北京家上新生活廣場(chǎng)項(xiàng)目咨詢策劃報(bào)告-55DOC

1、.：.；家上新生活廣場(chǎng)工程咨詢謀劃報(bào)告二六年三月 PAGE 53目 錄 TOC o 1-2 h z HYPERLINK l _Toc129081981 導(dǎo) 言 PAGEREF _Toc129081981 h 1 HYPERLINK l _Toc129081982 1.0 北京宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 PAGEREF _Toc129081982 h 2 HYPERLINK l _Toc129081983 1.1國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值 PAGEREF _Toc129081983 h 2 HYPERLINK l _Toc129081984 1.2零售總額 PAGEREF _Toc129081984 h 4 HYPER

2、LINK l _Toc129081985 1.3居民可支配收入 PAGEREF _Toc129081985 h 4 HYPERLINK l _Toc129081986 1.4小結(jié) PAGEREF _Toc129081986 h 6 HYPERLINK l _Toc129081987 2.0 北京市商業(yè)市場(chǎng)研討 PAGEREF _Toc129081987 h 7 HYPERLINK l _Toc129081988 2.1零售商業(yè)現(xiàn)狀及開(kāi)展趨勢(shì) PAGEREF _Toc129081988 h 7 HYPERLINK l _Toc129081989 2.2專業(yè)零售商業(yè)現(xiàn)狀及開(kāi)展趨勢(shì) PAGEREF

3、_Toc129081989 h 9 HYPERLINK l _Toc129081990 2.3商業(yè)地產(chǎn)供求態(tài)勢(shì) PAGEREF _Toc129081990 h 10 HYPERLINK l _Toc129081991 2.4商業(yè)地產(chǎn)分類型開(kāi)展情況 PAGEREF _Toc129081991 h 16 HYPERLINK l _Toc129081992 2.5新型商業(yè)形狀開(kāi)展情況 PAGEREF _Toc129081992 h 18 HYPERLINK l _Toc129081993 2.6小結(jié) PAGEREF _Toc129081993 h 19 HYPERLINK l _Toc1290819

4、94 3.0 亞奧地域商業(yè)市場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc129081994 h 20 HYPERLINK l _Toc129081995 3.1區(qū)域內(nèi)獨(dú)體商業(yè)物業(yè)類型 PAGEREF _Toc129081995 h 20 HYPERLINK l _Toc129081996 3.2區(qū)域內(nèi)底商物業(yè)類型 PAGEREF _Toc129081996 h 20 HYPERLINK l _Toc129081997 4.0 工程條件及環(huán)境分析 PAGEREF _Toc129081997 h 22 HYPERLINK l _Toc129081998 4.1工程根本目的 PAGEREF _Toc129081

5、998 h 22 HYPERLINK l _Toc129081999 4.2地段及交通 PAGEREF _Toc129081999 h 23 HYPERLINK l _Toc129082000 4.3可視性 PAGEREF _Toc129082000 h 25 HYPERLINK l _Toc129082001 4.4區(qū)域人口分析 PAGEREF _Toc129082001 h 25 HYPERLINK l _Toc129082002 4.5區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研討 PAGEREF _Toc129082002 h 26 HYPERLINK l _Toc129082003 4.6小結(jié) PAGEREF _

6、Toc129082003 h 33 HYPERLINK l _Toc129082004 5.0 工程定位與產(chǎn)品謀劃 PAGEREF _Toc129082004 h 34 HYPERLINK l _Toc129082005 5.1定位根底 PAGEREF _Toc129082005 h 34 HYPERLINK l _Toc129082006 5.2定位根據(jù) PAGEREF _Toc129082006 h 35 HYPERLINK l _Toc129082007 5.3商業(yè)開(kāi)展類型定位 PAGEREF _Toc129082007 h 37 HYPERLINK l _Toc129082021 5.

7、4商業(yè)主題定位 PAGEREF _Toc129082021 h 38 HYPERLINK l _Toc129082021 5.5產(chǎn)品謀劃 PAGEREF _Toc129082021 h 40 HYPERLINK l _Toc129082021 6.0 財(cái)務(wù)分析 PAGEREF _Toc129082021 h 45 HYPERLINK l _Toc129082021 6.1財(cái)務(wù)分析闡明及假設(shè) PAGEREF _Toc129082021 h 45 HYPERLINK l _Toc129082021 6.2運(yùn)營(yíng)收入估算 PAGEREF _Toc129082021 h 46 HYPERLINK l _

8、Toc129082021 6.3運(yùn)營(yíng)本錢及費(fèi)用預(yù)估 PAGEREF _Toc129082021 h 47 HYPERLINK l _Toc129082021 6.4利潤(rùn)估算 PAGEREF _Toc129082021 h 48 HYPERLINK l _Toc129082021 6.5動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)分析 PAGEREF _Toc129082021 h 48 HYPERLINK l _Toc129082021 6.6不確定性分析 PAGEREF _Toc129082021 h 49 HYPERLINK l _Toc129082021 6.7財(cái)務(wù)分析結(jié)論 PAGEREF _Toc129082021 h

9、50 HYPERLINK l _Toc129082021 附表 PAGEREF _Toc129082021 h 51圖表目錄 TOC h z t 圖表 c HYPERLINK l _Toc129081866 圖1.1：北京市國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值19902005 PAGEREF _Toc129081866 h 2 HYPERLINK l _Toc129081867 圖1.2：北京市人均國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值19902005 PAGEREF _Toc129081867 h 3 HYPERLINK l _Toc129081868 圖1.3：北京市零售總額19902004 PAGEREF _Toc129081868 h

10、 4 HYPERLINK l _Toc129081869 圖1.4：北京市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入19902005 PAGEREF _Toc129081869 h 4 HYPERLINK l _Toc129081870 表1.1：北京城鎮(zhèn)中高收入程度人均消費(fèi)性支出 PAGEREF _Toc129081870 h 5 HYPERLINK l _Toc129081871 圖1.5：日常生活消費(fèi)性支出構(gòu)成 PAGEREF _Toc129081871 h 5 HYPERLINK l _Toc129081872 表2.1：北京市服裝零售商業(yè)租金調(diào)查部分 PAGEREF _Toc129081872 h

11、9 HYPERLINK l _Toc129081873 表2.2：2006年北京市限制開(kāi)展的商業(yè)工程 PAGEREF _Toc129081873 h 12 HYPERLINK l _Toc129081874 圖2.1：北京市在建商業(yè)地產(chǎn)工程供應(yīng)構(gòu)造 PAGEREF _Toc129081874 h 13 HYPERLINK l _Toc129081875 圖2.2：北京市各區(qū)域在建商業(yè)工程供應(yīng)情況圖 PAGEREF _Toc129081875 h 14 HYPERLINK l _Toc129081876 圖2.3：北京市在建商業(yè)工程類型供應(yīng)比例 PAGEREF _Toc129081876 h 1

12、4 HYPERLINK l _Toc129081877 圖2.4：北京市各商圈在建商業(yè)工程供應(yīng)分布 PAGEREF _Toc129081877 h 15 HYPERLINK l _Toc129081878 圖4.1：工程整體效果圖 PAGEREF _Toc129081878 h 22 HYPERLINK l _Toc129081879 表4.1：工程商業(yè)建筑技術(shù)目的 PAGEREF _Toc129081879 h 22 HYPERLINK l _Toc129081880 圖4.2：工程位置圖 PAGEREF _Toc129081880 h 23 HYPERLINK l _Toc12908188

13、1 圖4.3：工程周邊道路交通圖 PAGEREF _Toc129081881 h 24 HYPERLINK l _Toc129081882 圖4.4：北京地鐵線路表示圖 PAGEREF _Toc129081882 h 24 HYPERLINK l _Toc129081883 圖4.5：現(xiàn)有居住人群規(guī)模估算 PAGEREF _Toc129081883 h 25 HYPERLINK l _Toc129081884 圖4.6：現(xiàn)有居住人群住宅售價(jià)圖 PAGEREF _Toc129081884 h 26 HYPERLINK l _Toc129081885 圖4.7：工程周邊區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)分布圖 PAGE

14、REF _Toc129081885 h 26 HYPERLINK l _Toc129081886 圖4.8：工程周邊區(qū)域大中型零售商業(yè)分布 PAGEREF _Toc129081886 h 27 HYPERLINK l _Toc129081887 表4.2：工程周邊區(qū)域大中型零售商業(yè)規(guī)模 PAGEREF _Toc129081887 h 28 HYPERLINK l _Toc129081888 表4.3：工程周邊典型餐飲商業(yè)情況 PAGEREF _Toc129081888 h 32 HYPERLINK l _Toc129081889 表4.4：工程周邊典型休閑文娛商業(yè)情況 PAGEREF _Toc

15、129081889 h 32 HYPERLINK l _Toc129081890 表5.1：工程開(kāi)展類型定位一 PAGEREF _Toc129081890 h 37 HYPERLINK l _Toc129081891 表5.2：工程開(kāi)展類型定位二 PAGEREF _Toc129081891 h 37 HYPERLINK l _Toc129081892 表5.3：“安康新生活主題購(gòu)物中心產(chǎn)品謀劃 PAGEREF _Toc129081892 h 42 HYPERLINK l _Toc129081893 表5.4：“安康新生活主題購(gòu)物中心租金預(yù)估 PAGEREF _Toc129081893 h 43

16、 HYPERLINK l _Toc129081894 表6.1：工程租金收入測(cè)算 PAGEREF _Toc129081894 h 46 HYPERLINK l _Toc129081895 表6.2：工程年運(yùn)營(yíng)總收入估算 PAGEREF _Toc129081895 h 47 HYPERLINK l _Toc129081896 表6.3：工程年運(yùn)營(yíng)總費(fèi)用估算 PAGEREF _Toc129081896 h 48 HYPERLINK l _Toc129081897 圖6.1：工程收益租金敏感度分析表 PAGEREF _Toc129081897 h 49 HYPERLINK l _Toc1290818

17、98 圖6.2：售價(jià)與財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的敏感度分析表 PAGEREF _Toc129081898 h 50 HYPERLINK l _Toc129081899 附表1：損益表 PAGEREF _Toc129081899 h 51 HYPERLINK l _Toc129081900 附表2：現(xiàn)金流量表 PAGEREF _Toc129081900 h 51導(dǎo) 言家上新生活廣場(chǎng)工程位于亞運(yùn)村安立路與大屯路的交叉口西南角，工程占地1.4萬(wàn)平方米，商業(yè)建筑面積21,520平方米，為地上四層及地下一層。工程方案開(kāi)業(yè)時(shí)間為2006年11月。北京瑞美賽睿商業(yè)管理顧問(wèn)以下簡(jiǎn)稱“賽睿顧問(wèn)于2006年01月接受北京華佳房

18、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的委托，就其位于亞運(yùn)村的家上新生活廣場(chǎng)工程進(jìn)展工程產(chǎn)品謀劃。賽睿顧問(wèn)從北京商業(yè)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及開(kāi)展趨勢(shì)、工程區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)情況及開(kāi)展趨勢(shì)以及本工程本身特點(diǎn)等方面出發(fā)，對(duì)家上工程進(jìn)展分析研討，結(jié)合專業(yè)閱歷，提出了初步的產(chǎn)品謀劃方案以及財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)。本謀劃報(bào)告基于針對(duì)該工程獨(dú)立的市場(chǎng)研討成果、專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)分析方式以及豐富的商業(yè)地產(chǎn)謀劃閱歷，希望可以為開(kāi)展商的工程運(yùn)營(yíng)操作提供有益的協(xié)助 。1.0 北京宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析在本節(jié)提及的一切經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及目的均顯示出北京零售市場(chǎng)的前景非常樂(lè)觀。從開(kāi)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，賽睿顧問(wèn)有自信心以為北京經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)將繼續(xù)伸延至2021年以后。北京市人民生活已開(kāi)場(chǎng)進(jìn)入富有階段，

19、居民的個(gè)人收入亦會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)而遞增，估計(jì)市民將有更多可支配的收入去追求更愉快及多元化的生活方式。經(jīng)分析，下文中由政府提供的個(gè)人收入及消費(fèi)支出的數(shù)據(jù)均較實(shí)踐情況為低，但綜合其走勢(shì)及其它調(diào)查數(shù)據(jù)，我們有理由置信北京的零售市場(chǎng)將堅(jiān)持安康開(kāi)展，尤其伴隨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，家居消費(fèi)和休閑文娛消費(fèi)具有良好生長(zhǎng)空間，為本工程的良好開(kāi)展前景提供有力支撐。1.1國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值過(guò)去二十多年，北京經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速。如圖1.1所示，除1998年遭到亞洲金融風(fēng)暴的影響外，北京的國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值由1990至2005期間不斷都有近兩位數(shù)字的穩(wěn)定增長(zhǎng)。2005年，北京的國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值達(dá)6814.5億元人民幣，較上年上升11.1%，繼續(xù)7年堅(jiān)

20、持了10以上的高增長(zhǎng)。圖1.1：北京市國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值19902005資料來(lái)源: 2005年北京統(tǒng)計(jì)年鑒在北京市第十個(gè)五年方案中，市政府預(yù)期北京市在2000至2005內(nèi)的國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值將維持在每年平均增長(zhǎng)9%的程度，實(shí)踐的增長(zhǎng)情況要高于方案。1產(chǎn)業(yè)構(gòu)造目前，北京市產(chǎn)業(yè)構(gòu)造趨向高級(jí)化。第三產(chǎn)業(yè)即效力業(yè)已成為全市經(jīng)濟(jì)的主要組成部份，其消費(fèi)值占全市國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值的66.4%，到達(dá)4616.3億元；第二產(chǎn)業(yè)主要包括制造業(yè)占全市國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值約33.8%。北京市第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)方案將有利于零售業(yè)這個(gè)主要組成部分的長(zhǎng)久開(kāi)展。另外，北京市政府希望將高新科技產(chǎn)業(yè)的比重提高到占整體國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值的15%以上。2人均國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值

21、人均國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值是評(píng)價(jià)一個(gè)地域的居民個(gè)人財(cái)富的有力指針。圖1.2 顯示在1990至2005年間，北京市人均國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值從1990年的￥4,878，迅速增長(zhǎng)到2005年的￥44,969元約折合5,457美圓。圖1.2：北京市人均國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值19902005資料來(lái)源: 2005年北京統(tǒng)計(jì)年鑒國(guó)際閱歷闡明：當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地域人均GDP到達(dá)3,000美圓時(shí)，經(jīng)濟(jì)開(kāi)展處于加速生長(zhǎng)階段的初期；在人均GDP到達(dá)10,000美圓前，有一個(gè)較長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)時(shí)段。該時(shí)期的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展往往表達(dá)出一些規(guī)律性的特征：第一是國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)快速增長(zhǎng)。表如今總體經(jīng)濟(jì)堅(jiān)持高速增長(zhǎng)，人均GDP程度加快提高；第二是經(jīng)濟(jì)構(gòu)造進(jìn)一步優(yōu)化晉級(jí)

22、。表如今產(chǎn)業(yè)構(gòu)造趨向高級(jí)化，工業(yè)化程度進(jìn)一步提高，城市化在第三產(chǎn)業(yè)推進(jìn)下進(jìn)一步開(kāi)展；第三是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量改善。主要表如今經(jīng)濟(jì)效益程度明顯提高，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的穩(wěn)定性明顯加強(qiáng)。鑒于此，質(zhì)量化消費(fèi)成為市場(chǎng)趨勢(shì)。鑒于國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的普通走勢(shì)，北京經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將進(jìn)入一個(gè)新的時(shí)期，結(jié)合北京市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)變化軌跡，今后510年北京經(jīng)濟(jì)將表現(xiàn)出快速、穩(wěn)定的增長(zhǎng)特征。1.2零售總額圖1.3顯示，北京零售市場(chǎng)的開(kāi)展與整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有嚴(yán)密的關(guān)系。2004年全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額2,191.8億元，比去年同期增長(zhǎng)14.4%；在1990至2004年間，北京市消費(fèi)品零售總額的每年平均增長(zhǎng)率為15.2%。近五年間，此增長(zhǎng)率為每年10.7%

23、，接近同期北京市國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值增長(zhǎng)速度，增勢(shì)穩(wěn)定。圖1.3：北京市零售總額19902004資料來(lái)源: 2005年北京統(tǒng)計(jì)年鑒1.3居民可支配收入圖1.4：北京市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入19902005資料來(lái)源: 2005年北京統(tǒng)計(jì)年鑒2005年，北京市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配的年收入為17,653元，按可支配收入指數(shù)可比價(jià)錢計(jì)算較上年增長(zhǎng)12.9%。如上圖顯示，人均可支配收入的動(dòng)搖走勢(shì)與整體經(jīng)濟(jì)的情況吻合。按可支配收入指數(shù)計(jì)算，至2005年的過(guò)去五年間，平均增長(zhǎng)率為11%。其較接近于其他目的，顯示出近年居民人均可支配收入增長(zhǎng)迅速。從構(gòu)造來(lái)看，在城市居民可支配的總收入當(dāng)中，約有82.5%用于日常消

24、費(fèi)性開(kāi)支。全市及中高收入程度家庭人均消費(fèi)性支出及構(gòu)成如下。表1.1：北京城鎮(zhèn)中高收入程度人均消費(fèi)性支出單位：人民幣全市平均中間收入戶(20%較高收入戶(20%高收入戶(10%最高收入戶(10%)消費(fèi)性支出1765310602.412558.716099.720259.0食品3522.73728.33885.63867.74636.2穿著906.2959.81108.31130.41612.5家庭設(shè)備用品及效力704.2637.6794.71258.51428.9醫(yī)療保健994.0879.21084.51545.91731.1交通和通訊1688.11234.61896.64258.23456.4

25、教育、文化、文娛效力1964.21918.02454.12278.33929.4居住955.8900.7893.31208.82463.6雜項(xiàng)商品與效力388.7344.3441.7551.91001.0圖1.5：日常生活消費(fèi)性支出構(gòu)成資料來(lái)源: 2005年北京統(tǒng)計(jì)年鑒以上有關(guān)城鎮(zhèn)居民可支配收入的數(shù)據(jù)，是根據(jù)北京市城鄉(xiāng)調(diào)查大隊(duì)針對(duì)本地居民的一個(gè)1,000份樣本的調(diào)查結(jié)果得出。思索到此項(xiàng)調(diào)查的目的及調(diào)查范圍、方法的限制。賽睿顧問(wèn)以為：北京居民消費(fèi)的實(shí)踐才干遠(yuǎn)高于政府統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。1.4小結(jié)在本節(jié)提及的一切經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及目的均展現(xiàn)出北京市消費(fèi)市場(chǎng)根底良好，商業(yè)零售市場(chǎng)前景非常樂(lè)觀。隨著中國(guó)入世勝利，以及北

26、京獲選為2021年奧運(yùn)會(huì)舉行城市，賽睿顧問(wèn)有自信心以為北京經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)將繼續(xù)伸延至第十個(gè)五年方案以后。北京市民的個(gè)人收入亦會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)而遞增，估計(jì)市民將有更多可支配的收入去追求更愉快及多元化的生活方式。由于官方公布的個(gè)人收入及消費(fèi)支出的數(shù)據(jù)均低于實(shí)踐情況，因此賽睿顧問(wèn)有理由置信北京的零售市場(chǎng)依然安康地開(kāi)展。尤其那些本身位置優(yōu)越，同時(shí)符合區(qū)域市場(chǎng)的購(gòu)物習(xí)慣以及目的消費(fèi)群定位準(zhǔn)確的工程，將可望獲得最正確的投資報(bào)答。2.0 北京市商業(yè)市場(chǎng)研討商業(yè)地產(chǎn)工程的開(kāi)發(fā)和規(guī)劃，首先必需思索到宏觀商業(yè)環(huán)境的開(kāi)展情況。城市宏觀商業(yè)環(huán)境的開(kāi)展現(xiàn)狀、開(kāi)展特點(diǎn)、尤其對(duì)于未來(lái)開(kāi)展的趨勢(shì)，將是工程細(xì)分市場(chǎng)和規(guī)劃方向的

27、首要思索要素。其次，商業(yè)工程規(guī)劃還必需思索所在城市、區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的供求情況及未來(lái)供應(yīng)、需求的開(kāi)展態(tài)勢(shì)和特點(diǎn)。這種供求構(gòu)造和特點(diǎn)，對(duì)工程整體規(guī)模的初步判別和定位具有極其重要的指點(diǎn)意義。2.1零售商業(yè)現(xiàn)狀及開(kāi)展趨勢(shì)2.1.1北京零售商業(yè)現(xiàn)狀隨著整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境向好，北京市消費(fèi)品市場(chǎng)處于穩(wěn)中趨旺之勢(shì)，當(dāng)前消費(fèi)品市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)有較好開(kāi)展趨勢(shì)的是假日消費(fèi)品市場(chǎng)、晚間消費(fèi)市場(chǎng)、家居消費(fèi)市場(chǎng)、效力消費(fèi)市場(chǎng)等。從業(yè)態(tài)組合來(lái)看，效力及體驗(yàn)業(yè)態(tài)得到消費(fèi)市場(chǎng)的關(guān)注，其市場(chǎng)份額呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。入世后各類進(jìn)口產(chǎn)品關(guān)稅逐漸下降，價(jià)錢逐漸降低。國(guó)內(nèi)運(yùn)營(yíng)者將面臨猛烈競(jìng)爭(zhēng)，但同時(shí)也將推進(jìn)零售業(yè)朝著低價(jià)錢、高質(zhì)量、多樣性方向開(kāi)展，從而豐富零

28、售市場(chǎng)。另一方面，政府對(duì)外資企業(yè)在華投資的政策將更加透明，外資企業(yè)必將加快開(kāi)辟國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的步伐國(guó)外企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)于已進(jìn)入中國(guó)而未進(jìn)入北京的國(guó)外企業(yè)將著力于北京市場(chǎng)的規(guī)劃，而其他同行業(yè)內(nèi)佼佼者也必將隨之進(jìn)入市場(chǎng)分羹。越來(lái)越多的世界頂級(jí)品牌涉足北京市場(chǎng)。此類客戶要求商業(yè)物業(yè)具備高質(zhì)量、高水準(zhǔn)的軟、硬件設(shè)備配置，如黃金位置、一流的商場(chǎng)平面設(shè)計(jì)、專業(yè)的品牌店配套管理及完備的物業(yè)管理等。世界二線品牌名店也逐漸進(jìn)入北京市場(chǎng)，構(gòu)成了較完善的品牌組合。建材方面，德國(guó)歐倍德、英國(guó)百安居選址海淀區(qū)，法國(guó)的樂(lè)華梅蘭也開(kāi)場(chǎng)行動(dòng)；超市方面，美國(guó)的沃爾瑪、法國(guó)的歐尚、迪亞折扣店開(kāi)業(yè)，另有多家目前正處于報(bào)批和選址階段。此外

29、，一些國(guó)內(nèi)商業(yè)企業(yè)也不甘示弱，物美綜合超市、超市發(fā)便利店等企業(yè)的拓展也在進(jìn)展，而北京傳統(tǒng)零售業(yè)著名企業(yè)集團(tuán)如新燕莎集團(tuán)、王府井百貨、西單商場(chǎng)、北京華聯(lián)等也均紛紛涉足SHOPPING MALL類工程。從以上北京零售業(yè)開(kāi)展情況可以看出：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，外表上是進(jìn)入市場(chǎng)的商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)模加大的緣由，本質(zhì)上其實(shí)是傳統(tǒng)商業(yè)方式不能順應(yīng)消費(fèi)者的新的需求，包括消費(fèi)方式，生活方式的需求等。2.1.2北京零售商業(yè)開(kāi)展趨勢(shì)未來(lái)北京市將繼續(xù)控制城市中心區(qū)的大型百貨店和現(xiàn)有商業(yè)中心的數(shù)量和規(guī)模。北京市商業(yè)開(kāi)展的重點(diǎn)將轉(zhuǎn)移到三環(huán)路、四環(huán)路外的周邊地域。根據(jù)“十五方案，2005年前位于三環(huán)路西、南、北方向的商圈總零售樓面面積

30、將分別控制于10萬(wàn)至20萬(wàn)平方米之間。北京市商業(yè)開(kāi)展白皮書(shū)預(yù)測(cè)：未來(lái)幾年社區(qū)商業(yè)成為新型商業(yè)理念的先鋒。北京市商務(wù)局有關(guān)擔(dān)任人表示：今年將繼續(xù)鼓勵(lì)成熟的連鎖超市、便利店體系面向社區(qū)，特別是新建居民區(qū)開(kāi)展。這種鄰里型購(gòu)物中心效力內(nèi)容包括：社區(qū)連鎖超市、便利店搭載洗衣、彩擴(kuò)、快遞、報(bào)刊、快餐、家政以及網(wǎng)上或購(gòu)物等便民效力功能。區(qū)域型社區(qū)商業(yè)街開(kāi)場(chǎng)迅速興起。隨著北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速開(kāi)展，一些在社區(qū)內(nèi)規(guī)劃建立的“商業(yè)街正在北京東南西北、城里城外建立。如百子灣蘋果社區(qū)正在建立中的“蘋果商業(yè)街、西南四環(huán)第七街區(qū)800米長(zhǎng)的時(shí)髦商業(yè)街、亦莊境界1200米長(zhǎng)的商業(yè)街等等。一批“社區(qū)商業(yè)街正在北京興起，由此帶來(lái)

31、的“街區(qū)時(shí)髦商業(yè)也正在北京悄然興起。新型的鄰里型購(gòu)物中心將集社區(qū)地域中心、活動(dòng)中心、消費(fèi)中心、集散中心和管理中心為一體。這樣，既可以實(shí)現(xiàn)商住分別，把各個(gè)鄰居變成純住宅。不再有沿街商店的喧囂，又可以到達(dá)社區(qū)配套資源的有效整合，最大限制地發(fā)揚(yáng)配套設(shè)備的作用。實(shí)現(xiàn)小區(qū)的動(dòng)靜分別，構(gòu)成真正的溫馨社區(qū)。不難發(fā)現(xiàn)，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷開(kāi)展，消費(fèi)者個(gè)性化的需求越來(lái)越明顯，傳統(tǒng)的商業(yè)形狀及商品構(gòu)造等難以滿足不斷差別的個(gè)性需求。眾多富有特征的社區(qū)型商業(yè)的興起，很好的順應(yīng)了消費(fèi)者多樣化購(gòu)物需求的開(kāi)展態(tài)勢(shì)。2.2專業(yè)零售商業(yè)現(xiàn)狀及開(kāi)展趨勢(shì)2.2.1北京專業(yè)、零售市場(chǎng)商業(yè)現(xiàn)狀從北京市范圍來(lái)看，目前各類零售市場(chǎng)種類繁多，除去

32、幾個(gè)有一定歷史和知名度的專業(yè)零售商業(yè)區(qū)外，分布相對(duì)比較分散。北四環(huán)中關(guān)村的IT市場(chǎng)商圈；北三環(huán)邊上的郵幣卡零售市場(chǎng)；西二環(huán)沿線的動(dòng)物園零售市場(chǎng)、天意零售市場(chǎng)、天成零售市場(chǎng)、官園零售市場(chǎng)、萬(wàn)通小商品市場(chǎng)等；東南區(qū)域的潘家園舊貨市場(chǎng)、古玩市場(chǎng)、眼鏡零售城、十里河建材市場(chǎng)等；崇文區(qū)紅橋零售市場(chǎng)；豐臺(tái)區(qū)的新發(fā)地農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、岳各莊零售市場(chǎng)市場(chǎng)，木樨園服裝零售市場(chǎng)、大紅門服裝街，沙子口文體用品零售區(qū)、鞋類零售區(qū)等。均已構(gòu)成了一定的行業(yè)內(nèi)知名度，獲得了不錯(cuò)的市場(chǎng)位置。從收益情況來(lái)看，專業(yè)、零售市場(chǎng)的租金收益普遍高于傳統(tǒng)的零售業(yè)態(tài)，針對(duì)服裝類的零售產(chǎn)業(yè)，租金程度甚至可高達(dá)60元/天.平方米。表2.1：北京市服裝

33、零售商業(yè)租金調(diào)查部分建筑面積平方米租金元/天.平方米百榮世貿(mào)46萬(wàn)10.5木樨園世貿(mào)10萬(wàn)4-13永外城文具3萬(wàn)4-8溫州燈具城0.7萬(wàn)4-5永外鞋城0.15萬(wàn)6-10大偉鞋城1萬(wàn)10天雅5.2萬(wàn)610京溫3萬(wàn)1050大紅門6.5萬(wàn)1060新世紀(jì)3萬(wàn)610龍湫1.6萬(wàn)1025人才窗簾0.5萬(wàn)36天海服裝0.3萬(wàn)1030龍健都窗簾0.6萬(wàn)3-8瑞安童裝0.3萬(wàn)34廣獅童裝0.27萬(wàn)45大康鞋城6萬(wàn)精品20大廳40中聯(lián)華都紅門鞋城5萬(wàn)5.52.2.2北京專業(yè)、零售市場(chǎng)商業(yè)開(kāi)展趨勢(shì)雖然目前北京零售市場(chǎng)的銷售額占到了總市場(chǎng)份額的20%以上，并且這個(gè)份額以5%的速度增長(zhǎng)。但零售市場(chǎng)的銷售額占到了總份額的

34、將近80%，所以零售商業(yè)的作用是顯而易見(jiàn)的。雖然如此，這個(gè)數(shù)據(jù)逐漸減少的現(xiàn)實(shí)讓我們更加認(rèn)識(shí)到零售商業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)。從市場(chǎng)空間上看，商業(yè)市場(chǎng)銷售點(diǎn)的分散性和數(shù)據(jù)的大量性決議了廠家要在市場(chǎng)上立足，必需經(jīng)過(guò)各級(jí)零售分銷，擴(kuò)展產(chǎn)品的覆蓋面。零售商作為通路的力量是不可阻撓，也無(wú)法替代的。不過(guò)開(kāi)展的前提有兩個(gè)：一個(gè)是零售商本身運(yùn)營(yíng)認(rèn)識(shí)的全面提高，另一個(gè)是政府積極扶持，發(fā)明有利零售市場(chǎng)開(kāi)展的大環(huán)境。對(duì)于零售業(yè)的調(diào)整是參與世貿(mào)組織之后的迫切要求。北京市政府也正嘗試整合現(xiàn)有零售商業(yè)資源：積極引進(jìn)國(guó)內(nèi)外著名品牌，培育一批專業(yè)化的總經(jīng)銷商和總代理商，加快引進(jìn)國(guó)際上專門為企事業(yè)單位和中小商戶效力的零售業(yè)態(tài)，逐漸替代傳

35、統(tǒng)小商品和日用工業(yè)品零售市場(chǎng)。專業(yè)零售市場(chǎng)的市場(chǎng)空間也占據(jù)重要的比重。比如位于北京東三環(huán)昆侖飯店北側(cè)的佳藝服裝市場(chǎng)就有良好的市場(chǎng)表現(xiàn)。這樣的市場(chǎng)在新建商業(yè)地產(chǎn)中占據(jù)較大比重，市場(chǎng)空間寬廣。2.3商業(yè)地產(chǎn)供求態(tài)勢(shì)2.3.1 北京商業(yè)地產(chǎn)需求情況從商業(yè)類型上看，百貨、超市、連鎖餐飲和便利店表現(xiàn)仍較為活潑。沃爾瑪山姆會(huì)員店、百安居家居超市、法國(guó)歐尚等知名外資超市大量布點(diǎn)開(kāi)店，吉野家、永和大王、物美等連鎖餐飲和便利店也相繼開(kāi)辟新的運(yùn)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)。北京的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈。政策方面大大刺激了連鎖超市和便利店的開(kāi)展。為提升北京市社區(qū)連鎖商業(yè)總體程度，2003年7月北京市商業(yè)委員會(huì)、北京市財(cái)政局印發(fā)了的通知，銀行貸

36、款貼息重點(diǎn)扶持成熟的連鎖企業(yè)，鼓勵(lì)其在居民居住小區(qū)開(kāi)設(shè)連鎖超市(500平方米左右)、便利店(100平方米左右)，在繁華街區(qū)(王府井、中關(guān)村等)開(kāi)設(shè)規(guī)范便利店(100平方米左右)。 北京市商業(yè)物業(yè)曾經(jīng)構(gòu)成了三大需求群體：跨國(guó)零售企業(yè)、國(guó)內(nèi)大型零售企業(yè)和中小投資者。詳細(xì)來(lái)看，隨著各國(guó)零售業(yè)巨頭搶灘北京零售業(yè)市場(chǎng)，跨國(guó)零售企業(yè)對(duì)大型主力店的需求明顯添加。美國(guó)沃爾瑪、法國(guó)法寶、英國(guó)百安居等競(jìng)相在京選址開(kāi)店。同時(shí)，國(guó)內(nèi)大型零售企業(yè)的擴(kuò)張構(gòu)成了北京市商業(yè)物業(yè)需求的另一主力，表現(xiàn)出國(guó)內(nèi)大型零售企業(yè)良好的開(kāi)展態(tài)勢(shì)。另外，許多中小投資者紛紛看好北京商業(yè)市場(chǎng)的投資潛力，成為北京寫字樓和住宅底商的強(qiáng)有力需求者。但從

37、近期來(lái)看：隨著近兩年大量集中商業(yè)設(shè)備迸發(fā)式的涌入市場(chǎng)，短期內(nèi)供應(yīng)過(guò)大，北京商業(yè)地產(chǎn)的需求較前兩年開(kāi)場(chǎng)下降。特別是由于大批商業(yè)工程在前期缺乏合理的規(guī)劃和準(zhǔn)確的定位，同時(shí)忽視商業(yè)管理的重要性。導(dǎo)致多數(shù)產(chǎn)權(quán)商鋪運(yùn)營(yíng)效益差，損害了投資者的利益，投資人對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資日益謹(jǐn)慎，2005年多數(shù)的在售大型商業(yè)工程銷售進(jìn)度緩慢。2.3.2 未來(lái)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)1、北京市城市規(guī)劃導(dǎo)引下的商業(yè)地產(chǎn)途徑北京和中國(guó)一切的城市一樣都正在閱歷城市化的過(guò)程，在此過(guò)程中，城市邊境繼續(xù)擴(kuò)張，從而帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)展和商鋪升值的空間。按照修編內(nèi)容，“兩軸兩帶多中心之“兩軸沿長(zhǎng)安街的東西軸和傳統(tǒng)中軸線的南北軸，之“兩帶東部開(kāi)展帶和西部開(kāi)

38、展帶傳統(tǒng)中軸上包括奧運(yùn)公園、南苑兩個(gè)重要功能區(qū)；東西軸上有石景山綜合文化文娛區(qū)、石景山體育文化區(qū)、商務(wù)中心區(qū)、傳統(tǒng)運(yùn)河四個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，之“多中心包括中關(guān)村高科技園區(qū)中心區(qū)、奧林匹克中心區(qū)、商務(wù)中心區(qū)、海淀山后地域科技創(chuàng)新中心、順義現(xiàn)代制造業(yè)基地、通州綜合效力中心、亦莊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)展中心和石景山綜合效力中心等8大城市職能中心區(qū)。這些城市邊境擴(kuò)張后構(gòu)成的新興區(qū)域，伴隨居住人口的繼續(xù)添加，商業(yè)需求均會(huì)繼續(xù)放大，這種趨勢(shì)必然帶動(dòng)這些地域商鋪升值空間。需求關(guān)注的是，這種升值空間雖屬整體趨勢(shì)，但是個(gè)案風(fēng)險(xiǎn)成為商業(yè)地產(chǎn)的主要風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于本工程來(lái)說(shuō)，鑒于北京市長(zhǎng)期重心向北的規(guī)劃和開(kāi)展規(guī)劃特點(diǎn)，本工程所在區(qū)域的商

39、業(yè)環(huán)境將會(huì)日趨成熟，而且在閱歷一定開(kāi)展階段后，亞運(yùn)村地域的商業(yè)環(huán)境將會(huì)表現(xiàn)出繁華商業(yè)中心的商業(yè)特點(diǎn)，將有利于本工程商業(yè)價(jià)值的提升。2006年初，北京市商務(wù)局印發(fā)，指出按照新的城市規(guī)劃，北京市商業(yè)設(shè)備增長(zhǎng)方式應(yīng)實(shí)現(xiàn)三個(gè)轉(zhuǎn)變，設(shè)備建立重心實(shí)現(xiàn)兩個(gè)轉(zhuǎn)移。一設(shè)備增長(zhǎng)方式實(shí)現(xiàn)三個(gè)轉(zhuǎn)變1設(shè)備建立從設(shè)點(diǎn)占地、外延擴(kuò)張為主轉(zhuǎn)變?yōu)榧酃δ堋?yōu)化構(gòu)造為主，構(gòu)成占地合理、運(yùn)轉(zhuǎn)高效的節(jié)約型商業(yè)開(kāi)展方式。2商業(yè)設(shè)備開(kāi)展從環(huán)境輕視型轉(zhuǎn)變?yōu)榄h(huán)境友好型，以創(chuàng)建城市良好環(huán)境為前提，興市不亂市，便民不擾民。3商業(yè)設(shè)備從只注重運(yùn)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)展向注重效力、質(zhì)量和效益提高轉(zhuǎn)變，以構(gòu)建便民效力體系為目的,開(kāi)展綜合商業(yè)效力集群。表2.2：20

40、06年北京市限制開(kāi)展的商業(yè)工程業(yè)態(tài)內(nèi)容限制區(qū)域建筑面積6000平方米以上的超市商品買賣市場(chǎng)業(yè)態(tài)提升工程除外二環(huán)路以內(nèi)地域建筑面積在1萬(wàn)平方米以上的大型商業(yè)設(shè)備商品買賣市場(chǎng)業(yè)態(tài)提升工程除外三環(huán)路以內(nèi)地域建筑面積在5萬(wàn)平方米以上的大型商業(yè)設(shè)備五環(huán)路以內(nèi)地域各類商品買賣市場(chǎng)工程普通商品買賣市場(chǎng)二環(huán)路以內(nèi)地域、廣域城市商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心、中關(guān)村科技園區(qū)海淀園、北京商務(wù)中心區(qū)、金融街、奧運(yùn)村、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)小商品零售零售市場(chǎng)東、西、北四環(huán)路和南三環(huán)路以內(nèi)地域電子、通訊、數(shù)碼產(chǎn)品市場(chǎng)四環(huán)路內(nèi)地域、中關(guān)村科技園區(qū)海淀園家居建材市場(chǎng)五環(huán)路以內(nèi)地域未列入相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃的各類汽車買賣市場(chǎng)全市范圍

41、內(nèi)汽車配件市場(chǎng)未列入規(guī)劃的農(nóng)副產(chǎn)品零售市場(chǎng)再生資源集散市場(chǎng)二設(shè)備建立重心實(shí)現(xiàn)兩個(gè)轉(zhuǎn)移1充分研討商業(yè)設(shè)備開(kāi)展的交通支撐條件，積極發(fā)揚(yáng)軌道交通和公交的作用，改動(dòng)商業(yè)設(shè)備重心沿城市環(huán)路分布的單一格局。2設(shè)備開(kāi)展重心從中心城商業(yè)單中心向中心城、新城平衡開(kāi)展轉(zhuǎn)移，實(shí)現(xiàn)區(qū)域協(xié)調(diào)，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌。上述政府對(duì)商業(yè)的限制性規(guī)劃，無(wú)疑有利于降低本工程的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力。2、北京在建商業(yè)地產(chǎn)工程的供應(yīng)構(gòu)造圖2.1：北京市在建商業(yè)地產(chǎn)工程供應(yīng)構(gòu)造從圖2.1統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，北京中大型商業(yè)地產(chǎn)工程的數(shù)量占市場(chǎng)的主體，這完全闡明了北京商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的現(xiàn)狀。從投資機(jī)構(gòu)的角度看，中小型商業(yè)地產(chǎn)工程的市場(chǎng)比較穩(wěn)定，而且由于商業(yè)功能及招

42、商等問(wèn)題不容易發(fā)生大的偏向，風(fēng)險(xiǎn)便于控制，商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)往往對(duì)這類工程感興趣。北京大型商業(yè)地產(chǎn)工程，尤其是大型購(gòu)物中心工程，開(kāi)發(fā)商整體上看，比較謹(jǐn)慎，并不象南方很多城市的開(kāi)發(fā)商不論商鋪銷售能夠?qū)ξ磥?lái)運(yùn)營(yíng)管理的影響，進(jìn)展大面積商鋪的銷售，而是以長(zhǎng)期出租運(yùn)營(yíng)為中心思想，進(jìn)展工程的運(yùn)做。根據(jù)賽睿顧問(wèn)和國(guó)際機(jī)構(gòu)接觸的閱歷，目前階段，很少機(jī)構(gòu)對(duì)規(guī)模10萬(wàn)平方米以上的SHOPPING MALL工程有投資方案。3、北京市各區(qū)域在建商業(yè)工程供應(yīng)情況圖2.2：北京市各區(qū)域在建商業(yè)工程供應(yīng)情況圖 從圖2.2可以看出，北京商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)主要集中在三環(huán)到五環(huán)之間，而且主要集中在東部、北部和西部，投資機(jī)構(gòu)除關(guān)注以上區(qū)域

43、外，也特別關(guān)注南部區(qū)域，由于升值空間比較高。4、北京市在建商業(yè)工程類型供應(yīng)比例圖2.3：北京市在建商業(yè)工程類型供應(yīng)比例 如圖2.3中統(tǒng)計(jì)結(jié)果，購(gòu)物中心/綜合工程所占比例最高，到達(dá)40%以上，社區(qū)商業(yè)供應(yīng)量占近25%。購(gòu)物中心/綜合工程的比例印證了當(dāng)前中國(guó)購(gòu)物中心投資開(kāi)發(fā)趨熱的情況，社區(qū)商業(yè)的比例目前較低，正闡明生長(zhǎng)空間比較大，各類商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)普遍關(guān)注并認(rèn)同其投資空間。5、北京市各商圈在建商業(yè)工程供應(yīng)分布圖2.4：北京市各商圈在建商業(yè)工程供應(yīng)分布 從圖2.4可以看出北京市商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)呈現(xiàn)極大的不平衡特點(diǎn)，投資機(jī)構(gòu)普遍以為：從這種不平衡可以看出市場(chǎng)熱點(diǎn)，也可以發(fā)掘市場(chǎng)空白點(diǎn)；市場(chǎng)熱點(diǎn)地域，既

44、闡明存在投資時(shí)機(jī)，也闡明猛烈競(jìng)爭(zhēng)在孕育風(fēng)險(xiǎn)。很顯然，CBD和中關(guān)村地域是商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量最大的地方，大家看好其投資價(jià)值，但也正是由于市場(chǎng)普遍的關(guān)注，所以一定程度上渙散了開(kāi)發(fā)商的責(zé)任心、專業(yè)心，換言之，這兩個(gè)區(qū)域也潛藏風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，該區(qū)域長(zhǎng)期市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，這種風(fēng)險(xiǎn)更多開(kāi)發(fā)商專業(yè)化操作的風(fēng)險(xiǎn)，而不是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。6、北京市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)簡(jiǎn)要分析從供應(yīng)特點(diǎn)來(lái)看：純商業(yè)物業(yè)和住宅寫字樓底商的供應(yīng)都呈現(xiàn)出上升勢(shì)頭。純商業(yè)工程有中關(guān)村西區(qū)、君太百貨等；住宅、寫字樓底商工程幾乎遍及北京各個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)域。除此之外，市場(chǎng)上還出現(xiàn)了一些經(jīng)過(guò)重新包裝的舊工程，如新東安市場(chǎng)、西單文化廣場(chǎng)等。從業(yè)態(tài)看：到2007年國(guó)外多數(shù)業(yè)態(tài)都

45、將出如今北京，國(guó)際零售100強(qiáng)至少有50將在北京開(kāi)店。從商業(yè)地產(chǎn)建立看，過(guò)去兩、三年里，國(guó)內(nèi)商業(yè)工程開(kāi)發(fā)多以商業(yè)街及大型MALL等為主，而且根本扎堆于都市傳統(tǒng)商業(yè)中心，盲目求大、求全的情況也相當(dāng)嚴(yán)重。隨著銀根收緊、貸款困難、開(kāi)發(fā)商后續(xù)資金缺乏、加上缺乏成熟管理團(tuán)隊(duì)和運(yùn)營(yíng)閱歷，不少物業(yè)運(yùn)營(yíng)難以為繼。一些巨無(wú)霸工程開(kāi)業(yè)后的困難運(yùn)營(yíng)境況，也讓即將進(jìn)入市場(chǎng)的各路開(kāi)發(fā)商決策更為謹(jǐn)慎與理性。各種跡象闡明：今后幾年里，規(guī)模適中、符合市民實(shí)踐需求的社區(qū)購(gòu)物中心，將成為新的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。這也是政府部門今后鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)業(yè)態(tài)之一。2.4商業(yè)地產(chǎn)分類型開(kāi)展情況2.4.1百貨/購(gòu)物中心/大型超市從總體情況看：北京購(gòu)物中心

46、、百貨、大型超市總供應(yīng)量到達(dá)236.59萬(wàn)平方米。到2007年新添加的供應(yīng)量將到達(dá)294萬(wàn)平方米建筑面積；百貨、超市、購(gòu)物中心的零售額合計(jì)占去了北京市社會(huì)消費(fèi)品零售總額80以上的市場(chǎng)份額。北京百貨業(yè)處于市場(chǎng)萎縮階段，客流不旺、面臨購(gòu)物中心等新型業(yè)態(tài)的挑戰(zhàn)。目前北京市百貨、購(gòu)物中心、大型超市租金支付方式普通為固定租金；大多數(shù)租金收取方式為流水倒扣。從百貨、購(gòu)物中心、大型超市未來(lái)開(kāi)展趨勢(shì)來(lái)看，北京市未來(lái)百貨、購(gòu)物中心、大型超市的開(kāi)展將有以下趨勢(shì)：體量規(guī)模超大化，將以Shopping Mall的方式出現(xiàn)于北京；購(gòu)物中心內(nèi)各業(yè)態(tài)集中化；體驗(yàn)業(yè)態(tài)成為中高檔商業(yè)市場(chǎng)需求的動(dòng)力；文化底蘊(yùn)深化化；消費(fèi)者對(duì)大型

47、購(gòu)物中心的需求不斷加強(qiáng)；商品運(yùn)營(yíng)將向功能性轉(zhuǎn)變；從群眾化運(yùn)營(yíng)向中高檔運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變；百貨商場(chǎng)將由多種運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)向主體性運(yùn)營(yíng)、主題運(yùn)營(yíng)。綜合來(lái)看，北京百貨業(yè)處于運(yùn)營(yíng)的萎縮期。隨著各種新興零售業(yè)態(tài)的不斷開(kāi)展和創(chuàng)新，傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)收到的沖擊非常明顯，未來(lái)百貨業(yè)態(tài)的開(kāi)展需求對(duì)運(yùn)營(yíng)方式等進(jìn)展合理的再定位和開(kāi)展思緒的調(diào)整。2.4.2商業(yè)街北京現(xiàn)已構(gòu)成成熟的大型商業(yè)街有兩條，分別為王府井商業(yè)街、西單商業(yè)街。未來(lái)北京將重點(diǎn)開(kāi)展培育三里屯酒吧街、秀水服裝街、潘家園舊貨市場(chǎng)、方莊餐飲街、大紅門服裝街、牛街民族街、天橋民俗街、銀街、隆福寺民俗商業(yè)旅游文化街、海淀圖書(shū)城等10條特征街。未來(lái)商業(yè)街的定位具有明晰可見(jiàn)的特點(diǎn)；未來(lái)商業(yè)

48、街的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇是不可防止的；添加適宜年輕人的文娛休閑功能，添加體驗(yàn)業(yè)態(tài)比重；未來(lái)商業(yè)街將以開(kāi)放性、參與性、多元性方向開(kāi)展；商業(yè)街將成為北京文化底蘊(yùn)的表達(dá)舞臺(tái)。2.4.3社區(qū)商業(yè)及底商近幾年社區(qū)商業(yè)和底商成為北京商鋪市場(chǎng)的主要類型。增長(zhǎng)速度繼續(xù)放大，開(kāi)工面積不少于30萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)100以上。從運(yùn)營(yíng)情況看，北京社區(qū)商業(yè)及底商總體來(lái)說(shuō)階段性供過(guò)于求，北京商鋪空置率15到20。售價(jià)方面：普通社區(qū)商業(yè)售價(jià)12萬(wàn)/平方米；中檔住宅、寫字樓、公寓底商售價(jià)23萬(wàn)/平方米；高檔住宅、寫字樓、公寓底商售價(jià)34.5萬(wàn)/平方米。租金上大致可分三類商鋪；35元/天/平方米，58元/天/平方米，810元/天/平方

49、米；其中以58元/天/平方米為主要商鋪?zhàn)饨饳n次，占有率為50左右。從未來(lái)開(kāi)展趨勢(shì)分析：社區(qū)底商市場(chǎng)供需兩旺；社區(qū)商業(yè)仍將以超市、餐飲、美容美發(fā)等效力業(yè)態(tài)為主要運(yùn)營(yíng)內(nèi)容；未來(lái)社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)重點(diǎn)是生鮮方面；小型底商需求量有添加趨勢(shì)；北京底商商鋪成交急升，投資潛力大。2.4.4綜合/專業(yè)市場(chǎng)北京專業(yè)市場(chǎng)以南城最為集中。初步統(tǒng)計(jì)：南城固定買賣場(chǎng)所進(jìn)展經(jīng)常性年年買賣，并設(shè)有專職管理人員的現(xiàn)貨商品買賣市場(chǎng)約115個(gè)?？偁I(yíng)業(yè)面積約為96萬(wàn)平方米，市場(chǎng)攤位容量約35000個(gè)，已出租攤位數(shù)量25000個(gè)，攤位出租率71.43%。其中個(gè)體攤位數(shù)量約22600個(gè)，占已出租攤位數(shù)的90.4%。2003年商品買賣市場(chǎng)總成

50、交額約170億元，比上年增長(zhǎng)26.4%，平均每個(gè)市場(chǎng)成交額為1.48億元。從運(yùn)營(yíng)情況看，絕大多數(shù)市場(chǎng)以年年性營(yíng)業(yè)，運(yùn)營(yíng)環(huán)境較好。在專業(yè)市場(chǎng)中居前三位的市場(chǎng)為：紡織品服裝鞋帽市場(chǎng)20家，建材裝飾資料市場(chǎng)12家，家具家居市場(chǎng)8家。從未來(lái)開(kāi)展趨勢(shì)分析：商品買賣市場(chǎng)由單一、少門類向著綜合、多門類開(kāi)展；市場(chǎng)投資向多元化開(kāi)展；市場(chǎng)的整體實(shí)力在不斷加強(qiáng)；未來(lái)市場(chǎng)將加強(qiáng)管理，管理制度有所健全；市場(chǎng)開(kāi)發(fā)規(guī)模仍存在盲目性；市場(chǎng)治安情況將有所好轉(zhuǎn)。2.4.5新興商業(yè)工程從北京市范圍看：新興商業(yè)工程開(kāi)展的主要特點(diǎn)有：注重商業(yè)工程和住宅、寫字樓的關(guān)聯(lián)開(kāi)發(fā)，著力發(fā)掘幾種房地產(chǎn)方式居住、辦公、購(gòu)物、休閑文娛、酒店等之間的良

51、好互動(dòng)力以及相互之間的支撐和價(jià)值提升作用；注重對(duì)消費(fèi)者購(gòu)物之外的其他需求心思需求、休閑、文娛、餐飲、體驗(yàn)等的全方位關(guān)注和滿足，如搜秀城等；在消費(fèi)者休閑文娛特別是體驗(yàn)式消費(fèi)需求上普遍進(jìn)展深化發(fā)掘，均比較注重發(fā)明有特征的體驗(yàn)環(huán)境，如富卓花園廣場(chǎng)、上海沙龍新天地商業(yè)港等；在群眾消費(fèi)市場(chǎng)定位方面主要以周邊消費(fèi)市場(chǎng)的需求滿足、消費(fèi)檔次的提升為訴求點(diǎn)，同時(shí)均努力發(fā)明工程對(duì)外圍消費(fèi)群體的輻射效果，如珠江帝景商業(yè)街等。北京有代表性的新興工程有：珠江帝景商業(yè)街、五朵金花、搜秀城、昆泰國(guó)際中心、華貿(mào)中心、碧溪家居廣場(chǎng)、韓SHOW等。從總體來(lái)看，北京新興的商業(yè)工程供應(yīng)量宏大。從專業(yè)細(xì)分看，專業(yè)市場(chǎng)的供應(yīng)量呈現(xiàn)突破性

52、放大。而面向群眾消費(fèi)的商業(yè)供應(yīng)規(guī)模依然有限，群眾消費(fèi)部分的商業(yè)規(guī)模及特征有深化發(fā)掘的價(jià)值。2.5新型商業(yè)形狀開(kāi)展情況購(gòu)物中心，尤其是SHOPPING MALL曾經(jīng)成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，得到開(kāi)發(fā)市場(chǎng)和投資市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。但鑒于大型的SHOPPING MALL對(duì)資金和專業(yè)化程度等方面較高的要求，投資風(fēng)險(xiǎn)較大，國(guó)家對(duì)其開(kāi)發(fā)投資曾經(jīng)開(kāi)場(chǎng)叫停。OUTLETS作為歐美市場(chǎng)典型的購(gòu)物形狀，在北京的引入曾經(jīng)得到市場(chǎng)廣泛的關(guān)注。該種商業(yè)形狀對(duì)中端消費(fèi)者的拉動(dòng)非常有力，大大滿足了實(shí)惠名牌的商業(yè)價(jià)值。未來(lái)OUTLETS將在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)獲得廣泛的開(kāi)展。連鎖便利店目前是政府大力鼓勵(lì)開(kāi)展的商業(yè)方式，尤其以7*11為代表的國(guó)際便利店將

53、對(duì)中國(guó)便利店市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊。在國(guó)際上有品牌價(jià)值的書(shū)店商家，其勝利運(yùn)營(yíng)的方式對(duì)于中國(guó)企業(yè)來(lái)講具有自創(chuàng)意義。而且其運(yùn)營(yíng)規(guī)模、運(yùn)營(yíng)方式都較國(guó)內(nèi)書(shū)店有根本性的超越，如PAGE ONE等大型休閑書(shū)店。此外，大型書(shū)吧等方式也很有市場(chǎng)感召力。值得關(guān)注的還有國(guó)外典型文娛形狀及主題餐飲等：以嘉年華、玩具反斗城、加拿大IMAX為特征的國(guó)際文娛形狀。無(wú)論科技內(nèi)涵，還是文娛感受都有極大發(fā)明性。從國(guó)際市場(chǎng)反響看，其市場(chǎng)聚合力很強(qiáng)。除上述文娛元素外，街舞、托夫所、房屋超市、游覽社超市、主題餐廳、主題酒吧等都很有特點(diǎn)，值得商業(yè)地產(chǎn)投資商做深化的調(diào)查。重新型商業(yè)形狀開(kāi)展的趨勢(shì)來(lái)看：休閑購(gòu)物和單純的便利性購(gòu)物需求的分化日益明顯，

54、而休閑購(gòu)物型的商業(yè)形狀逐漸成為市場(chǎng)的主流。對(duì)消費(fèi)者休閑文娛需求的深層次發(fā)掘和滿足，成為各類新型商業(yè)形狀獲得市場(chǎng)位置的利刃。重新型商業(yè)形狀的市場(chǎng)開(kāi)展情況來(lái)看：北京新型商業(yè)形狀仍處于開(kāi)展的初期，未來(lái)幾年將會(huì)有大量的有發(fā)明性的商業(yè)形狀出現(xiàn)，來(lái)滿足市場(chǎng)的需求。商業(yè)工程假設(shè)能引進(jìn)真正有市場(chǎng)聚合力的新型商業(yè)形狀，將會(huì)大大提升工程的商業(yè)輻射才干。2.6小結(jié)從北京商業(yè)市場(chǎng)開(kāi)展的趨勢(shì)來(lái)看：針對(duì)區(qū)域居民的便民效力商業(yè)和綜合商業(yè)效力集群是未來(lái)商業(yè)開(kāi)展的重點(diǎn)。某些具有創(chuàng)新意義、能提升工程聚合力的新型商業(yè)形狀也越來(lái)越多的遭到商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的關(guān)注。在目前北京市場(chǎng)真正有高度市場(chǎng)聚合力的符合群眾消費(fèi)需求的新型商業(yè)形狀還不是很

55、多的情況下，賽睿顧問(wèn)以為：本工程如能引進(jìn)有差別化和市場(chǎng)聚合力的商業(yè)形狀，將會(huì)大大提升本工程的市場(chǎng)價(jià)值。3.0 亞奧地域商業(yè)市場(chǎng)分析亞奧區(qū)域范圍是北至立水橋，并延伸至昌平區(qū)天通苑社區(qū)；南達(dá)北三環(huán)；西到馬甸橋、八達(dá)嶺高速；東至太陽(yáng)宮橋、京承高速作為未來(lái)奧運(yùn)場(chǎng)館的集中建立地，在內(nèi)力與外力的共同推進(jìn)下，未來(lái)的“亞奧商圈已悄然構(gòu)成。目前亞奧商圈建立仍顯薄弱，高檔住宅工程云集，而以目前的商業(yè)供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足居住區(qū)內(nèi)居民的高質(zhì)量生活需求。整個(gè)商業(yè)開(kāi)展在北辰西路以東曾經(jīng)相對(duì)完善，西部、北部區(qū)域隨著奧運(yùn)的臨近開(kāi)展加快。3.1區(qū)域內(nèi)獨(dú)體商業(yè)物業(yè)類型目前區(qū)域內(nèi)獨(dú)體商業(yè)物業(yè)總建筑面積40萬(wàn)平方米左右。在區(qū)域獨(dú)體商業(yè)物

56、業(yè)中，以百貨與專業(yè)市場(chǎng)所占比例最大，其次為餐飲。這三類業(yè)態(tài)構(gòu)成了區(qū)域內(nèi)獨(dú)體商業(yè)物業(yè)的根本框架。獨(dú)體商業(yè)物業(yè)分布最為密集的地域?yàn)榘捕?、大屯路、慧中路、慧中北路。目前，這些地域餐飲、汽車市場(chǎng)密集，加之擁有北辰購(gòu)物中心和飄亮陽(yáng)光廣場(chǎng)的支撐，該地域商業(yè)整體開(kāi)展相對(duì)成熟，是本區(qū)域目前商業(yè)的中心。目前區(qū)域內(nèi)獨(dú)體商業(yè)物業(yè)檔次不高，缺乏新穎的商業(yè)主題，無(wú)法利用其地理位置及規(guī)模上的優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域商業(yè)檔次的提升。區(qū)域內(nèi)獨(dú)體商業(yè)除餐飲外根本是以中檔或中低檔為主的商業(yè)物業(yè)，隨著區(qū)域內(nèi)部及周邊區(qū)域不斷開(kāi)展和外來(lái)人口的參與，區(qū)域內(nèi)對(duì)大體量獨(dú)體商業(yè)、及高消費(fèi)需求將逐漸增多。3.2區(qū)域內(nèi)底商物業(yè)類型亞奧地域新近開(kāi)發(fā)的樓盤

57、普遍開(kāi)場(chǎng)注艱苦規(guī)模底商物業(yè)的建立。目前亞奧區(qū)域的底商物業(yè)分布較零散，主要集中在主要干道和車流較大的分流道兩側(cè)。從底商的運(yùn)營(yíng)形狀來(lái)看：主要以餐飲文娛為主，但其運(yùn)營(yíng)的整體檔次屬于中檔偏上。這是由于亞奧板塊中亞運(yùn)村屬于較為成熟的高檔居住區(qū)，又是亞北地域的交通樞紐，商業(yè)價(jià)值較高。與之相比，西奧區(qū)域的商業(yè)配套較少。但一些新推出工程都有部分底商，彌補(bǔ)了區(qū)域商業(yè)配套的缺乏。該地域的社區(qū)底商在總體區(qū)域商業(yè)環(huán)境的影響下，業(yè)態(tài)組成將更為開(kāi)放。除部分業(yè)態(tài)用以滿足居民日常生活需求外，將目的客群鎖定為周邊常住、流動(dòng)人口的日常零散性消費(fèi)，充分吸納現(xiàn)狀臨街店鋪的業(yè)態(tài)構(gòu)成。從而推進(jìn)底商成為區(qū)域小規(guī)模商業(yè)的中心，具備相當(dāng)程度的

58、部分商業(yè)環(huán)境和運(yùn)營(yíng)性消費(fèi)方式。從當(dāng)前亞奧區(qū)域商鋪的售價(jià)來(lái)看：主要集中在15,000-25,000元/平方米之間，而底商的價(jià)錢隨著區(qū)域住房?jī)r(jià)錢的提升也呈現(xiàn)出明顯的上漲趨勢(shì)。比如一些早期開(kāi)盤的工程價(jià)錢在6,000元/平方米以上、底商價(jià)錢多在20,000元-25,000元/平方米左右；而近期開(kāi)盤或即將入市的住宅價(jià)錢那么多在8,000元/平方米以上；其底商價(jià)錢也將大幅度提升，估計(jì)將超越25,000元/平方米。五環(huán)以外住宅價(jià)錢多數(shù)在8,000元/平方米以下，但底商價(jià)錢也將近15,000元/平方米。這主要是由于五環(huán)路南側(cè)交通方便，地段較為成熟，商務(wù)、商業(yè)氣氛相對(duì)濃重，在很大程度上帶動(dòng)了住宅及底商價(jià)錢的提升

59、?？偟膩?lái)說(shuō)，該區(qū)域的商業(yè)環(huán)境現(xiàn)狀是大型商業(yè)設(shè)備較少、運(yùn)營(yíng)檔次不高、現(xiàn)階段運(yùn)營(yíng)情況良好的工程定位缺乏特征。商業(yè)工程鮮有亮點(diǎn)，底商開(kāi)展迅速。4.0 工程條件及環(huán)境分析4.1工程根本目的家上新生活廣場(chǎng)位于亞運(yùn)村安立路與大屯路的交叉口西南角，隸屬“洛克時(shí)代工程。該工程占地1.4萬(wàn)平方米，總建筑面積82700平方米，其中商業(yè)建筑面積21520平方米，為地上四層及地下一層。工程于2005年10月封頂，方案開(kāi)業(yè)時(shí)間為2006年11月。圖4.1：工程整體效果圖整個(gè)工程沿安立路與大屯路呈“L型規(guī)劃，臨街面長(zhǎng)度達(dá)200余米。展現(xiàn)效果極佳，商業(yè)價(jià)值相對(duì)較高。此工程建筑主體曾經(jīng)完成，其商業(yè)部分的詳細(xì)目的如下：表4.1

60、：工程商業(yè)建筑技術(shù)目的樓層面積平方米層高米柱距米荷載公斤/平方米地下一層2200.004.88.4/8.1350一層4301.185.18.4/8.1350二層4847.814.18.4/8.1350三層5298.724.18.4/8.1350四層4871.824.18.4/8.1350工程由北京華佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)擔(dān)任開(kāi)發(fā)建立。4.2地段及交通4.2.1地段價(jià)值分析工程位于北京傳統(tǒng)的大型居住區(qū)亞運(yùn)村內(nèi)中心地段，先天開(kāi)發(fā)價(jià)值極高。未來(lái)隨著奧運(yùn)商業(yè)配套和綠化工程的日趨完善，亞奧板塊將成為北京的高質(zhì)量居住社區(qū)之一，地段價(jià)值優(yōu)越。新的奧運(yùn)板塊以?shī)W運(yùn)村及周邊區(qū)域?yàn)橹行?，?guī)劃建立中像一個(gè)宏大的“火炬。從如今的