人口數(shù)據(jù)深度分析：家庭觀巨變對(duì)房地產(chǎn)趨勢(shì)的影 響

1、內(nèi)容目錄 HYPERLINK l _TOC_250013 總?cè)丝谠鏊傧陆担褐饕腔橐鲇^和生育觀的改變，也意味著房地產(chǎn)增量空間已經(jīng)逐步接近峰值 4 HYPERLINK l _TOC_250012 平均增速 0.53 延續(xù)了 1970 年以來的下降趨勢(shì) 4 HYPERLINK l _TOC_250011 人口增速持續(xù)下滑，主要是國民婚姻觀和生育觀的巨大變化 5 HYPERLINK l _TOC_250010 城鎮(zhèn)化加速提升：對(duì)標(biāo)國際仍有 11 年空間，人口流入的都市圈及圈內(nèi)二線城市房產(chǎn)機(jī)會(huì)大 6 HYPERLINK l _TOC_250009 城鎮(zhèn)化率 63.9：近十年年均提升 1.4略高于過去，

2、距離發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化率有大約 11 年 6 HYPERLINK l _TOC_250008 人口流動(dòng)：城鎮(zhèn)化邁向大都市圈化、省內(nèi)流動(dòng)大過跨省流動(dòng)意味著大都市圈二線城市房地產(chǎn)機(jī)會(huì)更大 7 HYPERLINK l _TOC_250007 老齡化持續(xù)深化：人口紅利向人才紅利轉(zhuǎn)變，老齡化和養(yǎng)老觀改變催生新住房需求 9 HYPERLINK l _TOC_250006 勞動(dòng)人口占比降至 68.5 ，人口紅利向人才紅利轉(zhuǎn)變 9 HYPERLINK l _TOC_250005 老齡化率提升至 13.5，養(yǎng)老觀的改變有望催生新的住房需求 9 HYPERLINK l _TOC_250004 家庭小型化趨勢(shì)明顯：婚姻

3、觀、生育觀和養(yǎng)老觀加速家庭小型化，獨(dú)身主義興起，提升房地產(chǎn)行業(yè)需求總量 10戶均人口跌破 3：家庭小型化趨勢(shì)明顯，催生新需求，每戶下降 0.1 口人新增 2000萬套住房需求 10 HYPERLINK l _TOC_250003 獨(dú)身主義興起：一人戶家庭占比持續(xù)提升，發(fā)達(dá)地區(qū)尤為明顯，對(duì)房地產(chǎn)需求形成支撐 11 HYPERLINK l _TOC_250002 不可忽視的貨幣因素：人口到頂不意味著房價(jià)到頂 12 HYPERLINK l _TOC_250001 貨幣超發(fā)是常態(tài)且每次應(yīng)對(duì)衰退時(shí)容易過度超發(fā) 12 HYPERLINK l _TOC_250000 利率下行以及核心資產(chǎn)效應(yīng)將提高優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的

4、長期價(jià)值 13圖表目錄圖 1：全國人口及增長率 4圖 2：全國人口及增長率 4圖 3：全球主要國家近十年人口增速（ ） 4圖 4：全國離婚率地圖 5圖 5：全國出生率地圖 6圖 6：全國城鎮(zhèn)化率 6圖 7：全球主要國家城鎮(zhèn)化率（ ） 7圖 8：中國四大都市圈人口增速 7圖 9：全國各省市人口增長率 8圖 10：省內(nèi)流動(dòng)持續(xù) 8圖 11：中國人口教育程度持續(xù)提升 9圖 12：中國老齡化趨勢(shì)明顯 10圖 13：全國戶均人口趨勢(shì) 10圖 14：全國各省市戶均人口地圖 11圖 15：全國一人戶家庭占比地圖 11圖 16：中國 M2 及增速 12圖 17：美國 M2 及增速 12圖 18：日本 M2 及

5、增速 13圖 19：德國 M2 及增速 13表 1：家庭小型化對(duì)住房需求的影響測(cè)算（假定所有其余項(xiàng)不變） 102021 年 5 月 11 日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布第七次人口普查公報(bào)，全國總?cè)丝谠鏊傧陆担擎?zhèn)化加速提升，老齡化持續(xù)深化，家庭小型化趨勢(shì)明顯這些人口趨勢(shì)反映的是國民家庭觀（婚姻、生育、養(yǎng)老）的巨大變化，對(duì)房地產(chǎn)而言城鎮(zhèn)化還有空間，但增量空間越來越小，主要集中在人口流入明顯的都市圈及圈內(nèi)二線城市。我們認(rèn)為，家庭觀巨變(導(dǎo)致家庭小型化)、持續(xù)性貨幣超發(fā)（資產(chǎn)價(jià)格系統(tǒng)性上漲）以及核心資產(chǎn)效應(yīng)（資產(chǎn)配置預(yù)期報(bào)酬率下降和流動(dòng)性要求提高）是當(dāng)前核心城市房價(jià)居高不下的三大原因?？?cè)丝谠鏊傧陆担褐饕腔橐?/p>

6、觀和生育觀的改變，也意味著房地產(chǎn)增量空間已經(jīng)逐步接近峰值平均增速 0.53 延續(xù)了 1970 年以來的下降趨勢(shì)全國七普人口2020 年為14.1 億，比六普2010 年的13.4 億增長5.38 ，年均增長0.53 ，增速進(jìn)一步下降，這一趨勢(shì)其實(shí)從 1970 年就開始了，1970 年中國人口年均增長 2.88 ，自此以后一路下降，1998 年跌破 1，直至 2019 年的 0.33 的最低增速。據(jù)世界銀行公布的各國人口增速，近十年平均增速最高的為馬來西亞1.41 、其次為印尼1.26 和印度1.15 ；我們近十年平均增速 0.53 不僅低于印度、印尼、越南、巴西等發(fā)展中國家，還低于加拿大 1.

7、11 、英國 0.71 、美國的 0.68 等發(fā)達(dá)國家，人口形勢(shì)嚴(yán)峻。圖 1：全國人口及增長率1600001400001200001000008000060000594356945816.86%45.15%10081811336813397212658314117850.00%45.00%40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%40000200000195319641.43%19822.09%199012.45%1.48%200011.66%1.11%20105.84%0.57%202010.00%5.38%5.00%0.53%0.00%總?cè)丝?萬增速年平均增長

8、率資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、WIND、增長率/總?cè)丝?萬人3.503.002.502.001.501.000.500.00-0.50-1.00-1.50-2.00160000140000120000100000800006000040000200000圖 2：全國人口及增長率194919521955195819611964196719701973197619791982198519881991199419972000200320062009201220152018資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、WIND、圖 3：全球主要國家近十年人口增速（ ）印度日本印尼韓國馬來西亞越南法國德國意大利俄羅斯英國加拿大美國2

9、0101.350.021.340.501.691.000.49-0.150.310.040.781.1120111.29-0.191.350.771.561.020.48-1.850.170.080.7820121.23-0.161.350.531.451.040.480.190.27020131.18-0.141.340.461.371.050.510.2720141.15-0.131.310.631.341.050.4720151.12-0.111.270.531.341.0420161.09-0.121.220.401.20171.06-0.161.1820181.04-0.202019

10、1.02近十年資料來源：世界銀行、WIND、圖 4：全國離婚率地圖人口增速持續(xù)下滑，主要是國民婚姻觀和生育觀的巨大變化婚姻觀是家庭三觀的重要組成部分，婚姻觀的變遷深刻的影響一個(gè)社會(huì)的趨勢(shì)，中國的婚姻觀從傳統(tǒng)的“父母之命，媒妁之言”到后來的強(qiáng)調(diào)“自由戀愛”，再到如今的“沒有物質(zhì)基礎(chǔ)的婚姻是一盤散沙”，物質(zhì)基礎(chǔ)（房和車）在婚姻中扮演著越來越重要的角色，而且就算有物質(zhì)基礎(chǔ)，沒有愛情大家也越來越愿意選擇單身，婚姻不再是人生的必選項(xiàng)，大家希望兩個(gè)人在一起能比一個(gè)人的時(shí)候更開心，才有必要走入婚姻，而不是為了結(jié)婚而結(jié)婚。此外，大家對(duì)于離婚的接受程度也越來越高，以前的一紙休書往往是男休女，而隨著女性經(jīng)濟(jì)越來越

11、獨(dú)立，對(duì)男性的依賴越來越小，婚姻的自主權(quán)也越來越高，男女主動(dòng)離婚的比例顯著提升，中國的粗離婚率已經(jīng)從 2009 年的 1.35 上升至 2.9 。資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、WIND、圖 5：全國出生率地圖中國有兩輪生育高峰，一輪是 1963-1973 年，年均出生 2720 萬人，其后是 1982-1992年，年均出生 2284 萬人。2019 年年均出生人口持續(xù)下降至 1465 萬人左右。這主要是伴隨著婚姻觀的改變，生育觀也隨之改變，因?yàn)榛橐龅姆€(wěn)定度下降以及育兒成本的大幅上行，國民的生育觀也發(fā)生了深刻的變化，“多子未必多?！爸饾u成為年輕人的共識(shí)，生的越多帶來的生活和經(jīng)濟(jì)壓力越大，導(dǎo)致出生率持續(xù)下

12、降，中國的出生率從 2008年的 12.9下降至 12。新增人口的持續(xù)下行也意味著房地產(chǎn)增量開發(fā)逐步見頂。資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、WIND、城鎮(zhèn)化加速提升：對(duì)標(biāo)國際仍有 11 年空間，人口流入的都市圈及圈內(nèi)二線城市房產(chǎn)機(jī)會(huì)大城鎮(zhèn)化率 63.9 ：近十年年均提升 1.4 略高于過去，距離發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化率有大約 11 年2020 年全國城鎮(zhèn)化率 63.89 ，比 2010 年提升 14.21 ，年均提升 1.4 ，高于 2000-2010年間的平均 1.3 ，略有加速，主要得益于政府對(duì)戶籍改革、農(nóng)民工進(jìn)城等問題的持續(xù)關(guān)注和政策支持。橫向?qū)Ρ?，全球主要?jīng)濟(jì)體的 2018 年末的城市化利率均超過 80（

13、美國 82 、英國 83 、法國 80 、日本 92 、韓國 81 ），我們假設(shè)中國未來能接近 80 的城鎮(zhèn)化率，以目前的增速算，大約還有 11 年我們就能接近發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)體，這也或許是房地產(chǎn)行業(yè)最后十年重要的增量開發(fā)周期。圖 6：全國城鎮(zhèn)化率100000900008000079736833978073949.68%9019970%63.89%60%700006000050000400003000020000100005053513.26%1277726567521018.30%2102998220.91%45571 26.44%6655894 36.22%674155097950%40%30

14、%20%10%01953196419821990200020100%2020城鎮(zhèn)人口（萬）鄉(xiāng)村人口（萬）城鎮(zhèn)人口比重（%）資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、WIND、圖 7：全球主要國家城鎮(zhèn)化率（ ）100.0090.0080.0070.0060.0050.0040.0030.0020.0010.000.0082.26 83.40 80.44 77.3181.4191.62 86.5781.4670.4474.432018美國日本英國巴西法國印度德國俄羅斯意大利韓國加拿大34.03資料來源：聯(lián)合國、WIND、人口流動(dòng)：城鎮(zhèn)化邁向大都市圈化、省內(nèi)流動(dòng)大過跨省流動(dòng)意味著大都市圈二線城市房地產(chǎn)機(jī)會(huì)更大中國城鎮(zhèn)化

15、水平不斷提高，細(xì)分來看，都市圈的吸引力更強(qiáng)，其中以廣東為代表的大灣區(qū)十年以來復(fù)合增幅高達(dá) 1.91 和以上海為代表的長三角地區(qū)復(fù)合增速則高達(dá) 1.1 ，顯示這兩個(gè)區(qū)域強(qiáng)大的人口吸附能力，顯著高過全國平均水平。從人口復(fù)合增速角度，廣東 1.91 、浙江 1.72 、海南 1.52 、福建 1.19 、北京 1.11 、重慶 1.06 、上海 0.78 、江蘇 0.75 、山東 0.58 等也都高過全國平均增速。從絕對(duì)量角度，從 2010 到 2020 年，廣東省人口增加最多，為 2171 萬，第二為浙江 1014 萬、江蘇 609萬、山東 573 萬，北京和上海分別增加 228 萬和 185 萬

16、。圖 8：中國四大都市圈人口增速區(qū)域人口數(shù)量人口變動(dòng)復(fù)合增速2000年2010年2020年2000-20102010-2020年2010-2020年2000-2020年京津冀901023441044052711103693391430292759640680.561.02江浙滬13538196215610702817418649920725066180794711.101.27廣東8522500710432045912601251019095452216920511.911.97成渝112861059109263698115729025-359736164653270.580.13資料來源：國

17、家統(tǒng)計(jì)局、WIND、人口數(shù)量復(fù)合增速內(nèi)蒙吉圖 9：全國各省市人口增長率2000年2010年2020年2010-2020年2000-2020西 藏2616329300216536481001.971.68廣 東852250071043204591260125101.911浙 江4593065154426891645675881.72新 疆1845951121815815258523451.71海 南75590358671485100812321.52寧 夏5486393630135072026541.35福 建3409794736894217415400861.19北 京135691941961

18、2368218930951.重 慶305127632884617032054159貴 州352476953474855638562148廣 西438545384602376150126804上 海164077342301919624870895江 蘇730435777866094184748天 津984873112938693138山 東89971789957927191陜 西3536507237327379全 國12426122261332810869河 南912368549402993青 海48229635626四 川8234829680河 北66684419云 南42360089安 徽5

19、8999948江 西4039759湖 南63274湖 北59甘 肅山 西遼 寧資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、WIND、從人口流動(dòng)結(jié)構(gòu)來看，除了大都市圈化的趨勢(shì)在繼續(xù)，省內(nèi)人口的流動(dòng)明顯超過跨省人口流動(dòng)，省內(nèi)流動(dòng)人口 2.51 億，占比 67 ，跨省流動(dòng) 1.25 億，占比 33 ，這意味著非一線城市的核心城市，比如省會(huì)及計(jì)劃單列市逐漸成為人口流動(dòng)的方向，二線城市的房地產(chǎn)開發(fā)空間或許更優(yōu)。圖 10：省內(nèi)流動(dòng)持續(xù)30000.0025000.0020000.0015000.0010000.005000.000.0025097.9666.7853.8646.1461.0413515.4812483.78587

20、.6824241.836633.7980706050403020100200020102020跨省流動(dòng)人口（萬人）跨省流動(dòng)人口比例（ ）省內(nèi)流動(dòng)人口（萬人）省內(nèi)流動(dòng)人口比例（ ）3 38.733.22資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、WIND、老齡化持續(xù)深化：人口紅利向人才紅利轉(zhuǎn)變，老齡化和養(yǎng)老觀改變催生新住房需求勞動(dòng)人口占比降至 68.5 ，人口紅利向人才紅利轉(zhuǎn)變對(duì)比六普時(shí)期，被視為人口紅利的關(guān)鍵指標(biāo)勞動(dòng)人口（15-64 歲）占比出現(xiàn)明顯下降，從 2010 年的 74.5 下降至 68.5 ，人口紅利進(jìn)入消退期，人多便宜不再是中國人口紅利的關(guān)鍵；我們觀察，七普的文盲率從 4.08 下降至 2.67 ，每

21、 10 萬人大學(xué)文化水平人數(shù)從 8930 大幅提升至 15467 人，提升近 6.5pct，中國逐步從人口紅利向人才紅利轉(zhuǎn)變趨勢(shì)明顯。圖 11：中國人口教育程度持續(xù)提升600000000519656445487163489420106604451910000429890000355160310358764003349658828264648676218360767195824459178277140119636790323428754014571441416124954670006788805000000004000000003000000002000000001000000000196419

22、821990200020102020大學(xué)（指大專及以上）文化程度人口高中（含中專）文化程度人口資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、WIND、老齡化率提升至 13.5 ，養(yǎng)老觀的改變有望催生新的住房需求此次普查，65 歲以上老年人口占比 13.5 ，較 2010 年提升近 4.6pct，老齡化有所加速，未富先老局面出現(xiàn)。但老齡化并不意味著不需要住房，也不意味著房價(jià)要趨勢(shì)性下跌。中國的突然富裕和快速老齡化，將深刻改變中國未來趨勢(shì)，中國老年人從過去的“養(yǎng)兒防老”觀念逐漸變遷，未來的中國老年人有更高的財(cái)富水平、更高的教育水平、更高的消費(fèi)意愿，這使得未來老年人更需要獨(dú)立的空間，更不愿意和子女同住，更注重給自己精神和健

23、康需求，這反而催生了新的和更多的住房需求，比如養(yǎng)老地產(chǎn)、老年人友好型住宅產(chǎn)品。圖 12：中國老齡化趨勢(shì)明顯65歲及以上（億人）65歲及以上（ ）15-64歲（億人）15-64歲（ ）20202010200019901000.504.9119820.253.57196419534.430.0013.501.198.920.887.100.635.570.262.00605040301.91203.873.534.006.0061.507.5755.756.208.0059.317068.559.6870.009.93 74.4766.748.7010.008012.00資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、WI

24、ND、家庭小型化趨勢(shì)明顯：婚姻觀、生育觀和養(yǎng)老觀加速家庭小型化，獨(dú)身主義興起，提升房地產(chǎn)行業(yè)需求總量戶均人口跌破 3：家庭小型化趨勢(shì)明顯，催生新需求，每戶下降 0.1 口人新增 2000 萬套住房需求全國家庭戶 4.9 億戶，相比 2010 年增長近 23 ，戶均人口則從 2010 年的 3.1 下降至 2.6,人，家庭型小型化趨勢(shì)較為明顯。造成家庭小型化的原因是一個(gè)復(fù)雜的過程，但國內(nèi)外都有小型化家庭的趨勢(shì)，這和家庭觀的改變有較大的關(guān)系。如果其他因素保持不變，只考慮家庭裂變（離婚、單身、老人獨(dú)居等），戶均人口從 2.62降低至 2.32，意味著家庭戶數(shù)將增加至 55725 萬戶，新增 6381

25、 萬套住房需求。以目前家庭戶數(shù)測(cè)算，戶均人口每下降 0.1 人，有望平均新增 2000 萬套住房需求（租或者買）。表 1：家庭小型化對(duì)住房需求的影響測(cè)算（假定所有其余項(xiàng)不變）家庭戶人數(shù)/萬人129281戶均人口/人2.622.522.422.322.222.122.02家庭戶數(shù)/萬戶49344513025342255725582356098264000新增戶數(shù)/萬套195821202303251027473019資料來源：WIND、圖 13：全國戶均人口趨勢(shì)600000000500000000400000000300000000200000000100000000019902000201020

26、20家庭戶（戶）平均每個(gè)家庭戶人口(人/戶)4.503.964941600003.444015173303.10348370000.6227694796224.003.503.002.502.001.501.000.500.00圖 14：全國各省市戶均人口地圖資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、WIND、資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、WIND、獨(dú)身主義興起：一人戶家庭占比持續(xù)提升，發(fā)達(dá)地區(qū)尤為明顯，對(duì)房地產(chǎn)需求形成支撐我們根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的抽樣數(shù)據(jù)，全國的一人戶家庭比例從 2004 年的 7.8%上升至 2018年的 16.7%，在發(fā)達(dá)地區(qū)比例更高，北京 22.9%、上海 23.8%、廣東 26.7%，這種獨(dú)身主義有

27、被動(dòng)原因（離婚和孤老），也有主動(dòng)原因（獨(dú)身主義）的興起，不管什么原因，單人戶家庭的持續(xù)上升對(duì)住房需求是顯著的促進(jìn)。圖 15：全國一人戶家庭占比地圖資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、WIND、不可忽視的貨幣因素：人口到頂不意味著房價(jià)到頂很多人簡(jiǎn)單的將人口到頂或者銷量到頂理解為房價(jià)到頂，我們認(rèn)為這種關(guān)聯(lián)過于簡(jiǎn)單，一來忽略了貨幣這一關(guān)鍵變量，二來忽略了結(jié)構(gòu)性的特征。貨幣超發(fā)是常態(tài)且每次應(yīng)對(duì)衰退時(shí)容易過度超發(fā)回看歷史，尤其是最近的 2020 年，面對(duì)突如其來的疫情沖擊，各國政府均采取了貨幣寬松手段，而這種相機(jī)抉擇往往過度，因?yàn)閾?dān)心經(jīng)濟(jì)陷入衰退，貨幣寬松的力度往往比實(shí)際需求會(huì)更大，這樣導(dǎo)致實(shí)際通脹 M2（增速）-G

28、DP 明顯上行，實(shí)體經(jīng)濟(jì)流動(dòng)性過多然后溢出到各個(gè)核心資產(chǎn)端，導(dǎo)致各類資產(chǎn)價(jià)格上漲，我們也可以簡(jiǎn)單的將 M2（增速）-GDP理解為房價(jià)合理的漲幅，一旦 M2 超發(fā)，位于核心位置的流動(dòng)性好的房產(chǎn)價(jià)格將明顯上漲，而同期大家的收入沒漲甚至下跌。圖 16：中國 M2 及增速圖 17：美國 M2 及增速40000035000030000025000019.7%13.6%13.8%13.6%13.3%25%20%15%25000020000030%24.8285%20%20000015000012.2%11.3%10.1% 10%15000015%100000500008.1%8.1%8.7%5%100000500009.85%8.24%5.91%5.68%7.07%6.67%10%00%3.68%05.43%4.83%3.73%5%0%M2總量（億美元）