案例研究城市綜合體萬達廣場規(guī)劃設計及銷售分析

1、白云萬達廣場位置 ：白云區(qū)云城東路西側，橫五路以北，包括A、B、C三個地塊規(guī)劃用地面積：12.64萬平米總建筑面積：39.2萬平方米；其中購物中心17.4萬平米、寫字樓和公寓11.55萬平米、酒店建筑面積4.5萬平米，地下停車位2000個開發(fā)順序：共分三期開發(fā)，地塊B-地塊C-地塊A白云萬達廣場是萬達進入珠三角的第一個項目，總投資達到50億元。是目前在業(yè)和開建的60多個萬達廣場中的第一個A級旗艦店。BAC位于白云新城，坐享城市副中心的巨大城市規(guī)劃價值。白云萬達廣場計容面積29.6萬，可售面積20.1萬，達到計容面積的68%。圖：白云萬達廣場物業(yè)形態(tài)組合（單位：萬平米）交通組織設計上，除充分利用

2、地鐵等公共交通外，設計有寬闊的廣場利于轉換和駐足人流，以方便聚集人氣。寬闊的廣場充給人們提供了充足的用以交流和溝通的駐足空間，充分滿足了人們休閑購需要交流的心態(tài)，成為萬達廣場更容易聚集人氣的。這和通透中庭、大型停車場等一起，構成了萬達廣場三代產品的標準設計要素。各層功能設置合理，人氣互相帶動和補充，組成一個既有分工又有聯(lián)系的綜合體。娛樂+知名品牌，依靠三層餐飲及娛樂等帶動人氣流量休閑娛樂+餐飲，人氣旺盛，可增加二層人流量知名品牌匯聚，人氣旺盛在場內空間布局上，動線合理，突出步行街的“靈魂”和“紐帶”作用：貫通各大主力店，客流、資源高度共享，確保商家的人氣旺盛。白云萬達廣場中的可售商業(yè)及持有商業(yè)

3、比例接近2:3。商業(yè)集中在地塊B，是第一期開發(fā)。主要形態(tài)分為大商業(yè)與小商業(yè)兩種，合共16.15萬綜合樓大商業(yè)：只租不售，萬千百貨、綜合樓和地下超市，面積約6.8萬，占總量42%；步行街小商業(yè)：可售，沿街商鋪、商業(yè)街商鋪 ，面積約9.35 萬，占總量58%。小商業(yè)比例控制 ，資金快速回籠， 降低經營風險； 大商業(yè)整體持有，只租不售，可保證持有物業(yè)品質。主力店包括萬千百貨、萬達國際影城、沃爾瑪超市、大歌星KTV、大玩家超樂場、國美電器等商家。休閑娛樂的功能比較突出。主力店品牌符合萬達廣場的中端定位。 可售商業(yè)中同樣突出了步行街的“紐帶”作用，但商家較為混亂，以服裝為主，夾雜有零散餐飲，檔次較低。室

4、外步行街長510米，通道寬9米；城市步行街長640米，寬35米。步行街打造了華南地區(qū)首塊巨型高清天幕，總面積1600 ，營造出獨特的商業(yè)氛圍。步行街為“中間通道兩邊鋪”的模式，但街區(qū)風格類同、店鋪類同，缺乏特色。商鋪賣散后，商家篩選及進場把關不嚴，低檔次或仿名牌進駐比較普遍，商品魚龍混雜，影響商業(yè)檔次和形象。B-C區(qū)銷售情況（2010年6月開售）產品總套數(shù)總面積已售套數(shù)已售面積成交均價銷售率商業(yè)468213168334586714130471.4%公寓（辦公性質）1160817261156815252081599.7%2009年10月投得土地土地總價：11.22億元可建面積：28萬樓面地價：4

5、006元/2010年6月開售至今已回籠資金：41.2億元已成交面積：140196總成交均價：29389元/強大的品牌效應及良好規(guī)劃帶動項目熱銷：10個月成交逾14 萬，占可售總量73%，已回籠資金41.2億元，整體均價29389元/。資金回籠非?？捎^。項目得到市場高度認可，銷售業(yè)績非常好。2010年6月開售首推不足400個80 鋪位，卻引來逾3000投資客的追捧。知名品牌進駐綜合大商業(yè)，吸引投資者目光，帶旺小商業(yè)銷售。成交面積：5.87萬 平均每積：176 /間成交均價：41304元/ 回籠資金：逾24億元步行街小商業(yè)銷售情況備注：2011年1月和3月，商業(yè)沒成交，簽約數(shù)為0.B-C地塊除商鋪

6、外，其他都規(guī)劃為公寓，包括住宅式公寓和酒店式公寓兩種，合共8.17萬。產品面積小，總價低，銷售速度快。成交面積：8.15萬平均每積：70 /套成交均價：20815元/ 回籠資金：近17億元公寓（辦公性質）銷售情況甲級寫字樓位于地塊 A，緊鄰五星級酒店。這是可售部分，是最后的第三期開發(fā)，可為大企業(yè)總部量身定制。規(guī)劃：由3棟9層聯(lián)體寫字樓組成，產品設計：辦公區(qū)四周圍繞核心筒，每棟面積約1萬 。每層面積：1200 /層標準層高：3.8米按該產品設計可預知其甲級寫字樓檔次定位較為一般。甲級寫字樓（尚未開發(fā)）白云萬達希爾頓酒店位置：地塊A酒店星級：五星級開業(yè)時間：預計2011年8月31日總建面積：4.7萬 （地上建面3.7萬 ）功能