物業(yè)公司房屋本體維護(hù)維修管理制度培訓(xùn)講學(xué)

1、XX物業(yè)系統(tǒng) 房屋本體維護(hù)維修管理制度編制日期2015.01.01審核日期2015.01.01批準(zhǔn)日期2015.01.01修訂記錄日期修訂狀態(tài)修訂內(nèi)容修訂人審核人批準(zhǔn)人1.目的保障房屋的正常使用和安全，完善房屋使用功能，改善裝修裝潢。同時(shí)結(jié)合房屋特點(diǎn)進(jìn)行維修加固，延長使用壽命。適用范圍適用于各城市物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)中心對(duì)房屋本體的維護(hù)保養(yǎng)。職責(zé)工程維修部主管： 負(fù)責(zé)房屋本體維護(hù)維修計(jì)劃及方案的制定和房屋本體日 常維護(hù)管理的監(jiān)督、指導(dǎo)及組織。服務(wù)中心經(jīng)理：負(fù)責(zé)房屋本體維護(hù)維修計(jì)劃及方案的審批和監(jiān)督執(zhí)行工程維修員：負(fù)責(zé)具體的日常維護(hù)工作。業(yè)主委員會(huì)：負(fù)責(zé)房屋本體維護(hù)所需費(fèi)用的審批及監(jiān)督。方法和過程控

2、制定義房屋修繕是指為了修復(fù)和保持由于自然因素、人為因素造成的房屋損壞 而采取的各種養(yǎng)護(hù)維修活動(dòng)。房屋修繕主要對(duì)房屋本體即房屋共用部分或具有 共用性質(zhì)部分進(jìn)行局部或全部的更新、修復(fù)。房屋的共用部分是指物業(yè)結(jié)構(gòu)相連或具有共用性質(zhì)的部分、 設(shè)施和設(shè)備， 包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等） 、抗震結(jié)構(gòu)（構(gòu)造 柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、 門廳、屋面、本體共用排煙道 （管）、 電梯、機(jī)電設(shè)備、本體消防設(shè)施、本體上下水主管道、共用防盜監(jiān)控設(shè)施等。房屋修繕的分類： 修繕工程分為小修、中修、大修、翻修、和綜合維修工 程五類。小修：保持房屋原來完損等級(jí)為目的的預(yù)防性養(yǎng)護(hù)工程，一

3、般指：補(bǔ)漏 防水、上下水管道修補(bǔ)、疏通、內(nèi)外墻、地面抹灰修補(bǔ)等。中修：房屋少量部位損壞、不符合建筑結(jié)構(gòu)要求，須局部維修的工程， 一般包括：墻體、屋面局部拆除、清洗、粉刷、修補(bǔ)或部分重做面層、樓地面、 樓梯等的維修、門窗油漆等。大修：主體結(jié)構(gòu)大部分嚴(yán)重?fù)p壞、有危險(xiǎn)必須進(jìn)行大型維修的工程，一 般包括：對(duì)共用設(shè)施設(shè)備的拆除改裝，如上下水管道、供電線路及對(duì)主體進(jìn)行專項(xiàng)加固的工程。翻修：指拆除重建。綜合維修：指大中小維修工程一次性應(yīng)修盡修的綜合性工程。由于公司目前所接管物業(yè)的現(xiàn)狀，本程序主要針對(duì)房屋小修和中修修繕 工程的控制。房屋日常小修的管理對(duì)于房屋本體共用設(shè)施，應(yīng)指定維護(hù)責(zé)任人，定期對(duì)其進(jìn)行巡視，發(fā)

4、現(xiàn) 問題及時(shí)進(jìn)行維護(hù)。經(jīng)常性的進(jìn)行房屋的養(yǎng)護(hù)工程，可以維護(hù)房屋和設(shè)備的功 能，防止事故的發(fā)生，延長大修周期，保證用戶的正常使用。小修工程主要適用于：屋面補(bǔ)漏、修補(bǔ)屋面、修補(bǔ)泛水、屋脊等。鋼、木門窗的整修，拆換五金，配玻璃，換窗紗，油漆等。修補(bǔ)樓地面面層，抽換個(gè)別楞木等。修補(bǔ)內(nèi)外墻、抹灰、窗臺(tái)、腰線等。拆砌挖補(bǔ)局部墻體、個(gè)別拱圈，拆換個(gè)別過梁等。抽換個(gè)別木梁，修補(bǔ)木樓梯等。水衛(wèi)、電器等設(shè)備的故障排除及零部件的修換等。下水管道的疏通，修補(bǔ)明溝、散水、落水管等。房屋檢查發(fā)現(xiàn)的危險(xiǎn)構(gòu)件的臨時(shí)加固、修繕等。物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)對(duì)裝修方案嚴(yán)格審核并對(duì)裝修過程進(jìn)行監(jiān)督。嚴(yán)禁對(duì)房屋的內(nèi)、外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺(tái)

5、、天臺(tái)、屋面及通道 進(jìn)行違章鑿、拆、搭、占、不得影響相鄰房屋的使用或危及其他客戶房屋的安 全。發(fā)現(xiàn)占用樓梯間、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車場(chǎng)、自行車房（棚） 等共用設(shè)施而影響其正常使用功能的，及時(shí)通告責(zé)任客戶并進(jìn)行清理，如責(zé)任 客戶有抵觸抗拒行為的，應(yīng)將情況以書面形式上報(bào)相關(guān)房地產(chǎn)行政主管部門， 由政府主管部門牽頭實(shí)施清理。房屋中修工程的管理房屋中修工程必須在年初由所在項(xiàng)目的工程維修部主管制定修繕計(jì)劃， 確定工程方案，包括工程量、工期、成本、安全措施、質(zhì)量要求、施工管理等， 按程序要求報(bào)物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理審批，由物業(yè)公司評(píng)估審核后通過。中修工程的計(jì)劃及方案應(yīng)經(jīng)過客戶大會(huì)會(huì)議通過，并按要求向全體客

6、戶 公布。房屋的空調(diào)架、防盜網(wǎng)等外觀設(shè)施應(yīng)當(dāng)每三年至少粉刷一次，其費(fèi)用由 客戶或使用人承擔(dān)。樓梯間的墻面、 臺(tái)階、扶手等設(shè)施應(yīng)當(dāng)每五年至少修繕粉刷一次 ;房屋的 天面和外墻應(yīng)當(dāng)每十年至少修繕粉刷一次。法規(guī)條例規(guī)定的期限屆滿確實(shí)不需要中修如粉刷和修繕的，應(yīng)向業(yè)主委 員會(huì)提交書面報(bào)告或進(jìn)行說明，得到業(yè)主委員會(huì)的認(rèn)可。房屋大、 中修工程所需款項(xiàng)按法規(guī)的要求從住宅維修基金支付，制定基金 使用的明細(xì)表，按法規(guī)條例的要求履行使用手續(xù)，并向全體客戶公布。未成立業(yè)主大會(huì)， 中修工程實(shí)施前必須經(jīng)占全體業(yè)主總?cè)藬?shù)及占全體投票 權(quán)數(shù)的 23 以上簽字確認(rèn)。如有房屋大修、翻修情況，將由公司成立的專門工作小組負(fù)責(zé)組織實(shí)施。中修后的房屋 70 以上必須符合基本完好和完好房標(biāo)準(zhǔn)的要求。房屋本體公用設(shè)備的維護(hù)管理要求見共用設(shè)備管理作業(yè)指導(dǎo)書 。房屋的綜合維修工程參照上述房屋修繕工程的要求進(jìn)行。房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位無變形、裂縫、腐蝕等現(xiàn)象。房屋維修回訪管理由客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)維修回訪工作。對(duì)房屋的大缺陷、屋面漏水、外墻開裂等維修后，應(yīng)隨時(shí)觀察效果， 專人定期檢查，并作專項(xiàng)紀(jì)錄。各值班人員當(dāng)收到客戶對(duì)維修后仍存在缺陷的再次投訴時(shí)，要立即報(bào) 告工程維修部 24 小時(shí)內(nèi)安排特殊回訪及返修。回訪可用電話、親臨、書面、或?qū)S修部位的檢查等形式進(jìn)行