金融街融城華府前期成果匯報(bào)624

1、.：.；融城華府 目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc233605913 一、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析與總結(jié) PAGEREF _Toc233605913 h 4 HYPERLINK l _Toc233605914 1、總體市場(chǎng)環(huán)境 PAGEREF _Toc233605914 h 4 HYPERLINK l _Toc233605915 1.1重慶別墅市場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc233605915 h 4 HYPERLINK l _Toc233605916 1.2立業(yè)觀念高端：熱情退卻的市場(chǎng) PAGEREF _Toc233605916 h 7 HYPERLINK l _

2、Toc233605917 1.3不成熟的區(qū)域 別墅以價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略撬動(dòng)市場(chǎng) PAGEREF _Toc233605917 h 8 HYPERLINK l _Toc233605918 1.4小別墅工程媒體推行動(dòng)向 PAGEREF _Toc233605918 h 8 HYPERLINK l _Toc233605919 1.5融城華府工程應(yīng)該用拉升籠統(tǒng)+價(jià)錢(qián)擊穿的雙重戰(zhàn)略獲得勝利 PAGEREF _Toc233605919 h 9 HYPERLINK l _Toc233605920 2、競(jìng)爭(zhēng)分析 PAGEREF _Toc233605920 h 10 HYPERLINK l _Toc233605921 2.1

3、界定規(guī)范 PAGEREF _Toc233605921 h 10 HYPERLINK l _Toc233605922 2.2競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比評(píng)價(jià)體系第一級(jí)目的 PAGEREF _Toc233605922 h 11 HYPERLINK l _Toc233605923 2.3區(qū)域價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比分析 PAGEREF _Toc233605923 h 11 HYPERLINK l _Toc233605924 2.4競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比分析小結(jié) PAGEREF _Toc233605924 h 19 HYPERLINK l _Toc233605925 二、目的客群研討與總結(jié) PAGEREF _Toc233605925 h 20 H

4、YPERLINK l _Toc233605926 1、目的客群調(diào)研目的及方法 PAGEREF _Toc233605926 h 20 HYPERLINK l _Toc233605927 1.1訪談目的 PAGEREF _Toc233605927 h 20 HYPERLINK l _Toc233605928 1.2調(diào)研方法 PAGEREF _Toc233605928 h 20 HYPERLINK l _Toc233605929 2、目的客群樣本選擇 PAGEREF _Toc233605929 h 20 HYPERLINK l _Toc233605930 3、維度區(qū)分 PAGEREF _Toc233

5、605930 h 21 HYPERLINK l _Toc233605931 3.1維度一：25分鐘區(qū)域“以沙區(qū)為中心延伸至三北+九龍坡 PAGEREF _Toc233605931 h 21 HYPERLINK l _Toc233605932 3.2維度二：產(chǎn)業(yè)人群延伸大學(xué)城+西永微電園+物流園 PAGEREF _Toc233605932 h 21 HYPERLINK l _Toc233605933 3.3維度三：競(jìng)爭(zhēng)工程客戶挑選東橋郡+睿城 PAGEREF _Toc233605933 h 22 HYPERLINK l _Toc233605934 4、目的客群樣本分布及甄別 PAGEREF _T

6、oc233605934 h 22 HYPERLINK l _Toc233605935 5、調(diào)研執(zhí)行情況 PAGEREF _Toc233605935 h 23 HYPERLINK l _Toc233605936 6、年齡偏重年輕化 PAGEREF _Toc233605936 h 23 HYPERLINK l _Toc233605937 7、家庭構(gòu)造 PAGEREF _Toc233605937 h 24 HYPERLINK l _Toc233605938 7.1家庭構(gòu)造簡(jiǎn)單對(duì)人文品味有追求 PAGEREF _Toc233605938 h 24 HYPERLINK l _Toc233605939 7

7、.2喜美觀電影、電視以及綜藝頻道 PAGEREF _Toc233605939 h 25 HYPERLINK l _Toc233605940 8、意向客戶研討 PAGEREF _Toc233605940 h 25 HYPERLINK l _Toc233605941 8.1職業(yè)特征 PAGEREF _Toc233605941 h 25 HYPERLINK l _Toc233605942 8.2居住、任務(wù)區(qū)域 PAGEREF _Toc233605942 h 26 HYPERLINK l _Toc233605943 8.3購(gòu)房目的 PAGEREF _Toc233605943 h 26 HYPERLIN

8、K l _Toc233605944 9、其他方面研討 PAGEREF _Toc233605944 h 27 HYPERLINK l _Toc233605945 9.1收入與總價(jià)接受力 PAGEREF _Toc233605945 h 27 HYPERLINK l _Toc233605946 9.2文娛方式 PAGEREF _Toc233605946 h 27 HYPERLINK l _Toc233605947 9.3媒體方面 PAGEREF _Toc233605947 h 28 HYPERLINK l _Toc233605948 9.4喜好節(jié)目?jī)?nèi)容 PAGEREF _Toc233605948 h

9、 28 HYPERLINK l _Toc233605949 9.5工程客群界定模型-年齡段、家庭月收入 PAGEREF _Toc233605949 h 29 HYPERLINK l _Toc233605950 10、意向客戶共性特征總結(jié) PAGEREF _Toc233605950 h 29 HYPERLINK l _Toc233605951 11、意向客戶鎖定 PAGEREF _Toc233605951 h 30 HYPERLINK l _Toc233605952 12、消費(fèi)特征個(gè)性樣本列舉分類別 PAGEREF _Toc233605952 h 30 HYPERLINK l _Toc23360

10、5953 10.1居住客群屬性描畫(huà) PAGEREF _Toc233605953 h 30 HYPERLINK l _Toc233605954 10.2投資客群屬性描畫(huà) PAGEREF _Toc233605954 h 31 HYPERLINK l _Toc233605955 三、工程定位 PAGEREF _Toc233605955 h 31 HYPERLINK l _Toc233605956 1、目的消費(fèi)群定位 PAGEREF _Toc233605956 h 31 HYPERLINK l _Toc233605957 1.1根本屬性 PAGEREF _Toc233605957 h 31 HYPER

11、LINK l _Toc233605958 1.2特征描畫(huà) PAGEREF _Toc233605958 h 31 HYPERLINK l _Toc233605959 1.3購(gòu)買(mǎi)動(dòng)因 PAGEREF _Toc233605959 h 32 HYPERLINK l _Toc233605960 2、工程總體定位 PAGEREF _Toc233605960 h 32 HYPERLINK l _Toc233605961 2.1工程價(jià)值體系 PAGEREF _Toc233605961 h 32 HYPERLINK l _Toc233605962 四、工程三大價(jià)值分析 PAGEREF _Toc233605962

12、 h 34 HYPERLINK l _Toc233605963 1.城市別墅 PAGEREF _Toc233605963 h 34 HYPERLINK l _Toc233605964 1.1主城 PAGEREF _Toc233605964 h 34 HYPERLINK l _Toc233605965 1.2便利 PAGEREF _Toc233605965 h 35 HYPERLINK l _Toc233605966 1.3未來(lái) PAGEREF _Toc233605966 h 36 HYPERLINK l _Toc233605967 2.人文別墅 PAGEREF _Toc233605967 h

13、37 HYPERLINK l _Toc233605968 2.1環(huán)境 PAGEREF _Toc233605968 h 37 HYPERLINK l _Toc233605969 2.2工程內(nèi)涵 PAGEREF _Toc233605969 h 37 HYPERLINK l _Toc233605970 2.3觀念 PAGEREF _Toc233605970 h 38 HYPERLINK l _Toc233605971 3.趨勢(shì)別墅 PAGEREF _Toc233605971 h 38 HYPERLINK l _Toc233605972 3.1兩百畝純別墅區(qū) PAGEREF _Toc233605972

14、 h 38 HYPERLINK l _Toc233605973 3.2綠色科技生活典范 PAGEREF _Toc233605973 h 38 HYPERLINK l _Toc233605974 4、工程規(guī)劃 PAGEREF _Toc233605974 h 39 HYPERLINK l _Toc233605975 5、建筑單體 PAGEREF _Toc233605975 h 39 HYPERLINK l _Toc233605976 5.1源于英倫的TUDOR風(fēng)格 PAGEREF _Toc233605976 h 39 HYPERLINK l _Toc233605977 5.2疊拼+聯(lián)排產(chǎn)品特征 P

15、AGEREF _Toc233605977 h 40 HYPERLINK l _Toc233605978 5.3聯(lián)排分布、景觀梯隊(duì)及價(jià)值分析 PAGEREF _Toc233605978 h 40 HYPERLINK l _Toc233605979 5.4聯(lián)排戶型梯隊(duì)及價(jià)值分析 PAGEREF _Toc233605979 h 40 HYPERLINK l _Toc233605980 5.5聯(lián)排房型及面積統(tǒng)計(jì) PAGEREF _Toc233605980 h 41 HYPERLINK l _Toc233605981 5.6戶型及點(diǎn)評(píng) PAGEREF _Toc233605981 h 42 HYPERLI

16、NK l _Toc233605982 5.7疊拼分布、景觀梯隊(duì)及價(jià)值分析 PAGEREF _Toc233605982 h 47 HYPERLINK l _Toc233605983 5.8疊拼戶型梯隊(duì)及價(jià)值分析 PAGEREF _Toc233605983 h 48 HYPERLINK l _Toc233605984 5.9疊拼房型及面積統(tǒng)計(jì) PAGEREF _Toc233605984 h 48 HYPERLINK l _Toc233605985 5.10 戶型及點(diǎn)評(píng) PAGEREF _Toc233605985 h 49 HYPERLINK l _Toc233605986 5.11園林景觀價(jià)值梳理

17、 PAGEREF _Toc233605986 h 52 HYPERLINK l _Toc233605987 5.12配套價(jià)值梳理 PAGEREF _Toc233605987 h 52金融街融城華府前期成果匯報(bào)方案編寫(xiě)：重慶立業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)編制時(shí)間：2021年6月14日一、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析與總結(jié)1、總體市場(chǎng)環(huán)境1.1重慶別墅市場(chǎng)分析1.1.1重慶別墅市場(chǎng)供應(yīng)分布五大區(qū)分布特征范圍現(xiàn) 狀趨 勢(shì)中心區(qū)渝中區(qū)、高新區(qū)、九龍坡區(qū)北部、沙坪壩區(qū)西部、南岸區(qū)西北部、江北區(qū)由各個(gè)中心區(qū)域交界帶構(gòu)成的別墅供應(yīng)區(qū)域，此類工程所處區(qū)位由于城市快速擴(kuò)張，已演化為城市中心，目前區(qū)域內(nèi)可供別墅相對(duì)稀缺。別墅工程非常稀缺，一些位

18、置好、擁有景觀資源的二手別墅將非常搶手。北區(qū)北部新區(qū)、渝北區(qū)目前重慶主要高端物業(yè)集中供應(yīng)區(qū)域，已構(gòu)成人和、金開(kāi)大道等富人區(qū)。逐漸由目前的東北面聚群開(kāi)展向西北面開(kāi)展，包括大竹林、禮嘉等新興板塊，主要依托高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。南區(qū)南岸區(qū)南部、巴南區(qū)、大渡口區(qū)、九龍坡區(qū)南部以產(chǎn)業(yè)及資源為依托，構(gòu)成重慶主要經(jīng)濟(jì)型別墅聚集區(qū)域，如威尼斯印象、藍(lán)光十里藍(lán)山等。隨城市化進(jìn)程加速，南區(qū)別墅市場(chǎng)將逐漸萎縮，特別是對(duì)生態(tài)維護(hù)有影響的住宅開(kāi)發(fā)。東區(qū)南岸區(qū)東部茶園新區(qū)交通便利，為南山環(huán)保且地勢(shì)平緩，以宜居氣氛構(gòu)成高端物業(yè)聚集區(qū)域，主要客戶群體來(lái)源于城市南部各區(qū)。短期期內(nèi)區(qū)域變化不大，但隨系列隧道、橋梁的建立開(kāi)通，區(qū)域?qū)⒃谖磥?lái)

19、5-8年完成區(qū)域城市屬性轉(zhuǎn)換，預(yù)期區(qū)域別墅類物業(yè)供應(yīng)將向區(qū)域北面開(kāi)展。西區(qū)沙區(qū)西部大學(xué)城教育資源豐富，以文教為區(qū)域籠統(tǒng)并構(gòu)成高端物業(yè)支撐，區(qū)域內(nèi)別墅以緊湊為主要特征，且注重工程文化氣氛。區(qū)域?qū)⒕S持多元物業(yè)組合開(kāi)展的趨勢(shì)，并快速區(qū)域成熟，但很難構(gòu)成對(duì)北區(qū)別墅市場(chǎng)的真正要挾。1.1.2 五大片區(qū)現(xiàn)狀對(duì)比片區(qū)中區(qū)北區(qū)南區(qū)東區(qū)西區(qū)產(chǎn)品建筑形狀獨(dú)棟、聯(lián)排、疊加獨(dú)棟、聯(lián)排獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排獨(dú)棟、聯(lián)排聯(lián)排、疊拼主力戶型套三200-220160-200180-220180-220150-200套四250-300200-250220-250200-300180-220套五400-600250-400280-400

20、220-250主力價(jià)錢(qián)區(qū)間700030000800015000550065007000-1100060008000主力客戶群渝中區(qū)商貿(mào)人士、高新區(qū)產(chǎn)業(yè)人群主城頂級(jí)消費(fèi)人群、北部高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)人群南部高收入人群、產(chǎn)業(yè)技術(shù)人群南部高收入人群關(guān)注子女教育人群、區(qū)縣人群1.1.3各片區(qū)開(kāi)展分析1.1.4五大片區(qū)對(duì)比結(jié)論東區(qū)別墅地產(chǎn)開(kāi)展處于開(kāi)展期，在開(kāi)發(fā)工程均規(guī)模較大；商業(yè)配套上，東區(qū)尚無(wú)法構(gòu)成內(nèi)部自給自足，隨著南區(qū)高端走經(jīng)濟(jì)化道路，東區(qū)高端市場(chǎng)收到加大沖擊，高端物業(yè)、中大戶型將為未來(lái)3年內(nèi)為東區(qū)主要供應(yīng)物業(yè)；當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)比較明顯的三大區(qū)域：南濱路、南山、大學(xué)城。1.1.5 09年1-5月各方位別墅供銷情況2

21、021年1-5月東區(qū)別墅處于供不應(yīng)求的勢(shì)頭,且為消化量最大的區(qū)域；北區(qū)別墅依然是主城重要?jiǎng)e墅供應(yīng)區(qū)域，但受價(jià)錢(qián)影響，主城別墅消化被東區(qū)、西區(qū)分流明顯；南區(qū)供銷量最為平衡。1.1.6 09年1-5月各區(qū)別墅價(jià)錢(qián)走勢(shì)中區(qū)均價(jià)遙遙領(lǐng)先，而西區(qū)同比增長(zhǎng)幅度到達(dá)12%以上。1.2立業(yè)觀念高端：熱情退卻的市場(chǎng)重慶別墅市場(chǎng)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)較理性，面積集約化趨勢(shì)明顯。自2006年開(kāi)場(chǎng)，重慶別墅集市場(chǎng)約化的趨勢(shì)越來(lái)越明顯，從坡嶺頓260-350小獨(dú)棟別墅向聯(lián)排面積區(qū)間演進(jìn)，到萬(wàn)科146平米的聯(lián)排向花園洋房產(chǎn)品靠攏。1.3不成熟的區(qū)域 別墅以價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略撬動(dòng)市場(chǎng)慶隆GOLF別墅降價(jià)實(shí)得面積3988元/平米,藍(lán)光十里藍(lán)山更是

22、提出了以高層的價(jià)錢(qián)做別墅。東橋郡以5%-10%的利潤(rùn)推進(jìn)銷售。龍湖-內(nèi)部人士泄漏利潤(rùn)5%-10%消費(fèi)者-投資者居多，三北龍民55%，沙區(qū)、九龍坡、壁山兩套教育-談過(guò)人民小學(xué)，代價(jià)太高價(jià)錢(qián)-4500-5400元/平米實(shí)得面積 。東橋郡4聯(lián)中間230240105125萬(wàn)4聯(lián)端頭270285130155萬(wàn)6聯(lián)中間250258128萬(wàn)6聯(lián)端頭290300149160萬(wàn)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，從在售工程來(lái)看，單月去化速度普遍較慢，位于大學(xué)城的東橋郡工程去化相對(duì)較好，一方面依托龍湖品牌，另一方面，多頻次少量加推，產(chǎn)品供應(yīng)相對(duì)充足。數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)；數(shù)據(jù)周期：04.30-06.3備注：面積為套內(nèi)面積1.4

23、小別墅工程媒體推行動(dòng)向1.4.1龍湖 東橋郡 1.4.2萬(wàn)科 渝園 1.4.3奧山別墅1.5融城華府工程應(yīng)該用拉升籠統(tǒng)+價(jià)錢(qián)擊穿的雙重戰(zhàn)略獲得勝利2、競(jìng)爭(zhēng)分析2.1界定規(guī)范區(qū)域特征與本工程類似，產(chǎn)品特征與本工程類似，企業(yè)品牌與本工程類似，銷售周期與本工程接近，本工程關(guān)鍵詞：大學(xué)城/金融街/集約型別墅/2021年10月入市，萬(wàn)科渝園、龍湖東橋郡將是本工程最直面的兩大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。2.2競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比評(píng)價(jià)體系第一級(jí)目的2.3區(qū)域價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比分析2.3.1雙碑大橋開(kāi)通加速西永融入主城 大學(xué)城建立開(kāi)展加強(qiáng)區(qū)域文化氣氛及宜居價(jià)值“兩橋一隧拉動(dòng)區(qū)域城市化進(jìn)程，14所大學(xué)入駐，加強(qiáng)區(qū)域文化價(jià)值，自在開(kāi)放大學(xué)城校園，提

24、升區(qū)域的宜居氣氛，產(chǎn)業(yè)晉級(jí)，打造千億級(jí)經(jīng)濟(jì)板塊，加強(qiáng)對(duì)外輻射才干，本工程緊鄰區(qū)域規(guī)劃的商業(yè)中心，未來(lái)區(qū)域中心屬性特征明顯。本工程較之萬(wàn)科渝園，本工程的區(qū)域價(jià)值優(yōu)勢(shì)突出，更具未來(lái)升值潛力。2.3.2就重慶別墅市場(chǎng)而言，金融街品牌略遜色于龍湖、萬(wàn)科，更專注于商業(yè)地產(chǎn)。2.3.3工程對(duì)比點(diǎn)占地面積、容積率、總建筑面積、產(chǎn)品類型、規(guī)劃理念、交通組織、樓間距、建筑密度、建筑風(fēng)格、面積區(qū)間、贈(zèng)送、開(kāi)間進(jìn)深、挑空、本錢(qián)、景觀設(shè)計(jì)理念、綠化率、軟景、硬景、公共空間、水景、商業(yè)街、幼兒園、游泳池、健身設(shè)備、會(huì)所、物業(yè)管理公司實(shí)力、收費(fèi)以及、規(guī)劃、建筑和園林的設(shè)計(jì)公司。2.3.4地塊目的對(duì)比本工程中等規(guī)模，與渝園

25、類似。與渝園容積率接近，無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)。本工程為純別墅社區(qū)，居住氣氛優(yōu)良。工程疊拼產(chǎn)品所占比例過(guò)大，產(chǎn)品質(zhì)量略低從地塊目的對(duì)比來(lái)看，體量不大，難以構(gòu)成規(guī)模大盤(pán)；本工程容積率最低，產(chǎn)品類型最純粹，客戶圈層感強(qiáng)。工程占地面積總建筑面積整體容積率別墅建筑面積別墅容積率產(chǎn)品類型融城華府14.6萬(wàn)方9萬(wàn)方0.79萬(wàn)方0.7聯(lián)排/疊拼龍湖東橋郡38萬(wàn)方38萬(wàn)方121.8萬(wàn)方0.78聯(lián)排/雙拼/洋房/高層萬(wàn)科渝園19萬(wàn)方19.5萬(wàn)方113.6萬(wàn)方0.72聯(lián)排/合院/高層2.3.5規(guī)劃理念對(duì)比從營(yíng)銷角度分析，萬(wàn)科規(guī)劃理念更勝一籌。2.3.6交通組織對(duì)比本工程較之東橋郡、渝園，人車混流，對(duì)住戶呵斥干擾，并存在一定平

26、安隱患；采用分戶式停車庫(kù)較集中式停車庫(kù)，便利性更佳。工程交通組織停車庫(kù)類型融城華府人車混流分戶式停車庫(kù)龍湖東橋郡人車分流集中式停車庫(kù)萬(wàn)科渝園人車分流集中式停車庫(kù)2.3.7建筑尺度本工程較之東橋郡、渝園，建筑密度最低，樓間距最寬，建筑溫馨度最優(yōu)。工程建筑覆蓋率建筑密度樓間距融城華府12米龍湖東橋郡30%8米萬(wàn)科渝園6米2.3.8設(shè)計(jì)公司對(duì)比本工程較之東橋郡、渝園，設(shè)計(jì)公司知名度略顯遜色。工程規(guī)劃設(shè)計(jì)公司公司簡(jiǎn)評(píng)融城華府華東設(shè)計(jì)院龍湖東橋郡上海日清萬(wàn)科渝園加拿大EXD2.3.9建筑單體對(duì)比-建筑風(fēng)格萬(wàn)科渝園的立面設(shè)計(jì)較為新穎，本工程在風(fēng)格上、選材上更具質(zhì)量感。2.3.10本工程建筑風(fēng)格細(xì)節(jié)倫敦與重

27、慶同緯度，英倫風(fēng)格更適宜重慶人居住，細(xì)節(jié)較托斯卡納、中式風(fēng)格更精致。市場(chǎng)上英倫風(fēng)格供應(yīng)短缺，在人們心目中，英倫風(fēng)格最具質(zhì)量感。2.3.11建筑單體對(duì)比戶型平面融城華府A型聯(lián)排：166.03-182.14平米東橋郡聯(lián)排：191-224平米渝園聯(lián)排：130-150平米面積區(qū)間本工程聯(lián)排面積區(qū)間較東橋郡更集約，較渝園更溫馨。本工程疊拼面積區(qū)間較為集約。工程產(chǎn)品面積平方米本工程聯(lián)排161.3-182.14疊拼130.47-164.27東橋郡聯(lián)排191-224渝園聯(lián)院130-150合院158-270面積贈(zèng)送本工程A型聯(lián)排在贈(zèng)送面積、庭院面積、露臺(tái)面積上，較之渝園、東橋郡優(yōu)勢(shì)明顯。本工程其他聯(lián)排戶型在贈(zèng)送

28、面積、庭院、露臺(tái)面積上，較東橋郡有明顯優(yōu)勢(shì)。工程產(chǎn)品面積平方米贈(zèng)送面積不含花園贈(zèng)送比例不含庭院庭院面積露臺(tái)面積本工程聯(lián)排161.3-182.1470.22-176.242%-97%22.8-126.6912.34-38.99疊拼130.47-164.270-89.480-55%0-98.190-39.8東橋郡聯(lián)排191-22438-7620%-34%渝園聯(lián)院14711578%4527合院158176111%5024融城華府戶型面積及贈(zèng)送面積附表類型戶型室內(nèi)實(shí)得面積建筑面積含可變贈(zèng)送總花園面積露臺(tái)面積贈(zèng)送比匯總疊拼CDd上戶140.43140.430.000.0039.800.0038CDd下戶

29、253.75164.2789.4898.190.000.5438CD上戶130.47130.47(0.00)0.0030.290.0080CD下戶236.77153.2383.5456.370.000.5580DDd上戶184.71140.0744.6432.6320.460.328DDd下戶227.50160.8366.6756.2821.250.418DD上戶181.52.8843.6432.6320.280.3216DD下戶219.46153.6965.7755.3611.390.4316聯(lián)排N-AT274.72166.03141.2935.3416.110.8536N-ATd308.7

30、7182.14176.2075.0312.340.9720N-BT236.25166.0370.2266.0027.470.4250N-BTd268.58182.1494.64126.6937.410.5224S-AT260.44166.03127.0122.8016.110.7642S-Atd297.04182.14164.4749.1813.380.9026S-BT236.09161.3074.7969.8624.510.4634S-BTd278.91175.83111.28120.7438.990.6316總計(jì)532房間尺度本工程功能房尺度、功能房面積不及渝園、東橋郡溫馨。本工程客廳挑高

31、6.3米，較東橋郡尺度有優(yōu)勢(shì)，客廳錯(cuò)層設(shè)計(jì)，較渝園有優(yōu)勢(shì)。工程產(chǎn)品客廳開(kāi)間客廳面積客廳挑高主臥開(kāi)間主臥面積不含衣帽間、衛(wèi)生間廚房面積本工程聯(lián)排5.4-6.320-286.33.6-5.414.14-20.85.05-7.6疊拼4.2-4.517.6-18.493.34.1-4.514.8-21.794.37-5.4東橋郡聯(lián)排5.730.83.64-4.220-277.9渝園聯(lián)院5.73065.7217.5合院7.44035.623.511.3建筑本錢(qián)本工程較之東橋郡、渝園，建筑本錢(qián)要貴，以石材為主，質(zhì)量感、尊崇感更強(qiáng)。工程建筑本錢(qián)元/平米材質(zhì)對(duì)比融城華府手工外墻磚龍湖東橋郡涂料萬(wàn)科渝園紅磚設(shè)計(jì)

32、公司本工程的華東設(shè)計(jì)院較之東橋郡的上海日清和渝園的博建立計(jì)建筑設(shè)計(jì)公司實(shí)力相當(dāng)，品牌知名度略遜色。園林景觀對(duì)比-景觀設(shè)計(jì)理念本工程景觀設(shè)計(jì)理念生態(tài)環(huán)保，利用濕地景觀及生態(tài)水循環(huán)系統(tǒng)；東橋郡、渝園做集中景觀，營(yíng)銷上利于宣傳造勢(shì)，本工程勻質(zhì)分布景觀，更適宜業(yè)主居住需求。綠化率本工程水景資源豐富，公共空間較多；較之東橋郡、渝園集中布置景觀的做法，景觀震撼力缺乏。景觀勻質(zhì)化特點(diǎn)明顯。工程綠地率綠化率景觀亮點(diǎn)融城華府35%水景資源豐富、生態(tài)濕地景觀龍湖東橋郡35%50%長(zhǎng)1.3公里的中央綠化帶，并依托旁邊1000畝木魚(yú)石公園的景觀萬(wàn)科渝園35%130米寬中庭景觀軸融城華府景觀特征梳理附表園林景觀對(duì)比本工

33、程的南海景觀較之渝園的北京維拓景觀和東橋郡的緯圖景觀設(shè)計(jì)公司品牌知名度較弱。配套對(duì)比從配套情況分析，本工程與東橋郡各有所長(zhǎng)，較之萬(wàn)科渝園優(yōu)勢(shì)明顯。配套本工程萬(wàn)科渝園龍湖東橋郡商業(yè)街有無(wú)有幼兒園無(wú)無(wú)有游泳池有無(wú)有健身設(shè)備有無(wú)有會(huì)所有有無(wú)物業(yè)管理對(duì)比從物業(yè)管理對(duì)比來(lái)看，本工程與東橋郡、渝園物管品牌實(shí)力相當(dāng)。工程物管品牌物管收費(fèi)融城華府世邦魏理仕龍湖東橋郡龍湖物管3.5元/平米萬(wàn)科渝園萬(wàn)科物管3.5元/平米2.4競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比分析小結(jié)2.4.1優(yōu)勢(shì)從地塊目的上，本工程容積率最低，產(chǎn)品類型最純粹，客戶圈層感更強(qiáng)；從規(guī)劃方案上，本工程根據(jù)景觀資源優(yōu)勢(shì)，合理規(guī)劃產(chǎn)品類型；交通組織上，采用分戶式停車，業(yè)主便利性更

34、佳；從建筑尺度來(lái)看，本工程建筑密度最低，樓間距最寬，建筑溫馨度最優(yōu)；從建筑單體上，工程自創(chuàng)英倫風(fēng)格，填補(bǔ)市場(chǎng)短缺，客戶對(duì)英倫風(fēng)格認(rèn)同度高，質(zhì)量感強(qiáng)，更適宜重慶氣候；本工程聯(lián)排面積區(qū)間介于渝園、東橋郡之間，其中A型聯(lián)排在贈(zèng)送面積、庭院面積及客廳挑高方面都優(yōu)于渝園和東橋郡；本工程建筑本錢(qián)比東橋郡、渝園要高，以手工磚、石材為主，質(zhì)量感、尊崇感更強(qiáng)；從園林景觀上，本工程在景觀設(shè)計(jì)理念上更為生態(tài)環(huán)保，采用“人工濕地+活水景觀的設(shè)計(jì)思想；水景資源豐富，公共空間較多，增進(jìn)鄰里交流；從配套上，本工程配套設(shè)備優(yōu)于渝園，與東橋郡對(duì)比各有所長(zhǎng)；從物業(yè)管理上，本工程與東橋郡、渝園物管品牌實(shí)力相當(dāng)。2.4.1優(yōu)勢(shì)從地塊

35、目的上，本工程體量不大，難以構(gòu)成規(guī)模大盤(pán)，對(duì)外界配套依托性更強(qiáng)；講大學(xué)城完善配套本工程在交通組織上，人車混流，對(duì)住戶呵斥干擾，并存在一定平安隱患；設(shè)計(jì)公司知名度上，本工程規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)單位在品牌知名度上略遜色于東橋郡、渝園；功能房尺度上，本工程客廳、臥室及廚房的開(kāi)間、面積都不及東橋郡、渝園溫馨；合理的功能規(guī)劃來(lái)躲避，樣板房展現(xiàn)景觀上，東橋郡、渝園集中布置景觀，本工程景觀勻質(zhì)化，在營(yíng)銷上缺乏故事性；處處卓見(jiàn)細(xì)節(jié)之美。二、目的客群研討與總結(jié)1、目的客群調(diào)研目的及方法1.1訪談目的判別工程目的客戶群體主要來(lái)源，鎖定目的客戶群體的日常生活習(xí)慣，從消費(fèi)者角度給出營(yíng)銷推行途徑。1.2調(diào)研方法

36、問(wèn)卷調(diào)查2、目的客群樣本選擇樣本選擇條件：3、維度區(qū)分3.1維度一：25分鐘區(qū)域“以沙區(qū)為中心延伸至三北+九龍坡以沙區(qū)為中心區(qū)域情節(jié)界定，輻射三北、西區(qū)、璧山交通半徑界定，雙碑大橋、內(nèi)環(huán)高速3.2維度二：產(chǎn)業(yè)人群延伸大學(xué)城+西永微電園+物流園大學(xué)城規(guī)劃面積33平方公里，今年下半年人口將達(dá)15萬(wàn)人，估計(jì)到2021年，入住師生20萬(wàn)，加上常住居民，人口將達(dá)30萬(wàn)。微電園總規(guī)劃面積約30平方公里，產(chǎn)業(yè)區(qū)20平方公里，配套效力區(qū)10平方公里。估計(jì)到2021年人口將到達(dá)11萬(wàn)。3.3維度三：競(jìng)爭(zhēng)工程客戶挑選東橋郡+睿城4、目的客群樣本分布及甄別5、調(diào)研執(zhí)行情況6、年齡偏重年輕化年齡構(gòu)成：集中在31-45

37、歲，36-40歲購(gòu)買(mǎi)意向突出年齡Total26-3031-3536-4041-4546-5051-60購(gòu)買(mǎi)意向意向型7.3%24.4%36.6%17.1%7.3%7.3%100.0%普通型6.1%24.2%30.3%24.2%3.0%12.1%100.0%Total6.8%24.3%33.8%20.3%5.4%9.5%100.0%7、家庭構(gòu)造7.1家庭構(gòu)造簡(jiǎn)單對(duì)人文品味有追求7.2喜美觀電影、電視以及綜藝頻道8、意向客戶研討8.1職業(yè)特征8.2居住、任務(wù)區(qū)域8.3購(gòu)房目的自住為主流，低總價(jià)特質(zhì)引致投資屬性加強(qiáng)。9、其他方面研討9.1收入與總價(jià)接受力年收入20萬(wàn)是一個(gè)分水嶺9.2文娛方式運(yùn)動(dòng)健身

38、為主要休閑方式，次之為購(gòu)物、旅游9.3媒體方面9.4喜好節(jié)目?jī)?nèi)容9.5工程客群界定模型-年齡段、家庭月收入以高收入家庭、富有階層、事業(yè)初成、成熟小康之家及有購(gòu)買(mǎi)力的青年家庭作為目的客戶群。10、意向客戶共性特征總結(jié)意向客戶的年齡主要集中在31-45歲。對(duì)沙區(qū)有一定的情節(jié)55%以上的精英都這里，家庭構(gòu)造以已婚，孩子18歲的在學(xué)和即將入學(xué)的家庭為主。對(duì)子女教育關(guān)注，小學(xué)到中學(xué)。家庭人口較少，以三口之家為主。家庭構(gòu)造簡(jiǎn)單，房間數(shù)量在3房左右曾經(jīng)滿足。文化程度較高，本科及本科以上學(xué)歷達(dá)60%以上。對(duì)文化需求高，職業(yè)以私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高管、公務(wù)員、教師為主。居住區(qū)域集中在沙區(qū)、西區(qū)、三北區(qū)域，任務(wù)區(qū)域集中

39、在沙區(qū)、九龍坡區(qū)、渝中區(qū)及三北區(qū)域。購(gòu)房目的以居住為主，但居住與投資界限不明顯。從交叉分析來(lái)看，收入與職業(yè)次數(shù)、總價(jià)接受力成正比。11、意向客戶鎖定沙區(qū)政府科級(jí)干部，沙區(qū)學(xué)校青壯派教師階層，有較高收入，在學(xué)校分不到好房子，曾經(jīng)在重慶購(gòu)買(mǎi)過(guò)大別墅，用于投資，或者給子女預(yù)備，子女為能與父母一同居住購(gòu)買(mǎi)，專業(yè)投資者，對(duì)西永區(qū)域城市前景看好，為西永高管出租運(yùn)用，已成規(guī)模的新興精英階層，同時(shí)具有深沉的沙區(qū)情節(jié)，銀行中干級(jí)人員，如具備派駐背景，投資自住皆可。12、消費(fèi)特征個(gè)性樣本列舉分類別10.1居住客群屬性描畫(huà)10.2投資客群屬性描畫(huà)三、工程定位1、目的消費(fèi)群定位1.1根本屬性年齡集中在31-45歲，城

40、市精英階層?？蛻魠^(qū)域來(lái)源以沙區(qū)為中心，輻射主城八區(qū)及璧山、北碚等臨近區(qū)域。家庭構(gòu)造簡(jiǎn)單，孩子18歲的在學(xué)和即將入學(xué)的家庭。1.2特征描畫(huà)本科以上的高學(xué)歷階層；關(guān)注生活質(zhì)量，關(guān)注家人及本人的安康；多次置業(yè)的閱歷一族。1.3購(gòu)買(mǎi)動(dòng)因關(guān)注子女教育的望子成龍家庭；具有沙區(qū)情節(jié)的中高端人群；看好未來(lái)升值前景的投資客。2、工程總體定位大學(xué)城英倫純別墅大學(xué)城：區(qū)位屬性，蘊(yùn)含豐富教育配套資源。英倫：建筑風(fēng)格屬性，區(qū)隔其他別墅的重要標(biāo)志。純別墅：產(chǎn)品屬性，純，社區(qū)純粹，客群圈層純粹。2.1工程價(jià)值體系2.1.1工程價(jià)值提煉城市別墅、人文別墅、趨勢(shì)別墅四、工程三大價(jià)值分析1.城市別墅1.1主城1.1.1西永城市副

41、中心以西永為城市副中心的西部片區(qū)，將成為聯(lián)絡(luò)市域西部城鎮(zhèn)的重要地域，構(gòu)成一個(gè)超越百萬(wàn)人口的新城。其功能定位以科研教育、效力業(yè)、休閑旅游功能為主導(dǎo)。同時(shí)，作為都市區(qū)工業(yè)拓展的重點(diǎn)區(qū)域之一，承接舊城區(qū)部分區(qū)業(yè)轉(zhuǎn)移，發(fā)揚(yáng)產(chǎn)業(yè)改造晉級(jí)功能。據(jù)悉，新城內(nèi)的各種大型公共文化措施，都規(guī)劃在城市中心以方便市民運(yùn)用。而大學(xué)城內(nèi)的文化、體育及教育資源，都將對(duì)公眾完全開(kāi)放，以最大限制地到達(dá)資源共享。1.1.2主城第六大商圈目前，主城已構(gòu)成解放碑、觀音橋、南坪、楊家坪和三峽廣場(chǎng)5大商圈。到2021年，主城商圈將由5個(gè)擴(kuò)至11個(gè)。其中主城新增的6個(gè)商圈中有3個(gè)已具雛形，分別是大渡口、兩路和北碚商圈；余下的3個(gè)正在規(guī)劃建

42、立中，分別位于巴南區(qū)的龍洲灣、沙坪壩區(qū)的西永和南岸區(qū)的茶園。位于大學(xué)城與微電園附近，其大學(xué)城熙街工程一期4萬(wàn)平方米商業(yè)設(shè)備已開(kāi)業(yè)，富力城、龍湖兩地產(chǎn)工程的商業(yè)街正在建立中。接下來(lái)，該商圈將規(guī)劃建一個(gè)40萬(wàn)平方米的會(huì)展中心及設(shè)購(gòu)物中心，開(kāi)設(shè)奧特萊斯一類的國(guó)際名品折扣店等，整個(gè)商圈的業(yè)態(tài)將比現(xiàn)有老商圈更加現(xiàn)代化。1.1.3大學(xué)城中心的別墅大學(xué)城無(wú)庸質(zhì)疑的城市中心地帶未來(lái)成熟生活配套富力160萬(wàn)商業(yè)配套近在咫尺，有高檔酒店、商業(yè)購(gòu)物中心；杰出熙街餐飲區(qū)，15所大學(xué)的體育動(dòng)場(chǎng)、圖書(shū)館都是消費(fèi)者每天可以用的生活配套。1.2便利1.2.1輕軌輕軌7號(hào)線起于西彭組團(tuán)陶家鎮(zhèn)，經(jīng)石板白市驛曾家陳家橋鳳凰歇馬，止

43、于北碚區(qū)西南大學(xué)附近，貫穿了北碚、西永、西彭三個(gè)西部片區(qū)外圍組團(tuán)。線路全長(zhǎng)約61.75公里。其中地下線總長(zhǎng)約為11.37公里；高架地面線總長(zhǎng)約為50.38公里。地鐵1號(hào)線朝天門(mén)大坪沙坪壩大學(xué)城，全長(zhǎng)約46.1公里，主城區(qū)線路長(zhǎng)度為38公里，其中地下線21.6公里，高架線16.4公里。從朝天門(mén)至沙坪壩，坐地鐵只需26分鐘。2021年通車。1.2.2城市干道內(nèi)外環(huán)高速外環(huán)高速估計(jì)2021年底通車，從楊公橋至龍湖睿城經(jīng)渝遂高速及內(nèi)環(huán)立交全程約16公里，驅(qū)車15分鐘即可快速直達(dá)。成渝高速公路復(fù)線路全長(zhǎng)251公里，建成后，重慶2個(gè)多小時(shí)即可到成都。中環(huán)線介于內(nèi)環(huán)和外環(huán)之間的高速路，這條路從大學(xué)城通到渝北

44、區(qū)，目前渝北方面工程曾經(jīng)在建。雙碑大橋：新牌坊-雙碑大橋-雙碑隧道-西永，全長(zhǎng)約12km。2021年建成后，從北部新區(qū)到大學(xué)城，只需20分鐘。1.2.3城市公交901線公交車： 曾家-虎溪-陳家橋-陳家橋安頓區(qū)發(fā)車時(shí)間：早5點(diǎn)30分 收車時(shí)間：晚7點(diǎn)30分901環(huán)線公交車：陳家橋-電子科技學(xué)院大學(xué)城校區(qū)-重慶醫(yī)科大學(xué)大學(xué)城校區(qū)-重慶師范大學(xué)大學(xué)城校區(qū)-重慶大學(xué)大學(xué)城校區(qū)-四川美術(shù)學(xué)院大學(xué)城校區(qū)發(fā)車時(shí)間早5點(diǎn)30分 收車時(shí)間晚7點(diǎn)266線公交車：重師大沙坪壩校區(qū)發(fā)車時(shí)間早7點(diǎn)30分 收車時(shí)間晚9點(diǎn)30分456線公交車：川美黃桷坪大學(xué)城發(fā)車時(shí)間早7點(diǎn)30分 收車時(shí)間晚7點(diǎn)30分888線，中級(jí)車：沙

45、坪壩-大學(xué)城專線沙坪壩火車站西路-三峽廣場(chǎng)-陳家灣-西永微電園-陳家橋景觀大道-大學(xué)城管委會(huì)-重慶醫(yī)科大學(xué)大學(xué)城校區(qū)發(fā)車時(shí)間早6點(diǎn)30分 收車時(shí)間晚6點(diǎn)30分908線，空調(diào)車：火車北站-大學(xué)城專線大學(xué)城-富力城-渝德-西永微電園-北環(huán)-新牌坊-保利香檳花園-重慶火車北站發(fā)車時(shí)間早7點(diǎn) 收車時(shí)間晚6點(diǎn)565線，中級(jí)車：北碚-大學(xué)城專線北碚-歇馬-青木關(guān)-陳家橋-大學(xué)城管委會(huì)-重慶大學(xué)大學(xué)城校區(qū)-重慶師范大學(xué)大學(xué)城校區(qū)發(fā)車時(shí)間早7點(diǎn) 收車時(shí)間晚7點(diǎn)906線，空調(diào)車：重慶科技學(xué)院南區(qū)楊家坪大學(xué)城專線大學(xué)城三軍醫(yī)大火炬大道水碾動(dòng)物園發(fā)車時(shí)間早7點(diǎn) 收車時(shí)間晚6點(diǎn)907線，空調(diào)車：重慶科技學(xué)院北區(qū)大坪大

46、學(xué)城專線大學(xué)城科技大道奧體大坪發(fā)車時(shí)間早7點(diǎn) 收車時(shí)間晚6點(diǎn)1.3未來(lái)1.3.1重慶的增長(zhǎng)第三極千億產(chǎn)業(yè)區(qū)西部新城應(yīng)該叫做重慶主城的“第三極，前兩極分別是主城中心區(qū)，還有就是目前正在規(guī)劃的兩江新區(qū)。隧道打通中梁山之后，西部新城豁然開(kāi)朗，未來(lái)重慶的教育高地、信息產(chǎn)業(yè)高地、鐵路物流高地都在這里，重慶規(guī)劃的三個(gè)千億級(jí)工業(yè)園區(qū)，主城兩個(gè)之一也在這里，而這里的高科技產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展與宜居之間也是完全不矛盾的，可以預(yù)見(jiàn)，“北上和“西進(jìn)都是主城未來(lái)的主要開(kāi)展方向。沙坪壩區(qū)區(qū)委書(shū)記李劍銘近日在接受記者采訪時(shí)說(shuō),大學(xué)城的投資將到達(dá)400個(gè)億,除了西永微電園和土主物流園,沙區(qū)還在西部新規(guī)劃了臺(tái)商工業(yè)園,“西部新城各個(gè)板

47、塊將共同昌盛。 李劍銘說(shuō),大學(xué)城目前已進(jìn)展了100億元的投資規(guī)模,微電園投資了30個(gè)億,物流園投資了10億元。他說(shuō),大學(xué)城全部建成,估計(jì)有400億元的投資規(guī)模,沙區(qū)政府每年會(huì)拿出10億元,用于大學(xué)城的根底建立。西永微電園西部硅谷西永微電園到2021年的斗爭(zhēng)目的是：成為我市三個(gè)“千億元園區(qū)之一,實(shí)現(xiàn)1000億元的產(chǎn)值,占全市總產(chǎn)值的6%,10萬(wàn)人實(shí)現(xiàn)就業(yè),外商直接投資6億美圓,引進(jìn)10家世界500強(qiáng)企業(yè)。目前該園區(qū)累計(jì)引進(jìn)工程60多個(gè),惠普、微軟、IBM、NTT、中國(guó)挪動(dòng)五家世界500強(qiáng)企業(yè)曾經(jīng)入駐,知名企業(yè)、知名研討所、知名大學(xué)的“三大聚集正在西永構(gòu)成。物流園土主鐵路集裝箱中心站于2005年1

48、2月28日開(kāi)工建立,占地2175.3畝,可包容70萬(wàn)標(biāo)箱。該站是鐵道部規(guī)劃的全國(guó)十八大貨運(yùn)節(jié)點(diǎn)之一,將填補(bǔ)西部無(wú)現(xiàn)代化鐵路物流樞紐的空白。估計(jì)到2021年,該中心將完成集裝箱運(yùn)量81萬(wàn)標(biāo)箱/年,快運(yùn)貨物140萬(wàn)噸/年,普通貨物70萬(wàn)噸/年。到2025年將到達(dá)集裝箱運(yùn)量175萬(wàn)標(biāo)箱/年,快運(yùn)貨物200萬(wàn)噸/年。大學(xué)城重慶大學(xué)城共占地219397公頃，其中教育用地102172公頃，居住用地62098公頃，道路廣場(chǎng)用地31696公頃，對(duì)外交通用地202公頃，市政公用設(shè)備用地1465公頃，綠化用地21764公頃； 14所高校在這里會(huì)聚，到2021年，在校師生人數(shù)就要到達(dá)20萬(wàn)人，到2021年到達(dá)25萬(wàn)

49、人。1.3.2四大公園木魚(yú)石公園、大成湖公園、中央休閑公園、體育公園占地300畝的中央公園，以及占地500畝的大成湖公園，將在09年開(kāi)工，占地900畝的木魚(yú)石公園2021年開(kāi)工。中央公園將是一個(gè)人文科教為主題的公園，大成湖是一個(gè)體育公園，木魚(yú)石公園是人文歷史公園，這些公園都讓原有的山水特征不被破壞，因形就勢(shì)，而且全部不設(shè)立圍墻，讓市民和學(xué)生可以從各個(gè)方向進(jìn)入公園散步玩耍。據(jù)王余果說(shuō)，目前，歡樂(lè)谷工程有方案引進(jìn)大學(xué)城，該工程假設(shè)進(jìn)駐，將極大地帶動(dòng)大學(xué)城的人氣。1.3.3沙區(qū)政府能夠遷入2.人文別墅2.1環(huán)境2.1.1十四所人文大學(xué)公園14所大學(xué)：重慶大學(xué)、第三軍醫(yī)大學(xué)、后勤工程學(xué)院、重慶醫(yī)科大學(xué)

50、、重慶師范學(xué)院、四川美術(shù)學(xué)院、重慶科技學(xué)院、重慶醫(yī)藥高等?？茖W(xué)校、重慶電子科技職業(yè)學(xué)院、重慶城市管理職業(yè)學(xué)院、重慶警官職業(yè)學(xué)院、重慶運(yùn)動(dòng)技術(shù)學(xué)院、重慶巴渝職業(yè)技術(shù)學(xué)院、中國(guó)國(guó)際職業(yè)技術(shù)大學(xué)。14所大學(xué)就是14座人文公園，居民可以把這些大學(xué)校園，當(dāng)作感染書(shū)香氣氛的自在空間。古人云：“智者擇鄰而居。與書(shū)香為鄰，全新的環(huán)境，這樣的氣氛，是很難復(fù)制。2.1.2重慶市重點(diǎn)中學(xué)一中、八中、QSI國(guó)際學(xué)校7所中小學(xué)：重慶一中、重慶八中、人民小學(xué)、QSI國(guó)際學(xué)校、大學(xué)城第二小學(xué)校、虎溪職業(yè)中學(xué)、鳳中舞蹈學(xué)校。重慶一中大學(xué)城校區(qū)占地面積101畝，可包容2700名學(xué)生就讀。該校區(qū)于2006年9月建成并投入運(yùn)用后，

51、現(xiàn)有545名學(xué)生入校學(xué)習(xí)。重慶市人民小學(xué)大學(xué)城校區(qū)由沙坪壩區(qū)政府投資建筑，校區(qū)于2006年建成并投入運(yùn)用，占地63畝，設(shè)有36個(gè)教學(xué)班，可包容1700名學(xué)生。大學(xué)城QSI國(guó)際學(xué)校是一所美國(guó)的非營(yíng)利性國(guó)際教育組織，是為處理重慶外籍子女的教育問(wèn)題，同時(shí)也是為西永微電子工業(yè)園配套建立的一所學(xué)校。這所學(xué)校只招收中國(guó)內(nèi)地籍以外人士的子女。全校占地面積54畝，并于2007年1月2日正式開(kāi)學(xué)。從幼兒園到高中，學(xué)校教學(xué)全部采用美國(guó)教育體系，運(yùn)用美國(guó)教材，從美國(guó)和加拿大聘請(qǐng)具有在本國(guó)教師資歷的專業(yè)教師。該校一年有3個(gè)學(xué)期，每班只招收15名學(xué)生，注重針對(duì)學(xué)生個(gè)性開(kāi)展實(shí)行多層次教學(xué)。2.2工程內(nèi)涵2.2.1英倫別墅

52、重慶質(zhì)量別墅的自信心標(biāo)志先有悠山郡后有中海北濱1號(hào),兩百萬(wàn)起步的別墅，在重慶都是高檔富貴的氣質(zhì)，而英倫濃重歷史文化特征、先進(jìn)的生活方式讓重慶消費(fèi)者心馳神往。倫敦重慶雙城緯度倫敦與重慶都有霧都之稱，不用出國(guó)，倫敦的風(fēng)情曾經(jīng)搜藏比托斯卡納本錢(qián)高200元/平米偷巧的托斯卡納英式的坡屋頂更好用坡屋頂利于排水，可以提供業(yè)主更多地可改造空間。2.2.2人文學(xué)校英國(guó)有劍橋大學(xué)別墅美國(guó)有常青藤別墅重慶有金融街別墅。2.2.3康橋書(shū)院從臺(tái)灣的誠(chéng)品書(shū)店到融城華府的康橋書(shū)院，關(guān)注孩子、關(guān)注家人。2.3觀念2.3.1大學(xué)城的小孩不會(huì)學(xué)壞為孩子買(mǎi)別墅55%的重慶精英這里。3.趨勢(shì)別墅3.1兩百畝純別墅區(qū)3.1.1新都市

53、鄰里生活理念城市、街區(qū)、社區(qū)一體化，鄰里關(guān)系最正確。3.1.2重慶僅有純別墅犧牲容積率，從1.35改為0.7，以到達(dá)純別墅目的。3.2綠色科技生活典范3.3.1略帶英倫味道的原生態(tài)景觀該景觀設(shè)計(jì)承繼了建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的理念，整個(gè)工程突出豐富的英式鄉(xiāng)村人文內(nèi)涵。設(shè)計(jì)以濃郁的英式風(fēng)情為指點(diǎn)，從發(fā)明人居環(huán)境的目的出發(fā)，營(yíng)造人性化生活空間。以英式風(fēng)格園林做主導(dǎo)的同時(shí)，交融自然生態(tài)的設(shè)計(jì)手法，注重對(duì)各個(gè)細(xì)節(jié)的雕琢，強(qiáng)調(diào)組團(tuán)空間的意境營(yíng)造。各個(gè)組團(tuán)空間經(jīng)過(guò)水景、特征植物、情景雕塑、特征浪漫花園來(lái)烘托淡雅的英式景觀。在植物的設(shè)計(jì)上以外鄉(xiāng)樹(shù)種為主，糅合具有英式風(fēng)情，適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件生長(zhǎng)的異域植物，營(yíng)造英式鄉(xiāng)村風(fēng)情

54、。在重要地點(diǎn)和節(jié)點(diǎn)上種植高大，搖弋多姿的植物，構(gòu)成點(diǎn)景樹(shù)。在地形高差大，擋墻多的地方利用開(kāi)花、常綠的爬藤植物為主，軟化景觀。地形起伏變化大的地方集中種植高大的植物，阻撓地形變化大的不利點(diǎn)。在組團(tuán)空間以不同開(kāi)花植物和特征樹(shù)種組合，構(gòu)成各具特征的植物群落景觀。并以銀杏大氣、興盛；紫薇艷麗、典雅；薔薇愜意、安靜；櫻花浪漫、活潑；玫瑰豐富、靈動(dòng)為組團(tuán)空間樹(shù)種，突出空間的差別性。3.3.2雨水自然搜集系統(tǒng)水是自然界中最與人親近的元素，也是英式園林中不可短少的元素。本案中結(jié)合場(chǎng)地地形復(fù)雜多變的。3.3.3以水為魂的開(kāi)放空間水是自然界中最與人親近的元素，也是英式園林中不可短少的元素。本案中結(jié)合場(chǎng)地地形復(fù)雜多

55、變的特點(diǎn)，援用如今最生態(tài)、環(huán)保和節(jié)約本錢(qián)的設(shè)計(jì)方式，采用“人工濕地+活水景觀的設(shè)計(jì)思想。水以個(gè)生物凈化過(guò)程實(shí)現(xiàn)自然凈化：第一過(guò)程：菌床系統(tǒng)動(dòng)植物凈化；第二過(guò)程：淺石灘系統(tǒng)活水凈化；第三過(guò)程：底泥系統(tǒng)魚(yú)塘系統(tǒng)。本案中大量的水景設(shè)計(jì)，所以在不同的時(shí)期會(huì)水位的變化，因此也會(huì)出現(xiàn)不同的景觀，故在處置上我們應(yīng)該思索到不同時(shí)期的景觀處置。因在園區(qū)的水設(shè)計(jì)上都采用的是生態(tài)處置的方式，故在駁岸的處置方式上也采用自然駁岸的方式，需求思索的是在常水位、枯水位、洪水位這三個(gè)時(shí)期的景觀效果。同時(shí)在3個(gè)低點(diǎn)的湖面設(shè)置防洪蓄洪點(diǎn)，當(dāng)在常水位及以下時(shí)就蓄洪，在水面高于常水位時(shí)就泄洪。人工濕地系統(tǒng)中對(duì)于池底的處置方式是采用在

56、湖底鋪設(shè)一定厚度的卵石生物填料。常用的包括無(wú)煙煤、生物陶粒蛭石、沸石 鋼渣、陶瓷濾料、礫石、頁(yè)巖等來(lái)凈化水質(zhì)，并鋪設(shè)多年荒蕪且具有一定肥力的水稻土，為水生植物提供營(yíng)養(yǎng)。將水景以種不同的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)：第是自然形狀的溪流，結(jié)合建筑布置的實(shí)踐情況，在路邊、山墻邊種植著一些水生植物的溪流漸漸流過(guò)，時(shí)而有層層的跌水蕩起悄然的水花，時(shí)而聽(tīng)到蛙叫蟬鳴，在他回家的路上享用愉悅的心境；第是大面積的生態(tài)池塘，景觀濕地，同時(shí)也起到防洪瀉洪的作用，作為鄰里間交流的場(chǎng)所，布置了精巧的小品，溫馨的座椅，看湖的光影變化。第是英式的水景池，吐水缽、涌泉帶來(lái)的歡樂(lè)氣氛，加強(qiáng)了英式園林的感染力。游泳池是獨(dú)立出來(lái)設(shè)計(jì)的水景，游泳池掩

57、映在重重樹(shù)林之中，盡量做到自然，大氣。游泳池的跌水與自然水面融為一體，大氣澎湃。4、工程規(guī)劃重慶首個(gè)無(wú)壓力別墅社區(qū)東南偏移15度 “師法自然城市原生涵養(yǎng)生活高地，出于對(duì)外鄉(xiāng)氣候的了解和尊重，融城華府偏東南15整體規(guī)劃，復(fù)原自然的通風(fēng)采光，天賦優(yōu)越。新都市主義關(guān)注他的家人，大學(xué)城獨(dú)一純別墅社區(qū)超低容積率，豁達(dá)樓間距，大學(xué)城內(nèi)的獨(dú)一純別墅社區(qū)，為他保管純粹的精英階層鄰里生活。人文商業(yè)街+精英集約別墅兩大功能區(qū)。5、建筑單體5.1源于英倫的TUDOR風(fēng)格坡屋頂、老虎窗、自然陶土面磚， TUDOR風(fēng)格，源于英倫，賦予建筑更多生活智慧。5.2疊拼+聯(lián)排產(chǎn)品特征5.3聯(lián)排分布、景觀梯隊(duì)及價(jià)值分析5.4聯(lián)排

58、戶型梯隊(duì)及價(jià)值分析5.5聯(lián)排房型及面積統(tǒng)計(jì)房型房型編號(hào)總圖編號(hào)棟數(shù)戶數(shù)套內(nèi)面積區(qū)間中間戶端戶A1型聯(lián)排北入口N-AT42-6、8-428166182N-AT62-1、2-2、2-7、2-8、7-2、7-3、8-5、8-6848A2型聯(lián)排南入口S-AT42-3、2-5、4-2、9-1、9-2、10-4624166182S-AT63-1、7-1、7-4、8-1、8-2、8-3636S-AT87-518B1型聯(lián)排北入口N-BT410-3、10-6、10-7312162175N-BT63-2、4-3、4-8、9-3、10-2530N-BT84-4、4-9、4-10、9-4432B2型聯(lián)排南入口S-BT

59、44-614161176S-BT62-4、3-3、4-1、4-7、10-5530S-BT84-5、10-12165.6戶型及點(diǎn)評(píng)5.6.1 A型聯(lián)排北入口端戶 A1型端戶點(diǎn)評(píng)全采光通風(fēng)設(shè)計(jì)的地下贈(zèng)送空間；前園、側(cè)園、后院三重庭院設(shè)計(jì)，南向下沉庭院，享用坐北朝南最正確生活；廚房轉(zhuǎn)角雙面采光設(shè)計(jì)，時(shí)辰關(guān)愛(ài)孩子；6.3米敞闊開(kāi)間尺度，盡享尊貴質(zhì)量生活；客廳雙層挑空，門(mén)廳、餐廳三層通高，多重功能拓展，添加居家生活空間興趣性；豎向空間有機(jī)串聯(lián)拉近家人溝通間隔 ，情趣家居生活樂(lè)融融。我的家說(shuō)不完的愛(ài)三跑鏤空樓梯，從此讓別墅更人性化，更關(guān)注老人、小孩的平安；多重空中露臺(tái)贈(zèng)送，讓家人與星空、自然親密接觸；主臥

60、帶溫馨陽(yáng)光浴室，南向陽(yáng)光窗，迎接第一縷陽(yáng)光灑向浴缸；44 英倫坡屋頂，附送超大閣樓空間。5.6.2 A型聯(lián)排北入口中間戶 A1型中間戶點(diǎn)評(píng)全采光自然通風(fēng)南北通透設(shè)計(jì)的地下贈(zèng)送空間；前園、后院雙庭院設(shè)計(jì)；客廳雙層挑空，餐廳三層通高，多重功能拓展，添加居家生活空間興趣性；豎向空間有機(jī)串聯(lián)拉近家人溝通間隔 ，情趣家居生活樂(lè)融融。我的家說(shuō)不完的愛(ài)三跑鏤空樓梯，從此讓別墅更人性化，更關(guān)注老人、小孩的平安；多重空中露臺(tái)贈(zèng)送，讓家人與星空、自然親密接觸；主臥帶溫馨陽(yáng)光浴室，南向陽(yáng)光窗，迎接第一縷陽(yáng)光灑向浴缸；44 英倫坡屋頂，附送超大閣樓空間。5.6.3 A型聯(lián)排南入口端戶 A2型端戶點(diǎn)評(píng)全采光通風(fēng)設(shè)計(jì)的地