房地產(chǎn)法教案一

1、房地產(chǎn)法教案一房地產(chǎn)法主講內(nèi)容：緒論第一講 房地產(chǎn)法概述第二講 房地產(chǎn)管理體制及權(quán)屬制度第三講 土地管理法律制度第四講 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法律制度第五講 房地產(chǎn)交易法律制度第六講 房地產(chǎn)稅收法律制度第七講 涉外房地產(chǎn)法律制度第八講 房地產(chǎn)糾紛的法律解決 房地產(chǎn)法主要法規(guī)：中華人民共和國(guó)土地管理法1986年頒布1998年、2004年修訂中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法1994年頒布2007年修訂中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例1998年頒布2011年修訂中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例1990年頒布城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定1995年頒布2001年修訂中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例19

2、86年頒布2011年修訂 房地產(chǎn)法指定教材：房地產(chǎn)法程信和、劉國(guó)臻 北京大學(xué)出版社 2001年（第一版）主要參考書(shū)目：房地產(chǎn)法李延榮，周珂 中國(guó)人民大學(xué)出版社土地法教程葛恒美，李延榮 中國(guó)大地出版社房地產(chǎn)法符啟林 法律出版社中國(guó)房地產(chǎn)法研究崔建遠(yuǎn)，孫佑海 中國(guó)法律出版社房地產(chǎn)法律制度董藩 東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社房地產(chǎn)法與律師實(shí)務(wù)俞兆平 人民法院出版社中華人民共和國(guó)合同法精解江平 中國(guó)政法大學(xué)出版社房地產(chǎn)審判手冊(cè)最高人民法院民事審判庭 法律出版社房地產(chǎn)案例評(píng)析180例湯樹(shù)華 新時(shí)代出版社緒 論盡快結(jié)束房改緒 論國(guó)民經(jīng)濟(jì)不可過(guò)分依賴(lài)房地產(chǎn)業(yè)緒 論注意可持續(xù)發(fā)展緒 論從追求規(guī)模轉(zhuǎn)向追求質(zhì)量緒 論搞好制度

3、調(diào)整與法規(guī)完善緒 論盡快處理閑置商品房，抽回資金緒 論產(chǎn)品創(chuàng)新第一講 房地產(chǎn)法概述一 房地產(chǎn)的概念 1 房地產(chǎn)概念的形成 Real estate 現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物第一講 房地產(chǎn)法概述一 房地產(chǎn)的概念 2 房產(chǎn)的概念 居民住房, 工商業(yè)用房, 辦公用房, 鐵路,橋梁等 3 地產(chǎn)的概念 農(nóng)用地,建設(shè)用地,未利用地等 4 房產(chǎn)與地產(chǎn)的非從屬關(guān)系 “房隨地走” （德、美等大陸法國(guó)家） 4 房產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系 “地隨房走”（英、新加坡、香港等國(guó)家和地區(qū)） 4 房產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系 “（特定）分別主義”（法、日、臺(tái)、澳等國(guó)家和地區(qū)） 5 房產(chǎn)與地產(chǎn)的結(jié)合關(guān)系（1）地產(chǎn)與使用權(quán)相聯(lián)系（2）房產(chǎn)能參與交易并構(gòu)成商

4、品（3）廣義房地產(chǎn)包含鄉(xiāng)村（4）狹義房地產(chǎn)特指城市（5）城市地產(chǎn)與房產(chǎn)結(jié)合產(chǎn)生地價(jià)二 房地產(chǎn)業(yè) 1 房地產(chǎn)業(yè)的概念 城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地 （實(shí)質(zhì)是一種經(jīng)營(yíng)行為， 分為狹義和廣義兩種）二 房地產(chǎn)業(yè)2 房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用 基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性3 房地產(chǎn)業(yè)的特征 （1）經(jīng)營(yíng)性 （2）投機(jī)性 （3）第三產(chǎn)業(yè)性 （4）綜合導(dǎo)向性 （5）泡沫性三 房地產(chǎn)關(guān)系 1 概念 民事性質(zhì)（平等主體） 行政管理性質(zhì)（不平等主體）三 房地產(chǎn)關(guān)系 2 處理 行政 司法 三 房地產(chǎn)關(guān)系3 法律調(diào)整及立法發(fā)展概況 （1）舊中國(guó)時(shí)期 半封建半殖民地性 強(qiáng)烈的投機(jī)性 利益結(jié)構(gòu)的畸型三 房地產(chǎn)關(guān)系3 法律調(diào)整及立法發(fā)

5、展概況 （2）新中國(guó)時(shí)期 計(jì)劃經(jīng)濟(jì) （1950年土地法、 農(nóng)村生產(chǎn)合作社、 私房社會(huì)主義改造）三 房地產(chǎn)關(guān)系3 法律調(diào)整及立法發(fā)展概況 （2）新中國(guó)時(shí)期 改革開(kāi)放初期（1978年十一屆三中全至 1992年房地產(chǎn)發(fā)展“過(guò)熱”） 標(biāo)志：國(guó)有土地使用權(quán)出讓 調(diào)整時(shí)期：1993年下半年至今開(kāi)始清理整頓三 房地產(chǎn)關(guān)系3 法律調(diào)整及立法發(fā)展概況 （2）新中國(guó)時(shí)期 21世紀(jì) (2001年加入WTO及國(guó)際接軌) 標(biāo)志：2010年建設(shè)住宅產(chǎn)業(yè)占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值3.5%四 房地產(chǎn)法 1 概念 調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱(chēng) 廣義：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、使用、 交易、服務(wù)、管理 狹義：土地使用權(quán)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易

6、以及實(shí)施管理 特指：中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法四 房地產(chǎn)法 2 調(diào)整對(duì)象 土地和房屋財(cái)產(chǎn)關(guān)系 土地利用和管理關(guān)系 城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)關(guān)系 城市房地產(chǎn)管理關(guān)系 城市物業(yè)管理關(guān)系 3 體系 專(zhuān)門(mén)法律：土地管理法、城市規(guī)劃法、城市房地產(chǎn)管理法、住宅法、規(guī)則法等 相關(guān)法律：建筑法、物權(quán)法、合同法、繼承法、拆遷法、擔(dān)保法、環(huán)境法、稅法、森林法、草原法、漁業(yè)法等 綜合法律：民法通則、憲法等 4 法律關(guān)系 （1）主體: 國(guó)家,法人,公民 土地,房屋,規(guī)劃,建設(shè)等 管理部門(mén)及公證機(jī)構(gòu) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。 又稱(chēng)房地產(chǎn)發(fā)展商，是指專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)。在以房地產(chǎn)業(yè)為樗的現(xiàn)代房地產(chǎn)社會(huì)關(guān)系中，這種主體居于核心地

7、位，它是房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的首要主體，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的組織者。 我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分為三種五級(jí)：第一種是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專(zhuān)營(yíng)企業(yè)，即以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為主業(yè)的企業(yè)；第二種是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兼營(yíng)企業(yè)，即經(jīng)批準(zhǔn)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的其他企業(yè)；第三種是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司，即以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為對(duì)象從事單項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，該項(xiàng)目完成后，項(xiàng)目公司即告終止。 我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行分等定級(jí)，將房地產(chǎn)專(zhuān)營(yíng)企業(yè)按企業(yè)的資金、人員的素質(zhì)、管理的水平等資質(zhì)條件分為五個(gè)等級(jí)，低等級(jí)的的開(kāi)發(fā)企業(yè)不得承接高等級(jí)企業(yè)才可承接的建設(shè)項(xiàng)目。 房地產(chǎn)建筑商。又稱(chēng)工程承包商，是指承接開(kāi)發(fā)商提供的記地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行建筑施工的企業(yè)。建筑商主要受

8、建筑法和合同法的規(guī)范，基于此形成的法律關(guān)系是房地產(chǎn)相關(guān)法律關(guān)系。建筑商不僅要對(duì)開(kāi)發(fā)商負(fù)合同責(zé)任，還要對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)者負(fù)建筑質(zhì)量責(zé)任，建筑質(zhì)量糾紛是近年來(lái)房地產(chǎn)消費(fèi)者保護(hù)案件的主要類(lèi)型。 我國(guó)對(duì)建筑施工企業(yè)的管理主要包括：企業(yè)資質(zhì)管理、施工管理和建設(shè)工程監(jiān)理。我國(guó)建筑企業(yè)按企業(yè)的資歷、技術(shù)管理人員等級(jí)和數(shù)量、固定資產(chǎn)和專(zhuān)業(yè)設(shè)備的數(shù)量以及生產(chǎn)能力等條件分為四個(gè)等級(jí)，并以此劃分可承接的不同規(guī)模和類(lèi)別的建筑項(xiàng)目。 房地產(chǎn)賣(mài)方。 主要指作為商品的房屋的出售者，也包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的賣(mài)方，但不包括土地使用權(quán)出讓的賣(mài)方，因此房地產(chǎn)賣(mài)方首先可分為土地使用權(quán)二、三級(jí)市場(chǎng)的賣(mài)方和商品房一、二、三級(jí)市場(chǎng)的賣(mài)方。 房地

9、產(chǎn)賣(mài)方亦可分為銷(xiāo)售商、投機(jī)商和非經(jīng)營(yíng)性賣(mài)方。銷(xiāo)售商是指通過(guò)房地產(chǎn)銷(xiāo)售獲取合理商業(yè)利潤(rùn)即平均利潤(rùn)的房地產(chǎn)賣(mài)方；投機(jī)商則以獲取投機(jī)利益為目的，通過(guò)“炒地皮”、“倒項(xiàng)目”，或囤積房地產(chǎn)、操縱房地產(chǎn)市場(chǎng)以獲取投機(jī)暴利的房地產(chǎn)賣(mài)方。 事實(shí)上，房地產(chǎn)投機(jī)商往往既是投機(jī)銷(xiāo)售者，也是投機(jī)購(gòu)買(mǎi)者；另一方面，投機(jī)性銷(xiāo)售往往與一些開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)行為聯(lián)系在一起，但通過(guò)按揭制度“炒樓花”而獲利的個(gè)體投機(jī)者也大有人在。上述兩種賣(mài)方均屬于經(jīng)營(yíng)性銷(xiāo)售者。 非經(jīng)營(yíng)性賣(mài)方主要指非房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者且非以營(yíng)利為目的的銷(xiāo)售房地產(chǎn)者。例如一些公民通過(guò)房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)以房屋的實(shí)際價(jià)值銷(xiāo)售現(xiàn)有住房，這種銷(xiāo)售者與經(jīng)營(yíng)性銷(xiāo)售者具有本質(zhì)上的不同，基本

10、上屬于一般的民事法律行為。 房地產(chǎn)買(mǎi)方。 與房地產(chǎn)賣(mài)方的分類(lèi)原理相同，但重要的是一般住宅的購(gòu)買(mǎi)屬于消費(fèi)性購(gòu)買(mǎi)，是基于公民居住權(quán)及基本生存的消費(fèi)，這種買(mǎi)方具有消費(fèi)者的資格，應(yīng)當(dāng)受到消費(fèi)者保護(hù)法的進(jìn)一步嚴(yán)格保護(hù)。 房地產(chǎn)輔助商。 指從事除直接進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易以外的房地產(chǎn)服務(wù)性經(jīng)營(yíng)者。包括： 1）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。指在房地產(chǎn)交易活動(dòng)中充當(dāng)中介人的機(jī)構(gòu)或個(gè)人； 2）房地產(chǎn)交易行。指專(zhuān)門(mén)為房地產(chǎn)交易提供場(chǎng)所的機(jī)構(gòu)； 3）房地產(chǎn)金融和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。指銀行、投資公司、保險(xiǎn)公司等為房地產(chǎn)投資置業(yè)提供貸款、融資、保險(xiǎn)等服務(wù)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)； 4）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)。指專(zhuān)門(mén)向委托人提供有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的專(zhuān)門(mén)知識(shí)和信息的機(jī)構(gòu)及其人員； 5）咨詢(xún)顧問(wèn)人。 6）物業(yè)管理公司。指專(zhuān)門(mén)從事現(xiàn)有房地產(chǎn)維修、保養(yǎng)及其他配套服務(wù)的公司； 7）房地產(chǎn)律師。指為各類(lèi)房地產(chǎn)活動(dòng)提供法律服務(wù)和訴訟代理的司法業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)和人員。 房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利人和義務(wù)人。包括房地產(chǎn)抵押權(quán)人及其相對(duì)人、房地產(chǎn)出租人和承租人等。 （2）客體 物 行為 房地產(chǎn)業(yè)是以第三產(chǎn)業(yè)為核心的綜合性產(chǎn)業(yè)，這種產(chǎn)業(yè)所形成的法律關(guān)系中權(quán)利所指向的標(biāo)的是物，即房地產(chǎn)物質(zhì)財(cái)富，但其核心內(nèi)容卻是對(duì)土地的利用行為，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易和轉(zhuǎn)讓等行為，也包括一定的經(jīng)濟(jì)管理行為。當(dāng)人事人權(quán)利義務(wù)共同指向的并不完全是物，也