新某住宅小區(qū)

1、PAGE PAGE 40某住宅小區(qū)項目可行性研究報告 建設(shè)單位：xxxx房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 二九年二月目 錄 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc231531117 第一章 總論 PAGEREF _Toc231531117 h 2 HYPERLINK l _Toc231531118 1、項目建設(shè)背景 PAGEREF _Toc231531118 h 2 HYPERLINK l _Toc231531119 2、項目概況 PAGEREF _Toc231531119 h 3 HYPERLINK l _Toc231531120 3、可行性研究報告編制依據(jù) PAGEREF

2、_Toc231531120 h 4 HYPERLINK l _Toc231531121 4、研究結(jié)論與建議 PAGEREF _Toc231531121 h 4 HYPERLINK l _Toc231531122 5、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) PAGEREF _Toc231531122 h 5 HYPERLINK l _Toc231531123 第二章 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 PAGEREF _Toc231531123 h 7 HYPERLINK l _Toc231531124 1、當(dāng)前某地市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc231531124 h 7 HYPERLINK l _Toc23153112

3、5 2、某地市商品房供需情況分析 PAGEREF _Toc231531125 h 12 HYPERLINK l _Toc231531126 3、房地產(chǎn)市場發(fā)展情況預(yù)測 PAGEREF _Toc231531126 h 13 HYPERLINK l _Toc231531127 第三章 市場研究與項目定位 PAGEREF _Toc231531127 h 16 HYPERLINK l _Toc231531128 1、某地市房地產(chǎn)發(fā)展背景分析 PAGEREF _Toc231531128 h 16 HYPERLINK l _Toc231531129 2、項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 PAGEREF _Toc

4、231531129 h 17 HYPERLINK l _Toc231531130 3、某住宅小區(qū)住宅項目市場定位 PAGEREF _Toc231531130 h 18 HYPERLINK l _Toc231531131 第四章 項目選址和建設(shè)條件 PAGEREF _Toc231531131 h 21 HYPERLINK l _Toc231531132 1.項目選址 PAGEREF _Toc231531132 h 21 HYPERLINK l _Toc231531133 2.建設(shè)條件 PAGEREF _Toc231531133 h 21 HYPERLINK l _Toc231531134 第五章

5、 項目建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn) PAGEREF _Toc231531134 h 23 HYPERLINK l _Toc231531135 1 建筑面積和內(nèi)容 PAGEREF _Toc231531135 h 23 HYPERLINK l _Toc231531136 2 功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) PAGEREF _Toc231531136 h 23 HYPERLINK l _Toc231531137 3、工程項目一覽表 PAGEREF _Toc231531137 h 25 HYPERLINK l _Toc231531138 第六章 建設(shè)方案 PAGEREF _Toc231531138 h 26 HYPERLINK

6、l _Toc231531139 1、建設(shè)場地環(huán)境 PAGEREF _Toc231531139 h 26 HYPERLINK l _Toc231531140 2、總體規(guī)劃布局 PAGEREF _Toc231531140 h 26 HYPERLINK l _Toc231531141 3、建筑方案設(shè)計 PAGEREF _Toc231531141 h 29 HYPERLINK l _Toc231531142 4、結(jié)構(gòu)設(shè)計 PAGEREF _Toc231531142 h 30 HYPERLINK l _Toc231531143 5、公用設(shè)施方案 PAGEREF _Toc231531143 h 31 HY

7、PERLINK l _Toc231531144 6、消防 PAGEREF _Toc231531144 h 32 HYPERLINK l _Toc231531145 第七章 項目環(huán)境保護(hù)與勞動保護(hù) PAGEREF _Toc231531145 h 33 HYPERLINK l _Toc231531146 1、主要污染源狀況 PAGEREF _Toc231531146 h 33 HYPERLINK l _Toc231531147 2、污染物排放控制標(biāo)準(zhǔn) PAGEREF _Toc231531147 h 33 HYPERLINK l _Toc231531148 3、勞動安全保護(hù) PAGEREF _Toc

8、231531148 h 33 HYPERLINK l _Toc231531149 4、建筑節(jié)能 PAGEREF _Toc231531149 h 33 HYPERLINK l _Toc231531150 第八章 項目實施進(jìn)度安排 PAGEREF _Toc231531150 h 34 HYPERLINK l _Toc231531151 第九章 投資估算與資金籌措 PAGEREF _Toc231531151 h 35 HYPERLINK l _Toc231531152 1、投資估算 PAGEREF _Toc231531152 h 35 HYPERLINK l _Toc231531153 2、資金籌措

9、 PAGEREF _Toc231531153 h 36 HYPERLINK l _Toc231531154 第十章 風(fēng)險分析及對策 PAGEREF _Toc231531154 h 37 HYPERLINK l _Toc231531155 1、市場風(fēng)險分析 PAGEREF _Toc231531155 h 37 HYPERLINK l _Toc231531156 2、經(jīng)營管理風(fēng)險分析 PAGEREF _Toc231531156 h 37 HYPERLINK l _Toc231531157 3、敏感性分析 PAGEREF _Toc231531157 h 37 HYPERLINK l _Toc2315

10、31158 第十一章 社會效益分析 PAGEREF _Toc231531158 h 39第一章 總論1、項目建設(shè)背景隨著xx自治區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)速度的加快，某地作為自治區(qū)首府，發(fā)展的速度明顯快于其他地區(qū)。房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)建設(shè)的龍頭，在首府經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到了舉足輕重的作用。而隨著國民生活水平的提高，民眾對于居住品質(zhì)的要求也在日益增高。如何滿足廣大群眾對于居住品質(zhì)的迫切要求，不僅是政府部門長期以來的重要課題，并且也是房地產(chǎn)企業(yè)的社會責(zé)任之一。2007年1-12月，某地市房地產(chǎn)開發(fā)投資金額總計96.71億元，與上年同期相比增長92.82%，環(huán)比增長了6.07%。巨大的居住與投資需求帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)

11、展，同時也為某地現(xiàn)代大型都市化城市建設(shè)做出了貢獻(xiàn)。根據(jù)某地房管局提供的數(shù)字表明：房地產(chǎn)投資仍高速增長，到2007年12月房地產(chǎn)投資同比達(dá)到了80%。在宏觀調(diào)控的作用下，某地市房屋銷售總體需求過熱的勢頭在下降，有效擠壓了房地產(chǎn)投資的因素，雖然房屋銷售量呈繼續(xù)下降的趨勢，但部分投資熱點以及部分優(yōu)質(zhì)項目銷售量仍呈小幅上升趨勢，可以預(yù)見：房地產(chǎn)價格穩(wěn)中有升的態(tài)勢不會改變。本項目用地位于某地市新城區(qū)城市規(guī)劃中的核心地帶。該宗地共4畝，其中需要通過征地拆遷的面積為7.4畝，由于此部分建設(shè)缺乏總體規(guī)劃，老、舊危房屋多，居住條件惡劣，環(huán)境臟亂差，與周邊現(xiàn)代化的市容市貌和其他住宅環(huán)境極不相宜。為了拓展新城區(qū)的發(fā)

12、展空間，徹底改變該地區(qū)老舊差的面貌，本項目本著建設(shè)高品質(zhì)住宅，營造新城區(qū)商業(yè)氛圍的理念，努力將該項目建設(shè)成為新城區(qū)的房地產(chǎn)旗幟，營造出與整個新城區(qū)發(fā)展相融合的國際化、人文、舒適而充滿活力的社區(qū)居住環(huán)境。2、項目概況2.1項目名稱：某住宅小區(qū)建設(shè)項目。2.2建設(shè)地點及四至范圍：項目位于某地新城區(qū)的中心位置，具體四至范圍為：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx*2.3建設(shè)單位：xx*房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱“*公司”）。2.4企業(yè)法人：*2.5企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司。2.6經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)；銷售商品房。2.7工程概況：本項目擬共建設(shè)6棟樓，其中地塊西側(cè)為寫字樓和商務(wù)酒店，其

13、上為2棟商品房，樓層為3-25層。建設(shè)工程計劃于2009年3月份開工，2010年7月入住。本項目商品樓住宅共分兩大類型，精致的高層塔樓、多樣化的高層酒店式公寓。2.8資金來源：以公司自有資金為主，公司銷售資金回籠補(bǔ)充部分流動資金。3、可行性研究報告編制依據(jù)（1）項目投資方案；（2）國家及某地市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策；（3）xx自治區(qū)和某地市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要；（4）某地市城市總體規(guī)劃（19962010年）；（5）房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額；（6）某地市及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料；（7）其他有關(guān)依據(jù)資料及企業(yè)提供資料。4、研究結(jié)論與建議本項

14、目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和某地市經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，適應(yīng)某地城市規(guī)劃以及房地產(chǎn)發(fā)展的需要，并且配合政府加大城區(qū)改造的政策，區(qū)位條件優(yōu)越，市政配套和生活配套較為完善，市場定位清晰，具有良好的升值潛力和發(fā)展前景。加之房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)采取環(huán)保控制有效措施，保證了對周邊環(huán)境不會造成污染，本項目土建與公用工程建設(shè)具有生態(tài)建設(shè)有利條件，注重環(huán)保與建筑節(jié)能，所以項目前景看好。項目財務(wù)內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，投資回收期低于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期，項目具有一定的抗風(fēng)險能力等。從綜合分析來看，項目建設(shè)具有很強(qiáng)的可行性。5、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表1-1。表1-1 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號項目名稱單位指標(biāo)1總用

15、地面積306822總建筑面積1400003地上建筑面積128000其中：住宅建筑面積82000公建建筑面積460004地下建筑面積120005容積率4.6006綠化率%307總停車數(shù)輛900其中：地上停車數(shù)輛100地下停車數(shù)輛8008戶內(nèi)平均居住人數(shù)人/戶2.89居住戶數(shù)戶142210居住人數(shù)人398111建設(shè)投資萬元 =SUM(ABOVE) 43275.4112每平方米建設(shè)投資元170013投資利潤率%33%14全部投資投資回收期（稅前）年2第二章 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、當(dāng)前某地市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀1.1、房地產(chǎn)開發(fā)投資的基本情況近年來，某地房地產(chǎn)開發(fā)投資處在一個高速增長的時期。2007年某地市

16、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成96.71億元，與上年同期相比增長92.82%，環(huán)比增長了6.07%，完成投資占本年度計劃投資的91%。其中，商品房建設(shè)投資額72.8億元，同比增長84.79%；土地開發(fā)投資額2.93億元，同比下降了18.2%。按用途分：商品住宅開發(fā)投資72.14億元，同比增長120%。其中別墅、高檔公寓投資4.92億，同比下降28.71%；辦公樓投資3.61億元，同比增加了10.6%；商業(yè)營業(yè)用房投資15.93億元，同比增長了63.08%。2007年房屋建筑施工面積1358.97萬平方米，同比增長108.82%。其中，住宅施工面積1012.6萬平米，同比增長128.74%。住宅施工面積中別

17、墅、高檔公寓88.27萬平方米，同比增長19.96%；辦公樓施工面積85.51萬平方米，同比下降68.1%，商業(yè)營業(yè)用房施工面積為189.84萬平方米，同比增長53.7%，其他用房施工面積71.03萬平方米，同比增長110.71%。2008年1-4月，某地市房地產(chǎn)完成投資7.75億元，與上年同期相比增長了9.62%；占本年計劃總投資額的2.94%。從投資構(gòu)成增長幅度看，商品住宅投資63500萬元，與上年同比增長9.5%，經(jīng)濟(jì)適用住房投資11100萬元，同比增長了33倍；90平方米以下投資17800萬元；140平方米以上4300萬元；別墅、高檔公寓投資3600萬元，同比增長14%；辦公樓投資25

18、00萬元，同比增長了184.09%；商業(yè)營業(yè)用房投資9500萬元，同比上升35.99%；其他投資2000萬元，同比下降了58.72%。在完成投資中仍以商品住宅為主，占完成投資的81.94%，圖2-1 歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資情況單位：億元圖2-2 2007年新開工房屋構(gòu)成 單位：%1.2、房地產(chǎn)市場銷售的基本情況2007年房屋竣工面積320.85萬平方米，同比增長161.07%。其中，住宅竣工面積為242.03萬平米，同比增長180.22%；辦公樓竣工面積為21.97萬平方米，同比增長324.95%；商業(yè)營業(yè)用房竣工面積為47.49萬平方米，同比增長96.56%；其他用房竣工9.36萬平方米，同比增

19、長30.18%。2007年商品房實際登記銷售面積87.61萬平方米，同比下降38.93%。其中住宅銷售面積75.21萬平方米，同比下降36.6%。其中，實際登記預(yù)售面積為24.29萬平方米，同比增長4.74%，與上月環(huán)比增長11.9%。其中住宅預(yù)售面積22.46萬平方米，同比增長9.78%，與上月環(huán)比增長12.76%；實際登記現(xiàn)售面積63.32萬平方米，同比下降47.4%，與上月環(huán)比增長15.72%。其中住宅現(xiàn)售面積52.75萬平方米，同比下降46.3%，與上月環(huán)比增長16.37%。戶均銷售面積為96.82平方米。2007年1-12月住宅月末累計可售套數(shù)26227套，登記銷售套數(shù)為7282套，

20、產(chǎn)銷率為27.77%。2008年1-4月，某地市新建商品房實際登記銷售面積27.85萬平方米，與上年同比上升了20.9%；其中商品住房實際登記銷售面積23.34萬平方米，與上年同比增長了13.25%。批準(zhǔn)預(yù)（銷）售房屋面積8.83萬平方米，同比下降了58%，環(huán)比增長幅度為167.6%；批準(zhǔn)預(yù)（銷）售住房面積4.71萬平方米，同比下降了72.7%，環(huán)比增長100%。商品房實際銷售面積占可售面積的6.27%；本期商品住房實際銷售面積占可售面積的比例為10.13%。1.3、房地產(chǎn)市場價格的基本情況根據(jù)某地房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2007年12月商品房平均銷售價格3835元/平方米，同比增長了4.7%，環(huán)比增

21、長0.18%；商品住房平均銷售價格2875元/平方米，同比增長了4.6%。環(huán)比增長0.24%。2008年以來，某地房屋銷售價格指數(shù)呈小幅上升趨勢。截止2008年4月末，商品房平均售價3840元/平方米，與去年同比增長2.37%，與上月環(huán)比增長0.13%。圖2-3 2007年不同價位商品房供求結(jié)構(gòu)1.4、建設(shè)項目資金來源基本情況2007年某地市房地產(chǎn)開發(fā)到位資金108.97億元，同比增長了58.81%。從資金來源情況分析，國內(nèi)貸款9.29億元，占到位資金的8.52%；利用外資3200萬元，占到位資金的0.29%；企業(yè)自籌資金60.6億元，占到位資金的55.61%；其他資金38.76億元，占到位資

22、金的35.57%。與上年同期比較分別增長47.92%，0.67%，44.13%和115.86%。2008年1-4月，到位資金534000萬元，其中上年節(jié)余151600萬元，本年到位382400萬元。其中國內(nèi)貸款61300萬元元，占資金總額的11.48%；銀行貸款47000萬元，占資金總額的8.8%；非金融機(jī)構(gòu)貸款200萬元，占資金總額的0.04%；企業(yè)自籌資金241200元，占資金總額的45.17%；其他資金來源79900萬元，占資金總額的14.96%。與上年同期比較到位資金總額增長了158.79%，其中上年節(jié)余增長186.03%，本年到位資金增長了148.59%。國內(nèi)貸款增長191.72%、

23、企業(yè)自籌資金增長182%、其他資金增長70.87%。圖2-4 2006-2008年資金來源構(gòu)成單位：%2、某地市商品房供需情況分析2.1 市場供求分析2007年后商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)得到了較大調(diào)整，但結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在，經(jīng)濟(jì)適用房和90平方米以下商品住宅所占比重仍顯偏低，需進(jìn)一步貫徹“國六條”政策，加大90平方米以下商品住宅的建設(shè)力度。某地市住宅商品房房屋實際登記銷售面積在連續(xù)下降兩年多的情況下，2008年3月開始回升，4月漲幅超過了20%，特別是商品住房兩年來首次增長，而且漲幅超過了13%。說明住宅商品房需求仍然旺盛。來自某地房管局的統(tǒng)計數(shù)字表明：2008年4月辦公樓與商業(yè)營業(yè)用房的房屋竣工率分別

24、為10.95%和7.77%；而其兩者的銷售分別下降了0.5和0.96個百分點，房屋空置率也在較高點位浮動。辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房銷售情況仍不樂觀，表明各開發(fā)企業(yè)市場調(diào)研不足，市場仍缺少消費者需求的產(chǎn)品。2.2 區(qū)位供需分析：2007年新開盤面世的項目以賽罕區(qū)和新城區(qū)為最多，此種局面在2008年的呼市房地產(chǎn)市場仍將繼續(xù)，新城區(qū)位于呼市東北部，地理條件優(yōu)越，硬件設(shè)施完善，擁有數(shù)量眾多的樓盤，價格也相對其他區(qū)域較貴一些。在今后的幾年中，新城區(qū)以及回民區(qū)作為政策扶持的重點發(fā)展區(qū)將成為某地市場新盤的最大萌發(fā)地。3、房地產(chǎn)市場發(fā)展情況預(yù)測3.1房產(chǎn)價格穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢不會改變呼市2007年全年購置土地面積

25、226.95萬平方米，同比下降了38.75%；完成開發(fā)土地面積248.71萬平方米，同比增長了8.78%；待開發(fā)土地面積385.78萬平方米，同比增長了35.8%。2007年市場放量相較前一年增加不多，待開發(fā)土地面積增加，從2007年的數(shù)據(jù)上不難看出，2008、2009年將是呼市房地產(chǎn)項目放量較大的一年。2008年1-4月購置土地面積進(jìn)一步下降，為13.74萬平方米，同比下降了76.1%；完成開發(fā)土地面積42.47平方米，同比增長了174.71%；待開發(fā)土地面積259.1平方米，同比增長了33.63%。2008年1-4月住宅新開工面積為60.9萬平方米，同比增長了284.96%。截至3月，某地

26、市商品房買賣價格同比上漲3.8%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國70城市價格漲幅。價格漲幅趨緩的原因之一在于商品房供應(yīng)量的增加，另一個重要原因則是宏觀調(diào)控的作用，使得原本處于曾經(jīng)在全國各城市居于前列的房地產(chǎn)增幅得到回落。雖然有以上兩方面原因制約著呼市的商品房價格，但價格穩(wěn)中有升的趨勢不會改變。一是房屋的土地成本、建筑材料成本、勞動力成本和住房供求關(guān)系左右著房價走勢；二是無論由于居民住房消費支撐的主動需求還是由于城市房屋拆遷帶來的被動需求，強(qiáng)大的市場需求推動放價上漲；三是地價上漲是當(dāng)前房價上漲中的重要因素，土地儲備和“招（標(biāo)）、拍（賣）、掛（牌）”制度實施以來，對增加土地出讓的透明度、避免尋租發(fā)揮了重要作用。但不

27、可回避的是，“招、拍、掛”制度也存在一定的缺陷，即短期內(nèi)容易推動地價上漲；四是新建住宅成本的上升也是導(dǎo)致房價上漲的原因，這里所說的成本上升，并不單指建材等價格上漲帶來的成本增加；五是房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)變動推動房價上漲，目前房地產(chǎn)市場供求總量的階段性失衡直接影響房地產(chǎn)價格變動，即中低價位商品住房供應(yīng)量偏少，高檔商品房供應(yīng)增加，使得商品房平均價格上揚，這與當(dāng)前房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性矛盾是吻合的；六是多種住房需求旺盛推動房價的上升，除消費需求外，當(dāng)前房地產(chǎn)市場中還存在大量的投資需求。如首府周邊盟市的投資有相當(dāng)比重投向呼市的房地產(chǎn)，推動了呼市房價的上升。除以上原因，宏觀調(diào)控政策之后開發(fā)周期的延擱，房價仍將不斷

28、走高，現(xiàn)在不能確定的只是增長的幅度和頻率而已。3.2城區(qū)住宅供需不均將日益凸顯某地市高速增長的的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度帶動了城市化進(jìn)程，整個城市正在由一個中型城市蛻變?yōu)樘卮笮统鞘校菂^(qū)住宅的連片開發(fā)使得老百姓能夠更加便捷地享受城市生活。雖然近幾年某地市加大了兩大開發(fā)區(qū)的居住建設(shè)力度，但由于其相關(guān)配套尚不到位，故此宜居水平較低。某地市正處在城市建設(shè)的中期，民眾對于城市化生活的追逐心理仍居于高位，相對而言，城區(qū)的商業(yè)、教育、衛(wèi)生醫(yī)療等服務(wù)設(shè)施較之郊區(qū)對呼市民眾有更大的吸引力。隨著城市開發(fā)進(jìn)度的加快，核心城區(qū)內(nèi)可開發(fā)土地日益減少也是客觀事實，因呼市各區(qū)商品房價格差異并不明顯，故此民眾對于中心城區(qū)的需求將會更加

29、旺盛，那么，隨之而來的就是城區(qū)住宅供需不均，這個矛盾在今后將會日趨明顯的凸顯出來。3.3積極有效的城市建設(shè)將帶動呼市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展“十五”期間，某地市中心區(qū)要“拉開城市框架，拓展城市空間，打通城市干道，提高城市品位，實現(xiàn)城市五化(美化、亮化、硬化、綠化、凈化)?！?000年后，某地的城市建設(shè)進(jìn)入了快車道，不僅開始了有史以來最大規(guī)模的拆危、拆違、拆臨工程，還建成了一大批功能齊全、環(huán)境優(yōu)雅、各具特色的精品住宅小區(qū)、生態(tài)花園小區(qū)和智能小區(qū)。目前，某地市人均建筑面積達(dá)到22.5平方米，居民生活環(huán)境和生活質(zhì)量得到了極大改善。市、區(qū)兩級黨政辦公樓的外遷，更拉大了城市框架，拓展了發(fā)展空間，同時也為房地產(chǎn)行業(yè)

30、的發(fā)展帶來了更大的運作空間。第三章 市場研究與項目定位1、某地市房地產(chǎn)發(fā)展背景分析1.1 “十一五”發(fā)展規(guī)劃某地市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要中明確指出：“十一五”時期是加快某地市城市化進(jìn)程，構(gòu)建和諧某地的關(guān)鍵時期。某地市十一五規(guī)劃明確指出“加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，提升首府的輻射帶動力和城市建設(shè)水平，加快首府城市圈建設(shè)，有序擴(kuò)張中心城區(qū)規(guī)模。打造首府城市建設(shè)新形象，全力實施“44331”工程，完善中心城區(qū)功能，提升首府城市建設(shè)品位?！?。而所謂“44331”工程，就是“四區(qū)、四個中心、三帶、三園和一批”的簡稱。更加詳盡地指出了某地市城市建設(shè)的計劃和決心。在今后的幾年中，某地市不僅要建設(shè)一批20

31、萬平方米以上的精品住宅小區(qū)，還要建設(shè)10個以上四星、五星級酒店賓館。1.2某地城市規(guī)劃按照自治區(qū)黨委、政府提出的首府城市建設(shè)“三年小變化、五年中變化、七年大變化”三步走的總體要求，自治區(qū)城市發(fā)展圍繞成立60周年大慶的歷史時機(jī)，將某地建設(shè)成為了具有較高現(xiàn)代化水平和層次品位、具有濃郁民族文化和草原特色、具有良好環(huán)境質(zhì)量和適宜人居、具有較高綜合服務(wù)功能和輻射帶動力的草原大都市，基本實現(xiàn)了基礎(chǔ)設(shè)施、城市形象、人居環(huán)境的大變化。1.3 近年某地房地產(chǎn)投資情況（表3-1）：年度2005200620072008.1-4投資額（億元）34.8550.1696.717.75由上表可知，某地市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正處于高速

32、發(fā)展期，隨著城市化進(jìn)程的進(jìn)一步加快，房地產(chǎn)投資增速明顯，2005年房地產(chǎn)漲幅曾居國內(nèi)各城市首位，2007年后，宏觀調(diào)控政策對樓市投資產(chǎn)生影響，但呼市房地產(chǎn)投資仍處在高位運行。2、項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場分析2.1區(qū)域房地產(chǎn)市場概況新城區(qū)位于呼市東北部，地理條件優(yōu)越，硬件設(shè)施完善，是自治區(qū)及某地的經(jīng)濟(jì)、文體、衛(wèi)生、科教中心。新城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)較早，擁有數(shù)量眾多的樓盤，品質(zhì)較高，價格也相對其他區(qū)域較貴一些。目前區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)在售樓盤30余家，2008年1-4月可售套數(shù)分別為5044、4815、5293、5811套，4月平均價格為3512元/平方米。區(qū)域內(nèi)4000元/平米左右的樓盤包括琦琳北辰、金天帝廣場

33、、華門世家、潤宇國際公寓、首府觀邸、財富銘座等，區(qū)域內(nèi)戶型多以中大戶型為主，精致小戶型在區(qū)域內(nèi)尚未形成氣候。 2.2項目周邊主要樓盤調(diào)研分析 （1）本項目周邊主要樓盤概況如下表3-2：項目觀府蒙鑫國際名城水岸世紀(jì)總建筑面積（m2）110001200012000銷售均價（元/m2）420045004800產(chǎn)品類型高層板式高層板式高層板式主力戶型96-14590-150148-190 （2）樓盤分析：周邊項目主要通過低密度、低容積率等優(yōu)勢特征來突出自身的宜居性，而在產(chǎn)品自身層面上并未有較大突破。各項目的銷售價格也在不同階段有著較大的漲幅，戶型比例上都以中大戶型的兩居至四居為主，說明大多數(shù)樓盤購買對

34、象多是以家庭為單位的，小戶型產(chǎn)品相對稀缺。而隨著區(qū)域價值的提升和房地產(chǎn)市場的逐步成熟，高品質(zhì)、高舒適度的中小戶型也開始逐漸受到區(qū)域目標(biāo)客戶的追捧。3、某住宅小區(qū)住宅項目市場定位3.1項目SWOT分析Strength:地理位置優(yōu)越，區(qū)域升值潛力巨大。緊鄰多條公交線路，交通便利；區(qū)域周邊有較為成熟的教育體系，社會配套設(shè)施比較完善；本案周邊未來幾年內(nèi)將形成成熟的商業(yè)、辦公、娛樂等配套。Weak:本案價格預(yù)期較高，對前期上市推廣不利；本案地處周邊城市環(huán)境仍需改善。Opportunity:結(jié)合整體城市規(guī)劃，城市化進(jìn)程逐漸加快；政府相關(guān)配套規(guī)劃，預(yù)示區(qū)域巨大升值潛力；區(qū)域目標(biāo)購房群體多為喜愛小戶型的中青年

35、，這與當(dāng)前國家提倡小戶型商品房開發(fā)的政策吻合。Threat:同區(qū)域內(nèi)，存在價格、品質(zhì)相差不大的其他產(chǎn)品；政府一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和項目操作的限制。3.2目標(biāo)客戶定位一方面，某地市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，乳都產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶動了一大批產(chǎn)業(yè)人群收入的提高，他們經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)，對于老城區(qū)有較強(qiáng)的城市感情，高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品會比較符合他們的需求。另一方面，某地市“十一五規(guī)劃”中明確提出：“加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，提升首府的輻射帶動力和城市建設(shè)水平，加快首府城市圈建設(shè)，有序擴(kuò)張中心城區(qū)規(guī)模。打造首府城市建設(shè)新形象，全力實施“44331”工程，完善中心城區(qū)功能，提升首府城市建設(shè)品位?！币虼烁鶕?jù)某地市整體的變遷過程，該項

36、目的客戶群主要是本地中青年居民以及區(qū)內(nèi)其他城市移民。 3.3項目產(chǎn)品定位 產(chǎn)品定位為：具有國際化和人文特色的、充滿活力的中高檔公寓產(chǎn)品。第四章 項目選址和建設(shè)條件1.項目選址本項目位于某地市*中心地帶。宗地四至范圍是：xxxxxxxxxx*2.建設(shè)條件2.1位置優(yōu)越該區(qū)所處地理位置優(yōu)越，周邊商業(yè)、住宿、醫(yī)療、學(xué)校配套設(shè)施完善，擁有得天獨厚的區(qū)域優(yōu)勢。2.1建設(shè)場區(qū)“七通”條件具備項目所在地塊完成了該宗地的前期開發(fā)（七通）工作，能滿足項目投入使用后的有關(guān)要求。具體標(biāo)準(zhǔn)為：道路：按規(guī)劃要求實現(xiàn)出讓宗地紅線外周邊市政道路。給水由光明大街接入，給水主干線直徑為300mm,支線直徑為200mm。雨水由光

37、明大街排出，雨水主干線直徑為1000mm,支線直徑為600mm。污水由光明大街排出，污水主干線直徑為600mm,支線直徑為500mm。通訊及電力、燃?xì)庠诠饷鞔蠼纸尤?。熱力在光明大街接入，直徑DN350/DN350，支線直徑DN300/DN300。2.3住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全項目所處的某地市新城區(qū)是自治區(qū)以及呼市的文化、教育、衛(wèi)生、經(jīng)濟(jì)中心，高素質(zhì)勞動力資源十分豐富。另外，區(qū)域內(nèi)有人流量巨大的火車站和客運站，為商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)提供了可能。項目周邊有成熟的教育體系，以及醫(yī)療衛(wèi)生體系。未來發(fā)展空間巨大。2.4土地征用情況該建設(shè)項目總共占地面積44畝,其中自有土地37畝且已擁有國有土地使用證,

38、其余7畝土地需要通過土地收儲交易中心競拍取得,這部分土地地上建筑全部為危舊住房,希望通過本項目進(jìn)行舊城區(qū)改造、開發(fā)能夠徹底改變這里的居住生活環(huán)境。第五章 項目建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)1 建筑面積和內(nèi)容本項目總建設(shè)用地面積30682平方米，總建筑面積140000平方米，其中地上建筑面積128000平方米。容積率：4.600;建筑密度：50%；綠地率：30%；建筑控制高度：70米，部分居住及公建建筑高度可控制在75米內(nèi)； 建筑退讓距離：退讓規(guī)劃用地邊界最小距離為不小于5米。2 功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)2.1建筑使用功能本項目建筑使用功能為：商業(yè)、住宅及配套。2.2設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)（1）住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：A、商業(yè)用房提供精

39、裝修標(biāo)準(zhǔn)，即：廳、過道的墻、頂抹灰，刷白，地面貼瓷磚；衛(wèi)生間的地面、墻面（1.5米高）貼瓷磚、頂棚吊石膏頂，并安裝坐便器和面盆；設(shè)置照明、給水、污水排放、燃?xì)?、采暖等系統(tǒng)，并預(yù)埋電話、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)管線。B、商品房部分設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)為：可供菜單式選擇的精裝修方案，而且方案設(shè)計融入了最in的時尚元素；廚衛(wèi)潔具均是進(jìn)口品牌產(chǎn)品；大部分明廚明衛(wèi)，室內(nèi)錯層的格局讓空間更加立體化；簡潔時尚的外立面，在區(qū)域內(nèi)獨樹一幟，與眾不同；室內(nèi)所見，均是品牌產(chǎn)品；智能安防和門禁系統(tǒng)，高科技保證安全和人性化；24小時熱水；24小時電梯；24小時直接入戶；小區(qū)局域網(wǎng)；衛(wèi)星電視；監(jiān)控系統(tǒng)將讓住戶更放心。（2）小區(qū)配套設(shè)施

40、：小區(qū)配套設(shè)施包括6000平方米的商業(yè)，日后將統(tǒng)一運營招租，確保小區(qū)配套可滿足社區(qū)采購以及外部購買需求。2.3住宅戶型規(guī)劃90平米以下的一居至小三居，占比70%；90平米以上的中大戶型，占比30%。3、工程項目一覽表依據(jù)初步規(guī)劃方案，主要工程項目見下表5-1。表5-1 主要工程量一覽表序號項目名稱說明1土建工程建筑面積1400001.11.21.31.41.5高層住宅地下停車庫商務(wù)酒店寫字樓配套商業(yè)建筑面積82000建筑面積12000建筑面積20000建筑面積20000建筑面積60002給排水工程水泵機(jī)房1003普通消防系統(tǒng)住宅區(qū)4變配電工程（強(qiáng)電）變電站3005照明工程小區(qū)照明6通訊工程普通

41、電話配線（端子接單元口）7火災(zāi)報警及安全監(jiān)視公共場所火災(zāi)報警，可視防盜門8通風(fēng)工程地下停車庫通風(fēng)9閉路電視有線電視機(jī)房5010室外工程室外文化廣場600第六章 建設(shè)方案1、建設(shè)場地環(huán)境1.1地形、地貌建設(shè)場地東西長度米，南北距離米，整個場地成矩形狀，場地規(guī)整、地勢平坦。1.2氣象某地市屬溫帶大陸性季風(fēng)氣候，春季干旱多風(fēng)，冬季寒冷干燥，夏季溫?zé)岫檀俣邓?。最冷月氣?12.7-20.1；最熱月平均氣溫1722.9。平均年較差為34.435.7，平均日較差為l3.513.7。無霜期: 113150天：日照年均3000小時。降水量：年平均降水量為335.2534.6毫米。1.3地質(zhì)地質(zhì)狀況優(yōu)良，

42、基巖埋深80180米，基巖面起伏平衡，無斷裂帶，建筑物抗震設(shè)計按地震烈度8級設(shè)防。承載力(R)一般在1015噸/平方米，地下水位1.64.5米，地表水無腐蝕。2、總體規(guī)劃布局2.1片區(qū)規(guī)劃 項目所在地塊位于人流、物流集中區(qū)域，項目所在區(qū)域未來將成為集商業(yè)、辦公、居住、娛樂、會展、文化交流和居住等于一體的城市多功能新型片區(qū)，成為鐵路商圈和商務(wù)區(qū)范圍內(nèi)的核心地帶。2.2小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計原則（1）合理布局，高效利用土地，使業(yè)主的要求與城市功能有機(jī)地結(jié)合，三種效益可以完美體現(xiàn)。（2）分析用地現(xiàn)狀交通和周邊地區(qū)交通，有效組織人流車流與城市交通并行不悖。（3）利用周邊優(yōu)越環(huán)境，擴(kuò)大綠化范圍，重視生態(tài)、追求

43、個性，使設(shè)計具有可持續(xù)性、可操作性，并著重處理與環(huán)境關(guān)系，使建筑融合于環(huán)境，營造生態(tài)的、生機(jī)的、生動的居住小區(qū)。2.3總平面布局（1）藝術(shù)性的規(guī)劃布局，基地整體規(guī)劃注重陽光的需求。將傳統(tǒng)的平直布局中引入變異元素，順應(yīng)城市干道向西南偏轉(zhuǎn)，與垂直的空間組織形成對比與變化，突出空間的開闊有致，步移景異的藝術(shù)氛圍。（2）中庭一帶的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。中庭：本規(guī)劃中設(shè)計了中庭綠化景觀，向南北沿伸。使綠化和景觀對于全區(qū)的居民都有良好的可選性和共享性，避免景觀死角。一帶：為由南向北的綠化景觀帶，與東側(cè)綠化帶相交。將南北兩軸有機(jī)聯(lián)系在一起。（3）多樣化的布置原則：西側(cè)沿街為商務(wù)酒店和寫字樓，配合周邊建筑物，與整個小區(qū)合

44、攏，形成整個區(qū)域的標(biāo)志性建筑。塔樓長短錯列布置，優(yōu)化居住環(huán)境。（4）高低錯落、豐富的天際線：小區(qū)住宅采用3-25層不同高度,互相穿插，錯落有致，形成豐富的建筑空間。2.4交通組織（1）設(shè)置溝通性的商業(yè)服務(wù)道路，聯(lián)系商業(yè)區(qū)與城市其他地區(qū)；（2）結(jié)合區(qū)域周邊交通網(wǎng)絡(luò)的，規(guī)劃社區(qū)內(nèi)外交通，使社區(qū)內(nèi)外交通系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合，使業(yè)主出行更加便利。2.5規(guī)劃指標(biāo)根據(jù)項目初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見下表6-1：表6-1 項目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號項目名稱指標(biāo)1總用地面積306822總建筑面積1400003地上建筑面積1280004地下建筑面積120005建筑層數(shù)地上3-25層地下1-2層6建筑總高8.4-73米7

45、建筑層高地上2.8米地下4.5米8建筑容積率4.69綠地率30%3、建筑方案設(shè)計3.1建筑方案總體構(gòu)思合理布局，高效利用土地，使業(yè)主的要求與城市功能有機(jī)地結(jié)合，使三種效益可以完美體現(xiàn)；分析用地現(xiàn)狀交通和周邊地區(qū)交通，有效組織人流車流與城市交通并行不悖；利用周邊優(yōu)越環(huán)境，擴(kuò)大綠化范圍，重視生態(tài)，具有可持續(xù)性、可操作性，并著重處理與環(huán)境關(guān)系，使建筑融合于環(huán)境，營造生態(tài)的、生機(jī)的、生動的商務(wù)、居住小區(qū)。3.2平面設(shè)計（1）住宅表6-2 項目住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)1套內(nèi)使用面積/套30.716-132.962住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù)%75%-93%3套內(nèi)建筑面積36.57-1433.1多層住宅

46、 A型/套71.48-97.643.2多層住宅 B型/套111.2-143.03.3多層住宅 C型/套36.566-44.8154戶內(nèi)平均居住人數(shù)人/戶2.85居住戶數(shù)戶14226居住人數(shù)人3981（2）商務(wù)酒店、寫字樓、商業(yè)用房表6-3 商業(yè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)1商務(wù)酒店建筑面積/200002寫字樓建筑面積200003商業(yè)用房建筑面積60003.3立面設(shè)計本工程立面設(shè)計是經(jīng)相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員審查，并經(jīng)設(shè)計院專業(yè)人員計算得出的。4、結(jié)構(gòu)設(shè)計4.1基礎(chǔ)造型及處理本工程基礎(chǔ)設(shè)計形式為筏板基礎(chǔ)，根據(jù)上部結(jié)構(gòu)荷載的要求，本地基持力層的承載力較低，為滿足承載力的要求，采用CFG樁復(fù)合地基處理方案

47、。4.2上部結(jié)構(gòu)本工程上部結(jié)構(gòu)形式為全現(xiàn)澆鋼筋混力土剪力墻結(jié)構(gòu)及框架剪力墻結(jié)構(gòu)。5、公用設(shè)施方案市政設(shè)施源頭建設(shè)利用區(qū)內(nèi)原有設(shè)施.5.1供水排水（1）供水：由水廠引進(jìn)，光明大街有400MM的給水管線，可直接接入，日供水量2.5萬噸。（2）排水：實行雨、污水管道分流排放，雨水經(jīng)過光明大街大街管道排出，污水經(jīng)光明大街排入綜合防治污水處理廠。5.2供電（1）供配電系統(tǒng)：高壓供電為10KV高壓電源，經(jīng)小區(qū)總配電室分配給兩臺1000KVA及4臺630KVA變壓器，總計4520KVA，最大負(fù)荷4250KW。（2）照明及電力設(shè)備：低壓供配電設(shè)計：小區(qū)動力和照明電源引自小區(qū)變電所采用電纜分別引入地下一層接線柜

48、；動力計量設(shè)在動力總配電柜，備用照明及共用燈按動力計量，住宅各單元在每層設(shè)戶表箱一個；消防設(shè)備、電梯、應(yīng)急照明的負(fù)荷等級為二級，其余為三級。設(shè)備及選型：住宅內(nèi)采用平口燈，衛(wèi)生間、廚房采用此燈頭，非住宅部分采用熒光燈（要求COS0.9），均選用節(jié)能型燈具；小區(qū)采用安全型安裝插座，戶內(nèi)衛(wèi)生間、洗衣機(jī)用插座采用防濺型。5.3供氣本項目燃?xì)庠诠饷鞔蠼纸尤搿?.4供暖供熱供熱總規(guī)劃能力270蒸噸/小時，直徑DN350/DN350，支線直徑DN300/DN300。5.5弱電設(shè)計（1）電話網(wǎng)絡(luò)：在地下一層設(shè)有電話交接間，機(jī)房內(nèi)設(shè)有回配線架一臺，一臺電話由大對數(shù)電纜引入；網(wǎng)絡(luò)由光纜引入。電話網(wǎng)絡(luò)支線采用五類八

49、芯線，從配線架穿管引至各樓層。 （2）電視：在地下一層設(shè)有電視前端箱，電視主干線路采用SYV-75-9同軸電纜穿鋼管，引至各樓層，要求用戶出口電平不小于68db+4db，電視分之器盒至用戶，采用SYV-75-5同軸電纜穿鋼管。 （3）樓宇對講系統(tǒng)：一層主入口設(shè)一帶電控鎖的防盜門，對講主機(jī)設(shè)于門邊墻上；一層設(shè)視頻分配器及譯碼器，2-25層設(shè)譯碼器，每戶可設(shè)對講分機(jī)，一層各戶設(shè)窗磁和門磁。6、消防本項目消防供水由市政光明大街接入2根200MM的供水管，并在小區(qū)內(nèi)建設(shè)消防泵。第七章 項目環(huán)境保護(hù)與勞動保護(hù)1、主要污染源狀況本項目主要污染源狀況為生活廢水和雨水，經(jīng)化糞池厭氧處理后排入城市污水管網(wǎng)。2、污染物排放控制標(biāo)準(zhǔn)處理后的廢水排放，執(zhí)行某地市水污染物排入標(biāo)準(zhǔn)中的規(guī)