土地估價實務基礎-模擬試題(一)-2013年版要點

1、今中大fii椒中大網校引領成功職業(yè)人生wwwwangXiaOcn中大網校“十佳網絡教育機構”、“十佳職業(yè)培訓機構”網址：中大網?！笆丫W絡教育機構”、“十佳職業(yè)培訓機構”網址：1、下列選項中，不屬于土地價格自身特性的是（）。A:價格基礎不同B:形成時間不同C:生產成本不同D:具有明顯的地區(qū)性和地域性答案:C解析:考查土地價格的特征，可用排除法作答。2、一定條件下，（）是影響地價的主要方面。A:需求B:投資C收益D利潤答案:A解析:考查土地的供需關系對土地價格的影響3按照（），可將土地價格分為申報地價和公告地價。A:土地價格形成方法B:政府管理手段C:土地價格表示方法D:土地的存在形態(tài)答案:B解

2、析:考查土地價格的分類4、在影響土地價格的諸多因素中，基礎和公用設施條件屬于（）A：般因素B:區(qū)域因素C:個別因素D:經濟因素答案:B5、一般來講，工業(yè)用地受（）因素影響較大。A:環(huán)境質量B:繁華程度C:地形坡度D:交通運輸條件答案:D6、我國在走向社會主義市場經濟中土地使用制度改革的核心是土地的（）A:價值B:使用價值C:有償使用D:無償使用答案:C7、土地估價是（）的一種。A:房地產咨詢B:房地產中介C:房地產證券D:房地產經濟答案:B8、土地估價的標準是（）。A:價值標準B:市場價值標準C:客觀價值標準D:定義的價值標準答案:B9、如果城市的專業(yè)街道兩邊土地的用途大致相同，則其估價原則應

3、遵循（）。A:變動原則B:替代原則C:最有效利用原則D:報酬遞增遞減原則答案:B10、下列選項中，關于估價期日的說法不正確的是（）A:估價期日是變動原則的應用B:估價期日根據估價目的確定C:估價期日由估價師判斷確定D:估價期日可以在作業(yè)日期內的任意一天答案:C中大網校引領成功職業(yè)人生wwwwangXiaOcn中大網校引領成功職業(yè)人生wwwwangXiaOcn中大網?！笆丫W絡教育機構”、“十佳職業(yè)培訓機構”網址：中大網?！笆丫W絡教育機構”、“十佳職業(yè)培訓機構”網址：11、土地估價報告審核應符合的要求不包括（）。A:合法性B:合規(guī)性C:合理性D:合適性答案:D解析:土地估價報告審核的依據是城鎮(zhèn)

4、土地估價規(guī)程。估價報告審核的內容和要求包括：估價所依據資料的質量、合法性審核、合規(guī)性審核、合理性審核。12、收益還原法的理論依據是（）和生產要素分配理論。A:地租理論B:區(qū)位理論C:替代原則D:報酬遞減規(guī)律答案:A13、收益還原法的關鍵在于正確測定土地純收益及合理確定（）A:土地租金B(yǎng):經營費用C:投資利率D:土地還原率答案:D中大網校引領成功職業(yè)人生wwwwangXiaOcn中大網校引領成功職業(yè)人生wwwwangXiaOcnA:46中大網校“十佳網絡教育機構”、“十佳職業(yè)培訓機構”網址：A:46中大網校“十佳網絡教育機構”、“十佳職業(yè)培訓機構”網址：14、可直接用于土地評估的收益是指（）。A

5、:實際收益B:客觀收益C:最高收益D:平均收益答案:B15、市場比較法以替代關系為途徑，所求得的價格稱（）。A:收益價格B:替代價格C:比準價格D:等同價格答案:C16、市場比較法估價時的首要工作是（）。A:確定比較案例B:收集交易資料C:進行交易情況修正D:進行區(qū)域及個別因素修正答案:B17、土地管理法明確規(guī)定，土地補償費和安置補償費最高可以按照該地塊被征用前3年平均年產值的（）倍計算。今中大fii椒中大網校引領成功職業(yè)人生wwwwangXiaOcn今中大fii椒中大網校引領成功職業(yè)人生wwwwangXiaOcn中大網校引領成功職業(yè)人生中大網?！笆丫W絡教育機構”、“十佳職業(yè)培訓機構”網址：

6、中大網?！笆丫W絡教育機構”、“十佳職業(yè)培訓機構”網址：中大網?！笆丫W絡教育機構”、“十佳職業(yè)培訓機構”網址：B:610C:20D:30答案:D解析:據土地管理法的中第四十七條規(guī)定：“征用耕地的安置補償費，按照被征用的耕地數量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業(yè)人口的安置補償費標準，為該耕地被征前3年平均年產值的46倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補償費，最高不得超過被征用前3年平均年產值的15倍。支付土地補償費和安置補助費后，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省級人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用

7、前三年平均年產值的30倍?！?8、在剩余法評估中，應根據土地估價的（）確定土地利用方式。A:變動原則和供需原則B:貢獻原則和預期收益原貝UC:合法原則和最有效使用原則D:報酬遞增遞減原則和合法原則答案:C解析:在實際估價中，運用剩余法估價結果的可靠程度，關鍵取決于以下兩項預測：一是是否根據房地產估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確判斷了房地產的最佳開發(fā)利用方式；二是是否根據當地房地產市場行情或供求狀況，正確預測了開發(fā)完成后的房地產價值。19、對一荒地進行估價，獲知該荒地的總面積為2平方千米，適宜進行“五通一平”開發(fā)后的分塊有償轉讓；附近地區(qū)位置相當的小塊“五通一平”的熟地單價為1000元/平

8、方米；將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本為2.5億元/平方千米，開發(fā)期為3年，開發(fā)成本在3年開發(fā)期內均勻投入；貸款年利率為12%，投資利潤率為20%;土地轉讓中賣方需繳納的稅費為轉讓地塊價格的6%；購買荒地需要繳納的稅費為荒地價格的4%，熟地可轉讓土地面積的比率為60%。若用靜態(tài)方式估算，則該成本荒地的總價和單價分別為（）。A:1.332億元，89.65元/平方米B2609億元，130.45元/平方米C2536億元，116.32元/平方米D3416億元，156.88元/平方米答案:B解析:本題考查重點是對“剩余法的基本公式”的掌握。解題步驟如下：設該荒地的總價為P總開發(fā)價值=1000

9、 x2x106x60%=12（億元）總開發(fā)成本=2.5x2=5（億元）總利息二P（1+4%）x（1+12%）3-1+5x（1+12%）1.5-1=0.421P+0.92（億元）總轉讓稅費=12x6%=0.72（億元）購買該荒地稅費二Px4%=0.04P總利潤二（P+0.04P+5）x20%=0.208P+1（億元）依據剩余法公式得P二-=（12一5一0.421P一0.926一0.72一0.04P-0.208P-1P=2.609（億元）所以，荒地總價=2.609（億元），荒地單價=2.609x108/2x106=130.45（元/平方米）20、路線價法的基本原則是（）和區(qū)位論的具體應用。A:變動

10、原則B:預期原則C:替代原則中大網?！笆丫W絡教育機構”、“十佳職業(yè)培訓機構”網址：中大網校“十佳網絡教育機構”、“十佳職業(yè)培訓機構”網址： HYPERLINK D:供需原則答案:C21、下列選項中，屬于蘇慕法則的內容的是（）。A:該法則將標準深度100英尺分為4等份，隨著離道路距離的增加，每一等份的價值占路線價的比例分別為40%、30%、20%、10%B:該法則認為深度為100英尺的標準宗地，將深度4等分的情況下，隨著離道路距離的增加，每一等份的價值占全部地價的比例分別為37.5%、29.5%、20.7%、12.3%C:該法則認為深度為1004英尺深的土地價值，前半臨街502英尺部分占全宗地

11、總地價的72.5%，后半502英尺部分占27.5%，若再深50英尺，則該宗地所增的價值僅為15%D:該法則認為土地的價值與其深度的平方根成正比答案:C解析:A為四三二一法則的內容，B為霍夫曼法則的內容，D為哈柏法則的內容。22、基本地價系數修正法的基本原理是（）。A:區(qū)位原理B:地租理論C:替代原理D收益原理答案:C23、當土地的實際用途與土地使用證登記用途不一致時，評估應（）。A:根據客觀原則，按實際用途評估中大網校引領成功職業(yè)人生wwwwangXiaOcn中大網校引領成功職業(yè)人生wwwwangXiaOcn中大網?！笆丫W絡教育機構”、“十佳職業(yè)培訓機構”網址：中大網?！笆丫W絡教育機構”、

12、“十佳職業(yè)培訓機構”網址：B:根據合法原則，按土地使用證登記用途評估C:根據最有效使用原則，按實際用途評估D:按實際用途評估，在評估結果中扣除由于變更土地用途需要補繳的土地出讓金答案:B24、下列各因子中，可以用來評價城鎮(zhèn)區(qū)位條件的指標是（）。A:城鎮(zhèn)人口密度B:城鎮(zhèn)交通條件指數C:城鎮(zhèn)勞動力投入強度D:人均郵電業(yè)務量答案:B25、城鎮(zhèn)土地分等的對象是（）。A:城市市區(qū)、建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)土地B:城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍的土地C:土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設用地范圍內的所有土地D:城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍的所有土地及城鎮(zhèn)附近的獨立工礦等用地答案:A26、城鎮(zhèn)土地定級中的綜合定級是指（）。A:對商住等綜合

13、用地的定級B:對商、住、工混合用地的定級C:綜合考慮社會、經濟、自然因素對土地的影響，評定土地級別D:不考慮具體土地用途的前提下，對各種影響土地質量的因素進行綜合評價，得到的答案:D中大網校“十佳網絡教育機構”、“十佳職業(yè)培訓機構”網址：答案:D中大網?！笆丫W絡教育機構”、“十佳職業(yè)培訓機構”網址： HYPERLINK 土地級別答案:D27、在進行住宅用地定級時，對人口狀況對土地質量的影響進行評價時，可以不用考慮（）oA:常住人口數量B:暫住人口數量C:客流人口數量D:城鎮(zhèn)最佳人口密度答案:C28、城市地價動態(tài)監(jiān)測的關鍵環(huán)節(jié)及其程序為（）。A:采集監(jiān)測數據、設立監(jiān)測點、確定監(jiān)測范圍、測算監(jiān)測

14、指標、進行監(jiān)測分析B:確定監(jiān)測范圍、設立監(jiān)測點、采集監(jiān)測數據、測算監(jiān)測指標、進行監(jiān)測分析C:設立監(jiān)測點、采集監(jiān)測數據、確定監(jiān)測范圍、進行監(jiān)測分析、測算監(jiān)測指標D:確定監(jiān)測范圍、采集監(jiān)測數據、設立監(jiān)測點、測算監(jiān)測指標、進行監(jiān)測分析答案:B29、征地區(qū)片價的實質是（）不包括地上附著物和青苗補償費。A:綜合補償費B:征地補償費C:綜合補償標準D:征地補償標準中大網校引領成功職業(yè)人生wwwwangXiaOcn中大網校引領成功職業(yè)人生wwwwangXiaOcn答案:A,C,D,E中大網?！笆丫W絡教育機構”、“十佳職業(yè)培訓機構”網址：答案:A,C,D,E中大網?！笆丫W絡教育機構”、“十佳職業(yè)培訓機構”

15、網址：30、（）可以不劃入征地區(qū)片綜合地價測算范圍。A:集體建設用地B:基本農田保護區(qū)C:集體未利用土地D:基本農田保護區(qū)和生態(tài)保護區(qū)答案:D31、公告地價由政府定期公布，它一般是（）的依據。A:土地抵扌甲B:土地租金C:土地出讓金D:征收土地增值稅E:征用土地補償答案:D,E32、下列選項中，屬于土地價格主要特征的有（）A:土地價格是收益價格B:土地價格由生產成本決定C:土地價格主要由土地需求決定D:土地價格呈上升趨勢E:土地價格具有明顯的地域性中大網校引領成功職業(yè)人生中大網校引領成功職業(yè)人生中大網校引領成功職業(yè)人生wwwwangXiaOcn中大網?！笆丫W絡教育機構”、“十佳職業(yè)培訓機構”

16、網址：中大網?！笆丫W絡教育機構”、“十佳職業(yè)培訓機構”網址：答案:B,C,D,E中大網校“十佳網絡教育機構”、“十佳職業(yè)培訓機構”網址：33、下列選項中，可用于分析環(huán)境質量的因素有（）。A地質B:風向C:空氣和噪聲的污染程度D:居民職業(yè)類別和教育程度E學校答案:A,B,C,D解析環(huán)境質量分為自然環(huán)境和人文環(huán)境兩個方面。34、影響地價的行政因素一般包括（）。A:土地制度B:城市化進程C:地價政策D:稅收政策E:交通管制答案:A,C,D,E35、土地估價需要充分考慮（）等因素對土地收益的影響。A:地塊大小B:社會經濟發(fā)展C:土地利用方式D:土地預期收益E:土地利用政策36、安全利率一般可選用（）

17、。A：年期投資年利率B:年期投資回報率C：年期的銀行定期貸款利率D：年期的銀行定期存款利率E:同一時期的一年期國債年利率答案:D,E解析:土地估價中還原利率可以采用安全利率加上風險調整值來進行確定，本題考查的是安全利率的確定方法。37、計算房地出租的總費用應包括（）。A:管理費B維修費C原料費D:空房損失費E:房屋折舊費答案:A,B,E38、市場比較法中，建立價格比較基礎包括（）。A:統(tǒng)一幣種B:統(tǒng)一用途C:統(tǒng)一面積內涵D:統(tǒng)一面積單位E:統(tǒng)一付款方式答案:A,C,D,E39、選擇比較交易案例時，應符合的要求有（）。A:交易案例為正常交易B:與待估土地大小相近C:與待估土地用途應相同D:與待估

18、土地的交易類型不同E:交易時間與待估土地的估價期日應接近答案:A,C,E40、用成本逼近法評估土地價格時，需考慮的稅費主要有（）。A:耕地占用稅B:固定資產稅C:土地管理費D:新菜地開發(fā)建設基金E:新增建設用地有償使用費答案:A,C,D41、剩余法評估中，開發(fā)建筑成本包括（）。A:直接工程費B:間接工程費C:建筑承包商利潤D:建筑承包商機會成本費中大網校引領成功職業(yè)人生wwwwangXiaOcn中大網校引領成功職業(yè)人生wwwwangXiaOcnC:市場比較法中大網?！笆丫W絡教育機構”、“十佳職業(yè)培訓機構”網址：C:市場比較法中大網?！笆丫W絡教育機構”、“十佳職業(yè)培訓機構”網址：E:發(fā)包商負擔的建筑附帶費答案:A,B,C,E42、下列選項中，屬于路線價修正體系中的構成內容的是（）。A:年期修正B:深度修正C:容積率修正D：般因素修正E:區(qū)域因素修正答案:A,B,C43、基準地價的主要作用有（）。A:引導土地合理利用和流轉B:為土地抵押貸款提供依據C:為確定征用土地提供依據D:為國家征收土地使用稅提供依據E:反映土地市場中的地價水平及其變動趨勢，為地價管理提供依據答案:A,D,E44、作為與地區(qū)經濟、社會發(fā)展配套利用的基礎設施用