戶，規(guī)劃總居住人口3000人，容積率，綠化覆蓋率40%。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點等設(shè)施。師承國內(nèi)優(yōu)秀設(shè)計院，臨河而居，建筑形態(tài)不一：疊加別墅、多層、小高層，形成傲然天際線，理念先進(jìn)，視野國際，精心設(shè)置四大主題園林，錯落排布，生活中處處有景，整個社區(qū)綠化率高達(dá)40%。真正的花園式住宅社區(qū)，盡顯尊貴與不凡，引領(lǐng)風(fēng)尚，又傳承百年生活之美。高層建筑，傲立于壯觀引黃干渠之畔，居于高處，視野更為遠(yuǎn)大，從更高處感受引黃干渠之美，更有180度全視角景觀窗戶，拉闊觀景視野。小高層建筑與疊加別墅連成一片，形成引黃干渠一道靚麗天際線，刷新白沙名宅新記錄，挑戰(zhàn)白沙前所未有的生活高度，共

18、同塑造出一片近河怡情的上佳生活空間！完備名宅配套，從容享受生活，小區(qū)實現(xiàn)了高智能化管理，管家式物業(yè)管理：遠(yuǎn)程抄表、三表出戶，居家杜絕不速之客，生活節(jié)奏從容自如，電視監(jiān)控，樓宇對講，紅外線周圍防護(hù)，寬帶入戶，為業(yè)主提供安全的智能環(huán)境。格調(diào)高雅的私家會所：1000平米的娛樂康體中心、網(wǎng)球場、臨水茶座，同時配有兒童游樂園、特色主題組團(tuán)園林景觀、練球場等等設(shè)施應(yīng)有盡有！ 整個花園小區(qū)中不乏洋溢著溫馨，溫馨伴隨著金水灣。溫馨是一種感覺，是人生美好的向往溫馨是一種品位，是人生獨到的見解溫馨是家的元素，是人生永恒的主題溫馨來自情感的交流、理智的選擇，榮泰和人對于溫馨的認(rèn)知，是源于對生活細(xì)節(jié)完美的追求。讓榮泰

19、和人的“真誠、勤奮、和諧、求精”為您營造溫馨的家。3.主要建設(shè)條件:1. 供水:在項目區(qū)內(nèi)有現(xiàn)狀DN600mm供水管線，本項目供水可從上述干線引入。2. 雨水、污水排放:計劃鋪設(shè)DN1200毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線。3. 供熱:擬采用地暖空調(diào)系統(tǒng)。4. 供電:擬采用雙路供電，變壓器容量為8000千伏安。5. 供氣:本項目已具備天然氣接入條件。6. 通信:本項目預(yù)計需裝機(jī)容量為1000門的程控交換機(jī)，擬由中牟縣聯(lián)通公司解決。4.項目投入總資金及效益情況: 本項目元，項目完成后，預(yù)計銷售收入為元，預(yù)計未分配利潤為元，預(yù)計可增加財政收入1.05億元。5.主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo):項目單位數(shù)

20、量占地總面積平方米50000總建筑面積平方米120000居住建筑面積平方米100000公共商業(yè)建筑面積平方米20000居住居數(shù)戶900平均每戶建筑面積平方米116平均每戶居住人數(shù)人3.3容積率2.69綠化率%40住宅棟數(shù)棟20平均層數(shù)層10車庫面積平方米6000四問題與建議:考慮到“金水灣城市花園”項目建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的階層，結(jié)合他們的消費(fèi)心理和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場，娛樂中心及安保措施。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一，同時，該項目的建設(shè)很大程度上依賴于鄭州新區(qū)的發(fā)展，因而，在建設(shè)的過程中，要時

21、時注意政府的各種政策。而且要重視該項目的社會效益。二、市場預(yù)測一市場調(diào)查:據(jù)2010年下半年中牟縣房指數(shù)報告顯示:住宅平均價格為3100元/m2。從市場形態(tài)來看,全縣各地區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢。目前中牟縣住宅市場供應(yīng)上,住宅面積在100m2以下的占總量的16%,住宅面積在101-120的占總量的40%,121-140占總量的30%,141-160的占總量的10%,161-180占總量的5%,180以上的占總量的4%。從以上統(tǒng)計結(jié)果看,110m2-130m2的住宅面積目前是中牟縣住宅市場上供應(yīng)的主力,市場接受程度最高。購房者能承受多高的房價,是房地產(chǎn)市場上最為關(guān)心的問題,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果,購

22、房者對購房總價格的承受能力如下:承受總價格在25萬以下的占23%,承受總價格在26-40萬之間的占60.5%承受總價格在40-100萬的占10.50%承受總價格在100-200萬以上的占4%。以上調(diào)查結(jié)果顯示, 中牟縣購房者所能承受的價格在26-40萬之間，比例占到總量的60%以上,可見是主要購買力的承受范圍。另外，重點調(diào)查了中牟縣城區(qū)和白沙新區(qū)房地產(chǎn)市場及項目周邊的主要樓盤銷售狀況。在2010年第三季度中牟縣白沙新區(qū)住宅平均價格為3500元/平方米，比上季度上漲了160元/平方米。2009年第四季度白沙樓盤銷售均價在2600元/平方米左右，且銷售情況良好：恒通世紀(jì)城一期售罄，均價在2600元

23、/平方米。目前，在白沙城區(qū)聚集了恒通世紀(jì)城、新世紀(jì)、寬house等多個高檔住宅項目，除了新世紀(jì)二期價格達(dá)到4000元/平方米以外，其他樓盤均價在3600元/平方米上下浮動.二產(chǎn)品供需預(yù)測:根據(jù)調(diào)查，目前在中牟白沙，房地產(chǎn)投資大幅增加，施工面積達(dá)到200萬平方米?？辗块e置率均在3.5%以下。本案以絕佳的親水地段、便利的交通和經(jīng)典的建筑品位，搶占城市宜居中心，勢必掀起一輪新的購房熱潮。再結(jié)合中牟縣白沙及周邊人民生活水平進(jìn)一步的提高，居民購房能力將大大提高，市場需求強(qiáng)勁。據(jù)此分析，該項目的建設(shè)開發(fā)，將迎合市場需求，銷售前景看好。三價格預(yù)測:據(jù)調(diào)查，白沙還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與2

24、009年項目相比，這些項目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計上，都將會再上一個檔次，從而拉動白沙房價繼續(xù)走高，升幅可達(dá)20%以上，從原因上看，主要有四：1.在政府土地供應(yīng)政策與方式變化的情況下，地價上升。2.需求量大。從目前白沙房地產(chǎn)的消費(fèi)市場來看，有84.6%的消費(fèi)者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場積累的需求量在短時期內(nèi)釋放。3.購買力的增強(qiáng)，按揭的作用。鄭州大新區(qū)城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強(qiáng)，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，居民購房能力將大大提

25、高、。4.住宅品質(zhì)的提高，也成為了房市升溫。因為隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。最終導(dǎo)致價格上揚(yáng)。5.競爭激烈，由于房地產(chǎn)市場供銷了兩旺，從2005年開始大量開發(fā)企業(yè)紛紛入駐鄭州大新區(qū)以爭奪市場，帶來了激烈的競爭。由于鄭州大新區(qū)人口眾多，消費(fèi)市場巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，開發(fā)企業(yè)紛紛進(jìn)入。使鄭州大新區(qū)房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化。綜上所述，再結(jié)合白沙房價持續(xù)攀升的實際情況，初步確定該小區(qū)住宅價格每平方米36004200元，商鋪價格每平方米55008000元四競爭力分析：眾多開發(fā)企業(yè)紛紛進(jìn)

26、入鄭州大新區(qū)。由于大新區(qū)人口眾多，消費(fèi)市場巨大，致使大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐以爭奪市場。廣東、北京、上海、浙江等國內(nèi)地產(chǎn)商的到來，使鄭州新區(qū)房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化，在激烈競爭的同時也會提高整體的開發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。另外知名企業(yè)得到追捧。品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，目前在鄭州大新區(qū)居民購房消費(fèi)中，企業(yè)知名度已經(jīng)成為重要的參考因素。無論是開發(fā)公司還是規(guī)劃設(shè)計、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽(yù)度較高的都受到了購房消費(fèi)者的青睞，尤其是國內(nèi)知名的地產(chǎn)商和外域、外省的著名規(guī)劃設(shè)計公司，以其先進(jìn)的理念推出的樓盤都收到了良好的市場效果。鑒于本公司實力雄厚信譽(yù)良好，我們可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同市民

27、的不同需求，推出具有先進(jìn)理念的樓盤；再加上我們開發(fā)的地段位于城區(qū)核心地段和引黃干渠岸邊。真正實現(xiàn)了“我家門前有條河”的居住理念。具有巨大的市場潛力，為此項目開發(fā)帶來了無限的商機(jī)。據(jù)此我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強(qiáng)的競爭力。五市場風(fēng)險分析：1.擬建”金水灣城市花園”的居住對象定位在知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。除對住宅的舒適性.安全性的要求以外，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時在家也可順利開展工作，對小區(qū)環(huán)境的要求，對住宅品位的要求，對戶型的設(shè)計要求也比較高。這就意味著該項目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項目投資本金安全性的保證。所以投資風(fēng)險不會太大.2.通貨膨脹

28、的防護(hù)能力：在市場經(jīng)濟(jì)條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對通貨膨脹的防護(hù)能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該項目的影響，同時對該項目的投資采取了相對保守的措施，這就為該項目的投資減輕了風(fēng)險。3.房地產(chǎn)開發(fā)受政府行為影響較大，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風(fēng)險較小。三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場預(yù)測和資源評價的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)。一建設(shè)規(guī)模：“金水灣城市花園”項目占地5萬平方米，建筑面積12萬平

29、方米，其中住宅10萬平方米，公建2萬平方米?？偩幼魯?shù)900戶，規(guī)劃總居住人口3000人，容積率2.69，綠化覆蓋率40%。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點、等設(shè)施。二產(chǎn)品方案：1. 戶型選擇：小區(qū)規(guī)劃以高檔多層、小高層住宅為主，配以少量高檔疊加別墅住宅。在規(guī)劃設(shè)計及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計理念。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn)21世紀(jì)鄭州新區(qū)高品質(zhì)住宅社區(qū)的風(fēng)貌?！敖鹚疄吵鞘谢▓@”主要居住對象為白領(lǐng)階層、知識分子以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。根據(jù)以上多種消費(fèi)對象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見下表：戶 型 分 配 表樓型戶型格 式

30、面積（）A3室2廳2衛(wèi)1廚1陽臺B3室2廳2衛(wèi)1廚2陽臺C2室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺D3室2廳2衛(wèi)1廚3陽臺E4室2廳3衛(wèi)1廚2陽臺1書房F3室2廳3衛(wèi)1廚2陽臺1書房G3室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺H2室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺2. 技術(shù)設(shè)備條件1) 室外1.外墻：采用高級進(jìn)口外墻涂料，局部面磚裝飾。2.屋面：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。2) 室內(nèi)：1、窗：戶外窗用彩鋁窗2、分戶門為高級防盜、防火門，陽臺門為彩鋁門。3、梯間：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。3) 配套設(shè)備：1.電梯：7層上商品房均配置高檔名牌電梯。2.電視、 、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、 插口、寬帶高速上網(wǎng)，報裝后可立即使用。3.電氣配置：開

31、關(guān)、照明、插座、電表各一個。4.天燃?xì)猓禾烊細(xì)夤艿腊惭b到廚房。5.給水：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨立水表。6.排水：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專用冷凝水排水管。4) 智能化系統(tǒng)：1.安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報警系統(tǒng)、紅外探測、可視對講防盜門、24小時電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。2.“一卡通” 智能系統(tǒng)：IC卡門禁、小區(qū)內(nèi)停車、消費(fèi)“一卡通”。3.信息服務(wù)系統(tǒng)：小區(qū)局域網(wǎng)（可接入Internet）、背景音樂、視頻點播等。3. 道路系統(tǒng)：道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個組團(tuán)和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。4. 小區(qū)建筑小品：入口：區(qū)內(nèi)設(shè)保安。入口處有寬廣的地下停車場指示牌

32、：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、既有安全保護(hù)功能、又可美化環(huán)境。座椅板凳：設(shè)在廣場、水邊，既綠化又方便使用。欄桿：起安全保護(hù)作用。兒童活動場地以塑料欄桿為主。居住區(qū)地形又高低變化時，可設(shè)臺階和擋土墻，方便排水。宣傳欄：設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。大小高度適宜，便以觀看。垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設(shè)置。廣場：社交游憩公共場所，附設(shè)游樂設(shè)施。附表：技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo)項 目單 位數(shù) 量居住戶數(shù)戶900居住人數(shù)人3000戶均人口人3.3總建筑面積萬12萬10萬2住宅平均層數(shù)層10容積率2.69

33、綠地率%40四、選址方案目前，消費(fèi)者購房，不光看戶型、地段、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園林設(shè)計、信息網(wǎng)絡(luò)等是否到位。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場區(qū)合理布置和安全運(yùn)行幾有利于保護(hù)環(huán)境和生態(tài)，有利于保護(hù)風(fēng)景區(qū)和文物古跡的原則，依據(jù)：1、適應(yīng)白沙未來建設(shè)發(fā)展的要求。2、適應(yīng)小區(qū)投資項目的要求。3、適應(yīng)小區(qū)房屋用途的要求。4、擁有便利的交通條件。5、滿足土地的地質(zhì)條件，市政基礎(chǔ)設(shè)施等因素需要。所以我們將“金水灣城市花園”小區(qū)項目的選址定位在白沙西區(qū)惟一的引黃干渠岸邊，南至青年渠，北鄰新建白沙自來水公司，本項目兩面鄰河，三面臨路。通過收集資料、走訪調(diào)查、查閱資料及抽樣調(diào)查，運(yùn)用科學(xué)方法整理

34、和分析相關(guān)的信息資料，茲對項目選址的科學(xué)性、可行性作以下評述。一項目概況：1. 自然條件：通過對該地塊的構(gòu)成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進(jìn)行勘測和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，屬于四類土（沙礫堅土），地基強(qiáng)度好。該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排水。2. 城市的基礎(chǔ)設(shè)施條件：政府部門通過開發(fā)項目征收環(huán)境配套費(fèi)，為項目提供排水、電力、燃?xì)?、供熱、交通等基礎(chǔ)設(shè)施。項目與城市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)連接點較近，不需要建造水處理系統(tǒng)。交通方便。周邊學(xué)校、醫(yī)院、購物、娛樂場所和公園綠地完善齊備，為居民日常生活提供便捷。3. 周邊環(huán)境條件：“金水灣城市花園”雄踞白沙城

35、區(qū)西部前沿，坐擁城西區(qū)惟一的引黃干渠。風(fēng)光宜人，岸邊路綠樹紅花掩映，曲轉(zhuǎn)回折，綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環(huán)境幽雅。是新區(qū)市民理想的置業(yè)宜居之地。湛藍(lán)的天、清澈的水是其引以為傲的亮點，郁郁蔥蔥的樹林、芳草茵茵的綠地讓你在藍(lán)與綠的交響中感受大自然的氣息、享受返樸歸真的美麗。獨特的地理位置，賦予了“金水灣城市花園”更深刻的內(nèi)涵。二開發(fā)地址的獲取與開發(fā)：1. 該地塊土地使用權(quán)以出讓方式取得，土地開發(fā)實行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針。該項目建設(shè)用地按如下程序進(jìn)行：(1)申請選址。向土地管理部門提出用地申請，經(jīng)同意后進(jìn)行選址。(2)制訂方案。由土地管理部門組織用地單位、被征地單位

36、及有關(guān)部門，對選址范圍的人口、土地和房屋等進(jìn)行調(diào)查研究制定補(bǔ)償方案。(3)申請批準(zhǔn)。向中牟縣人民政府正式申請審批，批準(zhǔn)后的征地方案，由城市規(guī)劃部門核定“紅線圖”，發(fā)出規(guī)劃許可用地通知。(4)發(fā)布用地通告：由城市土地管理部門發(fā)出具有法律效力的用地通告。(5)簽定補(bǔ)償、安置合同：由用地單位的法人代表與土地所有者或原有土地使用者或他們的委托人，按平等互利、等價有償和協(xié)商一致的原則簽定合同或協(xié)議，并經(jīng)土地管理機(jī)關(guān)簽證。(6)發(fā)證：由土地管理部門簽發(fā)準(zhǔn)許使用土地的證明。2. 對該地塊開發(fā)成本主要包括土地批租費(fèi)(見投資開發(fā)方案中的項目的總投資估算表)。三建設(shè)條件：1. 供水：現(xiàn)狀有DN600mm供水管線，

37、本項目上水可從上述干線引入。2. 雨、污水排放：計劃鋪設(shè)DN1200毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就近排入。3. 供熱：本小區(qū)擬自建地暖空調(diào)系統(tǒng)。4. 供電：擬采用雙路供電，變壓器容量為8000千伏安。5. 供氣：本項目已具備天然氣接入條件。6. 通信：本項目預(yù)計需裝機(jī)容量為2000門的程控交換機(jī)，由中牟縣聯(lián)通公司解決。四建設(shè)規(guī)模：總占地面積5萬平方米，總建筑面積12萬平方米（其中公建面積約2萬平方米），總戶數(shù)900戶，停車場6000平方米，容積率2.69。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心四組團(tuán)”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊四個組團(tuán)各成體系、各具特色。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場、會所五環(huán)境

38、保護(hù)：1. 大氣：本小區(qū)采用先進(jìn)的地暖空調(diào)裝置，制冷擬采用溴化鋰裝置，取消了制冷劑氟里昂的使用，有利于保護(hù)臭氧層。努力打造低碳環(huán)保小區(qū)。餐飲以天然氣為燃料，所以應(yīng)在操作間設(shè)計通風(fēng)排氣裝置，且排氣煙囪避開其它環(huán)境敏感地段。若設(shè)置地下停車場則再次安裝通風(fēng)排氣裝置。2. 污水處理：本項目產(chǎn)生 的污水主要有餐飲廢水，生活廢水和洗浴污水。生活廢水和餐飲廢水經(jīng)隔油，沉淀處理后排入下水道。五、節(jié)能節(jié)水措施一節(jié)能措施：“金水灣城市花園”小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計應(yīng)貫徹國家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑

39、的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。1、建筑節(jié)能技術(shù)：該工程維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造（擬定）方案如下：屋面：選用150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280-300kg/m3.屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)(m2.k)外墻：普通內(nèi)墻抹灰，節(jié)能多孔磚，外貼40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為k=0.77W/(m2.k)門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風(fēng)性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7106第2級，空氣滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7108第3級，雨水滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7108第4級，外墻窗均為塑鋼雙玻，

40、其傳熱系數(shù)為k=2.56W/(m2.k),采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為k=1.70W/(m2.k)樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰，節(jié)能多孔磚，靠樓梯間一側(cè)加抹20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為k=1.67W/(m2.k)2、建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用：除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，在現(xiàn)代還原的建設(shè)過程中，應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。地基處理采用CFG樁復(fù)合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術(shù)；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門戶采用高檔實木及鋼制三

41、防門；樓道照明采用紅外線光控開關(guān)；樓梯間入口采用防盜對講系統(tǒng)；燃?xì)獠捎么趴ㄈ細(xì)獗?；電表為DDY-17磁卡電表；水表采用ZS-2遠(yuǎn)程控制裝置；GRC隔墻板、硅美輕質(zhì)隔墻板應(yīng)用技術(shù)；變壓式通風(fēng)道；采用高效有機(jī)硅廚廁防水技術(shù)。二節(jié)水措施：1、小區(qū)水環(huán)境：合理規(guī)劃和建設(shè)小區(qū)水環(huán)境，提供安全。有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。實現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時，水質(zhì)應(yīng)達(dá)到國家規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，以保障回用水的安全和適用。對小區(qū)用水水量和水質(zhì)進(jìn)行估算與評

42、價，提供詳盡的居民用水量估算資料。提出合理用水分配計劃、水質(zhì)和水量保證方案。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應(yīng)符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時將小區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場所。收集雨水用以在一定范圍內(nèi)補(bǔ)充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。充分利用雨水，減少市政供水。收集后的雨水經(jīng)適當(dāng)處理后回用做小區(qū)雜用水。2、綠化景觀用水節(jié)水：保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。 景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計以保證

43、水質(zhì)，提高用水效率。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補(bǔ)充地下水。3、節(jié)水器具應(yīng)用：大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龍頭：(1)不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。(2)根據(jù)用水場合的不同，可選用延時自動關(guān)閉(延時自閉)式、水力式、光電感應(yīng)式和電容感應(yīng)式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動式水龍頭；停水自動關(guān)閉(停水自閉)式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。淋浴器具：冷、熱水混合器具(水溫調(diào)節(jié)器)；電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴頭等。節(jié)水型用水家用電器：采用高效節(jié)水洗

44、衣機(jī)，洗碗機(jī)等節(jié)水型家電。六、環(huán)境影響評價一環(huán)境條件調(diào)查：“金水灣城市花園”將在白沙房地產(chǎn)市場首次提出“綠色生態(tài)低碳社區(qū)”的概念。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，講究園藝設(shè)計，提倡健康、低碳住宅已是大勢所趨，但目前國內(nèi)的景觀設(shè)計多采用噴泉、廣場等“硬質(zhì)景觀”，較少采用有生命力的活生生的“軟質(zhì)景觀”，只注重視覺效果，而沒有營造整體氣氛，”形成了層次分明的景觀體系，同時設(shè)計師還應(yīng)十分注意尺度感，通過小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。40%的綠化率保證了周圍良好的環(huán)境，建成后注重人文環(huán)境和低碳化控制，污染較少。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠(yuǎn)離鬧市區(qū)的噪音，綠地面

45、積率大。 二施工期環(huán)境影響分析：(1)施工期噪聲污染源 ：施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼暋Ｊ┕龅卦肼曋饕鞘┕C(jī)械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表。聲級最大的是電鉆，可達(dá)115dB(A)。物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運(yùn)輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表。本項目運(yùn)輸車輛安排時盡量避開居民樓。各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級施工階段聲源聲級土石方階段挖土機(jī)78-96裝修、安裝階段電鉆100-115沖擊機(jī)95電錘100-105空壓機(jī)75-85手工鉆100-105打樁機(jī)95-105無齒

46、鋸105底板與結(jié)構(gòu)階段混凝土輸送泵90-100多功能木工刨90-100振搗器100-105混凝土攪拌機(jī)100-110電據(jù)100-110云石機(jī)100-110電焊機(jī)90-95多角磨光機(jī)100-115空壓機(jī)75-85施工階段運(yùn)輸內(nèi)容車輛類型聲級/dB(A)土方階段底板與結(jié)構(gòu)階段裝修階段土方外運(yùn)鋼筋、商品混凝土各種裝修材料及主要設(shè)備大型載重機(jī)混凝土罐車、載重車輕型載重卡車9080-8575交通運(yùn)輸車輛聲級 (2)施工期揚(yáng)塵：施工期揚(yáng)塵主要來自土方的挖掘揚(yáng)塵及現(xiàn)場堆放揚(yáng)塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場搬運(yùn)及堆放揚(yáng)塵；施工垃圾的清理及堆放揚(yáng)塵；人來車往造成的現(xiàn)場道路揚(yáng)塵。(3)施工期廢水

47、污染源：施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水，以及各種車輛沖洗水。(4)施工期固體廢棄物：施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。：(1)施工噪聲影響：根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機(jī)械，這些機(jī)械的單體聲級一般均在80dB以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場地內(nèi)的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗計算階段其各施工階段的晝夜聲級見表。各施工階段晝、夜聲級估算值 單位：d

48、B（A）施工階段晝間場界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值夜間場界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值土方階段75-857575-8555結(jié)構(gòu)階段70-857065-8055裝修階段80-9585禁止施工55(2)施工揚(yáng)塵的影響： 由于土石方過程破壞了地表結(jié)構(gòu)，會造成地面揚(yáng)塵污染環(huán)境，其揚(yáng)塵量的大小與諸多因素有關(guān)，是一個復(fù)雜、較難定量的問題。通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚(yáng)塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時車輛應(yīng)限速行

49、駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求；施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染，環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到“三同時”，環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項目的主題工程同時設(shè)計，同時施工，同時交付使用；建筑垃圾及時清理，文明施工；地塊周圍樹立高于3米的簡易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機(jī)械的噪音。三項目建成后環(huán)境影響影響分析：作為房地產(chǎn)開發(fā)項目，基本無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。：(1)車庫、露天停車

50、位廢氣：“金水灣城市花園”擬建有240個停車位的停車場，排氣量約7000立方米/h(2)天然氣燃燒廢氣：居民住宅采暖和炊事采用天然氣，最大燃?xì)饬繛?h，平均燃?xì)饬繛?h，900戶居民每年共用天然氣立方米。：擬建項目的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水150L估算，居住人口3000人，生活耗水量每天450立方米。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。四公眾參與：“金水灣城市花園”環(huán)境影響評價“公眾參與”的目的在于使公眾對擬建項目的各種意見、建議、和要求貫徹于整個環(huán)境影響評價中，溝通公眾與項目建設(shè)方的相互了解，彌補(bǔ)環(huán)境影響評價過程中可能存在的疏漏，制定出嚴(yán)格的環(huán)境監(jiān)管措施與實施計劃，使該項

51、目的規(guī)劃設(shè)計更加完善和合理，從而有利于項目的綜合效益。公眾參與的對象是部分有購房意向的人士以及附近周圍的居民，項目咨詢專家等。七、勞動安全衛(wèi)生與消防擬建項目勞動安全衛(wèi)生與消防的研究是在已確定的技術(shù)方案和工程方案的基礎(chǔ)上，分析論證在建設(shè)和生產(chǎn)過程中存在的對勞動者和財產(chǎn)可能產(chǎn)生的不安全因素，并提出相應(yīng)的防范措施。一勞動安全衛(wèi)生：1危害因素和危害程度分析：分析在生產(chǎn)或作用過程中可能對勞動者身體健康和生產(chǎn)安全造成危害的物品、部位、場所，以及危害范圍和程度。1)有毒有害物品的危害。分析生產(chǎn)和使用帶有危險性的原料、材料和產(chǎn)品，包括爆炸品類，易燃、易爆、有毒氣體類，易燃液體類，易燃固體類，氧化劑和過氧化物類

52、，毒害品類，腐蝕品類，輻射物質(zhì)類，以及工業(yè)粉塵類等。分析有毒有害物品的物理化學(xué)性質(zhì)，引起火災(zāi)爆炸危險的條件，對人體健康的危害程度以及造成職業(yè)性疾病的可能性2)危險性作業(yè)危害。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，井下作業(yè)，輻射、振動、噪音等危險性作業(yè)場所，可能造成對人身的危害。2安全措施方案：針對不同危害和危險性因素的場所、范圍以及危害程度，研究提出相應(yīng)的安全措施方案，主要有：1)在選擇工藝技術(shù)方案時，應(yīng)盡可能選用安全生產(chǎn)和無危害的生產(chǎn)工藝和設(shè)備。2)對危險部位和危險作業(yè)應(yīng)提出安全防護(hù)措施方案。3)對危險場所，按勞動安全規(guī)范提出合理的生產(chǎn)工藝方案和設(shè)置安全間距。4)對易產(chǎn)生職業(yè)病的場所，應(yīng)提出防護(hù)和衛(wèi)生保

53、健措施方案。二消防設(shè)施：消防設(shè)施研究，主要是分析項目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中可能存在的火災(zāi)隱患和重點消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級，并結(jié)合當(dāng)?shù)毓蚕涝O(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。1火災(zāi)危險性分析：分析生產(chǎn)過程中使用的原材料、中間產(chǎn)品、成品的火災(zāi)危險性，包括儲存物品的火災(zāi)危險性，生產(chǎn)過程中易燃、易爆產(chǎn)生的部位及火災(zāi)危險性，運(yùn)輸過程中的火災(zāi)危險性等。2調(diào)查項目場址周圍消防設(shè)施狀況：調(diào)查場址周邊公安消防機(jī)構(gòu)的規(guī)模、裝備，所在地公安消防隊與場址的距離等，確定項目對公安消防機(jī)構(gòu)的依托程度。3消防措施和設(shè)施：根據(jù)項目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中存在火災(zāi)隱患的部位、火災(zāi)危險類別以及可能波及的范圍，

54、確定應(yīng)采用的消防等級，并結(jié)合項目場址周圍消防設(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。八、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置合理、科學(xué)地制定管理方案，確定項目的組織機(jī)構(gòu)和配置人力資源是保證項目建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營順利進(jìn)行、提高勞動率的重要條件。在制定管理方案時，我們對項目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及人力資源及員工培訓(xùn)等內(nèi)容進(jìn)行了研究，比選優(yōu)化方案。一組織機(jī)構(gòu)設(shè)置：本公司實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制,董事會由6人組成,董事長1人,副董事長1人,對股東大會負(fù)責(zé).總經(jīng)理受董事會任聘,. 各部門分設(shè)經(jīng)理, 負(fù)責(zé)組織公司的經(jīng)營管理活動.高級職員由董事會商議任聘.監(jiān)理會由股東代表2人和職工代表8人組成.對公司的財務(wù)和職權(quán)予以

55、監(jiān)督。組織機(jī)構(gòu)圖：董事會監(jiān)理會總經(jīng)理專家委員會行政副總 運(yùn)營副總 銷售副總辦 人 財 保 采 工 營 售 物 公 事 務(wù) 安 購 程 后 業(yè) 室 部 部 部 部 部 銷 服 管 務(wù) 理 部 部 部 辦公室：1、負(fù)責(zé)公司文檔管理:可對公司的文檔進(jìn)行分類管理。2、負(fù)責(zé)內(nèi)部員工管理:對公司的內(nèi)部職員的個人資料進(jìn)行管理。人事部：負(fù)責(zé)人力的招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事的考核，晉升與獎懲，教育和培訓(xùn)工作。財務(wù)部：負(fù)責(zé)資金的籌集和管理；財務(wù)的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務(wù)和上級管理費(fèi)等，保證工程進(jìn)度和各項資金使用計劃。保安部：負(fù)責(zé)巡察報告、物資保護(hù)、停車場管理工作。采購部：負(fù)責(zé)做好材料、購配件

56、、設(shè)備等物資的采購工作。工程部：一.工程前期準(zhǔn)備：1. 技術(shù)準(zhǔn)備：1)審核施工圖紙。2)編制房地產(chǎn)開發(fā)項目組織設(shè)計。3)編制或?qū)徍耸┕D預(yù)算。4)編制或?qū)徍酥饕牧?、半成品、設(shè)計計劃。5)對特殊項目或重要的項目的考察、參觀、學(xué)習(xí)及必要的培訓(xùn)。2. 物資準(zhǔn)備3. 現(xiàn)場準(zhǔn)備，現(xiàn)場踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗。4. 其它準(zhǔn)備：A利用招標(biāo)形式、優(yōu)選施工隊伍。B 辦理開工報告。C 辦理質(zhì)監(jiān)委托。D 組織設(shè)計交底。E 摸清施工現(xiàn)場地下有無國家線路、水管、天然氣管道等，如有及時妥善處理。二.現(xiàn)場工程管理：1. 前期階段的部分工作：A、舊建筑物及妨礙工程施工的障礙物的拆除工作。B、 “三通一平”

57、 C、其他的工作（臨建、占路，占地的辦理）2. 施工建設(shè)階段的工作： A、施工前的各項準(zhǔn)備工作，施工建設(shè)階段的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場技術(shù)管理。B、做好質(zhì)量控制與管理，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)簽證的管理。C、做好工程收尾的組織安排，竣工驗收。D、做好工程資料的匯集、參加開發(fā)項目資料的歸檔工作。E、做好工程決算及項目移交。營銷部：負(fù)責(zé)商品房的銷售和管理;作好銷售計劃的編織機(jī)銷售策劃工作。售后服務(wù)部：負(fù)責(zé)售后回訪，保修修繕，工程遺留問題處理工作。物業(yè)管理部：負(fù)責(zé)與業(yè)主委員會相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。本公司采用直線職能制的組織形式，各級領(lǐng)導(dǎo)對下級部門和人員不直接下達(dá)命令,只是參謀作用

58、。這一組織形式既能及時指揮,統(tǒng)一命令,又能發(fā)揮職能部門和專業(yè)人員的工作特長,但總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)和聯(lián)系各職能部門之間,領(lǐng)導(dǎo)層要把握管理系統(tǒng)中的各種矛盾。對此組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行適應(yīng)性分析知：組建方案符合公司法和國家有關(guān)規(guī)定的要求，執(zhí)行機(jī)構(gòu)具備指揮能力和組織協(xié)調(diào)能力，組織機(jī)構(gòu)的層次和運(yùn)作方式能滿足建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營管理的要求，項目法人代表及主要管理人員的素質(zhì)能適應(yīng)項目建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營管理的要求，能承擔(dān)項目籌資建設(shè)、生產(chǎn)運(yùn)營、償還債務(wù)等責(zé)任。二勞動定員：部 門管理人員營業(yè)人員工程技術(shù)人員業(yè)務(wù)人員合 計總經(jīng)理辦公室其中：總經(jīng)理副總經(jīng)理1313行政管理其中：辦公室 人事部 財務(wù)部376376運(yùn)營管理其中：保安部 采購

59、部 工程部51020210271032銷售管理其中：營銷部 售后服務(wù)部 物業(yè)管理部21711361047 合計327213090三員工培訓(xùn)：1. 公司管理層以職員提供可持續(xù)發(fā)展的機(jī)會和空間為己任。在公司，職員勤奮的工作除可以獲得薪金、享有福利以外，更可以得到公司適時提供的大量訓(xùn)練和發(fā)展機(jī)會。2. 在公司除獲得正規(guī)培訓(xùn)以外，職員還將自覺或不自覺地得到其他收獲：職員將學(xué)到怎樣善用時間；職員將學(xué)到如何發(fā)揮團(tuán)隊精神；職員將學(xué)會如何管理、激勵、培訓(xùn)其他人；職員將學(xué)到更為有用的專業(yè)技術(shù)知識；職員的經(jīng)驗將是職員邁向更高職位的起點；職員在公司的經(jīng)歷將有助于職員從事其他相關(guān)工作。3. 培訓(xùn)為公司完成經(jīng)營目標(biāo)、提

60、高績效、實現(xiàn)事業(yè)發(fā)展提供人力資源的保證。培訓(xùn)是職員勝任職責(zé)、提升自我、開發(fā)潛力、拓展職業(yè)的途徑。4. 培訓(xùn)的形式主要包括：脫產(chǎn)培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、自我啟發(fā)。 脫產(chǎn)培訓(xùn)是就管理中共性的、有必要讓職員理解和掌握的東西（如工作必須的技能、知識、公司理念等），對職員進(jìn)行的集中脫產(chǎn)培訓(xùn)、研修。這種培訓(xùn)由專任講師授課或主持。在職培訓(xùn)是指在日常工作中對職員的培養(yǎng)訓(xùn)練。即通過制定工作計劃、分配調(diào)整工作、聽取匯報和意見、評價考核業(yè)績、推進(jìn)工作改善、幫助解決問題等途徑對職員進(jìn)行的指導(dǎo)。自我啟發(fā)是指職員自己加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高修養(yǎng)，不斷開發(fā)和提高自身能力。為此職員必須要善用所有的學(xué)習(xí)資源，以獲得進(jìn)步和發(fā)展，其中“挑戰(zhàn)性的工作