租賃合同司法解釋全文

1、租賃合同司法解釋全文最高院關(guān)于租賃合同糾紛的司法解釋規(guī)定：相關(guān)規(guī)定：最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法 律若干問題的解釋第一條本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法 律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟適用住房產(chǎn)生的 糾紛案件，不適用本解釋。第二條出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī) 定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建 設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，人民法院應(yīng)當認定有效。第三條出租人就未

2、經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的 租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，人民法院應(yīng)當 認定有效。租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終 結(jié)前經(jīng)主管部門批準延長使用期限的，人民法院應(yīng)當認定延長使用期限內(nèi)的租賃 期間有效。第四條當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由， 請求確認合同無效的，人民法院不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。 但當事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。第五條房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般

3、應(yīng)予支持當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定 和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。第六條出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均 主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；（三）合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有 關(guān)規(guī)定處理。第七條承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建，在出租人要求的合理 期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照 合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。第八條因下

4、列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民 法院應(yīng)予支持：（一）租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封的；（二）租賃房屋權(quán)屬有爭議的；（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強制性規(guī)定情 況的。第九條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修 物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。 因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不 同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。第十條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除

5、當事人 另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損 的，承租人應(yīng)當恢復(fù)原狀。第十一條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝 修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi) 裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；（二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi) 裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予 以適當補償；（三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由 雙方根據(jù)各自的過錯承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；（四）因不可歸責(zé)于雙方的

6、事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝 修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。第十二條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償 附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。第十三條承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，由承租人負擔(dān)。出 租人請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。第十四條承租人經(jīng)出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法 院按照下列情形分別處理：（一）辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴建造價費用由出租人負擔(dān)；（二）未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔(dān)。第十五條承租人經(jīng)出租人同意

7、將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩 余租賃期限的，人民法院應(yīng)當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有 約定的除外。第十六條出租人知道或者應(yīng)當知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承 租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加 訴訟。第十七條因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付 欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合 同無效的除外。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金 或者向承租人追償。第十八條

8、房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務(wù)的 次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應(yīng)予支持。第十九條承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經(jīng)營活動，承租 人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人請求 按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持。第二十條租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原 租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定 的除外：（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變 動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。第二十一條出租人出賣租

9、賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人 優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請 求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。第二十二條出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當在合理期限內(nèi) 通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。第二十三條出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當在拍賣 5日前通知承租人。承租人 未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當認定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；（二）出租人將房屋出賣給近親屬，

10、包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的；（四）第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。第二十五條本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督 程序決定再審的案件，不適用本解釋。最高人民法院的司法解釋是全國各級法院裁判的重要依據(jù)，它是在總結(jié)司 法實踐經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，歸納全國各級法院對某一類糾紛的共通問題的認識并加以 提煉而來，因此，司法解釋忠于法律而又比法律更具體，對法院判決起到了很重 要的規(guī)范作用。在房地產(chǎn)方面很重要的一個例子，就是 年4月最高人民法院公布的關(guān)于審理商品房買賣合同糾

11、紛案件適用法律若干問題的解釋（以下簡稱商品房買賣合同司法解釋）。在這個解釋出臺之前，關(guān)于商品房的買賣并沒有專門的法律規(guī)范，只有合同法當中對于買賣合同的規(guī)定，而合同法中的買賣合同是針 對所有物品的買賣所作的規(guī)定，當然就不能體現(xiàn)商品房買賣的一些特殊性。商品房買賣合同司法解釋的出臺，對于商品房買賣過程中的一些典型的爭議作出一 些規(guī)定，比如商品房的銷售廣告和宣傳資料能否作為合同的內(nèi)容，又如房屋實際 建筑面積與合同約定不符怎么處理等。今年七月，最高人民法院又發(fā)布了關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體 應(yīng)用法律若干問題的解釋，對于一些租賃合同糾紛中經(jīng)常出現(xiàn)的爭議事項作出了 規(guī)定。下面，我就來走馬觀花的介紹

12、一下：以違章建筑為租賃對象的租賃合同無效違章建筑本身就不合法，所以租賃違章建筑的合同也就不合法。這個規(guī)定可以 提醒那些私自搭建了房屋租給別人的房東了，你們自以為穩(wěn)妥的生意在法律上是 不受保護的。但也許有的房東會想不通：我辛辛苦苦建起來的房子，就算是違章 建筑，也至少能遮個風(fēng)、擋個雨，憑什么讓你白得了便宜？這也是人之常情，因 此，為了公平起見，司法解釋還規(guī)定了，就算是違章建筑，給別人用了也可以要 求支付使用費，而且使用費一般可以按照雙方約定的租金標準來計算。這不就相 當于違法建筑合法租賃嗎？如果單從收益上看，是差不多，但是例如合同中的租 賃期限、違約金等約定，在租賃物是違章建設(shè)時就無效了。一房多

13、租的先后順序如果一位無良房東為了騙租金，就一間房屋與多個承租人簽訂了多份租賃合同， 而實際能夠租進去的又只有一個人時，誰先誰后？司法解釋出臺前，對于這個問 題并沒有一致的操作規(guī)則。司法解釋為了解決這個問題，確立了三項優(yōu)先。首先 考慮先占者優(yōu)先；沒有先占者時，考慮登記優(yōu)先；合同都登記了或者都沒有登記 時，最后考慮合同成立優(yōu)先，也就是誰先簽合同。所以，如果您是承租人，不如 考慮在簽訂合同時就把鑰匙取來并把門鎖芯換了吧。固定裝修的處理房屋固定裝修價值的處理是租賃合同糾紛中很常見的爭議問題。所以司法解釋 用了很多條款來處理這個問題。歸納一下，大概有這么幾條原則：第一，合同有 效的情況下，看裝修時是否獲

14、得房東的同意，沒有獲得同意的，承租人自行承擔(dān)，取得房東同意的，看合同是否正常履行直到期限屆滿，期限屆滿的，承租人自行 承擔(dān)，違約導(dǎo)致合同提前終止的，違約一方合理補償。第二，合同無效的情況下, 看雙方對合同無效的過錯，按照過錯承擔(dān)。例如，一個違章建筑的出租，如果出 租人沒有告訴承租人這是違章建筑，承租人不知道情況，入住后花了費用進行裝 修，最終又因為違章建筑被拆除而無法繼續(xù)使用的，裝修費用就應(yīng)該由出租人來 承擔(dān)。轉(zhuǎn)租合同的處理合同法規(guī)定的是，承租人經(jīng)出租人同意，可以租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，承租 人擅自轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。司法解釋針對這一條款的絕對性進行了修 正，規(guī)定出租人明知轉(zhuǎn)租而不反對即視

15、為認可：出租人知道或者應(yīng)當知道承租人 轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認 定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持?，F(xiàn)實中還有一個問題，就是轉(zhuǎn)租關(guān)系中的的出租人（俗稱“二房東”）沒有支 付租金導(dǎo)致原出租人解除合同時，承租人就成為悲慘的受害者人了。因為承租人 一直在向二房東老老實實地付著租金，最終卻要落得被大房東驅(qū)逐的下場。司法 解釋為了維護這些承租人的權(quán)益，特別規(guī)定如果承租人愿意為二房東向大房東墊 付租金，大房東就應(yīng)該繼續(xù)履行合同，承租人墊付的租金，可以折抵自己應(yīng)該向 二房東支付的租金。對承租人優(yōu)先購買權(quán)的限制合同法規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知 承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。這條規(guī)定的出發(fā)點是為了穩(wěn)定 房屋的現(xiàn)有利用關(guān)系，優(yōu)先保障承租人的居住權(quán)。但是在執(zhí)行過程中，發(fā)現(xiàn)了一