淺談蘭州房?jī)r(jià)

1、管理經(jīng)濟(jì)學(xué)課程作業(yè) 二0一二年12月6日 淺談房?jī)r(jià)走向 俗話說：安居才能樂業(yè)，房子問題一直是中國(guó)人的心結(jié)。而近年來，隨著房?jī)r(jià)的不斷飆升，房?jī)r(jià)問題已經(jīng)成為全民關(guān)注的焦點(diǎn)議題之一，但對(duì)于房?jī)r(jià)是否合理、未來房?jī)r(jià)的走勢(shì)等關(guān)鍵問題，仍是眾說紛紜，有待進(jìn)一步探討。在這里，本人將借助有關(guān)資料以及本人拙見，淺談一下對(duì)未來房?jī)r(jià)走勢(shì)看法，希望能拋磚引玉。 任何一種商品的價(jià)格都離不開需求和供給兩個(gè)方面的影響，房?jī)r(jià)也不例外！一般來說，對(duì)一種商品，需求多，供給少，價(jià)格就會(huì)下降；需求少，供給多，價(jià)格就會(huì)上升，這是最基本的供需原理。對(duì)于房?jī)r(jià)，這個(gè)原理也是適用的。本文將從需求和供給兩個(gè)方面來論述蘭州的房?jī)r(jià)，從而以供需原理為基

2、礎(chǔ)來分析房?jī)r(jià)的升降趨勢(shì)，得出結(jié)果后，再以自己收集的資料來加以論證。需求方面： 城市化進(jìn)程加快，每年進(jìn)城人數(shù)急劇增加，從而對(duì)住房的需求加大。所謂城市化，是指一個(gè)地區(qū)人口和產(chǎn)業(yè)活動(dòng)在空間上集聚、鄉(xiāng)村地區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘械貐^(qū)的過程。這是社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展到一定階段，農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化為非農(nóng)村人口，人口向城鎮(zhèn)集聚，農(nóng)村地區(qū)轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)地區(qū)，城鎮(zhèn)數(shù)量增加的過程。以蘭州市為例，根據(jù)2010年第六次全國(guó)人口普查主要數(shù)據(jù)，截止2010年11月1日，全市常住人口為361.6萬，同第五次全國(guó)人口普查2000年11月1日的314.2萬相比，十年共增加47.4萬人，增長(zhǎng)15.07%，年平均增長(zhǎng)率達(dá)到1.14%。根據(jù)蘭州社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展預(yù)

3、測(cè)，蘭州2015年城市人口將達(dá)到395萬人，2020年將達(dá)到450萬人，城鎮(zhèn)化水平將達(dá)到64%。蘭州市的城市化進(jìn)程一直處在全國(guó)落后位置，而以后幾年正是蘭州城市化進(jìn)程大大加快的時(shí)期，隨著城市人口的急劇增加，對(duì)房地產(chǎn)的需求也越來越大。除此之外，伴隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，必然需要各種基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，從而也對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)行成了更多更大的需求。 投機(jī)，投資性需求，是指人們購(gòu)置房地產(chǎn)不是為了直接生產(chǎn)和消費(fèi)，而是作為一種價(jià)值形式儲(chǔ)存，在合適的時(shí)候再售賣或出租，以達(dá)到保值增值的目的。由于當(dāng)今國(guó)人對(duì)未來中國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)快速增長(zhǎng)的樂觀估計(jì)，以及對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期是不斷上升的，使得越來越多的人把購(gòu)買商品房作為一種資產(chǎn)保值增值的重要手

4、段，同時(shí)銀行相對(duì)寬松的貸款環(huán)境，也使資金不充裕的個(gè)人和企業(yè)有了購(gòu)房的能力，加劇了貸款購(gòu)房炒房的現(xiàn)象，從而使房地產(chǎn)投資性需求在整個(gè)對(duì)房地產(chǎn)的需求中占據(jù)越來越大的比例。而投資性需求，并不是剛性需求，它的增多會(huì)增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的水分和泡沫，造成需求旺盛的假象，加劇供求失衡，甚至出現(xiàn)房?jī)r(jià)大起大落的禍患，特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的情勢(shì)下，更會(huì)加速房?jī)r(jià)的上升。而蘭州作為一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的城市，貧富懸殊巨大。大量富裕群體并沒有很好的投資品種，就是房地長(zhǎng)投資中，商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓都沒有住宅投資簡(jiǎn)單，回報(bào)穩(wěn)定。因此，基于穩(wěn)定的投資回報(bào)，以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來看好的預(yù)期，越來越多的投資者不可避免的選擇房地產(chǎn)作為

5、第一投資品種，加大了對(duì)房地產(chǎn)的需求。 消費(fèi)性需求，是由人們的居住需要而形成的房地產(chǎn)需求，主要是住宅房地產(chǎn)需求，其需求的主體是居民家庭，具有廣泛性和普遍性，在對(duì)房地產(chǎn)的需求中占據(jù)最大的比例。此種需求是為了滿足家庭生活必須的住房需求，屬于剛性需求，一般包括結(jié)婚買房，求學(xué)就業(yè)購(gòu)房，外來人口進(jìn)城形成的定居購(gòu)房以及動(dòng)拆遷購(gòu)房等。近些年來，蘭州市隨著適齡人口的增加，高校畢業(yè)生的增多，加上城市化進(jìn)程加快帶來的流動(dòng)人口增多以及動(dòng)拆房加劇等，都推動(dòng)了房地產(chǎn)消費(fèi)性需求的增加，形成了不斷增長(zhǎng)的趨勢(shì)。消費(fèi)性需求是對(duì)住房最基本最純粹的需求，正是由于消費(fèi)性需求的存在，才推動(dòng)了房地產(chǎn)的不斷發(fā)展。供給方面： 土地供給是房地產(chǎn)

6、成本的重要組成部分，主要包括土地供給量和土地供給價(jià)格。由于蘭州市南北群山環(huán)抱，東西黃河川流而過，屬于帶狀的地貌。這限制了蘭州的發(fā)展只能向南北延伸，房地產(chǎn)的建設(shè)由于受到地形和交通的限制，能夠利用的土地就更加稀少了。因此蘭州的自然地理屬性，決定了土地供給量的稀少。由于政策法規(guī)規(guī)定，土地屬于國(guó)家所有，因此土地價(jià)格是由各級(jí)地方政府決定，相當(dāng)于完全壟斷行業(yè)，而土地供應(yīng)量的稀少更是推動(dòng)了土地價(jià)格的高起點(diǎn)。近年來，地王的不斷出現(xiàn)，恰恰反應(yīng)了現(xiàn)在地價(jià)已經(jīng)高到什么程度。比如蘭州市，被喻為蘭州未來房?jī)r(jià)風(fēng)向標(biāo)的一場(chǎng)土地拍賣會(huì)上，位于現(xiàn)汽車南站位置的42畝土地，被2.51億的高價(jià)拍得，創(chuàng)造了2433元/平方米的蘭州樓

7、面價(jià)新高?？傊恋毓?yīng)量的稀少以及土地價(jià)格的居高不下，大大增加了房地產(chǎn)的成本，從而促使房?jī)r(jià)不斷升高。 房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期，也影響著房地產(chǎn)的供給。當(dāng)前，開發(fā)商普遍認(rèn)為，由于城市化水平加快和居民改善居住狀況的共同作用形成了對(duì)房子的極大需求，而房地產(chǎn)供給是不足的，因此未來的房?jī)r(jià)趨勢(shì)是升高的，從而會(huì)加大對(duì)房地產(chǎn)的供給。而這種對(duì)高房?jī)r(jià)的預(yù)期，變相的導(dǎo)致了房?jī)r(jià)脫離了正常的水平。 政府的相關(guān)政策法規(guī)，對(duì)房地產(chǎn)的供給也起著舉足輕重的作用。由于房地產(chǎn)政策具有很大的時(shí)限性和階段性，不同的發(fā)展時(shí)期，國(guó)家會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的政策或推動(dòng)或放慢房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。就現(xiàn)在而言，相關(guān)政策主要是為了抑制房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，其中最

8、有代表性的就是2011年出臺(tái)的房地產(chǎn)新國(guó)八條。新國(guó)八條在限購(gòu)，價(jià)格控制，信貸，稅收等環(huán)節(jié)進(jìn)一步加碼，其中制定“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”和“限購(gòu)令升級(jí)”兩大措施將對(duì)樓市產(chǎn)生較大影響，一定程度上限制了房地產(chǎn)的供給。但值得注意的是：由于房地產(chǎn)業(yè)在帶動(dòng)投資，拉動(dòng)消費(fèi)，對(duì)地方GDP增長(zhǎng)顯著的效果和貢獻(xiàn)，所以地方政府對(duì)它都比較支持，相關(guān)政策法規(guī)也只是希望房地產(chǎn)業(yè)能回到正常的發(fā)展水平。 綜上所述，現(xiàn)階段蘭州市對(duì)房地產(chǎn)的需求要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房地產(chǎn)的供給，按照供需原理，房?jī)r(jià)會(huì)升高。在政府相關(guān)政策的影響下，房?jī)r(jià)上升速度不會(huì)太快，而是一個(gè)緩慢增長(zhǎng)的過程。而除了從供需方面來解釋房?jī)r(jià)的升高，還有以下幾個(gè)因素可以論證上述觀點(diǎn)。 一自上個(gè)

9、世紀(jì)九十年代初開始住房體制改革以來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，尤其是近十年更是取得了巨大的成就，成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)。目前，房地產(chǎn)投資占我國(guó)固定資產(chǎn)投資的比重已經(jīng)接近20%，占GDP的比重接近10%。房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)家收入的一個(gè)重要來源，僅每年的土地出讓金就占據(jù)著政府收入的一大部分，在很多地方，已經(jīng)占到了當(dāng)?shù)刎?cái)政收入的一半以上（在蘭州，這種情況已經(jīng)持續(xù)了五年以上的時(shí)間）。而且，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，直接或間接地影響著很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景，在我國(guó)，每增加一億元的住宅投資，其他23個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)相應(yīng)增加投入1.479億元，被帶動(dòng)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)達(dá)到60多個(gè)。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會(huì)改善居民的生活條件，提高居民

10、的生活質(zhì)量，并帶動(dòng)居民消費(fèi)?？傊?，房地產(chǎn)業(yè)在拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資，帶動(dòng)居民消費(fèi)，改善居民生活條件以及推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面具有不可替代的重要作用。因此，總得來說，現(xiàn)階段國(guó)家層面不愿意看到一個(gè)萎靡不振的房地產(chǎn)業(yè)，更不允許房?jī)r(jià)持續(xù)下降，總會(huì)想方設(shè)法使房地產(chǎn)業(yè)保持一個(gè)平穩(wěn)快速的增長(zhǎng)方向，使房?jī)r(jià)保持緩慢上升的趨勢(shì)。但這并不意味著房?jī)r(jià)可以毫無節(jié)制的上漲，當(dāng)總體的房地產(chǎn)需求和供給達(dá)到一個(gè)平衡時(shí)，房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)也將到來，然而不是現(xiàn)在。 二從彈性入手論證房?jī)r(jià)緩慢上升的發(fā)展趨勢(shì)，彈性表示一個(gè)變量對(duì)另一個(gè)變量變化的反應(yīng)的敏感程度。房地產(chǎn)需求彈性是指價(jià)格變動(dòng)所引起的需求量變動(dòng)的程度，彈性越大，說明敏感度越大，那么此時(shí)降低價(jià)

11、格是能增加收入的；彈性越小，說明敏感度越小，那么此時(shí)提高價(jià)格是能增加收入的。由于房地產(chǎn)需求存在很大一部分剛性需求，因此需求彈性較小，那么依照上述原理，對(duì)于銷售者來說，房?jī)r(jià)定在高位是有利的。同時(shí)，房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性是指價(jià)格變動(dòng)所引起的供給量變動(dòng)的程度，房地產(chǎn)投資規(guī)模大、生產(chǎn)周期長(zhǎng)、審批環(huán)節(jié)多，當(dāng)價(jià)格變動(dòng)時(shí)，其供應(yīng)量變動(dòng)比較緩慢，因此供給彈性也是較小的。那么按照彈性小，定高價(jià)的原理，房?jī)r(jià)也是應(yīng)該在高價(jià)的。總之，不論是從需求彈性看，還是從供給彈性看，房?jī)r(jià)都應(yīng)該保持一個(gè)增長(zhǎng)趨勢(shì)。 三居民可支配收入不斷提高，以及對(duì)未來通貨膨脹的預(yù)期，在一定程度上會(huì)促進(jìn)房?jī)r(jià)的升高。據(jù)蘭州市統(tǒng)計(jì)局調(diào)查資料顯示，蘭州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從2006年的9418元增加到2010年的14026元，年均增長(zhǎng)10.5%，再到2011年的15953元，同比增長(zhǎng)13%。人均收入的不斷提高，使居民手中閑余資金增多，增強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)的需求，促進(jìn)了房?jī)r(jià)的提高。而在08，09年，國(guó)家為了刺激經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，在資本市場(chǎng)投入大筆資金（僅09上半年中國(guó)新增貸款就高達(dá)7.36萬億元），如今隨著經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，資