貸款買房很多學(xué)問

1、貸款買房很多學(xué)問，不看完買房肯定虧朋友，你貸款買房了嗎？你貸款買房時，是不是只看他們用計算器算，而一點(diǎn)沒關(guān)心你的貸款方式和還款方式？如果是，你就一定遭遇了售房者和銀行的忽悠，你將可能多付上萬,甚至上十萬的利息。不信你就看一看。貸款計算公式貸款公式主要有兩種，它們分別叫做等額本息貸款計算公式和等額本金貸款計算公式。這兩個公式的最大不同：在于計算利息的方式不同。前者采用的是復(fù)合方式計算利息（即本金和利息都要產(chǎn)生利息），后者采用簡單方式計算利息（即只有本金產(chǎn)生利息）。這樣，在其它貸款條件相同的情況下，等額本息貸款很明顯地要比等額本金貸款多出很多利息。另外，等額本息貸款計算出的每期還款金額都相等；而等

2、額本金貸款計算出的每期還款金額則不同，從還款前期都后期，金額逐漸減少。1。等額本息貸款計算公式：每月還款金額（簡稱每月本息）=月利率X（1+月利率）八還款月數(shù)貸款本金X（1+月利率）A還款月數(shù)-12。等額本金貸款計算公式：每月還款金額（簡稱每月本息）=（貸款本金/還款月數(shù)）+（本金-已歸還本金累計額）X每月利率后期，金額逐漸減少。等額本息貸款與等額本金貸款比較關(guān)鍵字：等額本息貸款，等額本金貸款，貸款比較，提前還款國內(nèi)銀行最早推出的貸款方式是等額本息貸款。但在2003年6月份的時候，突然有媒體揭秘，說銀行還有一種等額本金的貸款方式?jīng)]有告訴消費(fèi)者。并算了一筆帳，買一套房子貸款40萬元30年，前者比

3、后者要多出利息10萬元之巨。消費(fèi)者一片抱怨。于是有媒體總結(jié)如還款方式不能挑貸款銀行不能選按揭律師不算帳你的利益誰知道下：銀行方在乎信貸額度售樓員關(guān)心提取傭金開發(fā)商希望早收放貸購房者的利益誰計較等額本息貸款與等額本金貸款相比，在正常還款情況下，等額本金貸款的確能節(jié)省很多利息。但為什么在國外，采用等額本息貸款的借款人能比等額本金貸款節(jié)省更多的利息呢？當(dāng)您了解了貸款后，您會發(fā)現(xiàn)目前國內(nèi)有成千上萬的借款人每年都無謂地多支付著成千上萬的利息。F面，我來深入地分析這兩種貸款，從而可以得出一個結(jié)論，等額本息貸款通過調(diào)整還款方式，可以在節(jié)省利息和節(jié)省時間方面，比等額本金貸款更好兩種貸款的利息計算方式下面我們先

4、來分析一下這兩種貸款在傳統(tǒng)的還款方式下的區(qū)別。在計算利息方面，等額本息貸款為什么與等額本金貸款有那么大的差別？原因在于兩者計算利息的方式不同。等額本息貸款采用的是復(fù)合利率計算。在每期還款的結(jié)算時刻，剩余本金所產(chǎn)生的利息要和剩余的本金（貸款余額）一起被計息，也就是說未付的利息也要計息，這好像比“利滾利”還要厲害。在國外，它是公認(rèn)的適合放貸人利益的貸款方式。等額本金貸款采用的是簡單利率方式計算利息。在每期還款的結(jié)算時刻，它只對剩余的本金（貸款余額）計息，也就是說未支付的貸款利息不與未支付的貸款余額一起作利息計算，而只有本金才作利息計算。因此，在傳統(tǒng)還款方式下，貸款周期越長，等額本息貸款就要比等額本

5、金貸款產(chǎn)生越多的利息。所以，如果借款人無法調(diào)整（或選擇）還款方式的話，貸款周期越長的借款人，越應(yīng)該選擇等額本金貸款。兩種貸款的每期還款特點(diǎn)讓我們繼續(xù)分析這兩種貸款的區(qū)別。雖然等額本金貸款能節(jié)省很多利息，但等額本金貸款的“缺點(diǎn)”是它的每期還款金額都不同，而且是前期還款金額較重，后期還款金額較輕。這要求借款人的還款能力要適應(yīng)這種情況。而對于等額本息貸款來講卻沒有這樣的“缺點(diǎn)”，它的每期還款金額都相同。借款人可以比較容易地根據(jù)自己還款能力，制定貸款方案。但要注意的是，等額本金貸款的每期還款額雖然不等，但它的每期平均還款金額卻比等額本息貸款低很多。下面兩張截圖來自于貸款分析師”軟件，展示了兩種貸款的每

6、期還款特點(diǎn)。?等額本息貸款還款表（部分）：每期還款額相同井作噬醐I；.井作噬醐I；.本金十利息I制息丨本金鑽余領(lǐng)印20臨年I第4年）印20臨年I第4年）起蠟余頓500,000.00101-01101-01&49936.24D12346678911D1234667891102-0103-0104-015-0106-0107-0108-0109-0110-0111-0112-013(124-26660l044W.22499.074,02Z,657.57466.69-198,607.332,655.0845.13498,138.15L2(&52.5947L67497,666.43,647.55645

7、.01479,25496,230.33242,46431.80495,754.53乙陰9.西494.37495,270.162(&52.593(124.262,121.263124.26474A9431.803,12.26等額本息賃款的毎期還熬爾都一樣4923.67版權(quán)賃款另祈網(wǎng)g椚.TKFK.cn）?等額本金貸款還款表（部分）：每期還款額不同F(xiàn)面的分析，將能夠進(jìn)一步揭示出貸款的奧妙。*作廢日期i車金+利息利息1貸齡額1I02005年空1年）起唏余頗:1y01-0114,051.392,662.50tasg.gg496,611.11202-0114,043.992,655.10389,9949

8、7j222,22303-0114,03&,602,647.711,393,0949533,33404-0114,029.202,640.311,303.39494,444.44505-0114,021.812(63Z321.389,9993,055,55606-0114,014,412,625.521,398.99491.6&6.6&707-0114E進(jìn)2,610.131,339,S5490,277,77606-01|3,999.622,&10.731,388.996,888.63909-0113,992.22603331,388.89487,499.91U10-0113,994.83辱534

9、36,111.101111-013,977.43等獺本釜版款的毎期1212-0113,970.04壞數(shù)簸都不同33,333,322OD百年（第2年）T舷:貸款分析網(wǎng)(www.DKFX.cii)兩種還款的比較前面介紹了兩種貸款方式各自的特點(diǎn)，我用表格歸納如下。等額本息貸款等額本金貸款計息方式簡單利率計息復(fù)合利率計息每期還款本息等額不等額（前期重，后期輕）每期還款本金前期輕，后期重等額每期還款利息前期重，后期輕前期重，后期輕利息飆升速度加速度勻速度國內(nèi)流行度主流弱流（?）國際流行度主流弱弱流操作靈活程度強(qiáng)弱計算難度高難較難評價可以造出最好的還款方案，也可以造出最糟糕的方0選它沒錯，但可能不會是最好

10、注意上表中，等額本息貸款的流行度和操作靈活度都超過了等額本金貸款。由于等額本息貸款占有主導(dǎo)地位，所以許多數(shù)學(xué)家對其進(jìn)行了深入的研究，并發(fā)現(xiàn)等額本息貸款中，除了利率以外，還款方式和貸款周期對利息的影響也非常大。超越等額本金貸款之一：雙周加速還款歸功于計算機(jī)的普及以及軟件工程師的努力，現(xiàn)在的老百姓可以象貸款精算師一樣，輕易地掌握貸款的各種計算方法，細(xì)致地對貸款方案作分析比較，深入地了解貸款方法的多樣性。這使得借款人可以根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)狀況，靈活地采用一些還款方式，來減少利息、縮短貸款期限，減輕貸款利率變化所帶來的壓力。等額本息貸款中的雙周加速還款就能用來減少利息、縮短貸款期限，達(dá)到與等額本金貸款相同

11、的效力。下面我用一個簡單例子來說明。假設(shè)您貸款30年50萬元，分別采用等額本息貸款的標(biāo)準(zhǔn)月還款、等額本息貸款的雙周加速還款、等額本金貸款三種方式計算。貸款年利率為6.39%。下面我用貸款分析師軟件（個人版）的二張截圖來說明它們的差別。?等額本息貸款截圖：標(biāo)準(zhǔn)的月還款（用等額本息貸款計算器計算）?等額本金貸款截圖（用等額本金貸款計算器計算）I等額本金還款還歌頻率！毎月一慶d選擇要l+茸的項目一|貸款本金:2dO貸款崟額本金）貨就期限（期憩）：30忡BO還就期數(shù)名義貸款利率:（%）5.39年利率m。貸款利率利累計：460,581.251巒累計時息合計每期本金：1缶日一旳還就額合計:gSOSBLgS

12、還款期數(shù)合計；360利息/本金（）：g邑12%毎期利率（）:.盟皓%第n期還款宿直第口期：|還熬利息；乙662.5還歎本全：1,396.99T）KFK.cn.）T）KFK.cn.）?等額本息貸款截圖：雙周加速還款（用等額本息貸款計算器計算）?雙周加速還款與等額本金貸款的對比根據(jù)上面三張截圖制作出下表，以便各位比較。1等額本息貸款之標(biāo)準(zhǔn)月還款（參昭）八、J等額本金貸款等額本息貸款之雙周加速還款原始本金50萬50萬50萬貸款年利率6.39%6.39%6.39%貸款周期30年30年24年1個月支付頻率每月支付一次每月支付一次每兩周支付一次每月支付金額3,124.26（月2,723.84（月平均值）3

13、,124.26（4周）利息累計624,733.6480,581.25483,100.27還款期數(shù)360期360期629期節(jié)省利息144,152.35141,633.33節(jié)省天數(shù)0天2,135天每年需多還款每年還款不等3,124.26貸款成本率124.95%96.125%96.62%以等額本息貸款的標(biāo)準(zhǔn)月還款為參照，從上表中可以看出，等額本息貸款中的雙周加速還款方式像等額本金貸款一樣，也能大量的節(jié)省利息。雙周加速還款雖然比等額本金貸款多付2500元的利息，但貸款周期卻比等額本金貸款縮短了將近6年。等額本息貸款中的雙周加速還款看起來還不錯，但在美國，選擇它的借款人只是非常小的一部份人，大部分借款人

14、選擇的是等額本息貸款中的額外還款方法。它比雙周還款方法操作起來更方便、更靈活、更省錢。超越等額本金貸款之二：額外還款在等額本息貸款中，采用部分提前還款，是節(jié)省貸款利息和縮短貸款時間的基本方法，也是最有效的方法。它主要有兩種方式，一是上面介紹的加速還款，另一種是這里介紹的額外還款。而額外還款則更簡單、靈活，在國外，它是借款人的主要還款方式。最典型的方法就是在每年的最后一期還款中，多付上一筆同樣金額的還款。因為這種方法比較靈活，所以，如果借款人為了達(dá)到自己的財務(wù)目標(biāo)，就需要經(jīng)過幾次試算來決定自己的額外還款時間、頻率和金額。在這里，為了說明這種還款方法可以比等額本金貸款節(jié)省更多的利息，假設(shè)借款人有這

15、樣一筆貸款，30年貸款周期50萬元，每月還款一次，貸款年利率為6.12%，經(jīng)過幾次試算后發(fā)現(xiàn)，在正常還款表的每年最后一期還款中，多付上一筆3,360元的還款，則貸款合計利息就剛好開始少于等額本金貸款的合計利息。?等額本息貸款之額外還款表（部分）1#日期本金+利息利息本金貨歎余額I12006年（第1年）起蠟余顫：500,000.00101-013,036.442,550.00406.44499,513.5622-013,036.442,547,52488.92409,024,6433-013,036.442,545*03491.4198,533.234nME2門也2,542.52499.9249

16、8,039.315在還款叢的毎年最后一期旺我中，2,540.00496.44497|542S76爭忖上一筆3”3&阮旳址載-啣尋瓠2,537*47496.97餌齊043907來畝劑列啟脈卄畑少十寺眾卒蛍2,534.92501.52495,542.383垃職旳忸Ek2,53237504.07495,038.31g9-C13,036.442,529.90506.&495,531.67101M13,096.442,527.21509.2349502244114C1336.442,524.61511,33491510.611212-0103642,522*005H.4493,996.17提貳12-D1

17、3,360.003,360.00490,635.172D前年（第2粹）13LJ1-013,036.42,502*24534.20-ISOj101.971402-013,036,4424時髭536.K45965,03153-013036沖叫2,496.78539.&C46025,39164-013,036.5,494.03542.416882.98175-013,036.442/91.26545.1548Z937.S0186-013,036.442,480,40547.96487,309,94197-01匕口36.442,495*69550.7542083909206-013,036,442,4

18、32.83553.56466,285,52219-013U天沖斗2,400.06556.384S5j729,152710-013,036.2,477*22559.22-105,169.932311-01036.442,474.37562.07484,607.362412-01.036.442,471,50564.94484,042.92提if12-013;3&0.003?360.0090?682.922008年（第2年）251-013,036,42,451.48564.9626口2-D13,036.442,448*50587.94479,510.02?了_2口36宀4J扳權(quán)貸款分析網(wǎng)収和呼FK

19、.?額外還款與等額本金貸款之比較上圖是兩種貸款的比較，顯示了等額本息貸款加額外還款可以比等額本金貸款節(jié)省更多的利息。我們可以用3,360元額外還款作為一個閥值來調(diào)整節(jié)省利息的多少：比該閥值越大，則比等額本金貸款節(jié)省的利息越多；比該閥值越小，則比等額本金貸款節(jié)省的利息越少；當(dāng)?shù)扔谠撻y值時，則比等額本金貸款節(jié)省利息151.46元，節(jié)省貸款時間5年10個月（2129天）。所以如果借款人選擇了等額本息貸款，一定要考慮相應(yīng)的額外還款或加速還款。?綜合對比將上面的計算結(jié)果用下表綜合地進(jìn)行比較，以便更全面地了等額本息貸款和等額本金貸款的差別。等額本金貸款等額本息貸款+額外還款原始本金50萬50萬貸款年利率6.12%6.12%貸款周期30年24年2個月支付頻率每月支付一次每月支付一次每月支付金額2,667.43（月平均值）3,036.44利息累計460,275.00460,123.54還款期數(shù)360期290期節(jié)省利息151.46節(jié)省天數(shù)2,129天（5年10個月）每年需多還款3,360.00貸款成本率92.055%92.024%對于借款人來講，管理好自己的貸款是一項非常重要